房地產開發(fā)投資項目案例分析

第10章房地產開發(fā)投資項目案例分析租售房地產開發(fā)項目案例分析房地產投資項目可行性研究案例10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析

10.1.1市場分析和需求預測××市地處華北平原，是中南某省重要的工業(yè)城市之一，市區(qū)人口約60萬人，面積187平公里。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析××市1949年市區(qū)面積僅3.4平方公里，人口約3.6萬人。各類房屋總建筑面積72萬平方米，常住市區(qū)的4800戶貧苦市民，人均居住面積不足2.5平方米，房屋年久失修，破爛不堪，其中草灰棚房就有9700余間人口，除此之外無房可住的不計其數?！痢潦腥嗣裨诮夥徘鞍儆嗄觊g，嘗盡了洪水、戰(zhàn)禍之苦。建國后在黨和政府的領導下，城市建設規(guī)模得到了前所未有的發(fā)展，1998年人口達到了529萬人，其中非農業(yè)人口達到105萬人，各類房屋建筑面積增加了14倍。黨的十一屆三中全會以來，城區(qū)住宅大幅度增長，10多年來，住宅建設投資平均每年以18%的速度增長，人均居住面積有了明顯的增加，一大批破舊、低矮棚戶房得到了改造，廣大城鎮(zhèn)居民的居住條件和居住環(huán)境得到了明顯的改善。然而由于經濟條件、住房體制、人口增長等多方面因素制約，加上住宅建設歷史欠賬太多，××市的住房供求矛盾依然十分突出，現有住房中還有不少危、漏房屋亟待改造。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析根據《××市統(tǒng)計年鑒》（1998）顯示，缺房戶數8000戶，其中人均居住面積在4平方米以下的住房困難戶3000戶，隨著城市人口的增長，今后每年還將新增一定數量的住房困難戶，因此，距黨中央提出的到2000年城鎮(zhèn)居民每戶擁有一套經濟實用住房、從而使城鎮(zhèn)居民達到小康居住水平的要求差距還很大。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析從全市商品房市場看，1998年全市商品房竣工面積19.24萬平方米，實際銷售14.66萬平方米，預售1.89萬平方米，空置4.97萬平方米，實際銷售總金額達到9831萬元，總體情況比較理想。隨著國家擴大內需、鼓勵消費、減免和降低房地產開發(fā)各項收費等各項配套政策的逐步出臺與完善，經濟形勢將得到回升，人們消費預期也將得到提升，因此，商品房和商業(yè)辦公用房銷售前景良好。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析據1997年調查資料顯示，項目附近的事業(yè)單位和企業(yè)缺房戶約有千余房，雖然有些企業(yè)先后集資建了一些住房，但遠遠滿足不了該區(qū)職工家庭的需求。隨著該市住房制度改革的深入，房改政策已深入人心，各企事業(yè)單位房改力度的加強，以及全省城鎮(zhèn)停止住房實物分配的實施，必然會帶動房地產市場的興旺。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析

10.1.2建設指導思想根據建設部有關城市建設的法規(guī)及××市總體規(guī)劃，小區(qū)規(guī)劃設計旨在創(chuàng)造一個舒適、方便、安全、優(yōu)美的居住環(huán)境，并按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、配套建設、充分利用土地”的原則，綜合提高經濟效益和社會效益。中國最大的資料庫下載10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析10.1.3建設內容和規(guī)模××小區(qū)占地8.78公頃，總建設面積15.7萬平方米，其中，一期工程建設面積3.4萬平方米已經竣工發(fā)售?！痢帘毙^(qū)項目屬二期工程，建筑面積12.3萬平方米，擬建6層條式樓多棟，建筑面積3.1萬平方米，占地5683平方米；少量營業(yè)用房，建筑面積1320平方米，占地726平方米；樓群中部布置3棟26層點式樓，建筑面積9.1萬平方米，占地3850平方米。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析

