石家莊弘石灣運(yùn)營思路溝通方案(共62張PPT)

弘石灣運(yùn)營思緒溝通方案2021/7/3【第一部分：淺談石家莊房地產(chǎn)市場開展的了解】【住宅部分】【城市解讀—新華區(qū)非傳統(tǒng)意義的高端住區(qū)】開發(fā)區(qū)橋東區(qū)橋西區(qū)新華區(qū)長安區(qū)正定新區(qū)良村開發(fā)區(qū)西部山前區(qū)橋西、新華以行政為主，舊村改造為各區(qū)域近期的調(diào)整主體思緒；其中橋西以新客站以西南高教區(qū)為中心依托，新華以西北部新華世貿(mào)中心為區(qū)域籠統(tǒng)支撐；橋東以商業(yè)、辦公為主，重點(diǎn)開展第三產(chǎn)業(yè)的集中市場區(qū)域；長安區(qū)為退二進(jìn)三改造區(qū)域，目前仍以工業(yè)為主；裕華區(qū)為公園數(shù)量最多，綠化面積最好的高端居住板塊；備注：①正定新區(qū)以政治聯(lián)誼以及環(huán)城水系為主，開展情勢不明朗，時間具有不確定要素；②開發(fā)區(qū)以天山海世界商圈為中心，仍以開展工業(yè)中心為中心依托；③西部山前區(qū)緊鄰太行山脈，以資源型別墅為的石家莊中央別墅區(qū)；裕華區(qū)鹿泉、元氏平山欒城藁城正定【城市解讀—重點(diǎn)規(guī)劃對于區(qū)域的促進(jìn)分析】軌道交通建立對本案不具備中心意義1號線以中山路為依托，銜接鹿泉上莊至正定組團(tuán)；2號線北起正定新區(qū)，南至欒城，途徑勝利大街、建立大街以及新客站，構(gòu)成中心交通中心樞紐〞3號線西期鹿泉，東至藁城，途徑本工程以及新客站板塊；目前1、2號線已開工，估計(jì)2021年投入運(yùn)用，3號線暫未確定時間節(jié)點(diǎn)及站名；【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】橋西區(qū)新華區(qū)橋東區(qū)長安區(qū)裕華區(qū)5400-13000元/平米，6500元/平米均價(jià)良城國際—東勝紫御府—恒大華府4500-12000元/平米，均價(jià)6000元/平米克拉美鎮(zhèn)—萬信緣溪豪庭5400-14000元/平米，均價(jià)8000元/平米眾美鳳凰城—懷特芙蓉郡7000-11000元/平米，均價(jià)7500元/平米北城國際—中山華府5000-8000元/平米，均價(jià)6000元/平米永邦天匯—奧北公元【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】混亂次序的市場行為規(guī)范導(dǎo)致的“英雄時代〞①市場約50%的工程以過分違規(guī)操作思緒經(jīng)過較低的價(jià)錢擾亂市場，構(gòu)成中心競爭力，例如康橋郡、匯君城、泊水湖1號、新大院、北郡、國仕山等工程，導(dǎo)致市場價(jià)錢梯度較大，產(chǎn)品程度層次不齊，構(gòu)成了有效的市場細(xì)分；康橋郡康橋郡【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】混亂次序的市場行為規(guī)范導(dǎo)致的“英雄時代〞三年大變樣導(dǎo)致的“概念大盤時代〞【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】①從最初的金正締景城、北郡、北城國際到永邦天匯、萬達(dá)廣場、天洲視界城，集中的大規(guī)模土地放量導(dǎo)致市場供需關(guān)系在短時間內(nèi)構(gòu)成惡性循環(huán)，開展到價(jià)錢戰(zhàn)略競爭的相對單一性環(huán)節(jié)；金正締景城北郡【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】招商引資導(dǎo)致的“口碑地產(chǎn)〞—“品牌地產(chǎn)〞①從最初的卓達(dá)集團(tuán)、嘉實(shí)地產(chǎn)、天山集團(tuán)的口碑地產(chǎn)時代，到恒大集團(tuán)—萬達(dá)集團(tuán)—保利集團(tuán)的品牌地產(chǎn)時代，規(guī)范的銷售方式及操作思緒導(dǎo)致市場客戶認(rèn)知產(chǎn)生了較大的變化，對市場價(jià)錢產(chǎn)生了影響；萬達(dá)廣場【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型①恒大華府銷售價(jià)錢為13000元/平米〔含3000元/平米精裝修〕，至今為橋西區(qū)產(chǎn)品及價(jià)值標(biāo)桿，戶型面積以200-300平米戶型為主；②保利花園現(xiàn)價(jià)錢估計(jì)為7500