房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理解讀119

房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念

房地產(chǎn)開發(fā)是通過土地、勞動(dòng)力、資本、管理和企業(yè)家經(jīng)驗(yàn)等資源的投入，為房屋租客或購房者提供建筑使用空間，并重新配置建筑環(huán)境的一種活動(dòng)。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、房地產(chǎn)開發(fā)的主要程序

房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（1）提出投資設(shè)想。（2）細(xì)化投資設(shè)想。（3）可行性研究。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（4）獲取土地使用權(quán)。兩個(gè)渠道：土地出讓和轉(zhuǎn)讓（5）合同談判與協(xié)議簽署。包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述房地產(chǎn)開發(fā)的八個(gè)步驟：（6）工程建設(shè)。開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。（7）竣工交用。政府批準(zhǔn)入住，業(yè)主或租客入住，辦理分戶產(chǎn)權(quán)證書、償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。（8）物業(yè)資產(chǎn)管理。3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述上述八個(gè)步驟，又可以歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個(gè)階段：投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段；前期工作階段；建設(shè)階段；租售階段。注：如果開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)中或建設(shè)前就預(yù)售或預(yù)租給置業(yè)投資者或使用者，則租售階段就會(huì)在前期工作階段、建設(shè)階段之中或之前進(jìn)行3.1房地產(chǎn)市場(chǎng)概述例題：房地產(chǎn)開發(fā)的四個(gè)階段包括（）。A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B．前期工作C．招標(biāo)階段D．建設(shè)階段E．租售階段

3.2投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析一、投資機(jī)會(huì)選擇投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。該階段最重要的工作，就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。投資機(jī)會(huì)選擇主要包括提出投資設(shè)想、尋找和篩選投資機(jī)會(huì)、細(xì)化投資設(shè)想三項(xiàng)工作。3.2投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析例題：（）是整個(gè)開發(fā)過程中最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，該階段最重要的工作，就是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析B．前期工作C．建設(shè)階段D．租售階段

3.2投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析一、投資機(jī)會(huì)選擇流程：開發(fā)商確定區(qū)域》市場(chǎng)調(diào)研》機(jī)會(huì)篩選》細(xì)化投資設(shè)想》提出初步投資方案。3.2投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇與與決策策分析析二、投投資決決策分分析投資決決策分分析主主要包括市市場(chǎng)分分析、、項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)和投投資決決策三三部分分工作作。3.2投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇與與決策策分析析二、投投資決決策分分析市場(chǎng)分分析：：分析市市場(chǎng)宏宏觀環(huán)環(huán)境、、政府府政策策、房房地產(chǎn)產(chǎn)供求求關(guān)系系、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境、、目標(biāo)標(biāo)市場(chǎng)場(chǎng)及其其可支支付的的價(jià)格格或租租金水水平。。3.2投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇與與決策策分析析二、投投資決決策分分析項(xiàng)目財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)：：根據(jù)市市場(chǎng)分分析的的結(jié)果果以及及相關(guān)關(guān)的項(xiàng)項(xiàng)目資資本結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)，，就項(xiàng)項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入入、成成本費(fèi)費(fèi)用與與盈利利能力力進(jìn)行行分析析評(píng)價(jià)價(jià)。3.2投資機(jī)機(jī)會(huì)選選擇與與決策策分析析二、投投資決決策分分析投資決決策：：結(jié)合企企業(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、、公司司財(cái)務(wù)務(wù)狀況況以及及項(xiàng)目目財(cái)務(wù)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)的結(jié)結(jié)果，，就是是否進(jìn)進(jìn)行本本項(xiàng)目目的投投資開開發(fā)做做出決決策。。投資決決策分分析工工作，，應(yīng)該該在尚尚未簽簽署任任何協(xié)協(xié)議之之前進(jìn)進(jìn)行，，以便便使開開發(fā)商商有充充分的的時(shí)間間和自自由度度來考考慮有有關(guān)問問題。。例題：投資決策策分析主主要包括括（））工作。。A．機(jī)會(huì)會(huì)尋找B．機(jī)會(huì)會(huì)篩選C．市場(chǎng)場(chǎng)分析D．項(xiàng)目目財(cái)務(wù)評(píng)評(píng)價(jià)E．投資資決策3.3前期工作作當(dāng)通過投投資決策策分析確確定了具具體的開開發(fā)地點(diǎn)點(diǎn)與項(xiàng)目目之后，，在購買買土地使使用權(quán)和和項(xiàng)目建建設(shè)過程程開始以以前還有有許多工工作要做做，這主主要涉及及與開發(fā)發(fā)全過程程有關(guān)的的各種合合同、條條件的談?wù)勁信c簽簽約。3.3前期工作作一、獲取取土地（一）土土地儲(chǔ)備備與土地地一級(jí)開開發(fā)1．土地地儲(chǔ)備：國(guó)家土土地儲(chǔ)備備制度。。2.土地一級(jí)級(jí)開發(fā)：土地整整理。