物業(yè)管理的前期介入與接管驗(yàn)收課件

物業(yè)管理

前期介入和接管驗(yàn)收物業(yè)管理

前期介入和接管驗(yàn)收1內(nèi)容簡(jiǎn)介物業(yè)管理的前期介入物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

內(nèi)容簡(jiǎn)介物業(yè)管理的前期介入2物業(yè)管理前期介入的意義---可以完善房屋設(shè)計(jì)要求---可以嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量---可以提高房屋建造質(zhì)量---可以為竣工及接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)---可以便利以后物業(yè)管理物業(yè)管理前期介入的意義---可以完善房屋設(shè)計(jì)要求---3物業(yè)前期介入意義

1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見(jiàn)，從而可把一般樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。物業(yè)前期介入意義

1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)4

2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，5前期介入主要人員和主要工作

前期介入人員為工程技術(shù)人員，主要了解各項(xiàng)工程的進(jìn)展情況，參與各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋的結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向、隱蔽工程等。從業(yè)主使用和物業(yè)發(fā)展功能出發(fā)，給發(fā)展商提出合理化建議，以便于后期的物業(yè)管理。前期介入主要人員和主要工作前期介入人員為工程技6物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須改良改善的工程，如足夠的車輛泊位、單車棚、商業(yè)及管理用房、空調(diào)孔、車輛流向、降噪環(huán)保等。從管理角度：分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等降低遺漏工程改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力，如電梯配電、消防設(shè)備安裝。審查有關(guān)工程及設(shè)備的質(zhì)量，提供改良意見(jiàn)，如維修檢查通道的位置、或因增加設(shè)備而影響物業(yè)的外觀形象。-------物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須7施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。---檢查工程施工進(jìn)度---參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議---提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)意見(jiàn)如設(shè)備安裝時(shí)就要考慮到將來(lái)檢查維修時(shí)的方便避免隱患減少人為大修---提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)使日后管理操作成本---督促施工人員做好對(duì)樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)如大理石瓷磚地面的保護(hù)---提高熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路如內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置---保證樓宇的安全啟動(dòng)正常運(yùn)行保安銜接無(wú)漏洞保安系統(tǒng)設(shè)備人員在投入使用前就運(yùn)行起來(lái)減少如屋頂漏水山墻滲水陽(yáng)臺(tái)倒翻水的問(wèn)題有賴于建筑材料的過(guò)關(guān)及施工質(zhì)量的過(guò)硬施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。-8介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三類具體介入時(shí)間還要依據(jù)物業(yè)的具體特點(diǎn)和情況。早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段---分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議---提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的意見(jiàn)---提出設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三9

中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段---檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以改動(dòng)部分提出建議---配合設(shè)備安裝管線布置進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督確保質(zhì)量---提出遺漏工程項(xiàng)目建議中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)10晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段---進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收---指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段--11從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容---建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料漏滲水、常用建材質(zhì)量跟蹤---水電設(shè)備與消防設(shè)備自動(dòng)滅火及報(bào)警器、安全出口位置---保安安全系統(tǒng)智能化、監(jiān)控器防盜報(bào)警系統(tǒng)的位置---環(huán)境衛(wèi)生、綠化垃圾處理方式、綠化搭配---配套設(shè)施教育、商業(yè)、商務(wù)、停車、郵電、購(gòu)票等---其他介入廚房設(shè)備位置及水斗，洗衣機(jī)位置，陽(yáng)臺(tái)地漏從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容---建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料12物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管理制度*員工手冊(cè)、員工崗位職責(zé)及考核指標(biāo)*內(nèi)部管理制度、服務(wù)規(guī)范、人員編制、管理模式物業(yè)管理外部管理制度*委托管理合同、物業(yè)驗(yàn)收與接管標(biāo)準(zhǔn)、入伙手續(xù)文件*裝修管理規(guī)定、業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管理制度*員工手13

物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

工作

物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

工作14抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員組成主要有：檔案管理文員（負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作）、業(yè)務(wù)骨干（負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作）、機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干（具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作）

抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員組成主要有：檔案管理15物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格;

物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日16資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料b)綜合竣工驗(yàn)收資料c)施工設(shè)計(jì)資料d)機(jī)電設(shè)備資料e)業(yè)主資料資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料17

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)18竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和安裝之后達(dá)到了該項(xiàng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件既竣工后，承建單位與開(kāi)發(fā)單位之間辦理交接的過(guò)程，它是建筑產(chǎn)品的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志。竣工驗(yàn)收的種類：---隱蔽工程驗(yàn)收---分期工程驗(yàn)收---單項(xiàng)工程驗(yàn)收---全部工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和19接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

