安徽城市綜合體項(xiàng)目前期策劃方案（ppt共216P）

xxxx1號(hào)項(xiàng)目前期策劃方案31xx市場(chǎng)調(diào)研3233項(xiàng)目自身研判

商業(yè)組團(tuán)定位及發(fā)展

34商業(yè)組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

35商業(yè)物業(yè)銷售及自持建議36本案項(xiàng)目部骨干成員簡(jiǎn)介、服務(wù)取費(fèi)37明亮博遠(yuǎn)服務(wù)優(yōu)勢(shì)及相關(guān)案例剖析xx印象一xx市位于xx省中南部，長(zhǎng)江下游南岸，距上海450公里，杭州370公里，武漢395公里，南京180公里，距省會(huì)合肥168公里，距上游安慶101公里，下游蕪湖84公里；距黃山風(fēng)景區(qū)170公里，九華山風(fēng)景區(qū)80公里。徐(州)黃(山)公路線在xx長(zhǎng)江大橋過(guò)江?？偯娣e1113平方公里(其中市區(qū)面積227平方公里)。銅的儲(chǔ)量占全省70%以上，硫鐵礦儲(chǔ)量位居華東第一、全國(guó)第二，石灰石、黃金和白銀的儲(chǔ)量均居全省之首。

全市總?cè)丝?1萬(wàn)左右，城鎮(zhèn)居民43.4萬(wàn)左右，城市化水平達(dá)到58.2%，這是由于xx只下轄一個(gè)xx縣，城鎮(zhèn)居民占戶籍總?cè)丝诒戎剌^大，有利于提高城市化進(jìn)程。"兩山一湖"旅游區(qū)的北大門，皖中南中心城市；蕪馬銅經(jīng)濟(jì)圈的骨干城市；xx位于武漢—上海長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上，是長(zhǎng)三角區(qū)域重要的資源型城市。城市特性與地理位置

自1956年建市以來(lái)，xx立足資源基礎(chǔ)，依托區(qū)位優(yōu)勢(shì)，經(jīng)過(guò)四十多年的建設(shè)，形成了以有色、化工、建材、機(jī)電、輕紡為支柱，煤炭、食品、醫(yī)藥等相應(yīng)發(fā)展，擁有34個(gè)行業(yè)、133個(gè)門類、數(shù)千種工業(yè)產(chǎn)品的綜合工業(yè)體系，成為皖江地區(qū)一座新型的工貿(mào)港口城市。城市背景與行政區(qū)劃

1956年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，xx正式建市，由省直轄。以后隨政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，行政區(qū)劃曾多次更迭?，F(xiàn)xx市轄區(qū)為一縣三區(qū)，分別為xx縣、銅官山區(qū)、獅子山區(qū)和郊區(qū)，總面積1，113平方公里，其中市區(qū)面積227平方公里，總?cè)丝?1.35萬(wàn)人，其中市區(qū)人43.43

萬(wàn)人城市交通狀況城市坐擁長(zhǎng)江黃金水道（是長(zhǎng)江航道萬(wàn)噸輪的終點(diǎn)站）鐵路：銅九鐵路高速：合銅高速、銅黃高速、沿江高速城市主干道：濱江大道、銅官大道、銅都大道、沿新大道和橫向的環(huán)城北路、銅蕪路、沿江快速通道形成鐵路、水路和公路與城市道路有機(jī)銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展的快速綜合交通運(yùn)輸體系?？焖偻ㄟ_(dá)蘇、浙、滬。城市發(fā)展定位xx城市發(fā)展定位：全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地電子材料產(chǎn)業(yè)基地長(zhǎng)江中下游重要的工貿(mào)港口城市皖中南中心城市城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)

與皖江其他幾個(gè)兄弟市（縣）相比xx有三個(gè)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)承接優(yōu)勢(shì)。

一是不可復(fù)制的區(qū)域優(yōu)勢(shì)。xx含湖臨江通海，處在國(guó)家滬榕和京臺(tái)交通大動(dòng)脈的“十”字交匯點(diǎn)。隨著寧安城際、京福高鐵的建設(shè)，加上現(xiàn)有的銅九鐵路、滬銅鐵路，使xx市在華東鐵路網(wǎng)中的樞紐地位日益凸顯。xx港作為順江而下第一個(gè)可停靠萬(wàn)噸輪的港口和國(guó)家一類開放口岸，已開通對(duì)臺(tái)海上直航，加之已開通運(yùn)行的京臺(tái)高速以及即將開工建設(shè)的銅宣高速和九華山機(jī)場(chǎng)，xx將實(shí)現(xiàn)與長(zhǎng)三角無(wú)縫對(duì)接，大大縮小與珠三角、環(huán)渤海、海峽西岸等經(jīng)濟(jì)區(qū)的距離。

二是基礎(chǔ)雄厚的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)。目前已形成以銅加工、化工、電子、建材、紡織和裝備制造為主的多元產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，擁有一批包括xx有色等6家上市公司在內(nèi)的優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)和一批技術(shù)含量高、成長(zhǎng)性好的“專、精、特、新”中小企業(yè)，具有形成產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的較好基礎(chǔ)。目前正在著力打造“千億銅產(chǎn)業(yè)和企業(yè)”的xx不僅是中國(guó)最大的電解銅生產(chǎn)基地，還是國(guó)家重要的硫磷化工基地和國(guó)家“火炬”計(jì)劃電子材料產(chǎn)業(yè)基地。

三是獨(dú)特的人文優(yōu)勢(shì)。xx是一個(gè)移民城市，移民文化所特有的包容性和開放性讓這座千年古都，散發(fā)著獨(dú)特魅力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前xx已與120個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)貿(mào)關(guān)系,與國(guó)內(nèi)外23個(gè)城市結(jié)成友好城市。全市已批準(zhǔn)建立外商投資企業(yè)270家，有27個(gè)國(guó)家和地區(qū)在xx投資興業(yè)。xx經(jīng)濟(jì)外向度已經(jīng)高達(dá)70%以上。城市未來(lái)發(fā)展目標(biāo)

———打造“千億xx”。到2015年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元，財(cái)政收入達(dá)到200億元，對(duì)全省經(jīng)濟(jì)發(fā)展的貢獻(xiàn)率顯著提高。

———構(gòu)筑“世界銅都”。到2015年，基本形成以銅冶煉、加工、貿(mào)易、研發(fā)為一體的銅產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；化工、電子、裝備制造和紡織服裝等產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；⒓夯?、高端化發(fā)展，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系基本確立，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)基地、全國(guó)重要的先進(jìn)制造業(yè)基地。

———建設(shè)“幸福xx”。到2015年，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到32000元和13000元，率先實(shí)現(xiàn)教育和衛(wèi)生服務(wù)基本現(xiàn)代化，初步建成資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)。

再經(jīng)過(guò)五年左右的努力，到2020年，xx整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力大幅提升，成為世界知名銅產(chǎn)業(yè)中心，皖中南中心城市，人民生活富裕、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、社會(huì)文明和諧，在全省率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。城市經(jīng)濟(jì)GDP增長(zhǎng)

