龍頭房企對(duì)國(guó)內(nèi)某龍頭房企的深度研究(共95P)

XX地產(chǎn)深度研究

XX的標(biāo)桿意義7S深度分析通過(guò)7S模型對(duì)于XX進(jìn)行分析愿景：宏偉藍(lán)圖戰(zhàn)略：七方面發(fā)展戰(zhàn)略風(fēng)格：鮮明的風(fēng)格人才：科學(xué)化的體系組織：扁平化變革體系：標(biāo)準(zhǔn)化的內(nèi)部流程能力：助力與阻力

業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)行業(yè)大佬地位現(xiàn)代化的管理能力標(biāo)桿的失誤更具借鑒為什么選擇XX？XX核心競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)值性稀缺性難以復(fù)制性深度分析后競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總結(jié)報(bào)告摘要第一部分：XX的標(biāo)桿意義過(guò)去的八年XX業(yè)績(jī)保持高速增長(zhǎng)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)近20倍XX轉(zhuǎn)讓百貨股份，成為專(zhuān)一的房地產(chǎn)公司XX業(yè)績(jī)平穩(wěn)加速增長(zhǎng)XX從2001年33.7億元的銷(xiāo)售額一舉發(fā)展成2009年年銷(xiāo)售634.2億元的銷(xiāo)售規(guī)模，銷(xiāo)售增長(zhǎng)近20倍。而這期間全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額從2001年的4,863億元增長(zhǎng)至2009年的43,995億元。XX的標(biāo)桿意義XX歷年銷(xiāo)售額（億元）與銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率分析數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)相關(guān)年報(bào)無(wú)論市場(chǎng)如何變化，XX始終保持了多年的行業(yè)領(lǐng)頭羊低位XX的標(biāo)桿意義XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)近年銷(xiāo)售額（億元）分析數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)相關(guān)年報(bào)分類(lèi)常見(jiàn)戰(zhàn)略群選擇企業(yè)特點(diǎn)主要瓶頸典型企業(yè)大型中央企業(yè)（央企集團(tuán)軍）多元擴(kuò)張型擁有全國(guó)性資源，能夠全國(guó)拿地體制和管理有一定缺陷缺乏明確戰(zhàn)略思維，追求規(guī)模管理能力保利、招商地方型國(guó)企（地方諸侯）區(qū)域/城市深耕型有強(qiáng)大的地緣優(yōu)勢(shì)體制和管理有一定缺陷追求管理層利益難以走出地緣區(qū)域首開(kāi)、陸家嘴、大華資本市場(chǎng)化公司專(zhuān)業(yè)化擴(kuò)張型缺乏全國(guó)性資源擁有較好的管理能力追求管理層利益與規(guī)模地方保護(hù)區(qū)域難以進(jìn)入XX、金地民營(yíng)資本（民營(yíng)敢死隊(duì)）成本領(lǐng)先型區(qū)域/城市深耕型追求利潤(rùn)最大化缺乏全國(guó)性資源有一定地緣優(yōu)勢(shì)管理能力綠城，碧桂園、大華民營(yíng)資本（帽子公司）差異化型追求利潤(rùn)最大化缺乏全國(guó)性資源有一定地緣優(yōu)勢(shì)第二頂帽子仁恒、SOHO中國(guó)XX的標(biāo)桿意義XX是業(yè)界依靠管理做大的典型代表標(biāo)桿的失誤，更為值得借鑒戰(zhàn)略的失誤XX在2008年底對(duì)市場(chǎng)行情的錯(cuò)誤估計(jì)，使得其在2009年的表現(xiàn)不盡如人意。究竟這樣的戰(zhàn)略失誤是否真的不可預(yù)見(jiàn)？本研究試圖剖析其中的原委。XX也非十全十美，其在經(jīng)營(yíng)管理中也存在著諸多的問(wèn)題，這些問(wèn)題同時(shí)值得業(yè)內(nèi)企業(yè)借鑒。XX的標(biāo)桿意義XX歷年銷(xiāo)售增長(zhǎng)率與全國(guó)商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)2006年-2009年XX與主要房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售利潤(rùn)率比較數(shù)據(jù)來(lái)源：企業(yè)相關(guān)年報(bào)第二部分：7S深度分析更為全面、綜合的房地產(chǎn)企業(yè)7s戰(zhàn)略分析模型9以7s模型分析房地產(chǎn)戰(zhàn)略的優(yōu)勢(shì)：戰(zhàn)略分析更全面、更細(xì)致重視戰(zhàn)略與資源的配合各環(huán)節(jié)戰(zhàn)略決策更為協(xié)調(diào)戰(zhàn)略硬件要素與軟件要素的綜合配置7s分析模型圖：7s戰(zhàn)略模型與房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略流程愿景SharedValues戰(zhàn)略Strategy能力Skills管理體系Systems人員Staff組織架構(gòu)Structure風(fēng)格Style硬件軟件Sharedvalues愿景中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，世界級(jí)綠色企業(yè)2014需要?jiǎng)?chuàng)新獲得新的差異化優(yōu)勢(shì)高端、低端（保障性住房）缺乏致勝的創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式工業(yè)化平臺(tái)：完成概念驗(yàn)證階段綠色設(shè)想作為新的競(jìng)爭(zhēng)力尚未具備可操作性主流住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力下降成本多于可比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目30-50%與計(jì)劃有重大偏差項(xiàng)目占比30+％引領(lǐng)回歸XX致力于成為中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)領(lǐng)跑者，世界級(jí)綠色企業(yè)通脹脹得得到到有有效效控控制制，，市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模穩(wěn)穩(wěn)健健增增長(zhǎng)長(zhǎng)XX進(jìn)入入城城市市綜綜合合體體和和保保障障性性住住房房領(lǐng)領(lǐng)域域通脹脹得得到到有有效效控控制制，，市市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)模模穩(wěn)穩(wěn)健健增增長(zhǎng)長(zhǎng)專(zhuān)注注于于中中高高端端主主流流住住宅宅及及保保障障性性住住房房，，不不涉涉及及城城市市綜綜合合體體業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)樂(lè)觀目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)高低端地產(chǎn)局部突破保守目標(biāo)：僅專(zhuān)注于主流住宅及保障性住房Sharedvalues愿景景2014年銷(xiāo)銷(xiāo)售售收收入入預(yù)預(yù)計(jì)計(jì)達(dá)達(dá)到到2300-2600億元元XX歷年年銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額與與2014年銷(xiāo)銷(xiāo)售售額額目目標(biāo)標(biāo)（（億億元元））數(shù)據(jù)據(jù)來(lái)來(lái)源源：：企企業(yè)業(yè)相相關(guān)關(guān)年年報(bào)報(bào)2014年毛利率保持持26-30%，凈利潤(rùn)率上上升至11-15%XX目標(biāo)在2014年將繼續(xù)保持持26-30%的毛利潤(rùn)率，，并在凈利潤(rùn)潤(rùn)率上提升2-5%達(dá)到11-15%，表明XX將更多專(zhuān)注于于利潤(rùn)空間的的提升Sharedvalues愿景XX歷年毛利率與與凈利率及2014年目標(biāo)（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)2014年實(shí)現(xiàn)4-5%的市場(chǎng)份額目目標(biāo)，年銷(xiāo)售售面積達(dá)到2000萬(wàn)平方米Sharedvalues愿景XX的市場(chǎng)份額目目標(biāo)是在2014年實(shí)現(xiàn)全國(guó)商商品房銷(xiāo)售額額的4-5%，所進(jìn)入城市市商品房銷(xiāo)售售額的5%-8%XX計(jì)劃在2014年實(shí)現(xiàn)2000萬(wàn)平方米的銷(xiāo)銷(xiāo)售面積目標(biāo)標(biāo)，計(jì)劃年在在售項(xiàng)目目標(biāo)標(biāo)達(dá)到110個(gè)，內(nèi)容涉及及城市綜合體體、保障房和和主流住宅XX歷年銷(xiāo)售額占占全國(guó)商品房房銷(xiāo)售額比例例（%）XX歷年歷年住宅宅銷(xiāo)售面積與與2014年目標(biāo)（萬(wàn)平平方米）數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)，CRICXX經(jīng)歷了長(zhǎng)期的的戰(zhàn)略思考和和變更當(dāng)前的戰(zhàn)略選選擇與當(dāng)前的的市場(chǎng)環(huán)境和和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境息息息相關(guān)無(wú)意識(shí)階段多元化階段歸核化階段管理變革階段段戰(zhàn)略領(lǐng)先階段段業(yè)務(wù)范圍框定定為商貿(mào)、工工業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)、文化傳播播四大板塊融資渠道的多多元化；“3+X”區(qū)域發(fā)展模式式；住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化夯實(shí)管理基礎(chǔ)礎(chǔ)，向華潤(rùn)集團(tuán)團(tuán)出讓股份采取“機(jī)會(huì)主義”策略，其業(yè)務(wù)務(wù)范圍沒(méi)有建建立任何關(guān)聯(lián)聯(lián)與構(gòu)架剝離非房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)；將房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)限限定于住宅業(yè)業(yè)務(wù)1984年，XX以“現(xiàn)代科教儀器器展銷(xiāo)中心”的名稱(chēng)注冊(cè)，，國(guó)營(yíng)性質(zhì)，，經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)設(shè)備、視頻器器材的進(jìn)口銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。1988年，向社會(huì)招招股成功，資資產(chǎn)及經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模迅速擴(kuò)大大，并于同年年介入房地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)域1991年1月，XXA股在深圳證券券交易所掛牌牌交易1992年底，住宅項(xiàng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)被被確定為公司司的核心業(yè)務(wù)務(wù)0204060801001201984198519861987198819891990199119921993199419951996199719981999200020012002200320042005200620072008949698100102104106108110112XX市盈率全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)1993年3月，XX發(fā)行4,500萬(wàn)股B股，募股資金金45,135萬(wàn)港元，主要要投資于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，房房地產(chǎn)核心業(yè)業(yè)務(wù)進(jìn)一步突突顯2000年底，華潤(rùn)集集團(tuán)及其關(guān)聯(lián)聯(lián)公司成為第第一大股東，，持有的XX股份占總股本本的15.08%2001年，XX將持有的萬(wàn)佳佳百貨股份有有限公司72%的股份轉(zhuǎn)讓予予中國(guó)華潤(rùn)總總公司及其附附屬公司，成成為專(zhuān)一的房房地產(chǎn)公司2003年，進(jìn)入廣州州、中山、大大連、鞍山，，初步形成’3+X’的區(qū)域發(fā)展模模式2004年，基本完成成珠江三角和和長(zhǎng)江三角的的戰(zhàn)略布局，，并開(kāi)始積極極拓展環(huán)渤海海區(qū)域數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)統(tǒng)，XX公告Strategy戰(zhàn)略XX地產(chǎn)的戰(zhàn)略回回顧與現(xiàn)狀戰(zhàn)略調(diào)整2008-2009XX對(duì)市場(chǎng)發(fā)展形形勢(shì)估計(jì)的偏偏差，不僅產(chǎn)產(chǎn)生了業(yè)績(jī)的的影響，同時(shí)時(shí)觸動(dòng)XX對(duì)自身未來(lái)發(fā)發(fā)展進(jìn)行深刻刻的反省2009業(yè)務(wù)戰(zhàn)略2、區(qū)域選擇4、財(cái)務(wù)管3、土地策略堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的主流地地位從專(zhuān)業(yè)的住宅宅開(kāi)發(fā)商向綜綜合性開(kāi)發(fā)商商轉(zhuǎn)型是否進(jìn)軍商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？