房地產(chǎn)企業(yè)會計處理

一、概述1>>>>>五證房地產(chǎn)行業(yè)最基礎(chǔ)的五證------土地證、開工證、銷售許可證、竣工證、準(zhǔn)入證。這五證標(biāo)識著項目不斷發(fā)展的過程：土地證，意味著這個樓盤開始處于擬建狀態(tài)。開工證，意味著這個樓盤開始處于在建狀態(tài)。銷售許可許，意味著樓盤可以開始賣了?？⒐ぷC，顧名思義，意味著樓盤的竣工，這個時候發(fā)生的在建成本（房地產(chǎn)開發(fā)成本）應(yīng)轉(zhuǎn)至完工成本（完工開發(fā)產(chǎn)品）準(zhǔn)入證，業(yè)主可入住，樓盤正式結(jié)算必備條件之一（若某戶取得準(zhǔn)入證，但是銷售狀態(tài)不是“簽約”或收到房款數(shù)不足總房款的20%者，都不能結(jié)算）。結(jié)算的項目，預(yù)收收入轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)收入，完工成本轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本，主營業(yè)務(wù)稅金及附加計提。2>>>>>稅金房地產(chǎn)行業(yè)的稅金是提前預(yù)繳的:譬如本月收取了一部分房款，這部分房款雖然沒有轉(zhuǎn)至主營業(yè)務(wù)收入，但是本月也要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、附稅。季度的時候也要繳納所得稅。3>>>>>報表里的特殊科目專屬資產(chǎn)負(fù)債表里的應(yīng)收賬款余額表示已達(dá)到結(jié)算條件的樓盤未收回的房款。資產(chǎn)負(fù)債表里的存貨包括的是兩個部分：5001（房地產(chǎn)開發(fā)成本）和1405（完工開發(fā)產(chǎn)品）注：5001和1405均為會計科目代碼4>>>>>關(guān)于普通住宅和非普通住宅普通住宅需同時滿足三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上（容積率=地上總建筑面積±規(guī)劃用地面積，所以說高層的容積率會很高。更多關(guān)于容積率的問題請自行度娘）；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。只要有一個條件不滿足，即為非普通住宅。比如一套東直門32號院的房產(chǎn)，面積70平米，總價81萬，單價11571元。該套房屋容積率高于1.0，面積小于140平米，而且在查詢土地級別價格后可得：東直門所屬的二級土地平均交易價格為10592元/平米，它的1.2倍為12710元。該套房產(chǎn)單價低于同級別土地上普通住宅平均交易價格的1.2倍，因此，該套房屋屬于普通住宅；如果單價高于12710元，那么則按非普通住宅計算。5>>>>>期房和現(xiàn)房期房：指房地產(chǎn)開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證（銷許）開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證（準(zhǔn)入證）為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應(yīng)簽商品房預(yù)售合同?，F(xiàn)房：是指消費者在購買時已經(jīng)通過交付標(biāo)準(zhǔn)的各項驗收（即下達(dá)準(zhǔn)入證，各地對交付標(biāo)準(zhǔn)沒有統(tǒng)一規(guī)定），可以正式入住的物業(yè)。6>>>>>八大類成本一般房地產(chǎn)行業(yè)，成本是分為八大類的，不過不久我們單位要合成六大類了，因為八大類比較普遍，還是介紹八大類：

