寧波公寓住宅項(xiàng)目營(yíng)銷策劃及銷售執(zhí)行執(zhí)行方案(含案例109P)

-XXXⅡ期營(yíng)銷執(zhí)行方案-本方案是對(duì)前期《XX集仕港4號(hào)地塊營(yíng)銷策劃報(bào)告》上、下冊(cè)的更新和深化，以求解決以下三個(gè)問(wèn)題：1、項(xiàng)目的市場(chǎng)定位2、營(yíng)銷階段及節(jié)奏的劃分3、推廣階段及工作的界定PartA定位篇

項(xiàng)目解讀>>>>一期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)用地性質(zhì)住宅占地面積33195㎡住宅面積53123㎡其中可售XX7287㎡高層39543㎡總戶數(shù)417戶容積率1.6建筑密度24.4%建筑形態(tài)4幢高層，6幢XX1幢幼兒園優(yōu)勢(shì)-----Strength劣勢(shì)-----Weak1.板塊經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，有較好認(rèn)知度；2.社區(qū)規(guī)劃均好性較強(qiáng)；3.戶型配比合理實(shí)用；1.宏觀政策仍有不確定性；2.交通瓶頸抑制區(qū)域發(fā)展；3.面臨區(qū)域同類產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)；4.區(qū)域配套建設(shè)不完善；機(jī)會(huì)-----Opportunity威脅-----Threaten1.XX別墅產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)量較小；2.交通瓶頸改造正在落實(shí)；3.項(xiàng)目整體性價(jià)比較高；4.周邊區(qū)域價(jià)格普遍拉高，新寧波人再度聚焦。1.區(qū)域外項(xiàng)目向集仕港板塊“要”客戶；2.2012宏觀新政政策的走向尚不確定；【S.W.O.T】分析鄞州集仕港衛(wèi)星城海曙西—XX—XX聯(lián)豐路沿線版塊，從各自為政到連成一片，新生活商貿(mào)中心正在崛起！地段解讀——XX，XX中央居住區(qū)聯(lián)豐版塊集仕港版塊高橋版塊XX商圈CBD產(chǎn)品定位上，突出XX西班牙建筑的異域風(fēng)情，以XX提升項(xiàng)目整體形象。產(chǎn)品解讀——XX板塊，前所未有的XX風(fēng)格XXXXXX現(xiàn)代簡(jiǎn)約高層產(chǎn)品解讀——濃蔭，鮮花，庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物品牌解讀——20年XX品質(zhì)力作，寧波又一標(biāo)桿從XX城、XX、XX到格蘭云天、格林小鎮(zhèn)、格蘭春天、XXX系列，20年磨礪讓XX成為寧波本土房產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍者。品質(zhì)、誠(chéng)信，XX房產(chǎn)擁躉無(wú)數(shù)?？腿喝航饨庾x讀首先先看看看看周周邊邊競(jìng)競(jìng)品品的的客客戶戶構(gòu)構(gòu)成成………競(jìng)品客戶構(gòu)成XX65-210㎡平層和少量別墅，客戶群涵蓋較廣，80多小戶型適合剛性需求；單身公寓、平層和別墅，客戶群較復(fù)雜，整體檔次很難提升；XX一期高層住宅主要以100-130㎡為主，適合剛需和二次置業(yè)XX寧波第一大盤產(chǎn)品形態(tài)豐富，客群廣泛，相對(duì)偏中高端，能滿足客戶多重需求XX63平2/2、68平2/2、80平3/2、85平3/2、95平3/2、120平3/2、128平3/2、135平4/2、155平4/2。戶型緊湊實(shí)用，注重功能；以剛需和首改客戶為主XX金色城市一期主要以剛性需求和改善型客戶為主其次次，，看看看看我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品………兩房(中間套）結(jié)婚+安家過(guò)渡客戶：適婚一代+子女適婚+外來(lái)安家+改善住房89㎡三房（邊套）過(guò)渡+終身住宅結(jié)婚+安家+改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力有限——在意價(jià)格2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距離市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意性價(jià)比

