養(yǎng)生會(huì)所項(xiàng)目可行性設(shè)計(jì)研究報(bào)告

.PAGE.XX某某養(yǎng)生文化館〔勺園項(xiàng)目可行性報(bào)告健康、長(zhǎng)壽是人們夢(mèng)寐以求的目標(biāo)。養(yǎng)生的目的是延年益壽,康健無疾。休閑養(yǎng)生可以抗御嚴(yán)酷的自然環(huán)境,調(diào)整體力,抗御疾病,防治疾病等。要順應(yīng)春夏秋冬的變化,與所處的節(jié)氣和諧,始終保持融入自然的的狀態(tài)。本報(bào)告所指養(yǎng)生文化館凸顯"養(yǎng)生"與"文化",全力傳播"國(guó)學(xué)元素"特色養(yǎng)生理念。著重以國(guó)學(xué)文化與養(yǎng)生機(jī)理學(xué)說為主線,涵蓋先進(jìn)的生物科技檢驗(yàn)技術(shù)、國(guó)際化健康管理體系、國(guó)學(xué)傳統(tǒng)養(yǎng)生保健、新概念商務(wù)休閑等方方面面,集養(yǎng)生保健、休閑娛樂、商務(wù)交流與文化傳播與一體、打造長(zhǎng)三角地區(qū)健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)綜合型龍頭項(xiàng)目、領(lǐng)跑業(yè)界。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱：某某養(yǎng)生文化館〔勺園項(xiàng)目總投資：800萬籌備期限：6個(gè)月項(xiàng)目面積：2000M2及配套停車場(chǎng)項(xiàng)目背景近年來,業(yè)內(nèi)專家將人的健康和生存環(huán)境結(jié)合起來研究時(shí)發(fā)現(xiàn)：傳統(tǒng)的國(guó)學(xué)思想中蘊(yùn)含著豐富的生態(tài)醫(yī)學(xué)思想,并且論證了一個(gè)比較完備的生態(tài)醫(yī)學(xué)體系。在中國(guó)文化根基——國(guó)學(xué)上衍生出來的中醫(yī)學(xué)理論體系和現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的治病機(jī)理不同,中醫(yī)按照"時(shí)間、空間、人"把大環(huán)境以及個(gè)體的整體進(jìn)行辨證論治和預(yù)防的；中醫(yī)重調(diào)養(yǎng),輕治療,將"保持平衡、天人合一"做為核心內(nèi)涵和自然觀以達(dá)到形神統(tǒng)一的整體觀。正是這種中西醫(yī)學(xué)的跨文化溝通正在催生"生態(tài)養(yǎng)生學(xué)"理論向?qū)嵺`的轉(zhuǎn)折,生態(tài)養(yǎng)生將成為健康生活的主流方式。XX是長(zhǎng)三角地區(qū)的的重要城市,今年來投資環(huán)境不斷改善,居民生活水平和人均消費(fèi)指數(shù)逐年攀升,對(duì)于生活質(zhì)量的需求和認(rèn)識(shí)水平都在提升。另外,XX的旅游資源、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)資源、項(xiàng)目合作資源都相當(dāng)充足。養(yǎng)生館項(xiàng)目正是綜合考慮XX的地理優(yōu)勢(shì)和環(huán)境特點(diǎn)因時(shí)借勢(shì)確立,并且有機(jī)結(jié)合本公司優(yōu)質(zhì)的資源完善企業(yè)多元化發(fā)展和擴(kuò)大營(yíng)運(yùn)規(guī)模,以傳承推廣中國(guó)某某養(yǎng)生文化為已任,為提高人民健康水平改善人民生命質(zhì)量貢獻(xiàn)力量。項(xiàng)目地理位置及特點(diǎn)本項(xiàng)目選址位于南湖風(fēng)景名勝區(qū)勺園,勺園是晚明時(shí)期南湖西北岸邊的著名園林,是明朝崇禎年間吏部員外郎吳昌時(shí)的私家園林,曾盛極一時(shí)。20XX易地重建后,新的勺園位于南溪路以北,會(huì)景園以西,南湖以南,占地30多畝,建筑面積4700平方米,可用商業(yè)項(xiàng)目面積2000平方米。整個(gè)建筑采用傳統(tǒng)形式群高低錯(cuò)落,疏密有致,豐富而立體。而在布局上,采用傳統(tǒng)院落式布局與古代名園的形式,西側(cè)為院落式平面,將管理辦公、展銷、培訓(xùn)、表演等有機(jī)結(jié)合,臨湖設(shè)立兩層表演舞臺(tái),可面向水中及內(nèi)院進(jìn)行表演,是具有傳統(tǒng)特色的戲樓。東側(cè)勺園根據(jù)古代文獻(xiàn)記載進(jìn)行修復(fù),使古園與院落完整統(tǒng)一,體現(xiàn)傳統(tǒng)音樂文化與建筑的完美融合。本項(xiàng)目具有以下鮮明特點(diǎn)：1、以養(yǎng)生體驗(yàn)為主線,建立完善的會(huì)員養(yǎng)生體系,奠定項(xiàng)目發(fā)展的客戶基礎(chǔ)。2、大力弘揚(yáng)國(guó)學(xué)養(yǎng)生理念,三位一體打造國(guó)學(xué)文化傳播平臺(tái)。3、一體化經(jīng)營(yíng)多功能發(fā)展,休閑養(yǎng)生、商務(wù)交流及文化傳播互動(dòng)統(tǒng)一。4、搭建新概念平臺(tái)、促進(jìn)國(guó)際、國(guó)內(nèi)交流與合作。二、市場(chǎng)環(huán)境分析投資環(huán)境分析XX地理位置卓越,承接產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移的條件優(yōu)良,是投資發(fā)展的一片沃土。