揚(yáng)州競爭樓盤市調(diào)分析報(bào)告

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《銷售經(jīng)理學(xué)院》56套講座+14350份資料《銷售人員培訓(xùn)學(xué)院》72套講座+4879份資料目錄第一部分項(xiàng)目所處的區(qū)域分析（揚(yáng)州第二城）……第二城總平圖第二城規(guī)劃區(qū)域板塊分析第二部分：競爭樓盤分析…中集集品嘉園金輪星城駿和國際公館第一部分：項(xiàng)目所處的區(qū)域分析第二城總平圖第二城規(guī)劃“揚(yáng)州第二城”初步規(guī)劃總面積3平方公里。通過擴(kuò)容，“揚(yáng)州第二城”面積將得到放大，要緊區(qū)域包括東至古運(yùn)河、西至邗江中路、南至南繞城、北至江陽西路共6.2平方公里區(qū)域。加上振興花園一帶1.8平方公里，“第二城”將達(dá)到8平方公里。從規(guī)劃上看，“揚(yáng)州第二城”要緊由現(xiàn)代商圈、花園總部、文化櫥窗、智慧城府、花園街坊、水岸徽居等幾大板塊組成，整體規(guī)劃引進(jìn)國際通行的新都市概念，營造生態(tài)、連續(xù)互動(dòng)的開放空間系統(tǒng)，打造全時(shí)、流淌、體驗(yàn)型的全新商業(yè)空間，形成多元、個(gè)性、開放、友善的鄰里特征。其中，將規(guī)劃具備商務(wù)辦公、購物、休閑、美食、居住等多級(jí)服務(wù)功能及配套。從規(guī)劃上看，“揚(yáng)州第二城”要緊由現(xiàn)代商圈、花園總部、文化櫥窗、智慧城府、花園街坊、水岸徽居等幾大板塊組成，整體規(guī)劃引進(jìn)國際通行的新都市概念，營造生態(tài)、連續(xù)互動(dòng)的開放空間系統(tǒng)，打造全時(shí)、流淌、體驗(yàn)型的全新商業(yè)空間，形成多元、個(gè)性、開放、友善的鄰里特征。其中，將規(guī)劃具備商務(wù)辦公、購物、休閑、美食、居住等多級(jí)服務(wù)功能及配套。“第二城”（目前提法為中央商務(wù)區(qū)）、“臨港新城”是市政府提出的“東進(jìn)西聯(lián)、主導(dǎo)向南”的都市進(jìn)展戰(zhàn)略的一部分，成為開發(fā)區(qū)進(jìn)展重點(diǎn)。“第二城”是揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開發(fā)的中心片區(qū)?！暗诙恰币岳铣菂^(qū)為依托，總面積3平方公里，由現(xiàn)代商圈、花園總部、文化櫥窗、智慧城府、花園街坊等板塊組成。隨著法國歐尚超市、宜必思酒店、恒通金天城、中集集品嘉園、駿和國際公館等一批項(xiàng)目進(jìn)區(qū)投資，核心商圈的打造差不多初露頭角。目前，總投資1600萬美金的歐尚超市差不多開業(yè)，相關(guān)主力店如肯德基、大娘水餃、寶寶熊以及萬寧百貨等直接完善了周邊的配套，也迅速提升了“第二城”的人氣與商氣。人工湖、歐尚超市、現(xiàn)代商圈、商務(wù)酒店將成為第二城的名片，使得第二城成為揚(yáng)州房地產(chǎn)進(jìn)展最耀眼的明珠。隨著周邊眾多房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，原有的廠礦企業(yè)的逐步搬遷，第二城成為西南板塊商業(yè)活動(dòng)及居住的中心。揚(yáng)州第二城成為連接老城區(qū)和西南新城以及臨港新城的橋梁?！芭R港新城”的定位則是揚(yáng)州市都市副中心，揚(yáng)子江路與古運(yùn)河兩條功能軸線，支起“臨港新城”板塊骨架。新城一期啟動(dòng)面積5平方公里，其中南部3平方公里為中高檔住宅區(qū)、北部2平方公里為休閑、娛樂、生態(tài)、旅游、度假、觀光區(qū)；首先啟動(dòng)醫(yī)療、教育中心和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。三、區(qū)域版塊分析1、由于第二城的崛起，沿江進(jìn)展以及“退二進(jìn)三”等精神指導(dǎo)，以后西南板塊將成為揚(yáng)州房地產(chǎn)熱點(diǎn)區(qū)域。2、周邊已拍出尚未開發(fā)地塊情況：地塊面積（萬M）用途樓面價(jià)開發(fā)商成交時(shí)刻講明423地塊1.8171商住1577元/M2中集2008.5集品嘉園212地塊20.4商業(yè)、住宅1170元/M2華利2005.6依云城邦262地塊14.5商業(yè)、住宅1050元/M2華利2006.4依云城邦386地塊9.98住宅2281元/M2駿和2008.1駿和國際公館387地塊9.958商業(yè)2142元/M2上海靜安2008.1維揚(yáng)路西側(cè)、開發(fā)西路北側(cè)388地塊16.1145住宅900元/M2駿和2008.1駿和玲瓏灣389地塊15.7080住宅723元/M2九龍灣2008.1胖南湖（暫定名）南路以南322地塊8.16170商住800元/M2生地320元/M2香港金輪2007.3金輪星城依據(jù)2009年最新的都市規(guī)劃精神：揚(yáng)州將進(jìn)一步擴(kuò)大城區(qū)面積，平衡區(qū)域進(jìn)展，揚(yáng)州都市進(jìn)展將出現(xiàn)一個(gè)全面開花的格局，沿同時(shí)一定程度上分散都市進(jìn)展的核心，往常的西區(qū)獨(dú)大的局面被打破，對(duì)市民購房置業(yè)理念將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的阻礙。小結(jié)：1、揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)展，極大提升了都市地位，隨著南京與揚(yáng)州的交通便捷的提高，兩地互動(dòng)的加強(qiáng)，一小時(shí)寧鎮(zhèn)揚(yáng)都市圈的融合，就業(yè)環(huán)境的改善等等都將專門大程度上提升市場的消費(fèi)潛力。隨著揚(yáng)州沿江開發(fā)、新光源電子產(chǎn)業(yè)以及沿江產(chǎn)業(yè)的崛起、大學(xué)城的進(jìn)展，外來人口增加，揚(yáng)州進(jìn)入一個(gè)快速進(jìn)展時(shí)期，以歐尚超市、揚(yáng)州商城、金天城為中心的開發(fā)區(qū)中央商務(wù)區(qū)也初顯端倪。