-8000元/平米，首期已銷售終了；恒大華府保利花園【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型戶型面積不低于200平米，3.6米層高設(shè)計(jì)；緊鄰歐韻公園及城市中軸線建立大街、槐安路；3.2容積率，棟棟超百米樓間距；準(zhǔn)現(xiàn)房銷售；天陽御瓏灣【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型天陽御瓏灣【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型275㎡275㎡【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型天山熙湖2.75容積率，3棟高層，21棟7F洋房，前期經(jīng)過洋房入市拔高工程質(zhì)量；緊鄰300畝水上公園〔規(guī)劃中〕，以及300萬平米世界級中央商務(wù)區(qū)〔天山開發(fā)〕；戶型面積80-143㎡，開盤銷售約80套，目前月銷售量約為40-50套；均價(jià)14000元/平米，【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第二產(chǎn)品線：部分差別化〔主題地產(chǎn)、真假結(jié)合〕北城國際【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第二產(chǎn)品線：部分差別化〔主題地產(chǎn)、真假結(jié)合〕東南亞風(fēng)情商業(yè)【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第二產(chǎn)品線：部分差別化〔主題地產(chǎn)、真假結(jié)合〕【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第二產(chǎn)品線：部分差別化〔主題地產(chǎn)、真假結(jié)合〕工程以140平米地中海史詩為中心運(yùn)營思緒，前期經(jīng)過推行包裝將地中海初次在石家莊亮相，后期經(jīng)過地中海會所的實(shí)現(xiàn)，構(gòu)成相互結(jié)合，并完成了東風(fēng)路小學(xué)的簽約儀式；同祥城【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第二產(chǎn)品線：部分差別化〔主題地產(chǎn)、真假結(jié)合〕工程重點(diǎn)以景觀打造方式與地中海構(gòu)成集合，豐富景觀內(nèi)容；工程體量約為140萬平米，戶型面積以60-140㎡為主；月銷售量約150-200套，均價(jià)為6500元/平米；同祥城【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】住宅市場開展程度具有較大的產(chǎn)品梯度，差別化才干明顯；市場仍處在概念落地既可完成對產(chǎn)品籠統(tǒng)的提升階段，產(chǎn)品超出空間較大；新華區(qū)以水上公園為中心商業(yè)圈，具有較大的開展空間及潛力；【商業(yè)部分】【零售百貨業(yè)態(tài)】【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】12345678北國新百商場銀座東購廣場新源樂匯城勒泰中心商業(yè)廣場北國先天下北國益友百貨萬達(dá)廣場北國懷特百貨建華商場9東北商圈眾美西北商圈①石家莊商業(yè)地產(chǎn)仍以中山路為大北國中心商圈，其次為西南益友商圈，東南萬達(dá)商圈、眾美商圈〔待構(gòu)成〕；商業(yè)運(yùn)營方式及業(yè)態(tài)根本一樣，為零售百貨業(yè)態(tài)；【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】勒泰中心北國商城【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】新天地天元【專業(yè)市場業(yè)態(tài)】【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】專業(yè)市場案例整合分析——家居建材業(yè)1234槐安路家居一條街東二環(huán)家居一條街世界灣及正定家居基地紅星美凱龍高柱家居零售市場潤德五金城56石家莊市整體家居建材市場開展較為成熟【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】石家莊開場進(jìn)入大型家居開展階段的泛濫時代世界灣超大體量家居工程產(chǎn)品質(zhì)量具有一定的標(biāo)