某地產(chǎn)策劃公司土地營(yíng)銷顧問(wèn)策略

**—土地出讓營(yíng)銷顧問(wèn)2006-1-15土地出讓時(shí)通常會(huì)面臨的問(wèn)題Issue>在土地出讓過(guò)程中，我們的客戶常常會(huì)面臨如下問(wèn)題擬出讓地塊如何定位，它的真實(shí)價(jià)值在哪里？目標(biāo)客戶是哪類開(kāi)發(fā)商？他們?cè)谀睦?？采用什么方法使真?shí)的市場(chǎng)信息高效地傳播？通過(guò)什么渠道和通路與目標(biāo)客戶進(jìn)行深度而有效的溝通？地塊的市場(chǎng)價(jià)值是多少？目標(biāo)客戶能接受嗎？如何在經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和其他目標(biāo)之間，如社會(huì)目標(biāo)等實(shí)現(xiàn)良性的平衡？為什么會(huì)有這樣的困惑？根本原因在于我們沒(méi)有把握此類項(xiàng)目的基本市場(chǎng)規(guī)律**研究發(fā)現(xiàn)，關(guān)于土地出讓項(xiàng)目，本身是有一些規(guī)律可循的，需要解決以下幾個(gè)關(guān)鍵性問(wèn)題：地塊潛在價(jià)值的挖掘、包裝定位及市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)度分析地塊真實(shí)信息的有效傳播尋找真實(shí)的潛在客戶，通過(guò)合適的通路與其進(jìn)行真實(shí)的溝通土地出讓往往存在一定的社會(huì)目標(biāo)，要與其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)取得平衡有沒(méi)有把握基本的市場(chǎng)規(guī)律？**對(duì)此類項(xiàng)目的理解及觀點(diǎn)Opinion>**認(rèn)為，土地出讓項(xiàng)目應(yīng)該從多個(gè)層面進(jìn)行市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)的結(jié)構(gòu)化分析市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策與行業(yè)發(fā)展地塊價(jià)值潛在購(gòu)買者宏觀層面微觀層面中觀層面宏觀層面——國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展

行業(yè)政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)、企業(yè)態(tài)勢(shì)合理價(jià)格復(fù)蘇階段發(fā)展階段危機(jī)階段蕭條階段國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策及行業(yè)發(fā)展（宏觀層面）以現(xiàn)階段為例國(guó)內(nèi)成熟發(fā)展商，保持觀望，拿地謹(jǐn)慎；而外資及部分新進(jìn)入的開(kāi)發(fā)商相對(duì)樂(lè)觀，投資熱情高漲；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)比較有爭(zhēng)議的階段。地塊價(jià)值認(rèn)知（微觀層面）土地區(qū)位（繁華度、交通通達(dá)度等）城市設(shè)施（城市基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)設(shè)施等）環(huán)境優(yōu)劣度（環(huán)境質(zhì)量、自然條件等）其它（人口密度、建筑容積率、城市規(guī)劃等）微觀層面——地塊價(jià)值認(rèn)知四大基本要素潛在購(gòu)買者分析（中觀層面）中觀層面——潛在購(gòu)買者分析

潛在購(gòu)買者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望的不同廣州、深圳珠三角中國(guó)香港、外資一線品牌開(kāi)發(fā)商成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌支撐強(qiáng)；利潤(rùn)要求合理快速增長(zhǎng)型開(kāi)發(fā)商成本控制強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新較強(qiáng)品牌支撐一般利潤(rùn)要求合理成本控制、產(chǎn)品創(chuàng)新一般缺乏品牌、利潤(rùn)要求較高成本控制強(qiáng)創(chuàng)新及品牌一般利潤(rùn)要求較高二線發(fā)展商成本控制較強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新一般無(wú)地產(chǎn)品牌成本控制力較差、難以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