順馳(中國)天津集團(tuán)員工辦法

114/114順馳(中國)天津集團(tuán)員工員工手冊員工手冊一、順馳集團(tuán)簡介順馳集團(tuán)成立于1994年，現(xiàn)已成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)與物業(yè)治理于一體，并涉足傳媒業(yè)及IT業(yè)、電子商務(wù)、生物芯片等高科技領(lǐng)域的大型企業(yè)集團(tuán)。順馳集團(tuán)是天津市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的絕對第一。2003年，順馳集團(tuán)項(xiàng)目開工面積達(dá)200萬平方米，銷售面積達(dá)130萬平方米，銷售額40億元，占有天津市商品房市場20%的市場份額。順馳集團(tuán)是天津房地產(chǎn)中介行業(yè)的絕對第一。擁有500余家直營連鎖店和社區(qū)協(xié)作店，占有天津市二手房市場30%的市場份額。順馳集團(tuán)得到了各級政府和寬敞消費(fèi)者的認(rèn)可，“順馳”已成為家喻戶曉的強(qiáng)勢品牌。集團(tuán)繼2002年榮膺中國地產(chǎn)“名企”“名人”“名盤”稱號后，2003年再奪中國地產(chǎn)“三名”稱號，順馳置業(yè)榮獲“中介名企”稱號。順馳集團(tuán)具有完善的法人治理結(jié)構(gòu)、高度認(rèn)同的核心價(jià)值觀和優(yōu)秀的企業(yè)文化、明晰的愿景和戰(zhàn)略，并通過聚焦戰(zhàn)略的治理體系保證戰(zhàn)略得到強(qiáng)勢執(zhí)行。2003年，順馳堅(jiān)決地推進(jìn)全國化戰(zhàn)略，向全國多個(gè)都市派駐團(tuán)隊(duì)，并成立分公司。到2003年底，集團(tuán)在上海、蘇州、南京、石家莊、武漢等地，已先后通過多種形式獵取項(xiàng)目；同時(shí)，順馳置業(yè)已將連鎖經(jīng)營模式強(qiáng)勢推廣到北京、南京、成都、廣州、石家莊、上海、蘇州、武漢、沈陽等都市中介市場。以后三年，將是集團(tuán)戰(zhàn)略進(jìn)展中重要的三年。順馳將接著深化全國化進(jìn)展戰(zhàn)略，立志成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的NO.1，成為所進(jìn)入?yún)^(qū)域的市場領(lǐng)導(dǎo)者。二、集團(tuán)組織架構(gòu)三、集團(tuán)大事記1994年1994年4月天津順馳房地產(chǎn)銷售代理公司成立。1994年12月公司增資更名為"天津順馳置業(yè)有限公司"。1994年12月成立"北京順馳房地產(chǎn)咨詢有限公司"。1995年1995年1月與中科集團(tuán)、聯(lián)想集團(tuán)合作成立“天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司”，向房地產(chǎn)開發(fā)邁進(jìn)。1995年7月公司簽約第一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目"香榭里"小區(qū)。1996年1996年9月公司代理銷售"華苑居華里"，確立在天津房地產(chǎn)代理市場的領(lǐng)先位置。1997年1997年12月成立天津順馳物業(yè)治理有限公司，并運(yùn)作公司第一個(gè)物業(yè)治理小區(qū)"香榭里"，公司事業(yè)領(lǐng)域擴(kuò)展至物業(yè)治理。1998年1998年1月與天津華夏經(jīng)濟(jì)房建設(shè)公司合資成立“天津華夏住宅建設(shè)有限公司”。1998年11月"天津中科聯(lián)想房地產(chǎn)進(jìn)展有限公司"改組為"天津順馳投資有限公司"。1999年1999年8月集團(tuán)作為天津市唯一成員成為"中國都市房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)作網(wǎng)絡(luò)"創(chuàng)始企業(yè)之一。1999年9月"順馳集團(tuán)"正式注冊成立，注冊名稱為"天津順馳投資集團(tuán)有限公司"。1999年11月集團(tuán)與天津市政局濱海建設(shè)公司和天津路橋基建投資有限公司合資組建"天津順馳建設(shè)有限公司"。1999年12月集團(tuán)成立"天津順馳網(wǎng)際應(yīng)用服務(wù)有限公司"和"天津順馳網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)有限公司"，涉足電子商務(wù)事業(yè)。2000年2000年5月順馳天津置業(yè)網(wǎng)開通。2000年10月順馳物業(yè)公司加盟中國物業(yè)治理協(xié)會。2000年11月集團(tuán)加入"中國住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟"。2000年12月"天津華廈住宅建設(shè)有限公司"改制更名為"天津順馳進(jìn)展股份有限公司"2001年2001年7月與天津日報(bào)社合作成立假日傳媒有限公司，共同主辦時(shí)尚生活類周刊——《假日100》。2001年12月加入由“產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”轉(zhuǎn)型而來的“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會”并成為副會長單位。2002年2002年1月順馳置業(yè)股份有限公司成立2002年6月集團(tuán)與工商銀行天津分行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議2002年12月與聯(lián)想集團(tuán)共同組建天津順馳融科置地有限公司。2003年2003年2月與天津市政投資公司合作成立天津順馳融創(chuàng)置地有限公司。2003年2月與天津信托投資有限公司、天津日報(bào)集團(tuán)合作成立天津順馳融創(chuàng)奧城有限公司。2003年6月天津順馳投資集團(tuán)有限公司更名為“天津順馳地產(chǎn)有限公司。2003年8月天津奧林匹克中心配套區(qū)招標(biāo)成功。2003年9月集團(tuán)在上海、蘇州、石家莊、武漢等地獵取項(xiàng)目，全國化戰(zhàn)略邁出堅(jiān)實(shí)一步。2003年10月順馳第一個(gè)異地項(xiàng)目——順馳·林溪鄉(xiāng)村不墅在北京正式亮相。2004年2004年2月順馳集團(tuán)與香港上海匯豐銀行簽訂協(xié)議，聘請香港上海匯豐銀行擔(dān)任海外融資顧問。2004年3月與天津日報(bào)合作主辦《都市快報(bào)》發(fā)行，這是即《假日100》之后順馳進(jìn)入傳媒業(yè)的又一力作。2004年4月與摩根士丹利房地產(chǎn)基金正式簽訂戰(zhàn)略合作投資意向書，共同進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資。四、獲獎情況2001年2001年在“天津市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”評比中榮獲第三。2001年世紀(jì)城、名都、新園、久華里獲天津市“百姓最喜愛的明星樓盤”。2001年物業(yè)公司榮膺“天津市物業(yè)治理十強(qiáng)企業(yè)”。2001年久華里、世紀(jì)城榮獲“康居型住宅模式典范”稱號。置業(yè)公司榮獲“中介拓展運(yùn)營模式典范”。2002年2002年久華里獲全國優(yōu)秀社區(qū)環(huán)境推介一等獎。藍(lán)水假期項(xiàng)目獲得“亞太村國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)”稱號。順馳太陽城獲得“2002度中國房地產(chǎn)名盤”稱號。順馳集團(tuán)榮膺“2002年度中國房地產(chǎn)名企”稱號。2002年集團(tuán)董事長孫宏斌被評選為“2002年度中國房地產(chǎn)十大風(fēng)云人物”。2002年順馳集團(tuán)獲“納稅先進(jìn)單位”稱號。順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”。2003年半島藍(lán)灣、藍(lán)水假期Ⅱ項(xiàng)目榮獲“中國住宅創(chuàng)新示范樓盤”大獎。半島豪庭、太陽城藍(lán)山園榮獲“中國住宅經(jīng)典示范樓盤”大獎。萊茵春天獲“景觀示范樓盤”單項(xiàng)獎。2003年順馳集團(tuán)再次一舉囊括“名企”、“名人”、“名盤”三項(xiàng)大獎。2003年置業(yè)公司獲得“中國房地產(chǎn)中介代理品牌企業(yè)20強(qiáng)”稱號。2003年順馳集團(tuán)再次入選“天津房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)”。2004年2004年順馳地產(chǎn)榮獲首批“天津市房地產(chǎn)開發(fā)信譽(yù)度AAA企業(yè)”稱號。2004年8月博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇2004屆年會上，榮獲“2004年度引領(lǐng)中國住宅十大風(fēng)尚企業(yè)”大獎。五、地產(chǎn)集團(tuán)介紹天津順馳地產(chǎn)有限公司，成立于1995年1月23日，注冊資金一億五千萬元人民幣，是天津房地產(chǎn)行業(yè)的絕對第一，要緊負(fù)責(zé)天津、河北、山東及周邊區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。公司現(xiàn)有1544名職員，本科學(xué)歷占84%。1、組織架構(gòu)2、部門職能①運(yùn)營體系：運(yùn)營工作：要緊負(fù)責(zé)項(xiàng)目的材料采購、招標(biāo)；項(xiàng)目的成本核算；合同、資金、付款治理；考核指標(biāo)體系（操縱每個(gè)項(xiàng)目的每個(gè)環(huán)節(jié)）；銷售治理工作：要緊對銷售的進(jìn)度和銷售數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析；對業(yè)務(wù)把控，進(jìn)行交流共享。②財(cái)務(wù)體系：資金治理工作：要緊負(fù)責(zé)融資、籌資、資金打算、金融關(guān)系的搭建和維護(hù)；財(cái)務(wù)治理工作：要緊負(fù)責(zé)預(yù)算、核算治理、薪酬、稅務(wù)、內(nèi)部審計(jì)、財(cái)務(wù)體系人員培養(yǎng)、上市審計(jì)等工作。③開發(fā)體系：要緊負(fù)責(zé)辦理天津市內(nèi)項(xiàng)目前期的相關(guān)手續(xù)及市政配套工程的報(bào)裝、繳費(fèi)等方面工作。④戰(zhàn)略進(jìn)展體系：要緊負(fù)責(zé)地產(chǎn)公司戰(zhàn)略布局、土地資源儲備、房地產(chǎn)市場分析、項(xiàng)目可行性研究、土地獵取等工作，并統(tǒng)籌各公司拓展部。⑤研發(fā)體系：要緊負(fù)責(zé)土地價(jià)值推斷，項(xiàng)目定位與時(shí)期性跟蹤；地產(chǎn)研究、項(xiàng)目方案與施工圖設(shè)計(jì)；產(chǎn)品創(chuàng)新，提高整體項(xiàng)目水平。⑥支持保障體系：人力資源：要緊負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)人力資源開發(fā)、培訓(xùn)、人事治理、薪資福利、人事關(guān)系調(diào)轉(zhuǎn)等工作。行政治理：要緊負(fù)責(zé)地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)的行政制度的統(tǒng)一治理；公司內(nèi)勤、后勤治理；公司大宗采購治理、相關(guān)政府職能部門關(guān)系維護(hù)。法務(wù)治理：要緊負(fù)責(zé)地產(chǎn)公司法務(wù)體系治理，與公司有關(guān)的訴訟情況處理，對公司的投訴處理，以及公司合同法律審查、公司日常運(yùn)行中的法律咨詢等工作。新聞中心：要緊負(fù)責(zé)集團(tuán)信息和交流平臺等工作。關(guān)注公司進(jìn)展動態(tài)、各公司團(tuán)隊(duì)氛圍的建設(shè)，地產(chǎn)公司外部形象宣傳；地產(chǎn)公司重要活動及事件宣傳營造公司整體的良好氛圍。