江西別墅住宅項目整體定位報告(圖文并茂)

XX整體定位報告上海XX2010.03XXwholelocalizationreport

〖開發(fā)目標〗Developmentgoal價格提升品牌提升市場標桿廣泛的市場知名度企業(yè)視野：好品牌競爭視野：好口碑我們對開發(fā)目標的理解：引言別墅，是住宅之外用來享受生活的居所，是富人尊貴身份的象征……仙女湖，國家4A級旅游區(qū)、全國56個最具民族特色的旅游風景區(qū)……國十九條，國土部在報告中明確指出，今后嚴禁向別墅產(chǎn)品供地……XX，仙女湖畔600畝純別墅弘篇巨作，新余豪宅標桿……天時、地利、人和，同益必將打造別墅項目的又一傳奇經(jīng)典……{本案構架}項目分析篇市場分析篇客群分析篇項目定位篇CASEOUTLINE【項目分析】……….……………………….……………………….……………………….……………………….……………………….………………Chapter1

〖項目分析〗Projectanalysis占地面積：395900㎡總建面積：188097㎡獨棟面積：48531㎡雙拼面積：28597㎡聯(lián)排面積：31181㎡總戶數(shù)：468戶建筑密度：20%容積率：0.39XX率：50%停車位：700經(jīng)濟指標Economicindicator

本案為目前新余最大的純別墅住宅項目，位于全國知名旅游景點“仙女湖”附近，自然景觀優(yōu)越；項目總占地約600畝，規(guī)劃總別墅總共468戶；目前內部已有一個約為50畝左右的水面和已建95棟別墅；區(qū)位分析Positionanalysis

根據(jù)新余市規(guī)劃局公示：河下鎮(zhèn)以納入城市總體規(guī)劃，與新余市城區(qū)統(tǒng)籌發(fā)展，目前位于本案東面地塊的“渝工學院”已開工建設。規(guī)劃展示，未來市委黨校與十五中也將遷至本案南面，另外，在項目南面將興建多座休閑主題公園，以此與仙女湖風景區(qū)相互呼應。

〖項目分析〗Projectanalysis市委黨校十五中渝工學院規(guī)劃公園本案環(huán)境分析Environmentanalysis

項目緊鄰全國知名景區(qū)“仙女湖風景區(qū)”，周邊自然生態(tài)環(huán)境較好，但項目未能直觀仙女湖風景，對項目價值提升空間有限，但可在項目形象塑造以及整體推廣中作為噱頭炒作。

〖項目分析〗Projectanalysis產(chǎn)品分析Productanalysis

從目前政府陸續(xù)出臺的政策來看，國家對別墅用地的審批及控制極為嚴格，別墅已經(jīng)成為目前市場上極為稀缺的產(chǎn)品。而本案作為一個占地600畝的純別墅項目，無可置疑將會是房地產(chǎn)市場的稀世珍品。另外，項目內部擁有一個占地約50畝左右的自然內湖，也將成為項目后續(xù)推廣中的有力武器；

〖項目分析〗Projectanalysis產(chǎn)品分析Productanalysis

目前項目已建別墅套數(shù)95套，采用了北美式建筑風格，該類建筑能夠較好的凸顯出項目整體效果的品質感，對本案后期的品質形象塑造打下較好的基礎，但在目前已建產(chǎn)品中，排布過于密集，有違別墅獨門獨院的設計原則，這一軟肋將可能成為項目后期的一大瓶頸；

〖項目分析〗Projectanalysis產(chǎn)品分分析Productanalysis〖項目目分析析〗Projectanalysis共計468戶，面面積在在311㎡～916㎡，戶型型面積積設計計較為為合理理，其其中311㎡～450㎡之間的的產(chǎn)品品為項項目主主力，，因為為其總總價低低，市市場大大，相相對去去化速速度較較快，，是后后期實實現(xiàn)快快速回回籠資資金需需要重重點打打造的的產(chǎn)品品。