3.3前期工作作一、獲取取土地（二）獲獲取土地地的途徑徑1．土地地使用權(quán)權(quán)出讓：招、拍、、掛、協(xié)協(xié)議。2．土地地使用權(quán)權(quán)劃撥3．原有有劃撥土土地上存存量房地地產(chǎn)的土土地使用權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓4．與當(dāng)當(dāng)前土地地使用權(quán)權(quán)擁有者者合作3.3前期工作作例題：按按照規(guī)定定，商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂和商品品住宅等等各類經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地，須須以（））方式式出讓，，特殊情情況下才才允許協(xié)協(xié)議方式式出讓。。A．招標(biāo)B．拍賣C．掛牌D．劃撥E．協(xié)議3.3前期工作作例題：以以行政劃劃撥方式式獲取土土地使用用權(quán)，通通常涉及及（））。A．城市基基礎(chǔ)設(shè)施施用地B．公益事事業(yè)項(xiàng)目目用地C．重要旅旅游項(xiàng)目目D．經(jīng)濟(jì)適適用住房房用地E．國(guó)家重重點(diǎn)扶持持的能源源、交通通、水利利等項(xiàng)目的用地地3.3前期工作作例題：拍賣出讓讓國(guó)有土土地使用用權(quán)是指指出讓人人發(fā)布拍拍賣公告告，由競(jìng)競(jìng)買人在在指定時(shí)時(shí)間、地地點(diǎn)進(jìn)行行公開競(jìng)競(jìng)價(jià)，根根據(jù)投標(biāo)標(biāo)結(jié)果確確定土地地使用者者的行為為。（））3.3前期工作作例題：“在公布布的地段段上，同同一地塊塊只有一一個(gè)意向向用地者者的，方方可采取取協(xié)議方方式出讓讓”，但但商業(yè)、、旅游、、娛樂和和商品住住宅等經(jīng)經(jīng)營(yíng)性用用地除外外。（））3.3前期工作作二、確定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案并獲得得規(guī)劃許許可（一）土土地出讓讓過程中中的規(guī)劃劃管理規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通通常包括括：地塊塊面積、、土地使使用性質(zhì)質(zhì)、容積積率、建建筑密度度、建筑筑高度、、停車位位數(shù)量、、主要出出入口、、綠地率率、須配配置的公公共設(shè)施施和工程程設(shè)施、、建筑界界限、開開發(fā)期限限及其他他要求。。3.3前期工作作二、確定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案并獲得得規(guī)劃許許可（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)前期期的規(guī)劃劃管理房地產(chǎn)開開發(fā)前期期的規(guī)劃劃管理主主要體現(xiàn)現(xiàn)在：開開發(fā)項(xiàng)目目的選址址定點(diǎn)審審批，核核發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》及規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件，規(guī)劃劃方案及及初步設(shè)設(shè)計(jì)審批批以及核核發(fā)《建筑工程程規(guī)劃許許可證》等方面。。3.3前期工作作二、確定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案并獲得得規(guī)劃許許可（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)前期期的規(guī)劃劃管理1．開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目選址址、定點(diǎn)點(diǎn)審批階階段首先開發(fā)發(fā)商城市市規(guī)劃管管理部門門提出開開發(fā)項(xiàng)目目選址、、定點(diǎn)申申請(qǐng)，由由城市規(guī)規(guī)劃管理理部門審審核后向向城市土土地管理理部門等等發(fā)征詢?cè)円庖姳肀怼ｉ_發(fā)發(fā)商請(qǐng)有有關(guān)部門門填好征征詢意見見表后，，報(bào)城市市規(guī)劃管管理部門門審核后后，由城城市規(guī)劃劃管理部部門下發(fā)發(fā)《選址規(guī)劃劃意見通通知書》。3.3前期工作作二、確定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案并獲得得規(guī)劃許許可（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)前期期的規(guī)劃劃管理2．申請(qǐng)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》階段：開發(fā)商持持《選址規(guī)劃劃意見通通知書》及城市計(jì)計(jì)劃管理理部門的的文件向向城市規(guī)規(guī)劃管理理部門提提出申請(qǐng)請(qǐng)。經(jīng)城城市規(guī)劃劃管理部部門審核核后頒發(fā)發(fā)《建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證》。3.3前期工作作二、確定定規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方案案并獲得得規(guī)劃許許可（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)前期期的規(guī)劃劃管理3．規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件件審批階階段開發(fā)商需持持城市計(jì)劃劃管理部門門批準(zhǔn)的計(jì)計(jì)劃任務(wù)、、向城市規(guī)規(guī)劃管理部部門提出申申請(qǐng)，經(jīng)城城市規(guī)劃管管理部門審審核后，下下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》及用地紅線線圖。主要要規(guī)定了詳詳細(xì)性控制制指標(biāo)。3.3前期工作二、確定規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案并獲得得規(guī)劃許可可（二）房地地產(chǎn)開發(fā)前前期的規(guī)劃劃管理4．設(shè)計(jì)方案案審批階段段開發(fā)商應(yīng)自自行委托有有規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)資格的設(shè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)完完成不少于于2個(gè)方案設(shè)計(jì)計(jì)，向城市市規(guī)劃管理理部門提出出設(shè)計(jì)方案案審批申請(qǐng)請(qǐng)，城市規(guī)規(guī)劃管理部部門提出修修改或調(diào)整整意見之直直到無問題題后，由城城市規(guī)劃管管理部門簽簽發(fā)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案審批通通知書》。3.3前期工作二、確定規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案并獲得得規(guī)劃許可可（二）房地地產(chǎn)開發(fā)前前期的規(guī)劃劃管理5．