3、現(xiàn)有項(xiàng)目及拓展區(qū)域建設(shè)公司：當(dāng)前項(xiàng)目：半島系列、藍(lán)色版塊、檸檬home拓展區(qū)域：河西區(qū)、南開區(qū)、和平區(qū)、西青區(qū)、津南區(qū)進(jìn)展公司：當(dāng)前項(xiàng)目：太陽城、都市系列(都市之光、都市之星、都市星座、北岸華庭)、翡翠城拓展區(qū)域：河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)、北辰區(qū)、東麗區(qū)濱海公司：當(dāng)前項(xiàng)目：萊茵春天、都市藝墅（寧河、靜海）、順馳第壹城（漢沽）拓展區(qū)域：塘沽、漢沽、寧河、靜海、大港、濱海區(qū)域新地公司：當(dāng)前項(xiàng)目：青山溪語（薊縣）、都市藝墅（寶坻、武清）拓展區(qū)域：薊縣、寶坻、武清、天津其它周邊區(qū)域河北公司：當(dāng)前項(xiàng)目：石家莊藍(lán)郡、國際城、榆次都市藝墅拓展區(qū)域：石家莊周邊區(qū)縣、榆次、河北省其它都市及太原、山西省內(nèi)都市。山東公司：當(dāng)前項(xiàng)目：高唐項(xiàng)目拓展區(qū)域：山東省內(nèi)濟(jì)南區(qū)域、膠東區(qū)域、魯西南區(qū)域新拓展區(qū)域公司：海南省物業(yè)公司：順馳物業(yè)公司現(xiàn)掌管200余萬平方米的管業(yè)面積，所管轄的項(xiàng)目均為順馳天津區(qū)域開發(fā)的所有項(xiàng)目。4、異地公司簡介河北順馳：河北順馳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年8月，邁出了地產(chǎn)公司全國化戰(zhàn)略的第一步。公司成立伊始職員數(shù)量6人，03年9月19日，通過161輪報(bào)價(jià)的激烈爭奪，河北順馳最終以5.97億元的價(jià)格競得石家莊[2003]009號國有土地的使用權(quán)（順馳藍(lán)郡項(xiàng)目），同年11月，在山西榆次簽訂土地協(xié)議。河北順馳全體同仁堅(jiān)信：順馳人永不滿足的挑戰(zhàn)精神，必將促使企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)順利實(shí)現(xiàn)。山東順馳：山東順馳地產(chǎn)有限公司成立于2004年5月9日。公司的成立為集團(tuán)的全國化戰(zhàn)略向縱深拓展邁出了堅(jiān)實(shí)的一步，并將為集團(tuán)2004年以及長遠(yuǎn)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供強(qiáng)有力的資金支持和人才儲備。公司會以大量的土地儲備和政府、市場和居民對“順馳”品牌的認(rèn)可、中意程度，形成強(qiáng)大的土地儲備能力，以及品牌阻礙力和輻射力，為進(jìn)入周邊省份市場，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)進(jìn)展做好充分預(yù)備。六、集團(tuán)及地產(chǎn)公司進(jìn)展戰(zhàn)略目標(biāo)（一）順馳集團(tuán)進(jìn)展戰(zhàn)略1、三年戰(zhàn)略用三年時(shí)刻讓我們的企業(yè)達(dá)到600億規(guī)模，進(jìn)入全國20個(gè)以上區(qū)域，成為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的絕對第一，中國房地產(chǎn)中介企業(yè)的絕對第一，成為中國房地產(chǎn)業(yè)的“GE”。2、2004年戰(zhàn)略目標(biāo)集團(tuán)在開發(fā)領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)160億銷售回款，銷售利潤30億。（二）地產(chǎn)公司進(jìn)展戰(zhàn)略1、三年戰(zhàn)略在集團(tuán)進(jìn)展戰(zhàn)略要求下，在以后三年內(nèi)，通過鞏固并不斷強(qiáng)化天津絕對第一的市場地位，強(qiáng)勢進(jìn)入河北、山東、山西、海南實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)，成為當(dāng)?shù)刂髁鏖_發(fā)商和市場領(lǐng)導(dǎo)者，成為集團(tuán)最重要的戰(zhàn)略實(shí)施單元之一。2、2004年考核目標(biāo)04年地產(chǎn)公司實(shí)現(xiàn)銷售回款60.6億元，制造利潤7.5億元，為2005年結(jié)轉(zhuǎn)90億元項(xiàng)目儲備。2004年地產(chǎn)公司60.6億目標(biāo)分解單位：億元公司天津河北山東目標(biāo)50.09.51.1七、開發(fā)項(xiàng)目自1995年開發(fā)第一個(gè)項(xiàng)目——香榭里，到今天的世紀(jì)城、太陽城、半島系列、藍(lán)色版塊、都市版塊、萊茵春天、都市藝墅以及河北的藍(lán)郡、武漢的金銀湖等幾十個(gè)項(xiàng)目，十年的時(shí)刻，見證了順馳的快速成長，一幅品質(zhì)卓越、空間無限的藍(lán)圖呈現(xiàn)在人們面前。（一）建設(shè)公司：分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目順馳名都、順馳名都新園、世紀(jì)城、藍(lán)水假期、藍(lán)調(diào)街區(qū)、半島藍(lán)灣正在銷售項(xiàng)目半島豪庭、藍(lán)水假期II、將開盤項(xiàng)目檸檬home項(xiàng)目簡介：順馳名都：項(xiàng)目主題“花園景致世紀(jì)花園”坐落于解放南路，是順馳集團(tuán)成功開發(fā)運(yùn)作的第一個(gè)高檔溫泉小區(qū)，占地約10萬平方米，總建筑面積15萬平方米。該項(xiàng)目差不多全部按期入住。順馳名都的開發(fā)建設(shè)是隨市場的進(jìn)展而不斷進(jìn)展的，“逸翠園”和“逸軒園”及中心生態(tài)植物園的推出，顯示出開發(fā)理念的進(jìn)步。新世紀(jì)、新概念、新進(jìn)展的順馳名都讓理念引導(dǎo)居住，改變了過去“樓間綠化”的概念，實(shí)現(xiàn)了真正意義上的“園中樓”。世紀(jì)城：位于河西區(qū)黑牛城道、友誼路與紫金山路之間，占地250畝，總建筑面積22萬平方米。世紀(jì)城建筑形式以五層半以下多層住宅為主，并輔有SOHO概念的板式小高層。整個(gè)社區(qū)秉承“國際化園林主題社區(qū)”的定位，一草一木均按照國際級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行構(gòu)建，充分體現(xiàn)動感、明快、浪漫、合理、有用的建筑風(fēng)格，是天津首個(gè)具有"國際化水準(zhǔn)"代表性的示范小區(qū)。2002年世紀(jì)城榮獲中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范。半島?藍(lán)灣：項(xiàng)目主題“純粹純正不墅生活”作為本市最高檔的不墅項(xiàng)目之一，位于梅江南生態(tài)不墅區(qū)的北部，由中國建筑設(shè)計(jì)研究院和景觀規(guī)劃大師美國EDAW聯(lián)手協(xié)作。依托梅江南50萬平方米不可復(fù)制的天然水面，在17萬平方米社區(qū)里倡導(dǎo)自然與人文的和諧共融，以極富特色的沿湖建筑規(guī)劃，優(yōu)美舒適的自然環(huán)境和超凡脫俗的人文氣質(zhì)，營造臨水而居的高尚生活社區(qū)。半島?豪庭：項(xiàng)目主題“有一種生活無法復(fù)制”總占地面積為11.58萬平方米，以“地中海水景文化”住宅社區(qū)為總體規(guī)劃主題，整個(gè)社區(qū)由多款式“新穎短板式”建筑組成，單體建筑采納“全新錯(cuò)動式庭院布局”，在天津首創(chuàng)“電梯花園入戶、雙玄關(guān)入戶”設(shè)計(jì)，讓每家每戶更貼近自然，都有完全屬于自己的私家空中花園。精心圍合出以湖、河、島為中心主題的豐富水岸景致園林，并連綴三個(gè)水景特色不一的景觀組團(tuán)，強(qiáng)調(diào)對生態(tài)的尊重及對居住者養(yǎng)生的照顧，處處裝點(diǎn)與家人戶外休憩和活動的空間，充分體現(xiàn)悠閑、安逸、舒適、健康的社區(qū)文化。藍(lán)水假期：項(xiàng)目主題“品味有湖的生活”作為梅江生態(tài)居住區(qū)起步區(qū)的第一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目，已于2002年10月入住。該項(xiàng)目占地13.9公頃，保留了2.85公頃水面，并分割為兩個(gè)人工湖，綠化面積占總面積的59%，建筑面積11.37萬平方米，容積率僅為0.85。項(xiàng)目建筑包括不墅和小高層，高低錯(cuò)落，樓映水中，使藍(lán)水居民充分品味到有湖的生活。2002年，藍(lán)水假期榮獲“亞太村”國際生態(tài)住宅水環(huán)境優(yōu)秀示范小區(qū)。藍(lán)調(diào)街區(qū)：項(xiàng)目主題“消費(fèi)品位時(shí)尚天堂”位于梅江6號地，規(guī)劃用地4.5萬平方米，擁有1.7萬平方米水面，是梅江居住區(qū)首個(gè)公建項(xiàng)目。藍(lán)調(diào)街區(qū)定位于水岸商業(yè)群落VS不墅版水景商務(wù)空間。建成后將以其充滿活力的鮮亮個(gè)性引導(dǎo)客戶進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的理性投資，與藍(lán)水假期、藍(lán)水假期II等合力打造一個(gè)天津中產(chǎn)階級生活圈。藍(lán)水假期II：項(xiàng)目主題“開創(chuàng)藍(lán)色富豪時(shí)代”、“上東”與藍(lán)水假期隔路相望。相比藍(lán)水假期的大面積湖景，藍(lán)水假期II將推出其獨(dú)具特色的“參與性響水系”。小區(qū)里投建的多個(gè)更富參與性的主題小水景，以時(shí)寬時(shí)窄、時(shí)斷時(shí)續(xù)、清潔靈動的響水系溪流貫穿，為居者營造出一種悠閑、夢幻的全新浪漫水城生活。檸檬星座：項(xiàng)目主題“愛我就給我檸檬”位于津淶公路的南側(cè)，地理位置優(yōu)越，交通便利，東面為大梅江版塊，西面有成熟的華苑版塊，東南為衛(wèi)南洼海逸長洲項(xiàng)目,北面距離天津奧運(yùn)場館1500米，與時(shí)代奧城和仁愛濠景莊園只是一路之隔。小區(qū)綠化率達(dá)到45%以上，建筑密度小于25%，小區(qū)環(huán)境是WSP公司設(shè)計(jì)的純德式風(fēng)格；小區(qū)全部為精裝修成品房，由彥邦室內(nèi)設(shè)計(jì)公司負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)，裝修風(fēng)格特不有品位，既為您節(jié)約了時(shí)刻又節(jié)約了成本。（二）進(jìn)展公司：分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目久華里、都市之星、翡翠城、正在銷售項(xiàng)目順馳太陽城、北岸華庭、都市星座、都市之光將開盤項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：久華里：項(xiàng)目主題“生態(tài)共享家園”位于華苑居住區(qū)東北端，總建筑面積16萬平米，綠化率42%，于2000年開工建設(shè)，2002年銷售完畢并全部入住。小區(qū)的一切功能設(shè)施、園林環(huán)境、規(guī)劃安排貫徹在每一個(gè)生活的空間單元，在設(shè)計(jì)上充分考慮了休閑、娛樂、學(xué)習(xí)、文化全方位需求。是名副事實(shí)上的生態(tài)智能化家園。華苑是全國大型重點(diǎn)安居工程和天津市第一個(gè)超大規(guī)模成熟居住區(qū)，久華里作為其收山之作，為華苑的建設(shè)畫上一個(gè)圓滿漂亮的句號。2002年久華里榮獲“中國房地產(chǎn)康居型住宅類模式典范”。順馳太陽城：2002年項(xiàng)目主題“建筑承載生活方式”；2003年項(xiàng)目主題“品質(zhì)生活年”；2004年項(xiàng)目主題“生活總在超越中”；太陽城規(guī)劃建筑面積131萬平方米，是天津市第一個(gè)由一家房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)的大盤項(xiàng)目，榮膺2002年住交會中國十大名盤。太陽城以“建筑承載生活方式”為項(xiàng)目理念，在規(guī)劃上，強(qiáng)調(diào)城鎮(zhèn)式的大社區(qū)開發(fā)思想，在建設(shè)精品房屋的同時(shí)，也引領(lǐng)著注重休閑娛樂，提升文化品位的生活模式。成品房銷售和景觀兼顧個(gè)性化及全局處理是太陽城項(xiàng)目的兩個(gè)突出特色。都市之星：項(xiàng)目主題“給富有的人自由給自由的人財(cái)寶”位于河?xùn)|區(qū)新開路與華龍道交口，占地面積1.33萬平方米，建筑面積5.6萬平方米。