〖SWOT分析〗〗Swotanalysis優(yōu)勢Superiority項目位位于仙仙女湖湖旅游游景區(qū)區(qū)附近近，自自然景景觀條條件優(yōu)優(yōu)越；；仙女湖湖大道道通車車，使使得周周邊交交通較較為便便利；；600畝超大大體量量純別別墅區(qū)區(qū)，較較易制制造豪豪宅形形象；；地塊自自身條條件較較好，，非常常適合合別墅墅產(chǎn)品品開發(fā)發(fā)；〖SWOT分析〗〗Swotanalysis劣勢Inferiority市場對對區(qū)域域的認認知度度不高高，缺缺乏良良好的的區(qū)域域基礎礎；周邊配配套缺缺乏，，影響響生活活的便便捷性性；前期已已建別別墅區(qū)區(qū)密度度較大大，規(guī)規(guī)劃水水平不不高；；區(qū)域內內未有有其他他項目目支撐撐，居居住氛氛圍不不濃；；項目周周邊分分部的的各個個村落落對項項目形形象有有較大大影響響；〖SWOT分析〗〗Swotanalysis機會Opportunity新余市市經(jīng)濟濟發(fā)展展強勁勁，造造就了了一批批富裕裕階層層；新余市市場以以及周周邊地地市高高端別別墅供供應稀稀缺，，存在在市場場空空白白點；；隨著城城市版版圖的的不斷斷擴大大，區(qū)區(qū)域價價值會會有較較大提提升；；國家對對別墅墅用地地控制制嚴謹謹，致致使項項目的的稀缺缺感更更強；；〖SWOT分析〗〗Swotanalysis威脅Threat項目整整體體體量較較大，，直接接導致致銷售售周期期過長長，資資金壓壓力較較大；；已建產(chǎn)產(chǎn)品占占據(jù)項項目最最佳湖湖景位位置，，對后后期形形象拔拔高存存在一一定難難度；；新余市市場的的消費費力有有限，，項目目的推推廣面面需要要擴大大；國家對對房地地產(chǎn)市市場宏宏觀調調控力力度加加大，，市場場不確確定因因素較較多；；〖項目目啟示示〗Projectenlightenment城市版版圖擴擴大，，區(qū)域域價值值在短短期內內有望望得到到進一一步提提升；；600畝純別別墅項項目，，0.39超低容容積率率；項目內內50畝內湖湖具備備較大大的可可塑性性；已建產(chǎn)產(chǎn)品風風格基基本定定型，，后期期產(chǎn)品品檔次次提升升受到到牽制制；周邊村村落對對項目目形象象會有有一定定影響響；項目雖雖然緊緊鄰““仙女女湖風風景區(qū)區(qū)”，，但并并不能能直觀觀湖景景，對對項目目實質質價值值提升升有限限；結論：：項目目具備備打造造高檔檔別墅墅住宅宅小區(qū)區(qū)的質質素，，但會會受到到已建建產(chǎn)品品、周周邊村村落等等諸多多問題題的牽牽制；；領袖OR跟隨是驅動動市場場還是是被市市場驅驅動？？是領領導大大勢還還是隨隨波逐逐流？？我們一一直在在思考考一個個問題題：【市場場分析析】……….……………………….……………………….……………………….……………………….……………………….………………Chapter2〖市場場分析析〗MarketanalysisXXyoushanmeidi··guandi本地市市場項目坐坐落于于新余余仰天天港山山坡，，屬于于典型型的山山地別別墅，，產(chǎn)品品以雙雙拼以以及聯(lián)聯(lián)排為為主，，項目目共計計179戶，分分兩期期開發(fā)發(fā)，其其中一一期78戶，二二期101戶。樓盤名稱XX開發(fā)商新余市韶嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地(平米)62817總建(平米)約48370容積率0.77物業(yè)類型雙拼、聯(lián)排（三聯(lián)、四聯(lián)、五聯(lián)）售價2700-3900元/平米，均價3300元/平米約90-140萬/幢主力戶型320-370平米之間銷售情況項目一期共推出19幢共78套別墅，根據(jù)售樓處現(xiàn)場銷控版展示，地勢較低的物業(yè)由于價格較低銷售狀況良好；地勢較高、視野景觀較好的別墅處于滯銷狀態(tài)，目前銷售率約為60%。樓盤點評項目位于半山腰，由于地塊條件限制，小區(qū)內無集中式中央園林景觀及水系。物業(yè)均設有前庭后院，占地都較小。項目外立面色彩搭配較差，整體品質一般。