陜西國內(nèi)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究（PPT）

一、什么是是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)？二、中國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的發(fā)展現(xiàn)狀狀三、中國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)的的發(fā)展機遇遇四、中國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)流程及及商業(yè)模式式五、中國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)政政策分析六、陜西養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)政政策分析七、國內(nèi)外外養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分析析八、中國養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)險評評估目錄養(yǎng)老地產(chǎn)是是以養(yǎng)生、、養(yǎng)老為主主題，地產(chǎn)產(chǎn)為載體，，適老化設(shè)設(shè)計為標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，服務(wù)為為核心價值值的新興地地產(chǎn)形式，，具有消費費型地產(chǎn)特特征，主打打健康、生生態(tài)、人居居環(huán)境與自自然相融合合等賣點。。養(yǎng)老地產(chǎn)的的建筑產(chǎn)品品開發(fā)接近近于高端住住宅產(chǎn)品開開發(fā)規(guī)律，，創(chuàng)新核心心在于適老老化設(shè)計。。什么是養(yǎng)老老地產(chǎn)？1.三大大開發(fā)集團團房企、險資資、央企形形成了中國國養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)“三足鼎鼎立”的競競爭勢態(tài)。。此外，與醫(yī)醫(yī)療相關(guān)的的跨界企業(yè)業(yè)也一直是是養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的參參與者。這這類企業(yè)多多是做養(yǎng)生生、健康管管理等高級級服務(wù)的專專業(yè)公司，，但目前還還未成規(guī)模模。中國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀開發(fā)商險資央企養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)療相關(guān)企企業(yè)醫(yī)療相關(guān)企企業(yè)1.三大大開發(fā)集團團——房企據(jù)統(tǒng)計目前前已有30%的品牌牌房企進軍軍養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)獲取低廉價價地價及諸諸多政策支支持傳統(tǒng)房企的的新盈利增增長點中國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀1.三大大開發(fā)集團團——險資資保險企業(yè)涉涉足養(yǎng)老地地產(chǎn)領(lǐng)域，，以養(yǎng)老險險種方式促促進社區(qū)發(fā)發(fā)展，多以以升級版養(yǎng)養(yǎng)老院推出出中國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀險資進軍養(yǎng)養(yǎng)老領(lǐng)域的的優(yōu)點：大量資金限制需長期投資渠道：保費收入保險金現(xiàn)有投資渠道單一：

只有存款和國債兩種投資渠道養(yǎng)老投資回報率相對較高：基本都在6%以上保監(jiān)會準(zhǔn)許險資有限制的投資不動產(chǎn)：發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》為險資放行上下鏈接相關(guān)產(chǎn)業(yè)，延伸壽險產(chǎn)業(yè)鏈：

醫(yī)療、養(yǎng)老、護理保險；養(yǎng)老社區(qū)等1.三大大開發(fā)集團團——央企企雖然央企在在養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)上起步晚晚于房企和和險資，但但它們來勢勢兇猛、出出手闊綽，，未來趕超超之勢不可可小視。2013年年4月，中中國石化斥斥資80億億元在四川川布局養(yǎng)老老項目———天府惠澤澤桃源頤養(yǎng)養(yǎng)中心，總總投資80億元，總總體規(guī)劃占占地2000畝，規(guī)規(guī)劃養(yǎng)老床床位1萬張張以上。中國水電試試水養(yǎng)老地地產(chǎn)更是一一鳴驚人，，2013年5月16日，中中國水電建建設(shè)集團房房地產(chǎn)有限限公司宣布布聯(lián)手重慶慶(樓盤)任之投資資公司，在在重慶璧山山投資80億元打造造全國最大大養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)項目。