房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法精講

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》一、收益法基本原理二、凈收益及其估算三、報(bào)酬率的確定四、房地產(chǎn)收益價(jià)格的估算五、收益法估價(jià)總結(jié)與應(yīng)用實(shí)例內(nèi)容提要：房地產(chǎn)估價(jià)方法—收益法一、收益法基本原理1、收益法的概念及其兩種類型2、收益法的理論依據(jù)與適用范圍3、收益法估價(jià)操作步驟4、收益法計(jì)算公式（一）收益法的概念及其兩種類型

收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法從未來的角度評估房地產(chǎn)價(jià)格。采用收益法求出的價(jià)格，通常稱為收益價(jià)格。（一）收益法的概念及其兩種類型收益法可以分為直接資本化法和報(bào)酬資本化法。1）直接資本化法：是預(yù)測估價(jià)對象未來某一年的某種收益，然后將其除以適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率或者乘以適當(dāng)?shù)氖找娉藬?shù)來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。

2）報(bào)酬資本化：是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)價(jià)值等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，具體是預(yù)測估價(jià)對象未來各期的凈收益，然后利用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。（二）收益法的理論依據(jù)與適用范圍收益法的理論依據(jù)是預(yù)期收益原理：房地產(chǎn)的價(jià)格是由房地產(chǎn)未來能給權(quán)利人帶來的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值來決定的，而不是過去已獲得的收益。

房地產(chǎn)的價(jià)格＝收益法的適用范圍收益法的適用范圍是有收益或潛在收益，且收益和風(fēng)險(xiǎn)都能量化的房地產(chǎn)，如寫字樓、公寓、餐館、游樂場、飯店、影劇院、農(nóng)地等。收益法的使用并不限于估價(jià)對象房地產(chǎn)是否現(xiàn)在有收益，只要其具有獲取收益的能力即可。如果房地產(chǎn)的收益或潛在收益難以量化，則收益法不適用。如學(xué)校、公園、圖書館、政府辦公樓等公用或公益性房地產(chǎn)的估價(jià)一般不用收益法。搜集并驗(yàn)證有關(guān)數(shù)據(jù)資料預(yù)測估價(jià)對象的未來收益求取報(bào)酬率求取收益價(jià)格如估價(jià)對象及其類似房地產(chǎn)收入、費(fèi)用的數(shù)據(jù)資料;如凈收益累加法、市場提取法、投資報(bào)酬率排序插入法選用適宜的收益法公式計(jì)算收益法估價(jià)操作步驟（三）收益法估價(jià)操作步驟收益法的特點(diǎn)

1、收益法具有嚴(yán)格的理論基礎(chǔ)。

2、收益法以收益為出發(fā)點(diǎn)評估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格。

3、收益法評估結(jié)果的準(zhǔn)確度取決于純收益與報(bào)酬率確定的準(zhǔn)確度。（四）

收益法的計(jì)算公式根據(jù)收益法的基本原理，假設(shè)凈收益和報(bào)酬率都已知的條件下，我們來討論收益法的各種計(jì)算公式。根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值，我們將收益法的基本原理公式化：1、收益益法基基本公公式V—房地產(chǎn)產(chǎn)在估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)的的收益益價(jià)格格，通通常稱稱為現(xiàn)現(xiàn)值。。ai—房地產(chǎn)產(chǎn)未來來凈運(yùn)運(yùn)營收收益，，通常常簡稱稱凈收收益。。r—房地產(chǎn)產(chǎn)的報(bào)報(bào)酬率率。n—房地產(chǎn)產(chǎn)自估估價(jià)時(shí)時(shí)點(diǎn)起起至未未來可可獲收收益的的時(shí)間間，通通常為為收益益年限限。