某咨詢公司鄭州項目營銷策略報告

當(dāng)下區(qū)域競爭研判項目現(xiàn)狀解讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)項目營銷策略2010年4月底樓市新政頻出，嚴(yán)厲程度前所未有。政策的嚴(yán)厲程度前所未有，大超預(yù)期；措施細化可操作性強，完全封堵住利用信貸炒房的口子政策；嚴(yán)格清算土地增值稅,從開發(fā)商資金端調(diào)控市場,以達到迫使開發(fā)商適當(dāng)調(diào)控價格的目的。近期出臺政策要點主要內(nèi)容加強透明化的銷售模式住建部要求不得以任何形式收取定金；拿到預(yù)售證后10內(nèi)公開全部房源實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策90平方米以上的家庭貸款首付款比例不得低于30%；第二套住房貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；商品住房價格過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，銀行可根據(jù)風(fēng)險狀況，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。發(fā)揮稅收政策對住房消費和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導(dǎo)個人合理住房消費和調(diào)節(jié)個人房產(chǎn)收益的稅收政策。加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的監(jiān)管對存在土地閑置及炒地行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放新開發(fā)項目貸款，證監(jiān)部門暫停批準(zhǔn)其上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。建立考核問責(zé)機制對穩(wěn)定房價、推進保障性住房建設(shè)工作不力，影響社會發(fā)展和穩(wěn)定的，要追究責(zé)任。加大交易秩序監(jiān)管力度對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項目，要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報價格明碼標(biāo)價對外銷售。1、09年3月—10年3月份商品住宅市場的供不應(yīng)求的總體態(tài)勢使得存量連續(xù)下降。2、截止到10年3月底，全市商品住宅存量為203萬㎡，以09年3月-10年3月的年平均去化速度96萬㎡/月粗略計算，目前鄭州市商品住宅去化周期僅為2.1個月。3、全市存量去化壓力較小，供應(yīng)量的不足、存量的減少使得全市商品住宅成交價格總層面上不斷攀升。鄭州樓市動態(tài)：市場供需維持較穩(wěn)，開發(fā)商停貨或捂盤，存量持續(xù)下降。成交市場：受政策影響，二線市場目前處于短線盤點期，長線依然穩(wěn)健。■2009年1-12月份各月商品住房銷售均價4807元/平方米，市場價格穩(wěn)步攀升?！?9年“量價齊漲”，直接帶動2010年1-3月市場均價飆升至5300元/㎡左右的水平，鄭州房價維持較平穩(wěn)增長態(tài)勢，監(jiān)測5.1銷售數(shù)據(jù)來看，2線城市受新政影響也較之1線城市影響有限。易居觀點：成交市場回穩(wěn)，雖然國家于4月底出臺嚴(yán)厲控制房價的眾多重磅措施，但對二線城市影響有限，4月底政府出臺的調(diào)控政策目前觀測結(jié)果主要還是為了穩(wěn)定房價，本輪調(diào)控我們認為將會是一個中期的過程，至少持續(xù)六個月以上，對一線城市及投資客戶影響較大，但對2線上升期城市影響及作用范圍有限。