中國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀四種開發(fā)模模式1.專門門開發(fā)的綜綜合性養(yǎng)老老社區(qū)。如老年活動動中心、老老年醫(yī)院、、老年大學(xué)學(xué)等。北京京太陽城、、東方太陽陽城都是這這類代表。。2.在新新建住宅中中配套開發(fā)發(fā)養(yǎng)老住宅宅及相應(yīng)服服務(wù)設(shè)施。。如萬科在杭杭州建設(shè)的的良渚文化化村。3.是結(jié)結(jié)合旅游、、養(yǎng)生資源源開發(fā)的度度假型養(yǎng)老老社區(qū)。是一種具有有時令特征征的居住形形式。目前前，這類養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項項目多集中中在海南、、云南等具具有風(fēng)景特特色資源的的地區(qū)。4.會員員制醫(yī)養(yǎng)綜綜合體。如北京的太太申祥和山山莊、中海海親頤系列列養(yǎng)老社區(qū)區(qū)。中國養(yǎng)老地地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀六種運營模模式1.本地地出售型社社區(qū)模式：：以出售住宅宅為主，注注重社區(qū)環(huán)環(huán)境打造和和養(yǎng)老配套套設(shè)置完善善。2.異地地出售型社社區(qū)模式：：養(yǎng)老養(yǎng)生與與度假旅游游的完美嫁嫁接。3.租售售組合型綜綜合性社區(qū)區(qū)模式：通過養(yǎng)老住住宅銷售與與養(yǎng)老公寓寓出租及養(yǎng)養(yǎng)老配套設(shè)設(shè)施持有運運營相結(jié)合合，實現(xiàn)土土地效益和和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)均衡發(fā)展展的目的。。4.養(yǎng)老老房產(chǎn)金融融組合型社社區(qū)模式：：運用各種金金融組合手手段，促進進養(yǎng)老社區(qū)區(qū)產(chǎn)品的租租售。5.會籍籍制社區(qū)模模式：通過打造醫(yī)醫(yī)療保健社社區(qū)，全部部持有運營營，采取會會員制管理理模式，出出售長、短短租會員卡卡。6.床位位出租型養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)模模式：根據(jù)投資主主體，有公公辦、民辦辦、公辦民民營、公助助民辦等多多種經(jīng)營模模式，以床床位出租為為主要盈利利模式。中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀五種盈利利模式1.投資商和和運營商商向開發(fā)發(fā)商定制制養(yǎng)老地地產(chǎn)項目目，開發(fā)發(fā)商按照照要求開開發(fā)，風(fēng)風(fēng)險減小小，盈利利有保障障；2.養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商開發(fā)之之后賣給給有意向向的投資資商或運運營商，，獲得一一次性收收益；3.開發(fā)商持持有部分分物業(yè)，，以出租租方式獲獲得長期期穩(wěn)定的的租金回回報，做做養(yǎng)老地地產(chǎn)的房房東；4.開發(fā)商在在持有部部分物業(yè)業(yè)的同時時，請運運營管理理團隊托托管，獲獲取運營營管理的的部分收收益；5.投資商或或開發(fā)商商與運營營商形成成戰(zhàn)略合合作，共共同開發(fā)發(fā)養(yǎng)老項項目，形形成一個個利益集集團并在在項目中中發(fā)揮自自己優(yōu)勢勢，獲得得收益。。中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀國內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)主主流盈利利模式對對比中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展現(xiàn)狀狀國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售1.老老齡人口口增長快快據(jù)民政部部統(tǒng)計，，目前我我國60歲以上上老年人人口數(shù)量量已超過過2億，，占全國國總?cè)丝诳诘?4.9%，且仍仍將以每每年1000萬萬的規(guī)模模遞增，，預(yù)計2020年將達達到15.2%，總數(shù)數(shù)2.43億，，2025年將將突破3億。中國社科科院老年年研究所所據(jù)此測測算，目目前中國國養(yǎng)老市市場的商商機約4萬億億元人民民幣，到到2030年年有望增增加至13萬萬億元。。中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇65歲及及以上人人口發(fā)展展情況60歲以以上老年年人口比比例預(yù)測測2.老老年消費費者收入入提高，，消費能能力增強強隨著經(jīng)濟濟的發(fā)展展，未來來具有高高消費能能力的老老年群體體將會凸凸現(xiàn)；隨著收入入結(jié)構(gòu)的的多元化化，未來來老年人人的收入入將不再再是過去去單一的的退休補補貼，投投資、保保險等收收益也將將納入老老年人收收入構(gòu)成成中去。。中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇子女贍養(yǎng)