都市之星是天津市第一個(gè)“非主流”產(chǎn)品，SOLO是天津市第一個(gè)高品質(zhì)的超小戶性，SOHO是天津市第一個(gè)高品質(zhì)的個(gè)性化辦公空間。都市之光：項(xiàng)目主題“用建筑照亮以后，用以后照亮都市”位于市中心東站后廣場內(nèi)環(huán)線內(nèi)，占地面積11.99萬平方米，建筑面積30萬平方米，建筑形式為點(diǎn)式高層。都市之光定位于高端產(chǎn)品，項(xiàng)目體現(xiàn)了獨(dú)特的都市生活特點(diǎn)，是市中心的大規(guī)模居住區(qū)。都市星座：項(xiàng)目主題“五星蝶式全明全景住宅”位于河?xùn)|區(qū)華龍道北側(cè)，距離和平區(qū)中心商業(yè)區(qū)直線距離約1300米，距離河北區(qū)金緯路商業(yè)區(qū)僅一橋之隔，距離東站后廣場僅600米，該地塊是以后進(jìn)展中最具升值潛力的地塊之一?？傉嫉孛娣e1.55公頃，總建筑面積約5.8萬平方米。建筑形式為五幢蝶式高層（24層）。星座的價(jià)格定位在都市版塊中是最低的，適宜經(jīng)濟(jì)條件中檔或中檔偏上的家庭。北岸華庭：項(xiàng)目主題“法式園林城中大伙兒”位于河北區(qū)獅子林大街，金獅立交橋西側(cè)，內(nèi)環(huán)線內(nèi)，地處河北區(qū)商業(yè)與居住中心的旺地，它不僅有完善的生活配套、豐富的人文景觀、還具備成熟的居住條件。項(xiàng)目占地面積6.92萬平方米，建筑面積16萬平方米，綠化率40%以上，建筑采取點(diǎn)式高層與板式高層相結(jié)合的形式，以高低錯(cuò)落的格局呈現(xiàn)出新古典主義風(fēng)格，營造出的高品位尊貴生活，成為河北區(qū)的頂級住宅。都市之星、都市之光、都市星座、北岸華庭統(tǒng)稱為都市板塊，項(xiàng)目主題“堅(jiān)守都市核心演繹都市生活”。翡翠城：項(xiàng)目主題“德式洋房，風(fēng)景庭院”位于天津市北部的瑞景居住區(qū)，占地面積為66公頃，規(guī)劃建筑面積60萬平方米。距市區(qū)中環(huán)線4公里，距京津快速路3公里，是繼太陽城之后開發(fā)的第二個(gè)大盤項(xiàng)目。順馳翡翠城建筑形式要緊為五層半以下磚混多層，并配有多種房型。利用地塊的水景和扇形區(qū)域特征，將各個(gè)建筑規(guī)劃到若干個(gè)家院式組團(tuán)中，使業(yè)主充分享受家居的私密和寧靜。項(xiàng)目依托自身景觀資源，并利用靠近劉園苗圃景區(qū)的優(yōu)勢，不但在社區(qū)中形成了天然的“氧吧”，而且形成了人文與自然和諧統(tǒng)一的獨(dú)特項(xiàng)目氣質(zhì)。（三）濱海公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目萊茵春天[塘沽]正在銷售項(xiàng)目都市藝墅[靜海]、都市藝墅[寧河]、順馳第壹城[漢沽]將開盤項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：萊茵春天[塘沽]：項(xiàng)目主題“特不藝墅特不春天”該項(xiàng)目建筑面積為18萬平方米，擁有43.2%的高綠化率。在建筑設(shè)計(jì)方面，萊茵春天簡約、現(xiàn)代的德式建筑，強(qiáng)調(diào)人與空間的和諧統(tǒng)一。從規(guī)劃布局、外檐立面的設(shè)計(jì)、外墻的色彩搭配到戶型空間的規(guī)劃，都具有當(dāng)代德國小城的風(fēng)格和特色，體現(xiàn)細(xì)膩的人文關(guān)懷。都市藝墅[靜海]：項(xiàng)目主題“都市生活藝術(shù)空間”是順馳集團(tuán)在靜海開發(fā)的20余萬平米時(shí)尚社區(qū)，位于靜海新城40米寬的迎賓大道南側(cè)，與靜?？h政府新址和名校靜海一中新址共同成為靜海“新造城運(yùn)動”的中心與焦點(diǎn)。都市藝墅獨(dú)辟10萬平米大型標(biāo)志性休閑主題廣場，社區(qū)內(nèi)開創(chuàng)與國際流行同步的商業(yè)休閑名店街，其建筑規(guī)劃全面實(shí)現(xiàn)低層低密度人性化生活指標(biāo)。而4層半的泛連排藝墅建筑風(fēng)格，為靜海居民提供了最靚麗的洋房新生活。社區(qū)內(nèi)所建筑的業(yè)主專屬生活會館，以及由國際景觀大師所設(shè)計(jì)園林境地，也將為靜海制造無比靚麗的生活風(fēng)景。都市藝墅[寧河]：項(xiàng)目主題“首座國際水景園林健康城”寧河都市藝墅園林景觀的是香港境易公司和美國景觀規(guī)劃大師edaw聯(lián)手制作的。是順馳集團(tuán)在寧河開發(fā)的時(shí)尚社區(qū)。順馳第壹城[漢沽]：項(xiàng)目主題“首座主題教育社區(qū)”位于漢沽中心，占地面積9.47萬平方米，建筑面積12.7萬平方米。其整體規(guī)劃堅(jiān)持順馳集團(tuán)一貫的超群品質(zhì)，聘請聞名的國際景觀大師擔(dān)綱園林設(shè)計(jì)，社區(qū)建有引領(lǐng)時(shí)尚生活的精品商業(yè)街——“陽光第壹街”，獨(dú)一無二的業(yè)主專屬休閑生活會館，素養(yǎng)教育基地，現(xiàn)代坡頂洋房式的建筑外觀與合理人性化的戶型設(shè)計(jì)，為漢沽打造引領(lǐng)高尚品質(zhì)生活境地的榜樣特區(qū)。（四）新地公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目都市藝墅[武清]正在銷售項(xiàng)目都市藝墅[寶坻]、青山溪語[薊縣]將開盤項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：都市藝墅[寶坻]：項(xiàng)目主題“寶坻首座帶游泳池的水岸花園洋房”項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃用地10.56公頃,規(guī)劃總建筑面積12.44萬平方米,其中住宅建筑面積11.69萬平方米,公建建筑面積0.75萬平方米。小區(qū)容積率1.18,建筑密度21.5%，綠地率35.1%，都市藝墅占地面積150畝，包括住宅和商業(yè)項(xiàng)目。商業(yè)街項(xiàng)目長約290米，總建筑面積12.44萬平方米，其中住宅建筑面積為11.69萬平方米，2004年9月底入住。都市藝墅[武清]：項(xiàng)目主題“純正歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)景庭院生活”都市藝墅位于楊村鎮(zhèn)西南角，總占地面積14.4萬平方米，建筑面積11.5萬平方米，容積率為1。由于建筑采納歐式風(fēng)格，主題以歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)風(fēng)格為主，再加上規(guī)劃上的人車分流，采納地形高差的變化來處理，依照這種地形特點(diǎn)，景觀采納意大利文藝復(fù)興和巴洛克園林風(fēng)格。另外小區(qū)配有以休閑、健身、文化、購物為一體的綜合性會館。青山溪語[薊縣]：項(xiàng)目主題“山水明筑靜雅世家”青山溪語盤居薊縣府君山腳下，占地面積180畝，總建筑面積12.34萬平方米，其中住宅建筑面積為11.96萬平方米，“青山溪語”整體設(shè)計(jì)簡約，自然，高貴，設(shè)計(jì)風(fēng)格以四層、五層為主，結(jié)合規(guī)劃、環(huán)境和立面設(shè)計(jì)提高產(chǎn)品附加值，加上齊全的配套設(shè)施及物業(yè)品牌，在區(qū)域內(nèi)以創(chuàng)新理念開啟新的生活方式，成為中高端客戶的全新選擇。以后將成為薊縣“新都市生活”的中心與焦點(diǎn)，成為薊縣無比靚麗的生活風(fēng)景。（五）河北公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目正在銷售項(xiàng)目國際城、都市藝墅（榆次）將開盤項(xiàng)目藍(lán)郡項(xiàng)目簡介：藍(lán)郡：位于地處石家莊裕華區(qū)，占地294畝，容積率1.1；總建筑面積21.59萬平米；綠化率50%。產(chǎn)品類型為聯(lián)體不墅、疊拼、高層。住宅面積為20萬平米。開盤擬定于2004年9月。銷售周期為24個(gè)月。銷售回款可能14億左右。.國際城:位于石家莊重點(diǎn)進(jìn)展區(qū)域裕華區(qū)，占地450畝，銷售面積70萬平方米。容積率1.56；綠化率39.8%。共分三期開發(fā)，現(xiàn)一期已銷售完畢，二、三期共50萬平米待開發(fā)。項(xiàng)目周邊交通、配套齊全。小區(qū)內(nèi)有14萬平米森林公園、藏谷文化等。二期多層13棟，主力戶型兩室為100—110平米；三室130平米左右。銷售周期初定3個(gè)月，均價(jià)實(shí)現(xiàn)2800元。目前開盤時(shí)刻定在2004年4月28日。04年實(shí)現(xiàn)回款6.2億。開盤當(dāng)月實(shí)現(xiàn)1.2億。現(xiàn)在處于銷售前期預(yù)備時(shí)期。榆次都市藝墅：榆次"都市藝墅"，位于榆次的西北，地理位置優(yōu)越，且處在都市進(jìn)展的主方向與山西省太原市向南進(jìn)展的都市擴(kuò)展趨勢形成最佳匯合點(diǎn)。項(xiàng)目宗地四面環(huán)路，交通便利，距太原市車程僅有20分鐘，距太原飛機(jī)場，也只需車程15分鐘。項(xiàng)目落成后，將是太原、榆次及晉中其它市縣中，頗具領(lǐng)跑風(fēng)范的新都市運(yùn)營的杰作，更將以其清新的空氣，居住、生活環(huán)境的優(yōu)越，成為榆次及周邊市縣投資和居住的首選之地。榆次"都市藝墅"，是由多層公寓和情景洋房組成的高尚社區(qū)，溫暖亮麗的色彩，簡潔明快的外立面，處處洋溢純凈、自然的法式生活浪漫氣息；打算2004年3月1日開工、2004年3月6日產(chǎn)品亮相、2004年4月3日內(nèi)部認(rèn)購、2004年5月1日開盤！（六）山東公司分類項(xiàng)目名稱已售罄項(xiàng)目正在銷售項(xiàng)目將開盤項(xiàng)目高唐項(xiàng)目項(xiàng)目簡介：高唐項(xiàng)目：高唐縣位于山東省西北部，總面積960km2，耕地91萬畝，轄6鎮(zhèn)3鄉(xiāng)3個(gè)辦事處，748個(gè)行政村，46萬人。處于東部沿海開放省份與中西部內(nèi)陸省份的過渡區(qū)。居于濟(jì)南、聊城、德州三個(gè)大中都市構(gòu)成的“金三角”中心。東依京滬高速公路，西靠京九鐵路，邯濟(jì)鐵路、青銀高速、濟(jì)銀高速從境內(nèi)穿過，形成了能迅速上天、下海、進(jìn)京、赴省的快捷網(wǎng)絡(luò)。目前，公司差不多在高唐縣獵取了17.97公頃土地，該宗地是環(huán)湖區(qū)域內(nèi)最后一塊未出讓地塊，也是高唐的發(fā)源地，位置優(yōu)越，整體規(guī)模在中心城區(qū)較大，適合開發(fā)規(guī)模性高檔居住社區(qū)。八、企業(yè)文化戰(zhàn)略文化——行動綱領(lǐng)是我們的核心競爭力(一)、我們的行動綱領(lǐng)行動綱領(lǐng)是對我們多年來實(shí)踐的總結(jié)、提煉和系統(tǒng)化，它將核心價(jià)值觀、戰(zhàn)略考慮、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果之間的聯(lián)系明晰表達(dá)。行動綱領(lǐng)是我們統(tǒng)一思想、統(tǒng)一行動的綱領(lǐng)。行動綱領(lǐng)是我們共同的信念、共同的目標(biāo)、共同的行動、共同的成功。(二)、核心價(jià)值觀使我們與眾不同我們有著優(yōu)秀的企業(yè)文化，核心價(jià)值觀是我們企業(yè)文化的靈魂，是我們的性格，是我們做一切情況的動身點(diǎn)和全然，是我們共同的信念，共同認(rèn)可的深信不疑的原則。核心價(jià)值觀使我們有了信任尊重的文化氛圍，使我們有了創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化，使我們有了合作共贏的文化，使我們有了重視職員進(jìn)展的文化。對核心價(jià)值觀的堅(jiān)決信仰，對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行，對違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍，使我們把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行、一舉一動中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個(gè)人的血液里，使我們把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略考慮、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中。