案例研究-地產(chǎn)度假村項目分析

養(yǎng)老度假村項目案例分——老年公寓模式化指的是在社會總?cè)丝谥欣夏耆说谋壤絹碓礁?。對于化，國際上最簡單的評判標準是：60歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過1065歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過72007年底1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國65歲以上人口達到10055人，占總?cè)丝跀?shù)的7.7%。我國已成為人口化國家。我國自1999年以來已經(jīng)進入老年型國家。新世紀開始浪潮滾滾而來，而且老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢兇猛。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。（老年社區(qū)公寓興起于北歐一些國家，90年代在一些城市展起來成為房產(chǎn)業(yè)的興領域中國的、、成一、老年公寓需求的不斷增長，、、口化的發(fā)展。我國已進入老年型國家，、、、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進入老年型城市。據(jù)世生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達到10％以上（60以上人口）或7％（65歲以上人口）時，標志著這個國家或地區(qū)進入老年型。老年人口系數(shù)是指一定時點上老年人口占總?cè)丝诘?，它反映人口老化的程度（《人口與社會保障研究》先著，1998年版）。目前我國60歲以上老年人口已達1.3億，占總?cè)丝诘?0％以上，到21世紀中葉將超過4億，占總?cè)丝诘?8％，即每4個人中就有一位老年人。又據(jù)我國65歲以上老人數(shù)將從2000年的（占總?cè)丝?.3％），增加到20503.34（占總?cè)丝诘模ィń】蹬c家庭提供）。隨著口化和城市化的發(fā)展要建造和展適合不同老年人的不同要對老年公寓的需求會不斷增長。型“家庭”、“三口之家”的比庭也增加。同時，隨著老年人觀念的變化不少老年人更加關(guān)心生活質(zhì)量提高而不愿意和同住獨老戶的不斷上升。據(jù)中研中心材料顯示，市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進老年公寓和將分別為10.4萬和30.8萬（晚報2002年10月19日）。目前武漢市老年人的居住方式以與同住為主占65.2％。有47％的老人希望與共同生活，52.4％的老人希望與分開居?。滑F(xiàn)與同住的老人中，有64.8％認為這種方式很理想，而有35.2％則希望能分開??；現(xiàn)與分開住的老人中，有84.6％仍愿與分開住，有15.4％的則希望與同?。ā冻鞘幸?guī)劃》2002第3期）?？梢?，“養(yǎng)兒防老觀念正在發(fā)生變化。而且老人的不同組群選擇養(yǎng)老的方式又不同化程度較高，中級以上，月收入中等或以上，身體健自理者，老年公寓為首選，有位等地方，由于出國等原因，一對老年夫婦家庭占的較大。目前市60歲以上180多萬的人口中“空巢家庭已近30％，未來10年，“空巢家庭”將成為老人家庭的主要形式，所占有可能達到90％。目前市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的62.4％，其中獨居老人為13％，偶居的占49.4％（《老看住房專題會議集》2002年）?？梢姡S著人口化的發(fā)展，空巢家庭的據(jù)市5有－50歲）有42.8％希望將來與住在一起（《城市規(guī)劃》2002年3期們進入老年時，由于我國各種老年機構(gòu)已經(jīng)完善等原因，發(fā)展空間。據(jù)市，制定市2010年老年公寓的發(fā)展規(guī)劃，入住人數(shù)取老年人口總數(shù)的3％的比例為宜（發(fā)達國家一般為4－5％）此比例到2010年市老年公寓市場需求總量將達到187萬平方米（《中外房地產(chǎn)》2001年18期）。如將此比例推至全和服務業(yè)的發(fā)展。而這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)可以增加就業(yè)，商機。二、 年公寓的特理和服務同時中年人在生活和觀念方面與外人有很多不同之處，因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。