養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)再梳理-張松倫

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)若干熱點(diǎn)問(wèn)題分析張松倫2016-10世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)鏈與贏利分析行業(yè)建議世界60歲以上人口占總?cè)丝诘谋嚷试鲩L(zhǎng)情況年份1950196019701980199020002010全世界8.18.18.48.69.29.810.7發(fā)達(dá)地區(qū)11.612.614.515.517.619.221.2發(fā)展中國(guó)家6.46.16.16.36.97.68.5中國(guó)7.27.26.87.48.69.911.7資料來(lái)源：中國(guó)老齡科學(xué)研究中心根據(jù)聯(lián)合國(guó)提供的一組統(tǒng)計(jì)數(shù)字,在2002年全世界60歲以上的老人為6.29億，占世界人口總數(shù)的10%。到2050年，老年人人數(shù)將猛增到19.64億人，占世界總?cè)丝诘?1%，平均每年增長(zhǎng)9000萬(wàn)。世界老年人口老齡化現(xiàn)狀世界人口正大踏步步入老齡化，將成為未來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康程度的決定性因素習(xí)近平最近在衛(wèi)生與健康大會(huì)反復(fù)指出，沒(méi)有健康就沒(méi)有小康國(guó)際社會(huì)應(yīng)對(duì)老齡化的政策做法：政府扶持+市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)法國(guó)

美國(guó)日本集合式老年住宅護(hù)理型老年住宅兩代居養(yǎng)老院收容所老年公寓美洲亞洲歐洲設(shè)施完善福利制老年社區(qū)政府扶持+發(fā)展商盈利政府福利型護(hù)理院養(yǎng)老醫(yī)院獨(dú)立式老年住宅租賃式公寓

居住環(huán)境、生活方式社區(qū)類(lèi)型針對(duì)客戶提供服務(wù)特點(diǎn)物業(yè)租售方式居家生活型連續(xù)照料退休社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的客戶；發(fā)展的概念，必要時(shí)提供輔助和護(hù)理服務(wù)；租賃或出售活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體和社會(huì)活動(dòng)的客戶；環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂(lè)交流場(chǎng)所，社區(qū)活動(dòng)豐富；聯(lián)排或別墅，出售為主獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶；不提供就餐、交通、不組織社會(huì)活動(dòng)。租賃或出售老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會(huì)活動(dòng)的客戶；除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)。租賃為主輔助生活型輔助生活社區(qū)生活不能全部自理，需要專(zhuān)門(mén)的輔助和幫助根據(jù)客戶自身?xiàng)l件，提供服務(wù)包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助等。出租家庭照料社區(qū)各種年齡段包括老人、孩子、剛出院的人、長(zhǎng)期病號(hào)等；提供短工服務(wù)，專(zhuān)業(yè)的護(hù)士照料；出租輔助醫(yī)療型護(hù)理院需要24小時(shí)照料，患有長(zhǎng)期或慢性病，需要治療和恢復(fù)提供24小時(shí)護(hù)理照料設(shè)施，提供常規(guī)的醫(yī)藥監(jiān)督和康復(fù)治療，需要注冊(cè)護(hù)士和有執(zhí)照的護(hù)工；出租老年癡呆病院老年癡呆初期，需要護(hù)理恢復(fù)；完全無(wú)障礙設(shè)計(jì)，需要完好的設(shè)施和專(zhuān)業(yè)人員照料出租國(guó)際應(yīng)對(duì)老齡化的養(yǎng)老服務(wù)模式西方發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前處在第三個(gè)階段，基本形成專(zhuān)業(yè)化養(yǎng)老+社區(qū)化輔助養(yǎng)老新的趨勢(shì)。由于我國(guó)發(fā)展極不均衡，這三個(gè)階段都有存在。老齡化初期 政府保障水平低

老齡化中期 政府+開(kāi)發(fā)商政府給予一定支持

老齡化加劇開(kāi)發(fā)商集成醫(yī)、養(yǎng)、康、護(hù)、社會(huì)化社會(huì)保障體系完善形成條件運(yùn)營(yíng)主體社會(huì)保障國(guó)際以及我國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)總體趨勢(shì)是：專(zhuān)業(yè)化機(jī)構(gòu)養(yǎng)老+社區(qū)化輔助養(yǎng)老第三階段“社區(qū)化+機(jī)構(gòu)”第二階段老年公寓第一階段家庭+養(yǎng)老院國(guó)際養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷的三個(gè)階段國(guó)際養(yǎng)老服務(wù)對(duì)我們的啟示國(guó)家產(chǎn)品特點(diǎn)借鑒之處美國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過(guò)80種以上。代表樓盤(pán)：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日本在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤(pán)：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐洲國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市、社區(qū)和生態(tài)。代表樓盤(pán)：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。一、社區(qū)方面：理念是不離開(kāi)城市，嵌入在社區(qū)，立體生態(tài)化。二、人文方面：歐美國(guó)家的老年人社區(qū)是以老年人的單獨(dú)居住為設(shè)計(jì)前提的，不強(qiáng)調(diào)與家人的合居模式。三、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)：國(guó)際上把老年人的護(hù)理問(wèn)題放在重要的位置，包括居家護(hù)理和設(shè)施護(hù)理服務(wù)兩個(gè)類(lèi)型。前者提供的服務(wù)包括訪問(wèn)護(hù)理、看護(hù)、康復(fù)訓(xùn)練、療養(yǎng)管理、住宅改造等等；后者則包括政府指定的護(hù)理老人福利設(shè)施、老人保健設(shè)施和療養(yǎng)型病床。世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)鏈與贏利分析行業(yè)建議我國(guó)老齡化未來(lái)三十年發(fā)展趨勢(shì)10.34%13%17%23.30%26.52%28.76%目前中國(guó)60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人，占總?cè)丝诘?3.26%，其中65歲以上老年人占總?cè)丝诘?.87％，同2000年第五次人口普查相比60歲及以上人口的比重上升2.93個(gè)百分點(diǎn)，65歲及以上人口的比重上升1.91個(gè)百分點(diǎn)?！浴兜诹稳丝谄詹閿?shù)據(jù)》中國(guó)老齡人口多、增長(zhǎng)速度快、未富先老、社會(huì)保障弱有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳龋涂梢陨暾?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。有的老年人老伴去世，自己年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或者被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院老年社區(qū)與一般住宅小區(qū)相同之處是，都是一個(gè)大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起。多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專(zhuān)門(mén)規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來(lái)設(shè)計(jì)和建造。（“老年公寓”國(guó)際上的通行定義，即“專(zhuān)供老人集中居住的、采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。與敬老院福利院不同，它不屬于社會(huì)福利設(shè)施，而是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅?！保┢胀ㄉ鐓^(qū)養(yǎng)老驛站老年社區(qū)當(dāng)你老了，該去哪兒了？我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶有濃厚的房地產(chǎn)和險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)基因以老年住宅為主導(dǎo)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀：僅為中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力老年群體打造住宅，對(duì)養(yǎng)老剛需服務(wù)，尤其是失能失智的剛性市場(chǎng)缺乏熱情，供給與需求不對(duì)稱(chēng)目前處于老年住宅第二階段，多為商業(yè)盈利老年住宅受眾群體有限現(xiàn)有老年住宅未形成規(guī)模效應(yīng)，服務(wù)、設(shè)施差建設(shè)投資額高于普通住宅，與常規(guī)模式有所不同老年住宅市場(chǎng)，令絕大多數(shù)老齡人士可望不可即

北京、上海、廣州等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，存在著一批占當(dāng)?shù)乩夏耆丝诳倲?shù)近6%以上的中高收入老年群體，這些老年人認(rèn)為現(xiàn)在的養(yǎng)老環(huán)境，無(wú)論從居住條件還是養(yǎng)老服務(wù)水平都不能滿足他們?nèi)找嫣岣叩酿B(yǎng)老需求。在中高收入老年人期望的入住方式中：希望購(gòu)買(mǎi)房屋產(chǎn)權(quán)的占調(diào)查總數(shù)的51%，打算租賃房屋使用權(quán)的占24%，希望購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。中國(guó)政府養(yǎng)老規(guī)劃已經(jīng)全面展開(kāi)（以上海為例）我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評(píng)“社區(qū)+醫(yī)院”模式臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村以長(zhǎng)庚醫(yī)院雄厚的醫(yī)療資源為后盾，建成了全球最大的銀發(fā)地產(chǎn)社區(qū)1.是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開(kāi)創(chuàng)了敬老院與俱樂(lè)部相結(jié)合的嶄新模式；

