房地產(chǎn)抵押法律制度課件

第七章房地產(chǎn)抵押法律制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押的法律關(guān)系

抵押權(quán)抵押權(quán)人（債權(quán)人）——抵押人（抵押財(cái)產(chǎn)提供人）可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的第三人拍賣(mài)抵押的房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利第七章房地產(chǎn)抵押法律制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述一、房地產(chǎn)1（二）房地產(chǎn)抵押的特征1、房地產(chǎn)抵押的客體是房地產(chǎn)－不轉(zhuǎn)移占有2、房地產(chǎn)抵押具有從屬性—從屬于主債權(quán)（1）存在上的從屬性（2）轉(zhuǎn)移上的從屬性（3）消滅上的從屬性3、房地產(chǎn)抵押具有不可分性4、房地產(chǎn)抵押具有物上代位性5、房地產(chǎn)抵押具有優(yōu)先受償性6、房地產(chǎn)抵押具有期限性—主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使（二）房地產(chǎn)抵押的特征1、房地產(chǎn)抵押的客體是房地產(chǎn)－不轉(zhuǎn)移占2，《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》、《物權(quán)法》都曾作出相應(yīng)的規(guī)定?！稉?dān)保法》第12條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！薄稉?dān)保法解釋》第12條規(guī)定：“當(dāng)事人所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予以支持。”《物權(quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)?！?，《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》、《物權(quán)法》都曾作出相應(yīng)的規(guī)定。3《物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其司法解釋《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《物權(quán)法》4二、房地產(chǎn)抵押的種類（一）無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押1、建設(shè)用地使用權(quán)抵押出讓取得限制較少劃撥取得符合轉(zhuǎn)讓條件收益上繳2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押《物權(quán)法》規(guī)定：以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。二、房地產(chǎn)抵押的種類（一）無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押5（二）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“連動(dòng)”抵押以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。（二）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“連動(dòng)”抵押6劃撥土地使用權(quán)抵押符合下列條件的：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)抵押符合下列條件的：7（三）特殊的房地產(chǎn)抵押1、待建建筑物抵押可見(jiàn)必須符合兩個(gè)條件：一是必須已經(jīng)獲準(zhǔn)，二是，必須辦理抵押登記。2、在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。必須滿足的條件：（1）抵押人為債務(wù)人（2）債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu)且為再建建筑物貸款（3）擁有合法的土地使用權(quán)（4）辦理抵押登記（三）特殊的房地產(chǎn)抵押1、待建建筑物抵押83、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押——按揭制度指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。4、未辦理權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)抵押《擔(dān)保法解釋》49條規(guī)定：以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。3、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押——按揭制度9第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）抵押合同的形式——應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式（二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；（2）主債權(quán)的種類、數(shù)額；（3）抵押房產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外毀損、滅失的責(zé)任；（6）債務(wù)履行期限；（7）抵押權(quán)滅失的條件；（8）違約責(zé)任；（9）爭(zhēng)議解決方式；（10）抵押擔(dān)保的范圍；（11）雙方約定的其他事項(xiàng)。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、房地產(chǎn)抵押合同10（三）房地產(chǎn)抵押合同的生效

房地產(chǎn)抵押合同屬于一般債權(quán)合同，其生效應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)要件：1、當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示真實(shí)；3、不違反法律和社會(huì)公共利益。二、房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物（一）可以抵押的房地產(chǎn)1、建筑物和其他土地附著物；2、建設(shè)用地使用權(quán)；3、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；4、正在建造的建筑物（三）房地產(chǎn)抵押合同的生效

房地產(chǎn)抵押合同屬于一般債權(quán)合同，11（二）不得抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他房產(chǎn)。

《物權(quán)法》規(guī)定：1、土地所有權(quán)；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（二）不得抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的12三、房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押登記的程序1、申請(qǐng)2、受理3、發(fā)證登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明文件逐項(xiàng)進(jìn)行審核，經(jīng)審核無(wú)誤后，填寫(xiě)審批表。對(duì)土地使用權(quán)的抵押權(quán)人填發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證，對(duì)房屋的抵押權(quán)人填發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。（二）房地產(chǎn)抵押登記的法律效力1、抵押權(quán)設(shè)定的效力——登記生效主義2、抵押權(quán)公示的效力3、抵押登記的公信力登記的公信力，是指登記的內(nèi)容具有可信效力，對(duì)因相信登記內(nèi)容而取得權(quán)利的善意第三人，縱然登記的內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利不一致，其取得的權(quán)利仍然受法律保護(hù)。