子女為老人盡孝道隨著社會保障制度性實施，未來老年人福利水平將會大大提高社會福利保障老人財富構(gòu)成長期財富積累老年人大多有長期的儲蓄積累，相對于中青年工作年限較長，且積累相對較多離退休養(yǎng)老金未來將大幅度增加，預(yù)計2020年我國老年人退休金總額達28145億元60-65歲老人，45%以上都會再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份）3.國國內(nèi)養(yǎng)老老地產(chǎn)的的開發(fā)供供應(yīng)量不不足福利性養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)與盈利利性養(yǎng)老老地產(chǎn)同同時供應(yīng)應(yīng)不足。。目前市場場上養(yǎng)老老機構(gòu)的的供應(yīng)現(xiàn)現(xiàn)狀是檔檔次低，，服務(wù)差差。大部部分養(yǎng)老老機構(gòu)配配套設(shè)施施落后，，缺乏現(xiàn)現(xiàn)代化的的管理方方式；服服務(wù)及費費用參差差不齊，，且由于于長期護護理經(jīng)驗驗的不足足導(dǎo)致一一些養(yǎng)老老機構(gòu)不不愿接收收入住前前就已失失能的老老人。據(jù)統(tǒng)計，，未來宜宜居養(yǎng)老老社區(qū)缺缺口約有有1295萬人人；中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇1463萬人168萬人1295萬人4.政政策支持持中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年國務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)全國國老齡辦辦公室和和發(fā)改委委《關(guān)于于加快發(fā)發(fā)展養(yǎng)老老服務(wù)業(yè)業(yè)意見的的通知》》中共中央央、國務(wù)務(wù)院《中中共中央央、國務(wù)務(wù)院關(guān)于于加強老老齡工作作的決定定》十七大《《報告》》全國老齡齡委聯(lián)合合民政部部等國家家十部委委發(fā)文？？《關(guān)于于全面推推進居家家養(yǎng)老服服務(wù)工作作的意見見》國務(wù)院《《關(guān)于加加快養(yǎng)老老服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展的的若干意意見》(以下稱稱“《意意見》””)初稿稿正在征征求意見見中國務(wù)院新新聞辦《《中國老老齡事業(yè)業(yè)的發(fā)展展》白皮皮書全國老齡齡委聯(lián)合合民政部等國家家十部委委發(fā)文《關(guān)于全全面推進進居家養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)工工作的意意見》修訂通過過的《老老年人權(quán)權(quán)益保障障法》之之后，即即將出臺臺的《意意見》在在養(yǎng)老機機構(gòu)的營營業(yè)稅、、土地取取得等政政策方面面，會有有進一步步的突破破。1996年8月月，全國國人大通通過《中華人人民共和和國老年年人權(quán)益益保障法法》，我國政政府先后后制定了了200多個老老年政策策法規(guī)。。以下為：：2002年至今今出臺的的關(guān)于中中國養(yǎng)老老的主要要政策4.政政策支持持中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇優(yōu)先供地地營業(yè)稅、、所得稅稅、地方方稅等減減免優(yōu)惠利息息貸款貼息息培訓(xùn)支持持科技服務(wù)務(wù)政府財政政對養(yǎng)老老床位補補貼.........通過以上上政策制制定一系系列引導(dǎo)導(dǎo)和支持持社會力力量興建建社會養(yǎng)養(yǎng)老設(shè)施施的優(yōu)惠惠扶持政政策：5.住住宅市場場受壓房地產(chǎn)調(diào)調(diào)控以來來，國內(nèi)內(nèi)住宅市市場出現(xiàn)現(xiàn)疲軟，，尋找新新的利益益洼地、、實現(xiàn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型升級級成為眾眾多地產(chǎn)產(chǎn)商的當(dāng)當(dāng)務(wù)之急急，養(yǎng)老老地產(chǎn)成成為繼商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)之后地地產(chǎn)商搶搶奪的戰(zhàn)戰(zhàn)略高地地。中國養(yǎng)老老地產(chǎn)發(fā)發(fā)展機遇遇中國養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)流程程及商業(yè)業(yè)模式1.養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)流流程及資資金走向向中國養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)流程程及商業(yè)業(yè)模式2.中中國養(yǎng)老老地產(chǎn)商商業(yè)模式式（1）舒舒適型（（基本型型）重慶巴南南區(qū)雙寨寨山慈竹竹壩某養(yǎng)養(yǎng)老項目目項目位于于重慶巴巴南區(qū)，，距離重重慶市40分鐘鐘路程，，項目以以雙寨山山慈竹壩壩現(xiàn)有農(nóng)農(nóng)房改造造為主，，首批建建設(shè)改造造規(guī)模為為3000㎡室室內(nèi)面積積。