江西復(fù)合型城市綜合體項目營銷策劃報告

XXX二期營銷思路XXX2014年7月9日奇正營銷XX城市+產(chǎn)業(yè)前景+產(chǎn)品規(guī)劃+XX品牌+招商成果XXX快樂城營銷戰(zhàn)略守正出奇守正出奇XX城市：國家4A級旅游城市、城市化進(jìn)程大發(fā)展、商業(yè)經(jīng)營模式傳統(tǒng)落后；產(chǎn)業(yè)前景：朝陽產(chǎn)業(yè)、20萬億產(chǎn)值、年增速15%以上；XX產(chǎn)值30億、年增速15%以上；XX品牌：本土最大商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商、18年商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗、24個網(wǎng)點布局、九江商業(yè)地產(chǎn)典范；招商成果：豐富的品牌資源、龍頭商家進(jìn)駐、異地經(jīng)營戶考察團(tuán)。產(chǎn)品規(guī)劃：政府重點招商引資項目、20億巨資打造、16萬㎡復(fù)合型城市綜合體、

超前規(guī)劃設(shè)計、立體獨(dú)立商鋪、業(yè)態(tài)涵蓋齊全、互補(bǔ)充分。目錄第一部分項目總體定位第二部分項目功能組合第三部分項目產(chǎn)品策略第四部分二期營銷目標(biāo)第五部分二期營銷命題第六部分二期營銷策略第七部分二期營銷執(zhí)行重塑高度第一部分項目總體定位項目總體定位16萬㎡購物\體驗\休閑娛樂\餐飲住宿“一站式”體驗式城市綜合體項目產(chǎn)業(yè)定位：休閑/娛樂/購物/餐飲/住宿主營業(yè)態(tài)定位：大型超市精品購物街特色美食休閑健身3D影院KTV早教培訓(xùn)酒店娛樂體驗等配套服務(wù)XX城市商業(yè)名片提升XX城市的力量XX旅游新景點贛北最大復(fù)合型城市綜合體贛北休閑娛樂體驗中心百貨零售經(jīng)營戶財富增長平臺百貨零售業(yè)展貿(mào)平臺百貨零售業(yè)電子商務(wù)平臺現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體示范藍(lán)本項目建成后將成為立足XX，輻射金三角，服務(wù)XX及周邊縣市人口消費(fèi)

核心商圈：半小時車程內(nèi)可全面輻射XX及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)；次級商圈：1小時車程內(nèi)可輻射德安、修水、永修、共青城、瑞昌、湖北陽新等縣市；泛輻射商圈：2-3小時車程內(nèi)可輻射南昌、九江、武漢、黃石、黃岡等城市；項目輻射范圍第二部分項目功能組合業(yè)態(tài)百貨類配套商業(yè)文化休閑類運(yùn)動保健類游樂刺激類觀賞體驗類業(yè)種分類珠寶首飾：時尚飾品、純金K金首飾、銀飾、鉆石、翡翠玉石、水晶瑪瑙、等；化妝品：護(hù)膚、彩妝、香水、美容工具、身體護(hù)理等服飾內(nèi)衣：男裝、女裝、內(nèi)衣、服飾配件等家居生活：日用品、廚房用具、家訪用品、家具、裝飾用品等大型超市、酒店、特色美食西式餐廳親子體驗工藝吧玩具吧水吧民俗飾品電子世界家具廣場等兒童早教足浴健身房水療SPA攝影沙龍美容美發(fā)美甲紋身瑜伽館冷餐飲家具廣場等酒吧電子游戲超級迷宮電子靶場網(wǎng)吧球館溜冰場家具廣場等3D影院演藝廳休閑會所桑拿洗浴設(shè)置區(qū)域A區(qū)珠寶街、亮妝街、名媛街、紳士街、超人館、時尚館、運(yùn)動館、潮人館XX超市城市客棧B區(qū)一層B區(qū)二層B區(qū)三層B區(qū)四層A區(qū)一層業(yè)態(tài)態(tài)分布A1XX超市連鎖餐飲A5珠寶街連鎖餐飲特色美食名媛街紳士街亮妝街A2A3A4A6A7A8A9A10A區(qū)二層業(yè)態(tài)態(tài)分布A1XX超市A5潮人館運(yùn)動館時尚館時尚餐廳A4潮人館A2A3A6A7A8A9A10A區(qū)三層業(yè)態(tài)態(tài)分布A1XX超市A5家居生活館館運(yùn)動器材兒童零售家居生活館館A2A3A4A6A7A8A9A10B區(qū)一層業(yè)業(yè)態(tài)分布B5親子體驗區(qū)區(