申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》階段開發(fā)商需持持由城市建建設(shè)主管部部門下發(fā)的的文件向城城市規(guī)劃管管理部門提提出申請(qǐng)，，城市規(guī)劃劃管理部門門接此申請(qǐng)請(qǐng)后，將負(fù)負(fù)責(zé)主持召召開市政配配合會(huì)，組組織有關(guān)單單位進(jìn)行綜綜合圖會(huì)簽簽等工作，，最后簽發(fā)發(fā)《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》。3.3前期工作二、確定規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案并獲得得規(guī)劃許可可（二）房地地產(chǎn)開發(fā)前前期的規(guī)劃劃管理順序：《選址規(guī)劃意意見通知書書》-《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》-《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》-《規(guī)劃設(shè)計(jì)方方案審批通通知書》-建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》3.3前期工作例題：《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》及其附圖或或《審定設(shè)計(jì)方方案通知書書》及其附圖，，是城市國(guó)國(guó)有土地使使用權(quán)出讓讓合同的重重要附件，，不得隨意意變更。確確需變更的的，必須經(jīng)經(jīng)（）批批準(zhǔn)。A．城市房地地產(chǎn)行政主主管部門B．城市規(guī)劃劃行政主管管部門C．城市建設(shè)設(shè)行政主管管部門D．城市土地地行政主管管部門3.3前期工作例題：房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)前期的規(guī)規(guī)劃管理，，下列步驟驟正確的是是（）。?！哆x址規(guī)劃意意見通知書書》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》，《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》，《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》，《選址規(guī)劃意意見通知書書》，《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》，《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》《選址規(guī)劃意意見通知書書》，《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》，《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》，《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》《規(guī)劃設(shè)計(jì)條條件通知書書》，《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》，《選址規(guī)劃意意見通知書書》，《建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證》3.3前期工作三、建設(shè)工工程招標(biāo)招標(biāo)方式可可以分為公公開招標(biāo)和和邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)。3.3前期工作三、建設(shè)工工程招標(biāo)（一）開發(fā)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目目的招標(biāo)方方式招標(biāo)方式可可以分為公公開招標(biāo)和和邀請(qǐng)招標(biāo)標(biāo)。公開招標(biāo)：：指招標(biāo)人以以招標(biāo)公告告的方式邀邀請(qǐng)不特定定的法人或或者其他組組織投標(biāo)。。邀請(qǐng)招標(biāo)：是指招標(biāo)人人以投標(biāo)邀邀請(qǐng)書的方方式邀請(qǐng)?zhí)靥囟ǖ姆ㄈ巳嘶蛘咂渌M織投標(biāo)標(biāo)。3.3前期工作（二）招標(biāo)標(biāo)機(jī)構(gòu)1．招標(biāo)過程程中的決策策活動(dòng)2．招標(biāo)中的的日常事務(wù)務(wù)工作3．招標(biāo)工作作小組組成成人員（1）決策人員員（2）專業(yè)技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)方方面的專家家（3）助理人員員3.3前期工作（三）招標(biāo)標(biāo)程序1．申請(qǐng)招招標(biāo)2．編制招招標(biāo)文件3．編制招招標(biāo)工程標(biāo)標(biāo)底4．確定招招標(biāo)方式，，發(fā)布招標(biāo)標(biāo)公告或邀邀請(qǐng)投標(biāo)函5．投標(biāo)人人資格審查查6．招標(biāo)工工程交底及及答疑7．開標(biāo)、、評(píng)標(biāo)和決決標(biāo)8．簽訂合合同3.3前期工作例題：邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)是一一種非公開開招標(biāo)方式式，被邀請(qǐng)請(qǐng)參加投標(biāo)標(biāo)的承包商商通常在（（）。A．3個(gè)以內(nèi)B．5～10個(gè)之間C．5個(gè)以上D．3～10個(gè)之間3.3前期工作四、開工申申請(qǐng)與審批批建設(shè)工程招招標(biāo)工作結(jié)結(jié)束后，開開發(fā)商就可可以申請(qǐng)開開工許可。3.3前期工作（一）申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取施工工許可證應(yīng)應(yīng)具備的條條件（1）已辦理該該建筑工程程用地批準(zhǔn)準(zhǔn)手續(xù)，獲獲得《國(guó)有土地使用用證》、《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》。（2）在城市規(guī)規(guī)劃區(qū)的建建筑工程，，已經(jīng)取得得《建設(shè)工程規(guī)劃許許可證》。（3）施工場(chǎng)地地已經(jīng)基本本具備施工工條件，需需要拆遷的，已經(jīng)獲獲得《拆遷許可證證》且拆遷進(jìn)度度符合施工要求求。（4）已經(jīng)通過過招投標(biāo)確確定了施工工企業(yè)，簽簽署了施工合同。（5）有滿足施施工需要的的施工圖紙紙及技術(shù)資資料，施工圖設(shè)計(jì)文文件已按規(guī)規(guī)定進(jìn)行了了審查。3.3前期工作（一）申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)取施工工許可證應(yīng)應(yīng)具備的條條件（6）有保證工工程質(zhì)量和和安全的具具體措施。。（7）按照規(guī)定定應(yīng)該委托托監(jiān)理的工工程已委托托監(jiān)理，并簽署了委委托監(jiān)理合合同。（8）建設(shè)資金金已經(jīng)落實(shí)實(shí)。工期不不足一年的的，到位資金原則上上不少于工工程合同價(jià)價(jià)的50%，工期超過一年的的，到位資資金原則上上不得少于于30%。建設(shè)設(shè)單單位位應(yīng)應(yīng)提提供供銀銀行行出出具具的的到到位位資資金金證證明明，，有條條件件的的可可以以實(shí)實(shí)行行銀銀行行付付款款保保函函或或者者其其他他第第三方方擔(dān)擔(dān)保保。。（9）法法律律、、行行政政法法規(guī)規(guī)規(guī)規(guī)定定的的其其他他條條件件。。