剛性需求：首次置業(yè)結(jié)婚+安家過(guò)渡客戶：適婚一代+子女適婚+改善住房121㎡130㎡舒適三房終身住宅改善生活1、剛性需求大，經(jīng)濟(jì)能力一般——在意性價(jià)比2、距生活、工作環(huán)境不遠(yuǎn)——至少距市中心較近3、希望物廉價(jià)美——在意配套、環(huán)境

剛性需求：首次置業(yè)+首次改善客戶：私營(yíng)業(yè)主+個(gè)體戶+企事業(yè)單位高級(jí)主管XX250㎡終身住宅1、經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)，購(gòu)買力強(qiáng)——但置業(yè)理智、實(shí)用2、房子是身份的另一張名片——關(guān)注小區(qū)的品質(zhì)、地段3、在意配套、環(huán)境、孩子就學(xué)等問(wèn)題改善生活

類獨(dú)棟350㎡

下沉式庭院

改善需求：終身住宅概括括地地講講，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶分分為為首首次次置置業(yè)業(yè)客客戶戶和和改改善善型型客客戶戶兩兩大大類類。。25-35歲適適婚婚人人群群55-65歲兒兒女女適適婚婚的的父父母母（（給給兒兒女女買買或或者者自自住住））35-50已取取得得成成功功或或正正取取得得成成功功的的中中年年人人從年年齡齡上上看看1、首首次次置置業(yè)業(yè)者者：：最最在在意意價(jià)價(jià)格格和和地地段段2、多多次次置置業(yè)業(yè)者者：：最最在在意意小小區(qū)區(qū)品品質(zhì)質(zhì)和和地地段段二者者都都在在意意性性價(jià)價(jià)比比和和升升值值潛潛力力實(shí)用用主主義義者者根據(jù)據(jù)對(duì)對(duì)于于在在售售、、已已售售的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓樓盤盤客客戶戶分分析析，，本本案案的的目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶是是以以區(qū)域域性性客客戶戶為主主。。其中普通住宅宅類產(chǎn)品與別別墅類產(chǎn)品在在客戶細(xì)分方方面又有一定定的差異。產(chǎn)品類別總價(jià)需求動(dòng)機(jī)客層聯(lián)體別墅500-700萬(wàn)居住再升級(jí)、保值中產(chǎn)階層125-130平米200-250萬(wàn)居住升級(jí)、保值聯(lián)豐集仕港板塊客戶90-125平米120-180萬(wàn)居住升級(jí)，改善型需求集仕港板塊客戶/部分新寧波人90平米以下120萬(wàn)以下首次置業(yè)普通階層/新寧波人從區(qū)域上看核心客戶重點(diǎn)客戶立足本項(xiàng)目周邊區(qū)域區(qū)域內(nèi)首次置置業(yè)的年輕人人市區(qū)范圍內(nèi)的的新寧波人周邊企事業(yè)單單位職員，二二次以上置業(yè)業(yè)者部分拆遷戶聯(lián)豐板塊和集集仕港板塊為主；市中心新寧波波人為次主力客戶戶簡(jiǎn)約高層：首次置業(yè)自住住為主，尤其其以婚房為主主、改善型為為輔；主力目標(biāo)客戶戶：區(qū)域內(nèi)的的首置客戶及及首次置業(yè)的的市區(qū)新寧波波人。別墅客戶：目目前寧波市場(chǎng)場(chǎng)上別墅的存存量及供應(yīng)量量均在萎縮，，高端置業(yè)客戶需要彰顯顯身份的機(jī)會(huì)會(huì)，因此C、D類客戶成為目目標(biāo)所在。A類客戶B類客戶豪宅1000萬(wàn)獨(dú)棟1000萬(wàn)小獨(dú)棟\XX500萬(wàn)頂層富豪級(jí)—均速不受影響實(shí)力派—提速加快購(gòu)買D類客戶C類客戶價(jià)格上漲重點(diǎn)客戶寧波海曙及江江東等市中心為次次主力；聯(lián)豐板塊和集集仕港板塊為主；充分挖掘整個(gè)個(gè)寧波大市區(qū)客客戶小型私營(yíng)企業(yè)業(yè)主和個(gè)體戶戶周邊政府單位位高級(jí)公務(wù)員員部分高級(jí)技術(shù)術(shù)骨干部分高收入自自由職業(yè)者核心客戶XXXX：第一居所、資資產(chǎn)保值；主力目標(biāo)客戶戶：聯(lián)豐板塊塊和集仕港板板塊的企業(yè)主主。從營(yíng)銷包裝角角度認(rèn)識(shí)本項(xiàng)項(xiàng)目地段產(chǎn)品客群品牌XX，XX中央居住區(qū)XX板塊，前所未有XX風(fēng)格XX20年XX品質(zhì)巔峰之作，寧波又一標(biāo)竿別墅首次置業(yè)者，由物質(zhì)向精神消費(fèi)轉(zhuǎn)變園林濃蔭、鮮花、庭院，濃郁的XX景觀風(fēng)物