qū)B3美食街B8咖啡館B2電子世界B9名俗飾品街街B6工藝自助吧吧B7水吧B4玩具吧B1家具城B區(qū)二層業(yè)業(yè)態(tài)分布B4水療SPAB5兒童早教B3足浴B6健身房B8冷餐飲B2瑜伽館B9攝影沙龍B7美甲紋身美容美發(fā)B1家具城B區(qū)三層業(yè)業(yè)態(tài)分布B5酒吧B4超級迷宮B3球館B64D激情體驗區(qū)B2網(wǎng)吧B8激光靶場激光狩獵游戲大炮B7電子游戲室新型滑冰場場B9KTVB1家具城B區(qū)四層業(yè)業(yè)態(tài)分布B53D電影B8休閑會所B7演藝吧B9桑拿洗浴整合提升第三部分項項目產(chǎn)產(chǎn)品策略項目的產(chǎn)品品現(xiàn)狀？項目劃分為為A、B兩兩個商業(yè)區(qū)區(qū)，項目總總的建筑面面積為156909㎡；減去去地下建筑筑面積及超超市、酒店店、物業(yè)用用房。其中中A區(qū)商業(yè)業(yè)面積為48722.㎡，B區(qū)商業(yè)面面積為79509㎡㎡。項目交易區(qū)區(qū)為1-4層，鋪面面普遍劃分分為20㎡㎡-60㎡㎡獨(dú)立商鋪鋪，項目整整體采用大大型入口集集散廣場結(jié)結(jié)合多點引引入的方法法，使其產(chǎn)產(chǎn)品鋪鋪臨臨街。鑒于A區(qū)前前期銷售情情況，項目目內(nèi)街商鋪鋪價值未得得到充分體體現(xiàn)，需進(jìn)進(jìn)一步進(jìn)行行包裝，體體現(xiàn)其價值值。項目一一期商業(yè)推推售商鋪，，1-2層層商鋪銷售售一般；3-4層客客戶接受度度不高。二期產(chǎn)品如如何推售？？通過項目一一期網(wǎng)簽備備案情況，，一層臨近近九宮山大大道及武陵陵巖大道商商鋪銷售情情況良好，，1-2層層內(nèi)街商鋪鋪人流入口口位置銷售售情況良好好，20-40㎡內(nèi)內(nèi)街商鋪客客戶較為青青睞；3-4層商鋪鋪目前商業(yè)業(yè)價值未有有體現(xiàn)。故二期商業(yè)業(yè)部分銷售售，一期仍仍以1、2層商鋪銷銷售為主，，3-4層層在項目整整體商業(yè)價價值未得到到充分提升升的情況下下，不宜推推售。后期期待價值得得以體現(xiàn)，，再行推售售，到時，，銷售抗性性較小，價價值亦能最最大化，起起到事半工工倍的效果果。產(chǎn)品如何美美化和包裝裝？中國百貨零零售業(yè)規(guī)劃劃設(shè)計最佳佳的“第六六代”新型型城市綜合合體；極具創(chuàng)新的的“休閑、、購物、娛娛樂、餐飲飲、住宿、、體驗、文文教”七位位一體的現(xiàn)現(xiàn)代化城市市綜合體；；體驗式“城城市綜合體體”創(chuàng)新新設(shè)計的典典范；多點停車設(shè)設(shè)計，人車車完美分流流；環(huán)形多點人人流導(dǎo)向，，鋪鋪臨街街；600米玻玻璃幕墻，，剛?cè)釤o縫縫融合，造造就時尚大大都會；確定目標(biāo)第四部分二二期營營銷目標(biāo)目標(biāo)1：面市目標(biāo)標(biāo)首期資金迅迅速回籠，，確保項目目投資能夠夠迅速套現(xiàn)現(xiàn)。目標(biāo)2：推售區(qū)域域二期全部推推售區(qū)域：：A10、B1、B2，3個區(qū)域1-2層，，快速啟動動市場。招商區(qū)域：：整個交易易區(qū)各業(yè)態(tài)態(tài)一同招商商。區(qū)域一層面積二層面積A10261214.64432192.94B1461894.8471894.8B230966.530966.5合計1024075.941205054.24目標(biāo)3：目標(biāo)市場場XX：：XX縣縣城城及及周周邊邊縣縣市市的的投投資資客客戶戶南昌昌、、九九江江：：與與當(dāng)當(dāng)?shù)氐孛矫襟w體及及分分銷銷公公司司合合作作，，采采取取異異地地看看樓樓團(tuán)團(tuán)的的形形式式，，實實行行內(nèi)內(nèi)外外聯(lián)聯(lián)動動銷銷售售，，縮縮短短銷銷售售周周期期。。