3.3前期期工工作作例題題：：申申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)領(lǐng)取取施施工工許許可可證證應(yīng)應(yīng)具具備備的的條條件件，，有有（（））。。A．獲獲得得了了國(guó)國(guó)有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)證證B．簽簽署署了了分分包包合合同同C．簽簽署署了了施施工工合合同同D．簽簽署署了了委委托托監(jiān)監(jiān)理理合合同同E．建建設(shè)設(shè)資資金金已已經(jīng)經(jīng)落落實(shí)實(shí)3.3前期期工工作作（二二））申申請(qǐng)請(qǐng)辦辦理理施施工工許許可可證證的的程程序序（1）建建設(shè)設(shè)單單位位向向發(fā)發(fā)證證機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)取取《建筑筑工工程程施施工工許許可證證申申請(qǐng)請(qǐng)表表》。（2）建建設(shè)設(shè)單單位位持持加加蓋蓋單單位位及及法法定定代代表表人人印印鑒鑒的的《建筑筑工工程程施施工工許許可可證證申申請(qǐng)請(qǐng)表表》，并并附附相相關(guān)關(guān)證明明文文件件，，向向發(fā)發(fā)證證機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)提提出出申申請(qǐng)請(qǐng)。。（3）發(fā)發(fā)證證機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)自自收收到到申申請(qǐng)請(qǐng)之之日日起起15日內(nèi)內(nèi)頒頒發(fā)發(fā)施施工工許可可證證；；對(duì)對(duì)于于不不符符合合的的，，應(yīng)應(yīng)自自收收到到申申請(qǐng)請(qǐng)之之日日起15日內(nèi)內(nèi)書書面面通通知知建建設(shè)設(shè)單單位位，，說說明明理理由由。。（4）施施工工過過程程中中，，建建設(shè)設(shè)單單位位或或者者施施工工單單位位發(fā)發(fā)生生變變更的的，，應(yīng)當(dāng)當(dāng)重重新新申申請(qǐng)請(qǐng)領(lǐng)領(lǐng)取取施施工工許許可可證證。。3.3前期期工工作作例題題：：建筑筑工工程程在在施施工工過過程程中中，，建建設(shè)設(shè)單單位位或或者者施施工工單單位位發(fā)發(fā)生生變變更更的的，，應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)申申請(qǐng)請(qǐng)施施工工許許可可證證變變更更。。（（））3.3前期期工工作作例題題：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目的的前前期期工工作作的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容包包括括（（））。。A．獲獲取取土土地地使使用用權(quán)權(quán)B．確確定定規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方案案并并獲獲得得規(guī)規(guī)劃劃許許可可C．建建設(shè)設(shè)工工程程招招標(biāo)標(biāo)D．開開工工申申請(qǐng)請(qǐng)與與審審批批E．工工程程信信息息管管理理3.4建設(shè)設(shè)階階段段建設(shè)設(shè)階階段段：：是指指項(xiàng)項(xiàng)目目從從開開工工到到竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收所所經(jīng)經(jīng)過過的的過過程程。。工作作目目標(biāo)標(biāo)：：要在在投投資資預(yù)預(yù)算算范范圍圍內(nèi)內(nèi)，，按按項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度計(jì)計(jì)劃劃的的要要求求，，高高質(zhì)量量地地完完成成建建筑筑安安裝裝工工程程，，使項(xiàng)項(xiàng)目目按按時(shí)時(shí)投投入入使使用用。。3.4建設(shè)設(shè)階階段段工作作內(nèi)內(nèi)容容：：從業(yè)業(yè)主主的的角角度度，，對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)過過程程實(shí)實(shí)施施包包括括質(zhì)質(zhì)量量、、進(jìn)進(jìn)度度、、成成本本、、合合同同、、安安全全等等在在內(nèi)內(nèi)的的工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理。。3.4建設(shè)設(shè)階階段段工作作內(nèi)內(nèi)容容：：從業(yè)業(yè)主主的的角角度度，，對(duì)對(duì)建建設(shè)設(shè)過過程程實(shí)實(shí)施施包包括括質(zhì)量量、、進(jìn)進(jìn)度度、、成成本本、、合合同同、、信信息息等在在內(nèi)內(nèi)的的工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理。。三控控、、兩兩管管3.4建設(shè)設(shè)階階段段例題題：：建建設(shè)設(shè)階階段段的的項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理，，包包括括（（））的的管管理理。。A．質(zhì)量B．進(jìn)度C．成本D．合同E．信息3.4建設(shè)階段一、質(zhì)量控制制是指項(xiàng)目管理理機(jī)構(gòu)以合同同中規(guī)定的質(zhì)質(zhì)量目標(biāo)或以以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、、規(guī)范為目標(biāo)標(biāo)所進(jìn)行的監(jiān)監(jiān)督與管理活活動(dòng)，包括決策階段、設(shè)設(shè)計(jì)階段和施施工階段的質(zhì)量控制。。3.4建設(shè)階段工程施工階段段的工程質(zhì)量量控制工作內(nèi)內(nèi)容：（一）對(duì)原材材料的檢驗(yàn)（二）對(duì)工程程采用的配套套設(shè)備進(jìn)行檢檢驗(yàn)在各種設(shè)備安安裝之前均應(yīng)應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)和和測(cè)試，不合格格的要避免采采用。（三）確立施施工中控制質(zhì)質(zhì)量的具體措措施1）施工設(shè)備、、儀器進(jìn)行的的檢查等；2）控制混凝土土質(zhì)量；3）對(duì)砌筑工程程、裝飾工程程等進(jìn)行檢查查；（四）確立有有關(guān)質(zhì)量文件件的檔案制度度3.4建設(shè)階段二、進(jìn)度控制制以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃劃為依據(jù)，綜合合利用組織、、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)濟(jì)和合同等手手段，對(duì)建設(shè)設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的時(shí)間管理。3.4建設(shè)階段主要內(nèi)容包括括：對(duì)項(xiàng)目建設(shè)總總周期的論證證與分析；編制項(xiàng)目建設(shè)設(shè)工程進(jìn)度計(jì)計(jì)劃；編制其他配套套進(jìn)度計(jì)劃；；監(jiān)督項(xiàng)目施工工進(jìn)度計(jì)劃的的執(zhí)行；施工現(xiàn)場(chǎng)的調(diào)調(diào)研與分析。。