定位思考>>>>實(shí)用主義者最最關(guān)心的層面面是什么？1.單價(jià)較較低，總價(jià)較較低，置業(yè)門門檻較低。（（高層首次置置業(yè)者）2.戶型方正，單單位面積分布布恰當(dāng)，功能能分區(qū)合理。。3.建筑有特色，，有中心園林林，向往時(shí)尚尚小區(qū)生活。。4.離上班班近，生活配配套齊全，周周邊有學(xué)校、、幼兒園，解決生活后顧顧之憂。5.升值潛力大，，物業(yè)保值性性高。如何引起目標(biāo)標(biāo)群的共鳴？？高層首置、首首改客戶，無(wú)論是擺脫寄寄居、新婚購(gòu)購(gòu)房還是為子子女購(gòu)房，使用者大多為為年青人，他們熱愛(ài)時(shí)尚尚且愛(ài)慕虛榮榮；XX改善型客戶，，他們熱愛(ài)生活活，追逐品質(zhì)質(zhì)，在意身份份。喜歡舒適、閑閑散，向往度度假，卻希望望控制成本；；他們講究實(shí)用，又愛(ài)慕虛榮拔高產(chǎn)品形象務(wù)實(shí)營(yíng)銷+和城市保持一一個(gè)適當(dāng)?shù)木嚯x，哪怕不不是每天。他們的夢(mèng)想？？一個(gè)讓身體和和心靈停泊的的港灣找一個(gè)地方，，讓時(shí)鐘停擺擺。輕輕的漫步，，靜靜的暇思思?？蛻舻木裥栊枨?，如何與本項(xiàng)目目進(jìn)行對(duì)接？？讓我們循著產(chǎn)產(chǎn)品散發(fā)出的的獨(dú)特因子，，找到項(xiàng)目的形形象DNA從建筑風(fēng)格開(kāi)始，一種生活悄然而至探尋項(xiàng)目精神符號(hào)什么是XX？這是一個(gè)美得得上帝也要嘆嘆息得地方……它面朝太平洋洋、被濃蔭華華蓋遮蔽，恬恬靜、怡然，，沒(méi)有一絲塵塵世的喧囂。。它不在地中海海，缺失世界界上最純最美美的地中海風(fēng)風(fēng)情小鎮(zhèn)。陽(yáng)光鮮花太平平洋、陶磚紅紅瓦和白墻，，它是夢(mèng)想的的天堂。人們?cè)谶@里可可以把整個(gè)世世界遺忘，只和真情親密密私語(yǔ)。巨大的樹(shù)林好好像華蓋一樣樣遮掩著這個(gè)個(gè)世界上最精精美的地中海海城市。那些米色、橙橙色的紅瓦民民族建筑，那那些曲徑通幽幽的小巷，那些用蘆葦鋪鋪的屋頂，和和紅瓦屋頂交交錯(cuò)，鱗次櫛櫛比，有點(diǎn)恍恍然隔世的感感覺(jué)。停了車，在那那里街頭樹(shù)蔭蔭下的咖啡館館呆坐，就那那樣看著熙熙熙攘攘的路人人，沉浸在奇異的的夢(mèng)想之中。。隱匿紅塵之外外的圣芭芭拉拉草坪？陽(yáng)光？？教堂？紅墻墻白瓦？海風(fēng)風(fēng)？……這些就是XX全部所在么？？不，這僅僅是是物質(zhì)的表象象與榮耀，XX生活的精神內(nèi)內(nèi)涵還蘊(yùn)藏在在更深處。整個(gè)小鎮(zhèn)么沒(méi)沒(méi)有一盞霓虹虹燈、沒(méi)有大大屏幕和廣告告牌，倒是各各式各樣的過(guò)街橋、木柵柵欄、雨棚，，難記其數(shù)。。更美的是，，只要是能種種草養(yǎng)花的地地方，哪怕是窗臺(tái)屋屋角都種滿了了花花草草。。走在大街上上，你也很難難看到汽車，，自行車不約而而同地成為大大家首選的交交通工具。圣圣芭芭拉寧?kù)o靜而質(zhì)樸，卻絲毫不覺(jué)單單調(diào)，反樸歸歸真的儒家意意境讓人出乎乎意料。狂熱高速后的的緩慢，成就就著一種尊貴貴盡管在平日上上班日，這個(gè)個(gè)城市似乎仍仍是逃避一切切俗事的最佳佳地點(diǎn)。當(dāng)?shù)氐厝藭?huì)在路邊邊咖啡館坐上上大半天，或或是與友人閑閑聊或是看著著人來(lái)人往。。樹(shù)蔭環(huán)繞的的廣場(chǎng)上，飄飄散著丁香花花與熏衣草的的香味，石凳凳上有老人如如雕像般呆坐坐著，每個(gè)人人都有時(shí)間親親切地道聲“你好”。鉛華洗盡后的的從容，詮釋釋了一種態(tài)度度XX是最原生態(tài)、、最淳樸、最恬靜、最具具優(yōu)雅人文氣氣息的當(dāng)代精英生生活方式。于此，本案推推廣層面的精神驅(qū)動(dòng)力亦亦已誕生。恬靜·悠閑·奢華·藝術(shù)XX式的慢生活【本案品牌精神神內(nèi)核】【XX式慢生活的符符號(hào)元素】拱門/雕塑/方窗/墻壁/臺(tái)階/酒窯/庭院/噴泉/木廊架詩(shī)歌/美食/咖啡/鮮花/午睡/陽(yáng)光/散步/時(shí)光/緩慢【策略實(shí)施示意意】建筑風(fēng)格XX西班牙風(fēng)格生活樣本圣芭芭拉生活方式慢城主義一種閑散、舒適和諧、度假的生活這正是我想要的推廣符號(hào)庭院斜屋頂葡萄架于此，我們得得出本項(xiàng)目核核心DNA——

