武漢國(guó)際項(xiàng)目策劃可行性論證報(bào)告

武漢市江漢區(qū)中電尊榮國(guó)際項(xiàng)目可行性論證報(bào)告天虹商場(chǎng)·拓展部二零零八年十月目錄第一部分：都市概況 1一、差不多情況 1（一）地理位置 1（二）面積人口 1（三）行政區(qū)劃 2（四）交通條件 3（五）區(qū)域性質(zhì) 4二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 4（一）武漢要緊指標(biāo)分析 4（二）武漢“三鎮(zhèn)”指標(biāo)對(duì)比 8（三）武漢與中部省會(huì)都市指標(biāo)對(duì)比 8（四）武漢與天虹已開(kāi)店異地都市指標(biāo)對(duì)比 9三、都市規(guī)劃 9（一）中部崛起戰(zhàn)略 9（二）“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū) 10（三）都市總體規(guī)劃 10（四）地鐵規(guī)劃 12四、戰(zhàn)略地位 13第二部分：商業(yè)分析 14一、商業(yè)進(jìn)展歷程 14二、要緊大型零售企業(yè)概況 14（一）本土企業(yè) 14（二）外來(lái)企業(yè) 17（三）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng) 18（四）銷售業(yè)績(jī) 20三、商業(yè)格局 21四、商業(yè)圈分析 22五、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃 25第三部分：選址條件 25一、項(xiàng)目概況 25二、交通環(huán)境 26（一）小車行駛路線 27（二）公交站點(diǎn)及線路 27（三）人車流量 28三、租金調(diào)查 29（一）周邊商鋪?zhàn)饨?29（二）大型商業(yè)物業(yè)租金 29（三）餐飲類租金 30四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 30（一）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 30（二）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 32五、招商難易度評(píng)估 32（一）品牌重復(fù)度 32（二）招商人員訪談 36六、項(xiàng)目銷售額預(yù)測(cè) 37七、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 39第四部分：戰(zhàn)略布局 40第五部分：結(jié)論 41附件：武漢市大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)差不多情況 42第一部分：都市概況一、差不多情況（一）地理位置武漢位于中國(guó)腹地中心、南北分界線——長(zhǎng)江的中游、長(zhǎng)江與漢江交匯處。武漢與天虹已開(kāi)店、待開(kāi)店區(qū)域代表都市區(qū)位關(guān)系圖武漢區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，與鄰省的長(zhǎng)沙、南昌、合肥鐵路交通距離約360公里；與鄭州鐵路交通距離約530公里；與杭州航空距離約650公里、鐵路交通距離約1000公里；與廣州航空距離約870公里、鐵路交通距離約1060公里；與成都航空距離約1040公里、鐵路交通距離約1370公里。（二）面積人口武漢屬全國(guó)特大都市，土地總面積8494平方公里。2007年年末常住人口891萬(wàn)，戶籍人口829萬(wàn)，其中城區(qū)面積3963.5平方公里，常住人口560萬(wàn)，戶籍人口478萬(wàn)。2007年要緊直轄市與副省級(jí)都市人口列表都市名稱級(jí)不直屬單位全市常住人口全市戶籍人口市區(qū)總?cè)丝谥貞c直轄市中央2816萬(wàn)——955萬(wàn)北京直轄市中央1633萬(wàn)1213萬(wàn)996.7萬(wàn)（常?。┖贾莞笔〖?jí)浙江786.2萬(wàn)672.4萬(wàn)418.2萬(wàn)成都副省級(jí)四川1258萬(wàn)1112.3萬(wàn)497.2萬(wàn)青島副省級(jí)山東——757.99萬(wàn)277.6萬(wàn)天津直轄市中央1115萬(wàn)959.1萬(wàn)——西安副省級(jí)陜西830.5萬(wàn)764.3萬(wàn)535.2萬(wàn)寧波副省級(jí)浙江891萬(wàn)564.6萬(wàn)215.3萬(wàn)武漢副省級(jí)湖北891萬(wàn)828.8萬(wàn)559.9萬(wàn)（常?。?jì)南副省級(jí)山東720.5萬(wàn)604.9萬(wàn)351.1萬(wàn)廣州副省級(jí)廣東1004.6萬(wàn)——623.2萬(wàn)南京副省級(jí)江蘇741.3萬(wàn)617.2萬(wàn)524.6萬(wàn)上海直轄市中央1858萬(wàn)1378.9萬(wàn)——深圳副省級(jí)廣東861.6萬(wàn)212.4萬(wàn)——廈門(mén)副省級(jí)福建243萬(wàn)167.2萬(wàn)——備注：人口數(shù)據(jù)來(lái)源于各都市2007年統(tǒng)計(jì)公報(bào)。（三）行政區(qū)劃武漢現(xiàn)轄13區(qū)、3個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，其中主城區(qū)俗稱漢口、漢陽(yáng)、武昌“三鎮(zhèn)”，轄江岸、江漢、硚口、漢陽(yáng)、武昌、洪山、青山七區(qū)。為便于閱讀，下文簡(jiǎn)要介紹“三鎮(zhèn)”進(jìn)展的歷史、由來(lái)與現(xiàn)狀特征。武漢行政區(qū)劃由于河道的天然阻隔，武漢形成三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的地域空間?！拔洳敝加跂|漢末三國(guó)初，孫權(quán)為與劉備奪荊州，于公元221年將都城從建業(yè)（今南京）遷至鄂縣，并更名“武昌”，取“以武治國(guó)而昌”之意。目前省委省政府、要緊重點(diǎn)高校及大部分高新技術(shù)企業(yè)均位于“武昌”?！皾h陽(yáng)”之名始于隋朝，古時(shí)“漢陽(yáng)”位于漢水之北，公元606年改“漢津”為“漢陽(yáng)”，取“山南水北為陽(yáng)”之意。清代往常，“漢陽(yáng)”一直是長(zhǎng)江中游重要的商船集散地，商貿(mào)與手工業(yè)發(fā)達(dá)，清末洋務(wù)運(yùn)動(dòng)時(shí)期，“漢陽(yáng)”成為清政府重要的工業(yè)重鎮(zhèn)，全國(guó)大部分兵艦、炮彈、火藥、機(jī)車均產(chǎn)于“漢陽(yáng)”，時(shí)至今日，“漢陽(yáng)”依舊以進(jìn)展工業(yè)為主，都市建設(shè)相對(duì)落后，漢水后來(lái)改道，但“漢陽(yáng)”之名一直沿用至今?！皾h口”始于明代成化年間，漢水改道后，“漢口”與“漢陽(yáng)”獨(dú)立開(kāi)來(lái)，“漢口”迅速成為新興商埠，名聲與進(jìn)展速度遠(yuǎn)超“武昌”、“漢陽(yáng)”。明末清初，“漢口”與河南朱仙鎮(zhèn)、廣東佛山鎮(zhèn)、江西景德鎮(zhèn)并稱全國(guó)四大名鎮(zhèn)。目前，“漢口”的武漢港已成為國(guó)內(nèi)內(nèi)河最大港口，“漢口”也進(jìn)展成為武漢商業(yè)集中度與商業(yè)活躍度最高的區(qū)域。1927年初，汪精衛(wèi)國(guó)民政府將“武昌”與“漢口”(轄“漢陽(yáng)”縣)兩市合并作為首都，定名武漢。（四）交通條件公路：武漢擁有連接南北的公路交通網(wǎng)絡(luò)。國(guó)道107、316、318、106貫穿武漢，京珠、滬蓉、漢十、宜黃等高速公路在武漢交匯，可通往南京、合肥、長(zhǎng)沙、鄭州等周邊都市。鐵路：武漢位于京廣鐵路、漢丹鐵路、長(zhǎng)荊鐵路、武九鐵路、武麻鐵路交匯處，是全國(guó)重要的鐵路樞紐。武漢設(shè)有全國(guó)18個(gè)鐵路局（集團(tuán)）之一的武漢鐵路局，火車站有武昌火車站、漢口火車站和在建的武漢火車站，正建的武漢至廣州、武漢至上海高速鐵路將于2010年年內(nèi)通車，屆時(shí)武漢至合肥僅需2小時(shí)，至廣州僅需4小時(shí)，至上海僅需6小時(shí)。航空：武漢天河國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中部六省客運(yùn)量最大的航空港。水路：武漢位于長(zhǎng)江與漢江交匯處，水運(yùn)便利，武漢港是國(guó)內(nèi)最大的內(nèi)陸港，上游至重慶、下游至上海，貨輪、定班客輪往返頻繁。軌道：2004年武漢輕軌1號(hào)線通車，武漢成為繼北京、天津、上海、廣州、深圳、南京之后國(guó)內(nèi)第7、中部最早擁有軌道交通的都市。目前在建的線路有地鐵2號(hào)線及4號(hào)線一期工程可能2010年建成通車。此外，橫穿長(zhǎng)江的水底隧道將于2008年年底通車。（五）區(qū)域性質(zhì)武漢是湖北省省會(huì)，華中地區(qū)經(jīng)濟(jì)、科技、教育與文化中心。科教基地：武漢是國(guó)家重要的科教基地，科教綜合實(shí)力居全國(guó)大都市第三位。擁有各類高校52所，70萬(wàn)在校大學(xué)生；各類科研機(jī)構(gòu)106所，國(guó)家實(shí)驗(yàn)室1個(gè)，國(guó)家級(jí)重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室13個(gè)；“中國(guó)光谷”所在地武漢東湖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是國(guó)內(nèi)第二大智力密集區(qū)，在光電通訊、生物工程、激光、微電子技術(shù)和新型材料等領(lǐng)域科技開(kāi)發(fā)實(shí)力處于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先地位。工業(yè)基地：武漢是國(guó)內(nèi)重要的工業(yè)基地。擁有鋼鐵、汽車及機(jī)械裝備、電子信息、石油化工、環(huán)保、煙草及食品、家電、紡織服裝、醫(yī)藥、造紙及包裝印刷十大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。文化旅游：武漢是“歷史文化名城”，自然人文景觀豐富，楚文化底蘊(yùn)深厚。代表性景點(diǎn)有黃鶴樓、國(guó)家級(jí)東湖風(fēng)景區(qū)、歸元禪寺、古琴臺(tái)、辛亥首義軍政府地址等。武漢地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、外部交通環(huán)境優(yōu)越，人力資源豐富、文化底蘊(yùn)深厚，人口總量大、都市經(jīng)濟(jì)進(jìn)展基礎(chǔ)雄厚。進(jìn)駐武漢市場(chǎng)可銜接南北、承接?xùn)|西，有助于推動(dòng)我司在全國(guó)的戰(zhàn)略布局。二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境備注：本章節(jié)引用數(shù)據(jù)均來(lái)源于各市、區(qū)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒與統(tǒng)計(jì)公報(bào)（一）武漢要緊指標(biāo)分析1、人口年齡結(jié)構(gòu)2007年武漢市戶籍人口年齡結(jié)構(gòu)年齡0-17歲18-34歲35-59歲60歲以上合計(jì)人口數(shù)量123.4萬(wàn)279.2萬(wàn)315.9萬(wàn)109.7萬(wàn)828.8萬(wàn)百分比14.90%33.70%38.10%13.20%100%武漢擁有大量年輕消費(fèi)群體，18—34歲的年輕人口279.2萬(wàn)，約占全部總?cè)丝诘?3.7%，平均每三個(gè)武漢人中，即有一個(gè)年輕人。在年輕人群中，70萬(wàn)的在校大學(xué)生是一個(gè)獨(dú)特的消費(fèi)群體。