易居觀點短線出現(xiàn)盤點，長線依然穩(wěn)健。盡管當(dāng)前鄭州樓市尚未出現(xiàn)降價和大幅優(yōu)惠的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士也普遍認為此輪調(diào)控勢必起到穩(wěn)定房價的功效，或許市場在六七月份就會有明顯表現(xiàn)。市場信心可能在短期內(nèi)會出現(xiàn)大幅下降。我司認為本輪調(diào)控將會是一個中期的過程，至少持續(xù)六個月以上，同時價格如果不能在目前狀態(tài)下下調(diào)，那么在未來的一段時期內(nèi)也將實現(xiàn)至少是10-15%的回調(diào)幅度。建議一：保持清醒，調(diào)整心態(tài)積極應(yīng)對，做好持久戰(zhàn)心理準(zhǔn)備；建議二：搶一波；短期加速去貨為第一要務(wù)，市場還剩幾根救命稻草，能走就趕緊跑起來；建議三：現(xiàn)金為王；重定全年計劃，量入為出，合理安排現(xiàn)金流，準(zhǔn)備充足彈藥備戰(zhàn)下一輪市場來回；當(dāng)下區(qū)域競爭研判項目現(xiàn)狀解讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)項目營銷策略區(qū)域內(nèi)項目區(qū)域推量當(dāng)前均價總建筑面積XX新城XX區(qū)356300180XX國際華都XX區(qū)106350XX二七區(qū)5530013XX.現(xiàn)代城二七區(qū)267200XX國際中心二七區(qū)106600120XX閻二七區(qū)30-280XX城二七區(qū)10-XX寨二七區(qū)20-XXX城管城區(qū)8.95500XX港灣管城區(qū)9510060XXX管城區(qū)20610070.56XX港灣管城區(qū)15-XXXX城管城區(qū)7.28630060XXX項目管城區(qū)10-XX項目管城區(qū)10-合計226.182010年5-12月鄭州市市場供應(yīng)體量約為710.38萬㎡，XX城區(qū)域內(nèi)供應(yīng)體量約為226.18萬㎡。當(dāng)前成交均價集中在6000—6300元/㎡。主要競爭對手中，下半年推或者預(yù)推售供應(yīng)體量20萬平方米以上的超級大盤就占5個，2010年下半年供應(yīng)體量巨大，競爭激烈！區(qū)域競爭分析——5~12月市場供應(yīng)體量：供應(yīng)量巨大，競爭空前激烈！個案——XXXX城XX大道南三環(huán)三期多層三期小高層一期二期XX時光三期多層：3月27日開始接受認籌，4月25日開盤。案名“XX里”，由17棟6F多層洋房組成，一梯兩戶，共推房源480余套左右，皆為87—129㎡三房。三期小高層：5月16日開始接受認籌，預(yù)計7月開盤。案名“XX庭院”，由10棟18F的小高層組成，2梯4/5戶，共計800余戶。個案——XXXX城3期“XX里”（17棟多層洋房）推售表現(xiàn)認籌時間：3月27日正式開始認籌共推房源：17棟6F多層，480余套戶型種類：9大戶型，87--129㎡三房累計排卡：700余張開盤時間：4月25日開盤價格：5900-6300元/㎡開盤選房：200余套當(dāng)前剩余：100套左右3期“XX庭院”（10棟18F小高層）推售計劃亮相時間：5月上旬認籌時間：5月16日正式開始認籌共推房源：10棟18F多層，800余套，2梯5戶戶型種類：50—130㎡，以三房為主，認籌方式：5000元認籌金（存款至指定銀行，攜銀行回執(zhí)單進行客戶登記）開盤時間：7月上旬（預(yù)計）銷售對外價格：5200元/㎡個案案———XXXX城城“XX里””124㎡㎡三室室兩兩廳廳兩兩衛(wèi)衛(wèi)“XX庭院院””130㎡三室室兩兩廳廳兩衛(wèi)+雙陽陽臺臺“XX庭院院””89.9㎡㎡兩室室兩兩廳廳一一衛(wèi)衛(wèi)—+一庭庭院院、、雙雙陽陽臺臺XX4月3日推推出出精精裝裝房房源源（（XX··XX派））包包括括青青年年公公寓寓的的所所有有北北向向公公寓寓及及4——12層絕絕大大多多數(shù)數(shù)小小兩兩房房：：共共計計612套；；約約3萬㎡㎡。。XX二期期（（6棟高高層層）），，共共計計約約18萬方方，，主主力力戶戶型型為為常常規(guī)規(guī)戶戶型型兩兩房房（（70——90㎡㎡）、、三三房房（（120——140㎡㎡）。。大一一期期房房源源已已基基本本售售罄罄，，剩剩余余房房源源不不足足100套，，皆皆為為30平左左右右小小戶戶型型。。個案案———XX港灣灣二期期共共計計6棟高高層層。。第一一批批推推出出其其中中2棟，，分分別別為為33F和35F高層層，，共共計計680余套套，，面面積積區(qū)區(qū)間間為為30——140平之之間間。。5月16日開開始始接接受受排排號號，，目目前前推推廣廣情情況況不不夠夠理理想想，，預(yù)預(yù)計計6月初初開開盤盤。。個案案———XX港灣灣XX港灣灣2期戶戶型型匯匯總總：：個案案———XX港灣灣房源源：：一期期、、二二期期最最后后兩兩棟棟B5、C7共推推房房源源673套左左右右，，戶戶型型包包含含３３１１－－４４８８㎡㎡一一房房占占34%、７７３３－－８８８８㎡㎡兩兩房房占占12%、８８７７－－１１４４００㎡㎡三三房房占占44%、以以及及１１３３２２－－１１８８１１㎡㎡四四房房占占10%。