4+X不同的區(qū)域有有著不同的進(jìn)進(jìn)入策略Strategy戰(zhàn)略區(qū)域戰(zhàn)略拿地戰(zhàn)略環(huán)渤海、中西西部比例逐步步增大，長(zhǎng)三三角地區(qū)持續(xù)續(xù)銳減逆市搶地產(chǎn)品戰(zhàn)略品牌戰(zhàn)略融資戰(zhàn)略通過(guò)產(chǎn)品品類(lèi)類(lèi)劃分，建立立產(chǎn)品線(xiàn)模塊塊將產(chǎn)品與客戶(hù)戶(hù)、土地屬性性一一對(duì)應(yīng)，，實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)復(fù)制擴(kuò)張打造標(biāo)桿產(chǎn)品品，樹(shù)立企業(yè)業(yè)高端產(chǎn)品形形象熱心公益，打打造正面企業(yè)業(yè)形象3+X+F的戰(zhàn)略融資格格局拓寬融資渠道道，通過(guò)公開(kāi)開(kāi)市場(chǎng)加大融融資力度XX地產(chǎn)從業(yè)務(wù)、、區(qū)域、土地地、產(chǎn)品、品品牌以及融資資等六大方面面進(jìn)行戰(zhàn)略管管理，全面推推動(dòng)企業(yè)愿景景實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)減法打造造專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)營(yíng)Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)精細(xì)化乘法領(lǐng)領(lǐng)跑地產(chǎn)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略：堅(jiān)堅(jiān)持房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)的主流地地位一方面,XX一直以來(lái)在做做減法，即剝剝離其他業(yè)務(wù)務(wù)，專(zhuān)注于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，，走專(zhuān)業(yè)化道道路。另一方面,XX在做乘法，即即走精細(xì)化發(fā)發(fā)展道路，形形成有特色的的住宅產(chǎn)品體體系，便于產(chǎn)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化化復(fù)制，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。。實(shí)行更準(zhǔn)確的的客戶(hù)細(xì)分戰(zhàn)戰(zhàn)略：開(kāi)發(fā)一一些針對(duì)不同同人群的更加加精細(xì)的住宅宅體系，建立立XX住宅標(biāo)準(zhǔn).城市圈聚焦實(shí)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健擴(kuò)張張戰(zhàn)略：3+X,力求在一個(gè)特特定的區(qū)域內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)各種資資源的集約化化經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品創(chuàng)新注重重利潤(rùn)貢獻(xiàn)率率戰(zhàn)略,，管理結(jié)構(gòu)變變革戰(zhàn)略，人才結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整戰(zhàn)略XX品牌成立時(shí)間賣(mài)出時(shí)間怡寶蒸餾水1991年1996年XX國(guó)企（廣告）1986年1998年萬(wàn)佳百貨（零售）1992年2001年XX工業(yè)1988年1997年XX貿(mào)易1984年1999年Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)專(zhuān)業(yè)住宅開(kāi)發(fā)商綜合性開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)住宅開(kāi)發(fā)城市綜合體商業(yè)出租保障住房開(kāi)發(fā)調(diào)整業(yè)務(wù)格局局，XX從純住宅開(kāi)發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)向綜合性性開(kāi)發(fā)，有利利于企業(yè)規(guī)模模擴(kuò)張、利潤(rùn)潤(rùn)提高和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的分散。發(fā)展趨勢(shì)：從從專(zhuān)業(yè)的住宅宅開(kāi)發(fā)商向綜綜合性開(kāi)發(fā)商商轉(zhuǎn)型XX是專(zhuān)注于住宅宅的開(kāi)發(fā)商，，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)銷(xiāo)售收入占占比99％。企業(yè)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整——是否進(jìn)軍商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略2010年5月，XX推出其在北京京的第一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目——XX5號(hào)公社，這一一項(xiàng)目是XX在北京CBD核心區(qū)域投資建設(shè)的的最高端住宅宅綜合體中的的商業(yè)部分。。而由于北京市政府CBD東擴(kuò)的實(shí)施，，周邊潛在供供給的商業(yè)物物業(yè)大幅增加。加加之XX商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作作經(jīng)驗(yàn)不足。。5號(hào)公社的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)并見(jiàn)見(jiàn)佳。此后，6月22日，XX的首個(gè)城市綜綜合體項(xiàng)目XX國(guó)際廣場(chǎng)便在蘇州州舉辦了商業(yè)業(yè)發(fā)布會(huì)。XX5號(hào)公社商業(yè)部部分XX商業(yè)地產(chǎn)的前前車(chē)之鑒XX未來(lái)將加大持持有型物業(yè)的的儲(chǔ)備，并在在近期內(nèi)陸續(xù)續(xù)推出養(yǎng)老物物業(yè)、酒店及及商業(yè)配套等等多種物業(yè)類(lèi)類(lèi)型，住宅與與開(kāi)發(fā)持有物物業(yè)比為8∶2?！袅?009年11月XX減持做住宅，，不轉(zhuǎn)移。——王石Strategy戰(zhàn)略：業(yè)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略只售先租后售只租不售優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)評(píng)估可以對(duì)社區(qū)商商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃管理可以對(duì)社區(qū)商商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃管理現(xiàn)金回流快現(xiàn)金回流最慢慢長(zhǎng)期占有資產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)金回流較慢慢短期占有資產(chǎn)產(chǎn)無(wú)法對(duì)社區(qū)商商業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一一規(guī)劃管理先租后售的模模式不僅可以以對(duì)社區(qū)商業(yè)業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃，獲取較較大的內(nèi)部收收益率，并且且只是短期占占有資產(chǎn)，現(xiàn)現(xiàn)金回流可控控長(zhǎng)期占有資源源，影響公司司周轉(zhuǎn)及資產(chǎn)產(chǎn)回報(bào)有效平衡社區(qū)區(qū)規(guī)劃管理和和公司資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)效率的需需要客戶(hù)對(duì)社區(qū)商商業(yè)滿(mǎn)意度低低，影響XX銷(xiāo)售及品牌形形象運(yùn)營(yíng)管理不規(guī)規(guī)范布局不合理業(yè)態(tài)缺乏統(tǒng)一一規(guī)劃XX只賣(mài)樓盤(pán)，沒(méi)沒(méi)有經(jīng)營(yíng)管理理，商鋪?zhàn)鈶?hù)戶(hù)不停轉(zhuǎn)換，，運(yùn)營(yíng)缺乏整整體的策劃和和統(tǒng)一的服務(wù)務(wù)社區(qū)商業(yè)被布布局在邊角或或比較偏僻的的地方，由于于步行距離太太遠(yuǎn)，部分居居民寧愿到社社區(qū)外購(gòu)買(mǎi)日日用品由于只是出售售，對(duì)于所售售商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)無(wú)法控制制目前XX社區(qū)商業(yè)完全全出售的模式式無(wú)法對(duì)業(yè)態(tài)態(tài)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃、布局及及管理XX從原先的商業(yè)業(yè)銷(xiāo)售轉(zhuǎn)為先先租后售或只只租不售的商商業(yè)開(kāi)發(fā)模式式推進(jìn)重點(diǎn)推進(jìn)信號(hào)在部分政府積積極、市場(chǎng)成成熟的城市試試點(diǎn)混合社區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)模式，，包括出售和和BOT以建造商身份份參與保障性性住房項(xiàng)目代代建，避免融融資、銷(xiāo)售方方面的風(fēng)險(xiǎn)，，在項(xiàng)目運(yùn)行行中與政府建建立互信合作作關(guān)系局部試點(diǎn)XX建造XX開(kāi)發(fā)以整體開(kāi)發(fā)模模式參與保障障性住房項(xiàng)目目，深化XX的品牌和社會(huì)會(huì)責(zé)任形象專(zhuān)有的品類(lèi)與與目標(biāo)客戶(hù)相相對(duì)應(yīng)，并在在設(shè)計(jì)、采購(gòu)購(gòu)等方面形成成標(biāo)準(zhǔn)化、可可復(fù)制的體系系培育適合保障障性住房項(xiàng)目目的物業(yè)服務(wù)務(wù)，兼顧品牌牌形象與投入入地方政府在保保障性住房領(lǐng)領(lǐng)域建立成形形的操作模式式，普遍采用用合同/協(xié)議形式規(guī)定定雙方的權(quán)責(zé)責(zé)關(guān)系保障性住房市市場(chǎng)擁有較大大的規(guī)模，行行業(yè)周轉(zhuǎn)速度度加快強(qiáng)化成本控制制能力，保證證工業(yè)化保障障性住房產(chǎn)品品價(jià)格可被政政府接受內(nèi)部外部中央及各地方方政府明確表表態(tài)，提出保保障性住房開(kāi)開(kāi)發(fā)融資、供供地、銷(xiāo)售/出租的政策細(xì)細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)化平臺(tái)初初具雛形XX參照內(nèi)外部環(huán)環(huán)境條件，規(guī)規(guī)劃分三個(gè)階階段推動(dòng)保障障性住房業(yè)務(wù)務(wù)Strategy戰(zhàn)略：：業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略略XX——積極參參與住住房保保障房房開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)Strategy戰(zhàn)略：：業(yè)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略略2006年以來(lái)來(lái)，XX已竣工工和在在建的的各類(lèi)類(lèi)保障障性住住房共共計(jì)159萬(wàn)平方方米。。今年年，商商品住住宅市市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)入調(diào)調(diào)整期期，保保障性性住房房成為為住宅宅建設(shè)設(shè)的新新亮點(diǎn)點(diǎn)，XX將積極極介入入保障障房建建設(shè)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)與住住房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化的結(jié)結(jié)合，，2010年的目目標(biāo)是是以產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化方式式建設(shè)設(shè)100萬(wàn)平方方米的的保障障性住住房產(chǎn)業(yè)化化住宅宅：保保障性性住房房建設(shè)設(shè)規(guī)模模大，，進(jìn)度度要求求快，，同時(shí)時(shí)節(jié)能能環(huán)保保要求求較高高，適適合產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化方式式建造造，而而XX正是住住宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化化的先先驅(qū)者者小戶(hù)型型：住住房保保障房房套型型結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化，，大多多為小小戶(hù)型型結(jié)構(gòu)構(gòu)，XX在小戶(hù)戶(hù)型住住宅建建設(shè)方方面具具有成成熟的的研發(fā)發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)住房保障房公共租賃住房廣州萬(wàn)匯樓項(xiàng)目配套商品房上海華漕項(xiàng)目限價(jià)房天津新里程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)適用房武漢青山區(qū)項(xiàng)目綜合性保障房北京紅獅家園項(xiàng)目住房保障房?jī)?yōu)勢(shì)：XX優(yōu)勢(shì)：

