房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)-房地產(chǎn)市場

第2章房地產(chǎn)市場一、房地產(chǎn)市場概述二、房地產(chǎn)市場供求理論三、分類房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律

房地產(chǎn)市場概述（一）涵義（二）房地產(chǎn)市場類型劃分（三）房地產(chǎn)市場的特性（四）房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素（五）房地產(chǎn)市場的功能房地產(chǎn)市場的涵義狹義的房地產(chǎn)市場是指房地產(chǎn)交易的專門場所，如房地產(chǎn)交易所；廣義的房地產(chǎn)市場則是指房地產(chǎn)也是房地產(chǎn)交易的總和或房地產(chǎn)商品流通中所有交換關(guān)系的總和。是完整的市場體系中不可或缺的重要組成部分，它與消費(fèi)品市場、生產(chǎn)資料市場、金融市場、勞動力市場聯(lián)系密切，相互影響、相互作用，促進(jìn)市場結(jié)構(gòu)均衡。房地產(chǎn)市場類型劃分1．按照市場運(yùn)行層次劃分2．按交易客體劃分：實(shí)體類房地產(chǎn)市場和非實(shí)體類房地產(chǎn)市場。前者主要指土地市場、房產(chǎn)市場等實(shí)物交易市場；后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)相關(guān)的勞務(wù)、技術(shù)以及資金和信息等市場。如房地產(chǎn)金融市場、物業(yè)管理市場和房地產(chǎn)中介服務(wù)市場。3.按照物業(yè)類型（用途）劃分：住宅市場、寫字樓市場、商業(yè)樓房市場、工業(yè)廠房市場、倉庫市場、特殊用途房地產(chǎn)市場。4．按照覆蓋（影響范圍）劃分：國際性、全國性、地方性房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場類型劃分5．按照權(quán)益讓渡方式劃分：買賣(包括現(xiàn)房和期房)、租賃、抵押、典當(dāng)、置換、拍賣等類型房地產(chǎn)市場。6．按照法律原則劃分：合法房地產(chǎn)交易市場、非法房地產(chǎn)交易市場（隱形市場）。7．按照供求狀況劃分：買方市場、賣方市場。按照運(yùn)行層次劃分房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)一級市場：是指土地出讓（批租）市場（國家將土地出讓給房地產(chǎn)企業(yè)）；房地產(chǎn)二級市場：是指增量房地產(chǎn)(新建商品房)市場（房地產(chǎn)企業(yè)與房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的房地產(chǎn)交易市場）；房地產(chǎn)三級市場：是指存量房地產(chǎn)(已投入使用的商品房)市場（房地產(chǎn)消費(fèi)者之間的交易市場）。房地產(chǎn)市場的特性1.區(qū)域性強(qiáng)2.競爭的不充分性3.供給調(diào)節(jié)的滯后性4.交易的復(fù)雜性5.與金融的關(guān)聯(lián)度高6.政府的干預(yù)性強(qiáng)房地產(chǎn)市場構(gòu)成要素1．房地產(chǎn)市場的主體：房地產(chǎn)市場的參與者2．房地產(chǎn)市場的客體：房地產(chǎn)交易的對象，即房地產(chǎn)商品3．房地產(chǎn)市場的運(yùn)行方式（1）組織形式：房地產(chǎn)市場組織形式分為“有形”的房地產(chǎn)交易所和“無形”的場外市場兩種組織形式。（2）房地產(chǎn)市場交易的方式：買賣、租賃、抵押、入股、典當(dāng)、交換、贈與、繼承、代理、委托、咨詢等4．國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控和管理

房地產(chǎn)市場的功能1．資源配置房地產(chǎn)市場通過價格機(jī)制調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求量和供求結(jié)構(gòu)，并且實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的優(yōu)化配置2．信息傳遞房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)可傳遞大量的房地產(chǎn)交易信息3．價值實(shí)現(xiàn)和價值評價通過房地產(chǎn)市場的交換，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的價值和使用價值，房地產(chǎn)市場健全的價格機(jī)制，可對房地產(chǎn)價值進(jìn)行客觀的評價房地產(chǎn)市場供求理論（一）供給和需求一般概念（二）房地產(chǎn)需求（三）房地產(chǎn)供給（四）房地產(chǎn)市場的均衡供給和需求求一般概念念1．需求的含義義：在一定的時時期內(nèi)，一一定的價格格水平下，，消費(fèi)者愿愿意而且能能夠購買的的商品和勞勞務(wù)的數(shù)量量。消費(fèi)費(fèi)者如果按按目前的購購買量繼續(xù)續(xù)購買時，，對一定數(shù)數(shù)量的商品品所愿意支支付的價格格，就是需需求價格。。