2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；

3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色會(huì)籍制的養(yǎng)老俱樂(lè)部北京太申祥和山莊采用中國(guó)傳統(tǒng)古典園林建筑，建成的集養(yǎng)老、康體、娛樂(lè)、餐飲、住宿、醫(yī)療為一體的綜合性服務(wù)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院1.是全國(guó)首家推行會(huì)員制新型養(yǎng)老模式的國(guó)際敬老院，它開(kāi)創(chuàng)了敬老院與俱樂(lè)部相結(jié)合的嶄新模式；

2.將傳統(tǒng)文化與現(xiàn)代養(yǎng)老敬老事業(yè)相結(jié)合，創(chuàng)立了中醫(yī)藥健康養(yǎng)生新模式；

3.山莊的環(huán)境及文化氛圍，獨(dú)具中國(guó)傳統(tǒng)特色以房養(yǎng)老南京湯山留園養(yǎng)老公寓、北京太陽(yáng)城老年公寓采用反向抵押的逆按揭方式“以房養(yǎng)老”這種模式的最大問(wèn)題是我國(guó)傳統(tǒng)觀念的羈絆，需要隨著時(shí)間和社會(huì)發(fā)展人們觀念逐漸的改變。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)模式（1/3）我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評(píng)異地養(yǎng)老異地購(gòu)房海南、大連、青島等地部分樓盤(pán)、北京銀齡公司以養(yǎng)老為目的的異地購(gòu)房

是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性?xún)r(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊?！昂蝤B(niǎo)式”養(yǎng)老大連的互動(dòng)式異地養(yǎng)老服務(wù)中心不同城市老年公寓之間的置換式異地度假養(yǎng)老“季節(jié)性”養(yǎng)老天津的泰達(dá)國(guó)際養(yǎng)老院炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中海外華人回國(guó)養(yǎng)老新加坡華人、北美的購(gòu)屋旅游團(tuán)炎夏和寒冬住到養(yǎng)老院，春秋回到家中我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)模式（2/3）我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老模式模式代表案例典型特征模式點(diǎn)評(píng)度假基地連鎖北京金港家苑、江蘇生態(tài)養(yǎng)老連鎖將養(yǎng)老與度假旅游結(jié)合起來(lái)，在全國(guó)各地建立連鎖基地形成的連鎖經(jīng)營(yíng)模式

是一種將養(yǎng)老和度假旅游完美結(jié)合的一項(xiàng)全新產(chǎn)品。它以基地連鎖的擴(kuò)張形式來(lái)完成整體運(yùn)作，以統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)模式、全包式的服務(wù)，高性?xún)r(jià)比的度假養(yǎng)老產(chǎn)品贏得客戶，與其他度假產(chǎn)品不同，它的特點(diǎn)是針對(duì)老年人養(yǎng)老需求的，是高品質(zhì)的度假養(yǎng)老，前景將十分廣闊。分時(shí)度假式養(yǎng)老云南臥云仙居、浙江城仙居將分時(shí)度假旅游與養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，亦可連鎖