銷售售情情況況：80-90平兩兩房房已已基基本本售售罄罄，，130左右右三三房房剩剩余余10余套套，，小小戶戶型型剩剩余余較較多多，，B5、C7目前前未未去去化化過過半半，，加加上上待待推推的的小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品共共計計3000余套套，，整整個個項項目目小小戶戶型型存存量量巨巨大大。。目前在做做全套精精裝修送送高檔家家電策略略，不排排除后期期做低首首付或者者零首付付的概念念。個案——XX國際中心心簡介：項目總占占地面積積約91畝，總建建筑面積積約26萬平方米米，其中中住宅建建筑面積積達到21萬平方米米，商業(yè)業(yè)建筑面面積近5萬平方米米，容積積率4.2，綠地率率35%，集住宅宅、loft公寓、商商業(yè)等多多種業(yè)態(tài)態(tài)于一體體。房源：一期推出出首推8、9、10號樓，15-18層小高層層約242套房源。。銷售情況況：目前積累累會員3000名左右。。價格策略略：4.25當(dāng)天入會會優(yōu)惠2%,之后入會會優(yōu)惠1%，招募會會員以任任何銀行行存款2萬回執(zhí)單單為憑證證，不凍凍結(jié)賬戶戶。預(yù)計計均價為為7000左右，7500以內(nèi)，戶型特點點：陽臺不封封閉計算算一半面面積、挑挑高6米露臺不不計入面面積，飄飄窗及轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)角窗。。個案——XX現(xiàn)代城4月25日產(chǎn)品推推介活動動情況4月25日，XX·現(xiàn)代城舉舉行產(chǎn)品品推介會會，當(dāng)天天入會會會員2000余名，XX自身的品品牌價值值、城市市核心區(qū)區(qū)域的地地段、完完善成熟熟的配套套設(shè)施以以及產(chǎn)品品內(nèi)在的的高品質(zhì)質(zhì)，成就就了XX·現(xiàn)代城的的逆市飄飄紅。88平方偶數(shù)數(shù)層126平方奇數(shù)數(shù)層個案——XX現(xiàn)代城正商XXX正商XXX一期產(chǎn)品品共6棟，680余套，4棟高層，，兩棟多多層。共共三大系系列十種種戶型，，其中一一房為全全南向設(shè)設(shè)計，臥臥室、客客廳、陽陽臺、獨獨立廚衛(wèi)衛(wèi)一應(yīng)俱俱全，建建筑面積積約50余㎡；兩兩房面積積區(qū)間為為80—92㎡左右；三三房面積積區(qū)間為為110——140㎡左右。銷售情況況：09年10月開盤，，開盤當(dāng)當(dāng)天基本本清盤，，目前剩剩余10余套130㎡㎡左右三房房，頂層層復(fù)式去去化困難難。目前2期認籌中中。價格策略略：銷售均價價高層5800元/㎡，多層6500元/㎡。營銷定位位：中心城180萬中心城180萬㎡城市市綜合體體人居板板塊學(xué)府府大宅。個案——XXX認籌房源源：本次推出出A地塊（航航海路與與未來大大道交匯匯處西200米路北））共14棟樓，共共計1588套。全全高層（（18層、21層、28層）。6棟樓是2個單元，，7棟樓1個單元，，1棟樓4個單元。戶型配比比：以大戶型型為主的的純大戶戶社區(qū)，，兩房300余套，占占比不到到30%，最小的的小三房房面積也也在130㎡㎡左右（129.43㎡㎡），三房房400多套，大大三房和和四房占占比較大大。認籌優(yōu)惠惠：認籌當(dāng)日日繳納5000元可辦理理鉆石卡卡，開盤盤時成功功購買可可享受每每平方100元的優(yōu)惠惠并優(yōu)惠惠2000元至總房房款。4月3號之后排排卡的客客戶在開開盤時成成功購買買可享受受每平方方80元的優(yōu)惠惠。認籌火爆爆之買點點：2環(huán)線內(nèi)，，板樓，，純大戶戶，兩梯梯三戶，，戶戶全全明，2.9低容積率率，44—90米樓間距距，雙氣氣，雙層層地下停停車場。。個案——XXX項目名稱當(dāng)前價格優(yōu)惠策略上次節(jié)點下次節(jié)點銷售動態(tài)XXXX城6300交10000抵20000,260號以后交10000抵15000戶戶送地下室4月25日3期多層開盤6月中旬3期高層認籌一期、二期均已基本售罄，3期多層4月25日開盤，共推480余套房源，當(dāng)前銷售50%，三期高層籌備中。XX港灣4800--5300一萬元定金和一千元精裝修款可在簽約時直接抵房款。4月3日1期最后開盤5月16日2期開始認籌20天排卡800余張，4月3日解籌當(dāng)天當(dāng)天，共推房源600余套，剩余部分小戶型。目前2期籌備中。XXX6000認籌當(dāng)天排卡可享受每平方100元的優(yōu)惠并優(yōu)惠2000元至總房款。4月3號后排卡的客戶可享受每平方80元的優(yōu)惠。4月3日2期接受認籌5月22日2期開盤一期除部分頂層均已全部售罄，二期排卡情況良好，4月3日當(dāng)天排卡900余張。XX國際中心66003月女人節(jié)，每平方優(yōu)惠38元；3月20日，加推B5、C7兩棟樓開始接受認籌，交10000額外優(yōu)惠3個點3月20日2期最后開盤6月中旬公寓認籌80-90平兩房已基本售罄，130左右三房剩余10余套，小戶型剩余較多，B5、C7目前未去化過半，整個項目小戶型存量巨大。XX現(xiàn)代城70004.25當(dāng)天入會優(yōu)惠2%,之后入會優(yōu)惠1%，招募會員以任何銀行存款2萬回執(zhí)單為憑證。