規(guī)?；ńㄔO(shè)標(biāo)準(zhǔn)化管管理集約化經(jīng)經(jīng)營理財式融融資滾動式開開發(fā)思路創(chuàng)新新：城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化背景景下，提提出鄉(xiāng)村村養(yǎng)老的的理念；；模式創(chuàng)新新：空置置農(nóng)房改改造，無無需新增增土地，，減少開開發(fā)成本本；市場層面面的創(chuàng)新新：積極極引進發(fā)發(fā)達國家家養(yǎng)老理理念及技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)中國養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)流程程及商業(yè)業(yè)模式2.中中國養(yǎng)老老地產(chǎn)商商業(yè)模式式（2）享享受型（（豪華型型）天津津南南區(qū)某養(yǎng)養(yǎng)老項目目項目位于于天津津津南區(qū)，，盡力天天津外環(huán)環(huán)線，距距離天津津市中心心15分分鐘路程程，項目目定位于于高檔住住區(qū)內(nèi)，，規(guī)劃用用地24.25公頃，，公建面面315250平，居居住建面面265190平，總總戶數(shù)2500戶，預(yù)預(yù)計入駐駐人數(shù)3750人。開發(fā)模式式：新建建住宅中中配套養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)盈利模式式：項目目五分之之一持有有經(jīng)營，，五分之之一租賃賃及部分分產(chǎn)權(quán)銷銷售，剩剩余五分分之三銷銷售；中國養(yǎng)老老地產(chǎn)開開發(fā)流程程及商業(yè)業(yè)模式2.中中國養(yǎng)老老地產(chǎn)商商業(yè)模式式（3）舒舒適型（（基本型型）河北香河河縣某養(yǎng)養(yǎng)老項目目項目位于于北京與與天津之之間河北北香河縣縣，緊鄰鄰告訴道道路出口口，到北北京國貿(mào)貿(mào)大約50分鐘鐘路程，，項目占占地1000畝畝，總建建面80萬㎡，，計劃投投資30億元。。盈利模式式：因有有大部分分保險資資金投入入，只租租不售或或少售，，租金3000-5000，，主打高高性價比比；開發(fā)模式式：專門門開發(fā)的的綜合性性養(yǎng)老社社區(qū)；客戶群體體：京津津冀以及及子女在在京津冀冀工作的的全國范范圍的老老年人及及老少居居家庭；；中國養(yǎng)老老地產(chǎn)政政策分析析1.《《關(guān)于加加快發(fā)展展養(yǎng)老服服務(wù)業(yè)的的若干意意見》正正式印發(fā)發(fā)2013年9月月6日，，國務(wù)院院正式印印發(fā)《關(guān)關(guān)于加快快發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)業(yè)的若若干意見見》文件件，文件件是建國國以來第第一次以以國務(wù)院院名義下下發(fā)專門門針對養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)業(yè)發(fā)展展的政策策文件，，文件針針對2020年年我國養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)業(yè)將要要達到的的發(fā)展目目標(biāo)和任任務(wù)做了了全面安安排和系系統(tǒng)的部部署。文文件有三三方面特特點：（1）確確立政府府在養(yǎng)老老服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展的的主導(dǎo)作作用；（2）體體現(xiàn)社會會力量在在發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)業(yè)主體體作用；；（3）明明確市場場在養(yǎng)老老服務(wù)資資源配置置當(dāng)中的的決定性性作用；；中國養(yǎng)老老地產(chǎn)政政策分析析2.中中國首只只養(yǎng)老地地產(chǎn)基金金正式成成立2014年6月月，國內(nèi)內(nèi)首只養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)基金————興興業(yè)養(yǎng)老老基金近近日正式式成立。。該該基金金擬在全全國新建建300個養(yǎng)老老地產(chǎn)項項目，未未來將采采取租賃賃型養(yǎng)老老模式而而非出售售。目前前該基金金的首個個項目已已經(jīng)在黑黑龍江省省肇源縣縣啟動，，第二個個項目正正在廣東東惠州醞醞釀中。。陜西養(yǎng)老老地產(chǎn)政政策分析析1.養(yǎng)養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)扶持政政策2008年，西西安市民民政局以以市政府府的名義義出臺了了《關(guān)于于加快實實現(xiàn)社會會福利化化的實施施意見》》，對新新建的養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)機構(gòu)，，城六區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)每張床床位給予予一次性性補貼3000元，城城六區(qū)范范圍外每每張床位位一次性性補貼2000元；每每年對已已運營的的社會力力量興辦辦養(yǎng)老服服務(wù)機構(gòu)構(gòu)，按照照服務(wù)設(shè)設(shè)施、服服務(wù)內(nèi)容容、服務(wù)務(wù)質(zhì)量等等進行綜綜合評比比，按人人次分別別給予30元~50元元不同的的獎勵。。