XX的快速發(fā)展得益于第二產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展,然而由于消費(fèi)理念和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等原因,較上海XX等城市,XX市的第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)落后。隨著政府招商引資的力度不斷加大,投資環(huán)境的不斷改善,將吸引大量投資商涌入,他們?cè)谕顿Y經(jīng)營(yíng)的過程中勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)商產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展,故在XX開發(fā)第三產(chǎn)業(yè)是順應(yīng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的。按照現(xiàn)代的商業(yè)文化發(fā)展,服務(wù)業(yè)由傳統(tǒng)的消費(fèi)屬性向功能屬性轉(zhuǎn)變。商務(wù)活動(dòng)由辦公室等正式場(chǎng)所轉(zhuǎn)向了非正式場(chǎng)所,服務(wù)業(yè)承載了企業(yè)公關(guān),業(yè)務(wù)拓展等功能,功能性的轉(zhuǎn)變拓展了服務(wù)行業(yè)的市場(chǎng)。商流的涌入,也引入了人才流,同時(shí)帶入了前言的消費(fèi)觀念。再促進(jìn)消費(fèi)的同時(shí),也對(duì)XX服務(wù)行業(yè)提出了要求,時(shí)尚消費(fèi)、健康消費(fèi)的觀念是對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)觀念的顛覆。多數(shù)精英人士在面對(duì)繁瑣的事務(wù),高壓的工作,身體往往處于亞健康的狀態(tài),養(yǎng)生的概念被人普遍的接受。因此在XX投資一個(gè)以養(yǎng)生為主題的高級(jí)會(huì)所是具有前瞻性的。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析通過前期的摸底調(diào)查,我們對(duì)XX相關(guān)行業(yè)有了一個(gè)基本了解。由于我們提出的概念和經(jīng)營(yíng)模式在XX南湖區(qū)域還屬首家,在XX不具備可做比較的樣本,為了得出一個(gè)較為全面的分析結(jié)果,我們考察了保健類、洗浴類、餐飲類的市場(chǎng)。保健類保健概念的相關(guān)場(chǎng)所又可分為足療按摩類和SPA美容類。之所以這樣分類是針對(duì)客戶群體來考慮的。XX的SPA美容類針對(duì)的多為女性顧客,甚至是專業(yè)的女子會(huì)所,多數(shù)是原有美容中心的拓展,其主要功能便是美容,不具備商務(wù)功能。而足療按摩類則是以男性顧客為主,這類型的場(chǎng)所通常檔次較低,管理也較為混亂。洗浴類由于南北方的習(xí)俗和文化差異,在XX,洗浴文化還未被普遍的接受。但是從功能性上來講,洗浴場(chǎng)所是最全的,通常大型的浴場(chǎng)會(huì)配備大的休息廳,提供按摩、SPA等保健服務(wù),安排文藝演出等娛樂項(xiàng)目。但是對(duì)于商務(wù)活動(dòng),還強(qiáng)調(diào)一定的私密性,這是這類場(chǎng)所所不具備,而且在XX浴場(chǎng)的在檔次上來說還有待提高。餐飲類餐飲類的比較典型就是茶館和提供藥膳的餐廳。養(yǎng)生茶館也是傳統(tǒng)茶館附加上養(yǎng)生的概念,這類場(chǎng)所格調(diào)是值得考究,在XX、XX等地區(qū),確實(shí)是起到了一個(gè)商務(wù)場(chǎng)所的作用,但是受場(chǎng)地面積所限,養(yǎng)生保健的項(xiàng)目通常比較單一,而且客流有限。藥膳餐廳,雖然較之傳統(tǒng)的餐廳在理念上進(jìn)了一步,但是餐廳畢竟是餐廳,人們不太可能在餐廳做過多的停留。整體檔次養(yǎng)生功能商務(wù)功能娛樂功能接受程度拓展性保健類低中低低中低洗浴類中中中中低高餐飲類高高中低高低養(yǎng)生文化館高高高低高高通過上面的分析,可以看到...文化環(huán)境分析在物質(zhì)條件豐富,人們生活日益提高的今天,人們對(duì)于健康與長(zhǎng)壽的要求也越來越高,養(yǎng)生因而也成為當(dāng)今人們普遍關(guān)注的話題。電視上各種各樣的養(yǎng)生保健類節(jié)目,以及市面上讓人眼花繚亂的養(yǎng)生類暢銷書籍,說明了一個(gè)廣闊的養(yǎng)生市場(chǎng)正在形成。人們對(duì)于養(yǎng)生的關(guān)注,有它的文化背景以及歷史的必然。從文化角度上來說,回歸養(yǎng)生,就是回歸中國(guó)文化的根本——國(guó)學(xué)。鉛華洗去,還原本質(zhì),養(yǎng)生是中國(guó)文化的大根本,之所以會(huì)在21世紀(jì)初形成一個(gè)養(yǎng)生熱潮,也是順應(yīng)自然的規(guī)律。養(yǎng)生市場(chǎng)繁榮現(xiàn)象的背后,是人們對(duì)身體健康渴望與對(duì)生命的關(guān)愛；也代表人們開始從對(duì)外在的追求,返回對(duì)內(nèi)在自我的關(guān)注。目前的養(yǎng)生市場(chǎng)尚未成熟,并且缺乏規(guī)范,因而造成行業(yè)內(nèi)駁亂繁雜,琳瑯滿目的局面,從低端的美容、泡腳、桑拿、按摩等到高端的食療、導(dǎo)引、辟谷、道家修煉等,層次不一,無所不有。養(yǎng)生市場(chǎng)的混亂,主要是因?yàn)轲B(yǎng)生的概念范圍太過廣泛,不過這反過來也證明養(yǎng)生市場(chǎng)本身潛力無限。