新、無(wú)地產(chǎn)品牌、利潤(rùn)要求高跨行業(yè)財(cái)團(tuán)投資公司成本控制一般產(chǎn)品創(chuàng)新差、無(wú)地產(chǎn)品牌舉例：珠三角潛在購(gòu)買者核心競(jìng)爭(zhēng)力和市場(chǎng)期望**地產(chǎn)十年實(shí)踐總結(jié)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)買意向地塊的KPI體系（關(guān)鍵績(jī)效指標(biāo)）KPI體系政府支持力度國(guó)家/地方行業(yè)政策土地儲(chǔ)備、年度開(kāi)發(fā)計(jì)劃資金調(diào)動(dòng)/融資能力房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段研判開(kāi)發(fā)能力/收益、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期全國(guó)戰(zhàn)略布局意向城市區(qū)位/土地用途/規(guī)模宏觀政治/經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)因外因區(qū)域市場(chǎng)容量/競(jìng)爭(zhēng)程度“思路決定出出路”，應(yīng)站站在城市與區(qū)區(qū)域發(fā)展的角角度來(lái)看土地地出讓項(xiàng)目城市未來(lái)十年年的大戰(zhàn)略、、大方針在周邊大區(qū)域域的發(fā)展中找找到關(guān)聯(lián)土地出讓帶來(lái)來(lái)的機(jī)遇及對(duì)對(duì)城市未來(lái)發(fā)發(fā)展的影響政治目標(biāo)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)社會(huì)目標(biāo)……土地出讓項(xiàng)目目有著共通的的要素，也應(yīng)應(yīng)遵循類似案案例成功的操操作流程第一階段：地地塊規(guī)劃的市市場(chǎng)評(píng)價(jià)與出出讓策略第二階段：土土地出讓營(yíng)銷銷戰(zhàn)略與營(yíng)銷銷方案第三階段：土土地出讓方案與執(zhí)執(zhí)行程序土地出讓的三三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化階階段第一階段：地地塊規(guī)劃的市市場(chǎng)評(píng)價(jià)與出出讓策略目標(biāo)分解：經(jīng)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社社會(huì)目標(biāo)、政政治目標(biāo)、進(jìn)進(jìn)程控制地塊規(guī)劃分析析：功能布局局、功能指標(biāo)標(biāo)、公共配套套規(guī)劃條件的市市場(chǎng)驗(yàn)證：初初步鎖定開(kāi)發(fā)發(fā)商、意向性性訪談市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)分析析（宏觀城市市數(shù)據(jù)，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，消費(fèi)費(fèi)者調(diào)研）規(guī)劃條件（用用地功能、規(guī)規(guī)劃指標(biāo)等））的調(diào)整建議議潛在購(gòu)買者的的初步鎖定土地出讓的合合理價(jià)格（出出讓底價(jià)/成交價(jià)）政府需要提供供的優(yōu)惠政策策關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問(wèn)問(wèn)題第二階段：土土地出讓營(yíng)銷銷戰(zhàn)略與方案案執(zhí)行潛在購(gòu)買者調(diào)調(diào)研（購(gòu)買意意向及門檻調(diào)調(diào)查、開(kāi)發(fā)企企業(yè)選擇）土地出讓營(yíng)銷銷方案（營(yíng)銷銷背景分析、、問(wèn)題或機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)、行動(dòng)策策略、推廣執(zhí)執(zhí)行計(jì)劃）營(yíng)銷方案執(zhí)行行（地塊包裝裝、媒體推廣廣、活動(dòng)營(yíng)銷銷）區(qū)域形象定位位營(yíng)銷主題的確確定尋找并發(fā)展?jié)摑撛诳蛻魻I(yíng)銷策略與方方案的制定階段性推廣計(jì)計(jì)劃關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問(wèn)問(wèn)題第三階段：土土地出讓方案案與執(zhí)行程序序土地出讓方式式土地出讓關(guān)鍵鍵績(jī)效指標(biāo)（（技術(shù)標(biāo)，資資信標(biāo)，商務(wù)務(wù)標(biāo)）制