C)接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收對(duì)象不同

D)驗(yàn)收的目的不同

E)驗(yàn)收的條件不同

接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用20物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)21室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設(shè)施、門(mén)窗工程、水電工程、電信設(shè)備、安全性。室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地22公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程、以及其它公共設(shè)施。公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

樓梯、電梯、供水工程、供電23機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

a）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

b）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

c）中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收a）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，24機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收d）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

e）消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f）給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收d）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好25物業(yè)管理的清潔“開(kāi)荒”清潔“開(kāi)荒”指物業(yè)管理部門(mén)在完成了對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收后，對(duì)樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔它是一種突擊式、會(huì)戰(zhàn)式的清潔。清潔“開(kāi)荒”內(nèi)容--對(duì)樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理--對(duì)玻璃、地面、墻面灰塵污垢的清理--對(duì)公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設(shè)施的清掃清潔“開(kāi)荒”作用--提高物業(yè)形象及信譽(yù)--縮短業(yè)主入伙等待時(shí)間--提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力、打下良好基礎(chǔ)物業(yè)管理的清潔“開(kāi)荒”清潔“開(kāi)荒”指物業(yè)管理部門(mén)在完成了26接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)

★對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

★對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)

★對(duì)資料驗(yàn)收27接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。

3、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。

4、對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)28

物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系29物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商在接管驗(yàn)收過(guò)程中往往發(fā)生以下方面的矛盾1、工程整體文件、資料交接中的矛盾2、工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定3、在工程保修過(guò)程中的矛盾物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商在接管驗(yàn)收過(guò)程中往往發(fā)生以下方面的矛盾1、工30

工程整體文件、資料交接中的矛盾

原因：

1、開(kāi)發(fā)商思想重視不夠，不注重前期資料的移交

2、開(kāi)發(fā)商前期手續(xù)不齊全，無(wú)法移交

工程整體文件、資料交接中的矛盾

原因：

1、開(kāi)發(fā)商思31改善方法：

一方面加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的溝通，說(shuō)明工程前期資料對(duì)于物業(yè)管理的重要性，并出示國(guó)家有關(guān)文件說(shuō)服開(kāi)發(fā)商，順利完成工程資料的移交，另一方面對(duì)于手續(xù)、資料不完整的項(xiàng)目，要催促開(kāi)發(fā)商盡快完善，并要根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況，推遲或暫停項(xiàng)目的接管工作，以避免自身在接管后所引起的一系列問(wèn)題，保護(hù)自身利益。

改善方法：

一方面加強(qiáng)與開(kāi)發(fā)商的溝通，說(shuō)明工程前期資料對(duì)于物32工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定

工程質(zhì)量也是在接管過(guò)程中容易發(fā)生矛盾的地方，作為開(kāi)發(fā)商認(rèn)定工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)是國(guó)家有關(guān)質(zhì)檢部門(mén)的驗(yàn)收評(píng)定，而物業(yè)管理公司則更多地代表業(yè)主從使用者的角度驗(yàn)收工程，本質(zhì)上二者并無(wú)差別。但是政府部門(mén)的驗(yàn)收是依據(jù)有關(guān)國(guó)家建設(shè)工程規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行檢驗(yàn)，是從安全和使用功能角度認(rèn)定工程項(xiàng)目符合標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)這只是一個(gè)最低標(biāo)準(zhǔn)，是能夠安全、正常使用的保障標(biāo)準(zhǔn)。在工程中要站在使用者的角度，檢查驗(yàn)收工程，每一個(gè)細(xì)節(jié)都要盡量為住戶考慮。

工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定

工程質(zhì)量也是在接管過(guò)程中容易發(fā)生矛盾的地33改善方法

開(kāi)發(fā)商要重視驗(yàn)收過(guò)程中物業(yè)管理人員提出的意見(jiàn)和建議，對(duì)工程加以整改避免顧客的投訴。還有開(kāi)發(fā)商要有前瞻意識(shí)，應(yīng)在項(xiàng)目前期策劃過(guò)程中充分聽(tīng)取物業(yè)管理公司的建議，讓物業(yè)管理公司參與工程建設(shè)的全過(guò)程，以減少、避免后期的修改工作。改善方法