大學(xué)生追求時(shí)尚，消費(fèi)意識(shí)超前，消費(fèi)觀念易于引導(dǎo)，其消費(fèi)需求將成為以后家庭消費(fèi)的風(fēng)向標(biāo)。武漢年輕消費(fèi)群體市場(chǎng)進(jìn)展?jié)摿^大。2、地區(qū)生產(chǎn)總值2001年—2007年武漢地區(qū)生產(chǎn)總值與人均地區(qū)生產(chǎn)總值指標(biāo)名稱2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年地區(qū)生產(chǎn)總值（億元）1335.41467.81622.21882.22238.22590.83141.9同期增長(zhǎng)10.7%9.9%10.5%16.0%18.9%15.8%21.3%人均地區(qū)生產(chǎn)總值（元）16515179711956923148262792989935500同期增長(zhǎng)9.5%8.8%8.9%18.3%13.5%13.8%18.7%過(guò)去五年，武漢經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)跨越式進(jìn)展。生產(chǎn)總值與人均生產(chǎn)總值持續(xù)快速增長(zhǎng)，其中2007年國(guó)民生產(chǎn)總值差不多實(shí)現(xiàn)比2003年翻一番，人均國(guó)民生產(chǎn)總值比2002年翻一番。武漢市“十一五”規(guī)劃指出，到2010年，生產(chǎn)總值將達(dá)到4200億元，人均生產(chǎn)總值突破5000美元。3、社會(huì)消費(fèi)品零售總額2001年—2007年武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額與人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額指標(biāo)名稱2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）711.2798.6885.7996.21128.61293.31518.3同期增長(zhǎng)13.1%12.3%10.9%12.5%13.3%14.6%17.4%年末戶籍人口（萬(wàn)）758.2768.1781.2785.9801.4818.8828.8人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額（元）9380.110397.111337.712675.914082.915795.118332.5同期增長(zhǎng)11.8%10.8%9.0%11.8%11.1%12.2%16.1%2003年以來(lái)，武漢社會(huì)消費(fèi)品零售總額與人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額一直處于穩(wěn)步上升時(shí)期。2007年社會(huì)消費(fèi)品零售總額差不多實(shí)現(xiàn)比2002年翻一番，人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額差不多實(shí)現(xiàn)比2001年翻一番。武漢市“十一五”規(guī)劃指出，到2010年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1900億元，以后三年，武漢每年將有約150億元的社會(huì)消費(fèi)品零售總額增值，消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)展前景樂(lè)觀。2007年武漢市社會(huì)消費(fèi)品零售總額分類構(gòu)成指標(biāo)2007年（億元）同期增長(zhǎng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額1518.317.4%1、按行業(yè)分：批發(fā)零售業(yè)1278.218.8%其中限額以上531.627.3%住宿餐飲業(yè)201.213.6%其他38.9-4.0%2、限額以上批發(fā)零售業(yè)按業(yè)態(tài)分：百貨133.720.6%超市162.116.9%專業(yè)店133.414.1%專賣店87.2134.2%便利店15.320.3%由上表能夠看出，超市市場(chǎng)規(guī)模最大，百貨、專業(yè)店其次；專賣店增速最快，百貨其次，但百貨增速依舊超過(guò)社會(huì)消費(fèi)零售總額的增長(zhǎng)，市場(chǎng)進(jìn)展前景樂(lè)觀。4、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出2001年—2007年武漢城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與消費(fèi)性支出指標(biāo)名稱2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）7305.07820.38524.69564.110849.712359.914357.6同期增長(zhǎng)8.1%7.1%9.0%12.2%13.4%13.9%16.2%城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出（元）6342.26833.47251.47792.68234.59182.010600.0同期增長(zhǎng)4.4%7.7%6.1%7.5%5.7%11.5%15.4%伴隨經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與支出持續(xù)增長(zhǎng)。自2003年以來(lái)，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持9%以上的年增長(zhǎng)速度，且增幅不斷上升，人均可支配收入的增長(zhǎng)進(jìn)一步推動(dòng)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)，消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)展前景樂(lè)觀。5、城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)2002年—2007年武漢城鎮(zhèn)居民八大類支出2002年2003年2004年2005年2006年2007年消費(fèi)支出：569.45604.28649.39686.21765.18883.33食品218.68245.54265.94265.96296.94363.86衣著53.3163.1468.1277.6586.3895.13居住68.3569.0166.3376.3186.1893.29家庭設(shè)備用品及服務(wù)39.5732.1428.236.6736.8857.63醫(yī)療保健39.1145.9358.5262.8164.3564.24交通和通訊57.3460.5062.1663.8382.5783.96教育文化娛樂(lè)服務(wù)80.1273.7583.2785.1093.79104.86雜項(xiàng)商品及服務(wù)12.9714.2716．8517.8818.0920.36城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)38.4%40.6%41.0%38.8%38.8%41.2%隨著武漢城鎮(zhèn)居民收入水平的不斷提高，居民消費(fèi)能力相應(yīng)提升，居民對(duì)生活品質(zhì)的要求持續(xù)上升，進(jìn)而帶動(dòng)其消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)偏好的不斷變化。從上圖能夠看出，武漢城鎮(zhèn)居民在教育文化及娛樂(lè)服務(wù)方面的支出一直位居第二，反映出居民具有較高的求知欲和對(duì)教育、業(yè)余文娛生活的重視程度高；衣著類支出逐年增長(zhǎng)，但增速放緩，可見(jiàn)居民對(duì)服裝品質(zhì)、款式的要求越來(lái)越高。（二）武漢“三鎮(zhèn)”指標(biāo)對(duì)比2007年武漢市主城區(qū)各區(qū)要緊指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)名稱單位漢口漢陽(yáng)武昌江漢區(qū)江岸區(qū)硚口區(qū)漢陽(yáng)區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)年末戶籍人口萬(wàn)人46.866.053.653.7109.298.945.3地區(qū)生產(chǎn)總值億元252.6191.2197.7237.5264.3224.9311.5地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率%15.115.514.521.315.115.014.6人均地區(qū)生產(chǎn)總值元/人53981289643688144223242002273668773地點(diǎn)財(cái)政收入億元11.411.17.46.412.07.27.7社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元248.3186.6167.5129.0226.1186.265.9社會(huì)零售品總額增長(zhǎng)率%17.916.220.316.415.118.612.9城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元14728.413701.613748.514378.814005.914698.014820.4城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出元11422.39017.210003.710778.910192.311798.811106.3社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額億元89.79117.4169.6874.14130.88137.4558.25“漢口”地區(qū)是武漢中心商業(yè)區(qū)，其中江漢區(qū)擁有兩個(gè)市級(jí)商業(yè)圈，江岸區(qū)擁有一個(gè)市級(jí)商業(yè)圈。江漢區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額位居主城區(qū)第一位，消費(fèi)品市場(chǎng)最繁榮。漢陽(yáng)區(qū)與“武昌”地區(qū)的青山區(qū)均為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，工業(yè)產(chǎn)值對(duì)生產(chǎn)總值的拉動(dòng)作用明顯，地區(qū)生產(chǎn)總值較高，但都市建設(shè)落后，商業(yè)氛圍相對(duì)淡薄。“武昌”地區(qū)的武昌區(qū)與洪山區(qū)是高校與科研院所、高新技術(shù)企業(yè)最為集中的兩個(gè)區(qū)，人口規(guī)模大，都市建設(shè)投資額大，新的商業(yè)圈已形成，消費(fèi)品市場(chǎng)進(jìn)展好。