10.1.4規(guī)劃選址××北小區(qū)位于××市區(qū)東北部，南臨東風路，西面與鄉(xiāng)政府和鄉(xiāng)醫(yī)院相臨，北靠建設路，中部偏東有學院路自南向北縱向穿越，將小區(qū)分為兩部分。區(qū)內臨建設路處現在建設路小學、水文隊、銀行等單位，其余均為菜田。該地塊南北長300米，東西寬約180米，呈矩形狀，自然地勢南高北低，平均海拔高程71.50米左右，最大高差約0.3米，地勢較為平坦。10．1租售房地產開發(fā)項目案例分析10.1.5規(guī)劃與住宅布局由于本地塊的地形現狀和特點，規(guī)劃設計將小區(qū)中心設置在地塊的幾何中心部位，以中心綠地和居委會、文化活動站等設施組成，并采用空間劃分和限定的手法，組織好由公共空間、半公共空間到私密空間的相互聯系和組合。其他建筑布置緊緊圍繞小區(qū)中心，以點式和條式住宅相互結合、協調搭配、錯落有致的方法，豐富居住小區(qū)的環(huán)境和平面布局，使小區(qū)面貌更顯得新穎別致、靈活多樣。小區(qū)公共建筑設施沿周邊布置，既豐富了城市道路和沿街景觀，又給小區(qū)的建設開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。10．1租售房房地產產開發(fā)發(fā)項目目案例例分析析小區(qū)住住宅以以六層層條式式為主主，適適當點點綴點點式住住宅，，條式式住宅宅布局局采用用周邊邊式布布置，，三兩兩棟為為一組組，組組合成成若干干個半半公共共空間間，既既塑造造了建建筑的的立面面效果果，又又方便便了小小區(qū)的的管理理。依依據小小區(qū)道道路的的分隔隔與圍圍全，，小區(qū)區(qū)分為為4個組團團，即即南部部的兩兩個居居住組組團，，北部部的公公建組組團和和學院院路東東的組組團。。以南南部兩兩個居居住組組團形形成小小區(qū)的的基本本居住住單元元。小小區(qū)的的主要要入口口有3個，分分別面面向建建設路路、東東風路路和學學院路路。在在學院院路的的主要要入口口處設設置新新置新新村標標志，，增強強小區(qū)區(qū)的識識別性性。同同時，，小區(qū)區(qū)的平平面布布局綜綜合考考慮了了日照照、通通風、、防災災、消消防等等要求求，日日照間間距為為1：1.2。10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.6小區(qū)綠化為了創(chuàng)造一一個接近自自然、環(huán)境境優(yōu)美的居居住環(huán)境，，小區(qū)綠地地按照集中中、分散結結合布置、、除小區(qū)小小心綠地外外，在零星星地塊見縫縫插綠地進進行建設，，利用道路路與景觀調調節(jié)小區(qū)氣氣候，方便便居民，美美化環(huán)境，，使人們步步入小區(qū)后后，有一種種步移景移移、賞心悅悅目的美好好心情。植植物栽培以以常綠植物物為主，配配以四季花花卉、水池池、亭子、、花架、坐坐凳等園林林小品，形形成景色宜宜人、生機機盎然的園園林景觀。。10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.7方案設想××北小區(qū)住宅宅方案設計計主要考慮慮了“功能能”、“舒舒適”、““美觀”、、“采光””、“通風風”及“結結構上的安安全經濟””等因素，，在經濟適適用方面上上功夫，以以滿足不同同家庭戶型型結構的需需要。方案案設計的原原則是：1．堅持“住住得好、分分得開、放放得下、買買得起”的的設計原則則；2．堅持“節(jié)節(jié)地、節(jié)能能、節(jié)材””的設計原原則：盡量量采取小面面寬、大進進深等有效效手法；在在節(jié)能方面面主要在墻墻體厚度和和材料上、、門窗尺寸寸選型、屋屋頂保溫等等采取一些些行之有效效的措施。。10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.8實施進度計計劃及計算算期計劃2000年10月開始施工工，建設工工期為3年。項目計計算期為6年。10.1.9用款計劃用款計劃見見表10-1。項目金額（萬元）123土地費用420100%前期工程費28100%基礎設施建設費10100%建筑安裝工程費991710%33%57%公共配套設施建設費9663%33%4%開發(fā)間接費管理費用9933%33%33%銷售費用9917%50%32%開發(fā)期稅費36741%33%26%其他費用18355%33%12%不可預見費44933%33%3%表10-1用款計計劃表表10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.10投資估算本項目總投投資為12391萬元，其中中土地費用用420萬元、前期期工程費28萬元、基礎礎設施建設設費10萬元、建筑筑安裝工程程費9917萬元、公共共配套設施施建設費96萬元、管理理費用和銷銷售費用各各99萬元（按建建筑工程工工程費的1%計）、開發(fā)發(fā)期稅費367萬元、其他他費用183萬元、不可可預見費449萬元及財務務費用772萬元組成。。