文化是一個(gè)產(chǎn)業(yè)的基石,本項(xiàng)目以養(yǎng)生為出發(fā)點(diǎn),從中國(guó)人的修身養(yǎng)性、安身立命之道,立志于養(yǎng)生休閑變成現(xiàn)代人們主導(dǎo)的生活方式。確立一種與時(shí)代同步的先進(jìn)養(yǎng)生文化,是疏導(dǎo)與整合現(xiàn)代養(yǎng)生市場(chǎng)的唯一途徑。適合高端品質(zhì)的私人養(yǎng)生,培養(yǎng)家族中正仁和的文化,保持基業(yè)長(zhǎng)青。為了更好的把握市場(chǎng)、整合社會(huì)資源、引導(dǎo)人們對(duì)養(yǎng)生的正確認(rèn)識(shí)、推廣中華優(yōu)秀的傳統(tǒng)文化,某某養(yǎng)生文化館將把握時(shí)代賦予的歷史機(jī)遇,積極拓展業(yè)務(wù),與社會(huì)廣大朋友一起合作,將中華養(yǎng)生文化推向世界。三、SWOT分析及定位行業(yè)現(xiàn)狀：〔1從分布情況來看,中小型的養(yǎng)生場(chǎng)所在市區(qū)分布比較密集,只有少部分的選擇在城郊或者城鄉(xiāng)結(jié)合部,但大多由于地理位置選址失誤,經(jīng)營(yíng)狀況并不是很理想；〔2從專業(yè)程度來看,有90%的機(jī)構(gòu)僅僅是作為單純的休閑娛樂體存在的,另外10%的機(jī)構(gòu)雖然也擁有相當(dāng)?shù)膶＜液唾Y深營(yíng)運(yùn)人員,但服務(wù)的質(zhì)量和效率以及趨向有差距,有資源但沒形成品牌；〔3從服務(wù)體系來看,80%以上的機(jī)構(gòu)均是單一化發(fā)展,大多數(shù)機(jī)構(gòu)均未能形成完整的服務(wù)體系,可能單方面做的很精,但其他方面沒能整合資源,達(dá)成戰(zhàn)略合作；〔4從消費(fèi)群體定位來看,部分已具規(guī)模的機(jī)構(gòu)將消費(fèi)者定位為少數(shù)高端人群,當(dāng)經(jīng)營(yíng)結(jié)果不善時(shí),又進(jìn)行消費(fèi)群體的轉(zhuǎn)向形成偏差,經(jīng)營(yíng)局面比較慘淡；〔5從從業(yè)的人員來看,整體素質(zhì)較低,機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)專業(yè)化、規(guī)范化程度低,服務(wù)缺乏針對(duì)性,純商業(yè)化經(jīng)營(yíng)意圖明顯急功近利。很多機(jī)構(gòu)均是以儀器為誘導(dǎo),對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行欺詐性和誤導(dǎo)性引導(dǎo),影響了整個(gè)行業(yè)的形象。〔6從品牌意識(shí)來看,多數(shù)養(yǎng)生機(jī)構(gòu)裝飾簡(jiǎn)陋,品牌意識(shí)極為淡薄,布局設(shè)計(jì)和宣傳等缺乏嚴(yán)謹(jǐn)規(guī)范和生動(dòng)性系統(tǒng)性。整個(gè)市場(chǎng)幾乎沒有形成品牌的專業(yè)生態(tài)養(yǎng)生機(jī)構(gòu)；2、項(xiàng)目有利條件針對(duì)以上諸項(xiàng)分析,經(jīng)企業(yè)專家分析運(yùn)作該項(xiàng)目目前已經(jīng)具備了充分的優(yōu)勢(shì)：〔1企業(yè)資源整合已經(jīng)到位,客戶基礎(chǔ)已基本穩(wěn)定,整體規(guī)劃與運(yùn)作的模式與思路逐漸成熟,前期準(zhǔn)備基本就緒,各項(xiàng)工作已按部就班的全面展開；〔2項(xiàng)目的普適性已具備。養(yǎng)生服務(wù)能很好的與其他產(chǎn)業(yè)有機(jī)結(jié)合,具有很強(qiáng)的休閑性和全面的產(chǎn)業(yè)包容性,可做局部小項(xiàng)目,亦可成為大型區(qū)域性項(xiàng)目；服務(wù)內(nèi)涵豐富,涵蓋的產(chǎn)業(yè)鏈及產(chǎn)業(yè)要素非常多,可以其中單獨(dú)環(huán)節(jié)或要素為突破口,項(xiàng)目定位突破相對(duì)不難?！?在服務(wù)吸引力、服務(wù)配套等前提條件下,項(xiàng)目可以導(dǎo)致高回頭率；〔4本項(xiàng)目提出的新理念,是對(duì)傳統(tǒng)娛樂休閑模式的顛覆,是順應(yīng)發(fā)展潮流的和南湖風(fēng)土人情地域特色。隨之而來的也會(huì)得到政府資源的理解和支持,對(duì)于項(xiàng)目的發(fā)展和壯大提供了非常好的軟環(huán)境；〔5隨著人民生活水平的提高,人們對(duì)于健康的需求越來越多,重視生活品質(zhì)和生命質(zhì)量為項(xiàng)目的長(zhǎng)久運(yùn)營(yíng)提供龐大的市場(chǎng)容量；〔6項(xiàng)目綜合消費(fèi)較大,養(yǎng)生市場(chǎng)受眾層次多,產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng),因此比較容易產(chǎn)生較大的綜合消費(fèi)總額。產(chǎn)品的生命周期長(zhǎng),盈利回收一般把握較大,投資的規(guī)?？筛鶕?jù)低、中、高不同的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)靈活調(diào)控,資金回收壓力相對(duì)其他類型的項(xiàng)目而言較小；內(nèi)部能力外部因素優(yōu)勢(shì)〔strength劣勢(shì)〔weakness公司擁有較有實(shí)力的資源平臺(tái)。