2、伴隨著臨港新城、第二城等建設(shè)，以及蔣王片區(qū)的改造、大學(xué)城的初步成型，西南板塊成為揚(yáng)州都市建設(shè)和房地產(chǎn)開發(fā)最耀眼的明星，也是競爭最激烈的板塊。那個(gè)區(qū)域聚攏著新加坡、香港、澳門、深圳、上海、揚(yáng)州等國內(nèi)外實(shí)力開發(fā)企業(yè)，短兵相接是在所難免，貼身肉搏也是可能。3、差異化、品質(zhì)化、概念化將是項(xiàng)目跳出包圍圈實(shí)現(xiàn)成功的關(guān)鍵。高端產(chǎn)品少、產(chǎn)品同質(zhì)化、主城外配套不足，限制揚(yáng)州市民的置業(yè)升級(jí)。隨著揚(yáng)州經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人們生活水平的提高，高品質(zhì)、差異化、配套全、生活便的產(chǎn)品將成為關(guān)注熱點(diǎn)。第二部分：競爭樓盤分析一、中集—集品嘉園◆………………項(xiàng)目的定位1、差不多要素項(xiàng)目位于揚(yáng)州老城區(qū)和新城區(qū)交匯的板塊，便利的交通，以后的規(guī)劃和周邊眾多開發(fā)立即開發(fā)項(xiàng)目，決定該項(xiàng)目是一個(gè)中高端的房地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目業(yè)態(tài)豐富，住宅以大面積為主，其余的為投資型物業(yè)，所有購買本項(xiàng)目的客戶差不多上比較中高端的客戶，是高品質(zhì)社區(qū)。項(xiàng)目整體體量不大，總共600多戶，70000多㎡，是一個(gè)精巧的社區(qū)。項(xiàng)目開發(fā)商來自中國改革開放的前沿陣地，一個(gè)具有現(xiàn)代、活力的開放都市，為項(xiàng)目注入現(xiàn)代、時(shí)尚、活力的因素。項(xiàng)目高起點(diǎn)定位、盤踞揚(yáng)州開發(fā)區(qū)核心商貿(mào)板塊，與國際潮流同步。項(xiàng)目位于揚(yáng)州第二城核心商貿(mào)板塊，第二城概念將持續(xù)推動(dòng)項(xiàng)目的進(jìn)展，二城開發(fā)進(jìn)度開發(fā)力度也將阻礙項(xiàng)目銷售。2、市場定位“一個(gè)都市不應(yīng)該只有一個(gè)核心圈”，單一的都市核心圈必定令都市缺乏生機(jī)和活力，因此，這也就證明了都市多“核心圈”的重要作用是推動(dòng)都市的進(jìn)展，激發(fā)都市的活力。從項(xiàng)目所處揚(yáng)州西區(qū)的區(qū)域位置來看，處于揚(yáng)州第二城核心圈的最前沿，緊鄰主城區(qū)和新城區(qū)，因此，就項(xiàng)目本身所處區(qū)域位置的作用和價(jià)值來看，是第二城核心圈建設(shè)進(jìn)展的一個(gè)重要元素，同時(shí)由于中集集團(tuán)實(shí)力，定位于中高端項(xiàng)目。3、價(jià)格定位價(jià)格定位是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)利潤的關(guān)鍵因素需要慎重，阻礙價(jià)格的因素也錯(cuò)綜復(fù)雜。針對(duì)本項(xiàng)目競爭樓盤實(shí)力都比較強(qiáng)大，各具特色，本項(xiàng)目入市價(jià)格不宜過高，略微領(lǐng)先，相對(duì)持平，建議在項(xiàng)目開盤前一個(gè)月制定價(jià)格策略。◆……………項(xiàng)目賣點(diǎn)提煉依照中集423#項(xiàng)目的特點(diǎn)，我提煉出以下項(xiàng)目十大賣點(diǎn)：1、地段優(yōu)勢(shì)潛力巨大二城核心，鄰近主城，揚(yáng)州以后進(jìn)展核心所在（揚(yáng)州第二城的核心商貿(mào)板塊）。2、開發(fā)商實(shí)力、品牌及經(jīng)驗(yàn)上市央企，中集集團(tuán)，中集地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富，在揚(yáng)成功開發(fā)東方百合園項(xiàng)目，揚(yáng)州較早的高品質(zhì)社區(qū)的代表，居住著高素養(yǎng)人群。3、完善生活配套比鄰歐尚，領(lǐng)秀二城，以歐尚為中心的相關(guān)配套齊全。4、周邊交通便捷便捷交通往來：周邊交通通達(dá)，有8、37、201、208、202、206、30、39路等多條公交線路，以后歐尚湖濱公交停車場。5、產(chǎn)品配置齊全業(yè)態(tài)豐富，滿足各種層面的需求，品質(zhì)較高（高檔公寓、高層住宅、疊加復(fù)式）。6、景觀優(yōu)勢(shì)明顯水景：規(guī)劃中的人工湖；合圍式設(shè)計(jì)，最大限度保證中心景觀廣場；居高臨下，可攬新城湖（規(guī)劃在建）。7、品牌物業(yè)專業(yè)服務(wù)開發(fā)商品牌，引入品牌物業(yè)、并可在營銷時(shí)期“物業(yè)先行”，讓購房者提早體驗(yàn)品質(zhì)生活，同時(shí)包裝物業(yè)治理公司的形象。8、精巧社區(qū)，人文居所社區(qū)規(guī)模小，更容易治理，小社區(qū)，大戶型，高品質(zhì)，更安全。9、整體交付開發(fā)周期短，一次性整體交付，沒有分批入伙的苦惱。10、關(guān)注細(xì)節(jié)，注重品質(zhì)雙重精裝挑高入戶大堂，高級(jí)金屬質(zhì)感氟碳噴漆，科技節(jié)能、環(huán)保安全。人車分流系統(tǒng)，節(jié)能、節(jié)水、節(jié)電系統(tǒng)。◆……………項(xiàng)目的差不多信息一、差不多信息423號(hào)地塊簡介及其規(guī)劃要點(diǎn)423號(hào)地塊位于揚(yáng)州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)核心地段，南北向交通主干道維揚(yáng)路東側(cè)、老開發(fā)大廈南側(cè)，與歐尚超市隔路相望，周邊分布有揚(yáng)州商城、新世紀(jì)大酒店、花園國際大酒店、育才中學(xué)，附近將建設(shè)多個(gè)高檔小區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施齊全，對(duì)內(nèi)、對(duì)外交通便捷。