訂出讓方案案與執(zhí)行程序序土地出讓的過(guò)過(guò)程執(zhí)行土地出讓方案案設(shè)計(jì)組織實(shí)施步驟驟及內(nèi)容實(shí)施過(guò)程中的的節(jié)點(diǎn)控制關(guān)鍵研究重點(diǎn)解決的問(wèn)問(wèn)題營(yíng)銷對(duì)于促進(jìn)進(jìn)土地成功出出讓，尋找意意向購(gòu)買者的的過(guò)程中發(fā)揮揮著重大的價(jià)價(jià)值地塊價(jià)值的重重新定義，充充分挖掘土地地的隱性價(jià)值值地塊的包裝推推廣，可以讓讓意向購(gòu)買者者充分認(rèn)識(shí)到到土地的價(jià)值值多種渠道進(jìn)行行地塊宣傳，，進(jìn)行有效的的信息傳播意向購(gòu)買者的的多層面溝通通，進(jìn)行規(guī)劃劃條件的市場(chǎng)場(chǎng)驗(yàn)證通過(guò)一系列的的營(yíng)銷活動(dòng)，，可以創(chuàng)造良良好的土地營(yíng)營(yíng)銷氛圍，進(jìn)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)其真真正的價(jià)值顧問(wèn)公司可以以充分挖掘土土地價(jià)值，有有效利用現(xiàn)有有營(yíng)銷通路，，確保土地價(jià)價(jià)值市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)1、顧問(wèn)公司擁?yè)碛写罅康臐摑撛诳蛻糍Y源源2、顧問(wèn)公司以以專業(yè)視角解解讀地塊，賦賦予全新的定定義3、對(duì)土地價(jià)值值的一系列專專業(yè)包裝使價(jià)價(jià)值大幅提升升4、通過(guò)潛在在客戶的“實(shí)實(shí)效營(yíng)銷”，，給予土地于于最有效的““欣賞者”手手里。顧問(wèn)公司的選選擇是土地成成功出讓的關(guān)關(guān)鍵成功要素素之一重要地區(qū)的土土地（區(qū)域））推廣，一定定要選擇經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)豐富、資源源豐富的品牌牌專業(yè)公司，，只有這樣才才能取得高效效的回報(bào)，降降低政府的前前期成本（試試錯(cuò)成本）**土地出讓讓項(xiàng)目成功案案例簡(jiǎn)介Case>**成功案例例項(xiàng)目名稱時(shí)間城市項(xiàng)目規(guī)模委托客戶服務(wù)內(nèi)容深圳華僑城南部填海區(qū)土地出讓2001深圳290萬(wàn)平方米深圳市土地房產(chǎn)交易中心土地價(jià)值分析、出讓方案、營(yíng)銷推廣深圳藍(lán)色鹽田區(qū)區(qū)域營(yíng)銷推廣2001深圳鹽田國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷推廣深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓2001深圳26.8萬(wàn)平方米鹽田國(guó)土局土地營(yíng)銷推廣深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出讓2001深圳9.3萬(wàn)平方米深圳房地產(chǎn)交易中心土地營(yíng)銷推廣深圳寶安區(qū)新中心區(qū)域營(yíng)銷2002深圳寶安國(guó)土局區(qū)域營(yíng)銷推廣深圳觀瀾土地項(xiàng)目2004深圳11.6萬(wàn)平方米觀瀾政府土地營(yíng)銷推廣海口美麗沙土地項(xiàng)目2005?？?19.8萬(wàn)平方米?？谕恋貎?chǔ)備中心土地運(yùn)營(yíng)、營(yíng)銷推廣青島城陽(yáng)區(qū)土地出讓項(xiàng)目2005青島63萬(wàn)平方米青島城陽(yáng)區(qū)政府規(guī)劃方案評(píng)價(jià)及出讓策略、營(yíng)銷方案及執(zhí)行、招評(píng)標(biāo)方案及執(zhí)行南海獅山組團(tuán)城市建設(shè)招商項(xiàng)目2005南海政府土地營(yíng)銷推廣深圳華僑城南南部填海區(qū)土土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：2.9平方公里**介入階段段：地塊拍賣前的的營(yíng)銷推廣階階段工作成果：土地價(jià)值分析析土地出讓方案案營(yíng)銷計(jì)劃顧問(wèn)效果：百仕達(dá)、泰華華等品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入?yún)^(qū)域成為開(kāi)發(fā)發(fā)熱點(diǎn)誕生“深圳地地王”深圳藍(lán)色鹽田田區(qū)區(qū)域營(yíng)銷銷推廣項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域**介入階段段：區(qū)域營(yíng)銷