常用八大類成本科目科目代昭科目名亦5001房地產(chǎn)升投成本5001.01房印產(chǎn)開發(fā)成本_±地寇襟價款5001.02房地產(chǎn)升發(fā)成本發(fā)前期推備費5001.03房姓產(chǎn)開發(fā)成本體建筑工程貴5001.04房地產(chǎn)開費成本_主怵安坡T程費5001.05房宛產(chǎn)開發(fā)成本一社區(qū)管網(wǎng)工程費5001.06房地產(chǎn)開發(fā)成本—園林環(huán)境工程費5C01.07房地產(chǎn)開發(fā)成本』己套涉施貴5001.08房地產(chǎn)開發(fā)成本―開美間接費5001.08.01房地產(chǎn)開發(fā)成本決發(fā)間播貴_1程管理費5001.08.02房地產(chǎn)開發(fā)成本—開菱間接費_菅銷費用5001.08.03房地產(chǎn)開發(fā)成本項振間接費沃?赤化利息5001.03.04房地產(chǎn)開發(fā)成本刁發(fā)間接費一物業(yè)管理完善費5001.08.09房地產(chǎn)開發(fā)成本項尼間接叟其他5001.09房地產(chǎn)升投成本康提成本5001.10房地產(chǎn)并發(fā)成本崩奉姑轉(zhuǎn)5001.01至5001.08是日常支付工程款時計入的科目，換句話說，實際發(fā)生的那些金額都在01和08科目之間體現(xiàn)。5001.09是用來做預(yù)提的，下面會提到。5001.10是項目竣工的時候結(jié)轉(zhuǎn)到完工科目所用的過渡科目。二、分述PART1、流程因為一般的手續(xù)費、營銷管理費都與一般公司無異，就不說了。主要說說收入，成本，稅金。拿到土地證，所支付的土地價款計入5001.01這個時候的項目狀態(tài)是擬建，不預(yù)提成本，沒什么太特殊的就不說了。以下是按順序進(jìn)行的。（一）、拿到“建筑工程施工許可證”即意味著開工這個時候大多都是前期工程，不會有房款收入。月末計提在建項目的成本也相對簡單。每個公司計提成本的方法可能都不一樣。根據(jù)我們公司的標(biāo)準(zhǔn)，純在建項目（部分在建部分完工不算），月末成本計提數(shù)，一般為下月預(yù)估工程成本付款數(shù)。且每季度原路沖回上季度計提，再重新計提。非3、6、9、12月底，純在建項目不計提該成本。若下月預(yù)估付款數(shù)為100萬。則科目如下：借：房地產(chǎn)開發(fā)成本--預(yù)提成本（5001.09）100萬貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本100萬那么，這個成本預(yù)提是否合理呢？我們來還原一下完工進(jìn)度好啦?濱海時尚項目完工進(jìn)度表項目分期除土地成本外總動態(tài)碩本卻12年&月實際完工比例河空年9月實際完工比例9月而成本公式說明bECd+c)/ac濱海時尚項目一期377.,137,858.49110.00S24.833S79,936,828,合計377.137,858.49這個案例的預(yù)提數(shù)是1371萬，即下個月的預(yù)計付款數(shù)。填在D列。A列的數(shù)是成本的預(yù)提數(shù)，這個數(shù)就是這個項目在建部分預(yù)計總共會發(fā)生的金額。但是A列要填的是預(yù)計總投資金額減去預(yù)計5001.01土地價款部分的數(shù)。（無論減數(shù)還是被減數(shù)，都是預(yù)計的，和實際發(fā)生無關(guān)）C列為實際發(fā)生的數(shù)，即賬上5001.02至5001.08發(fā)生額合計（注意也要刨去地價，所以沒有5001.01）好啦，B列是自動生成的，上面有公式。這個比例可以和現(xiàn)場的土建工程師核對一下，他比較清楚現(xiàn)場的情況。若合理就按1371萬計提，若不合理，適當(dāng)調(diào)增或調(diào)減。注意：預(yù)提成本一定要在5001科目再也不會進(jìn)賬的情況下計提。因為在銀行對齊以后，我們還要進(jìn)行結(jié)賬，如結(jié)轉(zhuǎn)管理費用，結(jié)轉(zhuǎn)資本化利息等，這些流程都會涉及5001科目的變動。因此，預(yù)提工作一定都要在上述結(jié)賬流程結(jié)束后計提。（二）、拿到“商品房銷售許可證”即意味著房子可以出售未達(dá)到結(jié)算條件前，收到的房款都計入“預(yù)收賬款”科目。先前交定金、首付、房款。