充分把握了中高端用戶的心理需求,實(shí)現(xiàn)客戶讓渡價(jià)值最大化。項(xiàng)目整體可復(fù)制性不強(qiáng),強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的建設(shè)。忽略了中低端的市場(chǎng),消費(fèi)容量有限。對(duì)項(xiàng)目管理水平要求較高。前期推廣難度較大。機(jī)會(huì)〔opportunitiesSOWO隨著招商環(huán)境的不斷改善,對(duì)養(yǎng)生理念的普遍接受,和新概念商務(wù)文化的追求。科學(xué)養(yǎng)生方法和先進(jìn)檢驗(yàn)技術(shù)提供了強(qiáng)有力的技術(shù)支持。以養(yǎng)生為主線,采用科學(xué)的管理方法,建立完善客戶養(yǎng)生檔案,奠定堅(jiān)實(shí)的客戶基礎(chǔ)；養(yǎng)生休閑、商務(wù)交流和文化傳播三位一體的有機(jī)結(jié)合,整合出擊。果斷的擯棄中低端市場(chǎng),以穩(wěn)定的中高端客戶為基礎(chǔ),以質(zhì)取勝,在優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)上尋求量的突破,優(yōu)化管理,引進(jìn)人才,在養(yǎng)生方法和文化理念上不斷創(chuàng)新。風(fēng)險(xiǎn)〔threatsSTWT沒有有效的觀念引導(dǎo)下,可能會(huì)被中端客戶忽略。短期內(nèi)容易被參差不齊的娛樂休閑場(chǎng)所混淆。有效利用公司資源,注重人際傳播、體驗(yàn)營(yíng)銷。協(xié)調(diào)短期收益與長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)系,從理念、服務(wù)、格調(diào)三個(gè)角度做到與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效區(qū)隔。將整合形象傳播作為公司的發(fā)展戰(zhàn)略之一,前期立體傳播,中期精確投放,將概念轉(zhuǎn)化為體驗(yàn),將體驗(yàn)轉(zhuǎn)化為習(xí)慣,形成品牌效應(yīng)。項(xiàng)目定位消費(fèi)者特征消費(fèi)人群消費(fèi)者以政府官員、企業(yè)家及商務(wù)人士為主,以男士為主,同時(shí)個(gè)人消費(fèi)及家庭消費(fèi)不斷上升。消費(fèi)形式以商務(wù)消費(fèi)為主,主要體現(xiàn)為商務(wù)接待、商務(wù)洽談、聚會(huì)約會(huì)等。消費(fèi)頻率通過對(duì)各種類型的場(chǎng)所的考察,通常消費(fèi)頻率高的達(dá)兩三天一次,消費(fèi)頻率低的也會(huì)到一月一次。消費(fèi)周期以一周為一個(gè)周期的話,從周一到周四消費(fèi)者不斷上升,周四達(dá)到頂點(diǎn)、周五周六有下降的趨勢(shì)消費(fèi)心理該場(chǎng)所的基本特點(diǎn)就是休閑、舒適,消費(fèi)人群的經(jīng)濟(jì)實(shí)力較高,再提供養(yǎng)生主題的服務(wù),將能強(qiáng)化對(duì)消費(fèi)者的吸引力。那么如何抓住這一個(gè)高端顧客群,并不斷提升其忠誠度的呢？這就是影響、改變、融入會(huì)員的生活方式。首先,我們?cè)诩?xì)分市場(chǎng)的基礎(chǔ)上,通過經(jīng)營(yíng)手段精確定位我們的目標(biāo)消費(fèi)群體,建設(shè)我們相對(duì)獨(dú)立、相對(duì)封閉的會(huì)員圈子。我們把握一個(gè)原則：不是滿足市場(chǎng)所有客戶的要求,只是滿足一部分目標(biāo)客戶的需求。要做會(huì)員制就必須把散客剝離出去。我們的會(huì)員層次較高,這是我們的資源。我們不但要利用這些資源,而且要保護(hù)這些資源,保護(hù)會(huì)員的個(gè)人利益。第二,我們的會(huì)員是一個(gè)封閉的圈子,但我們的平臺(tái)是開放的。我們?cè)谛袠I(yè)內(nèi)外努力打造頂級(jí)會(huì)所的品牌,提升品牌的附加值,提高品牌的影響力和美譽(yù)度。我們推出的養(yǎng)生休閑、新概念消費(fèi)觀念和經(jīng)營(yíng)模式,在行業(yè)內(nèi)外引領(lǐng)時(shí)尚,使在會(huì)所活動(dòng)成為一種嶄新的消費(fèi)方式,成為一種高雅身份的象征。第三,品牌建設(shè)的核心是細(xì)致、周到、全面、高品質(zhì)、個(gè)性化、專業(yè)化服務(wù),我們以此去影響、滲透、改變會(huì)員的消費(fèi)習(xí)慣,并把會(huì)員依托會(huì)所的養(yǎng)生休閑、商務(wù)活動(dòng)、文化傳播等消費(fèi)習(xí)慣化成他們的生活方式。著力于為會(huì)員打造一個(gè)商務(wù)活動(dòng)的平臺(tái),一個(gè)交流社交平臺(tái)。功能定位：養(yǎng)生服務(wù)、高端休閑、商務(wù)交流、文化傳播。會(huì)所的核心功能是養(yǎng)生休閑,是身與心健康的統(tǒng)一。會(huì)所的主要功能是聚集,會(huì)所是必要的城市生活成分。會(huì)所的拓展功能是傳播市場(chǎng)定位：中高端客戶,政企精英、社會(huì)名流、成功人士四、項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)綱要由于項(xiàng)目的選址在勺園,根據(jù)勺園建筑情況,所以在此我們?cè)诓黄莆辉薪ㄖL(fēng)格和景觀的基礎(chǔ)上,著重從格調(diào)等進(jìn)行改造。