推廣廣工作成果：營(yíng)銷大綱營(yíng)銷計(jì)劃傳播方案營(yíng)銷方案營(yíng)銷綱要行動(dòng)方案主題沙龍顧問(wèn)效果：區(qū)域營(yíng)銷推廣廣，提升土地地價(jià)值萬(wàn)科、百仕達(dá)達(dá)等品牌開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入，區(qū)區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)及及土地價(jià)格大大幅提升深圳大梅沙J402-0066號(hào)土地出讓項(xiàng)目規(guī)模：26.8萬(wàn)平方米**介入階段段：地塊拍賣前的的營(yíng)銷推廣階階段工作成果：制定有效的營(yíng)營(yíng)銷推廣策略略；制定了準(zhǔn)確可可行的營(yíng)銷執(zhí)執(zhí)行方案；協(xié)助客戶組織織土地出讓過(guò)過(guò)程中的各個(gè)個(gè)營(yíng)銷推廣及及招標(biāo)環(huán)節(jié)。。顧問(wèn)效果：該地塊以高出出底價(jià)1.7億，72%的增幅成功出出讓，受讓方方為萬(wàn)科地產(chǎn)產(chǎn)；片區(qū)后續(xù)出讓讓的土地吸引引了萬(wàn)科、中中海、華僑城城、百仕達(dá)等等大批一線開(kāi)開(kāi)發(fā)商，目前前大梅沙片區(qū)區(qū)成為房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域，住宅宅價(jià)格一路飆飆升至8000元以上。深圳香蜜湖B302號(hào)地塊土地出出讓項(xiàng)目規(guī)模：9.3萬(wàn)平方米**介入階段段：地塊拍賣前的的營(yíng)銷推廣階階段工作成果：項(xiàng)目營(yíng)銷策劃劃市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)客戶篩選選市場(chǎng)推介顧問(wèn)效果：中海、信和聯(lián)聯(lián)手以9.5億元高價(jià)拍賣賣成交深圳寶安區(qū)新新中心區(qū)區(qū)域域營(yíng)銷推廣項(xiàng)目規(guī)模：整體區(qū)域**介入階段段：整體形象定位位與推廣工作成果：營(yíng)銷方案出讓方案營(yíng)銷行動(dòng)品牌形象的建建立顧問(wèn)效果：拉平寶安（關(guān)關(guān)外）與特區(qū)區(qū)內(nèi)（關(guān)內(nèi)））的地價(jià)創(chuàng)寶安地價(jià)的的新高品牌發(fā)展商（（萬(wàn)科、深業(yè)業(yè)等）進(jìn)入，從此打破寶寶安區(qū)封閉的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)局面深圳觀瀾A906-0285和A906-0288號(hào)地塊土地出出讓項(xiàng)目規(guī)模：11.6萬(wàn)平方米**介入階段段：地塊拍賣前的的營(yíng)銷推廣階階段工作成果：活動(dòng)方案推廣方案媒體宣傳推介書新聞通稿展板內(nèi)容顧問(wèn)效果：區(qū)域營(yíng)銷推廣廣，提升土地地價(jià)值中海、城建、、鴻榮源中航航等知名品牌牌進(jìn)入?？诿利惿惩镣恋仨?xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：219.8萬(wàn)平方米**介入階段段：地塊拍賣前的的營(yíng)銷推廣階階段工作成果：完成美麗沙土土地推廣營(yíng)銷銷方案制作美麗沙土土地投資推介介冊(cè)顧問(wèn)效果：香港新世界以以18億元地價(jià)高價(jià)價(jià)拍賣競(jìng)得南海獅山組團(tuán)團(tuán)城市建設(shè)招招商項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：10項(xiàng)城市建設(shè)招招商項(xiàng)目**介入階段段：協(xié)助當(dāng)?shù)卣瞥?0項(xiàng)計(jì)劃總投資資50多億元的城市市建設(shè)招商項(xiàng)項(xiàng)目工作成果：確定營(yíng)銷推廣廣主題制作推介手冊(cè)冊(cè)協(xié)助聯(lián)系珠三三角房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)知名企業(yè)業(yè)近30家顧問(wèn)效果：吸引了近四百百位來(lái)自全國(guó)國(guó)各地的工商商業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)等“業(yè)界大大亨”和新聞聞媒體記者經(jīng)典案例：青青島城陽(yáng)區(qū)土土地營(yíng)銷推介介案例針對(duì)需要解決決的問(wèn)題，本本項(xiàng)目的營(yíng)銷銷策略為－－－愿景價(jià)值拉拉動(dòng)展望城陽(yáng)發(fā)展展