我們的核心價(jià)值觀使命般的激情信任并尊重每一個(gè)人永不滿足的挑戰(zhàn)精神鼓舞創(chuàng)新主動變革制造奇跡的團(tuán)隊(duì)精神共同進(jìn)展分享成功（三）、我們需要的文化和氛圍信任和尊重的文化和氛圍信任并尊重每一個(gè)人是我們自始至終堅(jiān)決不移的信念，是公司進(jìn)展壯大的基礎(chǔ)，我們堅(jiān)信付出的信任和尊重回報(bào)的必定是責(zé)任心和使命感。信任和尊重的文化和氛圍讓每一個(gè)干活的人或在某一位置上的人有絕對的權(quán)力；在明確的目標(biāo)下，每一個(gè)人擁有最大限度的自由以自己的方式做事；每一個(gè)人都積極參與，積極表達(dá)自己的意見，積極以創(chuàng)新的方式完成自己的使命。每一個(gè)人的潛能都得到挖掘和釋放。信任和尊重的文化氛圍讓每一個(gè)人都有高度的責(zé)任心，都有主人翁的心態(tài)，都對自己的工作承擔(dān)責(zé)任。信任和尊重的文化氛圍需要好的風(fēng)氣和正氣，需要職員有對的感受，正氣和對的感受讓人們對情況的推斷、問題的解決變得簡單和直接。創(chuàng)新變革的勇氣，挑戰(zhàn)性的激情文化1）永不滿足，不斷對自己提出新的要求，不斷追求高目標(biāo)是我們前進(jìn)和進(jìn)展的動力。2）高目標(biāo)不只是我們?nèi)〉酶偁巸?yōu)勢戰(zhàn)略的要求也是我們的信念。3）以如履薄冰、如臨深淵的心態(tài)，不斷解決我們進(jìn)展中存在的問題，持續(xù)改進(jìn)，不斷進(jìn)步，超越自己是我們的追求，不斷超越自己，我們就會超越所有的人。4）鼓舞嘗試、創(chuàng)新，同意犯錯(cuò)誤，情愿交學(xué)費(fèi)。5）適應(yīng)環(huán)境的變化，追求高目標(biāo)，需要我們有主動變革的勇氣，歡迎、甚至熱愛變革。6）使命般的激情，全身心的投入和努力使看似不可能的事成為可能，使高目標(biāo)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。7）在不斷創(chuàng)新、變革、挑戰(zhàn)高目標(biāo)的過程中，我們每一個(gè)人的專業(yè)水平、組織和治理能力、學(xué)習(xí)能力得到持續(xù)的提高和進(jìn)步，企業(yè)的核心能力不斷形成和加強(qiáng)。8）將個(gè)人自覺融入企業(yè)進(jìn)展過程中，在壓力與挑戰(zhàn)面前，始終保持工作的熱情，勇于承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，不斷探究新方法，學(xué)習(xí)，分享新知識與觀念；能夠從失敗中學(xué)習(xí)，主動改變不適應(yīng)企業(yè)進(jìn)展的環(huán)節(jié)和思維方式，具有靈活快速的應(yīng)變能力。合作共贏的文化1）我們明白我們每一個(gè)人，每一個(gè)人所在的團(tuán)隊(duì)，每一個(gè)公司，我們與合作者之間，大伙兒的利益是一致的，大伙兒的利益是捆綁在一起的，大伙兒休戚相關(guān)、榮辱與共，因此我們追求多贏和共同的成功。2）精誠合作，互相支持，互相學(xué)習(xí)的感受、氛圍讓我們能達(dá)成一個(gè)人或部分人不能達(dá)成的事業(yè)，讓我們每一個(gè)人能感受和體會到團(tuán)隊(duì)比自我強(qiáng)大。3）只有通過團(tuán)隊(duì)精神和合作，我們才可能達(dá)成高目標(biāo)，制造奇跡。4）最好的實(shí)踐共享使我們作為團(tuán)隊(duì)互相學(xué)習(xí)，共同進(jìn)步。5）虛擬組織是跨部門合作、交流、學(xué)習(xí)的好方法，它促進(jìn)資源共享，促進(jìn)最好的實(shí)踐共享。6）我們盡可能使我們的公司架構(gòu)扁平，盡可能減少治理層級，盡可能讓團(tuán)隊(duì)發(fā)揮作用。7）我們盡可能的獎勵團(tuán)隊(duì)，通過獎勵團(tuán)隊(duì)鼓舞團(tuán)隊(duì)合作和團(tuán)隊(duì)精神。8）團(tuán)隊(duì)精神、合作共贏需要我們有開放的心態(tài)，站的高、看的遠(yuǎn)。4、重視職員進(jìn)展的文化1）中意的職員是企業(yè)進(jìn)展的動身點(diǎn)和源動力2）我們希望職員感受到理解和關(guān)懷，我們希望職員中意，我們明白每一個(gè)人事實(shí)上更在乎進(jìn)展：能力的提高、收入的增長、機(jī)會的增多。只有職員進(jìn)展了，他才會中意，因此我們重視職員進(jìn)展的文化。3）我們重視職員進(jìn)展，不是僅僅培訓(xùn)他，教他如何做，告訴他如何做，我們是要給他提供機(jī)會讓他嘗試，提供舞臺讓他施展，提供沃土讓他成長，讓他有機(jī)會努力，有機(jī)會學(xué)習(xí)，在努力和學(xué)習(xí)的過程中進(jìn)展。4）我們讓職員中意，不是讓所有的職員中意，我們重視職員的進(jìn)展，不是所有的人都能進(jìn)展，只有那些認(rèn)同和執(zhí)行企業(yè)核心價(jià)值觀的人，情愿激情投入，有責(zé)任心和使命感的人才能得到進(jìn)展，那些不認(rèn)同業(yè)核心價(jià)值觀、沒有責(zé)任心的人一定要讓他離開。5）我們盡可能自己培養(yǎng)企業(yè)進(jìn)展所需要的人才和領(lǐng)導(dǎo)人，盡可能為企業(yè)內(nèi)部的職員提供更多的進(jìn)展機(jī)會。6）我們希望每一個(gè)人都有危機(jī)感，都能感受到非人際關(guān)系的工作壓力，都能快速行動、持續(xù)進(jìn)步。7）我們希望職員能在精神和物質(zhì)兩方面的需要都能得到滿足，希望職員在那個(gè)地點(diǎn)能有自豪感和成就感。（四）、對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)制造奇跡1、對核心價(jià)值觀的堅(jiān)決信仰2、對核心價(jià)值觀的偏執(zhí)和執(zhí)行3、對違反核心價(jià)值觀的人和事的零容忍4、把不符合核心價(jià)值觀的人清除出去，讓我們擁有一支有共同信念的隊(duì)伍5、把核心價(jià)值觀貫徹在每一個(gè)人的一言一行、一舉一動中，把核心價(jià)值觀溶化在每一個(gè)人的血液里6、把核心價(jià)值觀體現(xiàn)在戰(zhàn)略考慮、戰(zhàn)略執(zhí)行和期望的結(jié)果中，溶入公司的聚焦戰(zhàn)略的治理體系和考核獎懲體系的所有行動中（五）、企業(yè)戰(zhàn)略1、戰(zhàn)略考慮戰(zhàn)略是面對現(xiàn)實(shí)的分析，對各種理論和實(shí)踐的綜合，是包括直覺、悟性、智慧、洞察力和制造性的考慮。戰(zhàn)略決定公司的方向和希望，決定公司做什么不做什么，決定情況的輕重緩急，決定公司的資源配置。我們在深刻理解自己的企業(yè)、深刻理解行業(yè)、深刻理解宏觀形勢和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上，制定我們的進(jìn)展戰(zhàn)略，并不斷依照形勢變化修正我們的戰(zhàn)略，使戰(zhàn)略成為一個(gè)持續(xù)的過程。我們的戰(zhàn)略是：FOCUS、NO.1、MARKETLEADERFOCUS：房地產(chǎn)行業(yè)具有專門強(qiáng)的區(qū)域性，我們要聚焦于我們選定的區(qū)域，聚焦于我們選定的都市，聚焦于我們選定的產(chǎn)品類型，聚焦于我們的商業(yè)模式，聚焦于我們的核心能力。NO.1：在選定區(qū)域和產(chǎn)品類型上做到第一MARKETLEADER：在選定都市和產(chǎn)品類型上，做市場領(lǐng)導(dǎo)者，能夠阻礙市場，引導(dǎo)市場，重新定位市場2、戰(zhàn)略執(zhí)行：聚焦戰(zhàn)略的治理體系戰(zhàn)略執(zhí)行比戰(zhàn)略制定更重要，大多數(shù)公司的失敗不是因?yàn)閼?zhàn)略制定不行，而是因?yàn)閼?zhàn)略執(zhí)行的不行；戰(zhàn)略制定比戰(zhàn)略執(zhí)行更困難，因?yàn)榭焖僮兓男蝿莺铜h(huán)境。我們用聚焦戰(zhàn)略的治理體系執(zhí)行戰(zhàn)略。聚焦戰(zhàn)略的治理體系把戰(zhàn)略翻譯成考核指標(biāo)體系，使我們有了共同的語言，共同的理解，共同的重點(diǎn)，共同的考慮體系，共同的行動指南。聚焦戰(zhàn)略的治理體系強(qiáng)調(diào)整合，強(qiáng)調(diào)溝通，強(qiáng)調(diào)參與，強(qiáng)調(diào)職員創(chuàng)新，強(qiáng)調(diào)主動變革，強(qiáng)調(diào)獎勵與戰(zhàn)略相聯(lián)系，和我們的核心價(jià)值觀相一致。聚焦戰(zhàn)略治理體系把所有的資源整合和聚焦于戰(zhàn)略，取得整體大于部分相加之和的效果，取得整體最優(yōu)化的效果，取得突破性的業(yè)績。3、以結(jié)果為導(dǎo)向股東價(jià)值最大化是戰(zhàn)略的終極目標(biāo)，也是企業(yè)存在進(jìn)展的終極目標(biāo)。要實(shí)現(xiàn)股東價(jià)值最大化就必須要有中意的客戶、高效的流程、中意的職員。我們追求股東中意、客戶中意、高效的流程、職員中意。我們追求共贏和共同的成功。我們追求結(jié)果的四個(gè)方面互為因果關(guān)系。一、常用名詞差不多解釋（一）名詞解釋1、建筑密度：規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底占地面積與地塊面積之比。2、建筑容積率：是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，是指地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積與地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積÷建筑用地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。那個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越小，居住生活質(zhì)量就會越高。3、綠化率：是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。4、樓間距：東西向樓間距為1：1，南北偏東為1：1.3，南北向?yàn)?：1.5。5、建筑層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有個(gè)要求，那個(gè)高度就叫層高。具體地講，層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸?！蹲≌ㄖ?shù)協(xié)調(diào)標(biāo)準(zhǔn)》（GBI100-87）中規(guī)定，住宅的層高采納下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米。凈高則是指層高減去樓板厚度的凈剩值。6、人口毛密度：每公頃居住區(qū)用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。7、人口凈密度：每公頃住宅用地上容納的規(guī)劃人口數(shù)量(人/ha)。8、進(jìn)深：在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實(shí)際長度。開間：即住宅的寬度。指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，因?yàn)榫鸵粋€(gè)自然間的寬度而言，故又稱為開間。10、公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e要緊由兩部分組成：

（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和治理用房的建筑面積；