應按照中國的養(yǎng)老原則，創(chuàng)建符合我國國情和老年人需求的中年公寓。公園等環(huán)境優(yōu)美的地方。老年公寓的模式。國外老年公寓的模式，依據(jù)1986年國際善機構(gòu)（HTA）的老年人居住建筑的標準分為7人住宅；專為體力而智力并需要個人監(jiān)護和護理的住宅；專力和智力并患有疾病、受傷等的老人入住的醫(yī)療機構(gòu)。據(jù)各個國家的現(xiàn)狀和經(jīng)驗，國（社會福利性從來源劃分實際上分為兩種家庭和個人融資；和社會融資。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我年公寓宅；護理和醫(yī)療型老年住宅或機構(gòu)（個人支付或和社會資助）。人的特點和需求。老年公寓宜為低層小（有電梯）或平房有小院要無設計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。居室要陽光充分和心的問題之一。但目前老年人的經(jīng)入普遍不高，老年公寓的開發(fā)老年公寓的性質(zhì)。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國的具體情況，老年公舊房置、舊房租、返銷售入住進行運轉(zhuǎn)。外，需要的策支持及社會方面的資。福利的養(yǎng)老構(gòu)，是由國家和地方以及社會出資予設。三、老年公寓（老年社區(qū)）的現(xiàn)狀與問題老年公寓特別是獨立的老年公寓，在歐家發(fā)展較早，建設較起，如際老年寓，是市規(guī)模大的獨老年寓。它建于北部的小湯山，占地面積42萬平方米，總建筑面積18萬平方米，可以容納近萬老人入住。它的環(huán)境優(yōu)美、設施先進、服務較好市是最早進入老年型的城市事業(yè)發(fā)展較早1990年開辦的浦東老年公寓，是首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達2萬多張，相當現(xiàn)有老年人口的1％。大連市2001150117993住提供了很好的條件，并為總結(jié)老年公寓的發(fā)展和特點打下了良好基礎。但是，由于我年公寓的發(fā)展剛剛起步，從范圍來看還存在和養(yǎng)老機構(gòu)的老年人約占老年人總數(shù)的5％左右以我國大連市為例，60歲以上的老人71.1萬，占城市總?cè)丝诘?4.9％，若入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)的老人占總?cè)丝诘?，?％的比例分析，70多萬的老年人中，將有近2萬人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)，而目前僅有7千多個床位，這遠遠不能滿足隨著人口化發(fā)展對老年公寓的需求。沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中年人的特點和需求出發(fā)，老年公寓的價位偏高。有的老年公寓環(huán)境優(yōu)美，設施齊全，服務較好，但是租售價位較高，有的月租價高達2000－3000元，很多老年人好望洋興嘆。如選擇老年公寓老人中8.3％希望每月所需費用不超過1000元《中外房地產(chǎn)》2001年18期。市2000 顯示，50歲以上的常住人口中，60％以上表示期或以后愿意入住老年公寓，但他們所能承受的平均價格為860元；大連市老人入住老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)可以接受的價位為400－500《老年住房集》2002年。可見，在我國目前廣大老一些老年公寓和養(yǎng)老機構(gòu)建筑老化，設施不全。一般來說設公寓和養(yǎng)老機構(gòu)存在投入不足、管理不善等問題。案例（一二、六、計劃八 點；二是延伸了公司的，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務體系； 3%。某公司可以自籌1/2，即2500萬元，其余開發(fā)可以由其他有的項目投資者以股東提供，公司定期提供分紅，并為股東購房提供。二、本公司的是——在老年服務業(yè)務領域內(nèi)，以誠信經(jīng)本公司的與使命是——專業(yè)性的從事老年服務業(yè)務，通 人口化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū)60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?0%以上，或者65歲以上人口達到總?cè)丝诘?%以上，即為化國家和地區(qū)。