詳見表10-2。序號項目總投資估算說明1開發(fā)建設總投資1239111.231.451.671.891.10111.12土地費用前期工程費基礎設施建設費建筑安裝工程費公共配套設施建設費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)期稅費其他費用不可預見費財務費用420281099179699993671834497222經營資金3項目總投資123913.13.23.3開發(fā)產品成本固定資產投資經營資金12391表10-2項目總投資資估算表單單位位：萬元10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.11資金籌措項目總投資資12391萬元。其中中項目資本本金3000萬元，分兩兩年等額投投入；商業(yè)業(yè)銀行貸款款3891萬元，3年的貸款比比例分別為為12.4%、35.6%和52%；不足部分分擬由預售售房款解決決。詳見表表10-3。序號項目合計1234561總投資123911983382461192331557811.231.45自營資產投資自營資產投資借款建設期利息自營資產投資方向調節(jié)稅經營資金開發(fā)產品投資其中：不含財務費用財務費用1239111669722198319681438243754706119594717223323315515578782資金籌措1239119833824611923315578表10-3投資使用計計劃與資金金籌措表單單位：萬元元2.12.22.32.42.52.62.6.12.6.22.6.3資本金預售收入預租收入其他收入其他借款固定資產投資長期借款自營資產投資人民幣借款自營資產投資外幣借款房地產投資人民幣借款自營資產投資建設期利息借款經營資金人民幣借款3000550138913891389115004834834831500941138313831383409420252025202523315578續(xù)表10-3投資使用計計劃與資金金籌措表單單位：：萬元10．1租售房地產產開發(fā)項目目案例分析析10.1.12貸款條件年利率5.85%，按單利計計息，寬限限期3年，3年等額還本本。10.1.13稅費率稅費率見見表10-4。稅費項目稅費率稅費項目稅費率營業(yè)稅5公益金5城市維護建設稅7法定盈余公積金10教育費附加3任意盈余公積金0企業(yè)所得稅33不可預見費4房產稅（按租金）12土地增值稅30、40、50超率累進表10-4稅費率表表單單位：：%10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析10.1.14銷售與出出租計劃劃××小區(qū)項目目高層、、多層住住宅和部部分營業(yè)業(yè)用房計計劃在4年內全部部出售。。住宅樓樓從項目目開工第第2年開始預預售，分分期付款款，按20%、70%和10%分3年付清。。出租房房第4年開始出出租，出出租率第第4年為80%，以后各各年均為為100%。各類房房屋銷售售計劃見見表10-5。年份類型2345高層樓房404020多層樓房30303010營業(yè)用房303040表10-5房屋銷售售計劃表表單單位：%10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析根據××市近期相相同房地地產項目目的售（（租）價價和居民民購買力力的預測測，計劃劃××小區(qū)高層層住宅售售價1800元/平方米，，多層住住宅售價價1250元/平方米，，營業(yè)用用房一半半出售，，售價3500元/平方米。。售房加加權平均均價為1670元/平方米。。營業(yè)用用房另一一半出租租，租價價1000元/年·平方米，，建設期期出租房房不預租租。10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析10.1.15財務分析析1．分析依依據建設部發(fā)發(fā)布的《房地產開開發(fā)項目目經濟評評價方法法》，中國計計劃出版版社出版版，2000年。10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析2．盈利能能力分析析項目在計計算期內內經營收收入20671萬元，可可獲利潤潤4954萬元，扣扣除所得得稅、公公益金、、公積金金后還有有2821萬元可分分配利潤潤。項目目繳納的的經營稅稅金為1137萬元，所所得稅為為1635萬元，土土地增值值稅為2202萬元，合合計繳納納稅金4973萬元。和和項目業(yè)業(yè)主投入入的資本本金3000萬元相比比，在6年內項目目盈利和和繳納稅稅金的絕絕對額是是相當高高的，表表明項目目的盈利利能力是是比較強強的。詳詳見表10-6~表10-8。序號項目合計1234561售房收入2048615577005713340287631.11.21.3可銷售面積(平方米)平均售價(元/平方米)銷售比例(%)122660