定位表現(xiàn)>>>>A/項(xiàng)目案名一XX里釋義：里，居住的地地方，又名鄰鄰里街坊；XX里，直接明了了地表明了項(xiàng)目XX風(fēng)格所倡導(dǎo)的的舒適、閑散散的鄰里和諧諧生活理念；；XXXⅡXX里A/項(xiàng)目案名二XX陽(yáng)光釋義：XXX的第2縷陽(yáng)光來(lái)自XX，原汁原味的的XX西班牙建筑，，閑散、舒逸逸的慢生活，，就在格林春春晨Ⅱ期。XXXⅡXX陽(yáng)光B/項(xiàng)目定位延伸認(rèn)同基本認(rèn)同產(chǎn)品定位產(chǎn)品是什么？（項(xiàng)目定義）產(chǎn)品能提供是什么？（物理價(jià)值）我得到什么？（情感共鳴）產(chǎn)品定位XX·XX慢生活藍(lán)本表明地段價(jià)值值，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目與城市中心心的關(guān)聯(lián)，提提升價(jià)值XXXX，有庭有院的的慢生活；簡(jiǎn)簡(jiǎn)約高層，輕輕松置業(yè)，悠悠閑生活；慢慢，悠閑、輕輕松、和諧、、舒適…區(qū)域價(jià)值：一條大道直通通天一CBD/輕軌利好、交交通便捷奧特萊斯廣場(chǎng)場(chǎng)/與半島華府共共筑別墅區(qū)資源價(jià)值：天然水系/離塵不離城產(chǎn)品價(jià)值：XX極度稀缺的別別墅產(chǎn)品基本認(rèn)同每一個(gè)XX故事都從一個(gè)個(gè)夢(mèng)想開(kāi)始在CBD與家之間迅速速切換角色好比從告訴的的城市中高速速節(jié)奏中忽然然走進(jìn)入靜謐的水岸森森林，從中，心情的的舒緩與步履履的閑適，感化了人生的的勞績(jī)，并得以詩(shī)意地地棲居于這片片土地之上。。這樣的人生，，是值得的，，并值得尊重重的。延伸認(rèn)同C/我們的Slogan---葡萄架下的斜斜屋頂以XX特有的兩個(gè)元元素——葡萄美酒和斜斜屋頂?shù)睦寺忮?，營(yíng)造造濃烈的異域域風(fēng)情，引起起觀者對(duì)項(xiàng)目目的無(wú)限遐想想，從此激發(fā)發(fā)客戶對(duì)項(xiàng)目目認(rèn)知的沖動(dòng)動(dòng)。案名格林春晨ⅡXX里/XX陽(yáng)光客群定位追求自我實(shí)現(xiàn)的財(cái)智上升階層生活主張都會(huì)圈里的XX式慢生活品牌訴求廣告語(yǔ)葡萄架下的斜屋頂項(xiàng)目定位XX·XX慢生活藍(lán)本XX品牌生活獻(xiàn)給城市的詩(shī)品牌DNA架構(gòu)圖PartB營(yíng)銷篇