目標(biāo)標(biāo)4：品品牌牌塑塑造造目目標(biāo)標(biāo)“XX集集團(tuán)團(tuán)—中國國百百貨貨零零售售產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)連連鎖鎖專專業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營營商商””首期期營營銷銷，，震震撼撼業(yè)業(yè)界界，，成成功功塑塑造造XX品品牌牌形形象象。。目標(biāo)標(biāo)5：項項目目形形象象塑塑造造目目標(biāo)標(biāo)“XX唯唯一一的的城城市市綜綜合合體體””“贛贛北北最最大大的的體體驗驗式式城城市市綜綜合合體體””“中中國國體體驗驗式式城城市市綜綜合合體體藍(lán)藍(lán)本本””尋找找問問題題第五五部部分分二二期期營營銷銷命命題題四大大核核心心營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)XXX堅堅守守的核心心客客戶戶價價值值，，是是為為客客戶戶實實現(xiàn)現(xiàn)四四大大核核心心營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)：：目標(biāo)標(biāo)1：建建立立以以“可持持續(xù)續(xù)經(jīng)經(jīng)營營”為導(dǎo)導(dǎo)向向的的商商業(yè)業(yè)模模式式，，由由此此降降低低專專業(yè)業(yè)風(fēng)風(fēng)險險目標(biāo)標(biāo)2：縮縮短短營營銷銷（（銷銷售售/招商商））周周期期目標(biāo)標(biāo)3：提提升升物物業(yè)業(yè)價價值值目標(biāo)標(biāo)4：塑塑造造或或提提升升發(fā)發(fā)展展商商品品牌牌價價值值本項項目目通通過過合合理理的的定定位位和和資資源源整整合合，，目目前前尚尚未未建建立立實實現(xiàn)現(xiàn)目目標(biāo)標(biāo)1-4的營營銷銷策策略略。。要要達(dá)達(dá)成成上上述述目目標(biāo)標(biāo)，，必必須須著著重重解解決決以以下下8大大營營銷銷命命題題：：命題題1：重重新新塑塑造造簡簡潔潔、、清清晰晰、、切切題題而而富富有有市市場場號號召召力力的的項項目目形形象象本項目已展開開了為期一年年多的宣傳推推廣，在市場場上傳達(dá)了一一定的項目形形象,但較為模糊，，缺乏足夠的的市場號召力力。隨著XX百貨貨零售產(chǎn)業(yè)連連鎖品牌形象象的導(dǎo)入和強(qiáng)強(qiáng)化,以及對百貨零零售業(yè)這一主主題的整合提提煉,項目將可以向向市場重塑一一個清晰、切切題而富有市市場號召力的的項目形象。。命題2：建立既有利利于銷售、又又有利于招商商和持續(xù)經(jīng)營營的租售模式式面對復(fù)雜的商商業(yè)地產(chǎn)市場場，項目實施施什么樣的租租售模式，將將是市場能否否同時實現(xiàn)快快速銷售和長長久興旺的至至關(guān)重要的因因素。XX本土投資資客對商鋪投投資思維較為為傳統(tǒng)，投資資注重短期回回報，對住宅宅底商較為熱熱衷。項目A區(qū)一期銷售售模式未能激激發(fā)客戶投資資欲，化解客客戶對項目前前景心存的疑疑惑。本項目需要解解決產(chǎn)權(quán)銷售售與招商及長長期興旺之間間矛盾的命題題。命題3：規(guī)劃項目營營銷與開發(fā)商商品牌營銷互互動的復(fù)合營營銷策略作為核心目標(biāo)標(biāo)之終極目標(biāo)標(biāo)，開發(fā)商品品牌的提升對對品牌開發(fā)商商來說顯得尤尤為重要。項目A區(qū)一期期推廣過程中中對于開發(fā)商商品牌優(yōu)勢的的挖掘不夠深深入，未能充充分利用開發(fā)發(fā)商品牌優(yōu)勢勢樹立客戶對對項目前景的的信心。隨著XX“江西連鎖百貨貨零售市場第第一品牌”的形象在九江江不斷提升，，本項目將可可望在XX獲獲得廣泛性的的傳播和認(rèn)同同。命題4：理清產(chǎn)業(yè)資資源與政府資資源深度整合合的方向一個超大型城城市綜合體項項目的成功，，需站在更高高的高度，基基于項目、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、城市、、區(qū)域等多層層次商業(yè)元素素的整合，營營造大“勢”，方能成就大大“市”！