2009年，《《西安市市政府關(guān)關(guān)于加快快發(fā)展養(yǎng)養(yǎng)老事業(yè)業(yè)的意見見》出臺臺，對經(jīng)經(jīng)市、區(qū)區(qū)老齡辦辦審批的的愛心護護理院，，按半護護理、全全護理床床位每月月分別補補助60元和80元；；對社會會力量興興辦的社社區(qū)居家家養(yǎng)老服服務(wù)中心心（站））實行獎獎勵制度度。陜西養(yǎng)老老地產(chǎn)政政策分析析2.2015年西安安養(yǎng)老服服務(wù)目標(biāo)標(biāo)“十二五五”期間間，西安安市將大大力發(fā)展展社會養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)務(wù)，到2015年實現(xiàn)現(xiàn)“9073””目標(biāo)，，即90％的老老年人在在社會保保障體系系和服務(wù)務(wù)體系支支持下通通過家庭庭照顧養(yǎng)養(yǎng)老，7％左右右的老年年人由社社區(qū)提供供日間照照料和托托老服務(wù)務(wù)，3％％的老年年人入住住養(yǎng)老服服務(wù)機構(gòu)構(gòu)。依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老90%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老7%十二五規(guī)劃養(yǎng)老服務(wù)格局依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老96%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老1%目前養(yǎng)老服務(wù)格局國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（1）澳澳大利亞亞國家概概況澳大利亞亞是世界界上最早早實行社社會福利利制度的的國家之之一，其其福利制制度的完完整性、、公平性性和優(yōu)越越性也是是在全世世界各個個國家中中名列前前茅的。。在那里里所有的的老人都都可以享享受同樣樣內(nèi)容同同樣水準(zhǔn)準(zhǔn)的服務(wù)務(wù)；國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（2）澳澳大利亞亞老人靠靠什么生生活？澳大利亞亞老人享享有的社社會服務(wù)務(wù)包含：：養(yǎng)老金金服務(wù)和和養(yǎng)老醫(yī)醫(yī)療保健健服務(wù)。。而其中中養(yǎng)老金金福利由由“公共共養(yǎng)老保保障金””“職業(yè)業(yè)年金””“個人人養(yǎng)老儲儲蓄金””三部分分組成；；社會服務(wù)務(wù)養(yǎng)老金養(yǎng)老醫(yī)療療保健公共養(yǎng)老老保障金金職業(yè)年金金個人養(yǎng)老老儲蓄國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（3）誰誰為澳大大利亞老老人提供供服務(wù)？？對于養(yǎng)老老職責(zé)的的承擔(dān)問問題，澳澳大利亞亞政府已已由資源源統(tǒng)管成成功過度度到下放放給民間間；政府舉辦辦養(yǎng)老機機構(gòu)弊端端明顯財政緊縮縮政府提供供民間組織織非政府組組織慈善機構(gòu)構(gòu)私人公司司過渡非盈利盈利盈利非盈利國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（4）澳澳大利亞亞老人享享受養(yǎng)老老服務(wù)的的方式澳大利亞亞對老人人提供的的服務(wù)分分兩類：：“院所所照料””和“社社區(qū)照料料”，而而其中社社區(qū)照料料又分為為“老年年公寓””和“老老年護理理院”；；養(yǎng)老服務(wù)務(wù)院所照料料社區(qū)照料料老年公寓寓老年護理理院個人養(yǎng)老老儲蓄老年護理理院的服服務(wù)對象象基本屬屬于“介護老老人”，是以高高水平醫(yī)醫(yī)護照料料為主，，如醫(yī)醫(yī)院手術(shù)術(shù)后的照照料、臨臨終關(guān)懷懷等，老老人大大都是一一些失去去自理能能力，有有特殊殊醫(yī)療、、生理和和心理保保健需要要的。老年護理理院的服服務(wù)對象象基本屬屬于“自理老老人”和和“介助老人”，以生活照照料為主主，需要要一定的的醫(yī)療保保健國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（5）澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)的建建設(shè)及運運營管理理澳大利亞亞政府制制定的目目標(biāo)是每每千名70歲以以上的老老年人口口擁有108個個養(yǎng)老機機構(gòu)，其其中護理理院58個，老老年公寓寓50個個。目前前老年公公寓和護護理院的的床位在在澳供不不應(yīng)求，，很多多老年人人都在等等待的名名單上，，盡管管政府已已經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)興建，，但目目前床位位仍十分分緊張。。