成為世界上化程度最快的國家。7.69%老人，將比那一時期世界平均化水平高出10個百分點?？蓮某錾食霈F(xiàn)下降趨勢到進入化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀7080年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期化，過程不過20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導致了人口化據(jù)2007年第一次經(jīng)濟普查顯示:2006年,我國的增加16.8%排列世界第六位,雖然人均GDP卻在世界100位之后,只有全世界人均GDP的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高，2003年人均GDP已達1000，我國已進入了全面建設小康社會階段。全面建設小康社會目標的實現(xiàn)，將使的國家更加富強，人民生障首先，全面建設小康社會發(fā)展的實施，特別是科學發(fā)展觀的提出，，重視人的全面發(fā)展，從總體上為其次黨和 老有所養(yǎng)問題。從1984年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度，陸續(xù)頒布了度重視和切實加強工作,發(fā)展事業(yè),大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確,要加強社區(qū)建設,依托社區(qū)發(fā)展老年服務業(yè),進一步完善社區(qū)為老年人服務的功能,要鼓勵社會力量興辦老年福利服務設施。2007年黨的十六屆《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中：要認真研究制定應對人口化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，從理論上看，學者們進行了大量的研究，提出了許機構(gòu)無法替代的。中齡科學特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究，養(yǎng)老仍應以家庭獨居的老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這——休閑大連要做最佳養(yǎng)老選地，未來5年將有上億民資進入大連養(yǎng)老業(yè)。萬，占總?cè)丝诘谋壤坏?0％。每4個大連人中將有1個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越可能在未來20年成為退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。內(nèi)20個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度，排指數(shù)的均衡性特征。從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應具備““三濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為大連具備創(chuàng)建“今后幾年大連市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總地需主流第，著業(yè)化進和，在各項農(nóng)策支下城鎮(zhèn)建設伐的快城市增人口的住房需求將為房地產(chǎn)市場帶來一定的積極發(fā)展空間。第再過5年,我年人口將達到1.6億;再過10年,將達1.83億;再過20年,將達到2.9億;再過50年,將達到5.227.4601026大城市的空巢老人問題更為突出獨居老人的比例也從1987年411來自大連市委的數(shù)據(jù)：2006年大連老年人已突破85萬。大群體，人口化壓力將開始顯現(xiàn)并不斷加重。人口總量過多、 人得到服務；指導,36.8%的老人需要,僅有9.3%的老人得到服務；家庭病床,42.5%的老人需要,僅有14.8%的老人得到服務；定期體檢,57.8%的老人需要,僅有7.6%的老人得到服務；應急服務,45.1%的老人需要,僅有0.7%的老人得到服務。在最早進入化城市的,1999年60歲以上23818%。現(xiàn)有的養(yǎng)老院、老年公寓、社區(qū)服務等都遠遠顧客的需長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2007年統(tǒng)計結(jié)果個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月大連市3889.739.