項目A區(qū)一期期宣傳過程中中對于項目、、產(chǎn)業(yè)、城市市、區(qū)域等多多層次商業(yè)元元素的整合造造勢力度不夠夠，項目成功功的必然性未未能闡述清晰晰，故市場信信心不足，后后續(xù)乏力。為堅挺市場信信心、提升項項目價值和開開發(fā)商品牌形形象，本項目目應(yīng)當(dāng)從沙田田區(qū)及XX縣縣產(chǎn)業(yè)資源及及政府公關(guān)進(jìn)進(jìn)行深度整合合。命題5：制定定產(chǎn)品實現(xiàn)階階段性銷售目目標(biāo)推盤計劃劃“一鼓作氣，再再而衰，三而而竭”，爆發(fā)式營銷銷策略在商業(yè)業(yè)項目顯得尤尤其重要。本本項目A區(qū)一一期自2014年1月正式式進(jìn)入對外公公開發(fā)售階段段，項目消化化首批忠實客客戶后，歷時時5個月，后后續(xù)物業(yè)價值值提升及產(chǎn)品品銷售能量明明顯不足。將將爆發(fā)式營銷銷與物業(yè)價值值的最大化提提升完美結(jié)合合的階段性推推盤策略將給給本項目帶來來豐厚的附加加價值。命題6：分期期開業(yè)悖論與與定位本項目作為16萬平方米米的超級項目目，往往需要要分期開業(yè)。。但第一期一一旦開業(yè)投入入經(jīng)營，其經(jīng)經(jīng)營狀況將決決定后續(xù)產(chǎn)品品的銷售和租租賃形勢。一一期經(jīng)營紅火火，二期同樣樣會紅火且價價值會節(jié)節(jié)上上升，否則，，一期經(jīng)營不不溫不火，二二期將前景黯黯淡。這就是是大型商業(yè)項項目分期開業(yè)業(yè)的悖論。但往往市場需需要培育，作作為僅有38萬人口縣城城，在開業(yè)后后一定要經(jīng)過過3-5年的培育才才可能紅火的的，因此，如如何解決分期期開業(yè)運(yùn)營問問題，需要在在定位和經(jīng)營營上進(jìn)行前瞻瞻的考慮和精精心的準(zhǔn)備命題7、政府府支持和優(yōu)惠惠政策資源大型城市綜合合體項目是一一個乘數(shù)效應(yīng)應(yīng)非常大的項項目，是任何何一個區(qū)域中中心城市都非非常重視的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)板塊。它它可以解決大大量城市就業(yè)業(yè)、帶動餐飲飲、住宿、休休閑娛樂、物物流運(yùn)輸?shù)认嘞嚓P(guān)產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)產(chǎn)生龐大稅收收，等等。正因為如此，，大型城市綜綜合體沒有政政府的大力支支持也是很難難成功的。一一方面，一旦旦項目立項，，就要政府保保證項目的唯唯一性，不能能再有另一個個同類競爭項項目立項，否否則形成同城城惡性競爭，，甚至演化為為官場派系斗斗爭，兩敗俱俱傷。另一方方面，政府要要對落后的、、過時的傳統(tǒng)統(tǒng)市場予以拆拆遷，保證本本項目招商風(fēng)風(fēng)險降到最低低。同時，政政府還應(yīng)做好好公共配套支支持、優(yōu)惠稅稅收支持，尤尤其是在市場場經(jīng)營前期，，需要通過3-5年進(jìn)行市場場培育，應(yīng)對對經(jīng)營戶給予予稅收減免扶扶持，降低商商戶經(jīng)營成本本，提高商戶戶進(jìn)場經(jīng)營積積極性。命題8：發(fā)展展商營銷理念念、執(zhí)行力、、信譽(yù)從發(fā)展商的營營銷理念上說說，所謂“思路決定出路路”，有好的目標(biāo)標(biāo)、好的規(guī)劃劃，但沒有好好的營銷理念念、合理的投投資性營銷成成本支出、高高效務(wù)實的營營銷配合執(zhí)行行力、對合作作方的承諾信信守，就不一一定會有好的的營銷成果。。營銷理念、、執(zhí)行理念的的梳理和樹立立是項目取得得成功的重要要前提性命題題之一。緊密圍繞上述述八大命題展展開工作，項項目必然取得得成功！認(rèn)清局勢第六部分二二期優(yōu)劣勢分分析1、中國城市商商業(yè)綜合體規(guī)規(guī)劃設(shè)計最佳佳的“第六代”新型市場現(xiàn)鋪鋪；2、XX唯一16萬方城市市商業(yè)綜合體體，未來商業(yè)業(yè)新都會；3、環(huán)形多點人人流導(dǎo)向設(shè)計計，1-4層層鋪鋪臨街，，絕無死角；；4、框架式結(jié)構(gòu)構(gòu)，鋪面小巧巧，分割靈活活，可自由組組合；5、多點停車創(chuàng)創(chuàng)新設(shè)計，大大體量停車位位，人車完美美分流；6、地處新、、舊雙城結(jié)合合部黃金地段段；7、政府重點點工程，品牌牌百貨零售專專業(yè)運(yùn)營商傾傾力打造。