其建設(shè)設(shè)運營主主要特征征有：政府總體體規(guī)劃機構(gòu)準(zhǔn)入入制度人員準(zhǔn)入入制度準(zhǔn)入監(jiān)管管機制服務(wù)機構(gòu)構(gòu)競爭機機制國內(nèi)外養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)案例分分析1.澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)運營營管理及及服務(wù)經(jīng)經(jīng)驗分享享（6）澳澳大利亞亞養(yǎng)老機機構(gòu)服務(wù)務(wù)經(jīng)驗分分享服務(wù)提供者配配置合理化服務(wù)內(nèi)容細化化、標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)方式人性性化員工培訓(xùn)職業(yè)業(yè)化服務(wù)質(zhì)量控制制制度化國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析1.澳大利利亞養(yǎng)老機構(gòu)構(gòu)運營管理及及服務(wù)經(jīng)驗分分享（7）澳大利利亞養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)模式式對中國的啟啟發(fā)中國的養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)剛剛起步步，政府、醫(yī)醫(yī)療機構(gòu)、民民間資本、企企業(yè)、非盈利利機構(gòu)、社團團、社區(qū)、志志愿者等社會會各方力量的的參與是大勢勢所趨和必由由之路。澳大大利亞成功的的養(yǎng)老模式和和運營機制對對中國養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著著重要的借鑒鑒和指導(dǎo)意義義。養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)發(fā)國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國太太陽城開發(fā)模模式（1）美國"太陽城"的的主要項目分分布、規(guī)模、、配套和產(chǎn)品品類型美國“太陽城城”目前有14個項目，，其中亞利桑桑那州鳳凰城城的“太陽城城”，是“太太陽城”的發(fā)發(fā)源地。國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國太太陽城開發(fā)模模式（2）"太陽陽城"開發(fā)模模式的九大特特征屬于住宅開發(fā)發(fā)性質(zhì)；依靠銷售回款款盈利；限定55歲以以上老人才能能入??；專為健康活躍躍老人提供會會所和戶外運運動設(shè)施無醫(yī)療配套，，主要依靠項項目所在區(qū)域域的大市政配配套一般位于郊區(qū)區(qū)，占地大，，容積率低，，拎包入住房價便宜，為為洛杉磯市內(nèi)內(nèi)的三分之一一附近一般都配配有專為社區(qū)區(qū)服務(wù)的商業(yè)業(yè)中心兼有旅游度假假功能國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國太太陽城開發(fā)模模式（3）“太陽陽城”的開發(fā)發(fā)商和開發(fā)理理念開發(fā)商：DelWebb和PulteHomes在美國太陽城城的各個項目目的展示大廳廳中，都張掛掛著太陽城的的開發(fā)商———DelWebb和和PulteHomes的合作作歷程與合作作理念。"DelWebbAndPulteHomes:Twolegacies,onecompany."PulteHomes,美美國最大大的住宅制造造商之一，DelWebb，美國國活躍老人住住區(qū)建設(shè)的領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者，共共同分享輝煌煌的歷史。Pulte始始于1950年，而而DelWebb始始于1928年，并并于1960年在鳳凰凰城西部建設(shè)設(shè)了第一個退退休老人的社社區(qū)?，F(xiàn)在，，Pulte和DelWebb像一個公公司一樣在一一起合作，整整合了他們的的資源和數(shù)十十年的經(jīng)驗驗，一起開發(fā)發(fā)高質(zhì)量的老老年住宅和社社區(qū)。開發(fā)理念："YourCommunity,YourHome.BothReflectWhoYouAre"。國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國太太陽城開發(fā)模模式（4）"太陽陽城"開發(fā)模模式對中國的的啟發(fā)四點值得借鑒鑒：住宅立項，依依靠銷售迅速速回款；客戶定位精準(zhǔn)準(zhǔn)，以健康活活躍老人為主主要客群，為為其進行產(chǎn)品品定位，滿滿足其特殊的的生活、交往往、活動等的的需求；不設(shè)醫(yī)療、護護理等配套設(shè)設(shè)施，降低了了前期投入成成本，提高了了資金使用用效率，降低低了開發(fā)風(fēng)險險；在市場和產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈日趨成熟熟時，可與分分時度假管理理公司緊密合合作，在項項目開始時便便實現(xiàn)訂單生生產(chǎn)。