1、收益益法基基本公公式（1）在實(shí)實(shí)際估估價(jià)中中，一一般假假設(shè)報(bào)報(bào)酬率率長期期不變變，即r1＝r2＝…＝rn＝r，則上上述公公式可可簡化化為：：1、收益益法基基本公公式（2）上述述公式式均是是假設(shè)設(shè)凈收收益相相對于于估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)發(fā)生生在期期末。。實(shí)際際估價(jià)價(jià)中如如果凈凈收益益發(fā)生生的時(shí)時(shí)間相相對于于估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)點(diǎn)不是是在期期末，，例如如在期期初或或期中中，則則應(yīng)對對凈收收益或或者對對公式式做相相應(yīng)調(diào)調(diào)整。。假設(shè)設(shè)凈收收益發(fā)發(fā)生在在年初初為a初，則則將其其轉(zhuǎn)換換為發(fā)發(fā)生在在年末末的公公式為為：a末=a初(1+r)1、收益益法的的基本本公式式（3）公式式中a、r、n的時(shí)間間單位位是一一致的的，通通常為為年，，也可可以為為月、、季、、半年年等。。例如如，房房租通通常按按月收收取，，基于于月房房租求求取的的是月月凈收收益。。在實(shí)實(shí)際中中，如如果a、r、n之間的的時(shí)間間單位位不一一致，，則應(yīng)應(yīng)對其其進(jìn)行行相應(yīng)應(yīng)的調(diào)調(diào)整。。由于于慣例例上是是采用用年報(bào)報(bào)酬率率，所所以一一般是是將月月或季季、半半年的的凈收收益調(diào)調(diào)整為為年凈凈收益益。1、收益益法的的基本本公式式（4）當(dāng)上上述公公式中中的ai每期不不變或或者按按照一一定規(guī)規(guī)律變變動(dòng)及及n為有限限期或或無限限期的的情況況下，，可以以導(dǎo)出出后面面的各各種公公式。。因此此，后后面的的各種種公式式實(shí)際際上是是上述述公式式的特特例。。2、凈收收益每每年不不變的的公式式凈收益益每年年不變變的公公式具具體有有兩種種情況況：一一是收收益期期限為為有限限年，，二是是收益益期限限為無無限年年期。。（1）收益益期限限為有有限年年的公公式（1）有限限年期期的情情形（（凈收收益每每年不不變））01235n-2n-1……凈收益每年不變有限年期現(xiàn)金流量圖aaaaaaaV=？4a（1）有限限年期期的情情形（（凈收收益每每年不不變））[例1]某房地地產(chǎn)是是在政政府有有償出出讓的的土地地上開開發(fā)建建造的的，土地出出讓年年限為為50年，現(xiàn)現(xiàn)已使使用了了10年；該該房地地產(chǎn)正正常情情況下的年年凈收收益為為20萬元，，報(bào)酬酬率為為10%，則該該房地地產(chǎn)的的收益益價(jià)格為為：＝195.60（萬元元）2、凈收益每每年不變的的公式（2）收益期限限為無限年年的公式2.凈收益每年年不變公式式a.直接用于測測算價(jià)格[例2]某宗房地產(chǎn)產(chǎn)是在有償償出讓的土土地上開發(fā)發(fā)建設(shè)的，，當(dāng)時(shí)獲得的的土地使用用年限為50年，不可續(xù)續(xù)期，至今今已使用了了6年；預(yù)計(jì)該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)正常情況況下的每年年凈收益為為8萬元；該類類房地產(chǎn)的的報(bào)酬率為為8.5%，請計(jì)算該該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)格。該宗房地產(chǎn)產(chǎn)的收益價(jià)價(jià)格計(jì)算如如下：（3）凈收益每每年不變公公式的作用用＝91.52（萬元）b.用于同一房房地產(chǎn)不同同期限的價(jià)價(jià)格換算；；[例3]已知某收益益性房地產(chǎn)產(chǎn)50年的收益權(quán)權(quán)利的價(jià)格格為3000元/平方米，報(bào)報(bào)酬率10%，試求其30年收益權(quán)利利的價(jià)格。。＝2852.38（元／平方方米）c.用于比較法法中土地使使用權(quán)年期期修正該公式可用用于比較法法估價(jià)時(shí)進(jìn)進(jìn)行有關(guān)土土地使用年年限或不同同收益年限限的修正。。