4月25日開始認籌6月中旬開盤目前積累會員3000名左右競爭項目目總結(jié)近期周邊邊項目節(jié)節(jié)點較為為密集，，成交均均價大都都集中在在6000-6500元/㎡。XXXX城開盤均均價6100元，比預(yù)預(yù)期高100元。正商XX港灣、正正商XXX開盤臨近近，預(yù)計計開盤價價格在6500元以上。。XX現(xiàn)代城開開盤預(yù)計計均價7000元以上。。兩房、三三房為片片區(qū)市場場主力戶戶型，其其中90㎡以下市場場供給最最受歡迎迎；XX現(xiàn)代城88-89平方小三三房，受受到市場場熱捧，，小戶型型受到市市場冷遇遇。5月各項目目競相開開盤，快快速出貨貨成為各各新推樓樓盤最重重要的任任務(wù)。“快速出出貨”成成為鄭州州市場主主流開發(fā)發(fā)商營銷銷重點。。易居觀點點當(dāng)下區(qū)域域競爭研研判項目現(xiàn)狀狀解讀新政下的的市場分析析項目營銷銷目標(biāo)項目營銷銷策略月份大定面積金額均價15318.821693536531222175.23960306548035533.80295478255354838568.76591752716906合計959596.61647838956751月份大定面積金額均價1332006.721056942552672181114.05599277453793643737.682040140054584643702.85206158745568合計17910561.30575794735452XX地塊XX創(chuàng)地塊1-4月XXXX城累計銷銷售95套，銷售售面積9596.61平方米。。其中，大大一期累累計銷售售20套，成交交均價5342元/平。XX創(chuàng)XX城累計銷銷售179套，銷售售面積10561.3平方米，，成交均均價5452元/平。2010年1-4月累計來來電559組，來訪訪1408組，其中中來訪客客戶中新新客戶1137組，老帶帶新271組。老客客戶來訪訪120組。1-4月份XX城銷售情情況：累累計去化化274套，XX大一期除除小戶型型基本去去化完畢畢！目前二期一一批共計售售出房源96套，成交均均價6804元/㎡，面積10209.26㎡㎡，占總推出出面積31020.38㎡㎡的33%。4月25日開盤當(dāng)天天轉(zhuǎn)卡44張，開盤后后累計轉(zhuǎn)卡卡13張，截止目目前共計轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)卡57張。當(dāng)前剩余房房源186套，使得后后期在價格格提升的過過程中能夠夠?qū)崿F(xiàn)利益益最大化。。開盤后平均均2.5天一套日期4.254.264.274.284.294.305.15.25.35.45.55.65.75.85.95.10合計大定套數(shù)002928117614001143196面積00296429961251714637106419001059741938811310209.26轉(zhuǎn)卡4431011003103000057新增11111117二期一批房房源銷售情情況：南城第一一高價，贏贏得業(yè)界口口碑！XXXX城一期共計計推出房源源1149套，當(dāng)前剩剩余48套，其中小小戶型40套；XX創(chuàng)一期共計計推出房源源1184套，當(dāng)前剩剩余194套，其中小小戶型184套。XX城區(qū)域內(nèi)客客戶對于2房、3房接受度都都比較高，，一期僅剩剩個別頂層層房源。一期剩余房房源中，30~60㎡的一房占了了剩余房源源的94%；在一期剩余余一房中，，30~40㎡的房源剩余余211套，60㎡㎡左右右一一房房剩剩余余13套，，為為當(dāng)當(dāng)前前主主要要銷銷售售房房源源，，而而30~40㎡㎡遲遲遲不不能能有有所所突突破破，，也也是是當(dāng)當(dāng)前前XX城的的難難題題之之一一。。項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解讀讀———剩余余房房源源盤盤點點：：大大一一期期除除小小戶戶型型基基本本去去化化完完畢畢，，小小戶戶型型剩剩余余量量大大?。碓L訪客客戶戶年年齡齡結(jié)論論：：當(dāng)前前XX城需需求求客客戶戶中中還還是是以以30——45歲之之間間的的剛剛性性需需求求為為主主，，客客戶戶多多為為首首次次購購房房，，且且來來自自于于周周邊邊專專業(yè)業(yè)市市場場的的企企私私營營業(yè)業(yè)主主為為主主。。來訪訪客客戶戶職職業(yè)業(yè)來訪訪客客戶戶置置業(yè)業(yè)目目的的1-4月份份XX城客客戶戶分分析析：：周周邊邊專專業(yè)業(yè)市市場場業(yè)業(yè)主主，，剛剛性性需需求求為為主主?。碓L訪客客戶戶居居住住來來源源重點點區(qū)區(qū)域域細細分分結(jié)論論：：當(dāng)前前XX城需需求求客客戶戶還還是是以以二二七七區(qū)區(qū)為為主主，，隴隴海海路路至至南南三三環(huán)環(huán)沿沿線線的的專專業(yè)業(yè)市市場場還還是是XX城最最大大的的客客戶戶群群體體。。1-4月份份XX城客客戶戶分分析析：：周周邊邊專專業(yè)業(yè)市市場場業(yè)業(yè)主主，，剛剛性性需需求求為為主主??！問題題一一：：當(dāng)當(dāng)前前銷銷售售價價格格過過高高目前前，，周周邊邊競競爭爭項項目目的的價價格格和和XX城存存在在一一定定的的差差距距，，4月25日所所推推房房源源目目前前均均價價達達到到7035元/㎡㎡，一一期期剩剩余余以以高高層層小小戶戶型型為為主主的的房房源源均均價價也也達達到到了了5933元/㎡㎡。