在通常情況況下，價格格上升，需需求量減少少，價格下下降，需求求量增加。。這種價格格與需求量量間的反比比關(guān)系，稱稱為需求規(guī)律。QAPP0P1Q1Q2P2B供給和需求求一般概念念2．供給的含義義：在一定的時時期內(nèi)，一一定的價格格水平下，，生產(chǎn)者愿愿意而且能能夠提供出出售的商品品或勞務(wù)。。生產(chǎn)者在在一定的時時期內(nèi)，提提供一定數(shù)數(shù)量的商品品時，所愿愿意接受的的商品價格格，稱為供供給價格。。通常情況下下，商品的的價格越高高，生產(chǎn)者者愿意提供供的商品數(shù)數(shù)量越大，，因此供給給量隨價格格升降而增增減。這種種價格與供供給量之間間的正比關(guān)關(guān)系，稱為為供給規(guī)律。DPP0P1Q1Q2P2CQ房地產(chǎn)需求求1、概念：（1）微觀：指消消費(fèi)者在特定定時間、按特特定價格愿意意且有能力購購買的房地產(chǎn)產(chǎn)商品或勞務(wù)務(wù)的數(shù)量。（2）宏觀：房地地產(chǎn)總需求，，即某一時期期全社會房地地產(chǎn)需求總量量。2、房地產(chǎn)需求的的特點(diǎn)3、影響房地產(chǎn)需需求的因素4、房地產(chǎn)需求彈彈性分析房地產(chǎn)需求的的特點(diǎn)多樣性區(qū)域性層次性雙重性可替代性房地產(chǎn)需求的的層次性①從微觀需求的的角度：生存需求、享享樂需求、發(fā)發(fā)展需求；②從宏觀需求的的角度☆邊界需求：是使現(xiàn)有開開發(fā)能力處于于充分使用狀狀態(tài)的需求。。如果現(xiàn)實(shí)需需求大大超過過邊界需求，，就是總量膨膨脹型需求；；反之，現(xiàn)實(shí)實(shí)需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小小于邊界需求求，就是總量量不足型需求求。邊界需求求是長期分析析中總需求的的運(yùn)動起點(diǎn)。。☆房地產(chǎn)的可能能需求：它是借助于于貨幣形式所所形成的總需需求。它不可可能全部形成成現(xiàn)實(shí)需求，，總會有一部部分變成沉淀淀需求?！罘康禺a(chǎn)的現(xiàn)實(shí)實(shí)需求：這是購買者者當(dāng)期能實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的需求，這這部分需求直直接參與了現(xiàn)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行，是與現(xiàn)實(shí)實(shí)供給相對應(yīng)應(yīng)的一對供求求概念，也是是短期分析的的總需求。當(dāng)當(dāng)期沒有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的需求暫時時沉淀下來，，稱為意愿沉沉淀需求。當(dāng)當(dāng)需求的增加加會帶來相應(yīng)應(yīng)量的供給時時，稱為有效效需求?！钜褜?shí)現(xiàn)的需求求：它是需求運(yùn)運(yùn)動的終點(diǎn)。。從現(xiàn)實(shí)需求求到已實(shí)現(xiàn)的的需求，中間間需要一個交交易過程。影響房地產(chǎn)需需求的因素國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展展水平人口數(shù)量和結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)價格收收入比信貸能力消費(fèi)者或投資資者的偏好對市場的預(yù)期期政策因素房地產(chǎn)需求彈彈性分析彈性：是指因變量變變化的百分比比同自變量變變化的百分比比之間的比例例關(guān)系。求出出的比值稱為為彈性系數(shù)。。需求價格彈性性的定義需求價格彈性性：表示在一定時時期內(nèi)一種商商品的需求量量變動對于該該商品價格變變動的反應(yīng)程程度。需求價格彈性性的類型（1）需求富有彈彈性（ed>1）：表示需求量變變動的比率大大于價格變動動的比率。（2）需求缺乏彈彈性（0<ed<1）：表示需求量變變動的比率小小于價格變動動的比率。（3）需求單一彈彈性（ed=1）：表示需求量變變動的比率等等于價格變動動的比率。需求價格彈性性的類型（4）需求完全彈彈性（ed=∞）：表示需求量變變動的比率相相對于價格變變動的比率而而言是無窮大大的。（5）需求完全無無彈性（ed=0）：表示需需求量量不隨隨價格格的變變動而而變動動。房地產(chǎn)產(chǎn)需求求價格格彈性性特征征（以住住宅為為例））當(dāng)價格格在一一定幅幅度內(nèi)內(nèi)變化化時，，表現(xiàn)現(xiàn)為需需求缺缺乏彈彈性——生活必必需品品當(dāng)價格格超過過一定定幅度度而繼繼續(xù)上上漲時時，表表現(xiàn)為為需求求富有有彈性性——耐用消消費(fèi)品品、奢奢侈品品其他類類型的的房地地產(chǎn)需需求彈彈性（1）房地地產(chǎn)需需求的的收入入彈性性＝某某種房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變化的的百分分比/消費(fèi)者者收入入量變變化的的百分分比（2）房地地產(chǎn)需需求的的人口口彈性性＝房房地產(chǎn)產(chǎn)需求求量變變化的的百分分比/人口數(shù)數(shù)量變變化的的百分分比（3）房地地產(chǎn)交交叉價價格彈彈性，，是指指某種種房地地產(chǎn)因因另一一種房房地產(chǎn)產(chǎn)或商商品價價格變變動1％所引引起的的其需需求量量的百百分比比變化化。