推廣渠道戶外、導示牌、單頁推廣語絕世峰景，唯王者品鑒〖市場場分析析〗MarketanalysisXXyoushanmeidi··guandi本地市市場項目鳥鳥瞰圖圖小區(qū)實實景新余市市場目目前較較具代代表性性別墅墅項目目；項目區(qū)區(qū)位、、環(huán)境境較好好；規(guī)劃密密度較較高，，定位位檔次次較低低；項目配配套設設施缺缺乏；；小區(qū)物物業(yè)服服務一一般；；絕世峰峰景，，唯王王者品品鑒〖市場場分析析〗MarketanalysisXX海海岸chunlong··jinsehaian本地市市場樓盤名稱XX海岸開發(fā)商春龍集團/新余臨湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地(平米)70675.8總建(平米)214128.1㎡容積率2.93物業(yè)類型高層、獨棟、雙拼售價高層約：4000元/㎡，別墅約：10000～12000元/㎡主力戶型別墅：300～500㎡銷售情況目前項目工程正在打地基，但已開始對外發(fā)售VIP卡，別墅發(fā)售VIP卡約25張左右，VIP卡價格50萬，可抵75萬房款，樓盤點評項目位于環(huán)湖路，北湖北岸，湖景資源較好，周邊配套相對較為齊全，項目整體規(guī)劃起點較高，計劃將打造新余豪宅項目，預計，別墅售價將在10000～12000元/㎡左右，也是目前市場上唯一一個價格過萬的項目。推廣渠道戶外、圍墻、雜志、短信等推廣語天賦北湖至尊奢華豪宅項目位位于北北湖北北岸，，景觀觀視野野開闊闊，周周邊配配套齊齊全，，并且且項目目引進進了““一卡卡通””智能能設施施，是是目前前新余余市場場高端端項目目的代代表。。〖市場場分析析〗Marketanalysis本地市市場項目鳥鳥瞰圖圖產(chǎn)品效效果圖圖目前新新余市市場高高端項項目代代表；；景觀資資源豐豐富，，視野野開闊闊；項目地地段較較好，，周邊邊配套套相對對齊全全；引進新新余市市場相相對較較為超超前的的智能能化系系統(tǒng)；；開發(fā)商商在新新余本本地有有一定定的品品牌號號召力力；XX海海岸chunlong··jinsehaian天賦北北湖至至尊奢奢華豪豪宅〖市場場分析析〗Marketanalysis本地市市場本地市市場現(xiàn)現(xiàn)狀項目整整體配配套設設施較較為欠欠缺別墅墅市市場場整整體體規(guī)規(guī)劃劃水水平平較較低低產(chǎn)品品只只為為單單純純的的為為銷銷售售房房子子而而銷銷售售新余余房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場仍仍然然處處于于初初級級開開發(fā)發(fā)水水平平，，別別墅墅市市場場更更是是如如此此。。目目前前市市場場上上在在售售別別墅墅項項目目較較少少，，并并且且，，在在項項目目包包裝裝及及定定位位上上調調性性偏偏低低，，只只是是為為了了單單純純的的銷銷售售房房子子而而銷銷售售。。在在項項目目配配套套設設施施上上，，也也不不能能體體現(xiàn)現(xiàn)出出高高檔檔住住宅宅項項目目的的特特性性。。跳出出本本地地市市場場，，是是我我們們搶搶占占市市場場份份額額的的必必然然選選擇擇，，我我們們賣賣的的不不只只是是房房子子，，是是品品位位，，是是服服務務，，是是享享受受?。　际惺袌鰣龇址治鑫觥健組arketanalysis可是是，，我我們們拿拿什什么么與與南南昌昌市市場場抗抗衡衡？產(chǎn)品品檔檔次次和和服服務務的的提提升升，，必必然然帶帶動動價價格格的的上上漲漲。。根根據(jù)據(jù)計計劃劃，，我我們們產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總價價大大概概控控制制在在200～500萬左左右右。。