（三）武漢與中部省會(huì)都市指標(biāo)對(duì)比2007年中部六省省會(huì)都市要緊指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)名稱單位武漢長(zhǎng)沙南昌合肥鄭州太原武漢排名年末全市常住人口萬(wàn)人891.0652.9458.0469.8735.6345.71地區(qū)生產(chǎn)總值億元3141.92190.31390.11334.22421.21254.91地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率%21.316.015.518.115.616.41人均地區(qū)生產(chǎn)總值元/人3550033547304642812533169363772第三產(chǎn)業(yè)比重%50.148.740.146.742.347.51社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1518.31037.0426.7469.0978.7515.91社會(huì)零售品總額增長(zhǎng)率%17.419.819.122.019.018.26人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額元1833315883931599821330541111城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入元1435816153130761342714084137452城鎮(zhèn)居民年人均消費(fèi)性支出元10600122881006499368757109413城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向%73.876.177.074.062.279.65從上表能夠看出，在中部六省省會(huì)都市中，武漢在人口總量、地區(qū)生產(chǎn)總值、地區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率、人均地區(qū)生產(chǎn)總值、第三產(chǎn)業(yè)比重、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面均具有領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。武漢處于中部經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的“領(lǐng)頭羊”地位。（四）武漢與天虹已開(kāi)店異地都市指標(biāo)對(duì)比2007年武漢與天虹已開(kāi)店異地都市要緊指標(biāo)對(duì)比指標(biāo)名稱單位武漢長(zhǎng)沙南昌福州廈門(mén)嘉興東莞惠州武漢排名年末全市常住人口萬(wàn)人8916534586762434196953881年末全市戶籍人口萬(wàn)人828637491.36301673371713131地區(qū)生產(chǎn)總值億元314221901390197513751585315110851地區(qū)生產(chǎn)總值同期增長(zhǎng)%21.316.015.515.116.114.418.116.01第三產(chǎn)業(yè)比重%50.148.740.142.445.233.942.834.01社會(huì)消費(fèi)品零售總額億元1518.31037.0426.7941.0362.1501.2695.9353.91社會(huì)消費(fèi)品零售總額同期增長(zhǎng)%17.419.819.121.315.016.619.019.16人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額元183331588393151392014899119741001792721城鎮(zhèn)居民人均可支配收入元14358161531307616642215032012827025173107城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出元10600122881006411790163801237921545150157消費(fèi)傾向%73.876.177.070.876.261.579.786.76從上表能夠看出:①武漢人口規(guī)模最大，消費(fèi)品市場(chǎng)容量相對(duì)較大；②武漢經(jīng)濟(jì)總量與第三產(chǎn)業(yè)比重、社會(huì)消費(fèi)品零售總額、社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率及人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額均大幅領(lǐng)先天虹已開(kāi)店異地都市，反映出武漢經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)雄厚、消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮；③武漢人均社會(huì)消費(fèi)品零售總額遠(yuǎn)超城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出，其超額大大高于天虹已開(kāi)店異地都市，反映武漢消費(fèi)品市場(chǎng)對(duì)周邊都市的輻射及帶動(dòng)作用明顯；④武漢市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入僅高于南昌，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)傾向僅高于嘉興，居民消費(fèi)積極性有待進(jìn)一步提高。武漢是一座歷史悠久而又年輕、富有活力的現(xiàn)代都市；武漢穩(wěn)站中部省會(huì)都市經(jīng)濟(jì)“領(lǐng)頭羊”地位；消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮；百貨市場(chǎng)增速超過(guò)社會(huì)消費(fèi)品零售總額自然增長(zhǎng)，以后進(jìn)展前景樂(lè)觀。進(jìn)駐武漢對(duì)我司進(jìn)展、壯大中部市場(chǎng)具有較高的戰(zhàn)略意義。三、都市規(guī)劃（一）中部崛起戰(zhàn)略“中原定，天下安”，中部地區(qū)指位于中國(guó)地理中部、好比中國(guó)心臟的湖北、湖南、江西、安徽、山西、河南六省。中部依靠全國(guó)10.7%的土地，承載全國(guó)28.1%的人口，制造全國(guó)22.5%的GDP，是我國(guó)的人口大區(qū)、經(jīng)濟(jì)腹地和重要市場(chǎng)，在中國(guó)地域分工中扮演著重要角色。2004年3月、2004年12月、2005年3月、2006年2月，溫家寶總理先后多次主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究促進(jìn)中部地區(qū)崛起問(wèn)題，制定促進(jìn)中部地區(qū)崛起的規(guī)劃與措施。湖北在中部崛起戰(zhàn)略號(hào)召中提出的口號(hào)是“不等、不靠、不浮躁”，大力建設(shè)“武漢都市圈”，把湖北建設(shè)成重要的現(xiàn)代制造業(yè)聚攏區(qū)、高新技術(shù)進(jìn)展區(qū)、現(xiàn)代物流中心區(qū)和農(nóng)產(chǎn)品加工生產(chǎn)區(qū)。（二）“兩型社會(huì)”試驗(yàn)區(qū)2007年12月14日，國(guó)家發(fā)改委下發(fā)通知，通知明確國(guó)務(wù)院同意批準(zhǔn)武漢都市圈為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。這是繼上海浦東新區(qū)、天津?yàn)I海新區(qū)和成渝統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之后，國(guó)家對(duì)促進(jìn)中部崛起戰(zhàn)略的又一重大部署?！拔錆h都市圈”迎來(lái)了建設(shè)“兩型社會(huì)”進(jìn)展新機(jī)遇，為以后武漢經(jīng)濟(jì)建設(shè)注入了強(qiáng)有力的政策保障（三）都市總體規(guī)劃性質(zhì)定位

：湖北省省會(huì)，我國(guó)中部重要的中心都市，全國(guó)重要的工業(yè)基地和交通、通訊樞紐。

進(jìn)展目標(biāo)

：把武漢建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚、科學(xué)教育發(fā)達(dá)、服務(wù)體系完備、都市布局合理、基礎(chǔ)設(shè)施完善、生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江濱湖都市特色的現(xiàn)代都市?？臻g布局：構(gòu)建“都市核心區(qū)－都市進(jìn)展區(qū)－都市圈”三層次有機(jī)結(jié)合的區(qū)域性都市體系和功能格局。1、都市核心區(qū)：構(gòu)建高品質(zhì)多元化、“內(nèi)強(qiáng)外優(yōu)”都市核心城。接著堅(jiān)持三鎮(zhèn)均衡的進(jìn)展思想，在三鎮(zhèn)生活型服務(wù)功能自成體系的基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌布局生產(chǎn)性高端服務(wù)功能，構(gòu)建“漢江-中南”、“王家墩-四新”的兩條軸線，形成“T”字形的武漢現(xiàn)代化的“都市功能核”。其中，聚攏兩江四岸，建設(shè)代表武漢濱水特色和荊楚風(fēng)韻的標(biāo)志性中心景觀區(qū)。在吳家山、魯巷建設(shè)武漢的兩大副中心，引導(dǎo)都市向外拓展。2、都市進(jìn)展區(qū)：構(gòu)建有機(jī)生長(zhǎng)的多軸向“輪轂狀”的都市進(jìn)展區(qū)空間結(jié)構(gòu)體系。以組團(tuán)帶狀的都市軸為差不多結(jié)構(gòu)，以均勻分布的水系生態(tài)網(wǎng)為基礎(chǔ)，依托“雙快雙軌”主導(dǎo)的復(fù)合交通軸線，構(gòu)建都市進(jìn)展區(qū)有機(jī)生長(zhǎng)的緊湊型濱水都市空間結(jié)構(gòu)框架。在生態(tài)方面，構(gòu)筑“依山抱湖、三環(huán)六楔”的武漢生態(tài)網(wǎng)，實(shí)現(xiàn)濱江都市向?yàn)I江濱湖生態(tài)都市轉(zhuǎn)型。在交通方面，構(gòu)建“切線+環(huán)形”的快速交通網(wǎng)，內(nèi)引都市核心城，外聯(lián)對(duì)接都市圈高速公路體系。3、大武漢都市圈：武漢都市圈是指以武漢為中心，以100公里為半徑的都市群落，它包括了武漢及黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門(mén)等8個(gè)周邊都市。選擇鄂州、孝感、仙桃、黃石，進(jìn)展形成4個(gè)50萬(wàn)以上人口大都市。選擇潛江、咸寧、天門(mén)、洪湖、黃岡，進(jìn)展形成5個(gè)中等都市，構(gòu)筑“一特四大五中”的城鎮(zhèn)體系格局。大武漢都市圈示意圖（四）地鐵規(guī)劃目前一號(hào)線已投入運(yùn)營(yíng)四年，在建線路有2號(hào)線及4號(hào)線一期，其它線路建設(shè)時(shí)刻待定。近年武漢經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，伴隨中部崛起戰(zhàn)略的實(shí)施與“兩型”社會(huì)及武漢都市圈建設(shè)的逐步深入，以后武漢作為中部經(jīng)濟(jì)中心都市的地位將進(jìn)一步凸顯。四、戰(zhàn)略地位目前我司已進(jìn)駐的區(qū)域有廣東、江西、福建、浙江、江蘇、湖南與北京，待進(jìn)駐區(qū)域有四川（成都）、陜西（西安），從地理位置來(lái)看，中部地區(qū)銜接南北、東西，做大做強(qiáng)中部市場(chǎng)有助于完善我司戰(zhàn)略布局。武漢具備承東啟西、接南進(jìn)北的交通與地理優(yōu)勢(shì)和吸引四面、輻射八方的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和阻礙力，同時(shí)，武漢擁有豐富的人力資源，人力成本低于東部沿海地區(qū)，在投資環(huán)境上，借助中部戰(zhàn)略的實(shí)施、“兩型社會(huì)”與武漢都市圈的建設(shè)，地點(diǎn)政府出臺(tái)了相應(yīng)的財(cái)稅等優(yōu)惠政策。天虹已進(jìn)駐區(qū)域布局圖粉色代表天虹已進(jìn)駐區(qū)域（含北京）武漢是中部省會(huì)都市經(jīng)濟(jì)龍頭和中部最大的消費(fèi)品市場(chǎng)，進(jìn)駐武漢可擴(kuò)大我司在中部市場(chǎng)的阻礙力，提升市場(chǎng)知名度。第二部分：商業(yè)分析一、商業(yè)進(jìn)展歷程武漢商業(yè)有著悠久的進(jìn)展歷史。自商周以來(lái)武漢即為古城鎮(zhèn)，五代以后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)始向長(zhǎng)江流域轉(zhuǎn)移。