中期會有定金轉(zhuǎn)契稅、業(yè)主繳納契稅、維修基金、預(yù)告登記費流程。后期開發(fā)商把繳納契稅、維修基金、預(yù)告登記費上交房管局。再經(jīng)過銀行放貸等不斷交齊房款的過程，最終達(dá)到收款完全。1>>>>>誠意金、定金、預(yù)售房款業(yè)主過來買房的很多，預(yù)約排號的也很多，當(dāng)時并不能保證你交了錢就有房，可是要是不交錢，那連房子的鋼筋都見不到…3于是就先有了誠意金的概念，誠意金也稱為意向金。信息里錄入了買家的名字，可是并沒有聯(lián)系房號，所以查房號是查不出的，只能查人名。例如，一個人交了預(yù)約金2W，我們這么入賬：借：銀行存款20000貸：其他應(yīng)付款--購房意向金20000哪天可以轉(zhuǎn)成定金了就是：借：其他應(yīng)付款--購房意向金20000貸：預(yù)收賬款--預(yù)收房款20000交首付或部分房款時的分錄：借：銀行存款XXXXX貸：預(yù)收賬款--預(yù)售房款XXXXX如果一開始交部分房款的時候給業(yè)主開具的是收據(jù)，以后肯定是要換成發(fā)票的，換發(fā)票時候的分錄：房地產(chǎn)行業(yè)貌似都用“明源”這種系統(tǒng)，直接導(dǎo)出信息的話，摘要里會有清楚的信息（譬如是收據(jù)還是發(fā)票，房號等信息都有）貸：預(yù)收賬款--預(yù)售房款-XXXXX貸：預(yù)收賬款--預(yù)售房款XXXXX2>>>>>契稅、維修基金、預(yù)告登記費買房子只付房款你就錯啦！契稅、維修基金、預(yù)告登記費一個都不能少，只不過這些錢雖打給開發(fā)商，實質(zhì)上，開發(fā)商后來還是要交付給房管局的。收到這些錢分錄如下：借：銀行存款XXXXX貸：其他應(yīng)付款--客戶按揭產(chǎn)權(quán)費用XXXXX若業(yè)主有意將先前繳納的定金換做產(chǎn)權(quán)費用使用，則：貸：預(yù)收賬款--預(yù)售房款-XXXXX貸：其他應(yīng)付款--客戶按揭產(chǎn)權(quán)費用XXXXX當(dāng)開發(fā)商把這些錢交付給房管局時，我?guī)У捻椖烤S修基金有一部分是公司承擔(dān)的，所以分錄如下：公司承擔(dān)的維修基金借：房地產(chǎn)開發(fā)成本-開發(fā)間接費-維修基金A業(yè)主們承擔(dān)的契維預(yù)貸：其他應(yīng)付款--客戶按揭產(chǎn)權(quán)費用-B銀行付出的錢貸：銀行存款A(yù)+B支付的印花稅借：管理費用-財產(chǎn)費用-稅金XXX借：應(yīng)交稅費-其他稅種-印花稅XXX（過渡科目）貸：應(yīng)交稅費-其他稅種-印花稅XXX（過渡科目）貸：銀行存款XXX契稅、維修基金是以房子合同金額按照一定比例算得，比例和地區(qū)還有房源性質(zhì)有關(guān)（這里是一個討論點）。預(yù)告登記費一般是固定的，我所帶的天津的這個項目每間房都是80元。若無特殊情況，上交房管局以后，已辦理的客戶按揭產(chǎn)權(quán)費用科目應(yīng)無余額。若在轉(zhuǎn)收入之前客戶申請退房，房款的分錄直接對沖即可，交到房管局的那些契稅維修基金退到客戶頭上的不用做賬，但是公司承擔(dān)的那一部分若是退回，你就必須要知道之前繳納了是多少，因為當(dāng)初若是繳納一萬以上，三年過后就會產(chǎn)生六七百的利息、-借：銀行存款A(yù)+B借：房地產(chǎn)開發(fā)成本-開發(fā)間接費-維修基金-A借：財務(wù)費用-銀行利息收入-B3>>>>>繳納營業(yè)稅、附稅、土地增值稅房地產(chǎn)行業(yè)的稅金為預(yù)繳，即當(dāng)月銷售收入都要繳稅。無論你是不是計入“主營業(yè)務(wù)收入”（1）營業(yè)稅假設(shè)2012年8月份，我們收到房款1000萬元，全部計入“預(yù)收賬款”。