3.4建設(shè)階段（一）工程進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃的編編制：先將全部工程程內(nèi)容分解和和歸納為單項(xiàng)項(xiàng)工程或工序序，如一個(gè)施施工項(xiàng)目可分分為房屋建設(shè)設(shè)工程、室外外道路、各種種室外管道工工程等子項(xiàng)工工程，然后再再細(xì)分；統(tǒng)計(jì)計(jì)算每項(xiàng)項(xiàng)工程內(nèi)容的的工作量；計(jì)算每個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)工程工作量量所需時(shí)間，，可用天數(shù)表表示；按正常施工的的各個(gè)單項(xiàng)工工程內(nèi)容的邏邏輯順序和制制約關(guān)系，排排列施工先后后次序，制定定時(shí)間計(jì)劃。。3.4建設(shè)階段（二）進(jìn)度管管理及計(jì)劃調(diào)調(diào)整兩種方法：水平進(jìn)度計(jì)劃劃（橫道圖法法）；網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃（網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖法）。。3.4建設(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：3.4建設(shè)階段網(wǎng)絡(luò)圖法：思考：小張洗米及將將電飯煲接上上電源需2分鐘、蒸熟米米飯20分鐘、洗菜5分鐘、炒菜10分鐘，小張從從12:00開始準(zhǔn)備，什什么時(shí)候能開開飯？3.4建設(shè)階段例題：進(jìn)度計(jì)計(jì)劃管理通常常采用橫道圖圖和（）。。A．資金流動(dòng)計(jì)計(jì)劃圖B．網(wǎng)絡(luò)圖C．直方圖D．控制圖3.4建設(shè)階段例題：制定進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃時(shí)，，（）法從從圖中看不出出各項(xiàng)工作之之間的相互依依賴和相互制制約的關(guān)系，，看不出一項(xiàng)項(xiàng)工作的提前前或落后對(duì)整整個(gè)工期的影影響程度，看看不出哪些工工序是關(guān)鍵工工作。A．橫道圖B．網(wǎng)絡(luò)圖C．進(jìn)行圖D．工序圖3.4建設(shè)階段三、成本控制制工程成本控制制是監(jiān)督成本本費(fèi)用、降低低工程造價(jià)的的重要手段。。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商的利潤(rùn)來來自于租售收收入和總開發(fā)發(fā)成本的差值值，而工程成成本又是總開開發(fā)成本的主主要組成部分分，所以降低低工程成本就就能增加開發(fā)發(fā)利潤(rùn)。3.4建設(shè)階段（一））成本本控制制（施施工階階段））的主主要內(nèi)內(nèi)容1．編制制成本本計(jì)劃劃，確確定成成本控控制的的目標(biāo)標(biāo)：成本計(jì)計(jì)劃可可分解解為五五個(gè)方方面：：①材料料設(shè)備備成本本計(jì)劃；②②施工工機(jī)械械費(fèi)用用計(jì)劃劃；③③人工工費(fèi)成成本計(jì)計(jì)劃；；④臨時(shí)時(shí)工程程成本本計(jì)劃劃；⑤⑤管理理費(fèi)成成本計(jì)計(jì)劃。。2．審查查施工工組織織設(shè)計(jì)計(jì)和施施工方方案3．控制制工程程款的的動(dòng)態(tài)態(tài)結(jié)算算4．控制制工程程變更更3.4建設(shè)階階段（二））控制制工程程成本本的做做法和和手段段1．強(qiáng)強(qiáng)化““成本本”意意識(shí)，，加強(qiáng)強(qiáng)全面面管理理2．確確定成成本控控制的的對(duì)象象分清主主要費(fèi)費(fèi)用與與次要要費(fèi)用用、變變動(dòng)費(fèi)費(fèi)用與與固定定費(fèi)用用。成成本控控制的的主要要對(duì)象象是主主要費(fèi)費(fèi)用中中的變變動(dòng)費(fèi)費(fèi)用。3．完完善成成本控控制制制度4．制制定有有效的的獎(jiǎng)勵(lì)勵(lì)措施施3.4建設(shè)階階段（二））控制制工程程成本本的做做法和和手段段3.4建設(shè)階階段例題：：工程程成本本控制制的主主要對(duì)對(duì)象是是主要要費(fèi)用用的（（））。A．變動(dòng)動(dòng)費(fèi)用用B．固定定費(fèi)用用C．材料料費(fèi)用用D．人工工費(fèi)用用3、工程成本控制的主要對(duì)象是主要費(fèi)用的（）。

A．變動(dòng)費(fèi)用

B．固定費(fèi)用

C．材料費(fèi)用

D．人工費(fèi)用3.4建設(shè)階階段四、合合同管管理（一）合合同管管理的的作用用確定了了工期期、質(zhì)質(zhì)量、、價(jià)格格等主主要目目標(biāo)，，是合合同雙雙方在在工程程中進(jìn)進(jìn)行各各種經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)的的依據(jù)據(jù)；規(guī)定了了合同同雙方方的經(jīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)責(zé)任、、利益益和權(quán)權(quán)利，，是調(diào)調(diào)節(jié)合合同雙雙方責(zé)責(zé)權(quán)利利關(guān)系系的主主要手手段；履行合合同、、按合合同辦辦事，，是工工程過過程中中雙方方的最最高行行為準(zhǔn)準(zhǔn)則，，合法法合同同一經(jīng)經(jīng)簽署署，則則成為為法律律文件件，具具有法法律約約束力力；一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的的合同同體系系決定定了該該項(xiàng)目目的管管理機(jī)機(jī)制，，開發(fā)發(fā)商通通過合合同分分解或或委托托項(xiàng)目目任務(wù)務(wù)，實(shí)實(shí)施對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的控控制；是雙方方在工工程實(shí)實(shí)施過過程中中解決決爭(zhēng)執(zhí)執(zhí)的依依據(jù)。3.4建設(shè)階階段（二））房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要合同同關(guān)系系開發(fā)商商的主主要合合同關(guān)關(guān)系：：土地地使用用權(quán)出出讓或或轉(zhuǎn)讓讓合同同、勘勘察設(shè)設(shè)計(jì)合合同、、融資資合同同、咨咨詢合合同、、工程程施工工合同同、采采購合合同、、銷售售合同同、聯(lián)聯(lián)合開開發(fā)或或房地地產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓合合同等等。承包商商的主主要合合同關(guān)關(guān)系：：工程程承包包合同同、分分包合合同、、供應(yīng)應(yīng)（采采購））合同同、運(yùn)運(yùn)輸合合同、、加工工合同同、租租賃合合同、、勞務(wù)務(wù)供應(yīng)應(yīng)合同同、保保險(xiǎn)合合同、、融資資合同同、聯(lián)聯(lián)合承承包合合同等等。3.4建設(shè)階階段例題：：房地地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的的主要要合同同關(guān)系系有（））。。A．開發(fā)發(fā)商的的主要要合同同關(guān)系系B．