政府的大力支持成本易于控制，甚至是固定成本

資金回籠快，周轉(zhuǎn)迅速

Strategy戰(zhàn)略：：合作作戰(zhàn)略略數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：企業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)年報(bào)報(bào)未來(lái)XX最看好好、也也是最最有前前景的的合作作方式式是““三方方合作作”：：有有錢(qián)出出錢(qián)，，有地地出地地，有有力出出力。。合作開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式,即共同同投入入,聯(lián)合獲獲取項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)合作開(kāi)開(kāi)發(fā)資金土地人力降低風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)：降低低開(kāi)發(fā)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)跨跨越式式發(fā)展展產(chǎn)品推推廣：提高高XX產(chǎn)品線(xiàn)線(xiàn)的品品牌影影響力力和獨(dú)獨(dú)特性性提高效效率：縮短短開(kāi)發(fā)發(fā)周期期,加快資資金周周轉(zhuǎn),提高投投資回回報(bào)率率年份A:新增項(xiàng)目權(quán)益建筑面積(萬(wàn)平方米)B:新增合作項(xiàng)目中權(quán)益建筑面積（萬(wàn)平方米）B/A200565136756%2006122070958%2007114128525%200867731046%2009133274556%與優(yōu)秀秀的合合作伙伙伴建建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合合作關(guān)關(guān)系23Strategy戰(zhàn)略：：合作作戰(zhàn)略略XX合作伙伴XX聯(lián)合發(fā)發(fā)展計(jì)計(jì)劃流流程圖圖建立公公開(kāi)的的聯(lián)合合發(fā)展展中心心網(wǎng)站站制定《XX戰(zhàn)略合合作細(xì)細(xì)則》，公開(kāi)開(kāi)各類(lèi)類(lèi)采購(gòu)購(gòu)預(yù)告告并依依據(jù)細(xì)細(xì)則招招標(biāo)XX聯(lián)合發(fā)發(fā)展中中心以客戶(hù)戶(hù)需求求為導(dǎo)導(dǎo)向的的產(chǎn)品品品類(lèi)類(lèi)體系系Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品定位：提供位于城市中的住宅，滿(mǎn)足客戶(hù)對(duì)便捷城市生活的追求產(chǎn)品細(xì)分：商務(wù)住宅、城市改善型項(xiàng)目、城市棲居項(xiàng)目杭州金色家園蘇州金色家園長(zhǎng)沙金色家園武漢金色家園……金色家園產(chǎn)品定位：提供位于城郊的住宅，既滿(mǎn)足客戶(hù)舒適居住追求，又保持與城市適當(dāng)?shù)慕煌ň嚯x產(chǎn)品細(xì)分：城郊改善型項(xiàng)目長(zhǎng)春城市花園大連城市花園武漢城市花園鞍山城市花園……城市花園產(chǎn)品定位：提供位于郊區(qū)的住宅，為客戶(hù)提供高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)客戶(hù)回歸自然的需求產(chǎn)品細(xì)分：郊區(qū)棲居項(xiàng)目、郊區(qū)享受型項(xiàng)目

南昌四季花城沈陽(yáng)四季花城佛山四季花城青島四季花城……四季花城高端產(chǎn)品系列產(chǎn)品定位：提供位于稀缺地段或占有稀缺景觀資源的住宅，滿(mǎn)足高端客戶(hù)對(duì)高品質(zhì)生活和較深層次文化內(nèi)涵的追求產(chǎn)品細(xì)分:城市享受型項(xiàng)目深圳XX東海岸社區(qū)蘇州中糧本岸杭州良諸文化村……無(wú)錫金域海灣精細(xì)化專(zhuān)業(yè)化快速?gòu)?fù)制產(chǎn)品特點(diǎn)有質(zhì)量增長(zhǎng)XX在產(chǎn)品品策略略的制制定方方面,體現(xiàn)其其”效率+客戶(hù)”的核心心理念念.一方面面:XX一切以以客戶(hù)戶(hù)需求求為導(dǎo)導(dǎo)向,分析客客戶(hù)需需求,制定客客戶(hù)策策略,再出臺(tái)臺(tái)土地地策略略,最后是是產(chǎn)品品戰(zhàn)略略.另一方方面,XX根據(jù)處處于不不同生生命周周期的的人群群的居居住需需求進(jìn)進(jìn)行豐豐富的的產(chǎn)品品線(xiàn)分分類(lèi)研研究,制定品牌牌戰(zhàn)略略,形成品品牌效效應(yīng),獲得高高度的的品牌牌認(rèn)可可.Strategy戰(zhàn)略：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略客戶(hù)需需求與與產(chǎn)品品細(xì)分分相結(jié)結(jié)合，，精確確客戶(hù)戶(hù)群和和客戶(hù)戶(hù)需求求富貴之家中年之家中年三代后小太陽(yáng)青年三代小太陽(yáng)青年持家青年成家青年立足首次置置業(yè)首次改改善再次改改善高質(zhì)量量生活稀缺資資源投資保保值平衡生活交通便便利舒適享享受重視家家庭高效、、商務(wù)務(wù)低成本本生活緊湊婚婚房工作便便利Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品系列子系列土地屬性產(chǎn)品核心價(jià)值主力細(xì)分客戶(hù)金色（城市住宅)G1（商務(wù)住宅）1)地塊商務(wù)屬性高,周邊寫(xiě)字樓密集，交通高度發(fā)達(dá)，享受市中心級(jí)別配套2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復(fù)雜的情況3)商業(yè)價(jià)值高4）居住價(jià)值一般便捷的城市生活注重工作便利關(guān)注產(chǎn)品服務(wù)及品質(zhì)商務(wù)人士（常年工作流動(dòng)人士，無(wú)明顯的生命周期對(duì)應(yīng)關(guān)系）G2（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜2)適宜居住追求居住改善和品質(zhì)小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)、孩子三代（客戶(hù)年齡以35-39為主）G3（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點(diǎn)在步行距離內(nèi)2）周邊有較完善的生活配套3）居住價(jià)值一般低總價(jià)優(yōu)勢(shì)青年之家、小太陽(yáng)家庭（客戶(hù)年齡25-34為主）城花(城郊住宅)