2012年9月的時候，我們將繳納營業(yè)稅：1000萬*5%=50萬新營業(yè)稅稅目稅率表稅目稅率一、交通運輸業(yè)3%二、建筑業(yè)3%三、金融保險業(yè)5%四、郵電通信業(yè)3%五、文化體育業(yè)3%六、娛樂業(yè)5%—20%七、服務(wù)業(yè)5%八、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)5%九、銷售不動產(chǎn)5%⑵附加稅附加稅包括：城建稅（稅率為營業(yè)稅的7%）防洪費（稅率為營業(yè)稅的1%）教育費附加＜國家征收的為營業(yè)稅的3%；地方征收的為營業(yè)稅的2%＞總共為營業(yè)稅的5%注：在天津教育費附加2011年2月起有的地方征收，在2011年1月底以前征收的附稅為0.55%這三者共占收入的0.65%（3）土地增值稅變化較大的一種稅。以我?guī)У倪@個天津項目為例，此項目為非普通住宅，2010年9月之前根據(jù)面積的不同，有1%，和2%的區(qū)別。2010年9月開始，全部變?yōu)?%引個條文：“點地產(chǎn)網(wǎng)訊：12月1日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市地方稅務(wù)局、北京市財政局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于貫徹落實國家有關(guān)部門房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策有關(guān)問題的通知》，重新調(diào)整北京土地增值稅預(yù)征率。除了保障性住房和容積率1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其土地增值稅預(yù)征率都將由原來的1%調(diào)整為2%。通知指出，從2010年10月1日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，預(yù)征土地增值稅的標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價商品住房等保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的3%預(yù)征土地增值稅；其他房地產(chǎn)開發(fā)項目，按照銷售收入的2%預(yù)征土地增值稅?！标P(guān)于地下車庫要不要繳納土地增值稅的問題。土地增值稅的繳納要求①國有土地②房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移③并取得收入，以上條件有一個不滿足則不交。我所帶的這個項目車庫為贈送的人防地下車庫，第一沒有取得收入第二人防地下車庫的產(chǎn)權(quán)還是國家的，權(quán)屬未發(fā)生轉(zhuǎn)移，所以都不繳納土地增值稅。據(jù)以上講述來個案例：上月收取房款2140000元，繳納稅金分錄如下：

（印花稅和收入無關(guān)，每個公司都要繳納的，這里為了體現(xiàn)完整性，就都寫在這里了，印花稅稅率請自查）摘要科目借寺制內(nèi)對19年&月營業(yè)稅金及附如（營業(yè)稅）2221抵應(yīng)交稅營業(yè)期107,0001眥內(nèi)年由月營業(yè)稅金及附加（城建稅）2221。了應(yīng)交稅費「域市SS護(hù)建設(shè)成7.49D.I膨植M2年岳月營業(yè)耕金及附加<敏再費瀏前口>的21.13應(yīng)變稅費一教程費陽5.350J^3013年&月營業(yè)稅金段附加］防洪貴）2221.S9.0S班交程費頂觸稅神涕恤1,070.1祝白細(xì)？年康月營業(yè)稅金段附加1002.01^存莪頊民幣'^2012年弓月土堆增值說222fl.O6應(yīng)堂稅費_±增增值稅^2,9001說內(nèi)處12年職土堰闡醐1QUa巴1糧行存款人民幣［年禎印磁660204.0^管理費用營產(chǎn)費用_農(nóng)金、'21.!胞段M2年甥印花期1002.01銀行存就一人民幣膨梃年朔印逑獨2221.59.01應(yīng)空貌費弟他稅神一印花稅J2L!艇拒口1［年隔印堿2221.S9.01應(yīng)變稅費^他衲_輒莉（三）、拿到“建設(shè)工程竣工驗收備案書”即意味著房子已經(jīng)竣工此時，需要把在建成本全部轉(zhuǎn)至完工成本，預(yù)售房款不做處理?？