承包包商的的主要要合同同關(guān)系系C．建筑筑商的的主要要合同同關(guān)系系D．監(jiān)理理機(jī)構(gòu)構(gòu)的主主要合合同關(guān)關(guān)系E．供應(yīng)應(yīng)商的的主要要合同同關(guān)系系3.4建設(shè)階階段（三））合同同管理理的主主要工工作內(nèi)內(nèi)容建設(shè)工工程合合同管管理工工作，，包括括建設(shè)設(shè)工程程合同同的總總體策策劃、、投標(biāo)標(biāo)招標(biāo)標(biāo)階段段的合合同管管理、、合同同分析析與解解釋及及合同同實(shí)施施過程程中的的控制制。3.4建設(shè)階階段安全問問題是是影響響工程程建設(shè)設(shè)進(jìn)度度、質(zhì)質(zhì)量和和成本本的重重要方方面；；加強(qiáng)強(qiáng)安全全管理理，對(duì)對(duì)提高高開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的總總體經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益和和社會(huì)會(huì)效益益有著著重要要的意意義。工程建設(shè)設(shè)中安全全管理的的原則：安全第一一、預(yù)防防為主。五、安全全管理3.4建設(shè)階段段（一）竣竣工驗(yàn)收收的要求求當(dāng)項(xiàng)目完完工并具具備竣工工驗(yàn)收條條件后，，由承包包商按國(guó)國(guó)家工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收有關(guān)關(guān)規(guī)定，，向開發(fā)發(fā)商提供供完整竣竣工資料料及竣工工驗(yàn)收?qǐng)?bào)報(bào)告，并并提出竣竣工驗(yàn)收收申請(qǐng)。。之后，，開發(fā)商商負(fù)責(zé)組組織有關(guān)關(guān)單位進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)收收，并在在驗(yàn)收后后給予認(rèn)認(rèn)可或提提出修改改意見。。承包商商按要求求修改，，并承擔(dān)擔(dān)由自身身原因造造成修改改的費(fèi)用用。六、竣工工驗(yàn)收監(jiān)理工程程師3.4建設(shè)階段段例題：（（）負(fù)負(fù)責(zé)組織織有關(guān)單單位進(jìn)行行驗(yàn)收，，并在驗(yàn)收收后給予予認(rèn)可或或提出修修改意見見。A．承包商商B．開發(fā)商商C．監(jiān)理機(jī)機(jī)構(gòu)D．建設(shè)主主管部門門3.4建設(shè)階段段（二）竣竣工驗(yàn)收收的依據(jù)據(jù)包括經(jīng)過過審批的的項(xiàng)目建建議書、、年度開開工計(jì)劃劃、施工工圖紙和和說明文文件、施施工過程程中的設(shè)設(shè)計(jì)變更更文件、、現(xiàn)行施施工技術(shù)術(shù)規(guī)程、、施工驗(yàn)驗(yàn)收規(guī)范范、質(zhì)量量檢驗(yàn)評(píng)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以及合合同中有有關(guān)竣工工驗(yàn)收的的條款等等。六、竣工工驗(yàn)收3.4建設(shè)階段段（三）竣竣工驗(yàn)收收的工作作程序1．單項(xiàng)工工程竣工工驗(yàn)收；；2．綜合驗(yàn)驗(yàn)收3．竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案六、竣工工驗(yàn)收3.4建設(shè)階段段例題：開開發(fā)項(xiàng)目目竣工驗(yàn)驗(yàn)收的工工作程序序一般分為為（））。A．單項(xiàng)工工程竣工工驗(yàn)收B．綜合驗(yàn)驗(yàn)收C．單位工工程驗(yàn)收收D．竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案E.其他3.4建設(shè)階段段（四）竣竣工結(jié)算算竣工結(jié)算算是反映映項(xiàng)目實(shí)實(shí)際造價(jià)價(jià)的技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)文文件，是是開發(fā)商商進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)核算算的重要要依據(jù)。。工程竣竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告經(jīng)經(jīng)開發(fā)商商認(rèn)可后后，承包包商應(yīng)向向開發(fā)商商遞交竣竣工結(jié)算算報(bào)告及及完整的的結(jié)算資資料，雙雙方按照照協(xié)議書書約定的的合同價(jià)價(jià)款及專專用條款款約定的的合同價(jià)價(jià)款調(diào)整整內(nèi)容，，進(jìn)行工工程竣工工結(jié)算。六、竣工工驗(yàn)收3.4建設(shè)階段段物業(yè)管理理公司依依據(jù)竣工工圖紙和和技術(shù)資資料進(jìn)行行管理、、進(jìn)一步步改建或或擴(kuò)建。。六、竣工工驗(yàn)收（五）編編制竣工工檔案3.4建設(shè)階段段1．技術(shù)資資料的內(nèi)內(nèi)容（1）前期工工作資料料（2）土建資資料（3）安裝方方面的資資料六、竣工工驗(yàn)收（五）編編制竣工工檔案3.4建設(shè)階段段例題：技術(shù)資料料的內(nèi)容容包括（）。。A．前期期工作資資料B．土建建資料C．安裝裝方面的的資料D．設(shè)計(jì)計(jì)文件及及變更資資料E．招標(biāo)標(biāo)方面的的資料3.4建設(shè)階段段2．繪制制竣工圖圖按施工圖圖施工而而無任何何變動(dòng)，，則可在在施工圖圖上加蓋蓋“竣工圖”標(biāo)志，直直接作為為竣工圖圖。結(jié)構(gòu)形式式改變、、建筑平平面改變變、項(xiàng)目目改變以以及其他他重大改改變，不不宜在原原施工圖圖上修改改、補(bǔ)充充，要重重新繪制制竣工圖圖基礎(chǔ)、地地下構(gòu)筑筑物、管管線、結(jié)結(jié)構(gòu)、人人防工程程等，以以及設(shè)備備安裝等等隱蔽部部位，都都要繪制制竣工圖圖紙?？⒐D一一定要與與實(shí)際情情況相符符，要保保證圖紙紙質(zhì)量，，做到規(guī)規(guī)格統(tǒng)一一、圖面面整潔、、字跡清清楚，一一經(jīng)施工工技術(shù)負(fù)負(fù)責(zé)人簽簽認(rèn)，不不得任意意涂改。六、竣工工驗(yàn)收（五）編編制竣工工檔案3.4建設(shè)階段段例題：控制主要要費(fèi)用中中的變動(dòng)動(dòng)費(fèi)用，，這是控控制工程程成本的的最基本本的做法法。（））3.4建設(shè)階段段例題：工程建設(shè)設(shè)中安全全管理的的原則是是安全第第一、預(yù)預(yù)防為主主。（））3.4建設(shè)階段段例題：工程未經(jīng)經(jīng)竣工驗(yàn)驗(yàn)收或竣竣工驗(yàn)收收未通過過的，開開發(fā)商不不得使用用、不得得辦理客客戶入住住手續(xù)。。（））3.5租售階段段一、選擇擇物業(yè)租租售形式式房地產(chǎn)租租售過程程一般包包括三個(gè)個(gè)階段：：為使?jié)撛谠诘馁徺I買者或租租戶了解解物業(yè)狀狀況而進(jìn)進(jìn)行的宣宣傳、溝溝通階段段；就有關(guān)價(jià)價(jià)格或租租金及合合同條件件而進(jìn)行行的談判判階段；；雙方協(xié)商商一致后后的簽約約階段。。3.5租售階段段物業(yè)租售售形式：：（一）開開發(fā)商自自行租售售（二）委委托房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)租租售房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)是從事事購買或或銷售房房地產(chǎn)或或二者兼兼?zhèn)涞那⑶⑸坦ぷ髯?