C（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達(dá)；離城市成熟區(qū)域比較近2）相對(duì)市中心居住密度低3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）舒適居?。ǖ谝痪铀┖笮√?yáng)、小太陽(yáng)、孩子三代（客戶(hù)年齡在35-44歲）四季(郊區(qū)住宅)T1（郊區(qū)棲居）1）距離目標(biāo)客戶(hù)原有居?。üぷ鳎┑攸c(diǎn)較遠(yuǎn)2）交通不便利，公交線(xiàn)路缺乏或基本沒(méi)有3）項(xiàng)目周邊通常無(wú)配套，依賴(lài)小區(qū)內(nèi)部解決4）地塊條件通常只有三通（水電路）低價(jià)格小太陽(yáng)、青年之家、孩子三代（客戶(hù)年齡25-34為主）T2（郊區(qū)享受）1）有自然資源2）距離城市較遠(yuǎn),但有快速道路可達(dá)3）沒(méi)有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)舒適居?。ǖ诙铀┛紤]父母養(yǎng)老或休閑客戶(hù)年齡以35-44為主高檔TOP1位于城市稀缺地段或占有城市的稀缺景觀資源占有稀缺資源——TOP2位于郊區(qū),占有稀缺景觀資源細(xì)化土土地屬屬性客戶(hù)屬屬性XX將產(chǎn)品品與客客戶(hù)、、土地地屬性性相對(duì)對(duì)應(yīng)，，通過(guò)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化實(shí)實(shí)現(xiàn)快快速?gòu)?fù)復(fù)制擴(kuò)擴(kuò)張Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略快速?gòu)?fù)復(fù)制：品類(lèi)類(lèi)劃分分之后后，企企業(yè)可可以進(jìn)進(jìn)行快快速產(chǎn)產(chǎn)品復(fù)復(fù)制，，加塊塊擴(kuò)張張步伐伐降低成成本：開(kāi)發(fā)發(fā)成本本降低低聚焦客客戶(hù)：產(chǎn)品品更加加符合合客戶(hù)戶(hù)所需需，同同時(shí)銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格也也能有有所降降低提升服服務(wù)：后期期服務(wù)務(wù)質(zhì)量量可以以有所所提高高。由由于開(kāi)開(kāi)發(fā)成成本降降低，，企業(yè)業(yè)可以以將節(jié)節(jié)省的的資金金加強(qiáng)強(qiáng)提高高科技技住宅宅的后后期維維護(hù)工工作。。這樣樣一方方面可可以方方便客客戶(hù)，，另一一方面面也可可以提提高科科技住住宅產(chǎn)產(chǎn)品的的市場(chǎng)場(chǎng)認(rèn)可可度，，有利利于企企業(yè)的的擴(kuò)張張土地客戶(hù)產(chǎn)品++品類(lèi)優(yōu)勢(shì)：：在市場(chǎng)場(chǎng)變動(dòng)動(dòng)的情情況下下，XX可以通通過(guò)調(diào)調(diào)整產(chǎn)產(chǎn)品品品類(lèi)來(lái)來(lái)調(diào)整整應(yīng)對(duì)對(duì)策略略XX產(chǎn)品發(fā)展趨勢(shì)市場(chǎng)做細(xì)綠色環(huán)保住宅戶(hù)型做小老年公寓

XX的“金字”系列、”城花”系列等四大產(chǎn)品系本就依據(jù)客戶(hù)需求進(jìn)行細(xì)分，而在具體系里面又有明顯的細(xì)分，比如雖然針對(duì)的人群社會(huì)階層相近，但喜歡XX城的人就不喜歡XX?第五園，喜歡XX?第五園則不喜歡XX城。這從側(cè)面說(shuō)明了XX產(chǎn)品的市場(chǎng)定位之精細(xì)準(zhǔn)確。這種細(xì)分產(chǎn)生了巨大的購(gòu)買(mǎi)動(dòng)力，

XX的另一個(gè)明顯的產(chǎn)品趨勢(shì)則是戶(hù)型做小,王石表示:針對(duì)國(guó)家“90/70”的政策，XX一直在用技術(shù)手段來(lái)處理戶(hù)型問(wèn)題.中國(guó)住宅超前的消費(fèi)接下來(lái)一定要理性回歸，首先就體現(xiàn)在住宅面積的縮小。

XX?東海岸、XX?金域藍(lán)灣等產(chǎn)品中都有相當(dāng)數(shù)量的小戶(hù)型，XX城和XX?第五園的別墅戶(hù)型也都相對(duì)精致，大量200多平方米的別墅，甚至出現(xiàn)了不少130—180平方米之間的MINI別墅

目前我國(guó)老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展剛剛起步，市場(chǎng)需求量巨大，前景發(fā)展光明，尤其是以老年公寓和老年社區(qū)為主的老年住宅。