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項通過以上分析,可以看出,大連對于養(yǎng)老服務社區(qū)存在著之一的老人愿意入住養(yǎng)老服務社區(qū)怡養(yǎng)天年，最起碼要建設10的支持，“夕陽紅”肯定會在老年產(chǎn)業(yè)上創(chuàng)造。經(jīng)過詳細的市場，發(fā)現(xiàn)目前的大連市場尚無專門的大連以及周邊地區(qū)有一些能夠提供一定養(yǎng)老服務的場所，如*老年公寓、*****都“隨著化的加快，養(yǎng)老方式將更加多元化。以居家養(yǎng)老局的民辦養(yǎng)老機構(gòu)就達到20多家，這還不包括社區(qū)托老所據(jù)統(tǒng)計，2001年～2003年大連房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額和商品房竣工面積年均增幅分別為23.86%、23.41%，而同期商品房銷售額和銷售面積平均增幅分別為37.33%、30.62%。近幾年，大連房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率2002年為19.1%，2003年為20.7%，以上的增幅，而房地產(chǎn)開發(fā)投資的增幅在20%左右。大連的經(jīng)濟狀況高速增長，2007年，大連市全年新建商品房成交面積達到1600.51萬平方米，同比增長7.71%，銷售金額達507.79億元，同比增長21.88%；2007年大連市城區(qū)商品房成交量為848.30萬平新增商品房供應量為961.18萬平方米，同比大幅增長33.94%。2007年全市商品房交易均價6173元/平方米，同比增幅13.15%；商品住宅交易均價6578元/平方米，同比增長18.96%。。14649.21569.15來自大連市委的數(shù)據(jù)：2007年大連老年人已突破85萬。在這大連市現(xiàn)有的85萬老年人口中，如果有百分之十的老人愿隨著化社會的來臨，老年人口已經(jīng)成為一個有其特殊需問題，必將得到的大力關(guān)注與支持。長態(tài)勢，市民生活質(zhì)量得到進一步改善。2007年統(tǒng)計結(jié)果個直轄市中，位列東北部第一，比列第2位的重慶市高出了的主體，但增長速度有所放緩，主導作用逐漸減弱。1-6月大連市3889.739.3%，低于可支配收入增長速度3.1個百分點。人均轉(zhuǎn)移性收入達1738.63元，比去年同期增長23.5%，居各項民生活水平的提升，顧客更能享受得起的服務，也更加有利可圖，這正是顧客與公司“雙贏”，甚至是包括、社會在，有很多老人退休后選擇到加利福尼亞和邁阿密居住，20年后，中國的哪個城市會成為退休老人的最佳養(yǎng)老地？一位投資養(yǎng)老公寓的業(yè)內(nèi)認為，隨著我齡化進程的加快，高；第五，大連未來退休較多，養(yǎng)老機構(gòu)將不斷興起。擇，而大連的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的市場商機日漸。觀念,意識不雖然各級對于化的問題相當重視，但是在少數(shù)個別地區(qū)，由于我國長期形成的是家庭養(yǎng)老觀念,因此面對我國人口化的,一些和社區(qū)管理與服務部門對開社區(qū)養(yǎng)老助老服務事業(yè)提高到反映一個社會文明進步水平和提的準備，迎接。了如、項目建設的劃撥用地等；二是原來由經(jīng)營的行業(yè)或業(yè)務，在主動試行改司很快度過建立初期的，進入良性循環(huán)的狀態(tài)，?？礈手袊鴾蕚湓瓉碛沙袚膶鹿牙先说母＠詡€人養(yǎng)老服務項目，提供外人很難了解和發(fā)現(xiàn)的好處及贏利機會。大連養(yǎng)老服務市場上存在一定數(shù)量可以提供類似服務的機紅”多年從事老年產(chǎn)業(yè)的專業(yè)優(yōu)勢、房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢、充足有足夠的實力與耐力，有充分的理由相信“夕陽紅”可以一綜上分析，可以得出結(jié)論，某某開發(fā)實業(yè)六、計持，故他們在上具有更大的自主決定權(quán)。其二，經(jīng)濟收入、文化素質(zhì)較高的中年。這類人群一般“夕陽紅”養(yǎng)老服務社區(qū)是由大連某某開發(fā)實業(yè)有限公64畝，道路廣場83畝，綠化水面188畝，500車位的生態(tài)停車場占地15畝，社區(qū)容積率0．