養(yǎng)生是我們提出的核心概念,但是我們絕不僅僅只停留于概念,在裝修方面就充分體先了養(yǎng)生的理念,包括材料的選購、裝修的格調(diào)、功能的布局。材料選購：我們提倡的是養(yǎng)生的休閑方式,市面上富麗堂皇的裝飾材料其實(shí)含有大量對(duì)人體有害的化學(xué)物質(zhì),所以我們?cè)诓牧系倪x用上就提倡環(huán)保,盡量保證材質(zhì)的原始屬性,比如說木料和板材。對(duì)于使用的油漆等,從采購到噴刷的過程嚴(yán)格把握,施工結(jié)束后把空氣質(zhì)量作為的對(duì)乙方的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)之一。裝修格調(diào)：養(yǎng)生是追求的是身、心健康的統(tǒng)一,對(duì)于心靈的養(yǎng)生,也是非常重要的,而計(jì)的同時(shí),會(huì)征求業(yè)內(nèi)專家的建議,讓客戶紓解心情,體驗(yàn)到心靈上的放松。功能布局：在咨詢專家的意見后,按照我們的定位,我們會(huì)對(duì)功能區(qū)域做合理的劃分,實(shí)現(xiàn)養(yǎng)生休閑,商務(wù)交流,文化傳播的統(tǒng)一。景觀和環(huán)境評(píng)估1、建設(shè)全面生態(tài)化以上項(xiàng)目?jī)?nèi)容皆立足于生態(tài)建設(shè),為消費(fèi)者和旅游者創(chuàng)造生態(tài)綠色環(huán)境,因此可達(dá)到項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)全面生態(tài)化之目標(biāo)。由于項(xiàng)目致力于以生態(tài)手段美化環(huán)境,可全面帶動(dòng)周邊鄉(xiāng)村社區(qū)的環(huán)境優(yōu)化。2、無三廢排放1廢水排放方面：項(xiàng)目動(dòng)物區(qū)、游客活動(dòng)區(qū)、街區(qū)、莊園區(qū)皆建立給排水系統(tǒng),其中排水系統(tǒng)的廢水池用于種植灌溉,達(dá)到經(jīng)濟(jì)循環(huán)利用的目的。2廢氣排放方面：項(xiàng)目無工業(yè)項(xiàng)目,沒有有害氣體排放。3垃圾處理：建設(shè)項(xiàng)目專用垃圾處理場(chǎng),以焚燒為主,并對(duì)可循環(huán)利用物資進(jìn)行分檢。3、環(huán)評(píng)結(jié)論本項(xiàng)目立足于生態(tài)建設(shè),在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)可達(dá)到全面生態(tài)化之目標(biāo)并致力于環(huán)境美化；項(xiàng)目無三廢排放污染。因此,本項(xiàng)目在是生態(tài)環(huán)保項(xiàng)目。配套設(shè)施規(guī)劃配備100平米的接待大廳。300平米的公共休閑區(qū)域。建設(shè)50平米健康會(huì)員體檢服務(wù)區(qū)；配備男賓女賓區(qū)共計(jì)50平米的沐浴區(qū)域建設(shè)2個(gè)多功能商務(wù)會(huì)議廳,可供20人左右的小型會(huì)議使用；面積在50平米左右共計(jì)100平米。建設(shè)1個(gè)生態(tài)水療SPA生活館,80平米。配套建設(shè)國(guó)學(xué)養(yǎng)生禪修室配備優(yōu)質(zhì)的凈水設(shè)備,和負(fù)氧設(shè)備建設(shè)4間設(shè)施齊全的娛樂棋牌室；〔10建設(shè)1個(gè)風(fēng)格獨(dú)特的養(yǎng)生餐廳,主營(yíng)藥膳、養(yǎng)生私房菜和營(yíng)養(yǎng)食品；〔11建設(shè)1個(gè)優(yōu)質(zhì)保健食品和保健器械展覽銷售展柜；〔12配備打印機(jī)電腦傳真機(jī)辦公設(shè)備及配套的文員；項(xiàng)目組織管理籌備期項(xiàng)目選址從圖中我們可以發(fā)現(xiàn),XX市的娛樂休閑行業(yè)集中于市區(qū),這些區(qū)域雖然占據(jù)了城市目前的繁華區(qū)域,擁有較多的客流,但同時(shí)也面臨著交通擁堵,環(huán)境嘈雜,治安等問題,在前面的項(xiàng)目定位中我們明確了我們的中高端定位,如果落地在這個(gè)區(qū)域,那么難免會(huì)被那些良莠不齊的場(chǎng)所混淆。通過綜合的考察,我們決定將項(xiàng)目落地在勺園,該區(qū)域位于XX南湖風(fēng)景名勝區(qū)景名勝區(qū)內(nèi)獨(dú)具某某園林風(fēng)格的景點(diǎn)。這與項(xiàng)目的定位和屬性是相契合的,既做到了與其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的有效區(qū)隔,而且擁有堅(jiān)實(shí)穩(wěn)定的目標(biāo)客戶。五、營(yíng)銷策略企業(yè)品牌形象塑造品牌形象塑造是一個(gè)企業(yè)成功與發(fā)展的關(guān)鍵所在,只有形成品牌價(jià)值,才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中不易被替代,擁有持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力。御道養(yǎng)生會(huì)所的企業(yè)品牌形象塑造是營(yíng)銷宣傳的基礎(chǔ)。