的美好愿景景吸引國(guó)內(nèi)外知知名實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商達(dá)到項(xiàng)目地塊塊成功出讓借鑒成功的商商業(yè)發(fā)展模式式突出地塊資源源和完善配套青島·新天地五大營(yíng)營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)城市背景：城城陽(yáng)是大青島島國(guó)際化城市市的副都心空港資源：空空港對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的強(qiáng)勁拉拉動(dòng)發(fā)展模式：借借鑒上海新天天地成功的商商業(yè)模式完善配套：完完善的市政配配套和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施規(guī)模優(yōu)勢(shì)：近近千畝凈地整整體出讓營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)一一：大青島國(guó)國(guó)際化城市的的副都心黃島青島紅島新的三島規(guī)劃劃：青島，黃黃島，紅島三三島布局，沿沿海岸線一線線展開(kāi)，生態(tài)態(tài)間隔。紅島即城陽(yáng)，，規(guī)劃定位為為：北部高端端產(chǎn)業(yè)服務(wù)中中心，海洋科科技副中心，，旅游度假基基地，青島出出口加工基地地，東部流亭亭地區(qū)主要體體現(xiàn)青島市綜綜合交通樞紐紐和商貿(mào)物流流職能。城陽(yáng)：以規(guī)劃劃副中心為基基礎(chǔ)演繹國(guó)際際城市副都心心國(guó)際案例演繹繹：香港銅鑼鑼灣（causewayBay）——城市副都心造造就商業(yè)“寵寵兒”銅鑼灣：舊稱東角，位位于香港島中中心北岸之西西；1990年以前，分散散著貨艙、糖糖廠等零散企企業(yè)，經(jīng)過(guò)舊舊城改造、填填海工程，現(xiàn)現(xiàn)已成為中國(guó)國(guó)最大的MALL，銅鑼灣購(gòu)物物區(qū)是全世界界租金第三貴貴的地段銅鑼灣及鄰近近地區(qū)有不少少日本人聚居居，所以在銅銅鑼灣的大型型日資百貨公公司及超級(jí)市市場(chǎng)亦特別多多，區(qū)內(nèi)的日日式食肆及專專門招待日本本人的會(huì)所和和娛樂(lè)場(chǎng)所更更是星羅棋布布。國(guó)際案例演繹繹：新宿——日本第一繁華華街，東京的的重要商業(yè)和和辦公中心為控制、緩解解中心區(qū)過(guò)分分集中的狀態(tài)態(tài)，1958年下半年?yáng)|京京都政府提出出建設(shè)副都心心，首先從新新宿著手。經(jīng)過(guò)近30年的規(guī)劃建設(shè)設(shè)，新宿副都都心在東京都都的西部形成成，并且日益益繁榮，今已已成為東京的的重要商業(yè)和和辦公中心。。營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)二二：空港帶來(lái)企業(yè)和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集，拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)和制造業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈下游的的發(fā)展流亭機(jī)場(chǎng)是是華東地區(qū)重重要的干線機(jī)機(jī)場(chǎng)，2005年上半年旅客客人次已超過(guò)過(guò)300萬(wàn)，預(yù)計(jì)全年年可以突破600萬(wàn)；國(guó)際化空港之之夢(mèng)即將變成成現(xiàn)實(shí)通過(guò)三個(gè)層次次來(lái)著力闡明明空港對(duì)于當(dāng)當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展和和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)長(zhǎng)的巨大推動(dòng)動(dòng)作用空港對(duì)于當(dāng)?shù)氐匕l(fā)展和經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)的推動(dòng)動(dòng)作用一般分分為三個(gè)層次次:直接作用(Directimpact)關(guān)聯(lián)作用（catalyticimpact)間接作用(indirect/induced)完全或主要由由于機(jī)場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)營(yíng)所帶來(lái)的的就業(yè)崗位、、產(chǎn)值、稅收收。一般發(fā)生生在機(jī)場(chǎng)內(nèi)部部或近鄰機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的區(qū)域。