截至2009年xx市人均GDP已經(jīng)達(dá)到6800美元，標(biāo)志著xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入高速發(fā)展期。城市規(guī)劃新一輪總體規(guī)劃劃確定xx為全國(guó)銅產(chǎn)業(yè)基地地，電子材料產(chǎn)業(yè)基基地，長(zhǎng)江中下下游重要的工貿(mào)貿(mào)港口城市，皖皖中南中心城市市。城市人口規(guī)規(guī)模近期（2010年）為60萬(wàn)，遠(yuǎn)期（2020年）為80萬(wàn)人。城市規(guī)劃-續(xù)城市將形成“一城三區(qū)，一一主兩副”組團(tuán)式空間布局局結(jié)構(gòu)，主城區(qū)區(qū)是全市的政治治，經(jīng)濟(jì)，文化化，信息和公共共服務(wù)中心；東東部城區(qū)由順安安鐘鳴和金橋工工業(yè)園組成，形形成富有活力的的以工業(yè)為主的的綜合性新城區(qū)區(qū)；南部城區(qū)由橫港港，大通組成，，主要發(fā)展商貿(mào)貿(mào)物流，旅游服服務(wù)業(yè)，工業(yè)形形成多種功能協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展的綜合合性新城區(qū)。圍繞拉開城市框框架、拓展建設(shè)設(shè)空間，規(guī)劃采取"北擴(kuò)、東進(jìn)、南整整、西跨"的空間發(fā)展策略，，城市建設(shè)用地主要向北北、東、南三個(gè)方方向發(fā)展，適時(shí)向西跨江發(fā)展展，空間布局形成成"一城三區(qū)、一主兩兩副"的組團(tuán)式形態(tài)。主主城區(qū)以現(xiàn)有老城城為中心，以開發(fā)發(fā)區(qū)和西湖新區(qū)為為增長(zhǎng)極，集中向向北擴(kuò)展；東部城城區(qū)以順安、鐘鳴鳴鎮(zhèn)區(qū)為基礎(chǔ)，以以沿江快速通道為為發(fā)展軸，構(gòu)建以以工業(yè)為主的綜合合性新城區(qū)；南部部城區(qū)以古鎮(zhèn)大通通和橫港地區(qū)為基基礎(chǔ)，以物流園等等建設(shè)為動(dòng)力，形形成多功能的綜合合性新城區(qū)。主城區(qū)東擴(kuò)南拓xx市棚戶改造規(guī)劃2010年是xx市實(shí)施棚戶區(qū)改造造的關(guān)鍵一年，棚戶區(qū)改造項(xiàng)目投投資將完成3.6億元。被xx市列為今年一號(hào)民民生工程的該市棚棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，，3月初正式啟動(dòng)。按按照三年內(nèi)完成主主城區(qū)棚戶區(qū)改造造目標(biāo)，xx市確定今年棚戶區(qū)區(qū)改造、廉租住房房等保障性住房建建設(shè)施工面積120萬(wàn)平方米以上，新新開工70萬(wàn)平方米，竣工50萬(wàn)平方米。從圖中中看到改造房的建建設(shè)已經(jīng)得到很好好的實(shí)施。xx是一個(gè)典型的資源源型城市，棚戶區(qū)區(qū)分布廣、數(shù)量大大、條件差。根據(jù)據(jù)入戶調(diào)查統(tǒng)計(jì)：：xx市城市和國(guó)有工礦礦澎湖區(qū)共56出，總戶數(shù)39191戶，總建筑面積187.49萬(wàn)平方米。其中城城市棚戶區(qū)28處，15679戶，78.24萬(wàn)平方米；國(guó)有工工礦棚戶區(qū)28處，23512戶，109.25萬(wàn)平方米。近年來(lái)來(lái)，xx市已經(jīng)先后啟動(dòng)16個(gè)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目目，完成拆遷5709戶，棚戶區(qū)改造工工程已竣工25萬(wàn)平方米，回遷居居民1000余戶、目前在建項(xiàng)項(xiàng)目面積49.5萬(wàn)平方米，年內(nèi)可可再竣工17萬(wàn)平方米，回遷居居民1500戶左右。xx市棚戶改造規(guī)劃-續(xù)xx市棚戶區(qū)住房多建建于上世紀(jì)六、七七十年代，大多年年久失修、衛(wèi)生環(huán)環(huán)境較差，并且由由于地勢(shì)低洼，長(zhǎng)長(zhǎng)期遭受水患。針針對(duì)xx市棚戶區(qū)改造的特特點(diǎn)，市委、市政府出臺(tái)臺(tái)了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶戶區(qū)改造工作的若若干意見》，就各單位職責(zé)分工工、提高審批效率率、資金籌措、各各項(xiàng)政策落實(shí)和進(jìn)進(jìn)一步強(qiáng)化考核獎(jiǎng)獎(jiǎng)懲等進(jìn)行了明確確。xx市棚戶區(qū)的改造將將按照政府主導(dǎo)、、轄區(qū)負(fù)責(zé)、各方方配合、市場(chǎng)化運(yùn)運(yùn)作；規(guī)劃先行、、成片配置、統(tǒng)籌籌兼顧、分布實(shí)施施的改造原則，分分別采取土地公開開招牌掛、政府定定價(jià)回購(gòu)安置。整整體搬遷、建設(shè)安安置房，支持困難難企業(yè)集資建房，，或在其他棚戶區(qū)區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行就就地安置等多種方方式實(shí)施改造。最最終實(shí)現(xiàn)總體目標(biāo)標(biāo)：2010年全面啟動(dòng)全市城城市和國(guó)有工礦棚棚區(qū)改造工作，3年內(nèi)基本改造完畢畢，其中：2010年計(jì)劃改造（含續(xù)續(xù)建項(xiàng)目）18269戶，84.57萬(wàn)平方米；2011年計(jì)劃改造13974戶、68.47萬(wàn)平方米；相關(guān)支持政策：廉租住房國(guó)債項(xiàng)目目和資金優(yōu)先在棚棚戶區(qū)及危舊房改改造中安排改造項(xiàng)項(xiàng)目行政事業(yè)性收收費(fèi)、政府性基金金全免，經(jīng)營(yíng)服務(wù)務(wù)性收費(fèi)比照適用用住房政策執(zhí)行；；項(xiàng)目地塊建設(shè)所所需配套的水、電電、氣、道路由各各主管單位負(fù)責(zé)建建設(shè)到位；項(xiàng)目建建設(shè)用地土地出讓讓金實(shí)行市場(chǎng)運(yùn)作作，收益金額用于于棚戶區(qū)改造；棚戶區(qū)的居民很快快將通過(guò)搖號(hào)拿到到新房鑰匙，只要要3萬(wàn)多元就能購(gòu)買到到一套65平方米的新房。棚棚戶區(qū)改造工程讓讓很多困難的居民民也能買起新房，，xx市的棚戶區(qū)民生改改造工程為普通居居民解決了住房困困難，也讓城鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合部的棚戶區(qū)臟臟、亂、差的情況況從根本上得到改改善，有利于xx建造成一個(gè)更加和和諧美麗的城市。。xx市2010年上半年土地市場(chǎng)場(chǎng)分析二回望2010年上半年的xx土地市場(chǎng)，新政儼然已成土市市走向的“分水嶺嶺”。今年前一個(gè)個(gè)季度，也就是樓樓市新政執(zhí)行前，，xx的土地市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭迅猛，土地供供應(yīng)積極、成交量量大，開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈，多塊土地地高價(jià)成交，多場(chǎng)場(chǎng)土地拍賣會(huì)吸引引了眾多本地或是是外地的投資者，，土地市場(chǎng)一派繁繁榮景象。而第二二季度的時(shí)候形勢(shì)勢(shì)發(fā)生了逆轉(zhuǎn)，土土地市場(chǎng)開始走下下坡路，開發(fā)商拿拿地謹(jǐn)慎、土地拍拍賣會(huì)變的冷清。。從1月份開始到6月份結(jié)束xx共有28塊國(guó)有土地公開拍拍賣使用權(quán)，其中中成功拍出的土地地有25塊，共2694.57畝，共拍得土地價(jià)價(jià)款57.958億元。xx市2010年上半年土地市場(chǎng)場(chǎng)分析2010年1--6月份xx土地供應(yīng)量情況：：1到6月份xx每個(gè)月都有土地拍拍賣會(huì)，其中1月份共出讓土地164.93畝，2月份為25畝，3月份1022.89畝，4月份81.85畝，5月份838.76畝，6月份561.14畝。2010年1--6月份土地出讓價(jià)款款情況1月份土地拍賣總價(jià)價(jià)為1.148億元，二月份為0.05億元，3月份為40.52億元，4月份為3.73億元，5月份為6.438億元、6月份6.07億元。xx市2010年上半年土地市場(chǎng)場(chǎng)分析-續(xù)2010年1--6月份每月平均每畝畝地價(jià)一月份拍賣土地每每畝平均地價(jià)為69.60萬(wàn)元，2月份為20萬(wàn)元/畝，3月份為396.15萬(wàn)元/畝，4月份為455.9萬(wàn)元/畝，5月份為76.76萬(wàn)元/畝、6月份為108.17萬(wàn)元/畝。由上圖可以看看出，4月份是平均每每畝地價(jià)最高高的一個(gè)月，，達(dá)455.9萬(wàn)元，4月份只有一塊塊地拍賣，土土地出讓總面面積和總價(jià)款款環(huán)比并不高高。土地拍賣賣收入最高的的一個(gè)月是3月份，平均每每畝地價(jià)在300--600萬(wàn)元之間，最最高為636.31萬(wàn)元/畝。新政導(dǎo)致新房房成交量的萎萎縮，進(jìn)而影影響到了土地地市場(chǎng)的行情情，在5月份的一場(chǎng)地地拍賣會(huì)上，，集中拍賣多多塊國(guó)有土地地使用權(quán)，到到場(chǎng)開發(fā)商跟跟看客不在少少數(shù)，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場(chǎng)面面沒(méi)有顯現(xiàn)。。與前幾次你你爭(zhēng)我奪、競(jìng)競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)場(chǎng)面形成強(qiáng)烈烈對(duì)比，新房房的滯銷導(dǎo)致致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為為一級(jí)市場(chǎng)的的土地市場(chǎng)又又反過(guò)來(lái)作用用于二級(jí)土地地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），，這兩者息息息相關(guān)，唇亡亡齒寒。目前前這兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)都不景氣，，主要是新房房市場(chǎng)的萎靡靡行情拖了土土地市場(chǎng)的后后腿，房子不不好賣，自然然沒(méi)有多少開開發(fā)商再敢大大膽拿地。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)2009年xx土地市場(chǎng)行情情并不樂(lè)觀，，全年成功拍拍賣土地28塊，共2357.09畝，總價(jià)款20.114億元。其中上上半年拍地14塊，共1070.17畝，總價(jià)款僅僅為3.34億元。下半年成功拍拍賣土地14塊，共1286.92畝，總價(jià)款16.774億。從全年行情來(lái)看看拍出的土地地多為純商業(yè)業(yè)用地，辦公公、金融、學(xué)學(xué)校、公共用用地也占了一一定比重，商商住用地比重重并不是很大大。由于2008年全國(guó)土地市市場(chǎng)低迷，受受其影響，09年上半年xx土地市場(chǎng)相當(dāng)當(dāng)不景氣。后后來(lái)隨著經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)的慢慢慢解除，房地地產(chǎn)市場(chǎng)在下下半年的時(shí)候候迎來(lái)發(fā)展的的高峰期，這這一時(shí)期土地地市場(chǎng)也迅速速發(fā)展，09年下半年的土土地供應(yīng)量和和出讓總價(jià)款款均比上半年年高出許多，，其中出讓總總價(jià)款是上半半年的5倍。在10月份的一次土土地拍賣會(huì)出出現(xiàn)了高價(jià)地地王，xx高速地產(chǎn)集團(tuán)團(tuán)以8.1億元的高價(jià)取取得銅都大道道以東、學(xué)士士路以南一520畝地塊。成為為當(dāng)年乃至今今日的地王。。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)新政導(dǎo)致新房房成交量的萎萎縮，進(jìn)而影影響到了土地地市場(chǎng)的行情情，在5月份的一場(chǎng)地地拍賣會(huì)上，，集中拍賣多多塊國(guó)有土地地使用權(quán)，到到場(chǎng)開發(fā)商跟跟看客不在少少數(shù)，但慷慨慨出手、激烈烈角逐的場(chǎng)面面沒(méi)有顯現(xiàn)。。與前幾次你你爭(zhēng)我奪、競(jìng)競(jìng)相加價(jià)的場(chǎng)場(chǎng)面形成強(qiáng)烈烈對(duì)比，新房房的滯銷導(dǎo)致致土地市場(chǎng)的的萎靡。作為為一級(jí)市場(chǎng)的的土地市場(chǎng)又又反過(guò)來(lái)作用用于二級(jí)土地地市場(chǎng)（即新新房市場(chǎng)），，這兩者息息息相關(guān)，唇亡亡齒寒。