在市場法法中，可比比實(shí)例房地地產(chǎn)的土地地使用期限限、收益期期限等可能能與估價(jià)對對象房地產(chǎn)產(chǎn)的土地使使用期限、、收益期限限等不同，，從而需要要對可比實(shí)實(shí)例價(jià)格進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，，使其成為為與估價(jià)對對象相同的的土地使用用期限、收收益期限等等下的價(jià)格格。[例4]：某宗5年前通過出出讓方式取取得的50年使用期限限的工業(yè)用用地，所處處地段的基基準(zhǔn)地價(jià)目目前為1200元／平方米米，該基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)在評評估時(shí)設(shè)定定的土地使使用權(quán)年限限為法定最最高年限，，現(xiàn)行土地地報(bào)酬率為為10％。假設(shè)除除了使用期期限不同之之外，該宗宗工業(yè)用地地的其他狀狀況與評估估基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)時(shí)設(shè)定的的狀況相同同，請通過過基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)求取該宗宗工業(yè)用地地的目前的的價(jià)格。本題通過基基準(zhǔn)地價(jià)求求取該宗工工業(yè)用地目目前的價(jià)格格，實(shí)際上上就是將使使用期限為為法定最高高年限（50年）的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)轉(zhuǎn)換換為45年（原取得得的50年使用期限限減去已使使用5年）的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)。具具體計(jì)算如如下：3、純收益在在前若干年年有變化的的情形1）無限年期期的情況2）有限年期期的情況[例5]：某宗房地地產(chǎn)，通過過預(yù)測得到到其未來5年的凈收益益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從第第六年到第第38年每年的凈凈收益將穩(wěn)穩(wěn)定在35萬元左右，，該類房地地產(chǎn)的報(bào)酬酬率為10％。該宗房房地產(chǎn)的收收益價(jià)格為為：＝300.86（萬元）4、預(yù)知未來來若干年后后的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的公公式4、預(yù)知未來來若干年后后的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格的公公式一是適用于于待估房地地產(chǎn)目前的的價(jià)格難以以知道，但但根據(jù)城市市規(guī)劃的發(fā)發(fā)展前景，，或由于社社會經(jīng)濟(jì)地地理位置的的改變，能能夠比較容容易地預(yù)測測待估房地地產(chǎn)未來某某一時(shí)期的的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格水平或或未來價(jià)格格相對于當(dāng)當(dāng)前價(jià)格的的變化率，，特別是某某地區(qū)將會會出現(xiàn)可以以預(yù)見的較較大改觀或或房地產(chǎn)市市場行情預(yù)預(yù)期有較大大變化的情情況下。二是對于收收益期限較較長的房地地產(chǎn)，有時(shí)時(shí)不是按照照其收益期期限來估價(jià)價(jià)，而是先先確定一個(gè)個(gè)合理的持持有期，然然后預(yù)測持持有期間的的凈收益和和持有期末末的價(jià)值，，再將它們們折算為現(xiàn)現(xiàn)值。實(shí)際際上，收益益性房地產(chǎn)產(chǎn)是一種投投資品，其其典型的收收益包括兩兩部分：一一是持有期期間每單位位時(shí)間（如如每年、每每月）所獲獲得的租賃賃收益或經(jīng)經(jīng)營收益；；二是在持持有期末轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)所獲得得的收益。。因此，預(yù)預(yù)知未來若若干年后的的價(jià)格公式式成了評估估收益性房房地產(chǎn)價(jià)值值的最常用用公式。[例6]：目前的房房地產(chǎn)市場場不景氣，，但預(yù)測3年后會回升升，現(xiàn)有一一座出租寫寫字樓需要要估價(jià)。