Strategy戰(zhàn)略：：產(chǎn)品品戰(zhàn)略略產(chǎn)品發(fā)發(fā)展趨趨勢(shì):市場(chǎng)做做細(xì)戶(hù)戶(hù)型做做小老老年公公寓綠綠色環(huán)環(huán)保住住宅綠色環(huán)環(huán)保住住宅,不僅是是差異異化經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，提高高產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的的重要要選擇擇.也能在在XX產(chǎn)業(yè)化化生產(chǎn)產(chǎn)方式式下突突現(xiàn)節(jié)節(jié)能降降耗優(yōu)優(yōu)勢(shì),降低開(kāi)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成成本.Strategy戰(zhàn)略：：區(qū)域域戰(zhàn)略略SichuanJilinHebeiAnhuiHubeiHunanHenanShanxiShaanxiNingxiaGansuGuizhouYunnanChongqing上海深圳成都XX提出集集約化化經(jīng)營(yíng)營(yíng)的概概念，，采用用區(qū)域域聚焦焦戰(zhàn)略略，持持續(xù)推推動(dòng)區(qū)區(qū)域集集約化化發(fā)展展。以以深圳圳、上上海、、北京京、成成都形形成四四大區(qū)區(qū)域中中心，，考慮慮市場(chǎng)場(chǎng)容量量、距距離因因素，，以區(qū)區(qū)域?yàn)闉橹行男男纬沙啥?jí)級(jí)城市市圈，，兼顧顧四大大區(qū)域域外部部分城城市的的開(kāi)發(fā)發(fā)，形形成”4+x””區(qū)域布布局。。XX業(yè)務(wù)區(qū)區(qū)域形形成四四大區(qū)區(qū)域中中心，，單個(gè)個(gè)區(qū)域域中心心形成成多個(gè)個(gè)二級(jí)級(jí)城市市圈管理半半徑：：以已已進(jìn)入入的核核心城城市為為軸，，各圈圈內(nèi)1.5小時(shí)北京運(yùn)用區(qū)區(qū)域的的均衡衡布局局實(shí)現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)續(xù)穩(wěn)步步發(fā)展展，分分散區(qū)區(qū)域周周期不不均衡衡所帶帶來(lái)的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分散風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模資源整整合在少于于競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手城市市布點(diǎn)點(diǎn)的情情況下下運(yùn)用用快速速滾動(dòng)動(dòng)可復(fù)復(fù)制開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式實(shí)實(shí)現(xiàn)領(lǐng)領(lǐng)先業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)規(guī)模決策權(quán)權(quán)向區(qū)區(qū)域中中心偏偏離,有利于于特定定的區(qū)區(qū)域內(nèi)內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)各種種資源源的整整合,力求集約化化經(jīng)營(yíng)區(qū)域聚焦戰(zhàn)戰(zhàn)略三大優(yōu)優(yōu)勢(shì)XX擁有良好的的跨區(qū)域布布局,不斷完善自自身區(qū)域聚聚焦戰(zhàn)略,降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn),有效整合與與利用企業(yè)業(yè)資源,實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略XX銷(xiāo)售仍以一一、二線(xiàn)為為主，中西西部地區(qū)比比重較小XX歷年各城市市級(jí)別銷(xiāo)售售面積（%）XX歷年各區(qū)域域銷(xiāo)售面積積（%）Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略XX從2004年才開(kāi)始進(jìn)進(jìn)入三線(xiàn)城城市，截至至目前仍有有80%的銷(xiāo)售面積積集中在一一、二線(xiàn)城城市XX在環(huán)渤海、、長(zhǎng)三角和和珠三角區(qū)區(qū)域的銷(xiāo)售售比重較為為接近，中中西部所占占比重不及及20%數(shù)據(jù)來(lái)源：：企業(yè)相關(guān)關(guān)年報(bào)一、三線(xiàn)集集中珠三角角、二線(xiàn)集集中環(huán)渤海海XX一線(xiàn)城市的的項(xiàng)目重要要還是集中中在珠三角角，長(zhǎng)三角角居其次，，環(huán)渤海的的一線(xiàn)布局局較少；二線(xiàn)城市布布局方面主主要集中在在環(huán)渤海，，份額占據(jù)據(jù)一半左右右，其余集集中在長(zhǎng)三三角和中西西部，珠三三角的二線(xiàn)線(xiàn)城市布局局較少；三線(xiàn)城市布布局以珠三三角和長(zhǎng)三三角為主，，環(huán)渤海區(qū)區(qū)域的三線(xiàn)線(xiàn)城市銷(xiāo)售售比例逐漸漸減小Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：：企業(yè)相關(guān)關(guān)年報(bào)目標(biāo)城市城市的發(fā)展展?jié)摿Α⑼镣恋厥袌?chǎng)的的供給壓力力和客戶(hù)對(duì)對(duì)產(chǎn)品的需需求是XX選擇區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略的本源源。人口數(shù)數(shù)量、人口口密度、城城市的人均均財(cái)富、土土地供給、、土地成本本、地理位位置、政策策扶持、經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力等等都是XX選擇進(jìn)入城城市的最基基本指標(biāo)人口數(shù)量人口密度人均財(cái)富年齡段、收收入階層土地市場(chǎng)地理位置國(guó)家特殊政政策扶持GDP增速客戶(hù)需求城市面積（平方千米）XX進(jìn)入年份進(jìn)入年份人口數(shù)（單位：萬(wàn)）進(jìn)入年份GDP總量（億）進(jìn)入年份GDP增速蘇州84882005606.22402615.3%西安99832008830219015.6%福州119682008683235513.7%煙臺(tái)27222009651.7372813.5%惠州112002009387.514108.5％XX選擇進(jìn)入的的城市首選目標(biāo)為為需求量較較大、土地地成本較低低、發(fā)展?jié)摑摿^大的的城市Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇發(fā)展?jié)摿ν恋毓┙o土地成本數(shù)據(jù)來(lái)源：：統(tǒng)計(jì)局把握市場(chǎng)調(diào)調(diào)整機(jī)遇，，合理選擇擇進(jìn)入城市市Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇XX的區(qū)域選擇擇緊跟市場(chǎng)場(chǎng)變化，在在穩(wěn)步發(fā)展展的基礎(chǔ)之之上，及時(shí)時(shí)對(duì)市場(chǎng)調(diào)調(diào)整調(diào)整區(qū)區(qū)域布局及及業(yè)務(wù)形態(tài)態(tài)，保持規(guī)規(guī)模上的互互補(bǔ)和領(lǐng)先先優(yōu)勢(shì)。進(jìn)入城市:深圳———上海、北京京、天津、、沈陽(yáng)————長(zhǎng)春、南京京、南昌、、武漢———無(wú)錫、佛山山、鎮(zhèn)江、、合肥19901995200020052010城市化進(jìn)程拉動(dòng)一二線(xiàn)城市需求，98年房改的推行使得長(zhǎng)期積累的購(gòu)買(mǎi)能力集中釋放房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響進(jìn)入調(diào)整區(qū)，核心城市可供住宅開(kāi)發(fā)的土地相對(duì)越來(lái)越少，土地成本大幅上漲，但房屋供需矛盾仍然突出2003年伊始，城市化的進(jìn)程加快。一線(xiàn)城市住宅需求集中爆發(fā)，房屋價(jià)格大幅上揚(yáng)。土地成本、新建住宅成本的上升使得房?jī)r(jià)高居不下。二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)、土地進(jìn)入上行通道上海等核心城市開(kāi)始土地使用權(quán)的有償出讓?zhuān)f公房開(kāi)始了市場(chǎng)化的改革并逐步完成XX的區(qū)域優(yōu)勢(shì)勢(shì)在于準(zhǔn)確確把握市場(chǎng)場(chǎng)變化、率率先進(jìn)入潛潛力市場(chǎng)、、搶占市場(chǎng)場(chǎng)先機(jī)進(jìn)入一線(xiàn)核核心城市以核心城市市為中心,向周邊城市市輻射,搶占二線(xiàn)城城市市場(chǎng)增加二線(xiàn)城城市的投資資比例,重點(diǎn)開(kāi)始向向三線(xiàn)城市市轉(zhuǎn)移XX的城市選擇擇由東往西西、由南往往北轉(zhuǎn)移企業(yè)已由珠珠三角市場(chǎng)場(chǎng)起步，向向外擴(kuò)張進(jìn)進(jìn)入環(huán)渤海海及長(zhǎng)三角角區(qū)域核心心城市，2002年以前，XX土地儲(chǔ)備多多集中在一一線(xiàn)城市，，自2002年開(kāi)始從三三線(xiàn)城市拿拿地。在土土地戰(zhàn)略方方面，XX在堅(jiān)守一線(xiàn)線(xiàn)城市市場(chǎng)場(chǎng)份額的同同時(shí)向三四四線(xiàn)城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，向全全國(guó)輻射，，擴(kuò)大企業(yè)業(yè)在國(guó)內(nèi)市市場(chǎng)的市場(chǎng)場(chǎng)占有率。。XX的土地儲(chǔ)備備呈現(xiàn)由東東向西、由由南往北的的趨勢(shì)，全全國(guó)布局，，區(qū)域分布布較為均衡衡，且由一一線(xiàn)城市逐逐步向二三三線(xiàn)城市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移深圳——上海（1991）——青島、天津津（1992）——北京（1994）——沈陽(yáng)（1995）由一線(xiàn)核心心城市逐步步輻射全國(guó)國(guó)：深圳、、上海、北北京——成都（2001）——南昌（2002）——東莞、鞍山山（2003）——中山、無(wú)錫錫（2004）——佛山、蘇州州（2005）成都武漢長(zhǎng)春鞍山青島深圳上海Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇XX的不同區(qū)域域有著不同同的進(jìn)入策策略Strategy戰(zhàn)略：區(qū)域域選擇對(duì)于主場(chǎng)珠珠三角：XX選擇從自己己熟悉和有有優(yōu)勢(shì)的城城市進(jìn)入，，并不考慮慮城市的能能級(jí)；而長(zhǎng)長(zhǎng)三角則遵遵循城市能能級(jí)逐步開(kāi)開(kāi)發(fā)，環(huán)渤渤海區(qū)域XX嘗試過(guò)三級(jí)級(jí)城市后又又逐步退出出，中西部部目前沒(méi)有有三級(jí)城市市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目數(shù)據(jù)來(lái)源：：企業(yè)相關(guān)關(guān)年報(bào)XX二線(xiàn)城市市布局散散亂2010年上半年新增二線(xiàn)土地儲(chǔ)備（萬(wàn)平方米）恒大875XX593保利地產(chǎn)513世茂房地產(chǎn)398總計(jì)2,379今年上半半年XX在二線(xiàn)城城市新增增的土地地儲(chǔ)備面面積只有有恒大的的70%不到，卻卻分布在在12個(gè)不同的的城市；；2010年上半年年主要房房地產(chǎn)企企業(yè)二線(xiàn)線(xiàn)城市新新增土地地總量2010年上半年年主要房房地產(chǎn)企企業(yè)二線(xiàn)線(xiàn)城市新新增土地地儲(chǔ)備分分布Strategy戰(zhàn)略：區(qū)區(qū)域選擇擇數(shù)據(jù)來(lái)源源：企業(yè)業(yè)相關(guān)年年報(bào)，CRIC2000-2009年XX新增土地地量和銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積情況(單位:萬(wàn)平方米米)受2008年國(guó)際金金融危機(jī)機(jī)的沖擊擊，房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)進(jìn)入下下行通道道，XX拿地趨于于謹(jǐn)慎，，2008年新增土土地儲(chǔ)備備量同比比出現(xiàn)下下滑，2009年回升，，該年度度新增土土地建筑筑面積1332.06萬(wàn)平方米米，截至至2009年末，公公司規(guī)劃劃中項(xiàng)目目按XX權(quán)益計(jì)算算的建筑筑面積為為2436萬(wàn)平方米米。Strategy戰(zhàn)略：土土地戰(zhàn)略略土地儲(chǔ)備備量回升升企業(yè)2006200720082009XX122011416771332保利/7555941338華潤(rùn)282815429605金地12750688523中海65210292791209綠城44810224286522006-2009年各企業(yè)業(yè)新增土土地量表表(單位:萬(wàn)平方米米)從上表可可以看出出,與其它大大型房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商相比比,XX在土地儲(chǔ)儲(chǔ)備量上上占據(jù)絕絕對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì),這與XX在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)領(lǐng)域獨(dú)一一無(wú)二的的經(jīng)營(yíng)規(guī)規(guī)模息息息相關(guān).數(shù)據(jù)來(lái)源源：企業(yè)業(yè)相關(guān)年年報(bào)2000-2009年XX新增土地量城城市分布(單位:萬(wàn)平方米)Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略XX土地儲(chǔ)備增量量城市結(jié)構(gòu)：：向二三線(xiàn)城城市轉(zhuǎn)移XX采用低成本拿拿地、快速周周轉(zhuǎn)、滾動(dòng)開(kāi)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，自自2008年伊始，規(guī)避避競(jìng)爭(zhēng)激烈的的一線(xiàn)城市高高地價(jià)土地競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，率先將將區(qū)域布局轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到二三線(xiàn)線(xiàn)城市，2009年新增土地中中一線(xiàn)城市僅僅占12％。年份