如如航空公司、、機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)公公司、航空服服務(wù)、航空貨貨運(yùn)與倉(cāng)儲(chǔ)等等。為直接作用產(chǎn)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)提供產(chǎn)品品和服務(wù)所帶帶來(lái)的就業(yè)崗崗位、產(chǎn)值與與稅收。如市市政服務(wù)、機(jī)機(jī)場(chǎng)商業(yè)、航航空食品等。。上述兩種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的就業(yè)業(yè)人口消費(fèi)所所產(chǎn)生的就業(yè)業(yè)崗位、產(chǎn)值值和稅收。如如機(jī)場(chǎng)工作人人員居住、購(gòu)購(gòu)物等。并不直接依賴賴于機(jī)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，但由于臨臨近機(jī)場(chǎng)的因因素而聚集的的企業(yè)/產(chǎn)業(yè)活動(dòng)所帶帶來(lái)的就業(yè)崗崗位、產(chǎn)值與與稅收，如高高科技產(chǎn)業(yè)、、商業(yè)、旅游游業(yè)等。資料來(lái)源：國(guó)國(guó)際空港聯(lián)合合會(huì)（Airportscouncilinternational)美國(guó)

–2002年美國(guó)所有機(jī)場(chǎng)共產(chǎn)生稅收335億美元，相關(guān)工作崗位共670萬(wàn)個(gè)，從業(yè)人員的總收入達(dá)到1900億美元，其中的480萬(wàn)個(gè)工作崗位均產(chǎn)生在機(jī)場(chǎng)周邊區(qū)域內(nèi)。德國(guó)–2004年機(jī)機(jī)場(chǎng)的直接和和間接作用所所產(chǎn)生的工作作崗位達(dá)到80萬(wàn)個(gè)。荷蘭–阿姆斯特丹機(jī)機(jī)場(chǎng)的迅速發(fā)發(fā)展已經(jīng)成為為荷蘭經(jīng)濟(jì)的的“發(fā)動(dòng)機(jī)””，機(jī)場(chǎng)周邊邊區(qū)域的就業(yè)業(yè)崗位的增長(zhǎng)長(zhǎng)速度是所在在地區(qū)其他區(qū)區(qū)域的2-5倍營(yíng)銷價(jià)值點(diǎn)三三：借鑒上海海新天地的成成功商業(yè)模式式是本項(xiàng)目的的一大亮點(diǎn)上?！靶绿斓氐亍弊畛晒Φ牡牡胤讲皇墙ńㄖ系模巧虡I(yè)上的的，它把海派派文化、石庫(kù)庫(kù)門文化、酒酒吧文化以及及音樂(lè)文化發(fā)發(fā)揮到極致青島·新天天地地———國(guó)際際生生活活、、文文化化體體驗(yàn)驗(yàn)之之旅旅綜合合定定位位：：大大型型綜綜合合旅旅游游景景點(diǎn)點(diǎn)，，青青島島人人常常到到，，青青島島游游客客必必到到，，青青島島人人值值得得為為此此而而驕驕傲傲商業(yè)業(yè)亮亮點(diǎn)點(diǎn)：：以以國(guó)國(guó)際際化化生生活活社社區(qū)區(qū)為為背背景景，，充充分分發(fā)發(fā)展展青青島島現(xiàn)現(xiàn)代代特特色色旅旅游游精彩彩，，演演繹繹青青島島·新天天地地生生活活每每一一天天國(guó)際際商商務(wù)務(wù)廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：新新穎穎的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)外外觀觀，，完完善善的的配配套套設(shè)設(shè)施施，，創(chuàng)創(chuàng)造造優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)的的辦辦公公條條件件來(lái)自自世世界界各各地地的的美美食食廣廣場(chǎng)場(chǎng)、、購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)讓讓人人感感受受和和品品位位獨(dú)獨(dú)特特的的海海派派文文化化在風(fēng)風(fēng)情情酒酒吧吧、、咖咖啡啡店店中中渡渡過(guò)過(guò)休休閑閑時(shí)時(shí)光光漫步步貫貫穿穿新新天天地地的的中中央央綠綠軸軸，，放放松松心心情情五星星級(jí)級(jí)異異國(guó)國(guó)風(fēng)風(fēng)情情酒酒店店讓讓游游人人、、商商務(wù)務(wù)人人士士留留下下美美好好的的異異域域體體驗(yàn)驗(yàn)營(yíng)銷銷價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)四四：：完完善善的的市市政政設(shè)設(shè)施施和和基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施完善善的的道道路路設(shè)設(shè)施施，，三三條條主主干干道道崇崇陽(yáng)陽(yáng)路路、、文文陽(yáng)陽(yáng)路路、、興興陽(yáng)陽(yáng)路路已已投投入入使使用用配套套成成熟熟，，學(xué)學(xué)校校、、醫(yī)醫(yī)院院、、645畝生生態(tài)態(tài)公公園園、、民民俗俗博博物物館館等等等等。。