該該寫字樓現(xiàn)現(xiàn)行市場租租金較低，，年出租凈凈收益為500萬元，預(yù)計(jì)計(jì)未來3年內(nèi)仍然維維持在該水水平，但等等到3年后市場回回升時(shí)，將將其轉(zhuǎn)賣的的售價(jià)會高高達(dá)7950萬元，銷售售稅費(fèi)為售售價(jià)的6％。如果投投資者要求求該類投資資的收益率率為10％，則該寫寫字樓目前前的價(jià)值為為：【例7】某宗房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)價(jià)格為7000元/㎡，年凈收益益為600元/㎡，報(bào)酬率為為10%。現(xiàn)獲知該該地區(qū)將興興建一座大大型的現(xiàn)代代化火車站站，該火車車站將在3年后建成投投入使用，，到那時(shí)該該地區(qū)將達(dá)達(dá)到該城市市現(xiàn)有火車車站地區(qū)的的繁華程度度。在該城城市現(xiàn)有火火車站地區(qū)區(qū)，同類房房地產(chǎn)的價(jià)價(jià)格為15000元/㎡。據(jù)此預(yù)計(jì)計(jì)新火車站站建成投入入使用后，，新火車站站地區(qū)該類類房地產(chǎn)的的價(jià)格將達(dá)達(dá)到15000元/㎡㎡。請請計(jì)計(jì)算算獲獲知知興興建建火火車車站站后后該該宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的價(jià)價(jià)格格。。二、、測測算算凈凈收收益益凈收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用后后得得到到的的歸歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的純純收收益益。。凈收收益益的的大大小小是是決決定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的一一個(gè)個(gè)重重要要因因素素。。在在實(shí)實(shí)際際估估價(jià)價(jià)中中，，只只有有全全面面了了解解有有關(guān)關(guān)收收益益性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的各各種種收收益益情情況況，，才才能能客客觀觀地地求求取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的凈凈收收益益，，準(zhǔn)準(zhǔn)確確地地評評估估房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格。。二、、測測算算凈凈收收益益（一一））凈凈收收益益測測算算基基本本原原理理收益益性性房房地地產(chǎn)產(chǎn)獲獲取取收收益益的的方方式式，，可可分分為為出出租租和和營營業(yè)業(yè)兩兩大大類類。。據(jù)據(jù)此此，，凈凈收收益益的的測測算算途途徑徑可可分分為為兩兩類類一是是基基于于租租金金收收入入測測算算凈凈收收益益，，例例如如，，存存在在大大量量租租賃賃實(shí)實(shí)例例的的普普通通住住宅宅、、高高檔檔公公寓寓、、寫寫字字樓樓、、商商鋪鋪、、停停車車場場、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠廠房房、、倉倉庫庫等等類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)；；二是是基基于于營營業(yè)業(yè)收收入入測測算算凈凈收收益益，，例例如如，，旅旅館館、、影影劇劇院院、、娛娛樂樂中中心心、、汽汽車車加加油油站站等等類類房房地地產(chǎn)產(chǎn)。。二、、測測算算凈凈收收益益（一一））凈凈收收益益測測算算基基本本原原理理1.基于于租租金金收收入入測測算算凈凈收收益益的的基基本本原原理理基于于租租金金收收入入測測算算凈凈收收益益的的基基本本公公式式為為：：凈收收益益=潛在在毛毛租租金金收收入入-空置置和和收收租租損損失失+其他他收收入入-運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用=有效效毛毛收收入入-運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用（1）凈凈收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除合合理理運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用后后得得到到的的歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收收益益。。