三、房地產(chǎn)抵押登記13（四）未依法辦理房地產(chǎn)抵押登記的處理規(guī)則

1、登記部門(mén)原因?qū)е挛茨苻k理抵押登記的處理根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第59條的規(guī)定，即時(shí)未辦理抵押物登記，也可以依法享有優(yōu)先受償權(quán)，但是必須符合以下條件：a.因登記部門(mén)的原因?qū)е庐?dāng)事人未能辦理抵押登記；b.抵押人已將抵押房地產(chǎn)的權(quán)利憑證交付于債權(quán)人；c.第三人對(duì)該抵押房地產(chǎn)不享有物權(quán)，即第三人并沒(méi)有通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得該抵押物的所有權(quán)。（未辦理抵押登記，不具有對(duì)抗的效力）2、抵押人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未能辦理抵押登記的處理根據(jù)法律規(guī)定，由于抵押人拒絕辦理抵押登記，債權(quán)人不能依法享有抵押權(quán)，但可以要求抵押人承擔(dān)不辦理抵押登記的違約責(zé)任，抵押人承擔(dān)的違約責(zé)任的范圍不應(yīng)當(dāng)超過(guò)抵押物依法變價(jià)后的數(shù)額。（四）未依法辦理房地產(chǎn)抵押登記的處理規(guī)則

1、登記部門(mén)原因?qū)?4第三節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力、實(shí)現(xiàn)及其消滅一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍《物權(quán)法》一百七十三條規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)——抵押原物2、新增房屋——土地上新增的房屋不屬于抵押物3、在建房屋4、從物抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物

5、從權(quán)利房地產(chǎn)的從權(quán)利，隨房地產(chǎn)主權(quán)利的抵押而抵押。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力、實(shí)現(xiàn)及其消滅一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力156、孳息

天然孳息自然屬性法定孳息法律關(guān)系債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

7、抵押物的代位物——效力當(dāng)然及于6、孳息16（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)與房屋租賃關(guān)系

抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。先押后租租賃關(guān)系不得對(duì)抗已抵押權(quán)先租后押原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響買(mǎi)賣(mài)不破租賃二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的效力（一）對(duì)抵押物的保全權(quán)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)與房屋租賃關(guān)系抵押人可以在已出租的房屋上17（二）抵押權(quán)的處分權(quán)抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)拋棄、轉(zhuǎn)讓給第三人，或者以抵押權(quán)為他人提供擔(dān)保。（三）優(yōu)先受償權(quán)1、抵押權(quán)人優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保的一般債權(quán)人受償2、抵押權(quán)優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。

3、先順位抵押權(quán)優(yōu)先于后順位抵押權(quán)同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。（二）抵押權(quán)的處分權(quán)18三、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利1、對(duì)抵押物的占有權(quán)2、對(duì)抵押物的處分權(quán)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。3、就抵押物價(jià)值剩余部分再次設(shè)定抵押的權(quán)利4、抵押物的出租權(quán)三、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利19二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指?jìng)鶛?quán)已屆滿清償期而沒(méi)有清償時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)男袨椤＃ㄒ唬┓康禺a(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件１、房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)的一般條件（１）房地產(chǎn)抵押權(quán)的有效存在。（２）債權(quán)已屆清償期而未受清償。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體條件（１）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的。（２）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的。（３）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的。（４）抵押人違反法律的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的。（５）抵押合同約定的其他情況。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指?jìng)鶛?quán)20（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式我國(guó)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有折價(jià)、變賣(mài)和拍賣(mài)三種。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的程序1、一般程序（１）協(xié)議（２）訴訟2、劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)的特殊程序在劃撥的國(guó)有土地使用權(quán)上設(shè)定抵押，實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)兩個(gè)特殊程序：（1）拍賣(mài)該土地使用權(quán)時(shí)，必須經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批（2）拍賣(mài)所得價(jià)款必須首先繳納應(yīng)繳的土地使用權(quán)出讓后，然后抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式21三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅

（一）因被擔(dān)保債權(quán)消滅而消滅被擔(dān)保債權(quán)可因以下原因而消滅：１、債務(wù)人或第三人全部清償２、債務(wù)人對(duì)房地產(chǎn)抵押權(quán)人亦存在債權(quán)并符合抵銷(xiāo)條件時(shí)，其債權(quán)相互抵銷(xiāo)。３、房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人因繼承、合并等而發(fā)生混同，房地產(chǎn)抵押權(quán)人與債務(wù)人稱為一人４、房地產(chǎn)抵押權(quán)人在不損害第三人利益的情況下免除債務(wù)人的債務(wù)５、當(dāng)事人約定的其他原因（二）因抵押的房地產(chǎn)滅失且無(wú)替代物而消滅（三）因房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而消滅（四）因抵押房地產(chǎn)歸抵押權(quán)人所有而消滅三、房地產(chǎn)抵押權(quán)的消滅