本地塊采納凈地掛牌或凈地拍賣出讓方式供地。423號(hào)地塊差不多情況用地面積約(M2)18171

綠地率

≥30%容積率≤3.5

建筑密度≤45%

規(guī)劃用途

商住出讓年限(年)40、70

423號(hào)地塊招商結(jié)果地塊編號(hào):423

土地座落:維揚(yáng)路東、老開發(fā)大廈南用地面積:18171M2出讓方式:掛牌出讓成交公司:深圳市中集天宇房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司成交單價(jià):5520元/M2成交日期:2008-05-16備注:項(xiàng)目物業(yè)形態(tài)項(xiàng)目由6棟建筑組成，總建筑面積為62429㎡，其中◎1、3號(hào)樓為17＋1高層住宅，總建筑面積為：34781㎡，共：268套，面積：88——148㎡◎2號(hào)樓為26層的精裝修酒店式公寓，總建筑面積為：20882㎡，為378套，面積：45.34——54.00㎡◎4號(hào)樓為4層的辦公房，總建筑面積為：2428㎡◎5、6號(hào)樓為3層不墅，總建筑面積為4328㎡，共14套，面積：232.21——267.31㎡三、營銷策劃推廣方案開盤時(shí)刻：定2010年4月10日（農(nóng)歷二月二十六周六）宣傳推廣時(shí)期及營銷策劃重點(diǎn)工作：推廣時(shí)期時(shí)刻劃分重點(diǎn)工作預(yù)備期10年2月—3月中旬對(duì)銷售現(xiàn)場、圍擋、戶外等進(jìn)行開盤前的調(diào)整更換；組織相關(guān)預(yù)告性活動(dòng)。預(yù)熱期10年3月中旬—4月初媒體立體轟炸樹立拔高樓盤形象，重點(diǎn)積存有效客戶。強(qiáng)銷期10年4月初—5月中旬從各個(gè)媒體、各個(gè)角度宣傳樓盤賣點(diǎn)，最大限度地吸引客戶購買，并為后續(xù)推盤量強(qiáng)勢(shì)蓄水。連續(xù)期10年5月中旬—9月底利用前期積存資源，重新整合樓盤賣點(diǎn)，力求大部分貨量的順利去化。第一時(shí)期：預(yù)備期（10年2月—3月中旬）：一、宣傳媒體：媒體手段目的完成時(shí)刻備注戶外大牌形象樹立及開盤信息預(yù)告2月底完成時(shí)期性更換調(diào)整圍墻廣告形象樹立及開盤信息預(yù)告2月底完成時(shí)期性更換調(diào)整公交車聲廣告形象樹立2月底完成長期投放公交站臺(tái)廣告形象樹立及開盤信息預(yù)告2月底完成時(shí)期性更換調(diào)整電視專欄開盤信息預(yù)告及營銷活動(dòng)配合3月中旬時(shí)期性投放報(bào)紙廣告開盤信息預(yù)告及營銷活動(dòng)配合3月中旬時(shí)期性投放網(wǎng)絡(luò)廣告開盤信息預(yù)告及營銷活動(dòng)配合3月初時(shí)期性投放三、銷售預(yù)備：市調(diào)的分析及總結(jié)：組織銷售人員進(jìn)行新一輪的市場調(diào)研，進(jìn)一步了解市場動(dòng)態(tài)，讓銷售人員進(jìn)一步熟悉市場，也對(duì)本項(xiàng)目開盤策略做參考。銷售講辭：依照本項(xiàng)目的工程情況及開盤前的預(yù)備，制定新的銷售講辭，并對(duì)銷售人員進(jìn)行統(tǒng)一講辭培訓(xùn)；同時(shí)對(duì)定購講解、簽約講解、簽約流程等進(jìn)行進(jìn)一步強(qiáng)化學(xué)習(xí)。銷售來電、來訪登記分析，并做好開盤前時(shí)期的回訪工作，依照等級(jí)篩選有效客戶。依照推盤打算及實(shí)際情況制訂銷售目標(biāo)，每月指標(biāo)到個(gè)人，并制訂獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制。第二時(shí)期:預(yù)熱期（10年3月中旬—4月初）：一、宣傳媒體：1、報(bào)紙、DM形象廣告媒體：報(bào)紙類型版面主題日期備注晚報(bào)整版品牌的力量，一切為生活的真諦3.18品牌篇晚報(bào)整版玩轉(zhuǎn)十分鐘，都市生活聚攏地3.25區(qū)位篇晚報(bào)軟文玩轉(zhuǎn)十分鐘，都市生活聚攏地3.25區(qū)位篇晚報(bào)整版只需生活一角，足以奠定超凡價(jià)值4.1產(chǎn)品篇晚報(bào)、廣電報(bào)整版4月10日光芒凝匯醇香開啟集品會(huì)內(nèi)部認(rèn)購正式啟動(dòng)4.8開盤篇DM8K雙面4月10日光芒凝匯醇香開啟集品會(huì)內(nèi)部認(rèn)購正式啟動(dòng)4.8開盤篇晚報(bào)、廣電報(bào)軟文4月10日光芒凝匯醇香開啟集品會(huì)內(nèi)部認(rèn)購正式啟動(dòng)4.8開盤篇2、電視廣告：（揚(yáng)州電視臺(tái)）電視頻道推廣時(shí)刻推廣主題頻次時(shí)長備注欄目插播3月中旬—4月初集品嘉園形象篇每周一至周五晚間插播一次15秒強(qiáng)化樓盤品牌及開盤信息告知新樓市專題3月中旬—4月初品牌篇、區(qū)位篇、產(chǎn)品篇、開盤篇依次推進(jìn)每周三晚間一次120秒強(qiáng)化樓盤品牌及開盤信息告知3、15秒廣告電臺(tái)廣告：3月中旬—4月初媒體選擇：揚(yáng)州交通臺(tái)公布目的：集品嘉園形象篇及開盤信息預(yù)告公布內(nèi)容：集大成品小節(jié)，中集集品嘉園，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『煙花三月』間立即醇香開啟！