一線(xiàn)二線(xiàn)三、四線(xiàn)2000125510

20011882110200220166020031198967200455138204200520720723720063126282822007442435264200844530972009154796382總和166632521534數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)中西部區(qū)域很很可能成為本本次調(diào)整的避避風(fēng)港，XX有意識(shí)的加強(qiáng)強(qiáng)了x區(qū)域和環(huán)渤海海的投入，意意味著希望借借助區(qū)域結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整來(lái)保持持規(guī)模領(lǐng)先2000-2009年XX各區(qū)域歷年新新增土地儲(chǔ)備備(單位;萬(wàn)平方米)XX土地儲(chǔ)備增量量區(qū)域結(jié)構(gòu)：：珠三角地區(qū)區(qū)穩(wěn)步發(fā)展，，環(huán)渤海、中中西部比例逐逐步增大，長(zhǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)持持續(xù)銳減Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略年份長(zhǎng)三角珠三角環(huán)渤海中西部20005330514220011511131092720024790502003487411143200417730108832005256243152200659416913432620073462121983852008692302641092009100530309393總計(jì)1839163112741708數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)Strategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略逆市搶地，市市場(chǎng)反映速度度非同一般XX低價(jià)“撿地””，新增項(xiàng)目目的預(yù)計(jì)成本本相對(duì)于市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格均具有有較好的安全全空間城市項(xiàng)目名稱(chēng)建面（萬(wàn)平米）容積率地價(jià)（億）樓板價(jià)（元/平米）周邊競(jìng)品售價(jià)（元/平米）成都成都海蓉廠(chǎng)項(xiàng)目20.61364.033.93389115000-20000天津?yàn)I海新城東區(qū)項(xiàng)目61.391.7283318000天津時(shí)尚廣場(chǎng)公寓項(xiàng)目4.56.171.6355610000惠州惠州雙月灣一期項(xiàng)目≥36≥1.002.18

/武漢武漢才茂街項(xiàng)目20.493.24.592240/青島青島南昌路項(xiàng)目21.62.94.8622506500-7500天津金廈項(xiàng)目38.41.5718235400-6200合肥皖安地塊38.953.613.0615715200-5500合肥江淮地塊41.243.563.0414745200-57002008年市場(chǎng)盤(pán)整期期，XX調(diào)整拿地結(jié)構(gòu)構(gòu)和質(zhì)量，低低價(jià)拿地、合合作、收購(gòu)拿拿地項(xiàng)目增多多。土地儲(chǔ)備備增加速度雖雖然有所放緩緩，但上半年年新增土地總總量在全國(guó)各各房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)中依舊排名名第一。2008年部分XX低價(jià)抄底地塊塊2010年部分XX低價(jià)抄底地塊塊城市項(xiàng)目名稱(chēng)建面（萬(wàn)平米）容積率地價(jià)（億）樓板價(jià)（元/平米）周邊競(jìng)品售價(jià)（元/平米）唐山南湖項(xiàng)目9.10.62.62857/沈陽(yáng)齒輪廠(chǎng)182.52.8611114000-5600沈陽(yáng)四海物流10.52.51.716194000-5100西安長(zhǎng)安區(qū)韋郭路項(xiàng)目61.83.34.125666400-7500貴陽(yáng)貴陽(yáng)貴寶B項(xiàng)目12.82.51.612504000-5000成都新都區(qū)五龍山項(xiàng)目62.11.85.48704000-4600蘇州蘇地2010-B-28號(hào)高新區(qū)科技城武夷山路南、嘉陵江路兩側(cè)14.30.876.1143327000-8000；別墅11000-13000青島李家上流社區(qū)村莊改造項(xiàng)目26.41.865.821978000-10000寧波鎮(zhèn)海新城綠核北部1-4號(hào)地塊49.032.1621429114000-180002010年上半年，XX共取得39個(gè)項(xiàng)目，規(guī)劃劃建筑面積1220.4萬(wàn)平方米，權(quán)權(quán)益土地面積積929.8萬(wàn)平方米，權(quán)權(quán)益地價(jià)205.28億元，遙遙領(lǐng)領(lǐng)先綠地、保保利、中海等等企業(yè)，顯示示出了其在土土地儲(chǔ)備上的的擴(kuò)張步伐。。5月和6月收入的12幅地塊，更是是以低于周邊邊同類(lèi)土地的的價(jià)格拿地。。數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào),CRICStrategy戰(zhàn)略：土地戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào),CRIC2007年XX深入開(kāi)展“大大象行動(dòng)”，，主動(dòng)接觸擁?yè)碛写罅客恋氐刭Y源的企業(yè)業(yè)，尋求合作作機(jī)會(huì)。這種種二手市場(chǎng)收收購(gòu)的拿地方方式避開(kāi)了公公開(kāi)招拍掛中中價(jià)格的惡性性競(jìng)爭(zhēng)，土地地成交價(jià)格相相對(duì)公開(kāi)市場(chǎng)場(chǎng)低且可控，，有效降低了了土地獲取成成本，同時(shí)土土地款支付方方式靈活，提提高了資金的的使用效率。。XX在關(guān)注土地公公開(kāi)市場(chǎng)的同同時(shí)，從二手手市場(chǎng)大量收收購(gòu)?fù)恋豖X分三步走收購(gòu)購(gòu)了浙江南都都，在支付資資金上分期付付款，提高了了集團(tuán)的資金金消化能力。。在上海和江江蘇獲得成熟熟品牌后運(yùn)用用參股方式進(jìn)進(jìn)入浙江市場(chǎng)場(chǎng)，增強(qiáng)了其其資源儲(chǔ)備，，完善了長(zhǎng)三三角地區(qū)戰(zhàn)略略布局，加速速了XX規(guī)模擴(kuò)張的步步伐，同時(shí)也也利于其住宅宅產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略略的實(shí)施。收購(gòu)時(shí)間

收購(gòu)企業(yè)

收購(gòu)資金（億元）收購(gòu)詳細(xì)情況

2005-03南都控股旗下公司18.58收購(gòu)浙江南都20%股權(quán)、上海南都70%股權(quán)、蘇州南都49%股權(quán)

2006-08南都控股旗下公司17.06收購(gòu)浙江南都60%股權(quán)、上海南都30%股權(quán)、蘇州南都21%，和前次收購(gòu)南都土地合并后共獲得269.6萬(wàn)平方米新增土地儲(chǔ)備

2007-03南都控股旗下公司3.93收購(gòu)浙江南都20%股權(quán)2007-03富春東方10.05富春東方70%股權(quán)、萬(wàn)軒70%股權(quán)、南京恒邦66.5%的股權(quán)、南京富春21%股權(quán)，新增可結(jié)算規(guī)劃建筑面積合計(jì)43.8萬(wàn)平方米以及地下車(chē)位約11萬(wàn)平方米2008-06易理地產(chǎn)——XX獲得10萬(wàn)平方米的易理園景臺(tái)項(xiàng)目與優(yōu)秀的合作作伙伴建立戰(zhàn)戰(zhàn)略合作關(guān)系系43Strategy戰(zhàn)略：合作戰(zhàn)戰(zhàn)略XX合作伙伴XX聯(lián)合發(fā)展計(jì)劃劃流程圖建立公開(kāi)的聯(lián)聯(lián)合發(fā)展中心心網(wǎng)站制定《XX戰(zhàn)略合作細(xì)則則》，公開(kāi)各類(lèi)采采購(gòu)預(yù)告并依依據(jù)細(xì)則招標(biāo)標(biāo)XX聯(lián)合發(fā)展中心心XX與供應(yīng)商之間間的戰(zhàn)略合作作44Strategy戰(zhàn)略：合作戰(zhàn)戰(zhàn)略XX的主要供應(yīng)商商今年供貨金金額隨著企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大大有顯著增長(zhǎng)長(zhǎng)但是從比例上上來(lái)看明顯地地降低，也表表現(xiàn)出企業(yè)隨隨著規(guī)模擴(kuò)大大，管理難度度亦大幅度增增加數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)低負(fù)債：資產(chǎn)負(fù)債率在在同行業(yè)處于于相對(duì)較低水水平，且短期期償債能力較較強(qiáng)。低利潤(rùn)：盈利能力較低低，較高的成成本支出導(dǎo)致致XX銷(xiāo)售凈利率維維持較低水平平，而銷(xiāo)售毛毛利率與同行行業(yè)相比處于于低位。高周轉(zhuǎn)：XX凈負(fù)債率水平平一直不高，，加上其較高高的資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度，能有有力規(guī)避市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)指標(biāo)2006年2007年2008年2009年收益營(yíng)業(yè)收入（億元）179.18355.27409.92488.81銷(xiāo)售收入（億元）212.3523.6478.7634.2銷(xiāo)售凈利率（%）10.139.248.428.40銷(xiāo)售毛利率（%）28.530.128.222凈資產(chǎn)收益率（%）21.923.813.214.26總資產(chǎn)利潤(rùn)率（%）7.07.635.36.26運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率（%）7.669.339.877.22存貨周轉(zhuǎn)率（次）0.380.490.390.43償債流動(dòng)比率(%)2