（一）因被擔(dān)保債權(quán)消滅而消滅22某銀行與某廠擬簽訂借款合同，由某銀行向其貸款200萬(wàn)元，同時(shí)雙方商議由某廠將其以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)作為抵押。請(qǐng)問(wèn)，以劃撥方式取得的國(guó)有土地能否作為借款的抵押物？如何辦理相關(guān)的抵押手續(xù)？

某銀行與某廠擬簽訂借款合同，由某銀行向其貸款200萬(wàn)元，同時(shí)231994年9月，家家樂(lè)百貨公司為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，向本市工商銀行貸款15萬(wàn)元，期限2年。雙方簽訂了借款合同和抵押合同。百貨公司用價(jià)值20余萬(wàn)元的倉(cāng)庫(kù)作抵押，但銀行沒(méi)有要求百貨公司提供任何有關(guān)倉(cāng)庫(kù)的房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，也未辦理抵押登記。1996年10月；貸款到期后，百貨公司無(wú)力償還到期貸款本息。工商銀行向人民法院提起訴訟，要求用百貨公司抵押的倉(cāng)庫(kù)的拍賣(mài)款來(lái)受償。人民法院在調(diào)查過(guò)程中發(fā)現(xiàn)，百貨公司用做抵押的倉(cāng)庫(kù)是從市運(yùn)輸公司租賃來(lái)的。

問(wèn)題：

(1)百貨公司能否用倉(cāng)庫(kù)來(lái)作抵押，為什么?

(2)百貨公司與銀行簽訂的抵押合同是否有效

(3)銀行能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)?為什么?1994年9月，家家樂(lè)百貨公司為了擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，向本市工商銀行貸24李某系房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為223752、170112、223724的所有權(quán)人。2005年9月，王某以與李某母親合伙投資為由，從李某母親處騙取李某所有的上述三本房地產(chǎn)權(quán)證。2006年3月，王某利用李某的房地產(chǎn)權(quán)證和偽造的李某身份證、居委會(huì)證明等相關(guān)材料，冒充李某向上海某銀行抵押貸款，并以李某名義在《抵押貸款合同》上簽名。直至同年4月2日，李某及其母親從市房屋交易所才得知上述三套房屋產(chǎn)權(quán)證已被王某抵押貸款給銀行，為此，李某及其母親多次向銀行反映無(wú)果而發(fā)生糾紛向法院提前訴訟，要求確認(rèn)王某與上海某銀行簽訂的《抵押貸款合同》無(wú)效，并判令上海某銀行、王某將證號(hào)為223752、170112、223724的房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)返還李某。李某系房地產(chǎn)權(quán)證號(hào)為223752、170112、22372425第七章房地產(chǎn)抵押法律制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述一、房地產(chǎn)抵押的概念及特征（一）房地產(chǎn)抵押的概念抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣(mài)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。

抵押的法律關(guān)系

抵押權(quán)抵押權(quán)人（債權(quán)人）——抵押人（抵押財(cái)產(chǎn)提供人）可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人之外的第三人拍賣(mài)抵押的房地產(chǎn)所得價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利第七章房地產(chǎn)抵押法律制度