1、企業(yè)理念將養(yǎng)生文化滲透進(jìn)每一個(gè)細(xì)節(jié),把高端品質(zhì)奉獻(xiàn)予每一位客戶2、企業(yè)文化"4高"文化：高品味、高品質(zhì)、高素質(zhì)、高追求〔即經(jīng)營(yíng)高品位、服務(wù)高品質(zhì)、員工高素質(zhì)、發(fā)展高追求3、品牌定位致力于為高端精英客戶提供最優(yōu)質(zhì)生活體驗(yàn),集養(yǎng)生保健、休閑娛樂、商務(wù)交流與文化傳播與一體的養(yǎng)生會(huì)所。4、VI的設(shè)計(jì)：對(duì)于VI的設(shè)計(jì)應(yīng)該區(qū)別于市場(chǎng)現(xiàn)存的其他足療、沐浴等會(huì)所。從造型、色彩、內(nèi)涵都應(yīng)充分體現(xiàn)養(yǎng)生文化,并富于國(guó)學(xué)文化的兼收并蓄、博大精深之感,給予目標(biāo)受眾高端品質(zhì)的感染。5、VI包裝與宣傳為了達(dá)成企業(yè)形象對(duì)外傳播的一致性與一貫性,應(yīng)該運(yùn)用統(tǒng)一設(shè)計(jì)和統(tǒng)一大眾傳播,能集中與強(qiáng)化企業(yè)形象,使信息傳播更為迅速有效。應(yīng)將VI全面應(yīng)用于會(huì)所裝飾、人員配飾、印刷品、網(wǎng)絡(luò)、廣告、平面宣傳等各個(gè)環(huán)節(jié)之中,增強(qiáng)受眾對(duì)于品牌的辨識(shí)度,給社會(huì)大眾留下強(qiáng)烈的印象與影響力。打造營(yíng)銷賣點(diǎn)1、環(huán)境氛圍充分利用高科技手段及藝術(shù)技巧,在會(huì)所區(qū)域內(nèi)打造出高端品質(zhì)、健康舒適環(huán)境?？諝猓簳?huì)所采用空調(diào)設(shè)備調(diào)節(jié)空氣溫度,加濕器調(diào)節(jié)濕度、空氣凈化器進(jìn)行凈化、富氧處理,保證舒適、無污染的綠色呼吸環(huán)境。凈水：會(huì)所采及重金屬污染,緩解身體亞健康狀態(tài)。音樂：會(huì)所運(yùn)用環(huán)保材料進(jìn)行隔音處理,隔絕外界噪音；采用吸頂式音響設(shè)置,根據(jù)不同時(shí)段人體特性,播放心境療養(yǎng)類音樂,采用α腦電波、β腦電波等仿生態(tài)音樂,還原人體舒適感,全方位的腦電波情緒調(diào)節(jié),香薰：會(huì)所采用低刺激性香薰?fàn)I造心情調(diào)節(jié)的氛圍,根據(jù)各區(qū)域的功能劃分采用不同的香薰類型。如,茶藝區(qū)可采用檀香等。服飾：人員的著裝風(fēng)格也將對(duì)氛圍產(chǎn)生重要的影響,應(yīng)在符合整體裝飾風(fēng)格的基礎(chǔ)上,根據(jù)服務(wù)人員的崗位、性別確定服飾,以起得融入會(huì)所整體環(huán)境,錦上添花的作用。2、輔助設(shè)施最先進(jìn)的設(shè)備和南設(shè)置有齊全的學(xué)習(xí)、商務(wù)空間,進(jìn)一步灌輸會(huì)所的商務(wù)概念。圖書架：會(huì)所內(nèi)設(shè)置圖書架,放置大量銷售、管理、佛學(xué)、養(yǎng)生等各方面書籍,能夠給予消費(fèi)群體更多的學(xué)習(xí)空間及交流機(jī)會(huì)。公文室：會(huì)所內(nèi)設(shè)有公文室,配備打印、掃描等設(shè)備,并有文員負(fù)責(zé)操作,能夠方便進(jìn)行商業(yè)合同洽談、簽署等：會(huì)晤區(qū)：會(huì)所內(nèi)設(shè)有小型會(huì)議室,配備投影、音響設(shè)備等,方便進(jìn)行商業(yè)會(huì)晤,能夠輕松處理商業(yè)事務(wù)。3、精致服務(wù)人性化的管理和友情化的服務(wù)理念,不失規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn),用服務(wù)體現(xiàn)會(huì)所之高檔。推崇友情化服務(wù)：如：每位員工必須知道和認(rèn)識(shí)我們的固定客戶,能夠按照職位姓氏來尊稱我們的客戶等。培訓(xùn)高素質(zhì)人員：招聘符合公司定位的服務(wù)人員,并且員工的舉止、言語,都將經(jīng)過專門的禮儀培訓(xùn),具有高素質(zhì)的服務(wù)及應(yīng)變能力,提供給客戶高端服務(wù)。為客戶提供方便：會(huì)員預(yù)約消費(fèi)為客戶守護(hù)健康：為每一位會(huì)員免費(fèi)進(jìn)行診療服務(wù),建立健康檔案,定制養(yǎng)生餐飲、茶飲及中藥,贈(zèng)送健康手冊(cè)及健康禮品等。5、特色活動(dòng)1、不定期邀請(qǐng)名家進(jìn)行書畫表演、展賣,舉辦會(huì)員書畫展覽等。一方面滿足書畫收藏愛好者的需求；另一方面,會(huì)所內(nèi)設(shè)有書畫臺(tái),會(huì)員也可在會(huì)所內(nèi)揮毫潑墨。2、不定期邀請(qǐng)名師講學(xué)、講經(jīng)。會(huì)所面對(duì)的高端群體普遍存在精神壓力大等問題,邀請(qǐng)名師講經(jīng),能夠幫助會(huì)員調(diào)整心態(tài),減輕心理負(fù)擔(dān)。3、不定期舉辦公益募捐活動(dòng),邀請(qǐng)會(huì)員及政府人員參與。一方面擴(kuò)大會(huì)所的影響力,另一方面也為會(huì)所樹立正面形象,進(jìn)一步為會(huì)員塑造形象,增加對(duì)受眾的吸引力。6、社交平臺(tái)1、會(huì)所以高端客戶為目標(biāo),以高檔產(chǎn)品、中等消費(fèi)為導(dǎo)向,把具備一定消費(fèi)能力的其他客戶做為發(fā)展對(duì)象。主流客源為政府官員、投資家、富豪、企業(yè)家、中小投資者、中小企業(yè)家、CEO、MBA等,這無形中就形成了商務(wù)交流圈,為會(huì)員提供了接洽交流的機(jī)會(huì)。