問題題二二：：現(xiàn)現(xiàn)場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)狀狀況況與與品品質(zhì)質(zhì)不不符符大二二期期奢奢適適品品一一經(jīng)經(jīng)推推出出，，其其形形象象、、調(diào)調(diào)性性便便吸吸引引了了眾眾多多客客戶戶的的眼眼球球，，但但大大一一期期已已交交房房區(qū)區(qū)域域所所呈呈現(xiàn)現(xiàn)出出來來的的景景觀觀卻卻與與大大二二期期定定位位存存在在一一定定的的落落差差。。問題題三三：：交交房房等等待待時時間間過過長長XX城二二期期預(yù)預(yù)計計將將于于2012年4月集集中中交交房房，，XX城大大多多數(shù)數(shù)客客戶戶還還是是屬屬于于剛剛性性需需求求，，兩兩年年的的等等待待時時間間過過長長也也是是造造成成一一部部分分客客戶戶流流失失的的主主要要原原因因。。問題題四四：：新新政政策策影影響響下下，，客客戶戶嚴(yán)嚴(yán)重重觀觀望望近期期樓樓市市政政策策頻頻出出，，眾眾多多政政策策的的推推出出也也體體現(xiàn)現(xiàn)了了國國家家對對于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場整整改改的的決決心心，，造造成成部部分分客客戶戶觀觀望望情情緒緒加加重重。?？蛻魬艏兄蟹捶磻?yīng)應(yīng)問問題題：價格格、、現(xiàn)現(xiàn)場場、、交交房房時時間間、、新新政政影影響響價格格堅堅挺挺，，流流量量枯枯竭竭！！XX城二二期期奢奢適適品品的的推推出出，，使使得得XX城無無論論是是品品質(zhì)質(zhì)還還是是價價格格都都更更上上了了一一個個臺臺階階，，且且推推出出之之時時受受到到了了客客戶戶的的追追捧捧。。但但是是恰恰逢逢國國家家各各種種制制約約新新政政頻頻頻頻推推出出，，市市場場觀觀望望情情緒緒漸漸重重，，使使得得XX城目目前前處處在在一一個個有有價價無無量量的的銷銷售售尷尷尬尬環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，銷銷售售工工作作受受到到了了一一定定的的影影響響。。易居居觀觀點點項目目思思考考2010年任任務(wù)務(wù)排排期期5-12月推推案案節(jié)節(jié)奏奏當(dāng)下下區(qū)區(qū)域域競競爭爭研研判判項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解讀讀新政政下下的的市場場分分析析項目目營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)項目目營營銷銷部部署署利潤潤最最大大化化追求求流流量量最最大大化化可能能會會降降低低利利潤潤總總額額但是是有有了了流流量量保保障障基基礎(chǔ)礎(chǔ)當(dāng)現(xiàn)現(xiàn)場場條條件件改改善善或或市市場場上上揚揚還是是有有機機會會找找回回缺缺少少利利潤潤OR流量量最最大大化化追求求價價值值最最大大化化降低低銷銷售售速速率率延長長銷銷售售周周期期下階階段段營營銷銷問問題題思思考考市場瞬息萬變，我們不能精準(zhǔn)的預(yù)期下半年市場或好或壞，但我們現(xiàn)在應(yīng)該順應(yīng)市場主流，加緊出貨！發(fā)現(xiàn)現(xiàn)核核心心問問題題———解決決核核心心問問題題問題題一一：：當(dāng)當(dāng)前前銷銷售售價價格格過過高高問題題二二：：現(xiàn)現(xiàn)場場呈呈現(xiàn)現(xiàn)狀狀況況與與品品質(zhì)質(zhì)不不符符問題題三三：：交交房房等等待待時時間間過過長長問題題四四：：新新政政策策影影響響下下，，客客戶戶嚴(yán)嚴(yán)重重觀觀望望問題五：大量量小戶型存貨貨核心問題解決問題解決一：堅守守目前價格視視機而動動解決二：現(xiàn)場場進一步升級級改善解決三：線上上品質(zhì)、開發(fā)發(fā)商實力，已已交房客戶的口碑維護護問題四：強化化老帶新，提提升案場戰(zhàn)斗斗力問題五：不排排除追隨其他他公司進行精精裝修及低首付的做法法。2010年5-12月XX城營銷核心活動主導(dǎo)情情境營銷線上樹形象線線下做做活動1、每月大節(jié)點點大主題活動動2、雙周暖場活動持續(xù)進進行3、現(xiàn)場環(huán)境的的改善4、大2期完成情境體體驗示范區(qū)5、老帶新升級級和老客戶維維護6、持續(xù)開展有有效的特效行行銷項目思考2010年任務(wù)排期5-12月推案節(jié)奏當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署2010年5-12月XX城推售節(jié)奏7月17日大二期2、3批住宅9月5日41棟、42棟開盤11月6日4號地住宅開盤12111098765大二期2、3批住宅共356套，其中多層138套（帶下沉庭院16套），小高層218套41/42#樓，高層，共計562套4#地住宅面積39966平米,約400套項目思考2010年任務(wù)排期5-12月推案節(jié)奏當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署2010XX城整體銷售售任務(wù)排期（XX部分）