在在價價格格上上，，我我們們的的優(yōu)優(yōu)勢勢并并不不明明顯顯，，而而同同等等價價位位中中，，南南昌昌的的別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品仍仍然然會會有有很很大大的的選選擇擇空空間間，，且且在在開開發(fā)發(fā)水水平平和和居居住住條條件件上上，，南南昌昌更更優(yōu)優(yōu)于于本本市市。。如如何何與與其其抗抗衡衡，，是是目目前前迫迫切切需需要要解解決決的的問問題題。?！际惺袌鰣龇址治鑫觥健組arketanalysis外地地市市場場XX高高爾爾夫夫花花園園baoli··guojigaoerfuhuayuan樓盤名稱XX高爾夫花園開發(fā)商保利南昌銘雅歐洲城實業(yè)有限公司占地(平米)3600000㎡總建(平米)350000㎡容積率0.1物業(yè)類型高層、洋房、獨棟、雙拼、聯(lián)排售價聯(lián)排：9000、雙拼：12000、獨棟：15000元/㎡主力戶型聯(lián)排：195-217㎡、雙拼：213-322㎡、獨棟：261-375㎡銷售情況新推銷售率50%（弗朗明哥組團總約100套，開盤銷售約50套）樓盤點評南昌首個高爾夫別墅項目，也是目前規(guī)模最大的別墅項目，依靠保利集團在別墅市場強有力的品牌影響力，一直引領著南昌別墅市場的主方向。推廣渠道報紙、戶外、電視、短信、營銷活動等推廣語傾城之作，軸壓南昌〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX高高爾爾夫夫花花園園baoli··guojigaoerfuhuayuan〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX·蘭宮lvdi·langong樓盤名稱XX·蘭宮開發(fā)商上海XX集團南昌綠都置業(yè)占地(平米)1250畝總建(平米)40萬平方米容積率0.5物業(yè)類型別墅（獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊加）售價聯(lián)排：5500、雙拼：7500、獨棟：10000-13000元/㎡主力戶型聯(lián)排：170-195、雙拼：259-262、獨棟：360-403㎡銷售情況目前項目已基本售馨樓盤點評南昌市場第一個真正純別墅社區(qū)、由國內知名開發(fā)公司XX集團開發(fā)，在南昌別墅市場擁有較強的影響力，但因體量較大，位置相對偏遠，采取了低價快銷的操作方式。推廣渠道戶外、報紙、電視、廣播、短信等推廣語〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX·蘭宮lvdi·langong〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX8號wanke·qingshanhu8hao樓盤名稱XX8號開發(fā)商江西萬科青山湖房地產(chǎn)發(fā)展有限公司占地(平米)97000㎡總建(平米)130000㎡容積率1.40物業(yè)類型高層、獨棟、雙拼、聯(lián)排售價獨棟原價35000元，后調整到25000元雙拼原價22000元，后調整到18000元主力戶型168～370㎡銷售情況未開盤樓盤點評本項目將會是萬科在南昌市場打造的經(jīng)典之作，占據(jù)南昌最好資源，預計，別墅產(chǎn)品最高價將超過2000萬每套，刷新了南昌房地產(chǎn)市場最高總價。推廣渠道戶外、報紙推廣語未定〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX8號wanke·qingshanhu8hao〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX半島qinghao·xiyongbandao樓盤名稱XX半島開發(fā)商江西清豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地(平米)207667㎡總建(平米)97000㎡容積率0.459物業(yè)類型獨棟、三聯(lián)排獨棟、雙拼、度假式公寓售價2888元/㎡起，三聯(lián)排獨棟2888-4500元/㎡，雙拼5000元/㎡,獨棟5000-6600元/㎡主力戶型獨棟248—376㎡、雙拼/三聯(lián)排獨棟289、292㎡銷售情況（第一批推出62套，銷售10余套）樓盤點評本項目為南昌市場典型的依靠自身配套打造的高檔住宅項目，項目臨近800畝原生態(tài)的仙鷺湖，自然景觀優(yōu)美，但在整體定位上檔次偏低，銷售情況一般。