（2）各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％。11、共有建筑面積：房屋系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。12、公用建筑面積：公用建筑面積不包括任何作為獨(dú)立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。一般公用建筑面積按以下方法計(jì)算：整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套（單元）套內(nèi)建筑面積之和，并扣除已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積13、公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：將整棟建筑物的公用建筑面積除以整棟建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和，得到建筑的公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)。14、銷售面積：銷售面積是指商品房按"套"或"單元"出售，其銷售面積為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下簡稱套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。15、陽臺：陽臺是指供居住者進(jìn)行室外活動、晾曬衣物等的空間。16、平臺：平臺是指供居住者進(jìn)行室外活動的上人屋面或由住宅底層地面伸出室外的部分。17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空間。18、地下室：地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／2者。19、半地下室：半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的1／3，且不超過1／2者。20、居住區(qū)用地：居住區(qū)用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共綠地等四項(xiàng)用地的總稱。21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內(nèi)的用地含宅間綠地和宅間小路等的總稱。22、公共服務(wù)設(shè)施用地：公共服務(wù)設(shè)施用地一般稱公建用地，是與居住人口規(guī)模相對應(yīng)配建的、為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場院、綠地和配建停車場等。23、道路用地：道路用地是指居住區(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。24、公共綠地：公共綠地是指滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游憩活動設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等。25、建筑線：建筑線一般稱建筑操縱線，是建筑物基底位置的操縱線。26、玄關(guān)：玄關(guān)確實(shí)是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過渡的地段。居室是家庭的"領(lǐng)地"，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對室內(nèi)就不能一覽無余。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割確實(shí)是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地點(diǎn)。平常，玄關(guān)也是同意郵件、簡單會客的場所。27、隔斷：指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?28、過道：指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。29、鋼結(jié)構(gòu)：是指承重的要緊構(gòu)件是用鋼材料建筑的，包括懸索結(jié)構(gòu)。30、鋼、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的要緊構(gòu)件是用鋼、鋼筋混凝土建筑的。31、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：是指承重的要緊構(gòu)件是用鋼筋混凝土建筑的。包括薄殼結(jié)構(gòu)、大模板現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)及使用滑模、升板等建筑的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的建筑物。32、混合結(jié)構(gòu)：是指承重的要緊構(gòu)件是用鋼筋混凝土和磚木建筑的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成，以磚墻為承重墻，或者梁是用木材建筑，柱是用鋼筋混凝土建筑。33、框架結(jié)構(gòu)：指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍寶巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。34、磚混結(jié)構(gòu)：承重的要緊結(jié)構(gòu)采納梁、柱和墻體建筑。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建筑，墻體是用磚或砌體建筑的。35、框剪結(jié)構(gòu)：框架-剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同樣又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度，框剪結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)，是由框架和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種不同的抗側(cè)力結(jié)構(gòu)組成的新的受力形式，因此它的框架不同于純框架結(jié)構(gòu)中的框架，剪力墻在框剪結(jié)構(gòu)中也不同于剪力墻結(jié)構(gòu)中的剪力墻。36、墻：墻是建筑物的承重構(gòu)件和圍護(hù)構(gòu)件。作為承重構(gòu)件，承受著建筑物由屋頂或樓板層傳來的荷載，并將這些荷載再傳給基礎(chǔ)。作為圍護(hù)構(gòu)件，外墻起著抵御自然界各種因素對室內(nèi)侵襲的作用，內(nèi)墻起著分隔房間、制造室內(nèi)舒適環(huán)境的作用。37、橫墻、山墻、縱墻：凡沿建筑物短軸方向布置的墻稱橫墻，橫向外墻一般稱山墻；而沿建筑物長軸方向布置的墻稱縱墻，縱墻有內(nèi)縱墻與外縱墻之分；在一片墻上，窗與窗或門與窗之間的墻稱窗間墻；窗洞下部的墻稱窗下墻。38、樓板層：樓板層是樓房建筑中水平方向的承重構(gòu)件。樓板層承受著家具、設(shè)備和人體的荷載以及本身自重，并將這些荷載傳給墻。39、地坪：地坪是底層房間與土層相接觸地部分，它承受底層房間內(nèi)地荷載。40、樓板面層：又稱樓面或地面。起著愛護(hù)樓板層、分布荷載和絕緣的作用。41、商品房維修基金：是指按建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金治理方法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經(jīng)濟(jì)適用住房）出售后建立的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金。42、確權(quán):是依照法律、政策的規(guī)定，通過房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、

登記注冊、發(fā)放證書等登記規(guī)定程序，確認(rèn)某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。43、土地使用權(quán):是指土地使用者在法律同意范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地或者集體土地的占有、使用以及部分收益、處分的權(quán)利。44、房屋的他項(xiàng)權(quán)利:房屋的他項(xiàng)權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。45、房地產(chǎn)一級市場:又稱土地一級市場，是土地使用權(quán)出讓的

市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集

體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，能夠是生地，也能夠是通過開發(fā)達(dá)到"七通一平"的熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場。46、房地產(chǎn)二級市場:是土地使用者通過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進(jìn)人流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場。房地產(chǎn)二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定能夠轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場。47、房地產(chǎn)三級市場:具有消費(fèi)性質(zhì)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)呈橫向流通，即使用者、經(jīng)營者之間的平等轉(zhuǎn)移，表現(xiàn)為使用者之間的交易行為。反映的是以效用為價(jià)值尺度的市場價(jià)格，是調(diào)劑需求條件下的市場行為，如私房出租、出售等確實(shí)是三級市場行為（二）房地產(chǎn)“五證一打算”包括：《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售許可證》及《建設(shè)工程投資打算》（三）現(xiàn)行的土地獵取方式（來源）：1、劃撥2、出讓：分為招標(biāo)、拍賣、掛牌三種依照2003年6月1日頒布的《天津市國有土地有償使用方法》，關(guān)于經(jīng)濟(jì)性用地必須采納土地出讓的方式獲得。（四）房屋建筑分類1、從構(gòu)成房屋建筑結(jié)構(gòu)的材料分：①木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——2層建筑）②磚木結(jié)構(gòu)（老樓，一般為1——3層建筑）③磚混結(jié)構(gòu)（一般為6或7層建筑）④鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（高層建筑，為8層以上的建筑）⑤鋼結(jié)構(gòu)（紐約市貿(mào)大廈）2、從房屋層數(shù)高度分：①低層1～3層（木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)）②多層4～6層（磚混結(jié)構(gòu)）③中高層7～9層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）④高層10～30層（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）⑤超高層40層以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：①一級100年以上（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)）②二級50～100年以上(磚混)③三級25～50年（平房）4、房屋建筑用途分：①生產(chǎn)性建筑；②居住建筑；③公共建筑（五）房屋建筑結(jié)構(gòu)1、房屋建筑構(gòu)件一幢建筑物一般是由基礎(chǔ)、墻體（或柱）、樓地層（或梁）、樓梯、屋頂、門窗等六大部分組成。2、房屋承重結(jié)構(gòu)的差不多構(gòu)件類型（1）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（還包括鋼結(jié)構(gòu)、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)）：承重的要緊結(jié)構(gòu)構(gòu)件全部采納鋼筋混凝土建筑（要緊承重部件為梁和柱）。（2）磚混結(jié)構(gòu)：承重的要緊結(jié)構(gòu)采納梁、柱和墻體建筑。梁和柱是指磚混結(jié)構(gòu)房屋樓板及梁是鋼筋混凝土建筑，墻體是用磚或砌體建筑的。（3）磚木結(jié)構(gòu)：承重的要緊結(jié)構(gòu)采納磚、木建筑的。（4）其他結(jié)構(gòu)（簡易結(jié)構(gòu)）：承重的要緊結(jié)構(gòu)采納竹、磚石、等材料建筑的簡易房屋。3、地基與基礎(chǔ)（1）地基：地基指基礎(chǔ)底面以下，受到荷載作用阻礙范圍內(nèi)的部分巖、土體。