是借鑒分時(shí)度假旅游模式而出現(xiàn)的養(yǎng)老新模式，是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)、養(yǎng)老業(yè)結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念。我們認(rèn)為，可以有一些作為，但不具有普遍意義。我國(guó)現(xiàn)有的養(yǎng)老服務(wù)模式（3/3）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一覽：由北京看全國(guó)一、分布不均：2013年低本市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)數(shù)量已達(dá)410家，床位8萬(wàn)余張。但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分布在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，其中，位于五環(huán)外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)占比近80%。六環(huán)以外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)高達(dá)216家，超過(guò)總數(shù)一半。五環(huán)以外的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位為6.542萬(wàn)張，約占總數(shù)的83.4%。二、缺口仍大：本市養(yǎng)老床位缺口在兩萬(wàn)張以上。除昌平、大興、平谷、密云和延慶外，其余11個(gè)區(qū)的養(yǎng)老床位均存在缺口，缺口較大的是西城、東城、海淀、豐臺(tái)、朝陽(yáng)5個(gè)區(qū)，缺口均在5000張以上。如目前全市12萬(wàn)生活不能自理的老人全部入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，本市的床位缺口則接近5萬(wàn)張。三、入住率偏低：雖然養(yǎng)老床位總量供給不足，但養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率仍偏低，僅40%左右。造成這一矛盾的主要原因是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的投建與老年人口的分布存在空間錯(cuò)位，且與老年人的需求不相匹配。入住率較低的均在偏遠(yuǎn)地區(qū)而且非剛需，而入住率較高的以核心城區(qū)和剛需居多。四、醫(yī)療配套不足：目前北京內(nèi)設(shè)具備醫(yī)保定點(diǎn)資格醫(yī)療機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老院不足50家。調(diào)查還顯示，有45.65%的老人反映，現(xiàn)住的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)沒(méi)有提供醫(yī)療服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu);有27.27%的老人認(rèn)為，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)目前提供的醫(yī)療服務(wù)沒(méi)有滿足自己的需求。定期體檢、醫(yī)療定點(diǎn)、健康檔案和康復(fù)等是老人最關(guān)心的。2020-2030我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將迎來(lái)傳說(shuō)中的黃金井噴期未來(lái)發(fā)展前景看好，老齡化加劇，社會(huì)保障體系完善，觀念轉(zhuǎn)變，經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期，拉動(dòng)內(nèi)需的需求我國(guó)80歲以上高齡人口數(shù)量占總數(shù)的10%，每年5%的速度增長(zhǎng)世界罕見(jiàn)2030-2040年會(huì)面臨人口結(jié)構(gòu)老齡化加劇，因此老年產(chǎn)業(yè)需要較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會(huì)保障機(jī)制將不斷完善未來(lái)發(fā)展前景看好，在老年人居住需求量放大的時(shí)候，傳統(tǒng)“家庭養(yǎng)老”觀念已經(jīng)轉(zhuǎn)變和“社會(huì)養(yǎng)老”習(xí)慣開(kāi)始形成人口老齡化嚴(yán)重的未來(lái)，政府也會(huì)給予政策與資金上的扶持養(yǎng)老黃金井噴期的三大基本特征需求端猛增：老齡化形勢(shì)更加嚴(yán)峻。預(yù)計(jì)2025年突破3億。從結(jié)構(gòu)上看，高齡老人增多，80歲以上老人2400萬(wàn)，空巢老人超1個(gè)億。并且老人健康狀況堪憂，70%以上老人患有慢性病，失能半失能老人近4000萬(wàn)，老年癡呆患者約900萬(wàn)，促使醫(yī)療和照護(hù)方面的需求增加，我國(guó)醫(yī)療看病難、看病貴狀況將加重。供給側(cè)改革：減少無(wú)效供給、低端供給。1、首先，在這種改革驅(qū)動(dòng)下，小微養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增多。2012年開(kāi)始出現(xiàn)日間照料這種形態(tài)，當(dāng)年只有床位數(shù)19.8萬(wàn)張，到2015年僅僅三年時(shí)間比其翻了10倍，達(dá)到日間照料床位數(shù)278.7萬(wàn)張，占所有床位數(shù)量的1/3。2、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合發(fā)展迅速。明確了中醫(yī)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合過(guò)程中的獨(dú)特地位與作用，特別提出了在中醫(yī)藥方面，如何與健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，特別是在養(yǎng)生保健方面進(jìn)行結(jié)合，3、跨區(qū)域統(tǒng)一布局的模式出現(xiàn)，合力破解跨區(qū)域老年福利和養(yǎng)老服務(wù)方面的身份和戶籍障礙細(xì)分市場(chǎng)快速完善更加均衡合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)鏈與贏利分析行業(yè)建議中央頻繁出臺(tái)政策支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)1999年末，我國(guó)60歲以上的老年人人口比重為10.33%，意味著中國(guó)正式進(jìn)入人口老齡化社會(huì)。自1999年末開(kāi)始至今，僅部委及以上中央政府層面出臺(tái)的相關(guān)養(yǎng)老政策就高達(dá)10多個(gè)，而2011年國(guó)務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011－2015）是建國(guó)以來(lái)國(guó)家第一次將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)納入專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃范圍。最近兩年養(yǎng)老政策出臺(tái)的密集度更是不斷加大、政策舉措進(jìn)一步細(xì)化?；仡櫜⒖偨Y(jié)歷年來(lái)頒布的養(yǎng)老相關(guān)政策，可以發(fā)現(xiàn)，盡管多是綱領(lǐng)、指導(dǎo)性意見(jiàn)，但傳遞出的信號(hào)對(duì)地方政府制定可以落地的政策細(xì)則具有重要的指導(dǎo)意義。從內(nèi)容上看，對(duì)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)有重要支持作用的政策條文主要表現(xiàn)在土地供應(yīng)、稅收優(yōu)惠以及養(yǎng)老補(bǔ)貼等方面。養(yǎng)老用地專(zhuān)項(xiàng)政策浮出水面在土地供應(yīng)政策方面，國(guó)務(wù)院早在2000年《關(guān)于加強(qiáng)老齡工作的決定》（中發(fā)[2000]13號(hào)）及2013年《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)國(guó)發(fā)》（〔2013〕35號(hào)）文件中對(duì)養(yǎng)老供地方面均進(jìn)行了綱領(lǐng)性規(guī)定，但由于過(guò)于粗線條，對(duì)落地執(zhí)行指導(dǎo)性不夠。2014年4月國(guó)土資源部下發(fā)了《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》，指出養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理、托管等服務(wù)的房屋和場(chǎng)地設(shè)施占用土地，不包括老年酒店、賓館、會(huì)所、商場(chǎng)、俱樂(lè)部等商業(yè)性設(shè)施占用土地。在土地用途方面，養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地在辦理供地手續(xù)和土地登記時(shí)應(yīng)確定為醫(yī)衛(wèi)慈善用地。在供地方式上，營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主；如果以出讓方式供應(yīng)，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年。稅收優(yōu)惠主要體現(xiàn)在非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期建設(shè)方面，政策對(duì)民辦營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的稅收優(yōu)惠僅表現(xiàn)在行政事業(yè)型收費(fèi)減半征收，相對(duì)而言支持力度較小。而在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后續(xù)服務(wù)方面，無(wú)論是營(yíng)業(yè)稅免征、行政事業(yè)型收費(fèi)適當(dāng)減免，還是用電、用水、用熱、用氣支持居民生活類(lèi)價(jià)格在各類(lèi)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的政策支持都是統(tǒng)一的，而企業(yè)所得稅免征只體現(xiàn)在非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。類(lèi)別優(yōu)惠稅項(xiàng)優(yōu)惠幅度優(yōu)惠對(duì)象養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期建設(shè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅自用房產(chǎn)、土地免征福利性、非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行政事業(yè)型收費(fèi)免征非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)減半征收營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)后續(xù)服務(wù)企業(yè)所得稅免征非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)稅免征所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行政事業(yè)型收費(fèi)適當(dāng)減免所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用電、用水、用熱、用氣遵照居民生活類(lèi)價(jià)格所有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)時(shí)間政策法規(guī)主要內(nèi)容1991年《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度》建立多層次的養(yǎng)老保險(xiǎn)體系1995年《關(guān)于深化企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)制度改革意見(jiàn)的同志》規(guī)定企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌與賬戶相結(jié)合的原則1995年《關(guān)于建立企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的意見(jiàn)》補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)用中的企業(yè)供款，可以在企業(yè)工資儲(chǔ)備中列支1997年《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》確立目前中國(guó)企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)的基本框架：繳費(fèi)比例統(tǒng)一化，個(gè)人賬戶統(tǒng)一建立、養(yǎng)老金領(lǐng)取條件和辦法統(tǒng)一化、銜接新老制度以保證待遇基本平衡，擴(kuò)大制度覆蓋范圍和加快提高統(tǒng)籌層次2000年《關(guān)于完善城鎮(zhèn)社會(huì)保障體系的試點(diǎn)方案》引導(dǎo)建立企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)。企業(yè)繳費(fèi)在工資總額4%以?xún)?nèi)的部分，可以從成本中列支。2004年《企業(yè)年金試行辦法》正式提出企業(yè)年金一詞。企業(yè)年金所需要費(fèi)用由企業(yè)和個(gè)人共同繳納，企業(yè)繳納費(fèi)內(nèi)面不超過(guò)本企業(yè)上年度職工工資總額的1/12，企業(yè)和職工個(gè)人繳費(fèi)合計(jì)一般不超過(guò)本企業(yè)年度工資總額的1/6。2005年《完善企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的決定》擴(kuò)大覆蓋范圍，統(tǒng)一城鎮(zhèn)和個(gè)體工商戶和靈活就業(yè)人員的參保繳費(fèi)政策；改革基本養(yǎng)老金計(jì)劃辦法，個(gè)人賬戶繳費(fèi)規(guī)模從本人繳費(fèi)工資的11%調(diào)整為8%，單位繳費(fèi)不再劃入個(gè)人賬戶2009年《關(guān)于開(kāi)展新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》首次對(duì)農(nóng)村人口養(yǎng)老保險(xiǎn)制度做出明確規(guī)定，探索建立個(gè)人繳費(fèi)，集體補(bǔ)助，政府補(bǔ)貼相結(jié)合的新農(nóng)保制度，實(shí)行社會(huì)統(tǒng)籌與個(gè)人賬戶相結(jié)合。2010年《中華人民共和國(guó)社會(huì)保險(xiǎn)法》對(duì)覆蓋職工和城鄉(xiāng)居民的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度做出規(guī)定，為社會(huì)保障實(shí)業(yè)建設(shè)提供法律依據(jù)。2013年《關(guān)于加快養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的基本定位、依靠力量、主要路徑和最終目標(biāo)，是指導(dǎo)服務(wù)業(yè)發(fā)展的綱領(lǐng)性文件。我國(guó)養(yǎng)老政策不斷完善2014十大養(yǎng)老新政序號(hào)2014年十大養(yǎng)老新政1《關(guān)于做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)工作的通知》選取了42個(gè)地區(qū)作為全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)綜合改革試點(diǎn)地區(qū)2《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)》明確了多項(xiàng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地的有關(guān)問(wèn)題3《國(guó)務(wù)院關(guān)于建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的意見(jiàn)》將現(xiàn)行的新型農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度與城鎮(zhèn)居民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度合并實(shí)施，建立全國(guó)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，旨在將現(xiàn)有新農(nóng)保、城居保有機(jī)整合，達(dá)到制度名稱(chēng)、政策標(biāo)準(zhǔn)、管理服務(wù)及信息系統(tǒng)四個(gè)方面的統(tǒng)一。4《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定了老年人住房反向抵押的相關(guān)條款和細(xì)則。5《商務(wù)部關(guān)于推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)》商務(wù)部出臺(tái)的指導(dǎo)意見(jiàn)，標(biāo)志著養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化正式開(kāi)始。工作重點(diǎn)是：培育龍頭企業(yè)、豐富服務(wù)內(nèi)容、創(chuàng)新服務(wù)模式、強(qiáng)化服務(wù)質(zhì)量四方面6《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》明確了健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的原則、目標(biāo)、任務(wù)，也提出了保障工程建設(shè)工作開(kāi)展的各類(lèi)措施及政策，有助于推動(dòng)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的開(kāi)展。7《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)務(wù)室基本標(biāo)準(zhǔn)(試行)》和《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理站基本標(biāo)準(zhǔn)(試行)》兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分別對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)務(wù)室、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理站的基本概念定義、人員配備要求、房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)以及制度、流程標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定這5個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的介紹，為各地開(kāi)展建設(shè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)醫(yī)療室、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)護(hù)理站提供了建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)。8《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》首次明確了養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作的具體目標(biāo)，即到2020年，要基本建成涵蓋養(yǎng)老服務(wù)基礎(chǔ)的通用標(biāo)準(zhǔn)，機(jī)構(gòu)、居家、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管理標(biāo)準(zhǔn)和支撐保障標(biāo)準(zhǔn)，以及老年人產(chǎn)品用品標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家、行業(yè)、地方和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相銜接，形成覆蓋全面、重點(diǎn)突出、結(jié)構(gòu)合理的養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系。9《關(guān)于加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)的意見(jiàn)》指出加快推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)人才培養(yǎng)的工作目標(biāo)10《關(guān)于做好政府購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)工作的通知》明確了購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)的基本原則和工作目標(biāo)，要求根據(jù)養(yǎng)老服務(wù)的性質(zhì)、對(duì)象、特點(diǎn)和地方實(shí)際情況，重點(diǎn)選取生活照料、康復(fù)護(hù)理和養(yǎng)老服務(wù)人員培養(yǎng)等方面開(kāi)展政府購(gòu)買(mǎi)服務(wù)工作，并分別從購(gòu)買(mǎi)居家養(yǎng)老服務(wù)、購(gòu)買(mǎi)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)、購(gòu)買(mǎi)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)、購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)人員培養(yǎng)、養(yǎng)老評(píng)估等五個(gè)角度明確了購(gòu)買(mǎi)養(yǎng)老服務(wù)工作的具體內(nèi)容國(guó)家支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投融資的六大政策文件