⒐げ⒉灰馕吨孔佣假u出去了，只不過在工程上完成了竣工的標(biāo)準(zhǔn)。1>>>>>在建成本轉(zhuǎn)至完工成本我們公司的成本都是成本部提供的數(shù)據(jù)，每個月會向財務(wù)發(fā)送動態(tài)成本表。每個產(chǎn)品類型都有每平米的單方成本。假設(shè)這個項目只有一個產(chǎn)品類型，每平米單方是8000元，這個類型的建筑面積為5萬平方米，那么總投資就是8000*50000=4億元。也就是我們要結(jié)轉(zhuǎn)完工的金額。那么我們在月底時，結(jié)轉(zhuǎn)成本分錄如下：借：完工開發(fā)產(chǎn)品4億貸：房地產(chǎn)開發(fā)成本-成本結(jié)轉(zhuǎn)（5001.10）4億2>>>>>預(yù)提完工成本假設(shè)這個項目只有一個產(chǎn)品類型，且全部都竣工，且成本計提合理的話，這個4億應(yīng)該大于5001.01至08科目的合計。因為項目雖說竣工，但并不意味著以后就不付工程款了，所以預(yù)提的金額肯定要比實際發(fā)生的大。因此，在月末的時候，沖回上個月的預(yù)提成本，5001科目應(yīng)該是貸方余額。于是，我們預(yù)提成本的工作就要從每季度做一次，變成每月做一次。（各公司可能不一樣）所以，我們先要沖回最后一次的預(yù)提成本：借：房地產(chǎn)開發(fā)成本--預(yù)提成本（5001.09）-100萬貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本-100萬計提：借：房地產(chǎn)開發(fā)成本--預(yù)提成本（5001.09）4億-（5001.01至5001.08合計數(shù)）貸：應(yīng)付賬款--各期預(yù)提成本4億-（5001.01至5001.08合計數(shù)）檢驗：做完這一步后，5001科目余額為0；5001.10余額=1405（完工成本）發(fā)生額=預(yù)計投資總額備注：上面舉得例子是最簡單的，但是萬變不離其中。我們很少聽說某個房地產(chǎn)項目只有一期，而且這一期只有一個產(chǎn)品類型，再而且還全部同時竣工的。大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)都會有三到四期的房源，產(chǎn)品類型最少也得兩個以上，每一期都會出現(xiàn)部分?jǐn)M建，部分在建，部分竣工的情況。那個時候只能不同的狀態(tài)不同處理。譬如擬建的部分不計提成本，在建的部分按下月付款數(shù)計提成本，竣工的部分按照投資與實際發(fā)生的差額數(shù)計提。3>>>>>較復(fù)雜情況舉例（同一期部分竣工部分在建的成本計提案例）案例情況-----魅力之城二期18個樓，全部為小高層。其中15號樓每戶各一車位?，F(xiàn)在1-10號樓竣工11-18號樓包括車位處于在建狀態(tài)，那么這個月我們要計提二期的成本就要分類來討論盼建筑面積,比例態(tài)成本總額魅力一期（小局層部分）133」143.1.0.100.0000%-641,591,572.62其中i魅力二期1-偵號樓鈕」.275.43必％.731,456.56其余的小高層6&367.6251.7245%33箴魂116.06合計13S-14S,10641,5:91,572.62二期不算車位部分的總建面為133143.1平米，其中竣工的1-10號樓和剩余的11-18號樓的面積如表所示。641591572.62元為二期不包括車庫部分的總投資減去預(yù)計5001.01的金額（和上面在建預(yù)提很像是不是？）然后黃色的部分就按照兩部分面積所占的不同比例分?jǐn)?、現(xiàn)在我們來算一下，小高層這個產(chǎn)品類型占二期的比重是多少？二期全部總投資減去二期全部的5001.01算得等于645522688.39元。比例計算：641591572.62/645522688.39=0.99391018動「藤成本總壯mEAS帳套成本一期金應(yīng)預(yù)提動態(tài)成本料1,591,.5茂..§2郛.3.