一、二期產(chǎn)品品賣點1、如何提高2-4樓產(chǎn)品品的投資、經(jīng)經(jīng)營價值并使使之為經(jīng)營戶戶投資客所認(rèn)可？2、在未成熟的的沙田新區(qū)，，如此體量商商業(yè)項目，租租金不高的狀狀態(tài)下，如何使使投資客有足足夠的投資預(yù)預(yù)期和回報？？3、地處38萬人口的縣縣城，體量達(dá)達(dá)到16萬方方的城市商業(yè)業(yè)綜合體項目，如何使使經(jīng)營戶有足足夠的經(jīng)營意意愿？4、如何解決決開業(yè)后3-5年市場培培育期的經(jīng)營營困難？二、經(jīng)營風(fēng)險險所帶來的銷銷售難點三、二期推售售營銷核心障障礙1、沙田新區(qū)作作為開發(fā)區(qū)，，片區(qū)成型仍仍待時日，經(jīng)經(jīng)營戶、投資資戶對項目前前景心存擔(dān)憂；；2、目前縣城多多數(shù)住宅樓盤盤都有底商，，XX投資戶戶、經(jīng)營戶較較為青睞此此類熟悉的產(chǎn)品品；3、目前項目A區(qū)一期銷售售模式客戶認(rèn)認(rèn)同度不高；；4、目前整個XX百貨零售售業(yè)經(jīng)營戶集集中老城區(qū)原原有商圈，遷遷址或開設(shè)分分店，經(jīng)營戶的的實力及意愿愿不強(qiáng)；5、有不少經(jīng)營營戶已在購買買住宅底商經(jīng)經(jīng)營、投資戶戶已在外地購購買商鋪；6、XX縣人口口基數(shù)較少，，能否支撐項項目后期運(yùn)營營，在經(jīng)營戶戶、投資客心心目中存在一定定心理顧慮；；7、項目一期的的推廣與租售售并未樹立品品牌開發(fā)商及及大盤形象，，令市場信心心有所冷卻。四、二期營銷銷機(jī)會點1、充分利用XX百貨零售售產(chǎn)業(yè)連鎖品品牌的形象、、高度和運(yùn)營營實力；2、充分挖掘原原有意向客戶戶；3、可以充分整整合XX各連連鎖市場的經(jīng)經(jīng)營戶；4、XX前所所未有商業(yè)項項目出現(xiàn)，本本土商業(yè)投資資潛力巨大；；5、已成功招招入肯德基、、影院等品牌牌店；6、沙田新區(qū)區(qū)是未來城市市新中心，房房地產(chǎn)價值，，升值潛力巨巨大；7、贛北規(guī)模模最大、品種種最全、規(guī)劃劃最好的項目目優(yōu)勢8、山水XX的知名度的的不斷提高，，XX進(jìn)入廬廬山西海時代代。解決之道第七部分二二期營銷策策略鑒于A區(qū)一期推售產(chǎn)產(chǎn)品因價格制制定過高，而而導(dǎo)致項目現(xiàn)現(xiàn)階段銷售進(jìn)進(jìn)度停滯不前前。二期推售售A區(qū)產(chǎn)品，，A區(qū)產(chǎn)品售售價需進(jìn)行大大幅下調(diào)，回回歸理性，考考慮到本產(chǎn)品品系投資性質(zhì)質(zhì)、前期已購購業(yè)主感受及及項目形象等等因素，此次次二期推售需需穿插B區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品，由B區(qū)區(qū)產(chǎn)品進(jìn)行托托底，針對自自營戶及投資資戶這兩種不不同性質(zhì)客戶戶進(jìn)行不同形形式變相優(yōu)惠惠降價處理方方式，方可重重啟市場。為防止一期客客戶因二期產(chǎn)產(chǎn)品價格下調(diào)調(diào)而產(chǎn)生激進(jìn)進(jìn)行為，集團(tuán)團(tuán)需做好相應(yīng)應(yīng)準(zhǔn)備措施，，使不良后果果降至最低限限度。具體措措施如下：成立事件應(yīng)急急小組，設(shè)立立集團(tuán)總責(zé)任任人，XX第第一責(zé)任人。。XX區(qū)域：1、營銷中心心安裝攝像頭頭，實行實時時監(jiān)控；2、營銷中心心增派保安，，維持正常秩秩序；3、保持政府府、公安局、、電視臺等相相關(guān)單位良好好關(guān)系；4、維護(hù)前期期客戶關(guān)系等等。