可售

面積2010年

總可售

面積XX2010年簽約任務(wù)分解2010年小計1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX一期面積45544691754375733393393533535474243302154554金額/247941963101971972052053172501951272538XX二期

普通多層面積31000////12100198017601760220019801760126024800金額/////828913661214121415291376122387617088XX二期

多層（帶下沉庭院）面積16400//////15473451238016661666159012300金額///////1433274716901183118311299364XX

二期

小高層面積21512//////51882475280519741974171816134金額///////32171559176712631263110010169XX二期

41、42號樓面積27600////////690025002500190013800金額/////////39681450147511218014XX商業(yè)（一期）面積686514882882844282585400385363400244//6865金額/14222792744002724380366345380232//6801XX商業(yè)（二期）面積13420////////2000211520005006615金額/////////2000211520005006615完成簽約面積積85068平米簽約總總金額60589萬元已完成

項目2010年

總可售

面積XX創(chuàng)2010年簽約任務(wù)分解2010年小計1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月XX創(chuàng)

一期面積192932152116736483758804106710671200188415121263112620648金額/108760819902036466619619696111289274566411534XX創(chuàng)

一期

商業(yè)面積4342/////120012003421600///4342金額//////120012003421600///4342XX創(chuàng)

二期4號地住宅面積39966//////////20000798527985金額///////////12200487117071XX創(chuàng)

二期4號地商業(yè)面積40666/////////////金額//////////////XX創(chuàng)

二期4號地公寓面積44625/////////////金額//////////////2010XX城整體銷售售任務(wù)排期（XX創(chuàng)部分）已完成XX創(chuàng)完成簽約面面積52975平米簽約總總金額32947萬元調(diào)價前的成交交均價漲幅過于迅速速使銷售售節(jié)奏方緩，，應(yīng)對樓市轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)惡化的機動動性不足！調(diào)價后的成交均價漲價幅度降低低，價格應(yīng)對對機制更符合市場、客客戶需求規(guī)律!不排除在市場場轉(zhuǎn)惡化后，，再次變相降降價的可能性性！XX一期