營(yíng)銷銷價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)五五：：近近千千畝畝凈凈地地整整體體轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)：：占地地63萬(wàn)m2建筑筑面面積積98萬(wàn)m2容積積率率1.54地塊塊現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：地塊塊平平整整，，凈凈地地出出讓讓營(yíng)銷銷推推廣廣策策略略造場(chǎng)場(chǎng)價(jià)值值展展示示營(yíng)造造一一個(gè)個(gè)品品牌牌發(fā)發(fā)展展商商云云集集的的場(chǎng)場(chǎng)展示示地地塊塊核核心心價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)愿景景拉拉升升形象象樹樹立立/展示示未未來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)展展前前景景項(xiàng)目目執(zhí)執(zhí)行行攻攻略略索索引引事件件造造場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷銷工工具具現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)展展示示土地地推推介介手手冊(cè)冊(cè)新聞聞發(fā)發(fā)布布會(huì)會(huì)答疑疑會(huì)會(huì)公告告牌牌音樂(lè)樂(lè)影影視視片片客戶戶造造場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)發(fā)商商訪訪談?wù)勔?guī)劃劃展展示示廳廳媒體體配配合合平面面媒媒體體、、電電視視臺(tái)臺(tái)高層層定定向向營(yíng)營(yíng)銷銷物料料準(zhǔn)準(zhǔn)備備及及執(zhí)執(zhí)行行進(jìn)進(jìn)度度表表客戶戶造造場(chǎng)場(chǎng)：：開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商訪訪談?wù)勀康牡模海喉?xiàng)目目直直效效推推廣廣，，獲獲取取市市場(chǎng)場(chǎng)反反饋饋時(shí)間間：：持續(xù)續(xù)到到招招標(biāo)標(biāo)公公告告之之前前形式式：面面談?wù)劷Y(jié)結(jié)合合電電話話訪訪談?wù)勯_(kāi)發(fā)發(fā)商商的的選選擇擇：：根據(jù)據(jù)客客戶戶目目標(biāo)標(biāo)及及項(xiàng)項(xiàng)目目狀狀況況制制定定選選擇擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)項(xiàng)目執(zhí)行行攻略索索引事件造場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷工具具現(xiàn)場(chǎng)展示示土地推介介手冊(cè)新聞發(fā)布布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂(lè)影視視片客戶造場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商訪訪談規(guī)劃展示示廳媒體配合合平面媒體體、電視視臺(tái)高層定向向營(yíng)銷物料準(zhǔn)備備及執(zhí)行行進(jìn)度表表事件造場(chǎng)場(chǎng)之一：：異地高高層定向向?qū)嵭I(yíng)營(yíng)銷主題：青島·新天地目的：體體現(xiàn)政府府的服務(wù)務(wù)意識(shí)和和合作誠(chéng)誠(chéng)意，進(jìn)行重重點(diǎn)城市市意向客客戶的深深度溝通通與項(xiàng)目目推介時(shí)間：招標(biāo)公告告發(fā)布之之前形式：以青島島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)政府府名義到到各重點(diǎn)點(diǎn)城市舉舉辦小型型座談會(huì)會(huì)，直接接向當(dāng)?shù)氐匾庀蜷_(kāi)開(kāi)發(fā)商高高層推介介本項(xiàng)目目。