推廣渠道戶外、報紙推廣語原山·原湖·真別墅〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場XX半島qinghao·xiyongbandao〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場配套設施分析Matchingfacilitiesanalysis項目小區(qū)配套會所配套智能化XX高爾夫花園國際雙語學校國際雙語幼兒園國際醫(yī)院18洞72標世界級高爾夫場6大名牌商城800米景品步行街五星級度假酒店SPA館健身房運動公園社區(qū)直升機場餐廳、酒吧、KTV、健身房、棋牌室紅外線防暴系統(tǒng)、監(jiān)控、電子對講門XX蘭宮幼兒園、網(wǎng)球場、足球場、籃球場、超市便利店、商業(yè)配套泳池、健身房、酒吧、棋牌室可視對講、紅外線周界防范、CCTV監(jiān)控XX游泳池、兒童游樂園、高爾夫推桿場、噴泉休閑廣場餐廳、酒吧、茶座、KTV、健身房紅外線防暴系統(tǒng)、監(jiān)控、電子對講門XX半島濕地運動公園、瑪瑞斯幼兒園、網(wǎng)球場、籃球場、高爾夫推桿練習場健康活動中心、游泳池、商業(yè)街、賓館酒店紅外線防暴系統(tǒng)、監(jiān)控、電子對講門〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場配套設施分析MatchingfacilitiesanalysisXX蘭蘭宮宮會會所所會所所游游泳泳池池園林林景景觀觀導視視牌牌水景景〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis外地地市市場場配套設施分析Matchingfacilitiesanalysis看房房車車看房房通通道道導視視牌牌大門門高爾爾夫夫球球場場〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis平面面表表現(xiàn)現(xiàn)Planeperformance〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis平面面表表現(xiàn)現(xiàn)Planeperformance〖市市場場分分析析〗〗Marketanalysis平面表現(xiàn)Planeperformance〖市場分析〗〗Marketanalysis外地市場南昌市場現(xiàn)狀狀知名房企進駐駐帶來眾多創(chuàng)創(chuàng)新理念市場整體開發(fā)發(fā)水平已相對對較為成熟市場存量較大大，去化速度度一般南昌的別墅市市場隨著近幾幾年的發(fā)展，，已經(jīng)具備一一定的開發(fā)水水平，且隨著著眾多知名房房企的加入，，更使得市場場競爭異常激激烈。在規(guī)劃劃設計上不在在只是單純的的考慮如何建建造更好的房房子，更多的的是涉及到對對品位、身份份、享受等精精神領域。作為江西省的的省會城市，，在市場影響響以及號召力力上均高于新新余，并且按按照南昌目前前的開發(fā)水平平，繼續(xù)超越越，我們承擔擔的風險將會會更大！讓我們把視線線再次回到““XX”！面對如此強勁勁的競爭市場場，我們該如如何與其抗衡衡？【客群分析】】……….……………………….……………………….……………………….……………………….……………………….………………Chapter3〖客群分析〗〗Guestgroupanalysis我們造的房子子賣給誰？