（2）潛潛在在毛毛收收入入是是假假定定房房地地產(chǎn)產(chǎn)在在充充分分利利用用、、無無空空置置狀狀態(tài)態(tài)下所所能能獲獲得得的的歸歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的總總收收入入。。寫字字樓樓等等出出租租型型房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的潛潛在在毛毛收收入入，，一一般般是是潛潛在在毛毛租租金收收入入加加上上其其他他收收入入。。其中中潛潛在在毛毛租租金金收收入入等等于于全全部部可可出出租租面面積積與與最最可可能能的的租租金水水平平的的乘乘積積。。其他他收收入入是是租租賃賃保保證證金金或或押押金金的的利利息息收收入入，，以以及及例例如如寫寫字樓樓中中設(shè)設(shè)置置的的自自動(dòng)動(dòng)售售貨貨機(jī)機(jī)、、投投幣幣電電話話等等獲獲得得的的收收入入。。（3）空空置置和和收收租租損損失失。。空空置置的的面面積積沒沒有有收收入入。。收收租租損損失失是指指租租出出的的面面積積因因拖拖欠欠租租金金，，包包括括延延遲遲支支付付租租金金、、少少付付租租金金或者者不不付付租租金金所所造造成成的的收收入入損損失失。?？湛罩弥煤秃褪帐兆庾鈸p損失失通通常常按按照照潛在在毛毛收收入入的的一一定定比比例例來來估估算算。。二、、測測算算凈凈收收益益二、、測測算算凈凈收收益益（4）有有效效毛毛收收入入是是由由潛潛在在毛毛收收入入扣扣除除正正常常的的空空置置、、拖拖欠欠租金金以以及及其其他他原原因因造造成成的的收收入入損損失失后后所所得得到到歸歸屬屬于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的收入入。。（5）運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用指指維維持持房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正常常生生產(chǎn)產(chǎn)、、經(jīng)經(jīng)營營或或使使用用必必須須支出出的的費(fèi)費(fèi)用用及及歸歸屬屬于于其其他他資資本本或或經(jīng)經(jīng)營營的的收收益益，，運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用與與有有效毛毛收收入入之之比比被被稱稱為為運(yùn)運(yùn)營營費(fèi)費(fèi)用用率率。。計(jì)算凈收益注注意以下幾個(gè)個(gè)方面：（1）潛在毛收入入、有效毛收收入、運(yùn)營費(fèi)費(fèi)用、凈收益益通常以年度度計(jì)，并假設(shè)設(shè)在年末發(fā)生生；（2）空置等造成成的收入損失失一般是以潛潛在毛收入的的某一百分率率來計(jì)算；（3）運(yùn)營費(fèi)用與與會計(jì)上的成成本費(fèi)用有所所不同，是從從估價(jià)角度出出發(fā)的，不包包含房地產(chǎn)抵抵押貸款還本本付息額、會會計(jì)上的折舊舊額、房地產(chǎn)產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用用和所得稅。。2.基于營業(yè)收入入測算凈收益益有些收益性房房地產(chǎn)通常不不是以租賃方方式而是以營營業(yè)方式獲取取收益的，如如旅館、娛娛樂中心、加加油站等。這這些收益性房房地產(chǎn)的凈收收益測算與基基于租賃收入入的凈收益測測算，主要有有如下兩個(gè)方方面的不同：：一是潛在毛收收入或有效毛毛收入變成了了經(jīng)營收入;二是要扣除歸歸屬于其他資資本或經(jīng)營的的收益，如商商業(yè)、餐飲、、工業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)等經(jīng)營者的的正常利潤。?；谧饨鹗杖肴霚y算凈收益益由于歸屬于于其他資本或或經(jīng)營的收益益在房地產(chǎn)租租金之外，即即實(shí)際上已經(jīng)經(jīng)扣除，所以以就不再扣除除歸屬于其他他資本或經(jīng)營營的收益。二、測算凈收收益（二）求取凈收益應(yīng)應(yīng)注意的事項(xiàng)項(xiàng)1.有形收益和無無形收益房地產(chǎn)的凈收收益，是指房房地產(chǎn)本身所所帶來的凈收收益，包括有有形收益和無無形收益。有形收益是由由房地產(chǎn)帶來來的直接貨幣幣收益，無形形收益是指房房地產(chǎn)帶來的的間接利益，，如安全感、、自豪感、提提高個(gè)人的聲聲譽(yù)和信用、、增強(qiáng)企業(yè)的的融資能力和和獲得一定的的避稅能力。。