第一節(jié)房地產(chǎn)抵押概述一、房地產(chǎn)26（二）房地產(chǎn)抵押的特征1、房地產(chǎn)抵押的客體是房地產(chǎn)－不轉(zhuǎn)移占有2、房地產(chǎn)抵押具有從屬性—從屬于主債權(quán)（1）存在上的從屬性（2）轉(zhuǎn)移上的從屬性（3）消滅上的從屬性3、房地產(chǎn)抵押具有不可分性4、房地產(chǎn)抵押具有物上代位性5、房地產(chǎn)抵押具有優(yōu)先受償性6、房地產(chǎn)抵押具有期限性—主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使（二）房地產(chǎn)抵押的特征1、房地產(chǎn)抵押的客體是房地產(chǎn)－不轉(zhuǎn)移占27，《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》、《物權(quán)法》都曾作出相應(yīng)的規(guī)定?！稉?dān)保法》第12條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅。”《擔(dān)保法解釋》第12條規(guī)定：“當(dāng)事人所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)予以支持?！薄段餀?quán)法》第202條規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)?！保稉?dān)保法》、《擔(dān)保法解釋》、《物權(quán)法》都曾作出相應(yīng)的規(guī)定。28《物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》及其司法解釋《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》《物權(quán)法》29二、房地產(chǎn)抵押的種類（一）無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押1、建設(shè)用地使用權(quán)抵押出讓取得限制較少劃撥取得符合轉(zhuǎn)讓條件收益上繳2、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押《物權(quán)法》規(guī)定：以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以抵押。《農(nóng)村土地承包法》規(guī)定：通過(guò)招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式承包農(nóng)村土地，經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)證或者林權(quán)證等證書(shū)的，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)。二、房地產(chǎn)抵押的種類（一）無(wú)地上定著物的土地使用權(quán)抵押30（二）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“連動(dòng)”抵押以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。（二）土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)“連動(dòng)”抵押31劃撥土地使用權(quán)抵押符合下列條件的：(一)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；(二)領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；(三)具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)證明；(四)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府交付土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。劃撥土地使用權(quán)抵押符合下列條件的：32（三）特殊的房地產(chǎn)抵押1、待建建筑物抵押可見(jiàn)必須符合兩個(gè)條件：一是必須已經(jīng)獲準(zhǔn)，二是，必須辦理抵押登記。2、在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。必須滿足的條件：（1）抵押人為債務(wù)人（2）債權(quán)人為具有貸款經(jīng)營(yíng)權(quán)的金融機(jī)構(gòu)且為再建建筑物貸款（3）擁有合法的土地使用權(quán)（4）辦理抵押登記（三）特殊的房地產(chǎn)抵押1、待建建筑物抵押333、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押——按揭制度指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。4、未辦理權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)抵押《擔(dān)保法解釋》49條規(guī)定：以尚未辦理權(quán)屬證書(shū)的財(cái)產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書(shū)或者補(bǔ)辦登記手續(xù)的，可以認(rèn)定抵押有效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記手續(xù)的，不得對(duì)抗第三人。3、預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押——按揭制度34第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押合同，是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成的明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）抵押合同的形式——應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式（二）房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容（1）抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者個(gè)人姓名、住所；（2）主債權(quán)的種類、數(shù)額；（3）抵押房產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及四至等；（4）抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；（5）抵押房地產(chǎn)的占用管理人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外毀損、滅失的責(zé)任；（6）債務(wù)履行期限；（7）抵押權(quán)滅失的條件；（8）違約責(zé)任；（9）爭(zhēng)議解決方式；（10）抵押擔(dān)保的范圍；（11）雙方約定的其他事項(xiàng)。第二節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定一、房地產(chǎn)抵押合同35（三）房地產(chǎn)抵押合同的生效

房地產(chǎn)抵押合同屬于一般債權(quán)合同，其生效應(yīng)當(dāng)具備三個(gè)要件：1、當(dāng)事人具有民事權(quán)利能力和相應(yīng)的民事行為能力；2、意思表示真實(shí)；3、不違反法律和社會(huì)公共利益。二、房地產(chǎn)抵押的標(biāo)的物（一）可以抵押的房地產(chǎn)1、建筑物和其他土地附著物；2、建設(shè)用地使用權(quán)；3、以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；4、正在建造的建筑物（三）房地產(chǎn)抵押合同的生效

房地產(chǎn)抵押合同屬于一般債權(quán)合同，36（二）不得抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；2、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3、列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；4、已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5、被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；6、依法不得抵押的其他房產(chǎn)。

《物權(quán)法》規(guī)定：1、土地所有權(quán)；2、耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外；

（二）不得抵押的房地產(chǎn)根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第8條的37三、房地產(chǎn)抵押登記（一）房地產(chǎn)抵押登記的程序1、申請(qǐng)2、受理3、發(fā)證登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)書(shū)和有關(guān)證明文件逐項(xiàng)進(jìn)行審核，經(jīng)審核無(wú)誤后，填寫(xiě)審批表。對(duì)土地使用權(quán)的抵押權(quán)人填發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證，對(duì)房屋的抵押權(quán)人填發(fā)房屋他項(xiàng)權(quán)利證。（二）房地產(chǎn)抵押登記的法律效力1、抵押權(quán)設(shè)定的效力——登記生效主義2、抵押權(quán)公示的效力3、抵押登記的公信力登記的公信力，是指登記的內(nèi)容具有可信效力，對(duì)因相信登記內(nèi)容而取得權(quán)利的善意第三人，縱然登記的內(nèi)容與實(shí)際權(quán)利不一致，其取得的權(quán)利仍然受法律保護(hù)。