01|國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行2015年4月14日發(fā)布關(guān)于開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實(shí)施意見(jiàn)(民發(fā)〔2015〕78號(hào))申請(qǐng)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行貸款支持的養(yǎng)老項(xiàng)目，應(yīng)通過(guò)民政部門(mén)推薦或認(rèn)可。重點(diǎn)支持下列五個(gè)方面：(一)社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目。主要包括城市社區(qū)日間照料中心、老年食堂、老年活動(dòng)中心和養(yǎng)老服務(wù)信息平臺(tái);其他為改善老年人居住條件和生活環(huán)境的便利化社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。此類(lèi)項(xiàng)目以市、縣(區(qū))為單位，實(shí)施整體融資支持。(二)居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)項(xiàng)目。主要包括支持為老年人上門(mén)提供助餐、助浴、助潔、助急、助醫(yī)等涵蓋生活照料、健康服務(wù)、文化娛樂(lè)、精神慰藉、法律咨詢(xún)等服務(wù)的居家養(yǎng)老服務(wù)型小微企業(yè)以及各類(lèi)規(guī)?；⑦B鎖化、品牌化的組織發(fā)展，對(duì)于此類(lèi)項(xiàng)目通過(guò)統(tǒng)貸方式批量化支持。(三)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)項(xiàng)目。主要包括養(yǎng)老院、社會(huì)福利院、老年養(yǎng)護(hù)院、敬老院、養(yǎng)老社區(qū)等各類(lèi)為老年人提供集中居住和照料等綜合性服務(wù)的建筑及設(shè)施。(四)養(yǎng)老服務(wù)人才培訓(xùn)基地建設(shè)項(xiàng)目。主要包括支持高等院校和職業(yè)院校增加養(yǎng)老服務(wù)相關(guān)專(zhuān)業(yè)和學(xué)科建設(shè)，培養(yǎng)相關(guān)專(zhuān)門(mén)人才;支持依托職業(yè)院校和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)培訓(xùn)實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，加強(qiáng)對(duì)相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)。(五)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)相關(guān)項(xiàng)目。主要包括支持直接為老年人提供生活照料、健康服務(wù)、產(chǎn)品用品的企業(yè)。解讀：文件將引領(lǐng)建設(shè)具有中國(guó)特色的養(yǎng)老服務(wù)體系。并提出開(kāi)發(fā)銀行和各級(jí)民政部門(mén)建立開(kāi)發(fā)性金融支持社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)工作聯(lián)動(dòng)機(jī)制。02|關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)(民發(fā)〔2015〕33號(hào))由民政部、發(fā)展改革委、教育部、財(cái)政部、人力資源社會(huì)保障部、國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、衛(wèi)生計(jì)生委、銀監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等十部委于2015年2月3日發(fā)布。一、鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)二、鼓勵(lì)民間資本參與機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)支持采取股份制、股份合作制、PPP(政府和民間資本合作)等模式建設(shè)或發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。三、支持民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展四、推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展五、完善投融資政策加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的財(cái)政資金投入。有條件的地區(qū)，可設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)扶持資金。充分利用支持服務(wù)業(yè)發(fā)展的各類(lèi)財(cái)政資金，探索采取建立產(chǎn)業(yè)基金、PPP等模式，支持發(fā)展面向大眾的社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)社會(huì)資本加大投入。通過(guò)中央基建投資等現(xiàn)有資金渠道，對(duì)社會(huì)急需、項(xiàng)目發(fā)展前景好的養(yǎng)老項(xiàng)目予以適當(dāng)扶持。鼓勵(lì)通過(guò)財(cái)政貼息、補(bǔ)助投資、風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償?shù)确绞?，支持金融機(jī)構(gòu)加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新,推進(jìn)實(shí)施健康與養(yǎng)老服務(wù)工程。研究以養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)資產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)金融機(jī)構(gòu)直接或間接投資養(yǎng)老服務(wù)業(yè)。拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，允許民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)利用有償取得的土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)明晰的房產(chǎn)等固定資產(chǎn)辦理抵押貸款，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要給予辦理抵押登記手續(xù)。解讀：文件提出，鼓勵(lì)民間資本在城鎮(zhèn)社區(qū)舉辦或運(yùn)營(yíng)老年人日間照料中心、老年人活動(dòng)中心等養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，為有需求的老年人，特別是高齡、空巢、獨(dú)居、生活困難的老年人，提供集中就餐、托養(yǎng)、助浴、健康、休閑和上門(mén)照護(hù)等服務(wù)，并協(xié)助做好老年人信息登記、身體狀況評(píng)估等工作。03|關(guān)于印發(fā)《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行指引》的通知國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳2015年4月7日發(fā)布關(guān)于印發(fā)《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)債券發(fā)行指引》的通知。解讀：文件支持專(zhuān)門(mén)為老年人提供生活照料、康復(fù)護(hù)理等服務(wù)的營(yíng)利性或非營(yíng)利性養(yǎng)老項(xiàng)目發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)債券，用于建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施設(shè)備和提供養(yǎng)老服務(wù)。在償債保障措施較為完善的基礎(chǔ)上，企業(yè)申請(qǐng)發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專(zhuān)項(xiàng)債券，可適當(dāng)放寬企業(yè)債券現(xiàn)行審核政策及《關(guān)于全面加強(qiáng)企業(yè)債券風(fēng)險(xiǎn)防范的若干意見(jiàn)》中規(guī)定的部分準(zhǔn)入條件。04|商務(wù)部關(guān)于推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)(商服貿(mào)函[2014]899號(hào))加大養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的貸款投入力度，加強(qiáng)對(duì)居家養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)和養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品供應(yīng)鏈上下游企業(yè)的信貸支持。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)針對(duì)養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)特點(diǎn)開(kāi)展動(dòng)產(chǎn)、網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)、租賃權(quán)等質(zhì)押融資以及小額貸款保證保險(xiǎn)，支持融資擔(dān)保公司提供融資擔(dān)保服務(wù)，提高對(duì)中小養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)的融資擔(dān)保能力。解讀：未來(lái)商務(wù)部將主導(dǎo)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化，養(yǎng)老市場(chǎng)供需不平衡，存在缺口的現(xiàn)象，由此通過(guò)對(duì)國(guó)外養(yǎng)老服務(wù)模式進(jìn)行分析，得出借鑒學(xué)習(xí)的經(jīng)驗(yàn)，以市場(chǎng)化方式推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的緊迫性，養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)化勢(shì)在必行。在此基礎(chǔ)上，市場(chǎng)化推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的對(duì)策，主要包括探索中國(guó)特色養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展新機(jī)制、建立中國(guó)特色養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展格局、確立市場(chǎng)化養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)工作目標(biāo)、明確市場(chǎng)化養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)工作任務(wù)、把握市場(chǎng)化養(yǎng)老服務(wù)試點(diǎn)工作重點(diǎn)這5個(gè)主要內(nèi)容。05|

國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)(國(guó)發(fā)〔2013〕35號(hào))要通過(guò)完善扶持政策，吸引更多民間資本，培育和扶持養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和企業(yè)發(fā)展。各級(jí)政府要加大投入，安排財(cái)政性資金支持養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。金融機(jī)構(gòu)要加快金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新，拓寬信貸抵押擔(dān)保物范圍，積極支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的信貸需求。積極利用財(cái)政貼息、小額貸款等方式，加大對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的有效信貸投入。加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)信用體系建設(shè)，增強(qiáng)對(duì)信貸資金和民間資本的吸引力。逐步放寬限制，鼓勵(lì)和支持保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投保責(zé)任保險(xiǎn)，保險(xiǎn)公司承保責(zé)任保險(xiǎn)。地方政府發(fā)行債券應(yīng)統(tǒng)籌考慮養(yǎng)老服務(wù)需求，積極支持養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)及無(wú)障礙改造。解讀：該文件是新一屆政府統(tǒng)籌穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革，采取的應(yīng)對(duì)人口老齡化、滿足老年人多樣化多層次養(yǎng)老服務(wù)需求，同時(shí)填補(bǔ)服務(wù)業(yè)發(fā)展“短板”、拉動(dòng)消費(fèi)、擴(kuò)大就業(yè)的一舉多得之策。06|

民政部發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》(民發(fā)〔2012〕129號(hào))一、鼓勵(lì)民間資本參與居家和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)二、鼓勵(lì)民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施三、鼓勵(lì)民間資本參與提供基本養(yǎng)老服務(wù)四、鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展五、落實(shí)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策六、加大對(duì)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域資金支持解讀：該文件的出臺(tái)，對(duì)鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)投資主體多元化，緩解養(yǎng)老服務(wù)供需矛盾，加快推進(jìn)以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機(jī)構(gòu)為支撐的社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，具有重要意義。將采取政府補(bǔ)助、購(gòu)買(mǎi)服務(wù)、協(xié)調(diào)指導(dǎo)、評(píng)估認(rèn)證等方式，鼓勵(lì)各類(lèi)民間資本進(jìn)入居家養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域。2015年國(guó)家關(guān)于養(yǎng)老土地政策優(yōu)惠的八個(gè)文件