這是我們必須須要分析透徹徹的問題！〖客群鎖定〗〗Customerlocking別墅通通常具具有價價格高高、面面積大大、環(huán)環(huán)境好好等特特性，，在更更多層層面上上它的的作用用已不不只是是作為為居住住場所所，而而被看看做是是一種種藝術術品，，是有有錢人人身份份和權權利的的象征征，毋毋庸置置疑，，我們們的客客群也也一樣樣，他他們必必然是是生活活在城城市金金字塔塔頂端端的成成功人人士；；主力客客群年年齡為為40歲及以以上的的中年年人士士，來自于于財富富頂層層與權權利頂頂層的的群體體；他們或或是各各行各各業(yè)的的領導者者或是是企業(yè)業(yè)的掌掌門人人或是是集團團公司司的大大股東東，他們的的資產(chǎn)產(chǎn)至少少以千千萬計計；他們一一般是是三代代的家家庭結結構，，關注注子女女、希希望財財富的的傳遞遞但未未必與與成年年子女女住在在一起起；然然而有有老人人的話話，通通常會會和老老人住住在一一起；；這群人人經(jīng)歷歷了住住房從從小到到大的的變遷遷，多多少年年一直直緊張張忙碌碌的工工作、、生活活，事事業(yè)有有成后后希望望有寬寬敞、、舒適適的居居家環(huán)環(huán)境，，能夠夠放松松自己己、回回歸自自然；；擁有較較好的的私家家車，，使得這這部分分人對對距離離的抗抗性和和配套套的依依賴性性不再再強烈烈，身身份體體現(xiàn)、、生活活品質質成為為他們們的主主要追追求；；對景觀觀資源源要求求比較較高，，產(chǎn)品細細部比比較挑挑剔，，偏好好山清清水秀秀的自自然環(huán)環(huán)境。。權利頂層財富頂層上層（穩(wěn)定資產(chǎn)）中上層（新資產(chǎn)層）中產(chǎn)穩(wěn)定層中產(chǎn)初層市民階層底層〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis那么，，新余余有多多少我我們需需要的的客戶戶群體體呢？？根據(jù)新新余工工程行行政管管理局局資料料顯示示，09年新余余本地地注冊冊資金金1000萬元以以上企企業(yè)數(shù)數(shù)量約約為250家。這離我我們項項目近近340套的體體量仍仍有較較大差差距??！〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis因此，，開辟辟周邊邊城市市客源源勢在在必行行！〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis76公里100公里59公里110公里〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis地圖中中顯示示，離離項目目周邊邊距離離最近近的地地市主主要為為：宜春吉安樟樹豐城〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis到此，，客群群方向向已基基本明明朗！！綜觀市市場規(guī)規(guī)律，，商品品的成成功與與否，，在于于成功功者比比失敗敗者更更懂客客戶所所需！！我們們也一一樣，，在客客群方方向已已逐步步明朗朗后，，我們們緊接接著需需要明明確另另一個個問題題，我我們的的客戶戶需要要什么么？〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis針對此此問題題，我我們對對新余余部分分高端端人群群，進進行了了一次次深入入訪談談。居住的的舒適適感要要強，，項目目的氣氣質能能夠體體現(xiàn)出出主人人尊貴貴的身身份，，在閑閑暇時時能夠夠享受受到回回歸自自然的的意境境。--------金鼎商商貿(mào)公公司（（良山山）周周總可用于于投資資和商商務接接待，，偶爾爾舉行行酒會會和Party，令與與會者者體驗驗奢華華尊貴貴的同同時充充分展展現(xiàn)公公司的的不凡凡實力力。----------廣東商商會辦辦公公室劉劉主任任希望寧寧靜、、輕松松的生生活氛氛圍，，在家家能夠夠隔絕絕外界界的一一切干干擾，，徹底底的輕輕松、、悠閑閑，追追求詩詩意化化的鄉(xiāng)鄉(xiāng)村生生活感感覺。。