推盤策略>>>>推盤原則本案最大的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力是公寓房的性價(jià)價(jià)比和別墅舒舒適的房型。因此，“以以己之長(zhǎng)攻彼彼之短”是我我們必須認(rèn)真真研究的策略略?？紤]到到2012年上半年宏觀觀新政的不確確定性，因此此本案在推案案節(jié)奏上還要要采取審時(shí)度度勢(shì)、同中求求異的錯(cuò)位競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)策略。標(biāo)桿立形象主主力打打先鋒標(biāo)桿產(chǎn)品：XXXX主力產(chǎn)品：現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)約公寓寓推盤時(shí)機(jī)◆推盤時(shí)機(jī)的選選擇需考慮的的因素：1、工程進(jìn)度：：2012年4月左右完成取取得銷許的工工程條件2、避開(kāi)淡季：：避開(kāi)2012年春節(jié)后以及及7-8月的銷售淡季季3、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)：：同時(shí)期同區(qū)域域的競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案案較少本案綜合以上上因素的考慮慮，第一次推推盤應(yīng)根據(jù)市市場(chǎng)走勢(shì)，選擇在2012年4月底-5月初開(kāi)盤。后期推盤根據(jù)據(jù)前期銷售情情況和工程進(jìn)進(jìn)度來(lái)調(diào)整。?！敉票P房源的選選擇，應(yīng)確定定應(yīng)考慮以下下三個(gè)因素，，以降低市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。1、開(kāi)盤價(jià)格低低開(kāi)高走2、產(chǎn)品搭配合合理3、組團(tuán)劃分明明晰推盤房源公寓先售，XX后推，分批推推盤。□住宅政策尚未未松綁，剛需需為主的市場(chǎng)場(chǎng)特性決定了了我們必須先先推總價(jià)低的的公寓產(chǎn)品，，以造成開(kāi)盤熱銷銷的利好局面面；□XX后推，有利于于根據(jù)市場(chǎng)反反映調(diào)整銷售售策略和銷售售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)的最大大化，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)最最小化化。4幢公寓寓近300套房源源是否否需要要分批批推盤盤？分階段段、高高頻率率、小小規(guī)模模推盤盤循環(huán)擠擠壓市市場(chǎng)制制造追追高搶搶購(gòu)第一批批：以以靠近近民房房及道道路的的公寓寓為首首推，，低價(jià)價(jià)入市市，試試探市市場(chǎng)，，以低低總價(jià)價(jià)造成成熱銷銷局面面；第二批批：相相對(duì)于于首批批，景景觀及及位置置較好好，價(jià)價(jià)格小小步上上揚(yáng)。。第三批批：XX作為標(biāo)標(biāo)桿產(chǎn)產(chǎn)品，，溢價(jià)價(jià)空間間最大大，且且在剛剛需占占主導(dǎo)導(dǎo)的市市場(chǎng)中中，最最后推推出，，市場(chǎng)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)最小小。國(guó)家發(fā)發(fā)改委委規(guī)定定：從從2011年5月1日起，，對(duì)取取得預(yù)預(yù)售許許可或或者辦辦理現(xiàn)現(xiàn)房銷銷售備案的的房地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，，商品品房經(jīng)經(jīng)營(yíng)者者要在在規(guī)定定時(shí)間間內(nèi)一一次性性公開(kāi)開(kāi)全部部銷售房源源，并并嚴(yán)格格按照照申報(bào)報(bào)價(jià)格格明碼碼標(biāo)價(jià)價(jià)對(duì)外外銷售售。政策規(guī)規(guī)避折扣杠杠桿第一批1、3號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無(wú)第二批2、4號(hào)樓優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無(wú)第三批XXXX優(yōu)惠xx折，