唐宋時(shí)期，由于商品經(jīng)濟(jì)和航運(yùn)貿(mào)易的進(jìn)展，漢陽(yáng)逐漸繁盛。到明代漢水改道，漢口地區(qū)形成，出現(xiàn)武昌、漢口、漢陽(yáng)三鎮(zhèn)鼎立的格局。明末清初，漢口因“九省通瞿”之利與發(fā)達(dá)的商貿(mào)業(yè)，成為中國(guó)近代四大名鎮(zhèn)之一和集散南北物資的最大水運(yùn)港口。漢口地區(qū)以漢正街和黃陂街為要緊街道，出現(xiàn)了漢口沿河鬧市區(qū)。同時(shí)，漢正街成為漢口早期的商貿(mào)與金融中心。1861年漢口開(kāi)埠，外國(guó)租界的設(shè)立使得漢口成為對(duì)外通商口岸。漢口由一個(gè)內(nèi)貿(mào)型商業(yè)中心進(jìn)展成為一個(gè)外貿(mào)型國(guó)際商埠，商業(yè)中心隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移，長(zhǎng)江沿岸的漢口濱江地帶進(jìn)而形成新的商業(yè)中心，漢口租界及相鄰的華界地帶成為新興商業(yè)區(qū)，其中沿江大道、江漢路等地段匯合了大量的銀行、鈔票莊和商號(hào)。建國(guó)后，特不是上世紀(jì)90年代，武漢市零售商業(yè)迅猛進(jìn)展，市場(chǎng)日趨繁榮，一批本土零售企業(yè)逐步壯大，目前已有四家本土大型零售企業(yè)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)國(guó)有改制和股票上市發(fā)行。作為中國(guó)入世后第一批對(duì)外開(kāi)放零售行業(yè)的特大型都市，外資超市與外來(lái)百貨紛紛進(jìn)駐武漢，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，武漢零售業(yè)從規(guī)模、業(yè)態(tài)、檔次等各方面都有了突破性蛻變，武漢已進(jìn)展成為中部地區(qū)的商業(yè)中心都市。二、要緊大型零售企業(yè)概況備注：本節(jié)引用數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司歷年年報(bào)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)歷年連鎖百?gòu)?qiáng)排名及單店排名。（一）本土企業(yè)1、武商聯(lián)2007年4月9日經(jīng)國(guó)務(wù)院國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理委員會(huì)同意，武漢國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)1）武商集團(tuán)武商集團(tuán)是武漢市最大的國(guó)有控股綜合性商業(yè)企業(yè)。其前身是創(chuàng)建于1959年的武漢商場(chǎng)，已有近50年的進(jìn)展歷史。公司經(jīng)營(yíng)實(shí)施多元化進(jìn)展方針，領(lǐng)域涉及商業(yè)零售批發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)治理、旅游餐飲及進(jìn)出口貿(mào)易等。1992年武漢商場(chǎng)在深圳上市，武商集團(tuán)成為全國(guó)最早上市的商業(yè)零售企業(yè)之一。目前，武商集團(tuán)零售業(yè)態(tài)包括購(gòu)物中心、超市、家電專業(yè)店三類。截至2007年年底，其經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)49個(gè)，其中百貨網(wǎng)點(diǎn)6個(gè)，要緊位于武漢市區(qū)和襄樊市，超市、家電專業(yè)店網(wǎng)點(diǎn)位于武漢、襄樊、鄂州、黃岡、沙市、咸寧、宜昌、十堰、黃石等湖北省內(nèi)都市，總商業(yè)面積約72萬(wàn)平方米，百貨營(yíng)業(yè)面積約30萬(wàn)平方米，2007年銷售規(guī)模92.5億元，其中零售業(yè)務(wù)完成銷售額52.7億元，百貨部分實(shí)現(xiàn)銷售額30.3億元，比上年增長(zhǎng)7.85%，百貨利潤(rùn)率8.54%，超市部分實(shí)現(xiàn)銷售額22.5億元，比上年增長(zhǎng)21.9%，超市利潤(rùn)率3.56%。2）中商集團(tuán)中商集團(tuán)是一家以商貿(mào)零售業(yè)為主業(yè)，同時(shí)涉足房地產(chǎn)、電子商務(wù)、進(jìn)出口貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)的國(guó)有控股商業(yè)上市公司。公司成立于1985年，其前身為位于武昌的中南商業(yè)大樓。截至2007年年底，中商集團(tuán)擁有百貨店8家，購(gòu)物中心1家，超市50家，藥品專業(yè)店13家，網(wǎng)點(diǎn)分布湖北省內(nèi)10多個(gè)都市，總營(yíng)業(yè)面積約55萬(wàn)平方米。旗下的武昌中南商業(yè)大樓、中商廣場(chǎng)購(gòu)物中心、中商徐東平價(jià)廣場(chǎng)、武漢銷品茂等分店在武漢具有較高的市場(chǎng)知名度。2007年集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入68.9億元。3）中百集團(tuán)中百集團(tuán)是湖北省唯一連續(xù)7年（2001年-2007年）進(jìn)入全國(guó)連鎖零售百?gòu)?qiáng)前30強(qiáng)的企業(yè)，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)涉及超市、百貨、家電專業(yè)店，公司前身為建國(guó)前的中國(guó)國(guó)貨公司武漢分公司，始建于1937年，解放后，進(jìn)展成為武漢市第一家大型百貨商店，即現(xiàn)位于漢口江漢路步行街的中百中心百貨。上世紀(jì)90年代以來(lái)，中百集團(tuán)轉(zhuǎn)型拓展連鎖超市，快速進(jìn)展中百便民連鎖店和中百倉(cāng)儲(chǔ)超市，1997年，公司在深圳上市。截至2007年年底，中百集團(tuán)擁有百貨店3家，5000—12000平方米大型超市61家，500—2000平方米超市400余家，百貨網(wǎng)點(diǎn)要緊位于武漢市區(qū)，超市網(wǎng)點(diǎn)分布湖北省內(nèi)和重慶市，2007年，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售額113.8億元。年份百?gòu)?qiáng)排名公司名稱銷售規(guī)模同比增幅店鋪數(shù)（個(gè)）同比增幅2007年24武漢中百集團(tuán)股份有限公司113.8億元20%57014%27武漢武商集團(tuán)股份有限公司92.5億元10%4823%其中:武漢武商量販連鎖有限公司43.9億元13%3934%33天虹商場(chǎng)股份有限公司74.7億元33%2926%38武漢中商集團(tuán)股份有限公司68.9億元15%5318%2006年22武漢中百集團(tuán)股份有限公司94.8億元19%50130%26武漢武商集團(tuán)股份有限公司83.9億元4%39-7%其中：武漢武商量販連鎖有限公司46.8億元6%294%41武漢中商集團(tuán)股份有限公司60.0億元15%7161%43天虹商場(chǎng)股份有限公司56.3億元32%2321%2005年25武漢武商集團(tuán)股份有限公司80.7億元3%428%其中：武商量販連鎖有限公司44.2億元10%2817%26武漢中百集團(tuán)股份有限公司79.9億元31%38517%37武漢中商集團(tuán)股份有限公司52.1億元14%4410%46天虹商場(chǎng)股份有限公司42.6億元51%1927%2、漢商集團(tuán)漢商集團(tuán)是一家集零售、會(huì)展、外貿(mào)、旅游于一體的國(guó)有控股商業(yè)上市公司，其前身是1958年建立的漢陽(yáng)百貨商店。目前擁有漢陽(yáng)商場(chǎng)、新武展購(gòu)物廣場(chǎng)2家百貨店和21世紀(jì)購(gòu)物中心，擁有武漢家具城和漢商家電等專業(yè)連鎖店，在漢口中心城區(qū)開(kāi)設(shè)有1家漢口攝影數(shù)碼婚紗城，總營(yíng)業(yè)面積約15萬(wàn)平方米。漢商集團(tuán)于1996年在上海上市，武漢市漢陽(yáng)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督治理辦公室持有漢商集團(tuán)26.82%的股份，是漢商集團(tuán)第一大股東，2007年，漢商集團(tuán)實(shí)現(xiàn)商品銷售收入4.64億元。武漢本土四家商業(yè)上市公司均為國(guó)有控股企業(yè)，經(jīng)營(yíng)歷史長(zhǎng)、業(yè)務(wù)多元化、對(duì)湖北省內(nèi)零售市場(chǎng)的適應(yīng)能力強(qiáng)。武商聯(lián)的組建有助于提高本土商業(yè)企業(yè)抵御資本市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，外來(lái)商家進(jìn)駐武漢市場(chǎng)面臨的壓力將進(jìn)一步加大。從網(wǎng)點(diǎn)分布來(lái)看，四家上市公司均未大規(guī)模擴(kuò)張省外市場(chǎng)，屬區(qū)域性龍頭企業(yè)；從網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模和銷售規(guī)模來(lái)看，中百集團(tuán)的超市業(yè)務(wù)在武漢乃至湖北市場(chǎng)具有較高的市場(chǎng)占有率，武商集團(tuán)的百貨業(yè)務(wù)是武漢本土百貨企業(yè)的標(biāo)桿；從總店的分布來(lái)看，武商占據(jù)漢口、漢商占據(jù)漢陽(yáng)、中商占據(jù)武昌，三家公司各“霸”一方；從近年百?gòu)?qiáng)排名的情況和公報(bào)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，漢商集團(tuán)進(jìn)展最為緩慢，中商集團(tuán)相對(duì)平穩(wěn)，中百與武商進(jìn)展較快。（二）外來(lái)企業(yè)備注：本節(jié)所引用銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于市區(qū)統(tǒng)計(jì)月報(bào)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)歷年連鎖百?gòu)?qiáng)單店排名。武漢區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，人口總量與市場(chǎng)容量大，經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形勢(shì)良好。上世紀(jì)90年代中后期，本土四家大型商業(yè)企業(yè)快速成長(zhǎng)，隨后，外資百貨、國(guó)內(nèi)其他百貨公司、外資超市紛紛進(jìn)駐武漢，本土與外來(lái)商家之間的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始上演，消費(fèi)品市場(chǎng)愈發(fā)繁榮。截止目前，我司在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手新世界、王府井、大洋、銀泰均已在武漢設(shè)有分店。1、新世界百貨1994年，香港新世界百貨進(jìn)駐內(nèi)地第一站選擇武漢，其首家分店位于當(dāng)時(shí)規(guī)劃中的金融中心，為加盟治理店。截止目前，武漢新世界已擁有分店6家，其中漢口3家，武昌2家，漢陽(yáng)1家（籌備中），6家分店中自有物業(yè)2家，租賃店1家，治理店3家。目前，新世界已在武漢完成“三鎮(zhèn)”布局。2、王府井百貨1998年1月，王府井百貨進(jìn)駐武漢，分店位于漢口中山大道佳麗廣場(chǎng)一期裙樓，該部分裙樓物業(yè)由王府井出資建設(shè)，至2002年，武漢王府井累計(jì)盈利1745.4萬(wàn)元。