目前前這兩個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)都不景氣，，主要是新房房市場(chǎng)的萎靡靡行情拖了土土地市場(chǎng)的后后腿，房子不不好賣，自然然沒(méi)有多少開開發(fā)商再敢大大膽拿地。針對(duì)新政出臺(tái)臺(tái)后土地成本本持續(xù)下跌的的現(xiàn)象，出現(xiàn)現(xiàn)這種情況是是必然的，一一波又一波的的樓市調(diào)控雖雖然致使xx樓市商品房成成交量出現(xiàn)大大幅下跌，但但房?jī)r(jià)卻少有有松動(dòng)，而地地價(jià)一直以來(lái)來(lái)作為影響房房?jī)r(jià)的一個(gè)重重要因素，新新政下購(gòu)房者者對(duì)于樓市降降價(jià)的預(yù)期很很高，政府主主動(dòng)弱化價(jià)格格實(shí)際上是在在迎合購(gòu)房者者心里訴求，，并不能說(shuō)明明地價(jià)在這個(gè)個(gè)時(shí)期有實(shí)質(zhì)質(zhì)性的下跌。。4月份繼新政過(guò)過(guò)后，開發(fā)商商拿地?zé)崆橥送藴p，由此或或可推出，今今年下半年xx的土地交易收收入可能不如如上半年。2010年上半年土地地市場(chǎng)總體比比2009年發(fā)展迅速，，僅上半年土地地拍賣收入已已達(dá)57.958億元，是09年的兩倍多。。10年的土地市場(chǎng)場(chǎng)上半年總體體來(lái)說(shuō)比較火火爆，而09年上半年可以以說(shuō)是冰凍期期，無(wú)論是面面積還是成交交總價(jià)都不能能與10年比擬。當(dāng)然兩者也有有共同之處那那就是都有不不景氣的時(shí)候候，09年的時(shí)候上半半年土地市場(chǎng)場(chǎng)冷清，而下下半年開始回回暖。10年的土地市場(chǎng)場(chǎng)是上半年火火爆，而下半半年由于受政政策影響可能能要走下坡路路。xx市2010年上半年土地地市場(chǎng)分析-續(xù)xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析三需求分析根據(jù)xx房管局的數(shù)據(jù)據(jù)顯示，除了06年的銷售量猛猛增外（主要是礦產(chǎn)產(chǎn)效益的增加加，以及房產(chǎn)產(chǎn)大形勢(shì)的良良好），其他他年份去化相相對(duì)平穩(wěn)，均保持在40萬(wàn)方/年的去化量；；09年達(dá)到一個(gè)峰峰值，由于剛性需求求強(qiáng)烈拉動(dòng)，，市場(chǎng)銷售情情況可謂火爆爆，各家樓盤盤庫(kù)存房源得得到了快速去去化；去化量突破70萬(wàn)方。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況據(jù)xx市房管局備案案數(shù)據(jù)顯示，，2009年1——12月份xx市商品房銷售售備案總套數(shù)數(shù)7740套。其中，8月份全市商品品房銷售總套套數(shù)831套，位居全年年銷售排行榜榜之首；6月、5月份分別以銷售總總套數(shù)774套、741套位居排行榜第二、、第三名。（注：文中數(shù)數(shù)據(jù)均不包含含xx縣）其中，2009年12月份xx市商品房銷售售備案709套，住宅類商商品房銷售均價(jià)4104.45元/㎡，較11月份上漲91.22元/㎡左右；商業(yè)類類商品房12月份成交均價(jià)價(jià)9980.13元/㎡，較上月上漲4832.22元/㎡左右。截止，2009年12月31日，全市共有有可售商品房房6341套，其中住宅宅類商品房4407套；商業(yè)類商商品房619套；辦公類商商品房47套，工業(yè)類商商品房42套；其他類商商品房1226套。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)隨著中央積極極的財(cái)政政策策和適度寬松松的貨幣政策策效應(yīng)逐步顯顯現(xiàn)，2009年，我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的的良好態(tài)勢(shì)。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資高速增增長(zhǎng)，開發(fā)結(jié)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)優(yōu)化，施工規(guī)規(guī)模不斷擴(kuò)大大，商品房銷銷售持續(xù)升溫溫。一、2009年全市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基基本態(tài)勢(shì)（一）住宅投投資占主導(dǎo)地地位并拉動(dòng)開開發(fā)投資高速速增長(zhǎng)2009年，全市完成成房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資46.5億元，同比增增長(zhǎng)44.1%，其中，住宅宅投資33.6億元，同比增增長(zhǎng)53.4%，占全市房地地產(chǎn)投資的72.3%。從工程用途看看，2009年，90平方米及以下下住宅投資12.8億元，同比增增長(zhǎng)42.2%；140平方米以上住住宅投資3.0億元，同比增增長(zhǎng)172.7%；經(jīng)濟(jì)適用房房投資2.9億元，同比增增長(zhǎng)141.7%；辦公樓投資資0.5億元，同比增增長(zhǎng)5.25倍；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房投資5.1億元，同比增增長(zhǎng)70%；其它投資7.3億元，同比增增長(zhǎng)1.4%。從開發(fā)項(xiàng)目投投資完成情況況看，2009年，完成投資資超過(guò)5000萬(wàn)元以上的項(xiàng)項(xiàng)目36個(gè)，共完成投投資37.0億元，同比增增長(zhǎng)45.7%，占全市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資的79.6%；完成投資超超過(guò)1.0億元以上的項(xiàng)項(xiàng)目14個(gè)，共完成投投資21.9億元，同比增增長(zhǎng)19.7%，占全市房地地產(chǎn)開發(fā)投資資的47.1%。（二）住宅施施工構(gòu)成房屋屋施工的主體體2009年，全市房屋屋施工面積347.4萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)24.8%，其中住宅施施工面積280.5萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)27.5%，占全市房屋屋施工面積的的80.7%。本年新開工工房屋面積165.3萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)36.8%，其中住宅新新開工面積134.8萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)30.0%，占全市新開開工房屋面積積的81.5%。本年竣工房房屋面積115.5萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)98.2%，其中住宅竣竣工面積103.6萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)145.3%，占全市房屋屋竣工面積的的89.7%。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)（三）商品房銷銷售持續(xù)火爆爆商品房銷售面面積和銷售額額均高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。2009年，商品房銷銷售面積73.8萬(wàn)平方米，同同比增長(zhǎng)91.5%，商品房銷售售額27.5億元，同比增增長(zhǎng)116.5%；其中，住宅宅銷售面積68.4萬(wàn)平方米，增增長(zhǎng)101.1%，占全市商品品房銷售面積積的92.7%，實(shí)現(xiàn)銷售額額24.9億元，增長(zhǎng)132.7%。2009年全市房屋銷銷售均價(jià)創(chuàng)歷歷史新高，全全市房屋銷售售均價(jià)3725元/平方米，同比比增長(zhǎng)12.9%；其中，住宅宅銷售均價(jià)3645元/平方米,增長(zhǎng)15.4%。（四）房屋空空置面積大幅幅減少2009年，全市房屋屋空置面積3.2萬(wàn)平方米，同同比下降57.9%，其中，住宅宅空置面積1.2萬(wàn)平方米，下下降77.3%。（五）企業(yè)資資金到位情況況較好，資金金壓力得到了了緩解（見下表）2009年全市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到到位資金48.6億元，同比增增長(zhǎng)33.5%。從資金來(lái)源源渠道看，其其他資金增長(zhǎng)長(zhǎng)最快，所占占比重最大。。其他資金25.8億元，增長(zhǎng)111.5%，占到位資金金53.1%。受適度寬松松的貨幣政策策以及個(gè)人住住房貸款等一一系列優(yōu)惠政政策的影響，，其他資金中中的個(gè)人按揭揭貸款8.1億元，同比增增長(zhǎng)224.0%。2009年xx市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行情況-續(xù)（六）全市房地地產(chǎn)投資增幅幅明顯高于全全省平均水平平2009年，全省房地地產(chǎn)開發(fā)投資資1669.8億元，同比增增長(zhǎng)22.5%，我市增幅比比全省高21.6個(gè)百分點(diǎn)；在在17個(gè)市中，我市市房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資總量列列全省第11位，增幅居全全省第4位。二、當(dāng)前我市市房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)行存在的的主要問(wèn)題（一）土地購(gòu)購(gòu)置面積和待待開發(fā)面積下下降2009年，全市房地地產(chǎn)企業(yè)土地地購(gòu)置面積為為85.5萬(wàn)平方米，同同比下降33.3%；土地購(gòu)置費(fèi)費(fèi)9.8億元，下降20.3%；待開發(fā)土地地面積52.2萬(wàn)平方米，下下降40.5%。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)自籌資資金不足從全市房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)本年資資金來(lái)源看，，存在企業(yè)自自籌資金不足足、依靠銀行行貸款，房地地產(chǎn)市場(chǎng)很大大一部分風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)系在金融機(jī)機(jī)構(gòu)身上。2009年，全市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)本年資金來(lái)來(lái)源48.6億元，同比增增長(zhǎng)33.5%。其中，企業(yè)業(yè)自籌資金13.7億元，同比下下降11.6%，占全市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)本年資金來(lái)來(lái)源的28.2%；企業(yè)銀行貸貸款及個(gè)人按按揭貸款17.2億元，同比增增長(zhǎng)53.6%，占全市房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)本年資金來(lái)來(lái)源的35.4%，同比上升了了4.6個(gè)百分點(diǎn)。（三）房?jī)r(jià)價(jià)持續(xù)上漲漲去年3月以來(lái)，隨隨著房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的回回升，市場(chǎng)場(chǎng)供需矛盾盾加劇，房房?jī)r(jià)持續(xù)上上漲，2009年全市房屋屋銷售均價(jià)價(jià)創(chuàng)歷史新新高。全市市房屋銷售售均價(jià)3725元/平方米，同同比增長(zhǎng)12.9%；其中，住住宅銷售均均價(jià)3645元/平方米,增長(zhǎng)15.4%。2009年xx市房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行情情況-續(xù)三、對(duì)當(dāng)前前我市房地地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行的幾點(diǎn)點(diǎn)建議（一）增加加保障性住住房和普通通商品住房房有效供給給1、加快中低低價(jià)位、中中小套型普普通商品住住房建設(shè)。。對(duì)已批未未建、已建建未售的普普通商品住住房項(xiàng)目，，要采取措措施促開工工、促上市市，督促房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)加快快項(xiàng)目建設(shè)設(shè)和銷售。。要適當(dāng)加加大經(jīng)濟(jì)適適用住房建建設(shè)力度，，擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房供應(yīng)范圍圍。2、增加住房房建設(shè)用地地有效供應(yīng)應(yīng)，提高土土地供應(yīng)和和開發(fā)利用用效率。