開(kāi)發(fā)商要重視驗(yàn)收過(guò)程中物業(yè)管理人員提出的意見(jiàn)34在保修過(guò)程中的矛盾在實(shí)際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，一般由開(kāi)發(fā)單位與施工方訂立，但開(kāi)發(fā)商在保修過(guò)程中很少承擔(dān)管理職責(zé)，由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)具體工程保修管理，協(xié)調(diào)住戶與保修施工單位間的關(guān)系。由于物業(yè)管理公司不作為保修合同的主體，對(duì)工程保修金不能支配，因此對(duì)施工方缺少約束能力，總感覺(jué)管理難度大。在保修過(guò)程中的矛盾在實(shí)際中由于保修合同作為建設(shè)合同的一部分，35改善方法

建議開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一致，由開(kāi)發(fā)商委托物業(yè)管理公司全權(quán)進(jìn)行保修管理工作，對(duì)于工程保修金的最后結(jié)算，應(yīng)由物業(yè)管理公司予以確認(rèn)后，施工方才能結(jié)算、領(lǐng)取。對(duì)于保修期間緊急發(fā)生的問(wèn)題，當(dāng)施工方不能積極配合時(shí)，物業(yè)管理公司有權(quán)自行修整，費(fèi)用由施工方予以支付。給物業(yè)管理單位以更大的管理權(quán)，方便協(xié)調(diào)管理。改善方法建議開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司在接管前應(yīng)協(xié)商一36

謝謝！

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物業(yè)管理

前期介入和接管驗(yàn)收物業(yè)管理

前期介入和接管驗(yàn)收38內(nèi)容簡(jiǎn)介物業(yè)管理的前期介入物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

內(nèi)容簡(jiǎn)介物業(yè)管理的前期介入39物業(yè)管理前期介入的意義---可以完善房屋設(shè)計(jì)要求---可以嚴(yán)肅監(jiān)理施工質(zhì)量---可以提高房屋建造質(zhì)量---可以為竣工及接管驗(yàn)收打下基礎(chǔ)---可以便利以后物業(yè)管理物業(yè)管理前期介入的意義---可以完善房屋設(shè)計(jì)要求---40物業(yè)前期介入意義

1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)重于從業(yè)主的利益、需求出發(fā)參與意見(jiàn)，從而可把一般樓盤(pán)開(kāi)發(fā)中容易出現(xiàn)的缺憾降到最低。物業(yè)前期介入意義

1、物業(yè)前期介入的最大好處，是物業(yè)公司側(cè)41

2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，“物業(yè)管理從圖紙開(kāi)始”其核心是把物業(yè)管理的思想注入到物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工進(jìn)程中，使物業(yè)盡量滿足業(yè)主的要求。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期介入管理對(duì)物業(yè)的土建結(jié)構(gòu)、管線走向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等情況了如指掌，便于在后期管理中做好物業(yè)及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作。

2、物業(yè)的前期介入管理是后期物業(yè)管理的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，42前期介入主要人員和主要工作

前期介入人員為工程技術(shù)人員，主要了解各項(xiàng)工程的進(jìn)展情況，參與各類機(jī)電設(shè)備設(shè)施的安裝調(diào)試，房屋的結(jié)構(gòu)、各類管線的分布走向、隱蔽工程等。從業(yè)主使用和物業(yè)發(fā)展功能出發(fā)，給發(fā)展商提出合理化建議，以便于后期的物業(yè)管理。前期介入主要人員和主要工作前期介入人員為工程技43物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須改良改善的工程，如足夠的車輛泊位、單車棚、商業(yè)及管理用房、空調(diào)孔、車輛流向、降噪環(huán)保等。從管理角度：分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等降低遺漏工程改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理壓力，如電梯配電、消防設(shè)備安裝。審查有關(guān)工程及設(shè)備的質(zhì)量，提供改良意見(jiàn)，如維修檢查通道的位置、或因增加設(shè)備而影響物業(yè)的外觀形象。-------物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的介入物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