三、房地產(chǎn)抵押登記38（四）未依法辦理房地產(chǎn)抵押登記的處理規(guī)則

1、登記部門(mén)原因?qū)е挛茨苻k理抵押登記的處理根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第59條的規(guī)定，即時(shí)未辦理抵押物登記，也可以依法享有優(yōu)先受償權(quán)，但是必須符合以下條件：a.因登記部門(mén)的原因?qū)е庐?dāng)事人未能辦理抵押登記；b.抵押人已將抵押房地產(chǎn)的權(quán)利憑證交付于債權(quán)人；c.第三人對(duì)該抵押房地產(chǎn)不享有物權(quán)，即第三人并沒(méi)有通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得該抵押物的所有權(quán)。（未辦理抵押登記，不具有對(duì)抗的效力）2、抵押人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致未能辦理抵押登記的處理根據(jù)法律規(guī)定，由于抵押人拒絕辦理抵押登記，債權(quán)人不能依法享有抵押權(quán)，但可以要求抵押人承擔(dān)不辦理抵押登記的違約責(zé)任，抵押人承擔(dān)的違約責(zé)任的范圍不應(yīng)當(dāng)超過(guò)抵押物依法變價(jià)后的數(shù)額。（四）未依法辦理房地產(chǎn)抵押登記的處理規(guī)則

1、登記部門(mén)原因?qū)?9第三節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力、實(shí)現(xiàn)及其消滅一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力(一)房地產(chǎn)抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)范圍《物權(quán)法》一百七十三條規(guī)定：擔(dān)保物權(quán)的擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔(dān)保財(cái)產(chǎn)和實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的費(fèi)用。當(dāng)事人另有約定的，按照約定。(二)房地產(chǎn)抵押權(quán)所涉及的物的范圍1、土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)——抵押原物2、新增房屋——土地上新增的房屋不屬于抵押物3、在建房屋4、從物抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物

5、從權(quán)利房地產(chǎn)的從權(quán)利，隨房地產(chǎn)主權(quán)利的抵押而抵押。第三節(jié)房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力、實(shí)現(xiàn)及其消滅一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力406、孳息

天然孳息自然屬性法定孳息法律關(guān)系債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

孳息應(yīng)當(dāng)先充抵收取孳息的費(fèi)用。

7、抵押物的代位物——效力當(dāng)然及于6、孳息41（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)與房屋租賃關(guān)系

抵押人可以在已出租的房屋上設(shè)定抵押權(quán)，也可以將已設(shè)定抵押權(quán)的房屋出租。先押后租租賃關(guān)系不得對(duì)抗已抵押權(quán)先租后押原租賃關(guān)系不受抵押權(quán)影響買(mǎi)賣(mài)不破租賃二、房地產(chǎn)抵押權(quán)人的效力（一）對(duì)抵押物的保全權(quán)抵押人的行為足以使抵押物價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。（三）房地產(chǎn)抵押權(quán)與房屋租賃關(guān)系抵押人可以在已出租的房屋上42（二）抵押權(quán)的處分權(quán)抵押權(quán)人可以將抵押權(quán)拋棄、轉(zhuǎn)讓給第三人，或者以抵押權(quán)為他人提供擔(dān)保。（三）優(yōu)先受償權(quán)1、抵押權(quán)人優(yōu)先于無(wú)擔(dān)保的一般債權(quán)人受償2、抵押權(quán)優(yōu)先于執(zhí)行權(quán)已經(jīng)設(shè)定抵押的財(cái)產(chǎn)被采取查封、扣押等財(cái)產(chǎn)保全或者執(zhí)行措施的，不影響抵押權(quán)的效力。

3、先順位抵押權(quán)優(yōu)先于后順位抵押權(quán)同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：（1）抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；（2）抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；（3）抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。（二）抵押權(quán)的處分權(quán)43三、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利1、對(duì)抵押物的占有權(quán)2、對(duì)抵押物的處分權(quán)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。3、就抵押物價(jià)值剩余部分再次設(shè)定抵押的權(quán)利4、抵押物的出租權(quán)三、房地產(chǎn)抵押人的權(quán)利44二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指?jìng)鶛?quán)已屆滿清償期而沒(méi)有清償時(shí)，房地產(chǎn)抵押權(quán)人將抵押的房地產(chǎn)變價(jià)以滿足其債權(quán)得到優(yōu)先受償?shù)男袨?。（一）房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件１、房地產(chǎn)抵押實(shí)現(xiàn)的一般條件（１）房地產(chǎn)抵押權(quán)的有效存在。（２）債權(quán)已屆清償期而未受清償。2、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的具體條件（１）債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模瑐鶆?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的。（２）抵押人死亡或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的，或者抵押人的合法繼承人、受遺贈(zèng)人拒絕履行到期債務(wù)的。（３）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的。（４）抵押人違反法律的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的。（５）抵押合同約定的其他情況。二、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是指?jìng)鶛?quán)45（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式我國(guó)房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)