一、國(guó)務(wù)院辦公廳《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)（2011-2015年）》（國(guó)辦發(fā)[2011]60號(hào)）（四）完善扶持政策，推動(dòng)健康發(fā)展各級(jí)政府應(yīng)將社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃，合理安排，科學(xué)布局，保障土地供應(yīng)。符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。二、民政部《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間資本進(jìn)入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實(shí)施意見(jiàn)》（民發(fā)[2012]129號(hào)）

(十七)落實(shí)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠政策。將民間資本舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)施納入經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃，合理安排用地需求，符合條件的，按照土地劃撥目錄依法劃撥。

(十八)鼓勵(lì)民間資本對(duì)閑置的醫(yī)院、企業(yè)廠房、商業(yè)設(shè)施、農(nóng)村集體房屋及各類(lèi)公辦培訓(xùn)中心、活動(dòng)中心、療養(yǎng)院、旅館、招待所等可利用的社會(huì)資源進(jìn)行整合和改造，使之用于養(yǎng)老服務(wù)。三、《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)[2013]35號(hào)）（三）政策措施—完善土地供應(yīng)政策。

1.各地要將各類(lèi)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入城鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，合理安排用地需求，可將閑置的公益性用地調(diào)整為養(yǎng)老服務(wù)用地。

2.對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)用地，按照國(guó)家對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地依法辦理有償用地手續(xù)的規(guī)定，優(yōu)先保障供應(yīng)，并制定支持發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的土地政策。嚴(yán)禁養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)用地改變用途、容積率等土地使用條件搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。四、國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)（國(guó)發(fā)[2013]40號(hào)）（三）政策措施—加強(qiáng)規(guī)劃布局和用地保障各級(jí)政府要在土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃中統(tǒng)籌考慮健康服務(wù)業(yè)發(fā)展需要，擴(kuò)大健康服務(wù)業(yè)用地供給，優(yōu)先保障非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)用地。新建居住區(qū)和社區(qū)要按相關(guān)規(guī)定在公共服務(wù)設(shè)施中保障醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、社區(qū)服務(wù)等健康服務(wù)業(yè)相關(guān)設(shè)施的配套。支持利用以劃撥方式取得的存量房產(chǎn)和原有土地興辦健康服務(wù)業(yè)，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。連續(xù)經(jīng)營(yíng)1年以上、符合劃撥用地目錄的健康服務(wù)項(xiàng)目可按劃撥土地辦理用地手續(xù)；不符合劃撥用地目錄的，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。五、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作的通知》（建標(biāo)[2014]23號(hào)）（四）強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管在城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃編制和審查過(guò)程中，城鄉(xiāng)規(guī)劃編制單位和城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)嚴(yán)格貫徹落實(shí)《意見(jiàn)》所提出的人均用地不低于0.1平方米的標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)規(guī)劃要求，確定養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施布局和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)分級(jí)規(guī)劃設(shè)置養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。對(duì)于單體建設(shè)的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)將其所使用的土地單獨(dú)劃宗、單獨(dú)辦理供地手續(xù)并設(shè)置國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。凡新建城區(qū)和新建居住小區(qū)，必須按照《城市公共設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城鎮(zhèn)老年人設(shè)施規(guī)劃規(guī)范》、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》等標(biāo)準(zhǔn)要求配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，并與住宅同步規(guī)劃、同步建設(shè)。（六）建立養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)工作協(xié)作機(jī)制各地國(guó)土資源主管部門(mén)應(yīng)將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，按照住房開(kāi)發(fā)與養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施同步建設(shè)的要求，對(duì)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)用地依法及時(shí)辦理供地和用地手續(xù)。六、國(guó)土資源部辦公廳《關(guān)于印發(fā)<養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見(jiàn)>》的通知（國(guó)土資廳發(fā)[2014]11號(hào)）

1.養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地以出讓方式供應(yīng)的，建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限按最高不超過(guò)50年確定。以租賃方式供應(yīng)的，租賃年限在合同中約定，最長(zhǎng)租賃期限不得超過(guò)同類(lèi)用途土地出讓最高年期。對(duì)閑置土地依法處置后由政府收回的，規(guī)劃用途符合要求的，可優(yōu)先用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，一并納入國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。

2.經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地可采取劃撥方式供地。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)養(yǎng)老主管部門(mén)認(rèn)定后同意變更為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，其養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以辦理協(xié)議出讓(租賃)土地手續(xù)，補(bǔ)繳土地出讓金(租金)。但法律法規(guī)規(guī)章和原《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)的除外。

3.營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)以租賃、出讓等有償方式供應(yīng)，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計(jì)劃公布后，同一宗養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供地。以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式供應(yīng)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地時(shí)，不得設(shè)置要求競(jìng)買(mǎi)人具備相應(yīng)資質(zhì)、資格等影響公平公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。房地產(chǎn)用地中配套建設(shè)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，可將養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的建設(shè)要求作為出讓條件，但不得將養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的資格或資信等級(jí)等作為出讓條件。

4.實(shí)行養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地分類(lèi)管理。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，依據(jù)規(guī)劃用途可以劃分為不同宗地的，應(yīng)當(dāng)先行分割成不同宗地，再按宗供應(yīng);不能分宗的，應(yīng)當(dāng)明確養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地、社區(qū)其他用途土地的面積比例和供應(yīng)方式。

5.新建養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目用地涉及新增建設(shè)用地，符合土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃的，應(yīng)當(dāng)在土地利用年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先予以安排。

6.新建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地依據(jù)規(guī)劃單獨(dú)辦理供地手續(xù)的，其宗地面積原則上控制在3公頃以下。有集中配建醫(yī)療、保健、康復(fù)等醫(yī)衛(wèi)設(shè)施的，不得超過(guò)5公頃。新建城區(qū)和居住(小)區(qū)按規(guī)定配建養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地，應(yīng)當(dāng)在《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》或《國(guó)有建設(shè)用地劃撥決定書(shū)》中予以特別說(shuō)明，應(yīng)明確配建的面積、容積率、開(kāi)發(fā)投資條件和開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，以及建成后交付、運(yùn)營(yíng)、管理、后續(xù)監(jiān)管的方式等。

7.鼓勵(lì)盤(pán)活存量用地用于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。對(duì)營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)利用存量建設(shè)用地從事養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出讓(租賃)或轉(zhuǎn)讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補(bǔ)繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續(xù)。在符合規(guī)劃的前提下，在已建成的住宅小區(qū)內(nèi)增加非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建筑面積的，可不增收土地價(jià)款。若后續(xù)調(diào)整為營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，應(yīng)補(bǔ)繳相應(yīng)土地價(jià)款。

8.企事業(yè)單位、個(gè)人對(duì)城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學(xué)校、社區(qū)用房等進(jìn)行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)臨時(shí)改變建筑使用功能從事非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)且連續(xù)經(jīng)營(yíng)一年以上的，五年內(nèi)可不增收土地年租金或土地收益差價(jià)，土地使用性質(zhì)也可暫不作變更。

9.利用集體建設(shè)用地興辦養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。民間資本舉辦的非營(yíng)利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與政府舉辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以依法使用農(nóng)民集體所有的土地。七、發(fā)展改革委、民政部等部門(mén)《關(guān)于加快推進(jìn)健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》（2014）（四）強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施規(guī)劃審查和建設(shè)監(jiān)管—加大政府投入和土地、金融等政策支持力度醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身設(shè)施用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃。營(yíng)利性項(xiàng)目按照相關(guān)政策優(yōu)先安排供應(yīng)。強(qiáng)化對(duì)醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身設(shè)施建設(shè)用地的監(jiān)管，嚴(yán)禁改變用途。