從業(yè)主角度：審查建筑設(shè)計(jì)圖紙建議必須44施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。---檢查工程施工進(jìn)度---參與有關(guān)工程聯(lián)席會(huì)議---提供機(jī)電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)意見(jiàn)如設(shè)備安裝時(shí)就要考慮到將來(lái)檢查維修時(shí)的方便避免隱患減少人為大修---提供功能布局或用料更改的有關(guān)專業(yè)管理意見(jiàn)使日后管理操作成本---督促施工人員做好對(duì)樓宇材質(zhì)方面的保護(hù)如大理石瓷磚地面的保護(hù)---提高熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路如內(nèi)部結(jié)構(gòu)、管線布置---保證樓宇的安全啟動(dòng)正常運(yùn)行保安銜接無(wú)漏洞保安系統(tǒng)設(shè)備人員在投入使用前就運(yùn)行起來(lái)減少如屋頂漏水山墻滲水陽(yáng)臺(tái)倒翻水的問(wèn)題有賴于建筑材料的過(guò)關(guān)及施工質(zhì)量的過(guò)硬施工中的質(zhì)量監(jiān)理介入作用：保證建筑移交和日后管理的連續(xù)性。-45介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三類具體介入時(shí)間還要依據(jù)物業(yè)的具體特點(diǎn)和情況。早期介入階段為物業(yè)方案設(shè)計(jì)、施工準(zhǔn)備階段---分析原設(shè)計(jì)圖紙，提出有關(guān)樓宇結(jié)構(gòu)布局和功能方面的改良建議---提出設(shè)備的設(shè)置和服務(wù)方面的意見(jiàn)---提出設(shè)計(jì)遺漏工程項(xiàng)目的建議介入階段的選擇及介入內(nèi)容根據(jù)介入階段的不同可分為早、中、晚三46

中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)部裝修階段---檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設(shè)計(jì)中不合理但又可以改動(dòng)部分提出建議---配合設(shè)備安裝管線布置進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督確保質(zhì)量---提出遺漏工程項(xiàng)目建議中期介入階段為土建結(jié)構(gòu)封頂、進(jìn)行設(shè)備安裝和內(nèi)47晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段---進(jìn)行機(jī)電設(shè)備的測(cè)試檢驗(yàn)，準(zhǔn)備交接和驗(yàn)收---指出前期工程缺陷，就改良方案的可行性及費(fèi)用提出建議晚期介入階段為工程基本完成，準(zhǔn)備工程竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收階段--48從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容---建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料漏滲水、常用建材質(zhì)量跟蹤---水電設(shè)備與消防設(shè)備自動(dòng)滅火及報(bào)警器、安全出口位置---保安安全系統(tǒng)智能化、監(jiān)控器防盜報(bào)警系統(tǒng)的位置---環(huán)境衛(wèi)生、綠化垃圾處理方式、綠化搭配---配套設(shè)施教育、商業(yè)、商務(wù)、停車、郵電、購(gòu)票等---其他介入廚房設(shè)備位置及水斗，洗衣機(jī)位置，陽(yáng)臺(tái)地漏從物業(yè)管理的實(shí)務(wù)角度介入的內(nèi)容---建筑結(jié)構(gòu)與建筑材料49物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管理制度*員工手冊(cè)、員工崗位職責(zé)及考核指標(biāo)*內(nèi)部管理制度、服務(wù)規(guī)范、人員編制、管理模式物業(yè)管理外部管理制度*委托管理合同、物業(yè)驗(yàn)收與接管標(biāo)準(zhǔn)、入伙手續(xù)文件*裝修管理規(guī)定、業(yè)主公約、物業(yè)管理規(guī)定物業(yè)管理前期介入管理制度建設(shè)物業(yè)管理內(nèi)部管理制度*員工手50

物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

工作

物業(yè)接管驗(yàn)收準(zhǔn)備

工作51抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員組成主要有：檔案管理文員（負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作）、業(yè)務(wù)骨干（負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作）、機(jī)電維修部抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干（具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作）

抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組

小組成員組成主要有：檔案管理52物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等；

★派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃；

★提前參與發(fā)展商申請(qǐng)的竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)；

★準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格;

物業(yè)接管前準(zhǔn)備事項(xiàng)

★與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日53資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料b)綜合竣工驗(yàn)收資料c)施工設(shè)計(jì)資料d)機(jī)電設(shè)備資料e)業(yè)主資料資料的接管驗(yàn)收物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料54

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)55竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和安裝之后達(dá)到了該項(xiàng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具有了使用的條件既竣工后，承建單位與開(kāi)發(fā)單位之間辦理交接的過(guò)程，它是建筑產(chǎn)品的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志?？⒐を?yàn)收的種類：---隱蔽工程驗(yàn)收---分期工程驗(yàn)收---單項(xiàng)工程驗(yàn)收---全部工程驗(yàn)收竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收竣工驗(yàn)收：指一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過(guò)建筑施工和56接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用驗(yàn)收，它側(cè)重觀感是否合格、設(shè)施設(shè)備的使用是否符合業(yè)主要求；而竣工驗(yàn)收則是全方位的內(nèi)外質(zhì)量驗(yàn)收。

b)接管驗(yàn)收是物業(yè)管理公司接管物業(yè)為防止出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量有嚴(yán)重問(wèn)題、將被業(yè)主廣泛投訴而采取的一種替業(yè)主提前服務(wù)式的驗(yàn)收，而非具有法律效力的政府評(píng)價(jià)行為。