在求取凈收益益時(shí)不僅要包包括有形收益益，還要考慮慮各種無形收收益。（二）求取凈凈收益應(yīng)注意意的事項(xiàng)無形收益通常常難以貨幣化化，因而在計(jì)計(jì)算凈收益時(shí)時(shí)難以考慮，，但可以通過過選取較低的的報(bào)酬率或資資本化率來考考慮無形收益益。同時(shí)值得得注意的是，，如果無形收收益已通過有有形收益得到到體現(xiàn)，則不不應(yīng)再單獨(dú)考考慮，以免重重復(fù)計(jì)算。如如在當(dāng)?shù)啬茱@顯示承相人形形象、地位的的寫字樓，即即承租人租用用該寫字樓辦辦公可顯示其其實(shí)力，該因因素往往已包包含在該寫字字樓的較高租租金中.（二）求取凈凈收益應(yīng)注意意的事項(xiàng)2.實(shí)際收益和客客觀收益房地產(chǎn)的收益益可分為實(shí)際際收益和客觀觀收益。實(shí)際際收益是在現(xiàn)現(xiàn)狀下實(shí)際取取得的收益，，一般來說它它不能直接用用于估價(jià)。因?yàn)榫唧w經(jīng)營營者的經(jīng)營能能力等對實(shí)際際收益影響很很大，如果將將實(shí)際收益進(jìn)進(jìn)行資本化，，就會得到不不切實(shí)際的結(jié)結(jié)果。客觀收益是排排除了實(shí)際收收益中屬于特特殊的、偶然然的因素之后后所能得到的的一般正常收收益，一般來來說只有這種種收益才可以以作為估價(jià)的的依據(jù)。（二）求取凈凈收益應(yīng)注意意的事項(xiàng)有租約限制的的，租賃期限限內(nèi)的租金應(yīng)應(yīng)采用租約約約定的租金（（簡稱租約租租金，又叫稱稱為實(shí)際租金金），租賃期期限外的租金金應(yīng)采用正常?？陀^的市場場租金?！纠?-16】某商店的土地地使用年限為為40年，從2007年10月1日起計(jì)。該商商店共有兩層層，每層有出出租面積為200㎡。一層于2008年10月1日租出，租期期為5年，可出租面面積的月租金金為180元／㎡，且每每年不變；二二層現(xiàn)暫空置置。附近類似似商場一、二二層可出租面面積的正常月月租金分別為為200元／㎡和120元／㎡，運(yùn)營營費(fèi)用率為25％。該類房地地產(chǎn)的資本化化率為9％。試估算該該商場2011年10月1日帶租約出售售時(shí)的正常價(jià)價(jià)格。（1）商店一層價(jià)價(jià)格的估算：：租約期內(nèi)年凈凈收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（萬元）租約期外年凈凈收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（萬元）＝375.69（萬元）（2）商店二層價(jià)價(jià)格的估算：：年凈收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（萬元）＝229.21（萬元）（3）該商店的正正常價(jià)格＝商商店一層的價(jià)價(jià)格＋商店二二層的價(jià)格＝375.69＋229.21＝604.90（萬元）三、估算報(bào)酬酬率一、什么是報(bào)報(bào)酬率報(bào)酬率(r)也稱為回報(bào)率率、收益率，，是一種與利利息率、折現(xiàn)現(xiàn)率、內(nèi)部收收益率同性質(zhì)質(zhì)的比率。在一個(gè)完善的的市場中，投投資者之間競競爭的結(jié)果是是：要獲取較較高的收益，，意味著要承承擔(dān)較大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)；或者，，有較大的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者者必然要求有有較高的收益益，即只有較較高收益的吸吸引，投資者者才愿意進(jìn)行行有較大風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的投資。因此，從全社社會來看，報(bào)報(bào)酬率與投資資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)關(guān)，風(fēng)險(xiǎn)大的的投資，其報(bào)報(bào)酬率也高，，反之則低。。