VIP專線87986222領(lǐng)秀二城比鄰歐尚，中集集品嘉園88、126、140㎡二房三房經(jīng)典套型，『煙花三月』間立即醇香開啟！VIP專線879862224、網(wǎng)絡(luò)廣告：3月中旬—4月初媒體選擇：揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)、搜房網(wǎng)公布目的：集品嘉園形象篇及開盤信息新聞公布內(nèi)容：集大成品小節(jié)，中集集品嘉園，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『煙花三月』間立即醇香開啟！VIP專線87986222領(lǐng)秀二城比鄰歐尚，中集集品嘉園88、126、140㎡二房三房經(jīng)典套型，『煙花三月』間立即醇香開啟！VIP專線879862225、現(xiàn)場戶外廣告內(nèi)容更改：配以樓盤的形象效果圖，增強(qiáng)視覺沖擊力，同時(shí)告知開盤信息。6、短信廣告：集大成品小節(jié)，中集集品嘉園，集建筑智慧之大成，淬住宅文化之精髓，『煙花三月』間立即醇香開啟！VIP專線87986222四、【中集·集品嘉園】3#樓推售方案一、預(yù)熱時(shí)期：1、活動(dòng)時(shí)刻：2010年3月20日（周六）；2、活動(dòng)地點(diǎn)：集品嘉園銷售中心；3、活動(dòng)參加人員：意向客戶、媒體、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等4、活動(dòng)主題：領(lǐng)秀二城尊榮極品5、活動(dòng)內(nèi)容：【中集·集品嘉園】集品卡發(fā)放“集品卡”正式發(fā)放，并正式同意客戶預(yù)訂。6、集品卡操作事宜千余名的等待本項(xiàng)目已近時(shí)刻專門久，在短時(shí)刻內(nèi)鎖定圈住這些客戶是首要的，正式向這些意向客戶發(fā)放《集品卡》，確認(rèn)準(zhǔn)客戶：條件:意向認(rèn)購客戶在規(guī)定銀行中存入10萬元現(xiàn)金，并將存單進(jìn)行凍結(jié)申請(qǐng),憑借凍結(jié)申請(qǐng)單與公司簽訂集品卡申領(lǐng)協(xié)議，確定自己意向房源。數(shù)量:《集品卡》限量發(fā)放，提升卡的含金量，按開盤的3#樓房源量的約140%計(jì)算，即3#樓發(fā)放200張；按開盤的1#樓房源量的約140%計(jì)算，即1#樓發(fā)放168張。特權(quán):開盤持有《集品卡》的客戶將享有優(yōu)先購買權(quán)，一張集品卡只能購買一套房屋，并享受認(rèn)購價(jià)2%的房價(jià)優(yōu)惠，但不確保每戶都能夠購買到房屋；規(guī)定:開盤時(shí)客戶按《集品卡》卡號(hào)順序依次選房，現(xiàn)場三次叫號(hào)均未應(yīng)答視為自動(dòng)放棄，卡號(hào)自動(dòng)躍過；解凍:在項(xiàng)目開盤一周后，若客戶在開盤期內(nèi)沒有選購合適的房屋，客戶可直接撤銷資金凍結(jié)；二、3#樓開盤時(shí)刻及細(xì)則1、活動(dòng)時(shí)刻：2010年4月10日（周六）；2、活動(dòng)地點(diǎn)：集品嘉園銷售中心；3、活動(dòng)參加人員：VIP卡客戶、媒體、相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)等4、活動(dòng)主題：光芒凝匯醇香開啟盛大開幕5、活動(dòng)細(xì)則：憑《VIP卡》選房訂房簽約，首批3#樓房源向持3#樓集品卡的客戶公開；開盤期間，所有持《VIP卡》的客戶帶齊購房的資料：購房本人身份證、VIP卡、VIP卡申請(qǐng)表，選購房屋。按卡號(hào)順序先后，選房交納購房定金：貳萬元并簽訂認(rèn)購協(xié)議書，再辦理相關(guān)凍結(jié)資金的轉(zhuǎn)首付事宜，同時(shí)享受《VIP卡》相關(guān)優(yōu)惠政策；三、開盤的現(xiàn)場操縱和分區(qū)講明(視具體情況可做調(diào)整):1、開盤時(shí)刻分段（Am9：18開始）第一段：開盤禮儀時(shí)期Am8:30－Am9:00開盤前暖場，由禮儀公司安排喜慶暖場節(jié)目Am9:00－Am9:15公司相關(guān)銷售領(lǐng)導(dǎo)介紹本次房源情況，并介紹本次開盤認(rèn)購規(guī)則流程Am9:15－Am9:18公司領(lǐng)導(dǎo)宣布開盤，并開啟開盤香檳酒，禮儀小姐為客戶斟酒第二段：客戶選房：客戶選房時(shí)期9：30開始，每批次操縱在6組客戶，每批選房認(rèn)購時(shí)刻操縱在5分鐘之內(nèi)，依次類推，保證每批次客戶的選房時(shí)刻公平性，超時(shí)將視作自動(dòng)放棄！