其他樓棟無(wú)

推盤節(jié)奏>>>>2011-2012年銷售售節(jié)奏奏示意意圖備注：：具體體推盤盤時(shí)間間將根根據(jù)工工程進(jìn)進(jìn)度、、市場(chǎng)場(chǎng)行情情及銷銷售情情況來(lái)來(lái)調(diào)整整。推案節(jié)節(jié)奏

循環(huán)蓄勢(shì)，在保證客戶消化量的基礎(chǔ)上，有限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面。9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2次開(kāi)盤1次開(kāi)盤開(kāi)盤強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期蓄勢(shì)期XX開(kāi)盤20112012PartC推廣篇篇

推廣策略>>>>如果營(yíng)營(yíng)銷是是一場(chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng)爭(zhēng)！主戰(zhàn)場(chǎng)：CBD中心大道上，XX大板塊，占領(lǐng)后成為紅色根據(jù)地空軍：區(qū)域內(nèi)密集的戶外廣告；網(wǎng)絡(luò)廣告；雜志廣告進(jìn)攻號(hào)角：事件引爆，并配合大范圍公關(guān)傳播，重構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)秩序海軍：以樣板區(qū)為作戰(zhàn)航母，成為主攻基地陸軍：系列圈層式公關(guān)活動(dòng)與營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)一線作戰(zhàn)并舉推廣六六大戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)——A、差異異區(qū)隔隔，絕絕對(duì)影影響·視覺(jué)系系統(tǒng)·公關(guān)活活動(dòng)·銷售道道具·樣板區(qū)區(qū)·下鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)·大客戶戶策略略·CBD區(qū)域定定向巡巡展·戶外為為推廣廣主通通路B、戶外外領(lǐng)軍軍，活活動(dòng)造造勢(shì)C、攘外外安內(nèi)內(nèi)，定定向爆爆破·聚焦大大XX別墅區(qū)區(qū)板塊塊，建建立紅紅色根根據(jù)地地·諾曼底底登陸陸——占領(lǐng)CBD、高橋橋區(qū)域域兩頭頭區(qū)域域D、實(shí)景景體驗(yàn)驗(yàn)，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)打打擊·樣板房房、樣樣板區(qū)區(qū)提前前開(kāi)放放·物業(yè)服服務(wù)提提前體體驗(yàn)E、高舉舉高打打，精精準(zhǔn)制制導(dǎo)·猛烈、、高調(diào)調(diào)入市市·集中火火力爆爆發(fā)·主流網(wǎng)網(wǎng)站全全面席席卷·新聞炒炒作推推波助助瀾F、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)侵略略，新新聞助助瀾營(yíng)銷核核心推推廣創(chuàng)創(chuàng)意——常規(guī)推推廣如如報(bào)紙紙廣告告、軟軟文、、推介介會(huì)活活動(dòng)等等，是是必然然的手手法，，在此此我們們不作作詳述述，對(duì)對(duì)于本本案我我們提提出了了三大大營(yíng)銷銷傳播播創(chuàng)意意：生生活方方式活活動(dòng)營(yíng)營(yíng)銷以以及文文化事事件營(yíng)營(yíng)銷，，以生生活方方式營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)營(yíng)銷加加強(qiáng)客客戶的的互動(dòng)動(dòng)滲透透，以以文化化事件件營(yíng)銷銷的創(chuàng)創(chuàng)意制制造轟轟動(dòng)性性，相相互配配合，，內(nèi)外外呼應(yīng)應(yīng)，從從生活活方式式和精精神文文化層層面，，形成成“三三劍齊齊下””的完完美結(jié)結(jié)合。。規(guī)則是是用來(lái)來(lái)打破破的??！唯有超超越常常規(guī)的的創(chuàng)意意營(yíng)銷銷方可可創(chuàng)造造房產(chǎn)史史上的的經(jīng)典典！利劍之之一：：生活活方式式活動(dòng)動(dòng)營(yíng)銷銷好好的營(yíng)營(yíng)銷首首先賣賣的是是生活活方式式，其其次才才是產(chǎn)產(chǎn)品寧波目目前的的營(yíng)銷銷推廣廣還比比較表表面和和急功功近利利，不不注重重引導(dǎo)導(dǎo)性、、教育育性、、系統(tǒng)統(tǒng)性。。