，但不不取得房房地產(chǎn)所所有權(quán)的的商業(yè)單單位。3.5租售階段段1．房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)的作作用通過市場(chǎng)調(diào)查查，了解潛在在的市場(chǎng)需求求，準(zhǔn)確地預(yù)預(yù)測(cè)消費(fèi)者行行為、偏好、、潮流與品味味，協(xié)助開發(fā)發(fā)商或業(yè)主進(jìn)進(jìn)行準(zhǔn)確的市市場(chǎng)定位。通過廣告等市市場(chǎng)宣傳活動(dòng)動(dòng)，對(duì)潛在的的投資置業(yè)人人士進(jìn)行有效效的引導(dǎo)。從項(xiàng)目的前期期策劃到項(xiàng)目目租售完畢，，參與整個(gè)開開發(fā)過程，協(xié)協(xié)助開發(fā)商最最終實(shí)現(xiàn)投資資收益目標(biāo)。。3.5租售階段1．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)的作用用按照置業(yè)人士士提出的有關(guān)關(guān)要求，幫其其選擇合適的的物業(yè)，并為為其提供完善善的購樓手續(xù)續(xù)服務(wù)。幫助買賣雙方方進(jìn)行有關(guān)的的融資安排。。提高市場(chǎng)運(yùn)行行效率。3.5租售階段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理理形式（1）聯(lián)合代理與與獨(dú)家代理對(duì)于大型房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目，開發(fā)商經(jīng)經(jīng)常兩家或兩兩家以上的經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)共同同承擔(dān)項(xiàng)目的的物業(yè)代理工工作。這便是是聯(lián)合代理。。3.5租售階段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理理形式（2）買方代理、、賣方代理和和雙重代理依代理委托方方的不同，代代理形式還可可以分為買方方代理、賣方方代理和雙重重代理。對(duì)于于前兩種情況況，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)只能從買方方或賣方單方方面收取傭金金；對(duì)于第三三種情況，經(jīng)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以以同時(shí)向買賣賣雙方收取傭傭金，但傭金金總額一般不不能高于前兩兩種代理形式式，而且雙重重代理的身份份應(yīng)向有關(guān)各各方事先聲明明。3.5租售階段2．房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理理形式（3）首席代理和和分代理對(duì)于大型綜合合性房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目或物物業(yè)，開發(fā)商商或業(yè)主也可可以委托一家家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)作作為項(xiàng)目的首首席代理，全全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目目的代理工作作。總代理再再去委托分代代理，負(fù)責(zé)物物業(yè)某些部分分的代理工作作。3.5租售階段例題：雙重代理可以以同時(shí)向買賣賣雙方收取傭傭金，傭金總額一般般高于前兩種種代理形式。（）3.5租售階段例題：一般說來，全全國(guó)或國(guó)際性性代理公司通通常對(duì)大型的的復(fù)雜發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目有更豐富富的代理經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，且與大公公司有更直接接、更頻繁的的接觸；而地地方性代理機(jī)機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤糠康禺a(chǎn)市場(chǎng)及及潛在的買家家或租戶有較較詳細(xì)了解。。（）3.5租售階段（三）選擇房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)注意的問題1.充分了解房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人人員的業(yè)務(wù)素素質(zhì)由于房地產(chǎn)交交易涉及到的的資金量巨大大，所以無論論對(duì)開發(fā)商或或業(yè)主來說，，還是對(duì)投資資置業(yè)者來說說，都是須慎慎重對(duì)待的大大事。3.5租售階段（三）選擇房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)注意的問題2．了解房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可可投入市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷工作的資資源地方性的經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于其其人員、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和銷售網(wǎng)絡(luò)絡(luò)的限制，一一般沒有能力力代理大型綜綜合性房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的的市場(chǎng)銷售工工作。3.5租售售階階段段（三））選選擇擇房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)注注意意的的問題題3．．考考察察房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)過過往往的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)看經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)過過往往的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)，，不不是是看看其其共共代代理理了了多多少少個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目或或成成交交額額有有多多少少，，而而是是要要看看其其代代理理的的成成功功率率有有多多大大。3.5租售售階階段段例題題：：判斷斷物物業(yè)業(yè)代代理理公公司司過過往往的的業(yè)業(yè)績(jī)績(jī)主主要要是是看看其其總總共共代代理理過過多多少少個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目或或成成交交額額有有多多少少。。（（））3.5租售售階階段段（三））選選擇擇房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)注注意意的的問題題4．．