并適當(dāng)考慮對(duì)一些專門情況進(jìn)行延時(shí)、專門接待處理。2、選房規(guī)則進(jìn)入認(rèn)購區(qū)的選購操作（1）輪到的客戶必須立即選定房屋，考慮時(shí)刻最長不超過5分鐘（2）選定房屋后，在銷售人員陪同下簽署認(rèn)購書，交齊定金（3）若超過5分鐘者，仍選定不到中意的房屋，就必須離開認(rèn)購區(qū)，待其他客戶選購后再進(jìn)入選房。簡短介紹臨時(shí)銷控情況。3、現(xiàn)場分區(qū)、分功能●侯選區(qū)（售樓處北廣場區(qū)）功能：憑《VIP卡》登記簽到\輪侯\休息；聽取咨詢（規(guī)則介紹，了解銷控）。●選購區(qū)（售樓處模型區(qū)）功能：絕對(duì)封閉使客戶在清凈、不受任何阻礙的情況下，有秩序的認(rèn)購單位?！窈炚J(rèn)購書室（售樓處洽談區(qū)）功能：選定單位后，簽認(rèn)購書●財(cái)務(wù)室——繳款區(qū)功能：快速、有效的收取客戶定金，并提供銀聯(lián)POS機(jī)●停車區(qū)功能：使本次活動(dòng)現(xiàn)場有序，讓車流、人流專門好的協(xié)調(diào)，不阻礙現(xiàn)場交通秩序，由保安人員統(tǒng)一指揮負(fù)責(zé)安全。4、現(xiàn)場劃分區(qū)域（一）侯選區(qū)（憑VIP卡進(jìn)入）搭設(shè)帳篷，在入口處設(shè)置接待臺(tái)，用腳手欄桿拉繩等在區(qū)域周邊設(shè)置分隔，由保安人員把守。（二）選購區(qū)（憑VIP卡，由銷售人員依次帶領(lǐng)進(jìn)入，僅限1人陪同）門口用圍板隔離，分不由保安人員把守，設(shè)立銷控表展示、價(jià)格表展示，在區(qū)內(nèi)設(shè)置選購區(qū)、簽約區(qū)、繳款區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)。（三）售樓處門口設(shè)立活動(dòng)式護(hù)攔，由保安把守。（四）售樓處門口其他區(qū)域設(shè)立桌子、椅子、太陽傘及工作人員和一切展銷必用的禮儀物品。5、各組人職員作安排（共分六組）●銷售人員：6人為客戶提供準(zhǔn)確的樓盤資料，介紹樓盤狀況及銷控表的變化，激發(fā)客戶購房的沖動(dòng)和潛在意識(shí)，并辦理相關(guān)選購簽約手續(xù)?！窠哟藛T：6人在侯選區(qū)為等待客戶提供樓盤咨詢，銷售情況咨詢，來賓接待等●財(cái)務(wù)：2人核查訂單價(jià)格，收取定金●保安：20人維持現(xiàn)場及樓盤內(nèi)外的秩序穩(wěn)定，制止突發(fā)事件的發(fā)生清潔員：3人及時(shí)清理現(xiàn)場衛(wèi)生禮儀小姐：8人引導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)講話、客戶在候選區(qū)落座，引導(dǎo)交通動(dòng)線6、銷售物料：①五證公示\價(jià)格公示②銷控表\選房流程③簽約流轉(zhuǎn)單④認(rèn)購協(xié)議書四、優(yōu)惠政策：(1)常規(guī)優(yōu)惠：1、一次性付款：享受總房款的97折優(yōu)惠2、按揭付款：享受總房款的98折優(yōu)惠(2)開盤優(yōu)惠：A集品卡優(yōu)惠：總房款的2%B案名征集優(yōu)惠：總房價(jià)的1%C市調(diào)優(yōu)惠：總房價(jià)的1%（備注：所有開盤優(yōu)惠開盤當(dāng)天內(nèi)有效）。附：開盤流程：四、開盤銷售情況:開盤當(dāng)天3號(hào)樓，除保留20套房源，124套房源全部銷罄?，F(xiàn)場十分火爆。附：價(jià)格表五、成交客戶群分析:（1）、目標(biāo)客群分析基礎(chǔ)客群：揚(yáng)州市中高等收入人群，要緊分布于本案周邊地區(qū)的大中小型工廠企業(yè)及高校教師。如開發(fā)區(qū)相關(guān)機(jī)構(gòu)、私營業(yè)主、學(xué)校教師、銀行、供電、油田等人群；其中油田最多。延伸客群：揚(yáng)州市主城區(qū)及其它區(qū)域的有改善居住條件方法的二次置業(yè)客群（以項(xiàng)目周邊的老小區(qū)為主）。機(jī)會(huì)客群：揚(yáng)州市周邊地區(qū)，如江都、寶應(yīng)、儀征、高郵等的進(jìn)城落戶客戶、養(yǎng)老客群及房地產(chǎn)投資商；（2）、目標(biāo)客群描述揚(yáng)州市的中高等收入人群，具有中高等的經(jīng)濟(jì)消費(fèi)實(shí)力；年齡范圍為30—50歲之間；工廠高級(jí)職員、小企業(yè)主、高校教師、外資企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)等；有穩(wěn)定的收入，較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、重視居住品質(zhì)，多數(shù)差不多有住房然而對(duì)現(xiàn)在的住房不是專門中意；重視家庭和諧和軀體健康；更重視子女的教育；有私家車或今后不久會(huì)購置私家車；（3）、目標(biāo)客群需求分析本案的目標(biāo)客群社會(huì)層次較高，對(duì)居住環(huán)境比較有認(rèn)同感和追求，向往一種充滿活力的生活情調(diào)；認(rèn)可本案所處區(qū)域，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，家庭成員有穩(wěn)定收入。