要要根據(jù)我市市房地產(chǎn)市市場(chǎng)運(yùn)行情情況，把握握好土地供供應(yīng)的總量量、結(jié)構(gòu)和和時(shí)序。（二）合理理引導(dǎo)住房房消費(fèi)，抑抑制商品房房投資投機(jī)機(jī)性需求1、加大差別別化信貸政政策執(zhí)行力力度。金融融機(jī)構(gòu)在繼繼續(xù)支持居居民首次貸貸款購(gòu)買普普通自住房房的同時(shí)，，要嚴(yán)格控控制二套住住房購(gòu)房貸貸款的發(fā)放放，合理引引導(dǎo)住房消消費(fèi)，抑制制商品房投投資投機(jī)性性需求。2、實(shí)施差別別化的住房房稅收政策策。要嚴(yán)格格執(zhí)行國(guó)家家有關(guān)個(gè)人人購(gòu)買普通通住房與非非普通住房房、首次購(gòu)購(gòu)房與非首首次購(gòu)房的的差別化稅稅收政策。。對(duì)不符合合規(guī)定條件件的，一律律不得給予予相關(guān)稅收收優(yōu)惠。同同時(shí)，要加加快研究完完善住房稅稅收政策，，引導(dǎo)居民民樹立合理理、節(jié)約的的住房消費(fèi)費(fèi)觀念。（三）加快推推進(jìn)保障性性安居工程程建設(shè)要通過(guò)城市市棚戶區(qū)改改造和新建建、改建、、政府購(gòu)置置等方式增增加廉租住住房及經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用住房房房源，著著力解決城城市低收入入家庭的住住房困難。。要加快建建設(shè)限價(jià)商商品住房、、公共租賃賃住房，解解決中等偏偏下收入家家庭的住房房困難。全全面啟動(dòng)城城市和國(guó)有有工礦棚戶戶區(qū)改造工工作，繼續(xù)續(xù)推進(jìn)林區(qū)區(qū)、墾區(qū)棚棚戶區(qū)改造造。同時(shí)，，加大農(nóng)村村危房改造造力度，適適當(dāng)增加試試點(diǎn)戶數(shù)。。四2010年上半年xx市房地產(chǎn)市市場(chǎng)情況分分析銷售量分析析據(jù)安房網(wǎng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯顯示：2010年前6月xx商品房銷售售備案總套套數(shù)3146套，較2009年下半年商商品房銷售售備案總套套數(shù)下跌20.92%左右，較2009年上半年同同期下跌9.13%。6月xx市住宅類商商品房均價(jià)價(jià)4936元/㎡左右，較5月下跌3.52%左右，但仍仍居于近8月來(lái)的第二二高價(jià)，并并未出現(xiàn)預(yù)預(yù)期的較大大幅度的下下跌跡象，，xx房?jī)r(jià)仍在較較高位運(yùn)行行。銷售量分析析-續(xù)從上圖我們們可以看到到自2010年4月份開始，，xx市商品房銷銷售備案套套數(shù)均出現(xiàn)現(xiàn)下跌趨勢(shì)勢(shì)，其中4月環(huán)比下跌跌約9.35%，5月環(huán)比下跌跌約25.37%，6月環(huán)比下跌跌約63.16%。與此同時(shí)時(shí)，2010年6月xx市商品房銷銷售套數(shù)也也是2009年以來(lái)近18個(gè)月來(lái)的最最低水平，，2009年1月銷售套數(shù)數(shù)249位居近18個(gè)月來(lái)的倒倒數(shù)第二位位?？梢钥闯鰢?guó)國(guó)家抑制房房?jī)r(jià)過(guò)快上上漲的新政政對(duì)xx樓市產(chǎn)生了了非常大的的影響，對(duì)對(duì)銷售量的的打擊巨大大。市場(chǎng)上上，購(gòu)房者者的觀望情情緒非常濃濃厚，買賣賣雙方的博博弈已經(jīng)展展開。新政政后，從xx加推新房源源的幾個(gè)樓樓盤來(lái)看，，多數(shù)需求求者已經(jīng)退退入觀望狀狀態(tài)，像5月份加推的的錦繡花園、萬(wàn)泰水晶晶城、春江花月以及6月份加推的的托萊多歐陸陸花園等樓盤開盤盤當(dāng)天的銷銷售率均沒(méi)沒(méi)能突破30%。銷售量分析析-續(xù)從上圖可以以看出，2009年1——6月份和2010年1——6月份，xx樓市商品房房銷售套數(shù)數(shù)同期發(fā)生生了非常巨巨大的變化化，可謂““冰火兩重重天”。特特別是4月份以后，，2009年的走勢(shì)圖圖是一條平平穩(wěn)上揚(yáng)的的曲線，而而2010年的走勢(shì)圖圖則形成了了反差巨大大的下行曲曲線，5、6月份的銷售售量均出現(xiàn)現(xiàn)了同比暴暴跌的態(tài)勢(shì)勢(shì)，其中5月同比暴跌跌38.46%，6月同比暴跌跌78.29%。注釋：紅線線為2009年走勢(shì)圖；；紫線為2010年走勢(shì)圖價(jià)格分析從2010年4月開始執(zhí)行行的樓市調(diào)調(diào)控政策，，重在打擊擊投資型住住房、調(diào)控控過(guò)快上漲漲的房?jī)r(jià)，，但是我們們?cè)?9年11月至10年6月住宅均價(jià)價(jià)走勢(shì)圖中中可以看出出，新政出出臺(tái)后xx住宅類商品品房的均價(jià)價(jià)并未出現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期的大大幅下跌的的趨勢(shì)。2010年4、5、6月份xx新房?jī)r(jià)格仍仍然在高位位運(yùn)行，且且5、6月份的均價(jià)價(jià)分別居于于近8月來(lái)的第一一、第二位位，xx房?jī)r(jià)沒(méi)有松松動(dòng)的跡象象。總結(jié)就xx目前在售房房源和新加加推房源樓樓盤來(lái)說(shuō)，，只有托萊多歐陸陸花園在6月15日開盤時(shí)公公開宣布房房?jī)r(jià)較之前前有下降，，并給出了了開盤當(dāng)日日9.5折的最高優(yōu)優(yōu)惠幅度。。而目前，，xx樓市多數(shù)樓樓盤均無(wú)降降價(jià)舉動(dòng)，，像5月開盤的春江花月房源單價(jià)較較上次開盤盤上揚(yáng)了800元/㎡左右，其中中磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)的多層開開盤均價(jià)達(dá)達(dá)到5000元/㎡，框架結(jié)構(gòu)構(gòu)的多層開開盤均價(jià)達(dá)達(dá)到5500元/㎡左右。除了新加推推的房源，，之前一直直在售的樓樓盤新政后后也有調(diào)價(jià)價(jià)的舉動(dòng)，，售樓部位位于北京西西路上的阿奎利亞，目前多層層房源單價(jià)價(jià)已達(dá)7500元/㎡左右，高層層也達(dá)到6500元/㎡左右，均價(jià)價(jià)上調(diào)幅度度達(dá)到1000元/㎡左右，逆市市上揚(yáng)的態(tài)態(tài)勢(shì)讓眾多多購(gòu)房者““望而卻步步”。從xx樓市的總體情況來(lái)來(lái)看，房?jī)r(jià)價(jià)下跌局勢(shì)勢(shì)未成。在當(dāng)前一、、二線城市市房?jī)r(jià)下跌跌幅度較大大的情況下下，像xx這樣的三、、四線城市市，開發(fā)商商逆市提價(jià)價(jià)雖然表現(xiàn)現(xiàn)出了魄力力，卻不是是明智之舉舉。而在大大家都沉溺溺于樓市反反彈的夢(mèng)想想中時(shí)，主動(dòng)對(duì)房源源價(jià)格進(jìn)行行適當(dāng)調(diào)整整，讓利于于購(gòu)房者，，更有利于于在博弈僵僵局中抓住住一部分剛剛性需求者者，在下半半年較為激激烈的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝。。市場(chǎng)板塊分分析xx07年以來(lái)商品品住宅分面面積段供需需分析開發(fā)區(qū)板塊塊石城大道板板塊城西板塊市中心板塊塊城南板塊按照地理位位置與樓盤盤聚集情況況，xx市城區(qū)大致致可以劃分分為五大板板塊：開發(fā)區(qū)板板塊、石城城大道板塊塊、市中心心板塊、城城西板塊、、城南板塊塊本案板塊特征及及分析開發(fā)區(qū)板塊塊和城南板板塊屬于xx市較為偏遠(yuǎn)遠(yuǎn)的區(qū)域，，遠(yuǎn)離市中中心，其房房地產(chǎn)產(chǎn)品品主要以產(chǎn)產(chǎn)品和價(jià)格格作為核心心賣點(diǎn)，部部分樓盤運(yùn)運(yùn)用獨(dú)特的的主題形象象，將項(xiàng)目目打造成高高端產(chǎn)品，，然后以中中低端價(jià)格格入市，且且取得較好好的銷售業(yè)業(yè)績(jī)。市中心板塊塊和石城大大道板塊市中心板塊塊項(xiàng)目較少少，且體量量較小，由由于其地理理位置因素素，價(jià)格較較高。石城城大道板塊塊為xx近期發(fā)展起起來(lái)的樓盤盤較為集中中的待成熟熟板塊，板板塊房地產(chǎn)產(chǎn)都以高品品質(zhì)和高形形象亮相市市場(chǎng)，一直直屬于xx市除市中心心板塊以外外的高價(jià)區(qū)區(qū)域。城西板塊由于受區(qū)域域環(huán)境和地地勢(shì)的影響響，在建樓樓盤目較少少。整體區(qū)區(qū)域不被xx人認(rèn)可，區(qū)區(qū)域相對(duì)于于購(gòu)房者來(lái)來(lái)說(shuō)具有一一定的抗性性。全市房地產(chǎn)產(chǎn)銷售價(jià)格格區(qū)間共分分為五區(qū)：：開發(fā)區(qū)4200元/㎡-4600元/㎡，城西5300-5700元/㎡，城南4100元/㎡-4300元/㎡，市區(qū)5500元/㎡-6200元/㎡。主要住宅項(xiàng)項(xiàng)目調(diào)研五萬(wàn)泰水晶城城項(xiàng)目位置衡山大道與xx二路交口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：150畝總建筑面積：16萬(wàn)目前銷售信息在售180套小高層容積率：1.37綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010-05-08最近一次開盤所推售體量180套內(nèi)部配套運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、銀行、電信建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200-4600(高層)目前銷售率（％）70%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資者、婚房、改善性住房者項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)藝術(shù)芯非凡品售樓部電2882000開發(fā)商xx萬(wàn)泰置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位浙江耀江建筑設(shè)計(jì)院萬(wàn)泰水晶城城——位置圖萬(wàn)泰水晶城城——鳥瞰圖萬(wàn)泰水晶城城——效果圖萬(wàn)泰水晶城城——售樓處二室二廳一一衛(wèi)、面積積94.82平米三室二廳一一衛(wèi)、面積積112.63平米萬(wàn)泰水晶城城——主力戶型西湖春曉項(xiàng)目位置xx市西湖大道與xx四路交叉口主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：16萬(wàn)平米目前銷售信息一期經(jīng)適房，二期未開盤容積率：1.367綠化率：40%內(nèi)部配套地下車庫(kù)、會(huì)所周邊配套學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化IC卡門禁、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330目前銷售均價(jià)（元/㎡）未定目前銷售率（％）未定購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等項(xiàng)目賣點(diǎn)學(xué)區(qū)、環(huán)境、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)公園之畔學(xué)府中心售樓部電發(fā)商xx市眾城永道房地產(chǎn)開發(fā)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位xx市規(guī)劃設(shè)計(jì)院西湖春曉——位置圖西湖春曉——售樓處西湖春曉——戶外廣告中房·東郡項(xiàng)目位置銅井路與天山大道交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：5萬(wàn)總建筑面積：9萬(wàn)平米目前銷售信息一期售完，二期小高層、高層未開盤容積率：1.7綠化率：45%最近一次開盤時(shí)間2009-10-12最近一次開盤所推售體量100套內(nèi)部配套車庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央水景、可視、紅外套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4000（一期）目前銷售率（％）一期100%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策目前客戶群體市區(qū)居民、改善型住房項(xiàng)目賣點(diǎn)環(huán)境、價(jià)格、配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)一座建筑，樂(lè)活一座城售樓部電2689668