.041.961.761.91速動(dòng)比率(%)0.630.590.430.59資產(chǎn)負(fù)債率(%)64.9466.1167.4467.00XX2006-2009年財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)總體體穩(wěn)健，高周周轉(zhuǎn)率降低資資金風(fēng)險(xiǎn)，但但存在盈利能能力偏低問(wèn)題題數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)Strategy戰(zhàn)略：財(cái)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，WIND資訊資產(chǎn)負(fù)債率相相對(duì)較低，財(cái)財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能能力較強(qiáng)Strategy戰(zhàn)略：財(cái)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類(lèi)企業(yè)資資產(chǎn)負(fù)債率比比較2003年-2009年XX負(fù)債結(jié)構(gòu)分析析XX的流動(dòng)比率基基本保持在2：1的合理水平上上下，加之其其較高的周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，說(shuō)明其其資產(chǎn)具有較較強(qiáng)的變現(xiàn)能能力，對(duì)于短短期債務(wù)的償償還不存在問(wèn)問(wèn)題，財(cái)務(wù)抗抗風(fēng)險(xiǎn)能力較較強(qiáng)。與同行業(yè)相比比，XX歷年的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率處于較較低水平，低低于保利、金金地、綠城等等同類(lèi)企業(yè)，，說(shuō)明XX具有相對(duì)穩(wěn)健健的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略略。數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC數(shù)據(jù)系統(tǒng)，WIND資訊以犧牲銷(xiāo)售毛毛利率為代價(jià)價(jià)，奉行快速速周轉(zhuǎn)率策略略，保持資金金高效運(yùn)作Strategy戰(zhàn)略：財(cái)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類(lèi)企業(yè)總總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率比較2001年-2009年XX總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率率走勢(shì)與同行業(yè)相比比，XX歷年的總資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)率最高高，遠(yuǎn)高于保保利、中海、、金地、綠城城等同類(lèi)企業(yè)業(yè)，說(shuō)明XX資產(chǎn)運(yùn)作效率率相對(duì)較高XX奉行隨行就市市，主動(dòng)調(diào)整整價(jià)格的運(yùn)營(yíng)營(yíng)策略，以保保證較快的周周轉(zhuǎn)率和現(xiàn)金金，但卻是以以損失一定的的毛利率為代代價(jià)換取現(xiàn)金金流。數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)成本費(fèi)用偏高高，利潤(rùn)率偏偏低，盈利能能力受限從近幾年銷(xiāo)售售情況來(lái)看，，XX銷(xiāo)售凈利率呈呈逐年下滑態(tài)態(tài)勢(shì)；與同行業(yè)其他他企業(yè)相比，，XX銷(xiāo)售利潤(rùn)率普普遍低于行業(yè)業(yè)同類(lèi)企業(yè)水水平；與同類(lèi)企業(yè)相相比，XX銷(xiāo)售費(fèi)用率相相對(duì)偏高，說(shuō)說(shuō)明XX對(duì)于成本的控控制較為松懈懈，因此在一一定程度上影影響了XX盈利的能力。。XX2006年-2009年銷(xiāo)售凈利率率、毛利率、、總資產(chǎn)利潤(rùn)潤(rùn)率數(shù)據(jù)來(lái)源：企企業(yè)相關(guān)年報(bào)報(bào)Strategy戰(zhàn)略：財(cái)務(wù)戰(zhàn)戰(zhàn)略2006年-2009年XX與同類(lèi)企業(yè)銷(xiāo)銷(xiāo)售利潤(rùn)率比比較2006年-2009年XX與同類(lèi)類(lèi)企業(yè)業(yè)銷(xiāo)售售費(fèi)用用率比比較XX通過(guò)多多渠道道融資資，保保證充充足資資金儲(chǔ)儲(chǔ)備，，強(qiáng)化化現(xiàn)有有規(guī)模模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，減減低市市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)1999年、2002年所獲獲的共共18億元融融資，，為XX實(shí)施擴(kuò)擴(kuò)大市市場(chǎng)占占有率率和規(guī)規(guī)模的的戰(zhàn)略略提供供了資資金支支持。2003年?duì)I業(yè)業(yè)收入入由上上年的的微幅幅增長(zhǎng)長(zhǎng)2.68%提升至至39.47％。2004年的19.9億元的的公司司債正正是為為其前前幾年年的高高速圈圈地買(mǎi)買(mǎi)單。。2004年、2005年?duì)I業(yè)業(yè)收入入分別別增長(zhǎng)長(zhǎng)20.17％、37.17％。2006年在樓樓市最最好時(shí)時(shí)期獲獲得最最得天天時(shí)地地利的的融資資。2006至2007年底，，其兩兩年?duì)I營(yíng)業(yè)收收入復(fù)復(fù)合增增長(zhǎng)近近3倍。2008XX在信貸貸緊縮縮、資資本市市場(chǎng)低低迷的的情況況下，，仍然然保持持了極極高的的資信信等級(jí)級(jí)，成功發(fā)發(fā)行59億公司司債。2007年的公公開(kāi)增增發(fā)和和2008年的公公司債債，大大大減減輕了了XX因2007年多次次高價(jià)價(jià)拿地地所犯犯錯(cuò)誤誤，以以及樓樓市陡陡然轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向所所帶來(lái)來(lái)的壓壓力。。Strategy戰(zhàn)略：：財(cái)務(wù)務(wù)戰(zhàn)略略融資渠道2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年外部融資股權(quán)融資6.25（配股）///