10045898

1696

37458981696

3727764

1632

2331001250

32經營稅金及附加112786385392222422.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加1024723178523502511357251120114638313土地增值稅2202163732754454994商品房銷售凈收入171581308588859873352622表10-6售房收入入與經營營稅金及及附加估估算表單單位：：萬元序號項目合計1234561租房收入1855366661.11.21.3可出租面積(平方米)單位租金(元/平方米)出租率(%)528100080660100010066010001002經營稅金及附加10

3442.12.22.3營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加91…

3……3……3……3租金凈收入175

5062624凈轉售收入44

44注：由于于表中有有效數字字是四舍舍五入取取整，但但計算過過程中仍仍然保持持足夠的的有效位位數，可可能造成成表中合合計數與與各年數數字之和和不等，，在各年年數字絕絕對值小小于1時，用““…”表示，以以后各表表同。表10-7租房收入入與經營營稅金及及附加估估算表單單位：：萬元序號項目合計1234561經營收入2067115577005718640948291.11.21.3商品房銷售收入房地產租金收入自營收入2028618515577005713353402866763662經營成本123489484266432823844232.12.2商品房經營成本出租房經營成本(攤銷)1234179484266432622381342033出租房經營費用31911114自營部分經營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務費用7經營稅金及附加113786385395225468土地增值稅2202163732754454999利潤總額4954360162217001020251表10-8損益表單單位：：萬元10彌補以前年度虧損11應納稅所得額495436016221700102025112所得稅16351195355613378313稅后利潤331924210871139683168

公益金法定盈余公積金任意盈余公積金16633212245410957114346881714加:年初未分配利潤

2051129

15可供投資者分配的利潤

2051129209858114316應付利潤28212098581143A方B方C方2821209858114317年末未分配利潤2051129續(xù)表10-8損益表單單位：萬萬元10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析項目全部部投資內內部收益益率（所所得稅前前）為28.8%，在預期期可接受受內部收收益率為為20%時，項目目凈現值值為781萬元，項項目投資資回收期期為3.8年。資本本金內部部收益率率為39.2%，項目凈凈現值為為909萬元。詳詳見表10-9和表10-10。商品房投投資利潤潤率=利潤總額額/總投資×100%=4954/12391×100%=40%商品房資資本金凈凈利潤率率=稅后利潤潤/資本金×100%=3319/3000×100%=110%序號項目合計1234561現金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.61.7售房收入租房收入自營收入其他收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入20486185441557700571335340286676366442現金流出17395198341927772195211823162.12.22.32.42.52.62.72.8固定資產投資(含方向稅)開發(fā)產品投資經營資金自營部分經營費用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅12391311137220216351983382486163119611938573253523393957545611551122545433778

11469983表10-9財務現金金流量表表（全部部投資））單單位：：萬元3凈現金流量3319-1983-2635-76752342912557累計凈現金流量-1983-4618-5384-150276233194所得稅前凈現金流量4954-1983-2516-23157953248640累計所得稅前凈現金流量-1983-4499-4730106643144954計算指標所得稅前所得稅后內部收益率（FIRR）28.77%19.5%財務凈現值（NPV）781-45投資回收期（年）3.824.05基準收益率（ic）20%20%續(xù)表10-9財務現金金流量表表（全部部投資））單單位：：萬元序號項目合計1234561現金流入2071415577005718640948731.11.21.31.41.51.6售房收入租房收入自營收入回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入20486185

441557700571335340286676366442現金流出173951500280857473249247816132.12.22.32.42.52.62.7資本金預售(租)收入用于開發(fā)產品投資自營部分經營費用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅3000550131113722021635150015009418616311940943857325352339395754561155

1122545433778

11469983表10-10財務現金金流量表表（資本本金）單單位：萬萬元2.82.92.102.112.12長期借款本金償還流動資金借款償還短期借款本金償還借款利息支付償還其他應付款38911297129712973凈現金流量3319-1500-1252125839371615-7404累計凈現金流量-1500-2752-1493244440593319計算指標內部收益率（FIRR）39.16%財務凈現值（NPV）909基準收益率（ic）20%續(xù)表10-10財務現金金流量表表（資本本金）單單位：萬萬元10．1租售房地地產開發(fā)發(fā)項目案案例分析析3．清償能能力分析析按照項目目的借款款條件和和還款計計劃，項項目建設設期不還還本金，，從第4年開始分分3年等額償償還本金金，每每年還1297萬元；借借款利息息每年照照付，總總計付利利息722萬元。詳詳見表10-11。序號項目合計1234561長期借款償還1.1

1.21.31.41.5年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應計利息本年還本付息還本付息年末借款本息累計389172238917224831414144834834831383707070186618661866202517217217238913891389123315301297233259425942594155145212971551297129712977813741297782房地產投資人民幣借款2.12.22.3年初借款本息累計本金建設期利息本年借款本年應計利息38917224831448348313837018661866202517238913891233259425941551297129778表10-11長期借款款還本付付息估算算表單單位位：萬元元2.42.5本年按約定還本付息還本付息年末借款本息累計3891722141448370701866172172389115301297233259414521297155129713741297783還本資金來源71784273520542533.13.23.33.43.53.6上年余額攤銷折舊利潤可利用售房收入其他

