國外經(jīng)紀(jì)人模式

國外經(jīng)紀(jì)人模式國外經(jīng)紀(jì)人模式國外經(jīng)紀(jì)人模式xxx公司國外經(jīng)紀(jì)人模式文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度【運(yùn)營模式】看看國外的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人是如何操作的標(biāo)簽：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人銷售傭金多數(shù)人簡單地將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人混同于銷售代表，但在北美地區(qū)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的定位十分準(zhǔn)確，他們的服務(wù)也體現(xiàn)出了真正的價值。美國及加拿大，房地產(chǎn)交易有85%是通過中介服務(wù)交易而成，可見其民眾對房地產(chǎn)中介業(yè)的信任，究其原因，主要是他們有一套獨(dú)具特色的房地產(chǎn)中介管理制度和運(yùn)作手段。市民如果需要買房，就可委托經(jīng)紀(jì)人去代辦，第一步是在電話中將自己的買房要求告訴經(jīng)紀(jì)人，電話預(yù)約后經(jīng)紀(jì)人帶著10份獨(dú)立房屋的房地產(chǎn)資料，上門逐一介紹，并展示每幢房屋的區(qū)位示意圖、所在居住區(qū)的總體布局圖（以了解周圍環(huán)境和配套情況）及每幢房屋的平面圖。市民對這些資料進(jìn)行比較后，可讓經(jīng)紀(jì)人陪同前往實(shí)地，作進(jìn)一步了解，最后選中房產(chǎn)。第二步是談價錢。如果認(rèn)為價格偏高，經(jīng)紀(jì)人馬上表示可盡力效勞，并報(bào)出一個所能承受的最高限價。三天后電話告知，開發(fā)商已答應(yīng)降價或不降價。第三步是提出內(nèi)裝修要求。在北美地區(qū)，開發(fā)一片獨(dú)立房屋時，一般只對其中1至2幢進(jìn)行裝修，供買房者參考，買房者交上訂金后即可按自己的選擇在合同規(guī)定范圍內(nèi)提出裝修要求。經(jīng)紀(jì)人代為提供地毯質(zhì)地、顏色的樣品及廚房設(shè)備的組合和型號供買房人選擇，確定后再由經(jīng)紀(jì)人通知開發(fā)商在兩天內(nèi)按用戶要求完成裝修。第四步是正式簽約。合約內(nèi)容十分齊備，以保證不發(fā)生買賣糾紛，并由經(jīng)紀(jì)人代為到公證公司辦理公證（主要是對售出房屋和所在工地合法性的確認(rèn)），并代為到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)注冊署辦理注冊登記。不久，買房者可收到一份轉(zhuǎn)讓契約的副本，買房時首期付款不足部分以住房抵押向銀行貸款，待規(guī)定年限還清本利后，契約正本才交給買房人。與契約副本同時寄上的是一張應(yīng)繳轉(zhuǎn)讓注冊費(fèi)的通知，可直接去就近銀行轉(zhuǎn)賬付款，至此完成了經(jīng)紀(jì)流程。美國有一整套房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度，還有相關(guān)的法律約束，比如消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)并查實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房地產(chǎn)中介服務(wù)中有不實(shí)陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項(xiàng)不分、以欺詐手段獲取執(zhí)照、做不實(shí)廣告、對銷售員監(jiān)督不嚴(yán)使客戶受損、隱瞞實(shí)際利潤等行為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將受到暫停或吊銷執(zhí)照的處分。經(jīng)紀(jì)人賺什么房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)濟(jì)收入主要來源于交易傭金，比例按照銷售房地產(chǎn)種類及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)契約的類型而定。對未開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓的銷售傭金按轉(zhuǎn)讓價的6%-10%；獨(dú)立住宅的銷售傭金為成交額的5%-8%；大型商業(yè)用房地產(chǎn)的銷售傭金為成交額的3%-6%。如果房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人簽訂的契約為獨(dú)家銷售權(quán)契約，則不論是否由經(jīng)紀(jì)人提供服務(wù)，只要在契約有效期內(nèi)完成房地產(chǎn)銷售，賣方都必須向經(jīng)紀(jì)人支付傭金；如果簽訂獨(dú)家代理銷售契約，在契約有效期內(nèi)，獨(dú)家代理經(jīng)紀(jì)人如完成出售則得到合同傭金，業(yè)主自行出售則不必付給經(jīng)紀(jì)人傭金；如采取公開銷售契約，則所有的經(jīng)紀(jì)人均可設(shè)法代售，實(shí)際銷售經(jīng)紀(jì)人均可獲得傭金，同時業(yè)主也保留自己銷售的權(quán)利。除此之外還可選擇凈值銷售契約、聯(lián)合銷售契約和優(yōu)先選擇契約等。經(jīng)紀(jì)人之間時常因銷售傭金發(fā)生糾紛。比如，某業(yè)主將住房委托經(jīng)紀(jì)人A注冊上市，經(jīng)紀(jì)人B帶顧客上門看房，因當(dāng)時顧客難下決心而沒有獲得買方給價，后來由經(jīng)紀(jì)人C再次帶該顧客上門看房，提供了買房給價并由業(yè)主接受。這筆買賣在兩周內(nèi)完成過戶手續(xù)。經(jīng)紀(jì)人B得知成交消息后，以第一個把買房者帶去看房并回答了各種問題為由，要求獲得50%的銷售傭金。經(jīng)當(dāng)?shù)亍熬C合上市服務(wù)機(jī)構(gòu)”裁定，銷售傭金由買主的注冊上市售房代理人A獲得，但A有義務(wù)和獲得賣方給價的經(jīng)紀(jì)人C分配傭金。代理經(jīng)紀(jì)人可得40%-50%，實(shí)際銷售經(jīng)紀(jì)人可得50%-60%。而經(jīng)紀(jì)人B盡管帶了顧客看房，但由于沒有獲得賣方給價，則無權(quán)獲得銷售傭金。目前，北美房地產(chǎn)交易過程已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范，具有一整套完整的流程。一宗交易中的參與者各自負(fù)有的責(zé)任劃分得相當(dāng)明確。從法律法規(guī)等制度來看，代理法、契約法規(guī)、各州的執(zhí)照法、聯(lián)邦法及專業(yè)倫理法則等都在約束著