2、高檔次的消費(fèi)群體,將使會(huì)所成為身份、地位的象征,成為XX本土乃至全國(guó)各地高端人士在XX的必到之處。媒介宣傳策略1、人際傳播的宣傳利用現(xiàn)有人脈資源進(jìn)行外聯(lián),逐步擴(kuò)展人際圈,制作邀請(qǐng)?bào)w驗(yàn)卡針對(duì)高端消費(fèi)者進(jìn)行分發(fā)。2、電視、廣播等傳統(tǒng)傳媒制作電視及廣播廣告進(jìn)行黃金時(shí)段的播放；接受電視節(jié)目專訪,將會(huì)所高端品質(zhì)及養(yǎng)生文化的概念推出,進(jìn)行品牌的滲透與宣傳。3、平面媒體：進(jìn)行站牌、高速路牌、樓宇、整篇幅的雜志、報(bào)紙宣傳等,增加品牌的知名度,廣告制作應(yīng)突出品牌大氣與品味。4、網(wǎng)絡(luò)媒體：建立企業(yè)專題網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)活動(dòng)信息等；聯(lián)系新浪、搜狐等門戶及社區(qū)網(wǎng)站進(jìn)行新聞報(bào)道；運(yùn)用百度、谷歌等搜索引擎將公司網(wǎng)站進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)推介；注冊(cè)企業(yè)博客及微博等擴(kuò)大會(huì)所知名度,特別是在名人圈內(nèi)的知名度；運(yùn)用優(yōu)酷、土豆等視頻網(wǎng)站發(fā)布企業(yè)廣告片,擴(kuò)大企業(yè)知名度。5、活動(dòng)儀式：成功的活動(dòng)儀式能夠在短時(shí)間內(nèi)形成很高的關(guān)注度,迅速提升公司的知名度。例如,會(huì)所始建及開業(yè)儀式,邀請(qǐng)政府、商界、文藝界等各方面名人參與剪彩；邀請(qǐng)各方知名人士參與會(huì)所承辦的大型公益募捐活動(dòng)等。然而,活動(dòng)儀式也不能夠一味的貪多,不顧質(zhì)量,容易造成事倍功半的效果。舉辦活動(dòng)儀式應(yīng)運(yùn)用以下4種策略：1高屋建瓴策略：活動(dòng)儀式要著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn),"造一事,做一世"。從整個(gè)項(xiàng)目的推廣層面、地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展等層面來考慮創(chuàng)意設(shè)計(jì)相關(guān)主題活動(dòng)。2資源依托策略：要深刻挖掘項(xiàng)目先后天資源中所具有的獨(dú)特的比較優(yōu)勢(shì),立足這一優(yōu)勢(shì),使項(xiàng)目的傳播推廣迅速升溫。3特色化策略：將差異化思想融進(jìn)活動(dòng)的策劃之中,打造自己獨(dú)具特色的個(gè)性化活動(dòng),創(chuàng)造差異,制造相對(duì)壟斷性品牌,使節(jié)事和項(xiàng)目品牌同時(shí)迅速成名。4可持續(xù)性策略：活動(dòng)的設(shè)計(jì),應(yīng)考率其可持續(xù)性發(fā)展。否則,就是一種風(fēng)光的浪費(fèi),對(duì)建立品牌沒有多大益處。運(yùn)營(yíng)管理模式消費(fèi)模式：1、會(huì)所內(nèi)設(shè)最低消費(fèi)金額,即基礎(chǔ)項(xiàng)目服務(wù)費(fèi),包含洗浴、蔬果及基本茶飲等,其余消費(fèi)項(xiàng)目按標(biāo)記金額收取。2、會(huì)所內(nèi)全面實(shí)行一卡通消費(fèi),不進(jìn)行現(xiàn)金交收,消費(fèi)者需要辦卡方能享受服務(wù)。3、整卡消費(fèi)：消費(fèi)者現(xiàn)場(chǎng)辦理2萬元以上的消費(fèi)卡,或持獲贈(zèng)消費(fèi)卡消費(fèi),即可成為會(huì)員,享受會(huì)員服務(wù)?？惼贩N擬定：鉑金卡黃金卡鉑銀卡；后續(xù)根據(jù)拓展項(xiàng)目不同,可設(shè)置淑女卡、至尊卡等。4、散客卡消費(fèi)：非會(huì)員散客若不想辦理會(huì)員,亦可進(jìn)行散客卡消費(fèi),最低預(yù)存額,為會(huì)所內(nèi)基本消費(fèi)金額,擬定300元。會(huì)員流程：〔圖>會(huì)員推廣→會(huì)員維護(hù)→會(huì)員回訪→會(huì)員反饋→弱點(diǎn)消除→永久會(huì)員會(huì)員檔案管理：建立會(huì)員數(shù)據(jù)庫,分配專業(yè)人員負(fù)責(zé)管理會(huì)員平臺(tái)。會(huì)員類型：貴賓、固定會(huì)員、散客、特邀會(huì)員等會(huì)員檔案：姓名、生日、單位、電話、愛好、會(huì)員號(hào)碼、醫(yī)療檔案、飲食偏好等。會(huì)員服務(wù)：1、預(yù)約消費(fèi),免費(fèi)車輛接送。會(huì)所活動(dòng)短信或電話通知。免費(fèi)中醫(yī)診療,養(yǎng)生食品及茶飲定制等。六、效益評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)分析收益估算成本分析：基本情況：項(xiàng)目建筑2000平米,按投資規(guī)模800萬計(jì)算。