//42（定向增發(fā)）100（增發(fā)）/

/借款融資/

///

49.72050200/500信托計(jì)劃//

/2.6022.5//

///債券融資/

/15（可轉(zhuǎn)債）

/19.9（可轉(zhuǎn)債）/

//59（混合型）/合計(jì)6.25/152.60272.1209230059500銷(xiāo)售收入銷(xiāo)售回款/33.744.262.491.6139.5212.3523.6478.7634.2購(gòu)地支出新增土地權(quán)益支出///////201.24136.1248.22000-2009年XX融資情情況（單位位：億億元））數(shù)據(jù)來(lái)來(lái)源：：企業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)年報(bào)報(bào)注：2007年新增增土地地權(quán)益益支出出數(shù)據(jù)據(jù)為XX07年新增增土地地全部部地價(jià)價(jià)總和和XX用人理理念XX招聘首首要原原則德才兼兼?zhèn)洌?，以德德為先先職業(yè)道道德、、職業(yè)業(yè)心態(tài)態(tài)專(zhuān)業(yè)技技能團(tuán)隊(duì)精精神學(xué)習(xí)能能力理性思思維與人溝溝通管理意意識(shí)和和管理理技能能（管管理人人員））Staff人才用心尊尊重人人用平等等尊重重人用理解解尊重重人用信任任尊重重人用公平平的回回報(bào)尊尊重人人用發(fā)展展空間間尊重重人用嚴(yán)格格的要要求尊尊重人人用寬容容尊重重人人才是是XX的資本本面向社社會(huì)精精英進(jìn)進(jìn)行外外部招招聘，，如海海盜行行動(dòng)、、007計(jì)劃、、千里里馬行行動(dòng)等等社會(huì)會(huì)招聘聘活動(dòng)動(dòng)目標(biāo)定定位在在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手手、合合作伙伙伴、、政府府官員員等幾幾類(lèi)人人群外部?jī)?nèi)部?jī)?nèi)部培培養(yǎng)的的制度度，如如新動(dòng)動(dòng)力計(jì)計(jì)劃、、薪火火計(jì)劃劃等招招聘和和培養(yǎng)養(yǎng)活動(dòng)動(dòng)目標(biāo)多多為大大學(xué)應(yīng)應(yīng)屆畢畢業(yè)生生或大大學(xué)畢畢業(yè)三三年以以左右右的年年輕人人2001年到2005年是XX快速發(fā)發(fā)展時(shí)時(shí)期，，人才才培養(yǎng)養(yǎng)和儲(chǔ)儲(chǔ)備相相對(duì)不不足，，人力力資源源政策策隨之之做出出重要要轉(zhuǎn)變變：從從純粹粹“培培養(yǎng)主主義””過(guò)渡渡到““培養(yǎng)養(yǎng)與拿拿來(lái)相相結(jié)合合”。。以““海盜盜計(jì)劃劃”為為起點(diǎn)點(diǎn)，成成功地地從業(yè)業(yè)界同同行挖挖了30多人，，使XX團(tuán)隊(duì)和和人員員組合合更為為多元元和合合理。。2001年以前前，XX全部采采用人人才內(nèi)內(nèi)部培培養(yǎng)的的原則則，人人才出出現(xiàn)一一些流流失。。自2001年后，，XX開(kāi)始有有意識(shí)識(shí)的在在行業(yè)業(yè)內(nèi)挖挖人。。目前前XX仍然立立足于于內(nèi)部部培養(yǎng)養(yǎng)為主主，但但也不不反對(duì)對(duì)使用用空降降兵，，滿(mǎn)足足了人人才多多元化化的需需求。。通過(guò)外外部招招聘了了解XX，認(rèn)同同XX理念的的社會(huì)會(huì)精英英，經(jīng)經(jīng)過(guò)雙雙向選選擇找找到適適合企企業(yè)的的人才才，能能大大大縮短短磨合合時(shí)間間。通過(guò)內(nèi)內(nèi)部培培養(yǎng)，，員工工與公公司文文化契契合程程度高高，忠忠誠(chéng)度度強(qiáng)，，但需需要的的培養(yǎng)養(yǎng)時(shí)間間較長(zhǎng)長(zhǎng)，難難以支支撐快快速擴(kuò)擴(kuò)張。。Staff人才拿來(lái)主主義&內(nèi)部培培養(yǎng)兩兩者結(jié)結(jié)合新動(dòng)力力計(jì)劃劃PDP優(yōu)才培培養(yǎng)計(jì)計(jì)劃主動(dòng)出出擊，，培養(yǎng)養(yǎng)人才才，提提前做做好適適度的的人才才儲(chǔ)備備，避避免骨骨干人人才流流失培養(yǎng)養(yǎng)計(jì)計(jì)劃劃新動(dòng)動(dòng)力力計(jì)計(jì)劃劃：：每每年年10月進(jìn)進(jìn)駐駐國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)一一些些重重點(diǎn)點(diǎn)高高校校如如北北大大、、清清華華、、同同濟(jì)濟(jì)、、南南開(kāi)開(kāi)等等招招攬攬人人才才，，進(jìn)進(jìn)行行人人才才儲(chǔ)儲(chǔ)備備。。薪火火計(jì)計(jì)劃劃：：結(jié)結(jié)合合個(gè)個(gè)人人承承諾諾、、公公司司推推薦薦及及人人才才測(cè)測(cè)評(píng)評(píng)工工具具的的使使用用完完成成年年度度優(yōu)優(yōu)才才人人員員的的選選拔拔。。XX人才才儲(chǔ)儲(chǔ)備備Staff人才才內(nèi)部部：：重重視視年年輕輕梯梯隊(duì)隊(duì)建建設(shè)設(shè)，，給給年年輕輕人人成成長(zhǎng)長(zhǎng)提提供供最最大大的的想想象象空空間間入職職引引導(dǎo)導(dǎo)人人引導(dǎo)導(dǎo)新新進(jìn)進(jìn)員員工工成成為為““職職場(chǎng)場(chǎng)人人””更重重要要的的是是成成為為““XX人””榜樣樣的的力力量量目的的幫助助新新人人逐逐步步向向社社會(huì)會(huì)人人、、職職業(yè)業(yè)人人轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變，，教教授授他他們們成成為為XX優(yōu)秀秀職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人所所需需的的職職業(yè)業(yè)技技能能。。方法法為每每個(gè)個(gè)職職場(chǎng)場(chǎng)新新人人設(shè)設(shè)定定““入入職職引引導(dǎo)導(dǎo)人人””，，利利用用榜榜樣樣的的力力量量，，培培養(yǎng)養(yǎng)XX需要要的的人人才才利用用通通用用資資質(zhì)質(zhì)模模型型按按圖圖索索驥驥引引導(dǎo)導(dǎo)新新員員工工發(fā)發(fā)展展方方向向發(fā)展展機(jī)機(jī)制制晉升升機(jī)機(jī)制制內(nèi)部部流流動(dòng)動(dòng)機(jī)機(jī)制制培訓(xùn)訓(xùn)體體系系重視視員員工工的的長(zhǎng)長(zhǎng)期期培培養(yǎng)養(yǎng)培養(yǎng)養(yǎng)員員工工專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)技技能能Staff人才才內(nèi)部部：：持持續(xù)續(xù)培培養(yǎng)養(yǎng)專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)化化、、富富有有激激情情和和創(chuàng)創(chuàng)造造力力的的職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人2001-2005年快速速發(fā)發(fā)展展期期通過(guò)過(guò)““海海盜盜行行動(dòng)動(dòng)””從從中中海海地地產(chǎn)產(chǎn)大大規(guī)規(guī)模模吸吸納納高高級(jí)級(jí)職職業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)理理人人，，2001-2002年從從外外部部引引進(jìn)進(jìn)了了50-60位高高管管人人才才曾任任中中海海深深圳圳公公司司總總經(jīng)經(jīng)理理的的劉劉愛(ài)愛(ài)明明在在2002年加加入入了了XX，如如今今已已擔(dān)擔(dān)任任了了XX集團(tuán)團(tuán)的的執(zhí)執(zhí)行行副副總總裁裁改變變了了XX以往往只只在在內(nèi)內(nèi)部部培培養(yǎng)養(yǎng)人人才才的的習(xí)習(xí)慣慣，，開(kāi)開(kāi)始始大大規(guī)規(guī)模模社社會(huì)會(huì)精精英英這些些空空降降人人才才的的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)業(yè)能能力力迅迅速速?gòu)洀浹a(bǔ)補(bǔ)了了XX當(dāng)時(shí)時(shí)的的短短板板，，并并大大幅幅提提高高了了XX的項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理水水平平2006-2008年亢奮增長(zhǎng)長(zhǎng)期XX啟動(dòng)了第第二輪大大規(guī)模外外部招聘聘高管人人才計(jì)劃劃，又稱(chēng)稱(chēng)“007””計(jì)劃。截止2008年年底，，XX陸續(xù)引進(jìn)進(jìn)32名跨行業(yè)業(yè)管理人人才出任任要職，，比如以以前在寶寶潔公司司負(fù)責(zé)品品類(lèi)管理理的陳東東峰、曾曾任百安安居中國(guó)國(guó)區(qū)副總總裁的袁袁伯銀等等。2009年至今增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型型期XX啟動(dòng)有史史以來(lái)最最大的招招聘計(jì)劃劃，從36城市搜尋尋600余名精英英，職位位覆蓋公公司管理理層、經(jīng)經(jīng)理層和和專(zhuān)業(yè)人人才，稱(chēng)稱(chēng)為“千千里馬””行動(dòng)。。如2009年XX從凱德置置地挖來(lái)來(lái)擅長(zhǎng)策策劃商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的毛大慶慶XX將挖人的的視角開(kāi)開(kāi)始從行行業(yè)內(nèi)延延展到行行業(yè)外的的跨國(guó)公公司使人才更更加多元元化，彌彌補(bǔ)其業(yè)業(yè)務(wù)迅速速飆升帶帶來(lái)的人人才儲(chǔ)備備不足，，為下一一輪擴(kuò)張張奠定基基礎(chǔ)事件意義訴求點(diǎn)業(yè)務(wù)快速速發(fā)展，，人才培培養(yǎng)和儲(chǔ)儲(chǔ)備不足足，在某某些層面面出現(xiàn)斷斷層增長(zhǎng)速度度急劇飆飆升，吸吸收新鮮鮮血液注注入擴(kuò)張張的血管管已是燃燃眉之急急由“青春春期”向向“成熟熟期”轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型，企企業(yè)縱深深發(fā)展進(jìn)進(jìn)入新城城市以及及成熟公公司的新新業(yè)務(wù)發(fā)發(fā)展需要要均存在在大量人人才缺口口為XX向全國(guó)縱縱深化、、大發(fā)展展輸送人人才養(yǎng)料料，為企企業(yè)轉(zhuǎn)型型做好充充足人才才準(zhǔn)備2010年時(shí)，XX開(kāi)始涉足足商業(yè)地地產(chǎn)外部：選選擇符合合XX要求，認(rèn)認(rèn)同XX理念的人人才Staff人才XX為員工提提供雙軌軌制發(fā)展展路徑，，一是專(zhuān)專(zhuān)業(yè)序列列發(fā)展路路徑，二二是管理理序列發(fā)發(fā)展路徑徑。各層層級(jí)職稱(chēng)稱(chēng)一一對(duì)對(duì)應(yīng)，薪薪酬待遇遇和權(quán)責(zé)責(zé)相當(dāng)Staff人才以行動(dòng)學(xué)學(xué)習(xí)和體體驗(yàn)式學(xué)學(xué)習(xí)教練等多多種手段段結(jié)合豐富的培培訓(xùn)手段段Staff人才現(xiàn)有模塊塊類(lèi)課程程：新職職員培訓(xùn)訓(xùn)、新經(jīng)經(jīng)理培訓(xùn)訓(xùn)、資深深經(jīng)理培培訓(xùn)、HP-MBA課程建立模塊塊化的人人才培養(yǎng)養(yǎng)課程體體系Staff人才中高層領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)力計(jì)計(jì)劃：公公司定期期對(duì)中高高層進(jìn)行行領(lǐng)導(dǎo)力力測(cè)評(píng)Staff人才XX地產(chǎn)系統(tǒng)員員工增長(zhǎng)率率逐年下滑滑，人均貢貢獻(xiàn)水平高高于業(yè)內(nèi)同同類(lèi)企業(yè)Staff人才2006年-2009年XX與同類(lèi)企業(yè)業(yè)地產(chǎn)系統(tǒng)統(tǒng)職工人數(shù)數(shù)比較2006年-2009年XX與同類(lèi)企業(yè)地地產(chǎn)系統(tǒng)人均均銷(xiāo)售收入比比較XX的地產(chǎn)系統(tǒng)人人才儲(chǔ)備相對(duì)對(duì)偏低，增長(zhǎng)長(zhǎng)率逐年下滑滑，其規(guī)模低低于保利、富富力等同類(lèi)企企業(yè)；從人均貢獻(xiàn)水水平來(lái)看，XX地產(chǎn)系統(tǒng)人均均銷(xiāo)售收入相相對(duì)較高。2006年-2008年期間遠(yuǎn)高于于保利、富力力和綠城；2009年與綠城旗鼓