由于2000年以來(lái)與王府井相連的佳麗廣場(chǎng)二期商鋪一直處于關(guān)閉和改造時(shí)期，給王府井的經(jīng)營(yíng)造成極大阻礙。2006年開(kāi)始，佳麗廣場(chǎng)商鋪陸續(xù)開(kāi)業(yè)。2007年，營(yíng)業(yè)面積約2.7萬(wàn)平方米的王府井百貨當(dāng)年完成銷售額約4.3億元。3、SOGO百貨2000年12月24日，位于漢口解放大道武廣商圈內(nèi)的莊勝崇光SOGO百貨開(kāi)業(yè)，該店為日本崇光百貨治理店，投資方為莊勝集團(tuán)。該物業(yè)為莊勝集團(tuán)購(gòu)買的游子鄉(xiāng)大廈裙樓，由于游子鄉(xiāng)大廈在建設(shè)期間非法集資，SOGO百貨開(kāi)業(yè)不久即遭數(shù)千群眾圍堵，惡劣的經(jīng)營(yíng)環(huán)境造成武漢SOGO百貨2001年虧損達(dá)7000萬(wàn)元。盡管SOGO百貨位于成熟的武廣商圈，但較小的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與較低的商品檔次不足以與大體量的武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)與國(guó)際廣場(chǎng)抗衡，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直較差，2007年，面積約3萬(wàn)平方米的武漢SOGO百貨實(shí)現(xiàn)銷售額2.4億元。4、群光百貨2003年9月，位于原洪山區(qū)老區(qū)委所在地的群光廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)，該店為臺(tái)灣藍(lán)天集團(tuán)投資自建，商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積約5.7萬(wàn)平方米，商品檔次定位中檔，目標(biāo)顧客以企業(yè)白領(lǐng)、教師、學(xué)生為主，2007年實(shí)現(xiàn)銷售額4.5億元。5、大洋百貨大洋百貨2004年12月進(jìn)駐武漢，首店位于漢口中山大道，緊鄰?fù)醺儇?。目前大洋在武漢已有3家分店，均為租賃物業(yè)，其中漢口、武昌各1家，漢陽(yáng)1家（籌備中），大洋已在武漢完成“三鎮(zhèn)”布局。6、銀泰百貨2007年11月，銀泰百貨接手中商集團(tuán)持有的世紀(jì)中商百貨50%股權(quán)，借機(jī)進(jìn)駐武昌中南路商圈；2008年2月，銀泰百貨以2.8億元收購(gòu)漢口飯店90%股權(quán)，銀泰百貨借此擠入漢口武廣商圈，規(guī)劃將漢口飯店改建成“時(shí)尚、國(guó)際、高檔”的旗艦店，裙樓商業(yè)面積約7萬(wàn)平方米，商場(chǎng)可能于2010年年底開(kāi)業(yè)。2008年4月25日，銀泰百貨在湖北的4家店——武漢世紀(jì)店、鄂州店、襄樊店、咸寧店同時(shí)開(kāi)業(yè)。此外，截止2007年12月31日，銀泰百貨通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)的持續(xù)增持已持有武商集團(tuán)22.62%的股份，股比超過(guò)武漢市國(guó)資委，銀泰7、其它超市從2004年開(kāi)始，沃爾瑪、家樂(lè)福、麥德龍、易初蓮花、大潤(rùn)發(fā)、好又多等大型外資超市及新一佳、華聯(lián)等國(guó)內(nèi)超市均已進(jìn)駐武漢。90年代中后期，本土大型商業(yè)企業(yè)快速成長(zhǎng)，部分中小型企業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)下滑，引發(fā)商家對(duì)市場(chǎng)容量與空間的考慮。2003年開(kāi)始，武漢經(jīng)濟(jì)步入快速增長(zhǎng)期，外來(lái)商業(yè)企業(yè)紛紛進(jìn)駐武漢，并實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張。目前新世界與大洋百貨已完成武漢“三鎮(zhèn)”網(wǎng)點(diǎn)布局，銀泰百貨成功收購(gòu)漢口飯店，并成為武商集團(tuán)最大股東；而因選址不當(dāng)和定位過(guò)高，開(kāi)業(yè)未滿一年的賽特百貨黯然淡出武漢市場(chǎng)。（三）企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)備注：本節(jié)所引用銷售額數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司歷年年報(bào)、市區(qū)統(tǒng)計(jì)公報(bào)1、本土企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)武漢本土商業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)要緊在四大商業(yè)集團(tuán)之間進(jìn)行。通過(guò)多年的整合，四大商業(yè)集團(tuán)均取得了較好的業(yè)績(jī)，這要緊是由于他們之間的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。在百貨商品的檔次上，武商集團(tuán)以高檔和中高檔為主、中商集團(tuán)以中檔為主中高檔為輔、漢商集團(tuán)以中低檔為主；在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，中百只經(jīng)營(yíng)超市和便利店，中商集中精力經(jīng)營(yíng)百貨，武商百貨、超市齊頭并進(jìn)，漢商則由傳統(tǒng)的百貨經(jīng)營(yíng)者轉(zhuǎn)型為購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)治理者。與外來(lái)商業(yè)企業(yè)相比，武漢本土商業(yè)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)要緊有：?jiǎn)蔚杲?jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、公司整體經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)、熟悉本土商業(yè)環(huán)境與居民消費(fèi)適應(yīng)的優(yōu)勢(shì)、業(yè)態(tài)多元化優(yōu)勢(shì)。2、外來(lái)企業(yè)與本土企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)隨著市場(chǎng)規(guī)模的逐步擴(kuò)大和市場(chǎng)開(kāi)放度的不斷增強(qiáng)，外來(lái)商業(yè)企業(yè)開(kāi)始大舉進(jìn)駐武漢，選址、商品、人才等方面的競(jìng)爭(zhēng)全面展開(kāi)，本土商家迎來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，一部分本土企業(yè)因利潤(rùn)率下滑而淡出市場(chǎng)，一部格外來(lái)企業(yè)因選址、定位不準(zhǔn)而黯然離去。另一方面，新商家不斷進(jìn)駐，新店不斷開(kāi)業(yè)，現(xiàn)有商家在經(jīng)營(yíng)治理水平、商品檔次、業(yè)態(tài)組合、特色服務(wù)、營(yíng)銷策略各方面的博弈不斷深化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。2002年，位于漢口中山大道距離王府井百貨約400米、建成于上世紀(jì)50年代初、營(yíng)業(yè)面積1.1萬(wàn)平方米、97年赴深交所上市的武漢六渡橋百貨退出市場(chǎng)。六渡橋百貨歷年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入與凈利潤(rùn)六渡橋百貨2002年2001年2000年1999年1998年1997年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入1344.5萬(wàn)元1.45億元2.45億元2.72億元4.05億元4.37億元凈利潤(rùn)-7380.5萬(wàn)元-2690.2萬(wàn)元1411.9萬(wàn)元4321.7萬(wàn)元1672.4萬(wàn)元1139.6萬(wàn)元1996年，位于解放大道的武商集團(tuán)武漢廣場(chǎng)與世貿(mào)廣場(chǎng)擴(kuò)建開(kāi)業(yè)，開(kāi)業(yè)后業(yè)績(jī)迅猛提升，武廣商業(yè)圈的吸引力明顯增強(qiáng)。由于經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、中山大道的交通壓力大，六渡橋百貨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力驟減，新武商在競(jìng)爭(zhēng)中獲勝。隨后，王府井百貨進(jìn)駐中山大道佳麗廣場(chǎng)，江漢路商業(yè)圈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境愈發(fā)激烈，2002年六渡橋百貨退出市場(chǎng)。外來(lái)商家的不斷進(jìn)駐，使得本土大型商業(yè)企業(yè)不斷調(diào)整各自的經(jīng)營(yíng)策略。隨著國(guó)美、蘇寧和本土工貿(mào)家電等專業(yè)店網(wǎng)點(diǎn)的不斷擴(kuò)張，大電器的利潤(rùn)率明顯下降，武商、中商正在逐步縮減旗下電器專業(yè)店數(shù)量，僅保留小家電在百貨店或超市中經(jīng)營(yíng)。武商集團(tuán)將其位于漢口武廣商圈的武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)物業(yè)連通，致力于打造華中地區(qū)規(guī)模最大、阻礙力與號(hào)召力最強(qiáng)的單體百貨店，以通過(guò)規(guī)模優(yōu)勢(shì)來(lái)鞏固其在武廣商圈的領(lǐng)頭羊地位。同樣，為適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的不斷變化，外來(lái)企業(yè)不斷調(diào)整各自的市場(chǎng)定位與營(yíng)銷策略。大洋百貨中山店進(jìn)駐武漢正值王府井經(jīng)營(yíng)陷入低迷期，與王府井百貨的中高檔定位相比，一路之隔的大洋百貨采取了與之差異化的中檔定位，走年輕、時(shí)尚路線，目標(biāo)顧客年齡層相比王府井年輕，開(kāi)業(yè)第二年，考慮人流量的增大而周邊餐飲娛樂(lè)配套設(shè)施不足的問(wèn)題，大洋百貨引進(jìn)綠茵閣西餐廳、味千拉面、金韓宮韓國(guó)燒烤、大禾壽司、永和大王、湯姆熊電玩城等餐飲娛樂(lè)設(shè)施，并在武漢首次引入公交IC卡充值服務(wù)，商場(chǎng)人流量迅速增加，2006年、2007年大洋百貨中山店銷售額增速均超過(guò)40%。此外，與本土企業(yè)“一方獨(dú)大”的格局不同，外來(lái)百貨企業(yè)快速在武漢“三鎮(zhèn)”布局，以擴(kuò)大在武漢市場(chǎng)的阻礙力和市場(chǎng)份額，截止目前，新世界百貨、大洋百貨已分不在漢口、武昌、漢陽(yáng)設(shè)有分店，銀泰武昌世紀(jì)店已開(kāi)業(yè)，其漢口店正在建設(shè)中。從本土企業(yè)的首輪“交鋒”能夠看出，傳統(tǒng)的單體小百貨已不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，面對(duì)本土企業(yè)的巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，外來(lái)企業(yè)迅速擴(kuò)張，能夠看出武漢市場(chǎng)容量大、機(jī)會(huì)點(diǎn)多。