八、國(guó)土部、住建部《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2015〕37號(hào)）（五）促進(jìn)房地產(chǎn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，國(guó)土資源主管部門(mén)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制訂未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其它產(chǎn)業(yè)投資。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。各地補(bǔ)貼與建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)難第三步邀請(qǐng)規(guī)劃、土地、環(huán)境方面專(zhuān)家組成評(píng)審團(tuán)，評(píng)審結(jié)果送市政府批準(zhǔn)，程序復(fù)雜建設(shè)補(bǔ)貼的使用，與民政局簽訂協(xié)議書(shū)，主要條款有：建設(shè)補(bǔ)貼資金按每年5%折舊保證服務(wù)20年，入年限不滿，剩余年限按（n/20*建設(shè)補(bǔ)貼資金歸還政府）第二步發(fā)改委立項(xiàng)、規(guī)劃局審批、國(guó)土局獲取土地、獲發(fā)施工許可證開(kāi)始開(kāi)工建設(shè)后，按京民福發(fā)（2008）543號(hào)文件向民政局申請(qǐng)8000-16000元/床費(fèi)的建設(shè)補(bǔ)貼新建護(hù)養(yǎng)型機(jī)構(gòu)按16000元/床位標(biāo)準(zhǔn)新建普通型機(jī)構(gòu)按12000元/床位標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)建普通型機(jī)構(gòu)按8000元/床位標(biāo)準(zhǔn)第一步具備場(chǎng)所、資金、規(guī)劃設(shè)置和法人，向民政部門(mén)提交材料、申請(qǐng)?jiān)O(shè)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)民政局審批發(fā)放《北京養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)批準(zhǔn)書(shū)》機(jī)構(gòu)向民政局提請(qǐng)驗(yàn)收申請(qǐng)驗(yàn)收通過(guò)后發(fā)放《北京市養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》，可開(kāi)業(yè)民政局批準(zhǔn)設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)施工過(guò)程中申請(qǐng)補(bǔ)貼專(zhuān)家評(píng)審過(guò)程獲取建設(shè)補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼按收治入住老人的實(shí)際人數(shù)發(fā)放，自理老人每人補(bǔ)貼150元，不能自理老人補(bǔ)貼200元，用于改善機(jī)構(gòu)條件獲取運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼以上補(bǔ)貼辦法和數(shù)額均針對(duì)社會(huì)辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)政府辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由采辦公益補(bǔ)貼，區(qū)、市級(jí)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由市、區(qū)級(jí)政府共同負(fù)擔(dān)補(bǔ)貼，各負(fù)擔(dān)50%。除現(xiàn)金補(bǔ)貼外，另有政策規(guī)定養(yǎng)老機(jī)構(gòu)水電收費(fèi)可按民用水電費(fèi)、土地轉(zhuǎn)讓可按較低地價(jià)方式等，但由于此兩項(xiàng)落實(shí)需由民政部同電力、供水和土地部門(mén)協(xié)商，實(shí)際難以落實(shí)。未來(lái)預(yù)計(jì)可能的政策方向包括：1）完善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系。我國(guó)當(dāng)前的養(yǎng)老服務(wù)體系存在問(wèn)題的重要原因是政府和市場(chǎng)的權(quán)責(zé)不分，未來(lái)要理順二者關(guān)系，政府做好最基本的基本養(yǎng)老服務(wù)，其余的交給市場(chǎng)。同時(shí)，政府可以加大對(duì)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的補(bǔ)貼和政策優(yōu)惠力度，打破民營(yíng)養(yǎng)老院不賺錢(qián)的局面。2）推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合。我國(guó)醫(yī)療和養(yǎng)老相對(duì)割裂，有必要融合發(fā)展，不管是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老還是養(yǎng)老院都需要配置必要的醫(yī)療條件。未來(lái)一方面將鼓勵(lì)醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu)開(kāi)展養(yǎng)老服務(wù)，另一方面可在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)增設(shè)醫(yī)療服務(wù)資質(zhì)。3）探索多樣化的養(yǎng)老金融創(chuàng)新。基于我國(guó)養(yǎng)老保險(xiǎn)資金不足的現(xiàn)狀，會(huì)加快各類(lèi)養(yǎng)老金融產(chǎn)品的發(fā)展，探索以房養(yǎng)老、長(zhǎng)期護(hù)理險(xiǎn)等養(yǎng)老金融產(chǎn)品。4）促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)信息化?；ヂ?lián)網(wǎng)的介入有利于改善我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的資源稀缺、運(yùn)行效率低下等問(wèn)題。推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等在養(yǎng)老服務(wù)中的應(yīng)用，鼓勵(lì)遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù)、家政O2O、醫(yī)藥用品配送等新型養(yǎng)老服務(wù)模式，大力推廣養(yǎng)老服務(wù)信息化。世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)鏈與贏利分析行業(yè)建議以需求為核心的養(yǎng)老服務(wù)平臺(tái)政府機(jī)構(gòu)（包括協(xié)會(huì)）云服務(wù)管理平臺(tái)養(yǎng)老信息平臺(tái)協(xié)同通信系統(tǒng)生活服務(wù)中心文化活動(dòng)中心養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)中心（呼叫中心等）監(jiān)護(hù)管理系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)服務(wù)管理系統(tǒng)主動(dòng)關(guān)懷系統(tǒng)大健康服務(wù)系統(tǒng)志愿者管理系統(tǒng)（移動(dòng)）客戶端安康需求生活需求社會(huì)需求老年人需求維度物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)網(wǎng)互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)社區(qū)志愿者生活服務(wù)商機(jī)構(gòu)社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)進(jìn)一步細(xì)分2015年在全國(guó)老齡辦發(fā)布的《老齡產(chǎn)業(yè)藍(lán)皮書(shū)》中將老齡產(chǎn)業(yè)梳理了八大類(lèi)細(xì)分市場(chǎng)85項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容，涵蓋老年服務(wù)業(yè)、老年商務(wù)服務(wù)業(yè)、老年文化服務(wù)業(yè)、老年醫(yī)療服務(wù)業(yè)、老年康復(fù)護(hù)理業(yè)、老年健康促進(jìn)服務(wù)業(yè)、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)、殯葬服務(wù)業(yè)等。陸續(xù)，我們觀察到越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始找準(zhǔn)自身優(yōu)勢(shì)，逐漸向?qū)I(yè)化細(xì)分市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，從而為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更加均衡合理的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)拓展和產(chǎn)業(yè)延伸，無(wú)邊界融入國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展

養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)其內(nèi)涵已經(jīng)不再局限于僅僅滿足養(yǎng)老群體的剛性需求，而是延伸到大健康產(chǎn)業(yè)，橫向業(yè)務(wù)拓展，縱向產(chǎn)業(yè)延伸，外延可以擴(kuò)大到健康服務(wù)、醫(yī)療服務(wù)、醫(yī)藥器械、健康消費(fèi)品四個(gè)細(xì)分產(chǎn)業(yè)組成的產(chǎn)業(yè)平臺(tái)?！梆B(yǎng)老+”概念提出，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)全面升級(jí)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)從關(guān)注單一的養(yǎng)老功能，衍生出更為豐富的業(yè)態(tài)，養(yǎng)生養(yǎng)老、健康社區(qū)、生態(tài)養(yǎng)老、智能養(yǎng)老等，特別是伴隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)的繁榮發(fā)展，健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的生態(tài)平臺(tái)時(shí)代徐徐拉開(kāi)帷幕。受訪者對(duì)各大類(lèi)社區(qū)服務(wù)的需求度受訪者對(duì)社區(qū)各項(xiàng)服務(wù)的需求度安康監(jiān)護(hù)一鍵呼救安全報(bào)警健康監(jiān)測(cè)位置查詢(xún)?nèi)梭w感知環(huán)境監(jiān)測(cè)健康服務(wù)