房地產(chǎn)產(chǎn)供給給1、概念念：（1）微觀觀：指指房地地產(chǎn)開開發(fā)商商和擁擁有者者在一一定價價格上上所愿愿意且且能夠夠出售售該房房地產(chǎn)產(chǎn)的數(shù)數(shù)量。。（2）宏觀觀：房房地產(chǎn)產(chǎn)總供供給，，即某某一時時期全全社會會房地地產(chǎn)供供給總總量。。2、房地地產(chǎn)供供給的的特點(diǎn)點(diǎn)：（1）缺乏乏彈性性（2）層次次性（3）滯后后性3、影響房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給的因因素4、房地產(chǎn)產(chǎn)供給給彈性性分析析影響房房地產(chǎn)產(chǎn)供給給的因因素（1）房地地產(chǎn)價價格（2）生產(chǎn)產(chǎn)要素素價格格和供供給（3）房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商的的未未來來預(yù)預(yù)期期（4）政政策策因因素素房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給彈彈性性分分析析（1）房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給的的價價格格彈彈性性＝＝房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給量量變變化化的的百百分分比比/房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格變變化化的的百百分分比比（2）房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給的的要要素素成成本本彈彈性性＝＝房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給量量變變化化的的百百分分比比/要素素價價格格價價格格變變化化的的百百分分比比房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給價價格格彈彈性性特特征征（1）特特短短期期內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給無無彈彈性性（2）短短期期內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給缺缺乏乏彈彈性性（3）長長期期內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)供供給給富富有有彈彈性性房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的均均衡衡1、供給給對對需需求求的的反反應(yīng)應(yīng)過過程程2、房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場均均衡衡的的基基本本原原理理供給給對對需需求求的的反反應(yīng)應(yīng)過過程程房地地產(chǎn)產(chǎn)需需求求上上升升空空置置房房下下降降房房地地產(chǎn)產(chǎn)租租金金和和價價格格上上漲漲更更多多投投資資者者租租金金和和價價格格持持續(xù)續(xù)上上漲漲投投資資者者和和開開發(fā)發(fā)商商進(jìn)進(jìn)入入開開發(fā)發(fā)建建造造市市場場供供給給上上升升空空置置率率開開始始上上升升租租金金和和房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格下下降降利利潤潤降降低低供供給給減減少少房地產(chǎn)需需求減少少空空置置率上升升租租金金和價格格下跌空空置房的的低價位位消化或或保持空空置市市場場保持這這一狀態(tài)態(tài)直至需需求再次次上升供求平衡衡的基本本原理NMN1M2M1PQDSE供給和需需求的變變化NMN1M2M1PQD0D1S0S1E1E2N2EE*分類房地地產(chǎn)市場場及其運(yùn)運(yùn)行規(guī)律律（一）住住宅市場場（二）商商業(yè)房地地產(chǎn)市場場（三）工工業(yè)房地地產(chǎn)市場場住宅市場場1、住宅類型型2、住宅市場場結(jié)構(gòu)3、住宅市場場特點(diǎn)4、住宅市場場供給和和需求5、住宅市場場供求特特點(diǎn)6、國際住宅宅市場發(fā)發(fā)展趨勢勢住宅類型型按經(jīng)營方方式：租租賃住宅宅和出售售住宅按價格構(gòu)構(gòu)成：商商品住宅宅和政策策性住宅宅（解困困住宅、、安居住住宅和經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用用住房，，福利住住宅）按交房方方式：期期房和現(xiàn)現(xiàn)房住宅市場場結(jié)構(gòu)（1）按權(quán)益讓讓渡方式式不同，住宅市市場可以以分為住住宅出售售市場、、住宅租租賃市場場、住宅宅抵押市市場和住住宅典當(dāng)當(dāng)市場。。（2）從市場交交易層次次結(jié)構(gòu)上上分，住宅宅市場可可以分為為一級市市場和二二級市場場。