（四）銷售業(yè)績(jī)備注：本節(jié)所引用數(shù)據(jù)來(lái)源于上市公司歷年年報(bào)、市區(qū)統(tǒng)計(jì)月報(bào)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)歷年連鎖百?gòu)?qiáng)排名及單店排名。表一：2007年武漢市限額以上連鎖零售業(yè)經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)㎡）銷售總額或營(yíng)業(yè)總收入（億元）單位面積日均銷售額或營(yíng)業(yè)總收入（元/㎡）零售業(yè)263.37474.3949.35按零售業(yè)態(tài)分：百貨126.85161.3134.84超市80.23140.2647.90專業(yè)店51.00164.9988.63專賣店3.585.8644.85便利店1.711.9731.56表二：本土與外來(lái)要緊商家銷售額及銷售額增長(zhǎng)商家名稱經(jīng)營(yíng)模式營(yíng)業(yè)面積指標(biāo)名稱2004年2005年2006年2007年07年日均坪效武商武漢廣場(chǎng)百貨+超市約5萬(wàn)㎡銷售額19.5億元21.1億元21.7億元24.2億元132.60元/㎡銷售額增長(zhǎng)2.39%8.40%2.66%11.52%利潤(rùn)增長(zhǎng)——12.00%————中商徐東平價(jià)廣場(chǎng)百貨+超市3.3萬(wàn)㎡銷售額10.5億元10.9億元11.1億元11.4億元94.65元/㎡銷售額增長(zhǎng)5.83%3.81%1.83%3.11%中商中南商業(yè)大樓百貨+超市2.1萬(wàn)㎡銷售額7.98億元8.15億元8.69億元9.35億元121.98元/㎡銷售額增長(zhǎng)8%2.10%6.57%7.11%王府井純百貨2.7萬(wàn)㎡銷售額2.01億元2.61億元3.80億元4.32億元43.84元/㎡銷售額增長(zhǎng)——29.85%45.52%12.08%利潤(rùn)額-404萬(wàn)元150萬(wàn)元————大洋百貨中山店純百貨約4萬(wàn)㎡銷售額04年底開(kāi)業(yè)1.91億元2.69億元3.8億元26.03元/㎡銷售額增長(zhǎng)————41.13%40.97%大潤(rùn)發(fā)超市+百貨約2萬(wàn)㎡銷售額2.34億元————3.31億元45.34元/㎡備注：對(duì)比武商、中商年報(bào)，其報(bào)表中百貨業(yè)務(wù)收入與其在連鎖百?gòu)?qiáng)中的單店銷售額數(shù)據(jù)差異較大，上表中武商武漢廣場(chǎng)、中商徐東平價(jià)廣場(chǎng)及中南商業(yè)大樓的銷售額可理解為含租賃收益等其他業(yè)務(wù)收入。從表一能夠看出，按業(yè)態(tài)來(lái)分，武漢現(xiàn)有大型零售企業(yè)平均坪效最高的為專業(yè)店，其次為超市和專賣店，百貨商家的平均坪效相對(duì)較低。結(jié)合表二能夠看出，本土大型零售企業(yè)的坪效遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出外來(lái)商家。從歷年銷售額增長(zhǎng)能夠看出，本土商家銷售額增長(zhǎng)相對(duì)平緩，已度過(guò)高速增長(zhǎng)期呈自然增長(zhǎng)，王府井、大洋、大潤(rùn)發(fā)等外來(lái)商家銷售額增長(zhǎng)迅猛，增速超過(guò)經(jīng)濟(jì)自然增長(zhǎng)，側(cè)面反映出武漢市場(chǎng)仍有較大空間。三、商業(yè)格局武漢市區(qū)現(xiàn)有大型百貨店23家，購(gòu)物中心3家，百貨商家11個(gè)，超市商家10個(gè)，其中百貨店商品檔次高中低檔均有，商品檔次定位差異化明顯，采納“百貨+超市”經(jīng)營(yíng)模式的百貨商家僅武商、中商、漢商、群光廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)5家。從網(wǎng)點(diǎn)分布來(lái)看，百貨網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中，要緊分布于內(nèi)環(huán)線以內(nèi)及沿線兩側(cè)。武漢市大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布圖從商業(yè)圈的數(shù)量來(lái)看，武漢市目前共擁有市、區(qū)級(jí)商業(yè)圈十個(gè)，其中“漢口”地區(qū)商業(yè)最為發(fā)達(dá)，擁有武廣、江漢路、漢正街三個(gè)市級(jí)商業(yè)圈；其次為“武昌”地區(qū)，擁有五個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈；“漢陽(yáng)”地區(qū)市場(chǎng)規(guī)模相對(duì)較小，僅有兩個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈?！皾h口”地區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中分布于長(zhǎng)江與漢江交匯處的三角地帶，現(xiàn)有網(wǎng)點(diǎn)規(guī)模承載市場(chǎng)的容量有限，隨著都市的不斷擴(kuò)容，大規(guī)模社區(qū)逐步向外擴(kuò)張，漢口地區(qū)關(guān)于社區(qū)店的需求將日益增多，可供我司選擇的機(jī)會(huì)點(diǎn)相對(duì)較多；“武昌”地區(qū)的區(qū)域級(jí)商業(yè)圈數(shù)量最多，現(xiàn)有商業(yè)圈均位于南北、東西主干道交匯處，各商業(yè)圈內(nèi)的百貨網(wǎng)點(diǎn)單店規(guī)模集中在3—5萬(wàn)平方米。由于人口數(shù)量大，城鎮(zhèn)居民人均收入相對(duì)最高，各商家經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)普遍較好；漢陽(yáng)地區(qū)城區(qū)面積最小、人口數(shù)量少，城鎮(zhèn)居民消費(fèi)勁相對(duì)較低，現(xiàn)有的兩個(gè)區(qū)域級(jí)商業(yè)圈規(guī)模小、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，商家經(jīng)營(yíng)治理水平與經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)較差，籌備中的新世界千姿百貨和大洋百貨王家灣店，將提升“漢陽(yáng)”地區(qū)的百貨檔次，改善該地區(qū)的商業(yè)環(huán)境。武漢市商業(yè)圈分布圖四、商業(yè)圈分析武漢市商業(yè)圈特征區(qū)域商業(yè)圈名稱要緊商業(yè)干道商業(yè)圈特征漢口武廣商業(yè)圈解放大道1、是武漢形成較早、目前最成熟、網(wǎng)點(diǎn)密集度最高、阻礙力與輻射能力最強(qiáng)的商業(yè)圈；2、商業(yè)配套設(shè)施齊全，已進(jìn)展成為集會(huì)展、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、餐飲、休閑、娛樂(lè)與購(gòu)物設(shè)施為一體的都市綜合體，是中高消費(fèi)相對(duì)集中、外來(lái)商旅人士首選的商業(yè)圈。江漢路商業(yè)圈江漢路1、形成于上世紀(jì)20年代，既有傳統(tǒng)商業(yè)建筑的古樸而不失現(xiàn)代商業(yè)氣息；2、2000年改造形成的江漢路商業(yè)街是武漢唯一的商業(yè)步行街，商業(yè)氛圍濃厚；3、專賣店及百貨商場(chǎng)商品檔次以中檔為主，是年輕人假日購(gòu)物與業(yè)余休閑的要緊購(gòu)物場(chǎng)所；漢正街商業(yè)圈利濟(jì)路1、已形成約500多年的商業(yè)街區(qū)，全國(guó)聞名的服裝、布料、日用品批發(fā)集散地；2、商住混雜、房屋密度大、市政交通與環(huán)衛(wèi)設(shè)施差；3、隨著浙江義烏小商品市場(chǎng)、柯橋輕紡市場(chǎng)的異軍突起，漢正街市場(chǎng)的市場(chǎng)份額逐年下降。武昌中南商業(yè)圈中南路1、金融機(jī)構(gòu)、省直機(jī)關(guān)多，周邊居民收入水平高，消費(fèi)能力強(qiáng)；2、小型社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多，但缺少大型核心主力店和具有阻礙力的商業(yè)步行街，商業(yè)輻射面以武昌為主；3、與街道口商圈的融合趨勢(shì)明顯。街道口商業(yè)圈武珞路珞瑜路1、商業(yè)圈周邊高校云集，企業(yè)白領(lǐng)、教師、學(xué)生是要緊消費(fèi)群體；2、以IT市場(chǎng)、百貨商場(chǎng)為主的商業(yè)圈；3、群光廣場(chǎng)和新世界百貨的開(kāi)業(yè)增強(qiáng)了商圈阻礙力，同時(shí)對(duì)中南商圈形成一定沖擊。徐東商業(yè)圈徐東大街1、長(zhǎng)江大橋的交通壓力以及大橋單雙號(hào)限行的限制，使得緊鄰長(zhǎng)江二橋的徐東商圈地理優(yōu)勢(shì)凸顯；2、業(yè)態(tài)最為齊全的商業(yè)圈，購(gòu)物中心、百貨、超市、家電專業(yè)店、家居專業(yè)店均有，人車流量大。司門(mén)口商業(yè)圈解放路眾多商鋪組成的傳統(tǒng)商業(yè)街，目標(biāo)顧客以在校學(xué)生為主，缺乏主力店帶動(dòng)，商品檔次較低，市政建設(shè)差，商業(yè)圈逐步走向沒(méi)落。光谷商業(yè)圈珞瑜路魯磨路1、大洋百貨與家樂(lè)福的開(kāi)業(yè)，使得商業(yè)圈整體購(gòu)物環(huán)境得到提升；2、周邊高校多，節(jié)假日消費(fèi)明顯；3、高科技密集型企業(yè)與中高檔住宅的迅速進(jìn)展，給商業(yè)圈提供了持續(xù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求。漢陽(yáng)鐘家村商業(yè)圈漢陽(yáng)大道鸚鵡大道1、傳統(tǒng)工業(yè)與住宅混合區(qū)，商業(yè)環(huán)境較差；2、業(yè)態(tài)單一，以百貨為主，缺乏帶動(dòng)性核心商家；3、隨著工業(yè)區(qū)的外遷，新的住宅開(kāi)發(fā)，區(qū)域中高檔消費(fèi)群體有增多趨勢(shì)。王家灣商業(yè)圈漢陽(yáng)大道龍陽(yáng)大道傳統(tǒng)的工業(yè)與住宅混合區(qū)，緊鄰建設(shè)中的沌口經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，商業(yè)圈周邊新建有眾多住宅小區(qū)，聚攏了一部分消費(fèi)能力較強(qiáng)的白領(lǐng)，籌備中大洋百貨新店位于該商業(yè)圈內(nèi)。武漢市各商業(yè)圈要緊大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)概覽商業(yè)圈名稱大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積經(jīng)營(yíng)模式商品檔次經(jīng)營(yíng)狀況江漢路商業(yè)圈江漢路步行街長(zhǎng)1200米，由數(shù)百商鋪組成專賣店中低檔武漢市人流量最大的商業(yè)街王府井百貨2.7萬(wàn)㎡純百貨中高檔07年銷售額4.32億元新佳麗廣場(chǎng)約5萬(wàn)㎡專賣店中低檔與王府井物業(yè)連通，物業(yè)分割成獨(dú)立商鋪經(jīng)營(yíng)各類低檔百貨，購(gòu)物環(huán)境、人氣差，對(duì)王府井的經(jīng)營(yíng)造成負(fù)面阻礙。