整個(gè)建筑物的全部荷載都通過基礎(chǔ)傳給地基來承受。地基承受荷載的能力是有一定限度的。（2）基礎(chǔ)：基礎(chǔ)是房屋的重要組成部分，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墻或柱埋入地下的擴(kuò)大部分，稱為基礎(chǔ)?；A(chǔ)用來承受房屋的全部荷載，并將荷載傳給地基。基礎(chǔ)的類型：1、按基礎(chǔ)的材料及受力特點(diǎn)分類（1）剛性基礎(chǔ)：剛性基礎(chǔ)是指由磚石、素混凝土、灰土等剛性材料制作的基礎(chǔ)，這種基礎(chǔ)抗壓強(qiáng)度高而抗拉、抗剪強(qiáng)度低。（2）柔性基礎(chǔ)：鋼筋混凝土基礎(chǔ)稱為柔性基礎(chǔ)。2、基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分：（1）條形基礎(chǔ)：（2）獨(dú)立基礎(chǔ)：指呈獨(dú)立柱墩形式的基礎(chǔ)，是鋼筋混凝土排架結(jié)構(gòu)柱下基礎(chǔ)的要緊形式之一。（3）筏板基礎(chǔ)：又叫滿堂紅，一般為50CM厚，對多層和高層建筑，當(dāng)?shù)鼗临|(zhì)差，采納條形基礎(chǔ)不能滿足地基的容許承載力和建筑物上部結(jié)構(gòu)的容許變形時(shí)或當(dāng)建筑物要求基礎(chǔ)具有足夠的剛度以調(diào)節(jié)不均勻下沉?xí)r，可采納筏板基礎(chǔ)。（4）箱型基礎(chǔ)：用于高層建筑。（5）樁基礎(chǔ)：預(yù)制樁、灌注樁、鋼樁、組合材料樁A、多層住宅七層及其層以下可采納磚混結(jié)構(gòu)，可依照地基情況采納柔性基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁相結(jié)合。B、中高層住宅可采納框輕結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)，依照地基情況采納柔性基礎(chǔ)、條形基礎(chǔ)、筏板基礎(chǔ)，如需要與樁基礎(chǔ)結(jié)合。C、高層住宅可采納框剪結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)，依照地基情況采納筏板基礎(chǔ)、箱型基礎(chǔ)并與樁基礎(chǔ)相結(jié)合。3、墻體分類：（1）按平面位置：外墻和內(nèi)墻；（2）按墻的方向：縱墻和橫墻；（3）通?？v墻間的間距為房屋的進(jìn)深，橫墻間的間距為房屋的開間；（4）按墻的受力分：承重墻、非承重墻。4、樓層、地面：（1）樓層類型：現(xiàn)澆鋼筋混凝土樓層、裝配式鋼筋混凝土樓層、木樓層。（2）按施工方法：現(xiàn)澆、預(yù)制。5、樓梯：（1）樓梯組成：由樓梯段、平臺和中間平臺、扶手、欄桿（或欄板）。（2）樓梯形式：直跑式、雙跑式等。（3）樓梯的使用性質(zhì)：要緊樓梯、輔助樓梯、疏散樓梯、消防樓梯7、屋頂：屋頂由屋面、屋頂承重結(jié)構(gòu)、保溫隔熱層和頂棚組成。（1）屋頂類型：①平屋頂：平屋頂?shù)钠露葘ｉT小，一般采納3%以下，上人屋頂坡度為1%--2%。②坡屋頂：坡度較陡，一般在10%以上。③曲面屋頂：一般用在大跨度的大型建筑。（六）裂縫產(chǎn)生的緣故裂縫產(chǎn)生的緣故專門多，但從產(chǎn)生的緣故歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的緣故以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但假如表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫。框輕結(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫，但應(yīng)注意其進(jìn)展。（七）關(guān)于室內(nèi)采光有何要求？1、每套住宅至少應(yīng)有一個(gè)居住空間內(nèi)獲得日照，當(dāng)一套住宅中居住空間總數(shù)超過四個(gè)時(shí)，其中宜有二個(gè)獲得日照。2、采光系數(shù)：室內(nèi)為1，窗地面積比1/7；樓梯間0.5窗地面積比1/12。窗地面積比值為直接天然采光房間的側(cè)窗洞口面積Ac與該房間地面面積Ad之比。高度低于0.5米的窗洞口面積不計(jì)入采光面積內(nèi)。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。（八）梁的種類：1、梁的種類按受力狀態(tài)分為：（1）簡支梁：單跨梁一般為簡支梁，如過梁、托墻梁。（2）連續(xù)梁：兩跨以上的梁為連續(xù)梁。（3）懸臂梁。如陽臺梁、雨篷梁等。2、以上三種梁可依照建筑實(shí)際情況設(shè)計(jì)為上返梁或下返梁。（九）不同建筑結(jié)構(gòu)的優(yōu)缺點(diǎn)比較？磚混結(jié)構(gòu)住宅與框輕結(jié)構(gòu)住宅相比保溫性能好，隔聲性能好，抹灰不易開裂，施工周期短，造價(jià)低。但抗震性能差，抗地基變形能力差，出房率低，樓房層數(shù)要求七層以下，不太適合超大開間住宅。二、房地產(chǎn)開發(fā)流程解釋商品房開發(fā)一般指開發(fā)商以贏利為目的投資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從立項(xiàng)、規(guī)劃、土地出讓、拆遷、建設(shè)到銷售等一系列營業(yè)行為。通常包括以下幾個(gè)程序：房地產(chǎn)投資機(jī)會選擇與決策分析，土地獵取、項(xiàng)目前期，項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目施工建設(shè)，銷售。1、投資機(jī)會選擇和決策分析時(shí)期：了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場，在擁有大量市場信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性；選擇實(shí)現(xiàn)開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在的業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人事接觸，作出初步方案，探討獵取開發(fā)用地的可行性；進(jìn)行正式市場研究，估算市場吸納率，會同研發(fā)、財(cái)務(wù)等部門，依照預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合推斷項(xiàng)目可行性。2、土地獵取時(shí)期：依據(jù)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，按照國家獵取土地的相關(guān)規(guī)定和程序，獵取土地使用權(quán)和開發(fā)權(quán)。3、項(xiàng)目前期時(shí)期：要緊涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約，由計(jì)委對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)審批，規(guī)委對項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃審批等，獵取“五證一打算”。4、項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期：依照市場研究中得到的客戶需求特征確定客戶和產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)，對產(chǎn)品提出最終的設(shè)計(jì)要求，并撰寫設(shè)計(jì)方案。5、項(xiàng)目施工建設(shè)時(shí)期：開發(fā)商托付建筑公司進(jìn)行項(xiàng)目施工。施工過程中開發(fā)商要緊密注意項(xiàng)目建設(shè)過程的進(jìn)展，定期視察現(xiàn)場，與派駐工地的監(jiān)理工程師會晤，了解建設(shè)過程全貌，確保工程按預(yù)先進(jìn)度打算實(shí)施。7、銷售時(shí)期：開發(fā)商出售商品房，回收資金贏利時(shí)期，包含梳理客戶資源、項(xiàng)目企劃宣傳、現(xiàn)場銷售及售后服務(wù)四部分。通常存在兩種銷售形式：預(yù)售和現(xiàn)房銷售，預(yù)售即開發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進(jìn)行銷售，能夠提早回收資金；現(xiàn)房銷售即在取得竣工驗(yàn)收合格文件后進(jìn)行銷售。三、考核指標(biāo)體系的編制（一）考核指標(biāo)體系的概念：1、公司考核指標(biāo)體系：是將各個(gè)項(xiàng)目的考核指標(biāo)體系橫向貫穿起來，集合成公司的整體目標(biāo)，包含兩個(gè)層面，其一為各項(xiàng)目年度目標(biāo)、項(xiàng)目整體目標(biāo)，其二為公司年度目標(biāo)，各項(xiàng)目的年度目標(biāo)之和即為公司年度目標(biāo)。它是項(xiàng)目考核指標(biāo)體系的延伸，項(xiàng)目考核指標(biāo)體系是將目標(biāo)分解到本年度，而公司考核指標(biāo)體系更聚焦于項(xiàng)目整體目標(biāo)，它將本年度目標(biāo)分解至月度，將轉(zhuǎn)年分解至季度，將后面的年份分解至年度，最多分解至3個(gè)年度，各年度之和即為項(xiàng)目的整體目標(biāo)。2、項(xiàng)目考核指標(biāo)體系：是在項(xiàng)目操作過程中，圍繞項(xiàng)目責(zé)任書目標(biāo)或時(shí)期性經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行的月度分解與可能，并依照編制月份的完成情況、項(xiàng)目累計(jì)完成情況相應(yīng)調(diào)整后期打算，形成月度考核及全年考核的動態(tài)項(xiàng)目治理文件。（二）考核指標(biāo)體系在戰(zhàn)略制訂與執(zhí)行過程中的位置全面預(yù)算治理全面預(yù)算治理薪酬體系考核指標(biāo)體系制訂戰(zhàn)略將結(jié)果與薪酬掛鉤戰(zhàn)略制訂戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略考慮戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行過程操縱理解和翻譯薪酬體系考核指標(biāo)體系制訂戰(zhàn)略將結(jié)果與薪酬掛鉤戰(zhàn)略制訂戰(zhàn)略執(zhí)行戰(zhàn)略考慮戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行過程操縱理解和翻譯考核目的考核指標(biāo)目標(biāo)具體措施（三）考核指標(biāo)體系的四個(gè)層面：財(cái)務(wù)股東價(jià)值最大化：利潤、增長、風(fēng)險(xiǎn)的平衡財(cái)務(wù)股東價(jià)值最大化：利潤、增長、風(fēng)險(xiǎn)的平衡客戶目標(biāo)市場目標(biāo)客戶客戶目標(biāo)市場目標(biāo)客戶提供給目標(biāo)客戶的價(jià)值法則流程流程高效優(yōu)先次序得當(dāng)流程流程高效優(yōu)先次序得當(dāng)制造價(jià)值的重點(diǎn)環(huán)節(jié)突出制造客戶和股東中意度學(xué)習(xí)與成長戰(zhàn)略能力：人力資源治理企業(yè)文化：我們需要的文化和氛圍學(xué)習(xí)與成長戰(zhàn)略能力：人力資源治理企業(yè)文化：我們需要的文化和氛圍（四）地產(chǎn)集團(tuán)年度打算、時(shí)期調(diào)整打算編制地產(chǎn)運(yùn)營部、地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)展中心、地產(chǎn)財(cái)務(wù)治理部依照庫存和新開項(xiàng)目情況、新增項(xiàng)目情況及資金狀況，初步匯總年度打算，上報(bào)至地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會。地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會年底確定次年整體戰(zhàn)略目標(biāo)。地產(chǎn)運(yùn)營部將庫存及新開目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司運(yùn)營部。