健康檔案健康咨詢(xún)健康檢測(cè)健康助手家庭病床家庭醫(yī)生生活服務(wù)（一）日常關(guān)懷上門(mén)看護(hù)照料護(hù)理助餐服務(wù)家政服務(wù)物業(yè)服務(wù)生活服務(wù)（二）一鍵購(gòu)物跑退代辦夕陽(yáng)紅旅游出行服務(wù)法律維權(quán)精神文化心理咨詢(xún)精神慰藉學(xué)習(xí)培訓(xùn)社區(qū)圖書(shū)館政策咨詢(xún)休閑娛樂(lè)社區(qū)互動(dòng)社區(qū)信息興趣圈子夕陽(yáng)俱樂(lè)部愛(ài)心俱樂(lè)部志愿者夕陽(yáng)夢(mèng)工廠某公司的養(yǎng)老服務(wù)定位第一期第二期第三期養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之互聯(lián)網(wǎng)+終端設(shè)備可穿戴式終端：隨身攜帶、操作簡(jiǎn)單家庭終端：便攜報(bào)警設(shè)備適配健康設(shè)備智能終端APP適配多種智能終端的APP，作為信息接收和展示的窗口和交互入口，重點(diǎn)服務(wù)入口養(yǎng)老服務(wù)門(mén)戶各類(lèi)信息發(fā)布與展示窗口，各類(lèi)活動(dòng)、服務(wù)宣傳窗口，部分服務(wù)入口云服務(wù)管理平臺(tái)提供云端服務(wù)管理與監(jiān)控（健康管理、數(shù)據(jù)分析、信息咨詢(xún)）服務(wù)中心提供緊急救助、生活服務(wù)、護(hù)理服務(wù)、呼叫中心血壓計(jì)血糖儀電子體溫計(jì)心電圖儀血氧儀SoS腕帶綜合監(jiān)護(hù)儀血壓數(shù)據(jù)血糖數(shù)據(jù)體溫?cái)?shù)據(jù)心電數(shù)據(jù)血氧飽和度數(shù)據(jù)病史及健康日志用戶基本信息數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)服務(wù)器健康檔案及數(shù)據(jù)查詢(xún)醫(yī)患互動(dòng)及健康指導(dǎo)健康預(yù)警及救援健康咨訊-信息增值服務(wù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之健康一體機(jī)監(jiān)測(cè)老年人日?；A(chǔ)健康信息，使家庭成員可以隨時(shí)利用閑暇時(shí)間了解其身體指標(biāo)、身體狀態(tài)及最近變化趨勢(shì)。為老人提供長(zhǎng)期的健康咨詢(xún)及健康評(píng)估服務(wù)，幫助老人簡(jiǎn)便、貼身的進(jìn)行自我健康管理。數(shù)據(jù)采集穿戴式設(shè)備醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)服務(wù)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之健康小屋個(gè)人健康記錄個(gè)人健康信息服務(wù)醫(yī)護(hù)健康了解養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之健康管理服務(wù)整合相關(guān)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院健康管理機(jī)構(gòu)醫(yī)療機(jī)構(gòu)“大健康”服務(wù)管理個(gè)人就醫(yī)代理提供專(zhuān)家預(yù)約、住院預(yù)約、預(yù)約或代辦掛號(hào)、代取報(bào)告、住宿安排等就醫(yī)代理服務(wù)。健康助手生活健康指導(dǎo)、復(fù)診和定期體檢提醒、病后康復(fù)指導(dǎo)、保健指導(dǎo)等信息家庭護(hù)陪對(duì)老年人生活護(hù)理、日常陪同。家庭病床、家庭醫(yī)生養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之社區(qū)生活服務(wù)家政1.保姆2.保潔3.月嫂物業(yè)服務(wù)1.水電修理2.開(kāi)鎖修鎖3.下水道疏通出行服務(wù)1.代駕2.打車(chē)3.組團(tuán)旅游跑腿代辦1.代排隊(duì)2.代購(gòu)3.接人、接物咨詢(xún)投訴1.服務(wù)咨詢(xún)2.投訴維權(quán)一鍵購(gòu)物養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之殯葬服務(wù)殯葬、墓地行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展前景也隨著老齡化的加劇逐步上升。中國(guó)殯葬和墓地行業(yè)在未來(lái)幾年中增速均保持在15%以上，到2017年，兩者的市場(chǎng)規(guī)模分別達(dá)到993億、583億元。目前在港股上市的福壽園是中國(guó)大陸殯葬領(lǐng)域的最直接標(biāo)的。泰康之家為了完成從搖籃到墳?zāi)沟牟季?，也在積極進(jìn)軍此領(lǐng)域。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之養(yǎng)老社區(qū)會(huì)員制服務(wù)享受養(yǎng)老服務(wù)：以出租為主要經(jīng)營(yíng)方式，收費(fèi)水平要比福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的收費(fèi)水平高，具備自己的醫(yī)療護(hù)理服務(wù)人才。入住者通常需要交納一定數(shù)額的抵押金，每月交納少量的管理費(fèi)。管理機(jī)構(gòu)通過(guò)專(zhuān)業(yè)護(hù)理提高收費(fèi)水平獲取利潤(rùn)，國(guó)外的專(zhuān)業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將押金進(jìn)行投資以謀取利潤(rùn)，具有壽險(xiǎn)公司的經(jīng)營(yíng)性質(zhì)。

享受增值服務(wù)：根據(jù)中國(guó)傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣和置業(yè)慣性，發(fā)展商對(duì)會(huì)員制模式采取了創(chuàng)新，增加了記名會(huì)員制盈利模式，在交納一定數(shù)額的抵押金購(gòu)得會(huì)員卡，每月交納一定的管理費(fèi)的基礎(chǔ)上，記名會(huì)員卡可以繼承和轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)實(shí)際經(jīng)營(yíng)狀況，這種模式相對(duì)于非記名會(huì)員制度來(lái)講，更容易被中國(guó)市場(chǎng)接收。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈之養(yǎng)老住宅服務(wù)世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展行業(yè)政策分析產(chǎn)業(yè)鏈與贏利分析行業(yè)建議進(jìn)入養(yǎng)老行業(yè)應(yīng)當(dāng)自設(shè)門(mén)檻人員技術(shù)管理