九江區(qū)域：1、維護(hù)九江江市政府相關(guān)關(guān)單位良好關(guān)關(guān)系；2、維護(hù)九江江報社、電電臺、電視臺臺等媒體關(guān)系系；3、九江區(qū)域域集團(tuán)其他項項目做好安保保工作。一、租售模式式2年免租，10年包租投資客：前5年40%租租金逐年分批批返還,第6-10年租租金9:1分分成；經(jīng)營戶：最高高簽3年合同同期，免24個月租金。。包租起算日期期：2015年6月1日起首付款分期支支付，簽約首首付30%，，剩余20%一年內(nèi)付清清。1、買鋪自營客客戶：客戶須在與發(fā)發(fā)展商簽定《商品房買賣合合同》同時與發(fā)展商商委托的經(jīng)營營管理公司簽簽定自統(tǒng)一開開業(yè)日起為期期三年的《租賃委托協(xié)議議》及三年的《自營租賃合同同》，簽定合同后后一個星期之之內(nèi)，發(fā)展商商委托的經(jīng)營營管理公司將將總鋪款8%作為租金預(yù)預(yù)付給客戶，，此后2年逐年按總鋪鋪款8%作為為租金在規(guī)定定之日預(yù)付。。經(jīng)營戶進(jìn)場場裝修時按每每平米1400元/㎡支付裝修補(bǔ)貼貼，經(jīng)營滿3個月一次性支支付2名員工一年工資補(bǔ)貼48000元/年。在項目一一期開業(yè)日按按時進(jìn)場開業(yè)業(yè)，并嚴(yán)格按按照《市場管理規(guī)定定》經(jīng)營滿一年后后，根據(jù)其在在市場所有商商戶中的經(jīng)營營業(yè)績排名，，可獲得相當(dāng)當(dāng)于實際購房房金額總額5%-10%的經(jīng)營獎勵。。（建議此方方式僅限于散散戶招商使用用，不可與其其它方式合用用）2、買鋪投資客客戶：（1）客戶須在與與發(fā)展商簽定定《商品房買賣合合同》同時與與發(fā)展展商經(jīng)經(jīng)營管管理理公司司簽定定自統(tǒng)統(tǒng)一開開業(yè)日日起為為期十十年的的《租賃委委托協(xié)協(xié)議》；（2）客戶戶簽定定合同同一星星期之之內(nèi)，，發(fā)展展商委委托的的經(jīng)營營管理理公司司將總總價款款的8%作作為年年租金金預(yù)付付給客客戶，，此后后4年年逐年年按照照總價價款的的8%作為為租金金預(yù)付付給客客戶。。（3）第6-10年年委托托租賃賃期間間，發(fā)發(fā)展商商委托托的經(jīng)經(jīng)營管管理公公司將將按實實際租租金進(jìn)進(jìn)行9:1分成成。租售模模式建建議鑒于現(xiàn)現(xiàn)存市市場上上商業(yè)業(yè)項目目大多多采用用第一一種租租售模模式，，客戶戶已然然認(rèn)為為前三三年返返租是是通過過提高高總價價之后后再進(jìn)進(jìn)行打打折促促銷的的手段段，自自己所所購買買商鋪鋪價值值不僅僅沒有有標(biāo)價價那么么高，，更甚甚是認(rèn)認(rèn)為所所購商商鋪前前三年年收益益權(quán)被被開發(fā)發(fā)商占占有，，導(dǎo)致致客戶戶對此此租售售模式式產(chǎn)生生抗性性！所所以，，建議議采用用第二二種租租售模模式。。理由由如下下：1、增增加開開發(fā)商商收益益；2、標(biāo)標(biāo)價即即是合合同價價，商商鋪價價值市市場表表現(xiàn)堅堅挺；；3、客客戶即即買即即提前前收租租，投投資效效果顯顯現(xiàn)明明顯；；4、預(yù)預(yù)付租租金，，體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)商實實力，，提高高開發(fā)發(fā)商品品牌。。二、龍龍頭客客戶政政策1、龍頭頭客戶戶定義義：（1）作為為百貨貨零售售產(chǎn)業(yè)業(yè)、餐餐飲等等行業(yè)業(yè)相關(guān)關(guān)協(xié)會會會長長、副副會長長單位的客戶；；（2）省級總代代理或三個個市（縣））以上的區(qū)區(qū)域代理商商；（3）注冊資金金在1000萬（或500萬）以上的的企業(yè)；（4）所在市場場經(jīng)營額排排前五名（（或前十名名）的客戶戶；（5）年銷售額額在500萬以上的企企業(yè)或經(jīng)營營戶；（6）由XX集集團(tuán)綜合考考評后認(rèn)定定的客戶。。