實現(xiàn)全年成交均價

5573元/平XX二期

普通多層5月份6-8月份9-12月份實現(xiàn)全年成交均價6850元/平6900元/平6950元/平6890元/平XX二期

多層（帶下沉式庭院）

7-8月份9-12月份實現(xiàn)全年成交均價

6900—8363元/平7100元/平7613元/平常規(guī)戶型均價6965元/平，下沉式庭院13000元/平，7、8月份共計去化8套下沉式庭院XX二期

小高層

實現(xiàn)全年成交均價

6303元/平XX二期

41、42號樓

實現(xiàn)全年成交均價

5807元/平XX商業(yè)

（一、二期）

實現(xiàn)全年成交均價

9953元/平100-150元全年類比800-850元300元400-450元媒體排期特效行銷老客戶維護現(xiàn)場環(huán)境改善善雙周暖場活動動節(jié)點月主題活活動當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署各節(jié)點月主題題活動安排12111098765XX城藝術(shù)季之《不能說的秘密密》時間：2010.5.15“南城印象精精彩XX城”攝影大賽賽時間：2010.5.15—6.15XX城·少年兒童集體體繪畫時間：2010.6.1激情世界杯&炫夏啤酒季“第一季”時間：2010.6.15“第二季”時間：2010.7.1712111098765炎熱的6、7月份正是暑期來臨臨的時候，為為了給XX城居民帶來一個充充滿無限驚喜喜和激情的盛盛夏。XX城將推出連續(xù)性的世界杯及夏日啤酒節(jié)活動，，陪伴XX城新老客戶度過難難忘的激情夏夏日。各節(jié)點月主題題活動安排加推時間：7月17—19日（三天天）銷售目標(biāo)：開開盤三天內(nèi)消消化183套套（本次總推推房源的50%）開盤活動——7月17日加推大2期2、3批房源12111098765積卡目標(biāo)：400張5月15日—7月17日每天5張卡各節(jié)點月主題題活動安排12111098765各節(jié)點月主題題活動安排大河報——紫荊山秋交會會12111098765電影《結(jié)婚進進行時》影片名稱：《《結(jié)婚進行時時》影單證字字[2010]第044號影片時長：90分鐘影片題材：喜喜劇/愛情制作格式：前前期Red