三、估算報(bào)酬酬率二、報(bào)酬率的的求取方法(一)累加法累加法是將報(bào)報(bào)酬率視為包包含無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)報(bào)酬率和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)補(bǔ)償率兩大大部分，然后后分別求出每每一部分，再再將它們相加加。報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)補(bǔ)償一投資帶帶來的優(yōu)惠⑴無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬酬率為完全沒沒有風(fēng)險(xiǎn)的報(bào)報(bào)酬率。⑵投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)補(bǔ)償率，是指指當(dāng)投資者投投資于收益不不確定、具有有一定風(fēng)險(xiǎn)性性的房地產(chǎn)時(shí)時(shí)，他必然會會要求對所承承擔(dān)的額外風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)有所補(bǔ)償償，否則就不不會投資。⑶管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)補(bǔ)償率，是指指一項(xiàng)投資所所要求的操勞勞越多，其吸吸引力就會越越小，從而投投資者必然會會要求對所承承擔(dān)的額外管管理有所補(bǔ)償償。⑷缺乏流動(dòng)性性補(bǔ)償率，是是指投資者對對所投入的資資金由于缺乏乏流動(dòng)性所要要求的補(bǔ)償，，即為投資估估價(jià)對象相對對于投資同一一時(shí)期國債或或銀行存款缺缺乏流動(dòng)性的的補(bǔ)償。⑸投資帶來的的優(yōu)惠率，是是指由于投資資房地產(chǎn)可能能獲得某些額額外的好處，，從而投資者者會降低所要要求的投資率率。由于在現(xiàn)實(shí)中中不存在完全全無風(fēng)險(xiǎn)的投投資，所以無無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率率為同一時(shí)期期的國債利率率或銀行存款款利率。投資資估價(jià)對象相相對于投資同同一時(shí)期國債債或銀行存款款的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償償；投資估價(jià)價(jià)對象相對于于投資同一時(shí)時(shí)期國債或銀銀行存款管理理負(fù)擔(dān)的補(bǔ)償償；投資估價(jià)價(jià)對象相對于于投資同一時(shí)時(shí)期國債或銀銀行存款所帶帶來的優(yōu)惠。。根據(jù)估價(jià)對象象的具體情況況及當(dāng)前房地地產(chǎn)市場狀況況確定各類風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率及及報(bào)酬率見下下表：累加法(二)市場提取法市場提取法又又稱實(shí)例法，，是利用收益益還原法公式式，通過搜集集市場上相類類似房地產(chǎn)的的凈收益、價(jià)價(jià)格等資料，，反求出報(bào)酬酬率的方法。。具體要求是，，選擇近期發(fā)發(fā)生的三宗以以上與估價(jià)對對象房地產(chǎn)相相似的交易實(shí)實(shí)例。通過搜搜集的類似房房地產(chǎn)的價(jià)格格、凈收益等等資料，分析析凈收益的現(xiàn)現(xiàn)金流量，選選用相應(yīng)的收收益法計(jì)算公公式，反求出出報(bào)酬率。在V＝a/r的情況下，通通過r=a/V直接求取。（11.8％＋12.1％＋11.4％＋12.0％＋12.5％）÷5＝11.96％四、確定收益益期限收益期限是估估價(jià)對象自估估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至至預(yù)期未來可可獲取收益的的時(shí)間。它應(yīng)應(yīng)根據(jù)建筑物物剩余經(jīng)濟(jì)壽壽命和土地使使用權(quán)剩余期期限來確定。。建筑物剩余經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命是自自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起起至建筑物經(jīng)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束束的時(shí)間。土地使用權(quán)剩剩余期限是