或有舊的物業(yè)預(yù)備出售，能夠承擔(dān)首期付款；對(duì)立即購買的小區(qū)環(huán)境、居住氛圍要求較高；二次置業(yè)者關(guān)于改善居住環(huán)境，生活更舒適有追求；購房看中有用與審美相結(jié)合；他們適應(yīng)于在環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)的基礎(chǔ)上來考慮價(jià)格；他們比較注重所購買物業(yè)帶給他們最直接利益。（4）、客群心理洞察從項(xiàng)目本身來看，項(xiàng)目前期所面對(duì)的客群是對(duì)項(xiàng)目區(qū)域有一定認(rèn)識(shí)和了解的那部分人，而這部分人，關(guān)于項(xiàng)目區(qū)域，內(nèi)心中或者主觀上存在一定的不明白，同時(shí)，也正是因?yàn)橛兴幻靼祝麄儾鸥菀妆晃鸵龑?dǎo)，前期錯(cuò)過了臨近項(xiàng)目。而這種吸引和引導(dǎo)并不是盲目的，在這群人中他們普遍受過較高的教育，關(guān)于生活充滿了理想和美好的渴望，同時(shí)，他們關(guān)于時(shí)事又有著敏銳的觀看力和理解力，他們?cè)谧约旱纳钊χ杏兄^強(qiáng)阻礙力，在那個(gè)圈子中有著明顯的領(lǐng)導(dǎo)或指引作用。因此，這部分客群是我們的基礎(chǔ)客群，也是我們的主力客群。客群的標(biāo)志識(shí)不客群的標(biāo)志識(shí)不成熟、理性對(duì)生活充滿理想并富有激情收入穩(wěn)定事業(yè)處在上升時(shí)期較高的文化層次和教育程度具有敏銳的觀看力和理解力此項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)者大部分追求良好舒適的居住環(huán)境，并不僅僅滿足于居住的安全性，同時(shí)也十分注意項(xiàng)目的價(jià)格。大部分購買者均屬于有打算的理智型購買。整個(gè)項(xiàng)目前期策劃操作比較成功，將出現(xiàn)由廣告、新聞宣傳效應(yīng)帶來的購買行為，并會(huì)產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，將會(huì)產(chǎn)生從眾效應(yīng)。二、金輪星城金輪星都市調(diào)分析項(xiàng)目概況及公司簡介：揚(yáng)州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬香港金輪集團(tuán)。香港金輪集團(tuán)公司從事五金貿(mào)易三十多年，近幾年來開拓大陸地區(qū)房地產(chǎn)市場，先后于南京、株洲、揚(yáng)州設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司，開發(fā)了十?dāng)?shù)個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。揚(yáng)州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是香港金輪集團(tuán)于2006年12月投資揚(yáng)州的中外合資企業(yè)，具有二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、售后服務(wù)、項(xiàng)目治理、物業(yè)治理等經(jīng)營項(xiàng)目為一體的實(shí)力派企業(yè)。2007年2月，揚(yáng)州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌競標(biāo)，取得了322號(hào)地塊國有土地使用權(quán)。通過相關(guān)部門批準(zhǔn)，項(xiàng)目命名為“金輪星城”。投資建設(shè)位于揚(yáng)子江中路228號(hào)，世紀(jì)家園南，總面積23萬平方米的『金輪星城』項(xiàng)目；金輪星城由江蘇弘盛建設(shè)有限公司于2008年7月建筑，及潤揚(yáng)監(jiān)理單位。金輪星城項(xiàng)目于2008年10月26日成功開盤，由于其高品質(zhì)、高性價(jià)比和良好的品牌，開盤遭搶購，開盤一周銷售房源200多套，連續(xù)占據(jù)揚(yáng)州樓市成交排行榜榜首。制造了2008年揚(yáng)州樓市的奇跡。