2、龍頭客戶戶政策：（1）購鋪時可可享受特價價鋪購鋪優(yōu)優(yōu)惠（具體體優(yōu)惠幅度度以XX集集團(tuán)簽批意意見為準(zhǔn)）；；（2）具有豐富富客戶資源源并較有影影響力的客客戶，可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為第三方方租售分銷銷商，可行使使組織客戶戶考察、買買/租鋪的權(quán)利利，并可按按XX集團(tuán)團(tuán)許可的標(biāo)準(zhǔn)收取取傭金；（3）經(jīng)XX集集團(tuán)考評后后、由普通通客戶轉(zhuǎn)為為變龍頭客客戶的，購購鋪優(yōu)惠按按XX集團(tuán)通通知的時間間和方式享享受購鋪優(yōu)優(yōu)惠。三、招商政政策1、租金構(gòu)成成（1）基本租金金：3年合同，免免租期2年（根據(jù)簽簽約年期及及簽約先后倒計時減減少免租期期）（2）市場綜合合管理費(fèi)：：5元/平方米/月，開業(yè)當(dāng)當(dāng)月起計算算，開業(yè)起第1年免收,第2年按五折收收取。（3）市場推廣廣費(fèi)：市場場培育期（（開業(yè)后前前3年）由發(fā)展展商設(shè)立市市場推廣基金金（約1500萬元，透明明使用，單單獨(dú)審計））；自第4年起由市場場繁榮委員員會核定的的標(biāo)準(zhǔn)收取取。2、租金價格格設(shè)定租金：XX現(xiàn)有大賣賣場一樓租租金水平為為60-80㎡/月，此租金金水平僅做做參考；本項項目租金將將根據(jù)項目目業(yè)態(tài)布置置進(jìn)行實際際租金水平平制定。3、開業(yè)保證證金標(biāo)準(zhǔn)50平米以下下：5000元50-100平米：10000元100-200平米：15000元200平米以上上：20000元以上面積積按租賃賃面積收收取，不不含配套套用房；；大戶可可視情況況另行商商定。4、銷售價價格設(shè)定定建議項目目二期1-3樓樓實際價價格定位位：總體體均價:7500元/m2。其中:經(jīng)營戶：：7100-7600元/m2投資戶：：7900-8400元/m2依據(jù)一：：租金收益益還原法法（按目目前市場場一樓租租金類比比，以年年回報8%進(jìn)行行收益還還原，推推算售價價）70元/㎡×12÷8%=10500元/㎡目前XX百貨賣賣場租金金水平分分別為60-80元/㎡，取取中值。。按租金金收益還還原法可可以得出出一樓的的售價為為10500元元/㎡。。以一樓樓售價為為基點，，可以得得出二樓樓售價為為6300元/㎡，三三樓售價價位4000元元/㎡，，整體均均價大致致為7000元元/㎡。。參考項目價格推斷一樓:17000元/m2本項目：11000元/m2二樓:10000元/m2三樓:6000元/m2項目目前的銷售率均不理想。定價不合理是其中一個重要因素，按其售價，商鋪目前的回報率在5%左右。依據(jù)二：：項目A區(qū)一期期價格參參考法通過上述述二法，，可以得得出項目目二期的的價格定定位：7000-11000元/m2。結(jié)合項目目所在區(qū)區(qū)域的房房地產(chǎn)現(xiàn)現(xiàn)狀、區(qū)區(qū)域優(yōu)劣劣勢、項項目招商商嚴(yán)峻性性、項目目產(chǎn)品設(shè)設(shè)計及給給與客戶戶的增值值空間等等因素。。建議項目目二期價價格定位位：7500元元/m2（實際際售價））。二期價格格調(diào)整方方式一期客戶類別面積成交均價合同總價返租點數(shù)返租前標(biāo)價自營/投資401100044000024%578947二期客戶類別面積成交均價成交總價返租點數(shù)裝修補(bǔ)貼員工扶持合同總價自營40750030000024%1400元/㎡48000498736投資40750030000040%