%9.3￡七嚇30印恃1,45瓷債2呢屯25亨51如6980,905,945.87蹲1,甌兒11窟庶■245.173」872.16.S6,部云4急90641,591,572.&2時如999』3.8-2.-S5167,592,1S9-77因此二期賬面實際發(fā)生的5001.02-5001.08的金額為：476903639.28元，所以小高層部分所占的實際發(fā)生金額為476903639.28*0.99391018=473999382.85元（有一元左右的差異，因為我是在EXCEL表上算的，還有無窮的小數(shù)位，這個就忽略了）于是，竣工部分的1-10號樓分?jǐn)偟膶嶋H賬面發(fā)生額可按面積分?jǐn)傄部砂磩討B(tài)金額分?jǐn)?，結(jié)果是一樣的，以面積舉例：10號樓分?jǐn)偟陌l(fā)生額=473999382.85/133143.1*64275.48=228825510.69元18號樓分?jǐn)偟陌l(fā)生額=473999382.85/133143.1*68687.62=245173872.16元所以竣工的1-10號樓應(yīng)計提的成本為=309731456.56-228825510.69=80905945.87元11-18號樓算出來無意義，因為處于在建，計提的應(yīng)該是下月預(yù)計付款數(shù)，因此這里就不列示了。解釋為什么在這些預(yù)提里都把土地價款刨去的原因：地價一般都是在前期一次性支付，價款可達(dá)好幾個億。于是后期的付款總額可能到最后都不及一個地價金額大，若是把土地價款的因素考慮到后期的進(jìn)度上來，是不合理的。金額過大，導(dǎo)致比率也會過高，和實際的完工進(jìn)度由出入，因此不考慮5001.01的影響，無論是預(yù)計數(shù)還是實際發(fā)生數(shù)，統(tǒng)統(tǒng)不予考慮。（也許每個公司都不一樣，也作為一個討論點吧）總之，就是一個大方向，不同產(chǎn)品類型間涉及分?jǐn)偟挠妙A(yù)計投資（動態(tài)成本總動態(tài)）作為基準(zhǔn)分?jǐn)偂Ｏ嗤a(chǎn)品類型之間涉及分?jǐn)偟挠妹娣e作為基準(zhǔn)分?jǐn)?。（四）、拿到“新建住宅商品房?zhǔn)許交付使用證”意味著房子可以考慮結(jié)算這個證一下來，房子就可以結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本啦?但是，為什么之說可以考慮結(jié)算呢？因為擁有“準(zhǔn)入證”只是條件之一。還有兩個條件：房子處于“簽約”狀態(tài)；房款收到總房款的20%以上。只有這三個條件都滿足了，才允許結(jié)算。否則就不行。1>>>>>預(yù)收賬款的結(jié)轉(zhuǎn)上面也說了，當(dāng)初房款進(jìn)賬，入科目“預(yù)收賬款”，現(xiàn)在項目結(jié)算了，我們就要把結(jié)算部分的房子收入轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)收入”。案例1：結(jié)算樓盤四個樓400戶簽約合同價款為：390130346元。預(yù)收賬款收款：390150346元。經(jīng)過核對，400戶全部簽約，房款全部收齊。后發(fā)現(xiàn)，預(yù)收賬款數(shù)比合同總價款高20000元，是之前有客戶認(rèn)購房子，但是過了認(rèn)購期不來交首付。房源自動轉(zhuǎn)讓，但是自己也不來申請退款，于是導(dǎo)致多收當(dāng)初20000元定金。分析：2萬元的定金是不能轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入的，因此結(jié)賬分錄只能是：借：預(yù)收賬款-預(yù)售房款390130346貸：主營業(yè)務(wù)收入390130346案例2：結(jié)算樓盤合同價款合計數(shù)為1000萬元，預(yù)收賬款數(shù)800萬元。簽約狀態(tài)下的合同價款總數(shù)700萬元。其中一套房子全款數(shù)100萬元，只交了60萬元，簽約狀態(tài)。一套房子全款數(shù)100萬元，只交了10萬元，簽約狀態(tài)。