揚(yáng)州金輪以“高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求”打造金輪星城項(xiàng)目，建成后金輪星城將成為“第二城”核心商貿(mào)板塊的奇葩、新城河畔“倚商傍水”的明亮明珠。是中產(chǎn)階級(jí)的理想家園。項(xiàng)目規(guī)劃：“金輪星城”項(xiàng)目土地出讓面積為81615平方米，規(guī)劃建筑總面積約23萬平方米項(xiàng)目，由南京都市規(guī)劃設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，位于揚(yáng)子江路西側(cè)，江陽路南，處于揚(yáng)州都市東西動(dòng)脈--江陽路和貫穿南北的都市迎賓景觀大道--揚(yáng)子江路交匯處，是規(guī)劃中的揚(yáng)州“第二城”核心商貿(mào)板塊。“金輪星城”項(xiàng)目周邊交通便捷、配套齊全，項(xiàng)目斜對(duì)面是立即開業(yè)的國際知名賣場--歐尚超市，揚(yáng)州大學(xué)、揚(yáng)州大劇院、小美食街道等近在咫尺，住宅部分由小高層、高層組成，主力戶型為80-140平米，經(jīng)濟(jì)有用、在售二房、三房等。

規(guī)劃中的人工湖，以新城河為基礎(chǔ)東接古運(yùn)河，項(xiàng)目建成后將形成以水景為主題的生態(tài)社區(qū)長廊，港式風(fēng)情水岸高檔社區(qū)。建成后“金輪星城“將成為“第二城”核心商貿(mào)板塊的奇葩、新城河畔“倚商傍水”的的明亮明珠。