開發(fā)商xx中房地產(chǎn)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海巴邑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)中房·東郡——鳥瞰圖中房·東郡——位置圖中房·東郡——工程進(jìn)度中房·東郡——戶外廣告三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積112.97平米三室二廳一衛(wèi)衛(wèi)、面積93.07平米中房·東郡——主力戶型豪邦.康城項(xiàng)目位置豪邦.康城主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：8萬(wàn)方目前銷售信息一期二期已售完，三期未開盤容積率：1.45綠化率：35%最近一次開盤時(shí)間09.9最近一次開盤所推售體量4棟多層內(nèi)部配套會(huì)所，車庫(kù)周邊配套農(nóng)貿(mào)，學(xué)校，幼兒園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%目前銷售均價(jià)（元/㎡）一二期已售完；三期未開盤（目前二手房?jī)r(jià)格5000-5500左右）目前銷售率（％）一二期已售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工項(xiàng)目賣點(diǎn)位置、周邊配套項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)12萬(wàn)平方米醉美生活城售樓部電話2688899開發(fā)商豪邦置業(yè)豪邦.康城——項(xiàng)目沙盤豪邦.康城——位置圖豪邦.康城——售樓處豪邦.康城——項(xiàng)目實(shí)景圖豪邦.康城——主力戶型國(guó)際華城項(xiàng)目位置xx市石城大道東側(cè)