大洋百貨中山店4萬(wàn)㎡純百貨中檔07年銷售額3.8億元沃爾瑪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店1.3萬(wàn)㎡超市——日均銷售57.5萬(wàn)元新世界時(shí)尚廣場(chǎng)店2.0萬(wàn)㎡純百貨中檔偏低新世界加盟治理店中百中心百貨1.7萬(wàn)㎡純百貨中檔07年銷售額3.1億元家樂(lè)福武勝路店7500㎡超市——日均銷售額64.1萬(wàn)元中百量販友誼路店2.4萬(wàn)㎡百貨+超市中低檔超市面積為8000㎡，日均銷售額27萬(wàn)元武廣商業(yè)圈武漢廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡純百貨中高檔07年銷售額24.2億元世貿(mào)廣場(chǎng)6萬(wàn)㎡純百貨中檔——武漢國(guó)際廣場(chǎng)4.1萬(wàn)㎡百貨+超市高檔07年月開(kāi)業(yè)SOGO百貨3.3萬(wàn)㎡純百貨中檔06年銷售額2.1億元大潤(rùn)發(fā)循禮門(mén)店2萬(wàn)㎡超市+百貨——07年銷售額3.31億元新世界硚口店4.2萬(wàn)㎡純百貨高檔——銀泰百貨規(guī)劃7萬(wàn)㎡百貨——在建漢正街商業(yè)圈漢正街商鋪總面積約40萬(wàn)㎡專業(yè)市場(chǎng)中低檔漢正街為服裝、皮具箱包、家用電器、鞋類、陶瓷、布匹、小百貨、塑料、工藝品、副食品等大型專業(yè)市場(chǎng)中南商業(yè)圈中南購(gòu)物廣場(chǎng)3.2萬(wàn)㎡純百貨中高檔——中南商業(yè)大樓2.1萬(wàn)㎡百貨+超市中檔07年銷售額9.35億元銀泰百貨3.2萬(wàn)㎡純百貨中檔銀泰百貨08年收購(gòu)世紀(jì)中商，07年世紀(jì)中商銷售額3億元；街道口商業(yè)圈武商亞貿(mào)5.8萬(wàn)㎡純百貨中高檔——新世界百貨武昌店2.3萬(wàn)㎡純百貨中高檔偏高檔——群光廣場(chǎng)5.7萬(wàn)㎡百貨+超市中高檔07年銷售額4.5億元司門(mén)口商業(yè)圈司門(mén)口商業(yè)街?jǐn)?shù)百家商鋪專賣店低檔逐步老化中的傳統(tǒng)商業(yè)圈，以運(yùn)動(dòng)品牌為主，滿足附近高校學(xué)生消費(fèi)，人氣一般。鐘家村商業(yè)圈漢陽(yáng)商場(chǎng)2.6萬(wàn)㎡百貨+超市中低檔07年銷售額1.6億元銅鑼灣4.5萬(wàn)㎡純百貨中檔08年由新世界千姿百貨接管，目前正在籌備中徐東商業(yè)圈中商徐東銷品茂約20萬(wàn)㎡大型購(gòu)物中心中檔主力店為中商百貨、沃爾瑪徐東平價(jià)廣場(chǎng)3.3萬(wàn)㎡百貨+超市中低檔07年銷售額11.4億元新世界百貨徐東店3萬(wàn)㎡純百貨中高檔新世界加盟治理店光谷商業(yè)圈魯巷廣場(chǎng)5萬(wàn)㎡百貨+超市中檔——光谷世界城約30萬(wàn)㎡大型購(gòu)物中心中檔主力店為大洋百貨、家樂(lè)福王家灣商業(yè)圈漢商21世紀(jì)購(gòu)物中心約12萬(wàn)㎡大型購(gòu)物中心中檔主力店為漢商百貨、家樂(lè)福超市，其中超市日均銷售額約90萬(wàn)元備注：本節(jié)所引用銷售數(shù)據(jù)來(lái)源于市區(qū)統(tǒng)計(jì)月報(bào)、中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)歷年連鎖百?gòu)?qiáng)單店排名及專業(yè)機(jī)構(gòu)市場(chǎng)研究報(bào)告。從商業(yè)進(jìn)展趨勢(shì)來(lái)看，“漢口”地區(qū)各商業(yè)圈的規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈現(xiàn)出逐步融合的趨勢(shì)，以后將形成以解放大道、中山大道、江漢路為主軸的大漢口商業(yè)圈；“武昌”地區(qū)則通過(guò)在建中的地鐵2號(hào)線，將友誼路、武珞路、珞瑜路相連，商業(yè)氛圍由西向東逐步延伸，現(xiàn)有各區(qū)域性商業(yè)圈逐步融合成武昌大商業(yè)帶；“漢陽(yáng)”地區(qū)為老工業(yè)城區(qū)，人口總量與消費(fèi)能力相對(duì)教低，零售市場(chǎng)進(jìn)展相對(duì)緩慢，就現(xiàn)狀而言，其區(qū)域內(nèi)兩個(gè)商業(yè)圈的規(guī)模短期內(nèi)難以擴(kuò)大，但各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商品經(jīng)營(yíng)檔次、購(gòu)物環(huán)境正逐步調(diào)整、提高。五、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃備注：本屆內(nèi)容摘抄自《武漢商業(yè)進(jìn)展“十一五”規(guī)劃》總體目標(biāo)：到2010年，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到1989億元，年均增長(zhǎng)12%以上。網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：以后武漢商業(yè)布局，將由一個(gè)漢口中心商區(qū)、中南路、鐘家村兩個(gè)市級(jí)商業(yè)中心、以及30個(gè)市級(jí)商業(yè)副中心構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)。中心商區(qū)：1個(gè)漢口商業(yè)中心以中山大道（項(xiàng)目所在路段）、解放大道中段為主體，分不向沿江(河)大道、建設(shè)大道延伸，適時(shí)擴(kuò)充到王家墩。突出進(jìn)展武商片區(qū)、重點(diǎn)提高中山大道、江漢路步行街、漢正街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)質(zhì)量；培育沿江大道、建設(shè)大道貿(mào)易和休閑商業(yè)特色；建設(shè)京漢大道購(gòu)物、休閑長(zhǎng)廊等。市級(jí)商業(yè)中心：2個(gè)，其中武昌中南路中心以中南商業(yè)大樓、中南廣場(chǎng)等為主體向徐東路、武珞路延伸；鐘家村中心以漢商集團(tuán)總部等大型商業(yè)設(shè)施為主題向周邊延伸。市級(jí)副商業(yè)中心：30個(gè)，包括徐東路、解放路、水果湖、魯巷、街道口、南湖、沙湖、白沙洲、建二路、紅鋼城、后湖、永清、二七、新華下路、常青花園、西北湖、寶豐、古田、十升路、四新、沌口、吳家山、前川、邾城、紙坊、蔡甸、紗帽、陽(yáng)邏、金口、盤(pán)龍。上述副商業(yè)中心均為居民居住密集區(qū)、歷史商業(yè)集中路段、公共交通集散地、新興大型住宅集聚區(qū)，屬社區(qū)型商業(yè)服務(wù)中心。第三部分：選址條件一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目差不多情況產(chǎn)權(quán)歸屬中國(guó)電子財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司下屬武漢藍(lán)天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司項(xiàng)目背景該項(xiàng)目97年?duì)€尾，原裙樓規(guī)劃設(shè)計(jì)為百貨商場(chǎng)，04年中國(guó)電子財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司收購(gòu)該項(xiàng)目，05年項(xiàng)目重新啟動(dòng)招商，原規(guī)劃自營(yíng)IT賣場(chǎng)，06年塔樓住宅建設(shè)完工。地理位置項(xiàng)目位于江漢區(qū)中山路與友誼路交匯處西北角所屬商圈屬市級(jí)商業(yè)中心——江漢路商圈樓盤(pán)性質(zhì)商住樓，住宅約460戶門(mén)前道路中山路：東西走向，雙向6車道，道路中間局部有隔離柵欄；友誼路：南北走向，雙向6車道項(xiàng)目現(xiàn)狀現(xiàn)樓，外立面已裝修，住宅差不多入住，空調(diào)、電梯、一次消防已投入。商業(yè)面積地面一至六層約4.9萬(wàn)平方米樓體結(jié)構(gòu)柱間距8米，一層層高5.1米，凈高3.6米；2-6層層高4.5米，凈高3米。該項(xiàng)目?jī)舾咧缚照{(diào)、消防管線安裝后地面至管線的最低點(diǎn)高度。停車位現(xiàn)有車位約300個(gè)，其中地面30個(gè)，停車位未出售。項(xiàng)目可規(guī)劃立體停車位約400個(gè)，相關(guān)報(bào)建手續(xù)已得到審批。公交線路項(xiàng)目東側(cè)友誼路站：由南至北15條公交線、由北至南11條公交線項(xiàng)目南側(cè)六渡橋站：由西向東8條公交線。合作條件初步條件：租金50元，第四年起每年遞增2%，免租期交樓后12個(gè)月，物業(yè)治理費(fèi)4元。周邊環(huán)境項(xiàng)目位于中山大道，周邊商業(yè)氛圍濃厚、人車流量大，附近要緊商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及配套設(shè)施有：江漢路步行街、王府井百貨、大洋百貨、家樂(lè)福超市、庫(kù)瑪品牌服飾交易中心、全鑫床上用品購(gòu)物廣場(chǎng)、國(guó)美電器、信原手機(jī)城、交通銀行、招商銀行、農(nóng)業(yè)銀行及各類服飾、鞋類、箱包專賣店等。項(xiàng)目南側(cè)中山大道西段項(xiàng)目南側(cè)中山大道東段項(xiàng)目南面友誼南路項(xiàng)目正面十字路口二、交通環(huán)境項(xiàng)目車庫(kù)出入口與公交站點(diǎn)示意圖（一）小車行駛路線項(xiàng)目車庫(kù)共有兩個(gè)出入口，分不位于圖中項(xiàng)目南側(cè)中山大道A出入口和項(xiàng)目東側(cè)友誼路B出入口。由于交通管制，中山大道東行方向車輛行至項(xiàng)目十字路口不可調(diào)頭，友誼路北行方向車輛行至項(xiàng)目十字路口不可左轉(zhuǎn)。沿中山大道東行車輛需繞行或左轉(zhuǎn)至友誼路B出入口，沿友誼路北行方向車輛需行至民意街調(diào)頭進(jìn)入B出入口，中山大道西行方向和友誼路南行方向車輛可分不順利進(jìn)入A出入口和B出入口。（二）公交站點(diǎn)及線路距離項(xiàng)目最近的公交站點(diǎn)共三個(gè)，分不為圖中標(biāo)注的“友誼路口”下行方向公交站（1號(hào)）、“友誼路口”上行方向公交站（2號(hào)）、“六渡橋”由西向東方向公交站（3號(hào)）。三個(gè)站點(diǎn)的公交線路及途經(jīng)區(qū)域如下：站點(diǎn)名稱公交線路起始站終點(diǎn)站公交線路途徑區(qū)域漢口漢陽(yáng)武昌友誼路口（由北至南）38路漢口火車站粵漢碼頭√201路武勝路樞紐白玉山√√207路萬(wàn)科西半島武漢客運(yùn)港√526路復(fù)興新村濱江苑√535路知音東村楊汊湖小區(qū)√√√553路陶家?guī)X二七路西站√√561路富安街漢口火車站√√√563路武漢客運(yùn)港紅光小區(qū)√592路武勝路樞紐同鑫花園√622路秀澤園小區(qū)鄧甲村√√803路民航新村王家坂√√友誼路口（由南至北）1路山海關(guān)雙墩√526路復(fù)興新村濱江苑√532路向陽(yáng)村天門(mén)墩√√548路二七路西站東風(fēng)村√561路富安街漢口火車站√√√571路中山公園獅子山√√√721路百步亭常青花園√9路漢口火車站武漢客運(yùn)港√207路萬(wàn)科西半島武漢客運(yùn)港√527路濱江苑馬池中路√535路知音東村楊汊湖小區(qū)√√√553路陶家?guī)X二七路西站√√563路武漢客運(yùn)港紅光小區(qū)√595路武漢客運(yùn)港進(jìn)展一村√803路民航新村王家坂√√六渡橋（由西向東）108路梨園醫(yī)院王家港√√√711路武漢動(dòng)物園楊汊湖小區(qū)√√電車2路硚口碼頭黃浦路√707路仙女村百步亭花園√√45路夾河街粵漢碼頭√√727路新五里堤角√√24路陽(yáng)新路趙家條√√24路通宵車陽(yáng)新路趙家條√√項(xiàng)目位于中山大道與友誼路交匯處，中山大道是抵達(dá)江漢路商圈的要緊交通干道，友誼路是抵達(dá)武廣商圈的要緊干道。從上表能夠看出，友誼大道與中山大道三個(gè)公交站點(diǎn)線路差不多覆蓋全市大部分區(qū)域。綜上，項(xiàng)目周邊公交線路多達(dá)26條，公交線路輻射全市大部分區(qū)域，居民乘坐公交車抵達(dá)項(xiàng)目便利性強(qiáng)；項(xiàng)目位于主干道十字路口，中山大道連接江漢路商業(yè)圈，友誼路連接武廣商業(yè)圈，門(mén)前道路寬敞，顯現(xiàn)性良好，周邊居民步行抵達(dá)項(xiàng)目便利性強(qiáng)。