77，綠化率超過50%，提供了非常10162008年末月開工。社區(qū)居住建筑分為院落是住宅樓、酒店式公寓樓、獨民居三類，戶型分為28平方米～105平方米不等的8種，充分滿足各類目標顧客群的需求。除此之外，社區(qū)內(nèi)還活特征，為他們提供全方位的養(yǎng)老服務。完善配套的醫(yī)療設施和文化設施是這里的顯著特色，人車分離設計、無通呼叫系應俱全。這里有常年的寄宿式老年大學，是專為老年供老年文化、交通、安全、家政、老年營養(yǎng)餐飲服務。主張一：老年生活張揚個性主張二：陽光院壩鄰里如親主張孝孫賢盡享天老年健活為己任，公益性服務為醫(yī)療與康復療養(yǎng)：按會員制設立每位會員的健康，定期進行全面體檢；免費療養(yǎng)咨詢；免費參加有關(guān)的講家庭病床，送上門；全天候救護車及護士值班服務，在這方園區(qū)內(nèi)設置三重安全措施：紅外監(jiān)視、門衛(wèi)值班、保安24務；園區(qū)內(nèi)設有便民商店并接受各種購物、免費送物上門。幼兒入托：可以全天入托，也可以臨時代管。園藝：為了滿足部分老年人對于園藝與種植的，園區(qū)將2009年4月中旬，為了照顧本公司股東建房，向股東限售第一期100套住房（無獨院按第一檔 戶限售第一期100套住房（無獨院），按第二檔價出售。預收80%。2009年9月，向股東和客戶出售第一期各種住房，2010年4月，第一期已經(jīng)建成，公開向全社會出售第一期現(xiàn)2010年6月，園區(qū)完全可以參觀，第二期也已動工，向全社臨時確定某種政策。接銷售的模式，因為公司對于這部分顧客情況較為熟悉，保持售住房的80%，某某公司決定委托給專門的房地產(chǎn)銷售商執(zhí)已經(jīng)清楚地，網(wǎng)絡必然是未來房地產(chǎn)銷售的利地位，所以某某公司的房地產(chǎn)網(wǎng)絡勢在必行。此次，“夕公司將拿出面向社會銷售的住的20%，作為網(wǎng)絡銷售的對象，司專門安排的咨詢進行現(xiàn)場咨詢與推銷展示說；直接 項目（（（（（ 金金 等 餐 交金通車服務收到的現(xiàn)利用商業(yè)設施收到的現(xiàn)金代戶出租服務收到的現(xiàn)金家政等服務收到的現(xiàn)金金等服務收到的現(xiàn)現(xiàn)金流入小 工 水金電費用支出的現(xiàn)林養(yǎng)護支出的現(xiàn)備維修支出的現(xiàn)他開 化，極大的降低了回籠的速度。作為性老年公寓在服務方面存在著固定、經(jīng)常性和不固定三種途徑：1、固定：有入住時的和每月兩種模式，主要是針對入住的環(huán)境來制定標準；的不同來制定標準；一、模式的比較、分析和建根據(jù)對親和源項目模式的和研究，以及參考國外相會員制模式：以出租為主要經(jīng)營方式，水平要比福中國式創(chuàng)新：根據(jù)中國傳統(tǒng)的消費和置業(yè)慣性，親式相對于非記名會員制度來講，更容易被接收。逆抵押購房：這是目前國外一些國家普遍使用的方法。在55周歲以上。在項目存在不能進行銷售的實際條件下，堅持不破以上各種模式在經(jīng)營效益和回籠的速度上各有利駐的門檻，在消費理念相對先進和經(jīng)濟條件相對雄厚的，或知，它的操作經(jīng)驗固然值得借鑒，但在未進行充分的市場研究之前，不可輕易的盲目的全盤照搬；逆抵押購房的模之一，但在繼承和轉(zhuǎn)讓上，又較多的受到政策的約束，市場的認同度也會受到一定的影響；分散租賃的模式對前期投入也最為可觀，但回籠速度也最慢。在綜合分析以上模式之后，建議根據(jù)開發(fā)周期，走多元化模式建議，結(jié)合大連市場實際情況，在項目開發(fā)前期，以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)和逆抵押購房兩種模式作為最主要的模式，采取以會員制型和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式為主的模式，對于會員制型模式要注意適當降低入駐門檻；在項目開發(fā)后期，期配套服務等日趨完善的基礎上，以會員制模式和分散1 2、采取逆抵押購房的價格定3180每月生活費，45平米的業(yè)主每月600元左右生活費；1050元左右生活費；（剩余房款＝購房總款*(90-年（（交房標準為市場300平米的精裝修標準，包括地、墻、3、40004、采取分散租賃模式的價格定位在加上經(jīng)常性和特殊性的，整體的水平可達到**度最高，約占所有者的71％，因此，建議項目在產(chǎn)品設計456090限制，根據(jù)設計面積，主打的戶型可為一室一衛(wèi)（45平米）、一室一廳一衛(wèi)（65平米）以及兩室一廳一衛(wèi)（90平米）。根據(jù)《*