主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：165畝總建筑面積：18萬(wàn)方目前銷售信息三期花園洋房在售88-130平米房源容積率：1.47綠化率：38%最近一次開盤時(shí)間2010.1.1最近一次開盤所推售體量8棟多層（160多套）內(nèi)部配套泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園、商場(chǎng)周邊配套醫(yī)院、學(xué)校、銀行建筑風(fēng)格法式景觀與智能化可是對(duì)講，智能監(jiān)控套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳9020%三室二廳120-13080%目前銷售均價(jià)（元/㎡）6200(花園洋房)目前銷售率（％）80%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策全款97折，按揭99折目前客戶群體公務(wù)員，生意人等項(xiàng)目賣點(diǎn)品質(zhì)、配套、環(huán)境項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)售樓部電話2811888、2850888開發(fā)商華晟地產(chǎn)景觀設(shè)計(jì)單位香港阿特貝爾景觀設(shè)計(jì)公司國(guó)際華城——位置圖國(guó)際華城——鳥瞰圖國(guó)際華城——效果圖國(guó)際華城——售樓處國(guó)際華城——戶外廣告國(guó)際華城——工程進(jìn)度國(guó)際華城——主力戶型峰南苑項(xiàng)目位置石城大道主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：18萬(wàn)目前銷售信息目前只剩一套帶閣樓的小高層，8月底左右推出106--126㎡小高層房源，主力戶型二室二廳、三室二廳容積率：1.4綠化率：33%最近一次開盤時(shí)間2009年最近一次開盤所推售體量500套內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4700元/㎡目前銷售率（％）100%(一期)購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策一次性付款可優(yōu)惠三個(gè)點(diǎn)目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)人文大家生態(tài)社區(qū)售樓部電發(fā)商xx新業(yè)房屋開發(fā)有限公司峰南苑——位置圖峰南苑——工程進(jìn)度峰南苑——售樓處峰南苑——主力戶型五環(huán)國(guó)際項(xiàng)目位置石城大道與xx二路交匯處主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：180畝總建筑面積：18萬(wàn)㎡目前銷售信息暫時(shí)沒(méi)有房源，預(yù)計(jì)小高層96、125㎡房源年底推出，戶型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d容積率：1.42綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010.1.14最近一次開盤所推售體量144套內(nèi)部配套會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等周邊配套銀行、學(xué)校、酒店、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、可視對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60目前銷售均價(jià)（元/㎡）4200（多層）5月份價(jià)格目前銷售率（％）前期已經(jīng)售完購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等項(xiàng)目賣點(diǎn)內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)居住夢(mèng)想與世界同步售樓部電發(fā)商xx華源房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司