事件造場(chǎng)場(chǎng)之二：：青島·新天地土土地推介介新聞發(fā)發(fā)布會(huì)主題：青島·新天地目的：通過(guò)項(xiàng)目目?jī)r(jià)值點(diǎn)點(diǎn)的實(shí)效效營(yíng)銷吸吸引目標(biāo)標(biāo)開(kāi)發(fā)商商的關(guān)注注，并借借此提高高城陽(yáng)區(qū)區(qū)的形象象與知名名度時(shí)間：10月10日地點(diǎn)：青島香格格里拉大大酒店形式：以青島島市城陽(yáng)陽(yáng)區(qū)政府府名義對(duì)對(duì)外進(jìn)行行推介邀請(qǐng)對(duì)象象：青島市市主管副副市長(zhǎng)及及市、區(qū)區(qū)兩級(jí)政政府要員員、國(guó)內(nèi)內(nèi)有實(shí)力力的開(kāi)發(fā)發(fā)商、全全國(guó)及本本地的知知名媒體體媒體配合合：國(guó)內(nèi)知知名媒體體及青島島市主流流媒體事件造場(chǎng)場(chǎng)之三：：青島·新天地土土地出讓讓答疑會(huì)會(huì)主題：青島·新天地目的：介紹青青島和城城陽(yáng)的城城市發(fā)展展、城市市規(guī)劃規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策等相關(guān)關(guān)內(nèi)容，，同時(shí)就就開(kāi)發(fā)商商共同關(guān)關(guān)注的問(wèn)問(wèn)題加以以解答。。時(shí)間：10月底或11月初地點(diǎn)：青島新新天地規(guī)規(guī)劃展示示廳邀請(qǐng)對(duì)象象：意向開(kāi)開(kāi)發(fā)商、、全國(guó)及及本地的的知名媒媒體政府部門門：青島市市規(guī)劃局局城陽(yáng)區(qū)政政府青島市城城陽(yáng)區(qū)城城市規(guī)劃劃建設(shè)管管理局媒體配合合：國(guó)內(nèi)知知名媒體體及青島島市主流流媒體項(xiàng)目執(zhí)行行攻略索索引事件造場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷工具具現(xiàn)場(chǎng)展示示土地推介介手冊(cè)新聞發(fā)布布會(huì)答疑會(huì)公告牌音樂(lè)影視視片客戶造場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)發(fā)商訪訪談規(guī)劃展示示廳媒體配合合平面媒體體、電視視臺(tái)高層定向向營(yíng)銷物料準(zhǔn)備備及執(zhí)行行進(jìn)度表表營(yíng)銷工具具之一：：青島·新天地土土地推介介冊(cè)目的：展示城市市形象、、發(fā)展前前景，突突出項(xiàng)目目地塊的的價(jià)值，，吸引開(kāi)開(kāi)發(fā)商的的興趣發(fā)放對(duì)象象：國(guó)內(nèi)外實(shí)實(shí)力開(kāi)發(fā)發(fā)商發(fā)放渠道道：推介會(huì)、、直郵完成時(shí)間間：9月15日營(yíng)銷工具具之二：：青島·新天地推推介影視視片目的：城市形形象展示示形式：5分鐘音樂(lè)樂(lè)影視片片＋8分鐘的推推介影視視片、配配解說(shuō)詞詞播放渠渠道：在異異地高高層定定向營(yíng)營(yíng)銷、、土地地推介介酒會(huì)會(huì)進(jìn)行行過(guò)程程中滾滾動(dòng)播播放完成時(shí)時(shí)間：：9月20日項(xiàng)目執(zhí)執(zhí)行攻攻略索索引事件造造場(chǎng)營(yíng)銷工工具現(xiàn)場(chǎng)展展示土地推推介手手冊(cè)新聞發(fā)發(fā)布會(huì)會(huì)答疑會(huì)會(huì)公告牌牌音樂(lè)影影視片片客戶造造場(chǎng)開(kāi)發(fā)商商訪談?wù)勔?guī)劃展展示廳廳媒體配配合平面媒媒體、、電視視臺(tái)高層定定向營(yíng)營(yíng)銷物料準(zhǔn)準(zhǔn)備及及執(zhí)行行進(jìn)度度表現(xiàn)場(chǎng)展展示：：一個(gè)個(gè)展示示青島島·新天地地未來(lái)來(lái)形象象的規(guī)規(guī)劃展展示廳廳目的：：以展示示為主主，固固定營(yíng)營(yíng)銷，，提高高目標(biāo)標(biāo)客戶戶對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目未未來(lái)形形象的的感知知度，，展現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目目的投投資潛潛力展示廳廳布局局：用沙盤盤展示示青島島新天天地未未來(lái)發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃圍墻布布置展展板，，形象象展示示新天天地的的發(fā)展展前景景沙盤展展示規(guī)劃展展示廳廳接待處處現(xiàn)場(chǎng)包包裝：：完成時(shí)時(shí)間：：9月25日文陽(yáng)陽(yáng)路路興陽(yáng)陽(yáng)路路世紀(jì)公