One攝影機拍攝/后期轉(zhuǎn)膠片格格式拍攝時間：2010年9月—2010年10月影片投資：1500萬元人民幣影片上映：2011年2月14日（情人節(jié)））拍攝場景：中中國·北京發(fā)行渠道：中中國大陸、香香港、臺灣、、澳門、亞洲洲各國華語地區(qū)及海外影片特點：N對當(dāng)紅影視名名人情侶聯(lián)袂袂出演渠道：影院、賣場、、商超、酒吧、咖啡廳廳、KTV宣傳品：電影海報、電電影明信片、、電影DVD、電影精美畫冊冊、電影臺歷歷、電影記事事貼、電影書簽、電電影體恤衫、、電影紀(jì)念卡卡、電影小禮禮品各節(jié)點月主題題活動安排平面資料使用授權(quán)示例影音資料使用授權(quán)示例在電影推廣時時使用背景板logo、活動現(xiàn)場宣宣傳品擺放、、贊助商產(chǎn)品品現(xiàn)場展示，以雙方協(xié)商的的形式發(fā)布廣廣告、制作專專題片等形式式開展宣傳，，如可在產(chǎn)品品顯示屏上發(fā)布布XX城宣傳傳片等利用電影在鄭鄭州宣傳時期期在電影的宣宣傳海報、戶戶外路牌以及及活動等各種宣傳品公交候車廳燈燈箱、車身廣廣告、地鐵、、大型樓體海海報、電梯廣廣告牌等上印制XX城城LOGO（（作為贊助企企業(yè)）各節(jié)點月主題題活動安排12111098765利用售樓處外廣場進行圣誕誕元旦雙節(jié)答答謝狂歡活動動南城狂歡節(jié)各節(jié)點月主題題活動安排各節(jié)點月主題題活動安排總表5.15——6.15南城印象精彩XX城攝影大賽1211109876511月電影《結(jié)婚進行時》5.15XX城藝術(shù)季6.1少年兒童繪畫大賽6—7月激情世界杯炫夏啤酒季7.17開盤活動12.22元旦圣誕雙節(jié)答謝會7月17日大二期二三批住宅開盤9月5日41、42#樓開盤11月6日XX創(chuàng)4#地住宅開盤9月紫荊山秋季房展會媒體排期特效行銷老客戶維護現(xiàn)場環(huán)境改善善雙周暖場活動動節(jié)點月主題活活動當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署雙周暖場大抽抽獎雙周暖場活動動持續(xù)進行時間：每月兩兩次，雙周周周末對象：階段成交客戶，每次邀約60組地點：XX城接待中心二二樓媒體排期特效行銷老客戶維護現(xiàn)場環(huán)境改善善雙周暖場活動動節(jié)點月主題活活動當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署大2期景觀樣板示示范區(qū)交房現(xiàn)場的改改善完成時間：7月15日小區(qū)門前的假山建建議改造成假假山大一期景觀改改善“藍色多瑙河河”建議改建建成為小噴泉泉大一期景觀改改善“海德堡之秋秋”建議將池池底改為便于于清理、更加加美觀的材質(zhì)質(zhì)大一期景觀改改善媒體排期特效行銷老客戶維護現(xiàn)場環(huán)境改善善雙周暖場活動動節(jié)點月主題活活動當(dāng)下區(qū)域競爭爭研判項目現(xiàn)狀解讀讀新政下的市場分析項目營銷目標(biāo)標(biāo)項目營銷部署署大2期景觀樣板示示范區(qū)交房現(xiàn)場的改改善完成時間：6月中旬XX城目前看房通道星鉆上方帶頂?shù)姆客ǖ赖?.看房通道：建立上方帶帶安全遮擋的的看房通道大2期景觀樣板示示范區(qū)的設(shè)立立看房通道路線線參考案例天天倫星鉆不加上方遮擋擋部分加上方遮擋部部分27#、30#之間建設(shè)設(shè)“百果園””景觀示范，，后期再進行行搬遷2.新增大二期景景觀示范區(qū)原位置現(xiàn)在位置完成時間：7月15日前樣板間選擇：：27#：2樓樓，數(shù)量：1面積：130平米30#：2樓樓，數(shù)量：2面積：113、77平米米3.新增大大二期期樣板板示范范間27#30#樣板間間的風(fēng)風(fēng)格定定位樣板間間設(shè)計計采用用目前前國際上比比較流流行的的經(jīng)典典設(shè)計風(fēng)格格。三三個樣樣板間間分別定位位為：：時尚現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格自然現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格尊貴新新古典典風(fēng)格格現(xiàn)代的的傳統(tǒng)的中式風(fēng)格自然現(xiàn)現(xiàn)代時尚現(xiàn)現(xiàn)代鄉(xiāng)村式式古典式式3種基本本風(fēng)格格和生生活價價值觀觀○簡單○現(xiàn)代的的○清潔感感○白基調(diào)調(diào)○寬敞○先進的的○簡練○自然○利落○溫暖○開放感感○木制溫溫暖感感○休閑○明亮○舒暢○天然○家庭庭的○漂亮○明亮○手工感感○溫暖○安閑○傳統(tǒng)○格調(diào)○高級○厚重感感西洋風(fēng)格時尚現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格———30#77平平（面面積僅僅供參參考））自然現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格——30#113平（面面積僅僅供參參考））尊貴新新古典典風(fēng)格格———27#（（帶下下沉庭庭院））130平（（面積積僅供供參考考）入戶大大堂標(biāo)準(zhǔn)層層走廊廊標(biāo)準(zhǔn)層層電梯梯間樣板間間外的的細節(jié)節(jié)也需需要考考究媒體排排期特效行行銷老客戶戶維護護現(xiàn)場場環(huán)環(huán)境境改改善善雙周周暖暖場場活活動動節(jié)點點月月主主題題活活動動當(dāng)下下區(qū)區(qū)域域競競爭爭研研判判項目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀解解讀讀新政政下下的的市場場分分析析項目目營營銷銷目目標(biāo)標(biāo)項目目營營銷銷部部署署老帶帶新新升升級級和和老老客客戶戶維維護護一房房：：500元元兩房房：：800元元三房房：：1000元元一房房：：800元元兩房房：：1000元元三房房：：1500元元原標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)新標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)升級級老帶帶新新活活動動對對銷銷售售現(xiàn)現(xiàn)場場的的來來人人量量有有很很大大的的支支撐撐通過過老老帶帶新新介介紹紹到到現(xiàn)現(xiàn)場場的的客客戶戶，，成成交交率率維維持持在在80%以上上老帶帶新新政政策策對對部部分分老老業(yè)業(yè)主主刺刺激激作作用用十十分分明明顯顯，，會會激激勵勵老老客客戶戶源源源源不不斷斷介介紹紹新新客客戶戶成成交交老帶帶新新政政策策有有力力地地刺刺激激了了XX老業(yè)業(yè)主主的的購購買買老帶帶新新政政策策已已經(jīng)經(jīng)成成為為““XX城””營營銷銷活活動動中中極極具具特特色色也也極極具具效效果果的的營營銷銷手手段段，，目目前前已已經(jīng)經(jīng)在在廣大大業(yè)業(yè)主主以以及及潛潛在在客客