景觀設(shè)計(jì)單位中國(guó)聯(lián)合設(shè)計(jì)

五環(huán)國(guó)際——位置圖五環(huán)國(guó)際——效果圖五環(huán)國(guó)際——沙盤模型五環(huán)國(guó)際——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開項(xiàng)目位置石城大道2388號(hào)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)占地面積：207畝總建筑面積：30萬(wàn)㎡目前銷售信息在售一期19#、二期1#、6#在售二期戶型面積100--190㎡左右房源，三期預(yù)計(jì)十月左右開盤。容積率：1.98綠化率：40%最近一次開盤時(shí)間2010.1.9最近一次開盤所推售體量900套內(nèi)部配套小學(xué)、幼兒園、人工湖周邊配套酒店、醫(yī)院、超市、公園建筑風(fēng)格現(xiàn)代景觀與智能化中央景觀、人工湖、可視對(duì)講門鈴套型面積段（㎡）占總體比例（％）一室一廳（二廳）一衛(wèi)45-76㎡15%二室二廳一衛(wèi)（二衛(wèi)）80-107㎡30%三室二廳二衛(wèi)（一衛(wèi)）113-137㎡50%四室二廳二衛(wèi)（復(fù)式）215㎡5%目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900-5000(高層)目前銷售率（％）40%購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策————目前客戶群體縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、景觀、開發(fā)商項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)湖岸組團(tuán)、奢華府邸售樓部電發(fā)商xx柏莊置業(yè)有限公司景觀設(shè)計(jì)單位上海北半球景觀設(shè)計(jì)有限公司柏莊·春暖花開——位置圖柏莊·春暖花開——鳥瞰圖柏莊·春暖花開——售樓處柏莊·春暖花開——項(xiàng)目實(shí)景圖柏莊·春暖花開——戶外廣告柏莊·春暖花開——主力戶型柏莊·春暖花開——主力戶型萬(wàn)泰翡翠城項(xiàng)目位置石城路與xx路交叉口西北側(cè)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：30萬(wàn)目前銷售信息四期所開樓號(hào)分別為2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，戶型主推戶型有A6、A10，面積79-121平米

容積率：1.67綠化率：35.5%最近一次開盤時(shí)間2010年7月最近一次開盤所推售體量2號(hào)樓、6號(hào)樓、8號(hào)樓，內(nèi)部配套停車位周邊配套學(xué)校、銀行、醫(yī)院建筑風(fēng)格歐式景觀與智能化40畝翡翠主題公園套型面積段（㎡）二室二廳79㎡三室二廳121㎡左右目前銷售均價(jià)（元/㎡）4900元-5000元/㎡目前銷售率（％）1-3期售罄，現(xiàn)在售4期購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策無(wú)目前客戶群體工薪階層、周邊居民項(xiàng)目賣點(diǎn)規(guī)模、戶型項(xiàng)目定位廣告語(yǔ)享受寧?kù)o生活售樓部電發(fā)商xx萬(wàn)泰置業(yè)有限公司萬(wàn)泰翡翠城——位置圖萬(wàn)泰翡翠城——項(xiàng)目模型萬(wàn)泰翡翠城——實(shí)景圖萬(wàn)泰翡翠城——售樓處萬(wàn)泰翡翠城——戶型圖樓盤名稱柏莊·春暖花開萬(wàn)泰翡翠城豪邦·康城位置石城大道2388號(hào)石城路與xx路交叉口西北側(cè)石城大道中段111號(hào)項(xiàng)目體量30萬(wàn)方308容積率1.891.671.45建筑風(fēng)格現(xiàn)代歐式歐式主力戶型80-137平方米79-120平方米80，106-120平方米項(xiàng)目主力賣點(diǎn)品牌、規(guī)模、內(nèi)部景觀規(guī)模、戶型價(jià)格、建筑目標(biāo)客戶群縣城居民、周邊企業(yè)員工、投資客、公務(wù)員等周邊生活人群、工薪階層周邊生活人群、工薪階層廣告訴求水景、環(huán)境居住環(huán)境多層銷售價(jià)格4900-5000元/平方米4900-5000元/平方米09年底2期多層銷售價(jià)格約4500元/平方米銷售狀況40%1-3期售罄，現(xiàn)在售4期1-2期銷售完成，3期年底開盤項(xiàng)目區(qū)域住宅競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析樓盤名稱總建面（㎡）建筑類型容積率銷售均價(jià)(元/㎡)萬(wàn)泰水晶城16萬(wàn)多層、小高層、高層1.374200-4600(高層)西湖春曉16萬(wàn)多層、小高層1.367未開盤中房·東郡9萬(wàn)多層、高層1.74000（一期）豪邦.康城8萬(wàn)多層、小高層、高層