國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國太太陽城開發(fā)模模式（4）"太陽陽城"開發(fā)模模式對中國的的啟發(fā)兩點不值得借借鑒：中國地少人多多的國情，不不適合大量興興建低密度、、單層的單體體建筑，應(yīng)以以多層或小高高層的單體形形態(tài)為主；中國的公共醫(yī)醫(yī)療資源匱乏乏，如社區(qū)內(nèi)內(nèi)不能提供一一定的醫(yī)療、、護理配套、、市政配套的的公共資源又又跟不上，就就會影響老人人的入住選擇擇。中國的的老人和子女女，選擇老年年住區(qū)最為關(guān)關(guān)系的，還是是所在社區(qū)能能否提供及及時、持續(xù)的的醫(yī)療、護理理條件。國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國CCRC持持續(xù)照料退休休社區(qū)及其精精細化管理服服務(wù)（1）CCRC的概念念CCRE是指指ContinueCareOfRetirementCommunity，持續(xù)續(xù)照料退休社社區(qū)。一般般將老人按其其健康活躍或或需要照料的的程度，分為為以下三類：：持續(xù)照料退休休社區(qū)是指：在一個綜合社社區(qū)中，為上上述三類老老人都能提供供相應(yīng)的居住產(chǎn)品，，以滿足老人人在不同生理理年齡階段，，對居住和和配套服務(wù)的的要求老人半護理老人全護理老人個人養(yǎng)老儲蓄蓄一般在65歲歲～75歲之間，，可以部分自自理，或在在醫(yī)院醫(yī)治后后可以回家康康復(fù)理療的老老人。一般在75歲歲以上，行行動不便或患患有老年癡呆呆癥的老人，，需要24小小時看護和和照料的老人人。自理老人一般在55歲歲～65歲之間。。國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國CCRC持持續(xù)照料退休休社區(qū)及其精精細化管理服服務(wù)（2）CCRC開發(fā)發(fā)模式有九大大特征：滿足上述3類類老人居住需需求；根據(jù)三類老人人的基本特征征，產(chǎn)品類型型有所區(qū)別；；三類產(chǎn)品配比比：12:2:1；附近緊鄰醫(yī)院院，社區(qū)內(nèi)有有醫(yī)療室，每每層設(shè)置護士士站；無大會所，但但提供豐富的的活動設(shè)施；；設(shè)老人專屬食食堂；只租不售，收收取年費及入入門費；項目多在郊區(qū)區(qū)，以多層為為主；服務(wù)人員與老老人比例1:1；國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國CCRC持續(xù)照料料退休社區(qū)及及其精細化管管理服務(wù)（3）美國CCRC區(qū)域劃分美國相對歐洲洲及其他發(fā)達達國家而言，，其老齡化程程度較輕，與與中國當(dāng)前的的老齡化階段段較為接近。。美國ccrc社區(qū)采取自費費的模式，依依住民與其簽簽定的契約內(nèi)內(nèi)容，提供各各種型態(tài)的住住屋、住民的的服務(wù)和健康康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分（如如圖）：獨立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護理區(qū)老年癡呆照顧顧區(qū)國內(nèi)外養(yǎng)老地地產(chǎn)案例分析析2.美國CCRC持續(xù)照料料退休社區(qū)及及其精細化管管理服務(wù)（4）對比：美國CCRC居民與傳統(tǒng)統(tǒng)社會族群雖然CCRC住民在住入護護理之家，所所花費的醫(yī)師師照顧費用遠遠高于傳統(tǒng)社社會族群。但但在門診上花花費的，卻比比傳統(tǒng)社區(qū)老老人低許多。。此外CCRC居民對自己的的壽命有較高高期望，其死死亡率也低于于一般人口死死亡率。住院照顧方面面天數(shù)短、次數(shù)數(shù)少一般保保守老老人平均價價格貴、次數(shù)數(shù)多時時間長在護理理之家家照顧顧方面面次數(shù)、、天數(shù)數(shù)多在護理理之家家照顧顧方面面次數(shù)、、天數(shù)數(shù)少在機構(gòu)構(gòu)式照照顧方方面居住天天數(shù)多多、花花費少少在機構(gòu)構(gòu)式照照顧方方面居住天天數(shù)少、花費費多CCRC居民比較國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析2.美國CCRC持持續(xù)續(xù)照料料退休休社區(qū)區(qū)及其其精細細化管管理服服務(wù)（5））美國CCRC的的消費群群集及及盈利利方式式CCRC面面對對的是是高端端的老老齡人人群，以入門費費和月月服務(wù)務(wù)費為為基本本收費費方式式，可返返回押押金。。當(dāng)然除除了以以上的的兩種種類型型之外外還有有其他他的收收費方方式和和類型型，也也有有為了了吸引引顧客客所采采取的的折扣扣或提提供一一定時時間的的免費費入住住等各各種營營銷的的手段段。國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析2.