針針對(duì)對(duì)物物業(yè)業(yè)的的類類型型選選擇擇房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)住宅宅的的銷銷售售常常由由當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡慕?jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)代代理理，，當(dāng)當(dāng)然然，，這這些些經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)也也許許是是全全國(guó)國(guó)性性甚甚至至國(guó)國(guó)際際性性經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)的的分分支支機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)。3.5租售售階階段段（三））選選擇擇房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)應(yīng)應(yīng)注注意意的的問題題5．．認(rèn)認(rèn)真真簽簽訂訂房房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)合合同同通常常開開發(fā)發(fā)商商與與經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)之之間間都都有有一一個(gè)個(gè)合合同同關(guān)關(guān)系系，，簽簽訂訂經(jīng)經(jīng)紀(jì)紀(jì)合合同同時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)對(duì)對(duì)合合同同內(nèi)內(nèi)容容及及每每一一文文字字書書面面和和隱隱含含的的意意義義認(rèn)認(rèn)真真考考慮慮。3.5租售售階階段段二、、制制定定租租售售方方案案（一））出出租租還還是是出出售售開發(fā)發(fā)商商首首先先需需要要對(duì)對(duì)出出租租還還是是出出售售做做出出選選擇擇，，包包括括出出租租面面積積、、出出售售面面積積數(shù)數(shù)量量及及其其在在建建筑筑物物中中的的具具體體位位置置。。對(duì)對(duì)于于住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，開開發(fā)發(fā)商商大大多多選選擇擇出出售售；；對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目，，開開發(fā)發(fā)商商可可選選擇擇出出租租或或租租售售并并舉舉。3.5租售階段段二、制定定租售方方案（二）租售售進(jìn)度租售進(jìn)度度的安排排，要考考慮與工工程建設(shè)設(shè)進(jìn)度、、融資需需求、營(yíng)營(yíng)銷策略略、宣傳傳策略以以及預(yù)測(cè)測(cè)的市場(chǎng)場(chǎng)吸納速速度協(xié)調(diào)調(diào)。3.5租售階段段二、制定定租售方方案（三）租租售價(jià)格格開發(fā)商定定價(jià)主要要有三類類方法，，即成本導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法、購購買者導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)法和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向向定價(jià)法法。其中，成成本導(dǎo)向向包括成成本加成成定價(jià)法法和目標(biāo)標(biāo)定價(jià)法法；購買買者導(dǎo)向向包括認(rèn)認(rèn)知價(jià)值值定價(jià)法法和價(jià)值值定價(jià)法法；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)導(dǎo)向包包括領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)定價(jià)法法、挑戰(zhàn)戰(zhàn)定價(jià)法法和隨行行就市定定價(jià)法。3.5租售階段段1．成本導(dǎo)導(dǎo)向定價(jià)價(jià)（1）成本加加成定價(jià)價(jià)法指開發(fā)商商按照所所開發(fā)物物業(yè)的成成本加上上一定百百分比的的加成來來制定房房地產(chǎn)的的銷售價(jià)價(jià)格。加加成的含含義就是是一定比比率的利利潤(rùn)。這這是最基基本的定定價(jià)方法法。（2）目標(biāo)標(biāo)定價(jià)價(jià)法指根據(jù)據(jù)估計(jì)計(jì)的總總銷售售收入入和估估計(jì)的的銷售售量來來制定定價(jià)格格的一一種方方法。。目標(biāo)標(biāo)定價(jià)價(jià)法要要使用用損益益平衡衡圖這這一概概念。。損益益平衡衡圖描描述了了在不不同的的銷售售水平平上預(yù)預(yù)期的的總成成本和和總收收入。。3.5租售階階段2．購購買者者導(dǎo)向向定價(jià)價(jià)（1））認(rèn)知知價(jià)值值定價(jià)價(jià)法是開發(fā)發(fā)商根根據(jù)購購買者者對(duì)物物業(yè)的的認(rèn)知知價(jià)值值來制制定價(jià)價(jià)格的的一種種方法法。用用這種種方法法定價(jià)價(jià)的開開發(fā)商商認(rèn)為為定價(jià)價(jià)的關(guān)關(guān)鍵是是顧客客對(duì)物物業(yè)價(jià)價(jià)值的的認(rèn)知知，而而不是是生產(chǎn)產(chǎn)者或或銷售售者的的成本本。他他們利利用市市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷組組合中中的非非價(jià)格格變量量，在在購買買者心心目中中確立立認(rèn)知知價(jià)值值，并并要求求所制制定的的價(jià)格格必須須符合合認(rèn)知知價(jià)值值。（2））價(jià)值值定價(jià)價(jià)法指確定定的價(jià)價(jià)格對(duì)對(duì)于消消費(fèi)者者來說說，代代表著著“較較低（（相同同）的的價(jià)格格，相相同（（更高高）的的質(zhì)量量”，，即““物美美價(jià)廉廉”。3.5租售階階段3．競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向定定價(jià)（1））領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)定價(jià)價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)定定價(jià)法法實(shí)際際上是是一種種定價(jià)價(jià)策略略，處處于市市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者地位位的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商可可以采采用領(lǐng)（2）挑戰(zhàn)定價(jià)法

當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。（3）隨行就市定價(jià)法

指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價(jià)格水平定價(jià)的方法。類別細(xì)項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重卓越麓山別墅湘江1號(hào)美洲故事擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)位屬性環(huán)線價(jià)值6905.401006.01006板塊形象定位71208.4956.651208.4交通條件6.5956.18956.181006.5生活配套5954.751055.251256.25基礎(chǔ)設(shè)施4.5954.31104.951255.6環(huán)境資源6.51207.81207.81157.