投入成本前期費(fèi)用50萬項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)圖紙、使用圖紙,200-250/M2裝修費(fèi)用300萬硬裝和軟裝,成本控制在1200-1500元/M2設(shè)備購置150萬凈水設(shè)備、增氧負(fù)氧設(shè)備、養(yǎng)生保健設(shè)備以及辦公設(shè)備等,廣告費(fèi)50萬網(wǎng)站建設(shè)、網(wǎng)絡(luò)推廣和制作展示樣品等,200-250/M2景觀費(fèi)用50萬請(qǐng)專業(yè)景觀設(shè)計(jì)、施工單位改造景觀,200-250/M2不可預(yù)估及各項(xiàng)雜費(fèi)50萬預(yù)算在200-250/M2流動(dòng)資金150萬前期的推廣傳播,中期的運(yùn)營(yíng)投入,需要充足的流動(dòng)資金支持。收入預(yù)測(cè)：收入預(yù)測(cè)容量預(yù)算年客流2萬人保守估計(jì)在2-3萬人次/年消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)非會(huì)員200元/人次按100的高級(jí)會(huì)員計(jì)算高級(jí)會(huì)員有鉑金卡、黃金卡、和鉑銀卡,為了方便計(jì)算按照均價(jià)26000元/每年代入估算。年收入20000人次×200元/人次+100人×26000元=6600000660萬元運(yùn)營(yíng)成本:運(yùn)營(yíng)成本場(chǎng)地租金40萬/年按照選定區(qū)域的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)每平米的租金在200元/每年左右,配套停車場(chǎng)。設(shè)備折舊30萬/年按照行業(yè)財(cái)務(wù)通行標(biāo)準(zhǔn),設(shè)備報(bào)廢期計(jì)為5年。150萬/5年=30萬/年維護(hù)費(fèi)用5萬/年主要用于固定投入和設(shè)備的檢修和維護(hù)物料水電消耗100萬/年除了水電消耗外,還涉及原材料的使用人力資源及管理成本150萬/年按照管理模式的要求,結(jié)合本地實(shí)際情況,定員24人,其中基層員工18人年薪3萬,中高層6人年薪5萬。管理費(fèi)按年收入的10%計(jì)算〔同行業(yè)在6%左右18人×3萬元+6人×5萬元+660萬元×10%≈150萬元。稅金40萬元/年按6%計(jì)算660萬元×6%≈40萬元合計(jì)365萬元/年收益預(yù)估：收益預(yù)估稅前利潤(rùn)295萬元/年660萬元-365萬元=295萬元稅前利潤(rùn)198萬元/年按33%的所得稅計(jì)算295萬元×〔1-33%≈198萬元/年投資回報(bào)率〔ROI25%198萬元/800萬元×100%≈25%投資回收期4年800萬元/198萬元/年≈4年為了方便分析,以上數(shù)據(jù)均未慮資金成本以及擴(kuò)展的項(xiàng)目收益根據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè),本項(xiàng)目投資回收期需4年,投資回報(bào)率達(dá)到了25%。考慮到地塊特殊區(qū)域優(yōu)勢(shì),是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。風(fēng)險(xiǎn)分析〔1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會(huì)所在我國(guó)的發(fā)展處于起步階段,也是目前國(guó)際發(fā)展最為迅速的一塊業(yè)務(wù)。整個(gè)市場(chǎng)利潤(rùn)空間大,但企業(yè)規(guī)模普遍較小,主導(dǎo)品牌尚未完全形成,市場(chǎng)還未完全成熟；新進(jìn)入的企業(yè)除了要應(yīng)對(duì)大的養(yǎng)生類公司的擠壓,還要應(yīng)付中小型公司的惡性競(jìng)爭(zhēng),成長(zhǎng)過程中充滿了風(fēng)險(xiǎn)。傳播養(yǎng)生文化是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的最佳途徑。養(yǎng)生體驗(yàn)?zāi)壳耙呀?jīng)有比較成熟的發(fā)展模式可供借鑒,市場(chǎng)將越來越規(guī)范,前景也長(zhǎng)期看好。〔2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：養(yǎng)生會(huì)所的每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開信息技術(shù)的支撐,從客戶基本信息的錄入,到體檢結(jié)果的收集、傳輸,再到數(shù)據(jù)的分析、發(fā)布與管理,信息技術(shù)都起到了不可替代的作用。養(yǎng)生體驗(yàn)的整套流程需要通過一個(gè)信息平臺(tái)來實(shí)現(xiàn),需要與相關(guān)的行業(yè)進(jìn)行深度的合作?！?經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)最終能否在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出,很大程度上取決于企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理能力的強(qiáng)弱。對(duì)于養(yǎng)生類機(jī)構(gòu),穩(wěn)定客戶和開發(fā)潛力資源是實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)大規(guī)模,降低整體運(yùn)營(yíng)成本,樹立品牌的有效辦法,但前提是要建立一個(gè)可復(fù)制、成熟有效的模板,而要建立這樣一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化的模板,需要