1.455000國(guó)際華城18萬(wàn)花園洋房、高層1.476200(花園洋房)峰南苑1.8萬(wàn)多層1.44700元/㎡錦繡花園2萬(wàn)高層2.085400（高層）托萊多歐陸花園15萬(wàn)花園洋房、別墅0.645500-5700(花園洋房)五環(huán)國(guó)際18萬(wàn)多層、高層1.424200（多層）5月份價(jià)格主要住宅項(xiàng)目要素素對(duì)比住宅類銷售均價(jià)在在4200-5000元/㎡不等；花園洋房類均價(jià)在在5500－6200元/㎡不等；建筑體量都中等等；15萬(wàn)到18方之間的項(xiàng)目占多多數(shù)；其中柏莊春暖花開總建建面最大，達(dá)30萬(wàn)方；物業(yè)類型主要以多層、小高層為為主;高層為輔。主要住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格格上的備案銷售率率分析通過(guò)對(duì)主要住宅項(xiàng)項(xiàng)目的備案銷售率率指標(biāo)的調(diào)查，了了解到通過(guò)09年剛性需求強(qiáng)烈拉拉動(dòng)，市場(chǎng)銷售情情況可謂火爆，各各家樓盤庫(kù)存房源源得到了快速去化化。主要住宅項(xiàng)目核心心客戶群體分析樓盤名稱核心客戶群體項(xiàng)目賣點(diǎn)萬(wàn)泰水晶城投資者、婚房、改善性住房者環(huán)境、開發(fā)商、景觀西湖春曉周邊企業(yè)員工、教師、投資客、縣城購(gòu)房群體等教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域中房·東郡市區(qū)居民、改善型住房環(huán)境、價(jià)格、配套豪邦.康城投資客、個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工位置、周邊配套國(guó)際華城公務(wù)員，生意人等品質(zhì)、配套、環(huán)境峰南苑工薪階層、周邊居民價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房錦繡花園周邊居民、個(gè)體戶戶型、配套、學(xué)區(qū)房托萊多歐陸花園私營(yíng)主，公務(wù)員等環(huán)境、配套、低容積率五環(huán)國(guó)際個(gè)體戶、周邊企業(yè)員工等內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格富景園縣城居民、工薪階層的企業(yè)員工等價(jià)格通過(guò)上表的對(duì)比，，可以分析出其核核心客戶群體是：：周邊原住居民、周周邊企事業(yè)單位員員工(工薪階層)、私營(yíng)主、公務(wù)員員、教師、xx有色職工等群體；；其中xx縣客戶群體也占一一定比例。主要住宅項(xiàng)目配套套分析樓盤名稱內(nèi)部配套周邊配套萬(wàn)泰水晶城運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、菜場(chǎng)、會(huì)所學(xué)校、銀行、電信西湖春曉地下車庫(kù)、會(huì)所、學(xué)校學(xué)校、菜場(chǎng)、醫(yī)院、銀行、西湖公園、職教城、政務(wù)新區(qū)中房·東郡車庫(kù)、幼兒園、菜場(chǎng)、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)學(xué)校、銀行、醫(yī)院豪邦.康城會(huì)所，車庫(kù)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，學(xué)校，幼兒園國(guó)際華城泳池、會(huì)所、花園廣場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行峰南苑停車位學(xué)校、超市、公園錦繡花園中央景觀、兒童娛樂(lè)區(qū)醫(yī)院、超市、菜場(chǎng)、銀行托萊多歐陸花園超市、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、幼兒園醫(yī)院、學(xué)校、銀行、公園五環(huán)國(guó)際會(huì)所、中央景觀、羽毛球館等銀行、學(xué)校、酒店、公園富景園沿街商業(yè)醫(yī)院、學(xué)校、酒店、區(qū)政府項(xiàng)目在內(nèi)部配套上上突出的主要包括括會(huì)所、幼兒園、、車庫(kù)、商業(yè)街、、廣場(chǎng)、體育設(shè)施施等；周邊配套主主要以學(xué)校、超市市、銀行、醫(yī)院、、公園為主．主要住宅項(xiàng)目賣點(diǎn)點(diǎn)及定位廣告語(yǔ)樓盤名稱項(xiàng)目賣點(diǎn)定位廣告語(yǔ)萬(wàn)泰水晶城環(huán)境、開發(fā)商、景觀藝術(shù)芯非凡品西湖春曉教育、環(huán)境、價(jià)格、政府發(fā)展區(qū)域公園之畔學(xué)府中心中房·東郡環(huán)境、價(jià)格、配套一座建筑，樂(lè)活一座城豪邦.康城位置、周邊配套12萬(wàn)平方米醉美生活城國(guó)際華城品質(zhì)、配套、環(huán)境18萬(wàn)平米法國(guó)風(fēng)情生活區(qū)峰南苑價(jià)格、戶型、學(xué)區(qū)房人文大家生態(tài)社區(qū)錦繡花園戶型、配套、學(xué)區(qū)房都市新貴生活藍(lán)本托萊多歐陸花園環(huán)境、配套、低容積率天井湖畔西班牙水韻城邦五環(huán)國(guó)際內(nèi)部配套、開發(fā)商、價(jià)格居住夢(mèng)想與世界同步項(xiàng)目在定位廣告語(yǔ)語(yǔ)上突出的項(xiàng)目核核心賣點(diǎn)主要包括品質(zhì)、景景觀、地段、規(guī)模模、物業(yè)類型、生生活方式等。主要住宅項(xiàng)目戶型型配比分析樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）富景園二室二廳一衛(wèi)73㎡40三室二廳一衛(wèi)105㎡60五環(huán)國(guó)際二室二廳一衛(wèi)96㎡40二室二廳二衛(wèi)100㎡60錦繡花園二室二廳70㎡1%三室二廳90㎡70%四室二廳127㎡29%峰南苑二室二廳106㎡30%三室二廳120-126㎡70%主要住宅項(xiàng)目戶型型配比分析－續(xù)可以看出，項(xiàng)目在在主力套型的特征征表現(xiàn)為：套型以二室二廳、、三室二廳為主，，二室戶面積段主主要在75—100㎡之間，三室戶面積積段主要在105—130㎡㎡之間。樓盤名稱套型面積段㎡占總體比例（%）國(guó)際華城二室二廳9020%三室二廳120-13080%豪邦.康城二室二廳80---8840%三室一廳、二廳94—12560%中房·東郡二室二廳88-9340%三室二廳112-12760%西湖春曉二室二廳一衛(wèi)75-8330三室二廳一衛(wèi)90-11940三室二廳二衛(wèi)116-12330萬(wàn)泰水晶城二室二廳70-8040%三室二廳9540%四室二廳143-16020%主要住宅項(xiàng)目總結(jié)結(jié)分析區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目區(qū)域主要住宅宅項(xiàng)目包括：萬(wàn)泰泰翡翠城、栢莊·春暖花開、豪邦·康城等，雖偏離市市區(qū)，但區(qū)域交通通狀況良好，基本本生活配套完善。。項(xiàng)目描述：除豪邦·康城外，其余項(xiàng)目目規(guī)模均較大，對(duì)對(duì)于區(qū)域房產(chǎn)的發(fā)發(fā)展起到了一定的的聯(lián)動(dòng)效果，建筑筑上基本以現(xiàn)代、、歐式建筑風(fēng)格為為主，隨著市場(chǎng)的的發(fā)展，后期物業(yè)業(yè)形態(tài)上將以小高高層、高層建筑為為主。各項(xiàng)目均較較為注重小區(qū)內(nèi)部部景觀等基礎(chǔ)配套套的規(guī)劃，戶型以以80多兩房及120平方米左右的三房房為主力產(chǎn)品。銷售狀況：經(jīng)過(guò)09年及10年上半年，各項(xiàng)目目銷售狀況良好，，銷售價(jià)格呈逐步步上升趨勢(shì)，下階階段有望全線突破破5000元/平方米的單價(jià)大關(guān)關(guān)。主要商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研研六xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析一、城市商業(yè)中心心布局規(guī)劃城市商業(yè)中心結(jié)構(gòu)構(gòu)為：“1-5-16”金字塔形結(jié)構(gòu),即1個(gè)市級(jí)商業(yè)中心,5個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心,16個(gè)社區(qū)(居住區(qū))級(jí)商業(yè)中心。(一）市級(jí)商業(yè)中心心：布局在主城區(qū)中心心區(qū)，為長(zhǎng)江中路路、義安大道、淮淮河大道和長(zhǎng)江二二路圍合的區(qū)域和和四條路向外延伸伸的較大區(qū)域，用用地面積約2萬(wàn)平方米。主要業(yè)業(yè)態(tài)為購(gòu)物中心、、大型超市、百貨貨店等。(二）區(qū)級(jí)商業(yè)中心心：布局在城市副中心心和各分區(qū)中心，，用地面積0.1平方公里左右。主主要業(yè)態(tài)為百貨店店、專業(yè)店、專賣賣店、超市、便利利店、餐飲店、文文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)。1、東部城區(qū)商業(yè)中中心：結(jié)合順安東東正街和火車站，，沿銅蕪路和臨津津路兩側(cè)布局。2、南部城區(qū)商業(yè)中中心：布局在南部部城區(qū)東南部，結(jié)結(jié)合南部城區(qū)副中中心設(shè)置。3、環(huán)湖地區(qū)商業(yè)中中心：布局在主城城區(qū)中北部，由觀觀湖大道、南湖路路、建設(shè)西路圍合合而成。4、西湖新區(qū)商業(yè)中中心：布局在西湖湖新區(qū)中西部新城城大道西側(cè)。5、車站新區(qū)商業(yè)中中心：布局在車站站新區(qū)中心區(qū)，以以景觀大道為軸線線呈帶狀分布。(三）社區(qū)（居住區(qū)區(qū)）級(jí)商業(yè)中心：：結(jié)合城市居住區(qū)中中心規(guī)劃布置16個(gè)社區(qū)（居住區(qū)））級(jí)商業(yè)中心。社社區(qū)商業(yè)中心主要要業(yè)態(tài)為超市、便便利店、餐飲網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)。二、商業(yè)中商業(yè)街街布局規(guī)劃根據(jù)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)總體布局結(jié)構(gòu)和和各級(jí)商業(yè)中心的的布局，規(guī)劃改造造、提升老城區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀商業(yè)街，新建建區(qū)級(jí)商業(yè)中心的的核心商業(yè)街，以以加快各級(jí)商業(yè)中中心的形成和城市市新區(qū)的建設(shè)。通過(guò)對(duì)現(xiàn)有商業(yè)街街整合、改造和商商業(yè)街的新建，到到2020年xx市擁有12條商業(yè)街，分別是是長(zhǎng)江中路綜合商商業(yè)街、義安大道道綜合商業(yè)街、步步行商業(yè)街、銅商商品商業(yè)街、新井井湖風(fēng)情休閑街、、濱江南湖美食街街、長(zhǎng)江二路風(fēng)味味小吃街、車站新新區(qū)綜合商業(yè)街、、西湖新區(qū)綜合商商業(yè)街、大通老街街、順安東正商業(yè)業(yè)街、車站廣場(chǎng)綜綜合商業(yè)街。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析中心區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活便便利度最高的區(qū)域域，生活配套休閑閑購(gòu)物一應(yīng)俱全。。這里是城市商務(wù)務(wù)集中區(qū)，商業(yè)重重心所在，富裕人人群最想占有的地地方，該區(qū)域的不不動(dòng)產(chǎn)估值最高。。老城形象在長(zhǎng)江江路上體現(xiàn)明顯，，新城形象則在淮淮河路上更具代表表。xx所以大型垂直商業(yè)業(yè)都在該區(qū)，唯一一不夠便捷的就是是道路。特征描述：這是一座老城，這這里有永不落幕的的繁華，xx未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間間將不可能有別的的副中心對(duì)長(zhǎng)江路路形成威脅，這里里是城市過(guò)去、現(xiàn)現(xiàn)在的中心和重心心所在。長(zhǎng)江中路是該板塊塊的“脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析淮河路寬闊路面長(zhǎng)江路繁華街面淮河路銅冠商場(chǎng)長(zhǎng)江路大型休閑餐餐廳長(zhǎng)江路電器賣場(chǎng)長(zhǎng)江路廣告牌林立立xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析城南板塊現(xiàn)狀描述：目前為全市生活便便利度最低的區(qū)域域；為老工廠聚集集區(qū)；城市配套都都圍繞廠區(qū)服務(wù)；；商業(yè)氛圍冷淡，，顯示近郊的特征征；環(huán)境污染嚴(yán)重重，不太宜居；但但淮河大道南段沿沿線相對(duì)繁華。特征描述：從鐵路走向看，這這里是xx早期工業(yè)基地，具具有明顯工礦區(qū)域域特征；政府不愿愿投入該區(qū)，從未未來(lái)看，這里是一一個(gè)限制發(fā)展的區(qū)區(qū)域；從區(qū)域檔次次上看，低端是最最明顯的特征；從從城市發(fā)展前景上上來(lái)看，背離城市市主方向；從居住住角度上看，淮河大道南段是人人口比較集中的地地方、基礎(chǔ)設(shè)施、、商業(yè)都在穩(wěn)步改改善中，也由此成成為該區(qū)域的“脊脊梁”所在。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析隆門路與銅官大道道交口金山路與淮河路交交口嘉禾廣場(chǎng)淮河路南段金御華華府淮河路南段成規(guī)模模商業(yè)金山中路成熟社區(qū)區(qū)淮河大道南段沿街街商業(yè)xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析東郊板塊現(xiàn)狀描述：為多山區(qū)域，丘陵陵地貌特征顯著；；住宅分布以臨山山為主，人口密度度相對(duì)較低；大多多聚集城市中低收收入階層；受自然然條件影響深,未來(lái)發(fā)展前景不大大；生活便利度度較城南區(qū)域高，，擁有xx最好的醫(yī)院配套（（市人民醫(yī)院），，但商業(yè)呈現(xiàn)低端端繁榮；這里是礦礦產(chǎn)挖空區(qū)，人們們對(duì)該區(qū)有心理障障礙，且不合適建建高層。特征描述：西湖新區(qū)是東部發(fā)發(fā)展的潛質(zhì)所在；；部分扎堆居住，，住區(qū)成組團(tuán)式，，沒(méi)有連成片；區(qū)區(qū)域公共資源較少少；居住區(qū)呈現(xiàn)““頭梳型”組團(tuán)分分布，各組團(tuán)呈現(xiàn)現(xiàn)低端繁華特征；；由于這里具有未未來(lái)物流發(fā)展的潛潛質(zhì)（高鐵、城市市外高速路），流流動(dòng)客流在此形成成中轉(zhuǎn)，從這個(gè)意意義看，沿新公路將可能成成為串成整個(gè)區(qū)域域的“脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析xx東站長(zhǎng)江路上陽(yáng)光山水水北京東路上物化臻臻邸銅都大道上綠源農(nóng)農(nóng)產(chǎn)品大市場(chǎng)獅子山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)西湖新區(qū)正在建設(shè)設(shè)的路網(wǎng)xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析新城區(qū)板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)樾陆▍^(qū)域域，目前生活便利利度較差。由于政政府的大力投入，，生活便利度會(huì)隨隨著入住人群的增增加而逐漸改善，，但中長(zhǎng)期內(nèi)仍無(wú)無(wú)法與中心區(qū)域相相比。井字型路網(wǎng)網(wǎng)已基本建好，未未來(lái)市政府將有可可能遷至天山大道道一側(cè)。就目前來(lái)來(lái)看，新城區(qū)地塊塊應(yīng)該分為兩塊：：一塊是石城大道道以西較成熟，以以廠礦為住，中間間分布一些住宅用用地；另一塊是石石城大道以東，屬屬于政務(wù)、文化、、居住、教育為一一體的人文住區(qū)（（相對(duì)于合肥的政政務(wù)文化新區(qū)），，但現(xiàn)在還只是一一個(gè)雛形。特征描述：這里是城市主導(dǎo)發(fā)發(fā)展方向，未來(lái)xx居住用地主要集中中地。新區(qū)未來(lái)來(lái)會(huì)成為樓市的恒恒溫板塊（政府會(huì)會(huì)持續(xù)供地、投入入公建、成片開發(fā)發(fā)），從未來(lái)看這這里將會(huì)是一個(gè)復(fù)復(fù)合、多元的城市市新價(jià)值高地。目前該區(qū)域以石城城大道北段為“脊脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析銅冠黃銅棒材有限限公司xx精達(dá)集團(tuán)鳳凰城xx學(xué)院xx三路上的西湖春曉曉xx公園2期綠化工程xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析天井湖板塊現(xiàn)狀描述：該區(qū)域?yàn)閤x縣城關(guān)鎮(zhèn)所在地，，生活便利度較高高。在xx縣，城市面貌可以以說(shuō)是一種涇渭分分明。在環(huán)天井湖湖一帶，都市景致致非常突出，進(jìn)入入此地會(huì)感覺(jué)這里里還是xx市的一部分，一點(diǎn)點(diǎn)不像一個(gè)縣城；；而往觀湖大道向向北走則呈現(xiàn)典型型的縣城面貌。特征描述：天井湖板塊因天井井湖而得名，可以以說(shuō)天井湖是這片片區(qū)或者xx縣的價(jià)值高地所在在。圍繞天井湖的的商業(yè)（酒店、飯飯店、休閑會(huì)所等等）可以說(shuō)是xx縣乃至xx市都是最高檔的。。江南文化園和景景湖灣社區(qū)商業(yè)就就是代表。應(yīng)該說(shuō)說(shuō)環(huán)天井湖的“建設(shè)設(shè)東路”和“井湖湖路”是這一板塊塊“脊梁”。xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析江南文化園廣場(chǎng)市府廣場(chǎng)春江花月萊凱斯汀花園酒店店湖東路天井湖公園xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——片區(qū)分析在這里，我們選取取xx市最具特點(diǎn)和代表表性的12條街來(lái)看看xx商業(yè)分布的大致格格：板塊街區(qū)編號(hào)街區(qū)范圍街區(qū)屬性中心區(qū)板塊⑴長(zhǎng)江中路（義安路~淮河路之間段）選購(gòu)型商業(yè)集中區(qū)⑵義安大道北段（石城路~長(zhǎng)江路之間段）大型垂直商業(yè)集中區(qū)⑶淮河大道北段商務(wù)、休閑、酒店商業(yè)⑷義安大道北段（石城路~銅官大道之間段）五金類商品集中區(qū)⑸淮河大道中段大型餐飲類商業(yè)集中⑹銅都大道中段（長(zhǎng)江路~北京路之間段）足浴商業(yè)集中⑺北京西路建材批發(fā)市場(chǎng)商貿(mào)特征⑻金山東路小餐飲較為集中城南板塊⑼銅都大道中段（隆門路~寶山路之間段）汽車工貿(mào)集中東郊板塊⑽銅都大道北段（天山大道~銅井路之間段）物流、農(nóng)產(chǎn)、建材等大市場(chǎng)集中區(qū)天井湖板塊⑾建設(shè)東路和井湖路一段高端休閑、娛樂(lè)、酒店商業(yè)集中區(qū)⑿井湖路和長(zhǎng)江西路一段景觀路段xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查⑴⑾⑶⑹⑺⑻⑸⑽⑼⑷⑵⑿xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查一、長(zhǎng)江路商圈1、長(zhǎng)江中路電信大大樓、五星電器周周邊商鋪，其中一一間經(jīng)營(yíng)服裝鞋帽帽的商鋪220平米左右，租金為為70萬(wàn)/年。2、長(zhǎng)江中路與淮河河路交叉口xx商城底層商業(yè)，2、3樓售罄，1層外街480元/㎡·月，內(nèi)街330元/㎡·月，是本市行人量量最大的一片街區(qū)區(qū)。長(zhǎng)江路一帶是本市市商業(yè)最為繁華的的商業(yè)圈，幅射面面積較廣，其中以以長(zhǎng)江中路、義安安大道、淮河大道道三條市區(qū)主干道道圍合而成，主要要的商業(yè)形態(tài)以商商場(chǎng)和個(gè)體店面為為主，現(xiàn)階段并無(wú)無(wú)對(duì)外出售現(xiàn)象。。經(jīng)營(yíng)范圍由服裝裝、食品零售、餐餐飲酒店、賓館、、百貨而組成。這這類商鋪月租金偏偏高，針對(duì)這一商商圈有針對(duì)性的調(diào)調(diào)查了幾個(gè)較典型型的商鋪：xx商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析析——商業(yè)街區(qū)探查3、財(cái)富廣場(chǎng)是本市市近年來(lái)最大的一一次老城區(qū)改造工工作，占據(jù)義安大大道與長(zhǎng)江中路繁繁華地段。除三棟棟高層住宅外，沿沿義安大道北段將將建設(shè)5萬(wàn)平米左右的商業(yè)業(yè)群樓，其中一二二層為商鋪，上面面10層左右為寫字樓，，該項(xiàng)目商鋪不出出售，對(duì)外招商，，價(jià)格還沒(méi)確定。。4、長(zhǎng)江東路與銅都都大道交叉口（錦錦繡家園高層住宅宅下商鋪），該商商業(yè)分為一、二兩兩層，其中一間商商鋪?zhàn)饨穑?F（藥房），440平米，50萬(wàn)/年；2F（網(wǎng)吧），400平米，20~25