通過(guò)過(guò)持續(xù)續(xù)性的的生活活方式式活動(dòng)動(dòng)策劃劃，營(yíng)營(yíng)造出出濃厚厚的項(xiàng)項(xiàng)目生生活氛氛圍；；同時(shí)時(shí)，作作為最最親近近的手手段，，可以以深入入滲透透一個(gè)個(gè)圈層層，達(dá)達(dá)成圈圈層效效應(yīng)；；還鮮鮮明的的展現(xiàn)現(xiàn)出了了項(xiàng)目目生活活的高高雅品品位，，也為為推廣廣概念念找到到了生生活的的試驗(yàn)驗(yàn)基地地，以以情動(dòng)動(dòng)人，，以理理服人人。紅酒/咖啡沙沙龍水水晶晶鑒賞賞、生生活禮禮儀、、陶藝藝、手手工創(chuàng)創(chuàng)意等等等……————邀請(qǐng)各各藝術(shù)術(shù)/行業(yè)領(lǐng)領(lǐng)域資資深人人士（（如大大學(xué)教教授、、音樂(lè)樂(lè)人、、個(gè)性性藝術(shù)術(shù)人等等），，舉辦辦多種種主題題鑒賞賞或者者互動(dòng)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)；通通過(guò)圈圈層擴(kuò)擴(kuò)散項(xiàng)項(xiàng)目生生活思思想，，宣示示出慢慢式生生活方方式，，傳達(dá)達(dá)項(xiàng)目目生活活觀。。利劍之之二：：文化化事件件營(yíng)銷銷文文化可可以動(dòng)動(dòng)人，，思想想可以以服人人，二二者者的結(jié)結(jié)合將將成為為一大大營(yíng)銷銷盛事事最有效效的營(yíng)營(yíng)銷方方式，，莫過(guò)過(guò)于事事件營(yíng)營(yíng)銷！！最有滲滲透力力和影影響力力的事事件營(yíng)營(yíng)銷，，莫過(guò)過(guò)于文文化事事件營(yíng)營(yíng)銷??！通過(guò)多多種形形式的的文化化事件件營(yíng)銷銷，不不僅可可以制制造社社會(huì)轟轟動(dòng)，，引起起社會(huì)會(huì)思考考，更更可以以體現(xiàn)現(xiàn)出項(xiàng)項(xiàng)目特特定生生活方方式對(duì)對(duì)于社社會(huì)文文化精精神層層面的的深入入思考考，體體現(xiàn)出出項(xiàng)目目營(yíng)銷銷概念念、項(xiàng)項(xiàng)目生生活概概念中中的社社會(huì)責(zé)責(zé)任和和文化化品位位。以差異異化的的營(yíng)銷銷推廣廣方式式，鮮鮮明區(qū)區(qū)分于于并遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，，以此此樹(shù)立立引領(lǐng)領(lǐng)市場(chǎng)場(chǎng)的高高姿態(tài)態(tài)形象象！公關(guān)第第一，，廣告告第二二事件營(yíng)營(yíng)銷是是性價(jià)價(jià)比最最高的的推廣廣方式式按鈕Button借助““20周年慶慶典””XX將全方方位啟啟動(dòng)宣宣傳攻攻勢(shì)塑造品牌形象進(jìn)行產(chǎn)品推廣再立行業(yè)地位掀起社會(huì)影響20周年慶典傳播目標(biāo)20周年慶典注入XX“人文關(guān)懷”的品牌內(nèi)涵建立品牌聯(lián)想打動(dòng)目標(biāo)客群品牌產(chǎn)品引起公眾關(guān)注行業(yè)體現(xiàn)XX在行業(yè)中的風(fēng)格與位置傳播受眾財(cái)智上升階層高端人群專業(yè)人士社會(huì)大眾首選受眾——XX里目標(biāo)客群次選受眾——影響目標(biāo)客群必要受眾——社會(huì)輿論的基礎(chǔ)種子客客戶細(xì)細(xì)胞計(jì)計(jì)劃：：有意通通過(guò)客客戶甄甄別，，進(jìn)行行客戶戶A、B、C分級(jí)管管理，，其中中針對(duì)對(duì)A級(jí)客戶戶進(jìn)行行重點(diǎn)點(diǎn)突破破，形形成種種子戶戶的細(xì)細(xì)胞分分裂效效應(yīng)。。種子客客戶實(shí)實(shí)施戰(zhàn)戰(zhàn)略：：挖掘XX內(nèi)部核核心客客戶、、發(fā)展展VIP金卡會(huì)會(huì)員，，結(jié)合合購(gòu)房房?jī)?yōu)惠惠、購(gòu)購(gòu)房推推薦獎(jiǎng)獎(jiǎng)金、、下鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)活活動(dòng)等等手段段，培培養(yǎng)種種子客客戶，，使之之成為為企業(yè)業(yè)與項(xiàng)項(xiàng)目的的口碑碑傳遞遞者，，并并發(fā)揮揮其頭頭羊的的效應(yīng)應(yīng)。利劍之之三：：種子子客戶戶計(jì)劃劃