500000二期價格格針對自自營戶、、投資戶戶進(jìn)行不不同方式式下調(diào)，，通過返返租、補(bǔ)補(bǔ)貼等手手法保持持一、二二期合同同總價持持平。租售模式式對比總價50萬商鋪，，年租金金為總鋪鋪款的8%計算算一期方案（前3年一次性返24%）二期方案（前3年逐年返，每年8%）投資戶前3年租金12萬合同總價38萬年租金4萬合同總價50萬首付19萬貸款19萬首付25萬貸款25萬月供19*121=2299契稅1560030%首付15萬20%首付10萬10年總還款275880元月供25*121=3025契稅2000010年總還款363000開發(fā)商稅費(fèi)5700015%計算稅費(fèi)7500015%計算融資成本12萬*0.03*36=129600129600融資成本10萬*0.03*12=360001224004萬*0.03*72=86400融資收益4萬*0.03*36=432001512006萬*0.03*60=108000四、二期期推售策策略策略一：：小步快快跑1、一期推推售實施施認(rèn)籌和和解籌方方式2、一期解解籌后分分批提價價，實現(xiàn)現(xiàn)小步快快跑策略二：：經(jīng)營戶戶、投資資客互動動1、利用外外地、本本地招商商啟動認(rèn)認(rèn)籌2、經(jīng)營戶戶用金卡卡，投資資客用銀銀卡認(rèn)籌籌3、經(jīng)營戶戶先行解解籌，投投資客戶戶緊隨其其后策略三：：挖掘客客戶1、“坐銷銷”+““行銷””相結(jié)合合。2、深挖一一期老客客戶、XX自身身客戶資資源。3、與各類類媒體、、分銷結(jié)結(jié)合挖掘掘客戶。。策略四：：遠(yuǎn)交近近攻突突破頭羊羊1、聯(lián)絡(luò)異異地XX行業(yè)同同鄉(xiāng)會回回鄉(xiāng)投資資置業(yè)。。2、突破XX本土土百貨零零售業(yè)行行業(yè)領(lǐng)頭頭羊入駐本項目目。3、運(yùn)用異異地行業(yè)業(yè)考察團(tuán)團(tuán)、抄鋪鋪團(tuán)制造造外部壓壓力，激激發(fā)本土土守護(hù)情情緒及緊緊迫感。。序號階段劃分日期區(qū)間策略招商成果釋放選用媒體1高端形象刷新期7月15日至7月31日以XX快樂城項目開盤作為契機(jī)，對高炮、戶外及現(xiàn)場包裝進(jìn)行重新更換。肯德基、品牌商家、3D影院簽約進(jìn)駐。1、現(xiàn)場包裝2、戶外：高速高炮戶外大牌3、海報4、XX電視臺2正式亮相期8月1日至20日用近三周時間，從城市營銷、產(chǎn)業(yè)營銷、項目營銷的角度，招商成果信息進(jìn)行大張旗鼓的“軟文+硬廣”炒作，為8月中下旬項目一期認(rèn)籌預(yù)熱。落實1-2家品牌店簽約進(jìn)駐，大型餐飲集團(tuán)簽約進(jìn)駐，釋放行業(yè)整合成果1、報紙：《潯陽晚報》、《江南都市報》、（考慮啟動九江、南昌看鋪團(tuán)形式）2、戶外：XX縣區(qū)及高速高炮3、短信覆蓋4、海報五、一期期推售分分期規(guī)劃劃序號階段劃分日期區(qū)間策略招商成果釋放選用媒體3認(rèn)（解）籌期8月20日至10月1日轉(zhuǎn)入對項目賣點（規(guī)模、配套、投資前景、投資價值等）的深度挖掘，同時穿插項目火熱認(rèn)籌盛況軟文、硬廣，為認(rèn)籌加溫，增強(qiáng)投資者信心，提高解籌率；同時招商成果展示、盛況炒作等，為認(rèn)籌、解籌推波助瀾。繼續(xù)落實1-2家品牌店簽約進(jìn)駐，1-5家龍頭大戶簽約進(jìn)駐報紙：《潯陽晚報》、《江南都市報》（考慮看鋪團(tuán)形式）戶外：XX縣區(qū)及高速高炮3、短信覆蓋、會刊發(fā)放、直郵4首期熱銷期10月1日至春節(jié)前隨著解籌開始，項目直接進(jìn)入首期認(rèn)購期，繼續(xù)對項目一期熱銷盛況及項目賣點、投資價值進(jìn)行闡示，運(yùn)用針對不同類型的投資者進(jìn)行分類訴求，同時可大量運(yùn)作實證式廣告，用實際或虛擬的典型客戶進(jìn)行現(xiàn)身說法，引發(fā)客戶投資熱情。繼續(xù)落實1-2家品牌簽約進(jìn)駐及10-30家散戶簽約進(jìn)駐報紙：《江南都市報》、《潯陽晚報》（可考慮看鋪團(tuán)形式）戶外：XX縣及高速高炮3、短信覆蓋、會刊發(fā)放、直郵六、營銷銷推廣策策略核心解決決：目的1、如何成成功引爆爆市場？？目的2、如何刷刷新項目目形象和和重塑市市場信心心？XX·快樂城一期營銷銷推廣““36計”項目營銷銷致勝的的七種武武器以XX、九江、南昌市民雙城互動訴求對象象：贛北北地區(qū)