（3）住宅市場場按其再再生產(chǎn)環(huán)環(huán)節(jié)可分分為：住宅開開發(fā)市場場、住宅宅交易市市場、住住宅金融融市場、、住宅中中介市場場、住宅宅物業(yè)管管理市場場等（4）按是否享享受政府府優(yōu)惠政政策：商品房房市場、、經(jīng)濟(jì)適適用住房房市場和和廉租屋屋市場等等住宅市場場特點(diǎn)（1）經(jīng)營對對象的非非物流性性（2）市場范范圍的區(qū)區(qū)域性（3）流通形形式的多多樣性（4）交易過過程的復(fù)復(fù)雜性（5）功能多多樣性（6）社會保保障性住宅市場場供給和和需求需求函數(shù)數(shù)：Dh=f(I、P、P0、T、N)其中Dh：對住房的的需求量量；I：住房消費(fèi)費(fèi)者的財財力（財財產(chǎn)、收收入）P：住房價格格P0：非住房商商品與服服務(wù)的價價格T：住房消費(fèi)費(fèi)者對住住房的偏偏好N：潛在的住住房消費(fèi)費(fèi)者的數(shù)數(shù)量住宅的供供給函數(shù)數(shù)：H=f(L、N、K、M)其中H：住房產(chǎn)出出量L：未開發(fā)的的建筑用用地N：勞動K：資本設(shè)備備M：材料等住宅市場場供求特特點(diǎn)住宅市場場供求在在總量上上難于達(dá)達(dá)到均衡衡，但是是可能在在一定時時間、一一定地域域內(nèi)達(dá)到到結(jié)構(gòu)上上的平衡衡住宅供應(yīng)應(yīng)的相對對滯后性性短期供求求的不均均衡性與與長期供供求的均均衡性國際住宅宅市場發(fā)發(fā)展趨勢勢住宅形式式的個性性化住宅消費(fèi)費(fèi)的分類類化住宅設(shè)計計的無障障礙化住宅環(huán)境境的生態(tài)態(tài)化住宅功能能的完善善化住宅建設(shè)設(shè)的產(chǎn)業(yè)業(yè)化商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場1、商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)概述述2、商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運(yùn)行行特點(diǎn)點(diǎn)3、商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的市市場分分析商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)概述述（1）含義：用于于商業(yè)業(yè)目的的的能能夠?yàn)闉閾碛杏姓邘斫?jīng)經(jīng)濟(jì)收收益，，屬于于非生生產(chǎn)加加工場場地的的非住住宅房房地產(chǎn)產(chǎn)，是是商店店、寫寫字樓樓、旅旅館酒酒店等等房地地產(chǎn)的的統(tǒng)稱稱。通通常擁擁有者者利用用該類類房地地產(chǎn)的的空間間從事事各種種交易易活動動。（2）類型（3）特點(diǎn)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)類型型按照使使用的的直接接性：直接接用于于商業(yè)業(yè)的和和間接接用于于商用用和輔輔助的的房地地產(chǎn)按照經(jīng)經(jīng)營方方式：租賃賃、出出售和和自營營按照購購買目目的：投資資和自自用按照用用途：狹義義商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)（零零售業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)、批批發(fā)業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)）、、酒店店、餐餐飲類類物業(yè)業(yè)、娛娛樂休休閑類類物業(yè)業(yè)、特特殊商商業(yè)物物業(yè)。。商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的特特點(diǎn)人口流流動量量大對區(qū)位位要求求高價格尤尤其昂昂貴，，且差差異較較大市場結(jié)結(jié)構(gòu)簡簡單轉(zhuǎn)租經(jīng)經(jīng)營多多，產(chǎn)產(chǎn)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)可可能很很復(fù)雜雜商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場運(yùn)行行特點(diǎn)點(diǎn)不同類類別的的商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)供供給滯滯后于于需求求的時時間差差異較較大不同商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)短期期供給給彈性性不足足的程程度各各異供給主主體一一般實(shí)實(shí)力雄雄厚，，經(jīng)營營管理理水平平高供給方方式以以出租租為主主商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目的市市場分分析A、市場分分析的的前期期工作作明確項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)的的目的的確定項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)地地點(diǎn)與與類型型B、市場分分析的的基本本內(nèi)容容市場宏宏觀因因素分分析市場微微觀因因素分分析市場預(yù)預(yù)測租售方方