--------高新開開發(fā)區(qū)區(qū)管委委會胡胡先生生〖客群群分析析〗Guestgroupanalysis但凡有有購買買高端端豪宅宅實力力的人人群，，必然然都見見多識識廣，，我們們看一一份深深圳世世聯(lián)對對別墅墅業(yè)主主的深深度分分析；；個性特特征1、擁有有較強強的財財富積積累，，但不不是從從前的的庸俗俗爆發(fā)發(fā)戶，，而是是有一一定品品位的的知富富階層層——要突出項項目的價價值感，，但應該該是于威威嚴與莊莊重，平平實內斂斂的去表表現(xiàn)產(chǎn)品品的尊貴貴感，而而不應過過分炫耀耀，張揚揚。2、文化觀觀：喜愛愛收藏品品和藝術術品——要重視項項目建筑筑風格的的創(chuàng)新以以及藝術術氣息，，使建筑筑本身更更有品位位，更接接近藝術術品，要要賦予項項目深厚厚的文化化內涵以以滿足客客戶對文文化層面面的追求求。4、工作節(jié)節(jié)奏緊張張——希望寧靜靜、輕松松的生活活氛圍，，追求詩詩意化的的鄉(xiāng)村生生活感覺覺，項目目應該強強調山地地別墅的的自然、、野趣、、優(yōu)美、、恬靜。。3、追求身身份認同同——要求建筑筑產(chǎn)品種種類豐富富，不能能過于單單調雷同同，建筑筑工藝應應該更加加手工化化，更象象定制化化的產(chǎn)品品而非批批量化生生產(chǎn)。〖客群分分析〗Guestgroupanalysis剛性需求求環(huán)境和居居住形態(tài)態(tài)改善需需求享受型需需求面積改善善型需求求客戶需求求變化樹樹投資需求求養(yǎng)老需求求度假休閑閑需求婚房、務務實三口口關注面積積、品質質、物業(yè)業(yè)理財保值值身份、圈圈層、精精神價值值外部景觀觀花園洋房房、多層層〖客群分分析〗Guestgroupanalysis產(chǎn)品關注注點關注點1：普遍關關注樓盤盤的氣質質和精神神是否與與自身契契合；關注點2：關注開開發(fā)商品品牌、物物管品牌牌、設計計規(guī)劃品品牌；關注點3：關注項項目居住住人群的的素質，，重視居居住環(huán)境境的純粹粹性；客戶對本本區(qū)域價價值認同同點認同點2：地段——城市地位位，項目目所處區(qū)區(qū)域；認同點3：產(chǎn)品——從大堂、、園林到到戶型，，各方面面均有創(chuàng)創(chuàng)新，看看得見的的奢華；；認同點4：物管——對高端物物業(yè)的服服務要求求高，個個性化、、專屬化化需求較較多；認同點5：風水——無論從小小區(qū)規(guī)劃劃還是產(chǎn)產(chǎn)品戶型型本身，，重視風風水；認同點1：景觀——稀缺的自自然景觀觀資源，，其次是是高爾夫夫、公園園等人文文景觀；；〖客群分分析〗Guestgroupanalysis在上述分分析中，，我們不不難看出出，我們們的客戶戶追尋的的無非就就是：身份、品品位虛榮、享享受他們的住住所是他他們的成成功體現(xiàn)現(xiàn)一個可以以讓他在在朋友面面前炫耀耀的地方方〖宏觀市市場〗Macroscopicmarket和城市保保持一個個適當?shù)牡木嚯x，哪哪怕不是是每天。。一個讓身身體和心心靈停泊泊的港灣灣找一個地地方，讓讓時鐘停停擺。輕輕的漫漫步，靜靜靜的暇暇思。享受陽光光，享受受森林，，享受水水岸。【項目定定位】……….……………………….……………………….……………………….……………………….……………………….………………Chapter4〖項目定定位〗Projectlocalization在對市場和客客戶的分析中中，我們已得得出一些結論論。那么，我我們究竟該以以怎樣的姿態(tài)態(tài)分配市場蛋蛋糕？“XX”該如何與與競爭項目抗抗衡？我們提出的策策略是：第一&唯一〖項目定位〗〗Projectlocalization為何要打造第第一和唯一？？我們容易記得得中國第1個取得金牌的的人，但不知知道第二個是是誰！