C)接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收對(duì)象不同

D)驗(yàn)收的目的不同

E)驗(yàn)收的條件不同

接管驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收的區(qū)別

a)接管驗(yàn)收主要是觀感驗(yàn)收和使用57物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》及業(yè)主生活的合理要求。

b)驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。

物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和方法

a)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)58室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地板樓板、衛(wèi)浴設(shè)施、門(mén)窗工程、水電工程、電信設(shè)備、安全性。室內(nèi)工程驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

房屋結(jié)構(gòu)、層高、平面布局、地59公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

樓梯、電梯、供水工程、供電工程、供氣工程、以及其它公共設(shè)施。公共設(shè)施驗(yàn)收應(yīng)把握以下

幾點(diǎn)：

樓梯、電梯、供水工程、供電60機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收

a）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，運(yùn)行平穩(wěn)，安裝符合規(guī)范；有電梯運(yùn)行準(zhǔn)運(yùn)證；機(jī)房設(shè)置合理，配件安全，標(biāo)識(shí)清楚，表面光潔平整、明亮。

b）變配電設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，安全防護(hù)裝置齊全，標(biāo)識(shí)清楚、機(jī)房配置齊全，通風(fēng)、采光良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

c）中央空調(diào)設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作性能達(dá)到設(shè)計(jì)指標(biāo)，配置齊全，標(biāo)識(shí)清楚，機(jī)房通風(fēng)、采光，降溫良好，設(shè)備表面油漆完好，無(wú)損傷。

機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收a）電梯設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，61機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收d）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，配件齊全，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損傷，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房隔音，防護(hù)設(shè)置完好，通風(fēng)，采光良好。

e）消防監(jiān)控設(shè)備型號(hào)與移交清單相符，工作性能良好，反應(yīng)敏捷，標(biāo)識(shí)清楚，表面完好無(wú)損，設(shè)備安裝牢固，機(jī)房干燥、通風(fēng)、采光良好。

f）給排水設(shè)備型號(hào)、數(shù)量與移交清單相符，工作狀態(tài)良好，標(biāo)識(shí)清楚，設(shè)備表面油漆完好無(wú)損，安裝牢固，無(wú)滲漏現(xiàn)象，機(jī)房配置完整。

機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收d）發(fā)電機(jī)型號(hào)與移交清單相符，工作狀態(tài)良好62物業(yè)管理的清潔“開(kāi)荒”清潔“開(kāi)荒”指物業(yè)管理部門(mén)在完成了對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收接管驗(yàn)收后，對(duì)樓宇內(nèi)外進(jìn)行全面徹底的清潔它是一種突擊式、會(huì)戰(zhàn)式的清潔。清潔“開(kāi)荒”內(nèi)容--對(duì)樓宇內(nèi)外建筑垃圾的清理--對(duì)玻璃、地面、墻面灰塵污垢的清理--對(duì)公共部位（樓梯、電梯、廁所、辦公用房）以及設(shè)施的清掃清潔“開(kāi)荒”作用--提高物業(yè)形象及信譽(yù)--縮短業(yè)主入伙等待時(shí)間--提高員工凝聚力、戰(zhàn)斗力、打下良好基礎(chǔ)物業(yè)管理的清潔“開(kāi)荒”清潔“開(kāi)荒”指物業(yè)管理部門(mén)在完成了63接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理

1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)

★對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問(wèn)題登記表》中并交發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)；

★對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問(wèn)題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問(wèn)題登記表》中并請(qǐng)發(fā)展商相關(guān)人員簽字確認(rèn)。

接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理1、遺留問(wèn)題的登記確認(rèn)

★對(duì)資料驗(yàn)收64接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同發(fā)展商聯(lián)系補(bǔ)齊。

3、對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問(wèn)題，一般問(wèn)題按管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在兩周內(nèi)解決；重大問(wèn)題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商在一個(gè)月內(nèi)解決。

4、對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問(wèn)題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘錄的形式將問(wèn)題登記后交給發(fā)展商進(jìn)行備錄。

接管驗(yàn)收遺留問(wèn)題的處理2、對(duì)資料遺留的問(wèn)題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)65

物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系

物業(yè)接管過(guò)程中開(kāi)發(fā)商與物業(yè)管理公司間的關(guān)系66物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商在接管驗(yàn)收過(guò)程中往往發(fā)生以下方面的矛盾1、工程整體文件、資料交接中