美國CCRC持持續(xù)續(xù)照料料退休休社區(qū)區(qū)及其其精細細化管管理服服務(wù)（6））CCRC開開發(fā)模模式對對中國國的啟啟發(fā)和和借鑒鑒三點值值得借借鑒：：滿足了了老人人對健健康管管理、、護理理和醫(yī)醫(yī)療等等基本本養(yǎng)老老需求求；在同一一社區(qū)區(qū)中滿滿足了了老人人不同同生理理年齡齡階段段的不不同養(yǎng)養(yǎng)老需需求；；經(jīng)營方方式上上的可可取之之處：：通過過會員員費的的收取取，迅迅速回回籠資資金；；開發(fā)商商持有有產(chǎn)權(quán)權(quán)可以以獲得得抵押押貸款款進一一步擴擴張；；通過年年費（（或月月費））獲得得日常常經(jīng)營營收益益；通通過過出租租店面面獲得得租金金收益益。國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析2.美國CCRC持持續(xù)續(xù)照料料退休休社區(qū)區(qū)及其其精細細化管管理服服務(wù)（6））CCRC開開發(fā)模模式對對中國國的啟啟發(fā)和和借鑒鑒三點值值得商商榷：：由于配配套設(shè)設(shè)施要要求較較高，，導(dǎo)致致前期期資金金投入入較大大、資資金回回籠相相對較較慢；；對于開開發(fā)商商而言言，特特別是是新公公司，，入門門費的的收取取難度度較大大；對于老老人而而言，，入門門費提提前預(yù)預(yù)付有有風(fēng)險險；國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析2.美國CCRC持持續(xù)續(xù)照料料退休休社區(qū)區(qū)及其其精細細化管管理服服務(wù)（7））總結(jié)結(jié)：建建設(shè)"復(fù)合合型的的老年年住區(qū)區(qū)"是是中國國養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)的必必由之之路居住人人群的的復(fù)合合服務(wù)功功能的的復(fù)合合產(chǎn)品形形態(tài)的的復(fù)合合產(chǎn)業(yè)的的復(fù)合合盈利方方式的的復(fù)合合國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析3.從從上上海親親和源源看中中國社社區(qū)居居家型型養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展（1））上海海親和和源項項目概概況秀沿路申江路開發(fā)商親和源股份有限公司投資商親和源股份有限公司占地面積8.33萬㎡建筑面積10萬㎡容積率1.2綠化率51%開盤時間2010年1月入住時間2010年4月產(chǎn)權(quán)年限50年總戶數(shù)838戶資金回籠周期7年項目位位于上上海浦浦東新新區(qū)康康橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)，是是中國國首家家集居居家養(yǎng)養(yǎng)老和和機構(gòu)構(gòu)養(yǎng)老老為一一體的的老年年會員員制社社區(qū)。。國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析3.從從上上海親親和源源看中中國社社區(qū)居居家型型養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展（1））上海海親和和源自自身配配套商業(yè)商業(yè)街，室外茶座，度假酒店醫(yī)療市三級甲等醫(yī)院老年?？祁U養(yǎng)院，護理中心文化娛樂老年大學(xué)，健康會所生活休閑泛會所，迷你高爾夫，活動廣場球場，舞蹈廣場，功能活動區(qū)其他農(nóng)耕莊園國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析3.從從上上海親親和源源看中中國社社區(qū)居居家型型養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展（1））上海海親和和源綜綜合服服務(wù)社區(qū)服服務(wù)：家政政服務(wù)務(wù)、事事務(wù)代代理、、專業(yè)業(yè)配餐餐、親親情服服務(wù)等等；健康服服務(wù)：健康康咨詢詢、健健康巡巡檢、、健康康檔案案、健健康指指導(dǎo)、、護理理照料料、體體格檢檢查、、疾病病治療療、心心理輔輔導(dǎo)等等；快樂服服務(wù)：主題題活動動、親親和俱俱樂部部、親親和學(xué)學(xué)堂、、度假假旅游游、義義工服服務(wù)、、理財財咨詢詢等；；ERP信息息管理理系統(tǒng)統(tǒng)國內(nèi)外外養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)案例例分析析3.從從上上海親親和源源看中中國社社區(qū)居居家型型養(yǎng)老老地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展（3））上海海親和和源收收費經(jīng)經(jīng)營模模式親和源源會員員制社社區(qū)的的盈利利模式式：一一種是是購買買產(chǎn)權(quán)權(quán)（50年年），，一種種是會會員制制（分分為記記名和和不記記名））；中國養(yǎng)養(yǎng)老地地產(chǎn)開開發(fā)風(fēng)風(fēng)險評評估“銀發(fā)發(fā)經(jīng)濟濟”的的龐大大市場場預(yù)示示著中中國““夕陽陽產(chǎn)業(yè)業(yè)”正正在成成為蒸蒸蒸日日上的的朝陽陽產(chǎn)業(yè)業(yè)。然而，，因為為缺乏乏配套套政策策和監(jiān)監(jiān)管，，持有有經(jīng)營營要考考慮資資金風(fēng)風(fēng)險，，經(jīng)營營收益益不足足10%，開發(fā)與與經(jīng)