媒體策略>>>>常規(guī)渠渠道戶外報(bào)紙雜志網(wǎng)絡(luò)廣播電視特殊渠渠道手機(jī)樓書(shū)客群定定向活動(dòng)客戶直投專業(yè)顧問(wèn)平臺(tái)整合區(qū)域定定向巡展短信區(qū)域直投戶外策策略以點(diǎn)帶帶面——現(xiàn)場(chǎng)廣廣告牌牌、圍圍墻線狀輻輻射——天一CBD、柳汀汀街、、聯(lián)豐豐路沿沿路道道旗區(qū)域打擊擊——鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域域內(nèi)密集集廣告分分布定向阻擊擊——機(jī)場(chǎng)通路路網(wǎng)絡(luò)投放放策略集中爆破破：配合節(jié)點(diǎn)點(diǎn)性事件件，進(jìn)行行爆炸式式投放線狀延續(xù)續(xù)：通過(guò)文字字鏈及配配送資源源維持一一定的熱熱度圖-----形象期以以Flash通欄為主主文-----公關(guān)炒作作及持續(xù)續(xù)期以文文字為主主渠道拓展展策略鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展展、萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)夜夜市、小小型房交交會(huì)等

推廣階段>>>>亮相期2011.9-2011.12蓄勢(shì)期2012.1-2012.4開(kāi)盤期2012.5-123主訴求：：精神口口號(hào)主訴求：：產(chǎn)品／／精神定定位主訴求：：產(chǎn)品定定位根據(jù)工程程進(jìn)度，，預(yù)計(jì)2012年4-5月本案將將具備預(yù)預(yù)售條件件。具體開(kāi)盤盤時(shí)間將將隨工程程進(jìn)度調(diào)調(diào)整。挺入市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)造聲勢(shì)勢(shì)優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)導(dǎo)高調(diào)蓄勢(shì)勢(shì)引爆開(kāi)盤盤快速去化化推廣節(jié)奏奏1、樣板房房/樣板區(qū)的的開(kāi)放2、開(kāi)盤強(qiáng)強(qiáng)銷3、客戶sp活動(dòng)4、銷售廣廣告推廣廣5、鄉(xiāng)鎮(zhèn)客客戶外拓拓1、市區(qū)售售樓處\工地圍墻的包包裝2、銷售物物料的設(shè)設(shè)計(jì)制作3、銷