還有一套房子全款數(shù)100萬元，交了40萬元，“認(rèn)購”狀態(tài)。分析：全款數(shù)100萬元，只交了60萬元，簽約狀態(tài)。這戶滿足結(jié)算條件，允許結(jié)算。這種條件滿足，但是房款沒交齊的，按合同價款轉(zhuǎn)收入，也就是100萬進(jìn)主營業(yè)務(wù)收入，差額進(jìn)應(yīng)收賬款。全款數(shù)100萬元，只交了10萬元，簽約狀態(tài)。這戶滿足兩個條件，但是房款沒交至也0%以上，不考慮結(jié)算。全款數(shù)100萬元，交了40萬元，“認(rèn)購”狀態(tài)。這戶滿足兩個條件，沒有簽約狀態(tài)，不考慮結(jié)算。因此，需要入主營業(yè)務(wù)收入的，就是700-100=600萬，但是預(yù)收只轉(zhuǎn)走了560萬元，其余40萬元掛應(yīng)收賬款。借：預(yù)收賬款-預(yù)售房款560萬借：應(yīng)收賬款-應(yīng)收房款40萬貸：主營業(yè)務(wù)收入600萬什么時候這40萬收回來了我們就沖掉應(yīng)收借：銀行存款40萬貸：應(yīng)收賬款-應(yīng)收房款40萬而那些暫時沒結(jié)算的房子，一旦三個條件都滿足，當(dāng)月就要結(jié)轉(zhuǎn)收入啦!！2>>>>>完工成本的結(jié)轉(zhuǎn)竣工的時候，我們把在建成本轉(zhuǎn)入了完工成本，現(xiàn)在我們要把完工成本轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本啦!如果動態(tài)總投資沒有變化，那么完工成本里對應(yīng)多少結(jié)算部分的成本，轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本的就應(yīng)該是多少。但是動態(tài)總投資要是有變化的話，還得記得調(diào)整。案例：二期四標(biāo)段全部竣工，總投資兩億元，轉(zhuǎn)入完工成本兩億元。本月二期四標(biāo)段結(jié)算，總動態(tài)調(diào)至3億元。因動態(tài)總投資調(diào)增一個億，因此我們要先調(diào)整1405科目和5001.10科目借：完工開發(fā)產(chǎn)品1億貸：房地產(chǎn)開發(fā)成本-成本結(jié)轉(zhuǎn)（5001.10）1億然后我們再結(jié)轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本3億貸：完工開發(fā)產(chǎn)品3億如果結(jié)算了以后動態(tài)總投資又有變化的話，那么上面的四條分錄就還要做補(bǔ)提或者沖回。終了就是5001.10的余額和1405的累計發(fā)生額等于動態(tài)成本里的預(yù)計總投資。注：就算是項目結(jié)算了，在項目沒徹底結(jié)束之前，預(yù)提成本也還是要做的。做法和竣工預(yù)提是一樣的。3>>>>>計提主營業(yè)務(wù)稅金及附加這一部分相對比較麻煩，由于稅法稅率不斷的變化，導(dǎo)致我們的稅金也要分類討論。舉個例子：本月二期四標(biāo)段結(jié)算總房款合同價390130346元。預(yù)收總數(shù)是390150346元，有兩萬關(guān)閉的定金經(jīng)核查時在2010年12月進(jìn)賬。所以，我們按各個期間劃分的預(yù)收款如下：期間計提營業(yè)稅_計提域建猊_讓提疏洪豪罰址年乏月至今2B5321915142560BS.757*993^26.73跳713304._73頊L4266Q.M1CI翊月敬H11壞1月口馴3155TK366829.5115T2I2.66L?52404.201。年8月艮前05%fl0.W3%a,9013(1346苞島8.坦870517.431S50C5如表所示，按照天津的政策和區(qū)間，稅率的調(diào)整---營業(yè)稅和土增的稅率是以收入為基準(zhǔn)算得。其他附稅的稅率是以營業(yè)稅的金額為基準(zhǔn)算得。因此，我們可以做以下分錄：借：營業(yè)稅金及附加-主營業(yè)務(wù)稅金及附加-營業(yè)