地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)展中心將新增目標(biāo)初步分解至各分公司，并下達(dá)到各分公司土地拓展部，由土地拓展部傳達(dá)到分公司運(yùn)營部。各分公司運(yùn)營部將指標(biāo)下達(dá)到各相關(guān)部門，并組織編制。各分公司銷管、財(cái)務(wù)等相關(guān)部門按照庫存、新開、新增項(xiàng)目分解指標(biāo)到年度和月度，匯總到分公司運(yùn)營部。各分公司運(yùn)營部審核匯總，并經(jīng)分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)后，上報(bào)地產(chǎn)運(yùn)營部。地產(chǎn)運(yùn)營部審核各分公司的指標(biāo)分解情況，形成地產(chǎn)集團(tuán)次年經(jīng)營預(yù)算初稿，報(bào)送地產(chǎn)財(cái)務(wù)治理部。地產(chǎn)財(cái)務(wù)治理部匯總形成全年資金預(yù)算。地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終審定年度指標(biāo)。地產(chǎn)運(yùn)營部形成地產(chǎn)集團(tuán)的考核指標(biāo)體系，下發(fā)到各分公司。各分公司總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字確認(rèn)并報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營存檔。時(shí)期調(diào)整打算參照此流程執(zhí)行。新增指標(biāo)分解、下達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)展中心新增指標(biāo)分解、下達(dá)地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)展中心各分公司土地拓展部周期：每月26日至次月25日；實(shí)際財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)結(jié)果截止時(shí)刻為每月25日地產(chǎn)運(yùn)營部結(jié)合公司及項(xiàng)目年度考核指標(biāo)的總體要求，結(jié)合下月集團(tuán)現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目具體情況，與各公司銷管部充分溝通，于每月23日形成下月回款打算。經(jīng)地產(chǎn)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會最終確定下月各公司及項(xiàng)目回款指標(biāo)。地產(chǎn)運(yùn)營部將已確定的回款指標(biāo)于每月25日下發(fā)至各分公司銷管部。各分公司銷管部依照回款指標(biāo)進(jìn)行具體分解至各項(xiàng)目，經(jīng)銷售副總審核后于26日報(bào)送分公司運(yùn)營部、地產(chǎn)運(yùn)營部。地產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)展中心于當(dāng)月25日將最新的新增項(xiàng)目分解指標(biāo)下發(fā)到地產(chǎn)公司運(yùn)營部和分公司土地拓展部，由分公司土地拓展部傳達(dá)至分公司運(yùn)營部。首先，各公司運(yùn)營部與銷管部分不編制出各項(xiàng)目當(dāng)月初步動態(tài)成本及項(xiàng)目整體價(jià)格測算，將結(jié)果量化，反映到項(xiàng)目利潤率上，并對項(xiàng)目成本動態(tài)變化、及價(jià)格變化因素進(jìn)行充分分析；第二步，在保證項(xiàng)目整體利潤率的前提下，結(jié)合動態(tài)成本、結(jié)合項(xiàng)目整體及月度價(jià)格測算，結(jié)合項(xiàng)目市場狀況，由運(yùn)營部與銷管部對后期成本的調(diào)整方向、余盤售價(jià)的調(diào)整方向作出合理推斷，成本與價(jià)格互動后共同形成當(dāng)月項(xiàng)目動態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)明細(xì)。各分公司運(yùn)營部組織各相關(guān)部門編寫當(dāng)月項(xiàng)目及公司考核指標(biāo)體系，并于當(dāng)月28日形成初稿及分析文件，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營部。地產(chǎn)運(yùn)營部于當(dāng)月31日組織各分公司運(yùn)營部、銷管部進(jìn)行考核指標(biāo)月度分析總結(jié)會，明確要求，達(dá)成共識。各分公司運(yùn)營部、銷管部結(jié)合會議要求，調(diào)整指標(biāo)，總經(jīng)理及相關(guān)部門經(jīng)理簽字后于次月2日形成正式項(xiàng)目考核指標(biāo)體系及公司考核指標(biāo)體系，報(bào)送地產(chǎn)運(yùn)營部。地產(chǎn)運(yùn)營部于次月4日形成地產(chǎn)集團(tuán)考核指標(biāo)體系。四、商品房銷售有關(guān)法律政策1、房屋維修基金（1）什么緣故要建立房屋維修基金？用于對住宅共用部位、設(shè)施、設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造。住宅共用部位：住宅主體結(jié)構(gòu)（包括基礎(chǔ)、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。共用設(shè)施、設(shè)備：包括物業(yè)治理小區(qū)內(nèi)道路、綠地、樹木、消防設(shè)施、下水管道、電梯、安防設(shè)施等。（2）在什么范圍內(nèi)建立房屋維修基金？自2003年1月1日后，在本市行政區(qū)域內(nèi)購買商品住宅或與住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅均應(yīng)繳存。（3）由誰繳存維修基金？金額開發(fā)建設(shè)單位（1%，帶電梯的1.5%）和購房人（1%）共同繳存。（4）如何繳存？在《商品房買賣合同》備案時(shí)，一次性存入市維修基金帳戶。（5）房屋維修基金由誰治理？由市維修基金治理機(jī)構(gòu)治理。2、《天津市商品房治理?xiàng)l例》（1）商品房交付使用時(shí)應(yīng)當(dāng)提供的兩書是什么？開發(fā)商將商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示《商品房準(zhǔn)許交付使用證》提供：《商品住宅質(zhì)量保證書》：列明保修范圍、保修期限、保修責(zé)任、和保修單位《商品住宅使用講明書》：講明承重結(jié)構(gòu)、管線部位、不得拆改部位、和其他使用注意事項(xiàng)。（2）定金能夠退嗎？答：《條例》規(guī)定：購房人已交定金并約定合同訂立日期，開發(fā)商不按期簽定合同的，定金雙倍返還；購房人不按期訂立合同的，定金不與退還；在約定日期內(nèi)，雙方就合同條款不能達(dá)成一致時(shí)，應(yīng)返還定金。應(yīng)依照實(shí)際情況靈活處理。3、物業(yè)治理相關(guān)講明（1）物業(yè)服務(wù)包括什么？綜合服務(wù)、公眾代辦性服務(wù)、特約服務(wù)。收取綜合服務(wù)費(fèi)提供的服務(wù)如下：①保證樓宇的安全使用，監(jiān)督房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋。②維護(hù)公共衛(wèi)生：包括打掃公共走廊、樓梯、通道、小區(qū)內(nèi)道路，外墻以及清理垃圾等。③水、電源機(jī)電、電梯、消防設(shè)施以及其他設(shè)施日常維修、保養(yǎng)；④報(bào)案服務(wù)⑤綠化維護(hù)治理；⑥關(guān)心房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)調(diào)解決日常生活中所涉及的公共事物。收取公眾代辦性服務(wù)費(fèi)可提供如下服務(wù)：代收冷水熱水費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線使用費(fèi)、購電、采暖費(fèi)（目前煤氣、水、購電為親情服務(wù)暫不收費(fèi)）。收取特約有償服務(wù)費(fèi)應(yīng)提供的服務(wù)雙方協(xié)商量定。（2）物業(yè)哪些服務(wù)是免費(fèi)的？哪些服務(wù)是收費(fèi)的？代收煤氣、水、購電服務(wù)是免費(fèi)的。家政服務(wù)，維修特約服務(wù)是收費(fèi)的。主若出現(xiàn)失竊或車輛損壞丟失等情況物業(yè)如何處理？萬一發(fā)生此類情況（一般情況下，發(fā)生此類情況的可能性不大），將按照天津市物業(yè)治理?xiàng)l例執(zhí)行。物業(yè)協(xié)助相關(guān)部門解決。修是否能夠拆改？如想拆改如何辦？如何收費(fèi)？規(guī)范規(guī)定，磚混結(jié)構(gòu)住宅所有墻體包括非承重墻都不能拆改。業(yè)主若想拆改非承重墻應(yīng)到區(qū)屬房管局辦理相關(guān)手續(xù)。按其規(guī)定收取一定費(fèi)用，一般300元左右。樓梯間有損壞物業(yè)修理嗎？有修理周期嗎？樓梯間損壞物業(yè)將負(fù)責(zé)修理。一般物業(yè)每月都會定期檢修供公部位。小院里能加一些防護(hù)設(shè)施嗎？所有外檐部分都不能夠改變包括小院。小院理論上屬于公共區(qū)域，贈送的含義是業(yè)主僅有使用權(quán)，是沒有產(chǎn)權(quán)的，因此不同意改變。辦理入住手續(xù)需要什么東西，什么費(fèi)用？在辦理入住時(shí)需帶入住憑單,購房合同。一年的物業(yè)費(fèi)、業(yè)主裝修押金1500-2000、電費(fèi)（300度）、衛(wèi)視費(fèi)、水卡費(fèi)。辦入住時(shí)是否還交配套設(shè)施的初裝費(fèi)？辦入住時(shí)不需交配套設(shè)施的初裝費(fèi)，都含在房款里了。（不同項(xiàng)目有所不同，適當(dāng)收取相關(guān)費(fèi)用，如煤氣點(diǎn)火費(fèi)）裝修押金什么情況下不退或扣鈔票？不符合有關(guān)規(guī)定的拆改，暫扣，待恢復(fù)原狀后退還。五、財(cái)務(wù)知識1、項(xiàng)目直接成本及總成本包含的內(nèi)容項(xiàng)目直接成本包括土地及大配套、建安成本、前期成本、基礎(chǔ)費(fèi)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、資金成本。項(xiàng)目完全成本除直接成本外，還包括銷售費(fèi)用、治理費(fèi)用、營業(yè)稅。2、銷售回款、銷售收入銷售回款是實(shí)際到帳金額、銷售收入是銷售合同值、每月測算職員薪酬時(shí)，是以當(dāng)月銷售回款、利潤指標(biāo)作為依據(jù)。3、相關(guān)計(jì)算公式：(1)資金缺口=回款-土地款-工程款-費(fèi)用-稅金+貸款凈增(2)項(xiàng)目毛利率=1-直接成本/銷售收入(3)項(xiàng)目利潤率=1-總成本/銷售收入(4)項(xiàng)目現(xiàn)金凈流量=回款-支付的工程及土地款-銷售費(fèi)用-治理費(fèi)用-營業(yè)稅4、貸款知識：(1)目前銀行信貸按會計(jì)核算劃分為表內(nèi)信貸業(yè)務(wù)、表外信貸業(yè)務(wù)；按貸款期限分為短期貸款、中期貸款和長期貸款。(2)銀行信貸的差不多要素是金額、期限、利率（或月率）、擔(dān)保形式。(3)銀行信貸的差不多操作程序：受理、調(diào)查、審批、發(fā)放、貸后治理。(4)銀行貸款的形式分為信用貸款、擔(dān)保貸款、抵押貸款、質(zhì)押貸款(5)銀行信貸的差不多原則是：安全性、流淌性、盈利性。(6)用土地進(jìn)行抵押時(shí)需具備土地證，一般按不超過評估值的50%折扣計(jì)算。(7)在辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)，需向房地產(chǎn)部門提交證件：抵押物清單、總平圖、房屋平面圖、抵押合同、借款合同、董事會決議、借款人營業(yè)執(zhí)照、標(biāo)準(zhǔn)地名證書、土地證、工程規(guī)劃許可證、銷售許可證、投資打算、施工合同、雙方身份證、雙方介紹信。(8)土地在條件許可的情況下，可發(fā)做第三方抵押，而在建工程不能夠做第三方抵押。六、法務(wù)知識：1、商品房必須按套銷售嗎？可不能夠分割拆零銷售？分割拆零銷售商品住宅的做法，違反了建設(shè)部關(guān)于不得給一平方米單位產(chǎn)權(quán)頒布發(fā)“房屋所有權(quán)證”的有關(guān)規(guī)定。