我們知知道萬科是中中國最強的地地產(chǎn)品牌，但但第二是誰？？第1！可迅速凝集集市場所有關關注，容易成成為焦點！第1！能在消費者者心智中占據(jù)據(jù)最深刻的印印象！第1！能讓產(chǎn)品的的價值獲得超超常規(guī)的溢價價！〖項目定位〗〗Projectlocalization那么，什么才才是我們項目目的第一和唯唯一？純別墅小區(qū)區(qū)位價值臨近仙女湖風風景區(qū)體量大具備大大盤效應產(chǎn)品規(guī)劃起點點高XX讓我們再次對對項目價值進進行梳理！〖項目定位〗〗Projectlocalization從項項目目的的硬硬性性條條件件來來看看，，目目前前我我們們最最具具競競爭爭力力的的賣賣點點為為：：仙女女湖湖+大體體量量純純別別墅墅具備備唯唯一一性性具備備第第一一性性〖項項目目定定位位〗〗Projectlocalization可是是，，就就目目前前兩兩大大硬硬性性賣賣點點來來看看，，他他究究竟竟能能為為項項目目帶帶來來多多少少魅魅力力呢呢？？仙女女湖湖項目目雖雖然然屬屬于于仙仙女女湖湖風風景景區(qū)區(qū)內內，，但但距距仙仙女女湖湖風風景景區(qū)區(qū)約約有有兩兩公公里里路路程程，，且且項項目目并并不不能能直直觀觀仙仙女女湖湖風風景景，，對對項項目目價價值值的的提提升升有有限限。。大體體量量純純別別墅墅項目目總總占占地地600畝，，總總建建面面188097㎡㎡，共共計計468套。。雖雖然然在在占占地地規(guī)規(guī)模模上上能能夠夠形形成成一一定定的的優(yōu)優(yōu)勢勢，，但但這這并并不不能能成成為為客客戶戶為為其其買買單單的的依依據(jù)據(jù)。。怎么么辦辦？？項項目目最最具具競競爭爭力力的的兩兩大大賣賣點點就就目目前前而而言言力力度度仍仍然然不不夠夠?。　柬楉椖磕慷ǘㄎ晃弧健絇rojectlocalization我們們必必須須要要挖挖掘掘更更多多亮亮點點提提升升競競爭爭力力?。　柬楉椖磕慷ǘㄎ晃弧健絇rojectlocalization項目目還還有有哪哪些些價價值值是是可可以以讓讓我我們們深深入入挖挖掘掘？？前面面我我們們已已經(jīng)經(jīng)提提到到，，項項目目擁擁有有一一個個約約50畝的的內內湖湖，，并并且且，，計計劃劃將將直直接接從從””仙仙女女湖湖““引引進進活活水水，，這這對對項項目目形形象象的的塑塑造造將將會會起起到到非非常常大大的的幫幫助助。。這是是本本案案后后期期必必須須要要著著力力打打造造的的一一大大亮亮點點，，以以此此鞏鞏固固仙仙女女湖湖對對項項目目帶帶來來的的價價值值提提升升?。　柬楉椖磕慷ǘㄎ晃弧健絇rojectlocalization我們們還還可可從從客客戶戶購購買買別別墅墅的的心心理理創(chuàng)創(chuàng)造造價價值值??！從對對客客戶戶購購買買別別墅墅的的心心理理可可以以發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，，有有錢錢人人購購房房與與自自住住型型購購房房必必然然是是存存在在根根本本性性差差別別的的，，我我們們已已經(jīng)經(jīng)得得知知，，大大多多購購買買別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的人人是是有有一一定定身身份份地地位位的的，，他他們們對對住住所所的的要要求求已已不不只只是是停停留留在在為為了了居居住住而而居居住住，，他他們們更更多多的的是是向向往往精精神神層層面面的的提提高高，，是是身身份份、、品品位位、、地地位位的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。因因此此，，我我們們不不能能單單純純的的只只為為賣賣房房而而賣賣房房。。〖項項目目定定位位〗〗Projectlocalization聚集集的的環(huán)環(huán)境境+聚集集的的別別墅墅+聚集集的的富富人人=豪宅宅XX=〖項項目目定定位位〗〗Projectlocalization我們們的的豪豪宅宅，，不不是