（三）人車流量項(xiàng)目門(mén)前道路人車流量大，為進(jìn)一步了解人車流的走向，小組對(duì)中山大道、友誼路雙方向人車流量進(jìn)行了監(jiān)測(cè)分析，具體情況如下：項(xiàng)目門(mén)前道路人車流量監(jiān)測(cè)結(jié)果匯總表道路與方向監(jiān)測(cè)時(shí)刻7:309:3011:3013:3015:3017:3019:3021:3015分鐘車流量（含私家車、出租車、公交車）中山大道自西向東247282360334255271236160自東向西238309390310283439318214友誼路自南向北244288300348342410289181自北向南13018621025933334024310315分鐘人流量中山大道自西向東300373475385576469318145自東向西125218410338443570409243友誼路自南向北91128152168212371193102自北向南119208270185203210178136監(jiān)測(cè)日期：10月9日星期四從兩條路的流量來(lái)看，中山大道的車流量略高于友誼路，而人流量明顯大于友誼路。從各自的流一直看，友誼大道由南往北（項(xiàng)目方向）車流量明顯大于由北往南方向，上午人流量由北往南方向明顯大于由南往北方向（項(xiàng)目方向），下午人流量由南至北（項(xiàng)目方向）略高于由北至南方向；中山大道上午雙方向車流量相當(dāng)，下午由東至西（項(xiàng)目方向）車流量明顯高于由西至東方向，人流量上午和下午由西至東方向高于由東至西方向（項(xiàng)目方向），晚上由東至西方向（項(xiàng)目方向）人流量明顯高于由西至東方向。三、租金調(diào)查（一）周邊商鋪?zhàn)饨鹕啼佄恢脴菍幼饨饌渥⒔?jīng)營(yíng)商品距離項(xiàng)目中山大道東段新佳麗廣場(chǎng)（王府井百貨旁）2樓800元/㎡·月15㎡，1.2萬(wàn)元女裝項(xiàng)目東面800米江漢北路步行街ATM潮流在線1樓600元/㎡·月10㎡，6000元服裝項(xiàng)目東面900米新民眾樂(lè)園二樓淘寶樂(lè)園T22號(hào)2樓300元/㎡·月10㎡，3000元服飾項(xiàng)目東面200米新民眾樂(lè)園一樓東方之珠店鋪1樓325元/㎡·月4㎡，1300元飾品項(xiàng)目東面200米新民眾樂(lè)園2樓208元/㎡·月53㎡，1.1萬(wàn)元服裝項(xiàng)目東面200米中電項(xiàng)目西側(cè)（中山大道西）1樓187元/㎡·月40㎡，7500元服裝項(xiàng)目西側(cè)50米中山大道西中電項(xiàng)目附近1樓138元/㎡·月40㎡，5500元服裝項(xiàng)目西面100米中電項(xiàng)目對(duì)面（庫(kù)瑪服飾廣場(chǎng)）1樓410元/㎡·月2㎡，820元奶茶項(xiàng)目南面30米中電項(xiàng)目對(duì)面（庫(kù)瑪服飾廣場(chǎng)）負(fù)1樓200元/㎡·月5㎡，1萬(wàn)元飾品項(xiàng)目南面30米所采集商鋪平均租金：352元/㎡·月備注：商鋪?zhàn)饨鹦畔?lái)源為實(shí)地調(diào)研采集中電項(xiàng)目位于成熟的江漢路商業(yè)圈西側(cè)，從上表也可看出，項(xiàng)目東面商鋪?zhàn)饨鹱罡?，其次為南面，最低為西面。（二）大型商業(yè)物業(yè)租金項(xiàng)目名稱位置租金備注租金信息來(lái)源武漢廣場(chǎng)解放大道協(xié)和醫(yī)院斜對(duì)面120元/㎡·月1996年簽約公司公報(bào)新世界街道口店珞瑜路與珞獅路交匯處西北角63元/㎡·月2004年簽約代理商大洋百貨漢陽(yáng)店漢陽(yáng)大道與龍陽(yáng)大道交會(huì)處西南約500米53元/㎡·月2008年簽約，租金每三年遞增6%代理商大洋百貨光谷店珞瑜路與光谷街交匯處東南角38元/㎡·月2004年簽約代理商中商百貨洪山區(qū)卓刀泉路46號(hào)，地面1-3層43元/㎡·月2007年10月簽約，總面積1.5萬(wàn)㎡，租期20年；前3年43元，以后每3年為一檔遞增6%；公司公報(bào)中商超市江漢區(qū)漢興街黨校路特8號(hào)，楊汊湖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)1-3層26元/㎡·月2007年7月簽約，總面積1.1萬(wàn)㎡，租期12年；第一年26元，2-3年27元，以后每2年為一檔遞增5%；公司公報(bào)中商超市硚口區(qū)長(zhǎng)豐大道與古田四路交匯處23元/㎡·月2007年1月簽約，總面積6800㎡，租期15年；第1-2年23元，3-5年27元，第6年起每年遞增5%；公司公報(bào)（三）餐飲類租金2005年，中電項(xiàng)目盤(pán)活，業(yè)主規(guī)劃經(jīng)營(yíng)IT主題賣場(chǎng)，其中六樓打算經(jīng)營(yíng)餐飲，2005年年初，中電曾與福建某美食城簽訂租賃意向，美食城租賃面積3500平方米，租金35元，租金每年遞增6%；2005年8月日本銀座料理簽約新世界時(shí)尚廣場(chǎng)店，租金40元，租賃面積1000平方米，樓層位于商場(chǎng)六樓。數(shù)據(jù)來(lái)源：中電項(xiàng)目招商人員、新世界百貨招商人員參考上述餐飲店租賃價(jià)格，同時(shí)考慮市場(chǎng)環(huán)境變化、租金價(jià)格的自然增長(zhǎng)以及我司“百貨+超市+X”組合經(jīng)營(yíng)模式的優(yōu)勢(shì)，保守可能若我司經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目，項(xiàng)目6樓與1樓局部餐飲、娛樂(lè)配套設(shè)施平均租金可達(dá)到50元/平方米。四、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境（一）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目位于江漢路商業(yè)圈西側(cè)，“漢口”地區(qū)居民可通過(guò)南北向主干道新華路抵達(dá)項(xiàng)目所在的友誼路，或通過(guò)南北向主干道青年路抵達(dá)項(xiàng)目所在的中山大道，東西向可通過(guò)主干道解放大道抵達(dá)項(xiàng)目所在的友誼路或直接經(jīng)由中山大道抵達(dá)項(xiàng)目；“武昌”地區(qū)居民可通過(guò)長(zhǎng)江一橋經(jīng)由江漢橋抵達(dá)項(xiàng)目；“漢陽(yáng)”地區(qū)居民可通過(guò)江漢橋直接抵達(dá)項(xiàng)目所在的中山大道。從地理位置來(lái)看，項(xiàng)目具備輻射武漢“三鎮(zhèn)”的交通條件和地理優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目距離武廣商業(yè)圈核心區(qū)域約1200米，江漢路商業(yè)圈核心區(qū)域800米。武廣商業(yè)圈現(xiàn)有百貨商家有本土武商集團(tuán)、外來(lái)新世界百貨與SOGO百貨，商家以經(jīng)營(yíng)高檔、中高檔百貨為主，其中武商集團(tuán)與新世界百貨的商品檔次高于我司系統(tǒng)內(nèi)各分店，并已在武漢市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多年，短期內(nèi)，我司在商品檔次上難以超越武廣和新世界的。此外，武商集團(tuán)武漢廣場(chǎng)、世貿(mào)廣場(chǎng)、武漢國(guó)際廣場(chǎng)三個(gè)物業(yè)相連通，規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，且采納“百貨+超市”經(jīng)營(yíng)模式。相對(duì)而言，與SOGO百貨相比，我司在經(jīng)營(yíng)治理水平、商品檔次、業(yè)態(tài)組合方面競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯。江漢路商業(yè)圈現(xiàn)有百貨商家商品檔次以中檔為主，定位為中高檔的商家僅王府井一家，百貨商家經(jīng)營(yíng)模式以純百貨為主，我司在項(xiàng)目地理位置、項(xiàng)目體量、經(jīng)營(yíng)模式、商品檔次等方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目西南面600米處的漢正街商業(yè)圈均為商品批發(fā)市場(chǎng)，商品檔次低，與大型百貨商家無(wú)直接競(jìng)爭(zhēng)。超市方面，考慮就近購(gòu)買適應(yīng)，項(xiàng)目周邊1.5公里范圍內(nèi)現(xiàn)有超市均為我司競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。綜上，若我司進(jìn)駐中電項(xiàng)目，百貨方面要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為王府井百貨、大洋百貨、中百中心百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)店、SOGO百貨，超市方面要緊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有家樂(lè)福武勝路店、大潤(rùn)發(fā)超市循禮門(mén)店、沃爾瑪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)店、中百超市中山店等。（二）潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手該項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有：位于武廣商圈、世貿(mào)廣場(chǎng)對(duì)面、距離項(xiàng)目約1100米的銀泰百貨,該店可能2010年年底開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積約7萬(wàn)平方米；位于中山大道、項(xiàng)目西側(cè)1200米的武漢凱德購(gòu)物中心，該購(gòu)物中心可能2011年年底開(kāi)業(yè)，商業(yè)面積約5萬(wàn)平方米。五、招商難易度評(píng)估（一）品牌重復(fù)度為研究招商方面是否存在現(xiàn)有商家打壓新進(jìn)商家的現(xiàn)象，調(diào)研組選定兩家具有代表性的外來(lái)商家為研究對(duì)象，通過(guò)分析其要緊百貨類商品品牌與同商圈、相近檔次商家同品類商品的品牌重復(fù)度，以側(cè)面了解外來(lái)商家的招商難度。研究對(duì)象選擇依據(jù)：中電尊榮國(guó)際項(xiàng)目位于江漢路商業(yè)圈，大洋百貨于2004年12月開(kāi)業(yè)，是最晚進(jìn)駐該商圈的百貨店，同時(shí)也是武漢大洋首店，小組選擇與其位于同一商圈、檔次接近、先于其開(kāi)業(yè)的王府井、中百中心百貨、新世界時(shí)尚廣場(chǎng)店作為對(duì)比參考店；銀泰世紀(jì)店位于武昌，于2008年4月開(kāi)業(yè)，該店同樣也是武漢銀泰首店，小組選擇與其同樣位于中南商圈、檔次接近、先于其開(kāi)業(yè)的本土中南商業(yè)大樓、中商廣場(chǎng)購(gòu)物中心以及與中南商業(yè)圈日趨融合的本土武商亞貿(mào)廣場(chǎng)店為參考對(duì)象。品牌重復(fù)度對(duì)比分析結(jié)果如下：（下表中的品牌重復(fù)度僅限于同一商圈內(nèi)商家統(tǒng)計(jì)結(jié)果，站在整個(gè)市場(chǎng)的角度，每個(gè)百貨商家與其同檔次百貨店的品牌重復(fù)度更高。）1、案例一：大洋百貨A)化妝品品牌名稱商家名稱品牌重復(fù)度大洋百貨王府井百貨中心百貨新世界時(shí)尚廣場(chǎng)水之澳有有有無(wú)大洋與王府井的重復(fù)度為50%、大洋與中百重復(fù)度為50%、王府井與中百重復(fù)度為71%。雅漾無(wú)有無(wú)無(wú)高絲有有有無(wú)露華儂有有有無(wú)歐