7717117840952976222939083454償還等額還款本金1297129712975償還長期貸款—本金能力71782976390829566長期借款償還期(年)6.00續(xù)表10-11長期借款款還本付付息估算算表單單位位：萬元元注：有效利率率為5.98%。10．1租售房地產開開發(fā)項目案例例分析4．資金平衡分分析和資產負負債分析在項目計算期期內，各期資資金的來源與與運用是平衡衡有余的。資資產負債率是是比較低的，，資產負債率率最高時（第第3年）僅47%。因此從總體體上看，項目目的清償能力力是比較強的的。資金平衡衡分析和資產產負債分析詳詳見表10-12和表10-13。序號項目合計1234561資金來源27605198344409030718640948731.11.21.31.41.51.61.71.81.91.101.111.12商品房銷售收入房地產租金收入自營收入自營資產長期借款自營資產經營資金借款房地產投資借款短期借款資本金其他回收固定資產余值回收經營資金凈轉售收入20486185389130004448315001557138315007005202571335340286676366442資金運用241071983419277725346305917552.12.2自營資產固定資產投資(含方向稅)自營資產固定資產建設期利息表10-12資金來源與運運用表單單位：萬元元2.32.42.52.62.72.82.92.102.112.122.132.142.152.16房地產投資(含利息)經營資金自營部分經營費用自營部分財務費用出租房經營費用經營稅金及附加土地增值稅所得稅應付利潤自營資產長期借款本金償還自營資產經營資金借款償還房地產長期借款本金償還償還其他應付款短期借款本金償還12391311137220216352821389119833824861631196119385732535233939575456120981297155112254543375811297781146998314312973盈余資金3498248125818401034-8834累計盈余資金2481507334643813498續(xù)表10-12資金來源與運運用表單單位：萬元元序號項目1234561資產1983510782195964477034981.11.1.11.1.21.1.31.1.41.21.31.4流動資產總額應收帳款存貨現金累計盈余資金在建工程固定資產凈值無形及遞延資產凈值19831983510748592488219671315075964261833464770389438134984434542負債及所有者權益198351078219596447703498表10-13資產負債表單單位：萬萬元2.12.1.12.1.22.22.2.12.2.22.2.32.32.3.12.3.22.3.32.3.4流動負債總額應付帳款短期借款借款經營資金借款固定資產投資借款開發(fā)產品投資借款負債小計所有者權益資本金資本公積金累計盈余公積金累計未分配利潤483483483150015001866186618663242300036205389138913891432830001991129259425942594337030003701297129712973473300047334983000498比率指標資產負債率(%)流動比率(%)速動比率(%)

24

37

47

43

27續(xù)表10-13資產負債表單單位：萬萬元10．1租售房地產開開發(fā)項目案例例分析5．敏感性分析析將開發(fā)產品投投資、售房價價格、租房價價格和預售款款回籠進度等等因素作為不不確定性因素素進行敏感性性分析，分析析結果表明開開發(fā)產品投資資和售房價格格兩個因素對對項目的效益益最為敏感。。如果開發(fā)產產品投資和售售房價格分別別向不利方向向變動10%，則全部投資資內部收益率率將分別下降降至20.1%和17.7%，凈現值分別別下降至12萬元和-206萬元，投資回回收期則增加加到4.0和4.1年。預售款回回籠進度相對對較不敏感。。最不敏感的的因素是租租房價格，這這是因為計算算期只有6年，而且是從從第4年才開始出租租，租房收益益占整個項目目收益的比重重較小。詳見見表10-14和圖10-1。序號項目變動幅度（%）全部投資（所得稅前）內部收益率（%）凈現值（萬元）投資回收期（年）0基本方案28．87813．81開發(fā)產品投資+1020．1124．0-1039．215503．62售房價格+1039．717693．6-1017．7-2064．23預售款回籠進度+1031．49423．7-1024．13984．14租房價格+1028．87873．8-1028．77753．8表10-14敏感性分析表表806040200-20-40-30-20-10010203040FIRR（%）12345敏感性因素變動（%）1——售房價格；2——預售款回籠進度；3——租房價格；4——基準收益率；5——開發(fā)產品投資圖10-1敏感性分析（（全部投資、、所得稅前））10．1租售房地產開開發(fā)項目案例例分析6．臨界點分析析臨界點分析是是項目評價的的另一重要方方面，它反映映在預期可接接受的投資內內部收益率下下，投資方能能承受的各種種重要因素向向不利方向變變動的極限值值。根據敏感感性分析，假假定投資者期期望的內部收收益率為20%，在這種情況況下，開發(fā)產產品投資的臨臨界點為13651萬元，下降1260萬元；平均售售房價格的臨臨界點為每平平方米1538元，下降132元；土地費用用的臨界點為為1580元，增加1160萬元；售房面面積的臨界點點為108377平方米，減少少14253平方米。詳見見表10-15。敏感因素