而且，一套住宅由于拆零銷售，導(dǎo)致多人擁有產(chǎn)權(quán)，也不符合目前產(chǎn)權(quán)治理的有關(guān)規(guī)定。因此，《商品房銷售治理方法》規(guī)定，商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。2、商品房銷售廣告、宣傳資料能夠認(rèn)定為合同內(nèi)容嗎？一般而言，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，不是合同的一部分。然而房地產(chǎn)開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的講明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大阻礙的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該講明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。3、商品房能夠按什么樣的方式計(jì)價(jià)銷售？商品房能夠按套（單元）計(jì)價(jià)，也能夠按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)銷售。4、開發(fā)商變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)，應(yīng)當(dāng)如何處理？《商品房銷售治理方法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃，設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他阻礙商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同同意規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房價(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房的；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)5、什么是不可抗力？不可抗力事件是指當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不能預(yù)見、不能幸免并不能克服的客觀情況。它包括自然現(xiàn)象和社會現(xiàn)象兩種，自然現(xiàn)象諸如地震、臺風(fēng)、洪水、海嘯，社會現(xiàn)象如戰(zhàn)爭、海盜、罷工、政府行為等。6、商品房面積由誰來申請測繪？《商品房銷售治理方法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項(xiàng)目托付具有房產(chǎn)測繪資格的單位實(shí)施測繪，測繪結(jié)果報(bào)房地產(chǎn)行政主管部分審核后用于房屋權(quán)屬登記。7、廣告和樣板間的內(nèi)容與實(shí)際交付的房屋不符，應(yīng)如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布商品房銷售宣傳廣告應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》、《房地產(chǎn)廣告公布暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)公布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。另外，為了解消費(fèi)者反映所購商品房與樣板房不一致的情況，《商品房銷售治理方法》還規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)講明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作講明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。8、商品房現(xiàn)售應(yīng)符合那些條件？商品房現(xiàn)售應(yīng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置差不多落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)治理方案差不多落實(shí)。9、房產(chǎn)商要對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任嗎？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計(jì)算。商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用講明書制度的規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。10、購房人以商品房預(yù)售合同未辦理登記備案手續(xù)為由，能夠請求法院確認(rèn)合同無效嗎？購房人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，法院不予支持。然而合同雙方約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，按照約定處理，但假如合同一方差不多履行要緊義務(wù)，對方同意的除外。11、商品房面積誤差如何處理？出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人不得請求解除合同；

（二）面積誤差比絕對值超出３％，買受人能夠要求解除合同、返還已付購房款及利息的。假如買受人同意接著履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過３％部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。12、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于價(jià)格有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清晰表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限。13、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于項(xiàng)目位置有什么規(guī)定？表現(xiàn)項(xiàng)目位置，應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一個(gè)體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)刻來表示距離。房地產(chǎn)廣告中的項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清晰、比例恰當(dāng)。14、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于市政條件介紹有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。15、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于面積有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積。16、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于效果圖片有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中使用建筑設(shè)計(jì)效果圖或者模型照片的，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明。17、法律關(guān)于商品房廣告中關(guān)于貸款有什么規(guī)定？房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。18、房地產(chǎn)廣告中不得含有的內(nèi)容：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的講明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；（2）預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容；（3）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（4）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；（5）不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾。19、房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告，必須載明什么事項(xiàng)？（1）開發(fā)企業(yè)名稱；（2）中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售的，載明該機(jī)構(gòu)名稱；（3）預(yù)售或者銷售許可證書號。然而廣告中僅介紹房地產(chǎn)項(xiàng)目名稱的，能夠不必載明上述事項(xiàng)

一、人事制度（一）聘用與離職1、新職員報(bào)到手續(xù)：交驗(yàn)學(xué)歷證書、戶口本、身份證及其崗位要求的其他證件的正本（如會計(jì)證等），并收存上述相關(guān)證件復(fù)印件各一份及一寸彩色免冠近照8張；交付原工作單位開具的《終止勞動合同書》或《離職證明》；交付公司指定的醫(yī)療定點(diǎn)醫(yī)院出具的體檢合格證明（或由公司人力資源部將體檢結(jié)果由指定醫(yī)院取回后分送至各二級公司人資部門），錄用職員的體檢費(fèi)到各部門內(nèi)勤處報(bào)銷；交付人力資源部指定的其它資料；填寫《錄用職員登記表》；簽訂《勞動合同》及《保守公司商業(yè)機(jī)密承諾書》；簽訂《新職員服裝代購?fù)懈秴f(xié)議書》；辦理職員胸卡、發(fā)放司標(biāo)；地產(chǎn)公司人力資源部或二級公司人力專員（以下簡稱“人資部門”）填寫《新增職員登記表》；人資部門按《地產(chǎn)公司職員人事檔案治理方法》為新職員建檔，并錄入職員電子檔案。注:新職員入司日期為參加公司人力資源部組織培訓(xùn)的具體日期，即依據(jù)《職員報(bào)到證》底部標(biāo)明的日期。如新職員培訓(xùn)后仍須回原工作單位交接工作或由于其它緣故不能及時(shí)到崗的，以實(shí)際報(bào)到日期為入司日期。職員的個(gè)人信息有更改或補(bǔ)充時(shí)，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)向所在公司人資部門申報(bào)變更或聲明，以確保與職員本人有關(guān)的各項(xiàng)權(quán)益。姓名、身份證號碼；家庭地址和電話號碼；

婚姻狀況及家庭成員狀況；

學(xué)歷教育情況；

公司內(nèi)的專門（親屬）關(guān)系；

業(yè)務(wù)合作單位內(nèi)的專門（親屬）關(guān)系；

其他個(gè)人認(rèn)為有必要知會公司的個(gè)人信息。2、人事關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn)：按照《勞動法》的相關(guān)規(guī)定，所有新入司職員在報(bào)到時(shí)都應(yīng)與原用人單位終止勞動合同，并于三十日內(nèi)將人事關(guān)系轉(zhuǎn)入公司指定的當(dāng)?shù)貏趧尤耸虏块T并向所在公司人資部門提供調(diào)轉(zhuǎn)人事關(guān)系證明（農(nóng)、漁業(yè)戶籍職員除外）。逾期不能轉(zhuǎn)入者，如屬專門情形，需經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。3、保險(xiǎn)關(guān)系的調(diào)轉(zhuǎn)：新進(jìn)人員于報(bào)到后三十日內(nèi)將保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)入公司，由公司按照《勞動法》的有關(guān)規(guī)定于試用期第一個(gè)月開始為其繳納“三險(xiǎn)一金”。逾期不能轉(zhuǎn)入者，如屬專門情形，需提供繳納證明，并經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可留任。4、勞動合同的