在景觀設(shè)計(jì)上借助新城河原生態(tài)水系，構(gòu)建中央生活水景觀、開放式濱河環(huán)跑徑、流線型水岸閑逛區(qū)、大型主題式噴泉廣場、形成“清風(fēng)尚水、星耀紫荊、星羅棋布、水韻扶疏、童夢(mèng)奇園”等五大組團(tuán)景觀。3．交通狀況：揚(yáng)子江路段可乘坐游1W、游2W、站點(diǎn)?？投枷?；18W、50W、站點(diǎn)世紀(jì)佳園（通運(yùn)集團(tuán)）江陽路段可乘坐201W、208W、101W、8W、37W、站點(diǎn)福客都下;206W站點(diǎn)世紀(jì)佳園（通運(yùn)集團(tuán)）下4.金輪星城樓盤動(dòng)態(tài)：2010-3-25金輪星城在售頂層復(fù)式房源，主力面積在160-170m2，均價(jià)6200元/m2。三期于四月份推出，可能均價(jià)7000元/m2。（2010年03月25日訊）2010-3-17現(xiàn)無房銷售，三期可能于四月份推出。（2010年03月17日訊）2010-3-1暫定于四月中旬開盤.（2010年03月01日訊）2010-1-28三期可能年后開盤。（2010年01月28日訊）2010-01-07目前三期正火熱預(yù)約中。一期外立面已竣工。（2010年01月07日訊）2009-11-26金輪星城二期還剩下部分優(yōu)質(zhì)房源可供選擇，數(shù)量有限，均價(jià)6000元，另外13號(hào)、15號(hào)樓戶型已差不多成型立即同意預(yù)約，現(xiàn)即可至銷售中心咨詢。（2009年11月26日訊）2009-10-12即日起，加入金輪星城會(huì)員，即可享受存一萬抵兩萬優(yōu)惠。（2009年10月14日訊）2009-9-27“愛在金秋”老業(yè)主回饋活動(dòng)圓滿結(jié)束（2009年09月27日訊）2009-9-23金輪星城推出二期南區(qū)房源，面積為91-124平米預(yù)約中，VIP會(huì)員享受“一萬抵兩萬”等開盤多重優(yōu)惠驚喜。（2009年09月23日訊）2009-06-10金輪星城加推1號(hào)樓限量房源，此次加推房源包括91㎡的兩房與124㎡的三房。此外，金輪星城二期特獻(xiàn)九號(hào)公館也立即面世，38-70㎡，共32套。目前均價(jià)4600元/平米。（2009年06月10日訊）2009-05-23金輪星城二期首推的2號(hào)樓，開盤當(dāng)天全部售磬，特加推1號(hào)樓房源！會(huì)員客戶同樣享受開盤超值優(yōu)惠?。?009年05月23日訊）2009-05-13金輪星城二期星瀚名座可能5月下旬開盤，主推91平米溫馨兩房、124平米典藏三房，凡金輪星城尊榮VIP會(huì)員，即可享受開盤驚喜三重奏，最高優(yōu)惠可達(dá)9.46折。（2009年05月13日訊）2009-04-22金輪星城二期立即開盤，主推91平米溫馨兩房、124平米典藏三房房源，可能開盤均價(jià)4600元/平米。（2009年04月22日訊）2009-03-24金輪星城目前銷售均價(jià)4600元/平米，主推90-110多平米房源，目前購房享受98折優(yōu)惠。（2009年03月24日訊）2009-03-04金輪星城將再次加推30套限量版中央景觀樓王。樓王位于小區(qū)中心位置，獨(dú)攬5000米中央水景和都市綠地。此次加推戶型包括90平米的溫馨兩房與116平米的典藏三房。（2009年03月04日訊）2009-02-11金輪星城2009年2月銷售均價(jià)為4600元/平米，主推戶型116平米三房兩廳中央景觀樓王。（2009年02月11日訊）2009-01-24金輪星城5號(hào)樓1月24日順利封頂（2009年01月24日訊）2008-11-06金輪星城首期開盤銷售208套，現(xiàn)緊急加推58套，首付8萬元，月供1840元，輕松得2房?，F(xiàn)在主推戶型兩室兩廳一衛(wèi)，面積約92.21平米。（2008年11月06日訊）2008-10-26金輪星城一期開盤當(dāng)日（10月26日),180席房源火爆售出（2008年10月26日訊）2008-10-24金輪星城10月26日以3280元/平米起售的價(jià)格震撼開盤。為答謝前期辦卡會(huì)員，開盤當(dāng)日僅對(duì)會(huì)員客戶開放，目前最后50張會(huì)員卡在緊急辦理中。（2008年10月24日訊）2008-10-21金輪星城可能10月底開盤，價(jià)格可能在4000元/平米（2008年10月21日訊）2008-10-17房博會(huì)現(xiàn)場辦理,會(huì)員可獨(dú)享開盤9.7折優(yōu)惠（2008年10月17日訊）2008-9-28金輪星城銷售中心9月28日盛大公開，金輪會(huì)會(huì)員特惠限時(shí)招募，“日進(jìn)百金”打算立即啟動(dòng)（2008年09月28日訊）2008-09-17金輪星城銷售中心位于揚(yáng)子江中路228號(hào)（世紀(jì)家園南側(cè)），通過精心的建設(shè)，目前差不多初現(xiàn)端倪，正進(jìn)行緊張的戶外景觀改造和綠化培植時(shí)期，中秋節(jié)期間差不多有大量客戶慕名前來參觀咨詢，可能9月下旬正式對(duì)外開放。（2008年09月17日訊）5.金輪星城3期推出景觀房：日前，毗鄰金輪星城的百畝人工湖有了一個(gè)漂亮的名字——蝶湖，市政府將斥資2500萬全力打造“蝶湖公園”。蝶湖公園占地約120畝，包括商業(yè)建筑、青青年活動(dòng)中心、主題俱樂部等，公園內(nèi)還設(shè)有觀景平臺(tái)、游船碼頭、云帆及詩韻廣場、石竹廣場等景點(diǎn)，可能5月底全面完工，屆時(shí)蝶湖公園將成為揚(yáng)州第二城商務(wù)區(qū)的核心景觀。而這一切，差不多上金輪星城的“后花園”。建成后的蝶湖將與貫穿于金輪星城的新城河原生態(tài)水系緊緊相連，尊貴業(yè)主能夠沿水岸閑逛區(qū)來到蝶湖，逐步感受都市客廳般的湖居魅力，共享水岸優(yōu)居生活！

要實(shí)現(xiàn)公園地產(chǎn)的最大價(jià)值，莫過于對(duì)空間尺度的正確把握，近有舒適宜居的房間，選能眺望極致美景，而金輪星城都考慮周全，在那個(gè)地點(diǎn)盡享尊崇港式闊景生活。

金輪星城3期首度推出平層大空間，奢華四房、尊尚五房，更有超大飄窗、陽臺(tái)和入戶花園面積贈(zèng)送，在空間上真正感受豪宅級(jí)享受；金輪星城內(nèi)設(shè)30米景觀視線通廊，不僅促成內(nèi)外景觀的交融，還為社區(qū)增添不致情趣；超寬樓間距，超大面寬，推窗即可收攬湖景、觀瀾繁華，享受視覺的極致。

6.三期推出戶型及面積分析：三期共為二幢，建筑面積為27268㎡，分不為13幢和15幢，13幢為板式樓，建筑面積為13141㎡，15幢為景觀樓，建筑面積為14127㎡。13幢有4單元共119套房源：二室兩廳一衛(wèi)84㎡—17套二室兩廳一衛(wèi)99㎡—51套三室兩廳一衛(wèi)118㎡—17套三室兩廳二衛(wèi)137㎡—34套15幢有3單元共102套房源：三室兩廳一衛(wèi)118㎡—17套三室兩廳二衛(wèi)129㎡—34套三室兩廳二衛(wèi)136㎡—17套四室兩廳二衛(wèi)145㎡—17套五室兩廳二衛(wèi)174㎡—17套7.戶型面積比例分析：13幢兩房計(jì)68套，占總幢的57﹪；三房計(jì)51套，占總幢的43﹪.15幢三房計(jì)68套，占總幢的66﹪；四