桿性家居建材專業(yè)市場開展空間遭到一定制約；特定人群的〔如青年客群〕的業(yè)態(tài)均為石家莊市中心區(qū)域，消費(fèi)力有限；【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】【工程解讀—中心區(qū)域的非中心資源的占有率】123本案水上公園益元百貨聯(lián)盟路友誼大街45【工程解讀—萬信緣溪豪庭】2棟19F小體量產(chǎn)品，2梯2戶，已全面封頂?shù)挠H水豪宅；售價(jià)12000元/平米；戶型面積從133-212㎡；【工程解讀—萬信緣溪豪庭】212㎡173㎡全市戶型以北客廳為主，最大化提高水上公園價(jià)值【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程整體體量約50萬平米，容積率為3.15，戶型面積90-180㎡，主力戶型戶型面積約為80-140㎡；前期內(nèi)部認(rèn)購為8000元/平米；全市首家全干掛石材立面的工程，客戶對此認(rèn)可度不高【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程照舊以新華區(qū)工程稀缺的區(qū)位為本案的中心認(rèn)可度【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程景觀示范區(qū)及規(guī)模較大的認(rèn)可度也是提高工程質(zhì)量的關(guān)鍵點(diǎn)【工程解讀—林蔭大院】林蔭大院工程工程進(jìn)度為工程支持目前快速銷售的中心競爭力之一【工程解讀—客戶關(guān)注維度分析】區(qū)位價(jià)錢戶型景觀物業(yè)智能化論產(chǎn)品質(zhì)量而言，客戶以“溫馨〞為中心的關(guān)注度，如景觀及戶型方面是客戶的第一關(guān)注點(diǎn)，因此在目前階段良好的景觀體驗(yàn)區(qū)及售樓處既可滿足客戶的心思需求，到達(dá)溢價(jià)營銷的效果；由于石家莊市目前均價(jià)較低，導(dǎo)致石材立面以及高端的智能化住宅認(rèn)可度相對較低，客戶以為性價(jià)比不高；工程前期展現(xiàn)及工程內(nèi)外部景觀環(huán)境作為高端工程的根底點(diǎn)【工程解讀—工程規(guī)劃分析】待售區(qū)商業(yè)區(qū)已售區(qū)回遷區(qū)待售區(qū)待售區(qū)緊鄰北二環(huán)，紅色待售區(qū)調(diào)整為住宅區(qū)，不方案做商業(yè)，該區(qū)域與水上公園資源聯(lián)動性不強(qiáng)，北側(cè)具有環(huán)境嘈雜性；黃色待售區(qū)以學(xué)?；蜣k公部分，可適當(dāng)進(jìn)展調(diào)整商業(yè)區(qū)占地約76畝，進(jìn)深約231米，面寬約178米，相對商業(yè)而言規(guī)劃存在難度，且北側(cè)緊鄰為規(guī)劃路，路寬約15米；工程限高為64米；工程剩余產(chǎn)品線缺乏工程整體的50%【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】①地塊整體較為方正，進(jìn)深111米，面寬約201米，受高度限制，南側(cè)其它組團(tuán)或工程的日照限制，導(dǎo)致產(chǎn)品內(nèi)部出現(xiàn)大型景觀組團(tuán)的能夠性不高，北側(cè)二環(huán)路導(dǎo)致北側(cè)產(chǎn)品價(jià)值遭到影響；低價(jià)值區(qū)域高價(jià)值區(qū)域【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】201米111米約60米22F18F18F18F22F入口物業(yè)①北側(cè)樓座降低容積率運(yùn)用率，將更多的建筑面積給予南側(cè)樓座；②經(jīng)過18F—22F之間拉開樓間距，并合并原有規(guī)劃樓座，產(chǎn)出景觀面積，構(gòu)成較大的空間空間，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià)；【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】北側(cè)樓座以戶型創(chuàng)新為中心賣點(diǎn)，目的定位為剛型需求，經(jīng)過2梯3戶打造出較好的產(chǎn)品，有效的利用土地面寬，將土地資源最大化；〔北側(cè)各單元面寬為30米；105㎡89㎡寬HOUSE及空中庭院東南側(cè)樓座設(shè)置工程價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，經(jīng)過營銷以及產(chǎn)品硬件拔高組團(tuán)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】236㎡㎡①經(jīng)過產(chǎn)品規(guī)劃方式及一定的面積表達(dá)豪宅韻味，合計(jì)88套；【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型戶型面積80-143㎡，開盤銷售約80套，目前月銷售量約為40-50套；【工程解讀—中心區(qū)域的非中心資源的占有率】【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】4500-12000元/平米，均價(jià)6000元/平米專業(yè)市場案例整合分析——家居建材業(yè)【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】石家莊市整體家居建材市場開展較為成熟眾美鳳凰城—懷特芙蓉郡橋東以商業(yè)、辦公為主，重點(diǎn)開展第三產(chǎn)業(yè)的集中市場區(qū)域；2棟19F小體量產(chǎn)品，2梯2戶，已全面封頂?shù)挠H水豪宅；寬HOUSE及空中庭院②開發(fā)區(qū)以天山海世界商圈為中心，仍以開展工業(yè)中心為中心依托；【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】東南側(cè)樓座設(shè)置工程價(jià)值標(biāo)桿產(chǎn)品，經(jīng)過營銷以及產(chǎn)品硬件拔高組團(tuán)質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)溢價(jià)【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】5000元/平米精裝樣板房經(jīng)過樣板房提高對高端產(chǎn)品的溢價(jià)，提高工程整體質(zhì)量【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】①重新包裝組團(tuán)案名/LOGO以及推行調(diào)性，調(diào)整現(xiàn)有立面，與工程構(gòu)成一致顏色，但方式及材質(zhì)略有變化，并現(xiàn)房銷售；【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】①重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)社區(qū)景觀設(shè)計(jì)，建議以法式皇家園林為設(shè)計(jì)原那么，吻合工程整體風(fēng)格，建議社區(qū)以大量水系為主，聯(lián)動水上公園；【工程解讀—工程規(guī)劃分析—住宅組團(tuán)】緊鄰水上公園皇家園林寬HOUSE親水豪宅①重新包裝組團(tuán)案名/LOGO以及推行調(diào)性，調(diào)整現(xiàn)有立面，與工程構(gòu)成一致顏色，但方式及材質(zhì)略有變化，并現(xiàn)房銷售；寬HOUSE及空中庭院【第一部分：淺談石家莊房地產(chǎn)市場開展的了解】工程剩余產(chǎn)品線缺乏工程整體的50%市場仍處在概念落地既可完成對產(chǎn)品籠統(tǒng)的提升階段，產(chǎn)品超出空間較大；【工程解讀—工程規(guī)劃分析】【工程解讀—工程規(guī)劃分析】【市場解讀—區(qū)域房地產(chǎn)市場開展了解】【市場解讀—商業(yè)地產(chǎn)市場開展了解】石家莊第一產(chǎn)品線：品牌型或超高質(zhì)量型1號線以中山路為依托，銜接鹿泉上莊至正定組團(tuán)；①標(biāo)的物&大型商業(yè)&開發(fā)式商業(yè)街；①重新包裝組團(tuán)案名/LOGO以及推行調(diào)性，調(diào)整現(xiàn)有立面，與工程構(gòu)成一致顏色，但方式及材質(zhì)略有變化，并現(xiàn)房銷售；【商業(yè)組團(tuán)運(yùn)營思緒】【工程解讀—工程規(guī)劃分析—商業(yè)組團(tuán)】231米183米沿規(guī)劃路部分商業(yè)價(jià)值不高，并且風(fēng)險(xiǎn)較大；地塊東西側(cè)路網(wǎng)存在問題應(yīng)著力處理沿聯(lián)盟路商業(yè)部分對北側(cè)商業(yè)部分的帶動作用，提升北側(cè)商業(yè)的價(jià)值；【工程解讀—工程規(guī)劃分析—商業(yè)組團(tuán)】①非單一型大型商業(yè)；【工程解讀—工程規(guī)劃分析—商業(yè)組團(tuán)】①標(biāo)的物&大型商業(yè)&開發(fā)