必要條件當(dāng)?shù)厝丝诶淆g化加劇某一環(huán)節(jié)率先突破

充分條件天時(shí)地利人和優(yōu)先看好的三大領(lǐng)域：1.專(zhuān)業(yè)化配套服務(wù)：現(xiàn)階段，我國(guó)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老為主，即由子女照顧;其次是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，多為政府資助的養(yǎng)老院;還有一種形式是社區(qū)養(yǎng)老，比例很低。隨著老齡化時(shí)代到來(lái)及家庭贍養(yǎng)功能被弱化，專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)亟待發(fā)展，同時(shí)其他專(zhuān)業(yè)配套服務(wù)業(yè)亟待發(fā)展，包括護(hù)理、康復(fù)、餐飲、娛樂(lè)、文化等服務(wù)，形成社區(qū)家政、社區(qū)文娛、社區(qū)物業(yè)等社區(qū)服務(wù)體系。2.大健康領(lǐng)域：老齡化不僅將帶來(lái)慢性病和傳染病的雙重負(fù)擔(dān)，還會(huì)催生老年人對(duì)日常保健康復(fù)的巨大需求，醫(yī)藥、醫(yī)械、醫(yī)療等各醫(yī)療健康細(xì)分領(lǐng)域都會(huì)在不同程度上受益。此外，對(duì)膳食營(yíng)養(yǎng)、健康食品等大健康消費(fèi)領(lǐng)域的需求也會(huì)持續(xù)增加，帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)發(fā)展。3.養(yǎng)老保障體系：統(tǒng)一的城鄉(xiāng)居民基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度，是實(shí)現(xiàn)黨的十八大“全面建成覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會(huì)保障體系”目標(biāo)的重要舉措，為“老有所養(yǎng)”提供保障。同時(shí)，作為補(bǔ)充的商業(yè)健康保險(xiǎn)面臨重大的發(fā)展機(jī)遇，從長(zhǎng)期來(lái)看，商業(yè)健康險(xiǎn)將廣泛參與我國(guó)衛(wèi)生服務(wù)體系、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)體系的建設(shè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)該舉重若輕養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)途徑實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方式很多，包括租賃、公建民營(yíng)、眾籌、REITS、售后回租、信托、產(chǎn)業(yè)股權(quán)投資基金，ppp等方式。比較看好：專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商，公建民營(yíng)運(yùn)營(yíng)商，眾籌養(yǎng)老服務(wù)管理者重資產(chǎn)公司如何實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)說(shuō)白了重資產(chǎn)變身輕資產(chǎn)，就是通過(guò)金融產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)把不動(dòng)產(chǎn)變成動(dòng)產(chǎn)。1.REITSREITS集合了中小投資人的資金投資于成熟物業(yè)，聘用專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)作為物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理人，以租金支持來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的安全性，以上市交易來(lái)實(shí)現(xiàn)投資的流動(dòng)性，是成熟期物業(yè)最適合的融資工具之一。2.售后回租（承租人）在保留資產(chǎn)使用權(quán)的前提下獲得所需的資金，同時(shí)又為出租人提供有利可圖的投資機(jī)會(huì)。其核心價(jià)值就在于將固定資產(chǎn)移出表外，使公司資產(chǎn)變得更輕，流動(dòng)性更好。說(shuō)白了無(wú)外乎為建設(shè)（重資產(chǎn)，占用資金）——銷(xiāo)售（獲取資金流）——回租（價(jià)格低）。3.信托與REITS類(lèi)似，但又比REITS具有較高的靈活性，信托的是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)輕型化或者以輕資產(chǎn)方式進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)展的非常好的金融支持工具。在這種金融工具支持下，可以實(shí)現(xiàn)“輕資產(chǎn)+重經(jīng)營(yíng)”，實(shí)現(xiàn)“小股操盤(pán)”，解決資金不足問(wèn)題。產(chǎn)業(yè)內(nèi)幾大競(jìng)爭(zhēng)主體主要是房地產(chǎn)、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、醫(yī)藥醫(yī)療企業(yè)，打響了健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。一輪嚴(yán)酷的洗牌后，以打養(yǎng)老概念就能獲利的局面一去不復(fù)返，一些經(jīng)營(yíng)不善的項(xiàng)目果斷找人接手、另尋出路，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目繼續(xù)占領(lǐng)賽道，著力于新市場(chǎng)、新客戶、新技術(shù)和新模式，獲取連鎖化、規(guī)?；⑵放苹劝l(fā)優(yōu)勢(shì)。透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，紛繁的背后是養(yǎng)老概念回歸到養(yǎng)老服務(wù)的時(shí)代背景，是健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)面臨深刻的服務(wù)升級(jí)契機(jī)與危機(jī)的集中體現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)洗牌開(kāi)始，有特色化、專(zhuān)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)良好，打概念、靠硬件的已漸失市場(chǎng)。北京太陽(yáng)城布局十余年，是產(chǎn)業(yè)的先行者，率先提出“太陽(yáng)城模式”的復(fù)制和管理輸出；太申祥和緊握皇城御醫(yī)的金字招牌，擁有獨(dú)特資源；保利和熹會(huì)主打失能老人服務(wù)，抓住剛需；空有豪奢的建筑裝修與空泛的養(yǎng)老概念，重硬件、輕軟件，重設(shè)施、輕服務(wù)，尚未抓住這個(gè)產(chǎn)業(yè)精髓所在的企業(yè)紛紛出局。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)應(yīng)更加理性、有序發(fā)展，才能從容應(yīng)對(duì)洗牌壓力除了已有房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)企業(yè)早已進(jìn)入的主戰(zhàn)場(chǎng)外，越來(lái)越多的“新秀”參與激烈爭(zhēng)奪戰(zhàn)。新進(jìn)入健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的從業(yè)者中，四大主力值得期待：一、醫(yī)藥及健康消費(fèi)品企業(yè)，這類(lèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于從產(chǎn)品拓展到服務(wù)，具備最基礎(chǔ)的用戶，并滿足剛性需求。二、醫(yī)療服務(wù)企業(yè)，英智康復(fù)、鳳凰醫(yī)療集團(tuán)等，這類(lèi)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)在于擁有專(zhuān)業(yè)醫(yī)療條件及水平，從專(zhuān)科醫(yī)院拓展到更廣泛的康復(fù)醫(yī)療服務(wù)。三、健康服務(wù)企業(yè)，例如美年大健康、日醫(yī)集團(tuán)、宜華健康等，從健康體檢或私人醫(yī)生等某一個(gè)專(zhuān)業(yè)服務(wù)項(xiàng)目伸到更為深入、持續(xù)的健康管理服務(wù)，這類(lèi)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)策略在于抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合。2016宜華健康以4億元價(jià)格收購(gòu)上海親和源58.33%股份，利用親和源在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)多年積累的良好運(yùn)營(yíng)模式與經(jīng)驗(yàn)以及品牌價(jià)值，為下一步在健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)內(nèi)布局打下基礎(chǔ)。四、則是物業(yè)公司、電商平臺(tái)、科技公司，例如綠城、三開(kāi)科技、三胞集團(tuán)，東軟等。這類(lèi)企業(yè)的核心價(jià)值在于擁有入口，入口即流量，如何獲取用戶，就是核心價(jià)值。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入跨界競(jìng)爭(zhēng)，整合并購(gòu)時(shí)代健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)機(jī)遇與危險(xiǎn)并存的局面不會(huì)有太大改變，但政府與市場(chǎng)自身的雙向調(diào)整孕育出了新的產(chǎn)業(yè)機(jī)會(huì)，布局具有健康、康復(fù)功能的社區(qū)居家養(yǎng)老，與醫(yī)院或中醫(yī)合作實(shí)踐“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”，抓住市場(chǎng)剛需、提供康復(fù)護(hù)理服務(wù)，投資帶有鮮明旅居、養(yǎng)生主題的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)，精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化研發(fā)推廣養(yǎng)老輔具產(chǎn)品，抓住機(jī)遇做養(yǎng)老護(hù)理人才培訓(xùn)業(yè)務(wù)，或者結(jié)合智慧養(yǎng)老、成為養(yǎng)老信息化大軍中的一員，幫助房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型做物業(yè)升級(jí)的社區(qū)服務(wù)，結(jié)合養(yǎng)老金融產(chǎn)品拓展支付渠道等方式，都將成為健康養(yǎng)老市場(chǎng)的新機(jī)遇。需求激增與有限供給提供產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)大機(jī)遇，健康管理、養(yǎng)生保健、康復(fù)醫(yī)療為消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。“養(yǎng)老+”最有利的實(shí)現(xiàn)工具是互聯(lián)網(wǎng)，互聯(lián)網(wǎng)有利于理念傳播、服務(wù)提供、產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)，和著信息和科技發(fā)展的步伐，有力推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“數(shù)據(jù)化”甚至“云端化”。通過(guò)“大數(shù)據(jù)”更精準(zhǔn)的定位客戶需求，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的各類(lèi)創(chuàng)新應(yīng)用更加高效的配置資源，遠(yuǎn)程醫(yī)療、移動(dòng)醫(yī)療、遠(yuǎn)程問(wèn)診、在線服務(wù)預(yù)訂與咨詢(xún)、在線購(gòu)物等互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)，將逐漸成為養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的“新常態(tài)”。生態(tài)養(yǎng)老觀念的發(fā)展推動(dòng)生態(tài)旅游、休閑農(nóng)業(yè)與健康養(yǎng)老相結(jié)合的全新養(yǎng)老模式，以及物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)發(fā)展，智能養(yǎng)老成為主流隨著2015年養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)金融政策的不斷放開(kāi)，創(chuàng)新金融模式也成為養(yǎng)老服務(wù)從業(yè)企業(yè)跳躍式發(fā)展的利器。從養(yǎng)老介護(hù)支持到服務(wù)購(gòu)買(mǎi)模式，從長(zhǎng)者的基礎(chǔ)健康保障到投資理財(cái)，從供應(yīng)商和服務(wù)商的擴(kuò)張發(fā)展到供應(yīng)鏈金融，均需要培育養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)的新金融服務(wù)。2016年養(yǎng)老金融市場(chǎng)手段定會(huì)更加靈活，面對(duì)不同的老年群體，提供具有針對(duì)性的金融服務(wù)。除現(xiàn)有的保險(xiǎn)、信托或會(huì)員卡方式外，各健康養(yǎng)老企業(yè)也將針對(duì)自身服務(wù)內(nèi)容，打造不同的小型金融產(chǎn)品。如海南各養(yǎng)老養(yǎng)生機(jī)構(gòu)提供的、針對(duì)候鳥(niǎo)旅居老人的旅居卡服務(wù)，部分一線城市提供的反租住房補(bǔ)貼養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住、護(hù)理費(fèi)用的服務(wù)，以及自2015年開(kāi)始逐步受到重視的養(yǎng)生、生態(tài)養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)套餐等都將繼續(xù)受到市場(chǎng)的歡迎。產(chǎn)業(yè)資本更加活躍，大舉介入創(chuàng)造良好創(chuàng)富機(jī)遇，并且金融產(chǎn)品形態(tài)多元，打通健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支付端的最后一公里商業(yè)模式的確定包括明確目標(biāo)客戶群體、配置相應(yīng)的產(chǎn)品和服務(wù)，確定財(cái)務(wù)和盈利模式等幾個(gè)重要模塊明確目標(biāo)客戶：1.

從需求類(lèi)型角度分析：根據(jù)市場(chǎng)慣例可按照健康狀況將老年客戶細(xì)分為自理型、介助型和介護(hù)型三類(lèi)，每類(lèi)客戶的需求都有所不同2.

從消費(fèi)層次角度分析：大多數(shù)政府或社會(huì)辦福利性質(zhì)養(yǎng)老院主要面向低收入老年人群體，提供最基本的養(yǎng)老服務(wù)，如數(shù)人合住的居住空間、基本的照看和護(hù)理功能、普通的娛樂(lè)設(shè)施等。而民間資本和保險(xiǎn)資金投入的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)則大多面向具有一定消費(fèi)能力的中高端老年人群，少數(shù)項(xiàng)目甚至僅針對(duì)高凈值人群提供全方位的豪華服務(wù)。3.

從地域覆蓋角度分析：目前市場(chǎng)上的養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)品大致可分為兩類(lèi)。一類(lèi)位于一二線城市中環(huán)境安靜、適合養(yǎng)老的郊區(qū)，主要面向當(dāng)?shù)乩夏晗M(fèi)者；另一類(lèi)位于風(fēng)景優(yōu)美的旅游景區(qū)，如江南水鄉(xiāng)西塘、四季溫暖的三亞等，主要面向全國(guó)老年消費(fèi)者。設(shè)計(jì)產(chǎn)品和服務(wù)原則1.

居住條件：企業(yè)需提供適宜老年人居住的生活空間。老年人偏向選擇距離子女家庭較近的社區(qū)，便于子女隨時(shí)探望。2.

醫(yī)療和護(hù)理能力：便利可靠的醫(yī)療健康服務(wù)是消費(fèi)者在選擇養(yǎng)老產(chǎn)品時(shí)最為重視的內(nèi)容。3.

其他增值服務(wù)和設(shè)施：提供有針對(duì)性的娛樂(lè)設(shè)備、康健設(shè)施、生活便利服務(wù)，并幫助組織社交活動(dòng)等，以此豐富老年人的精神生活。1選擇財(cái)務(wù)和盈利模式目前市場(chǎng)上存在的盈利模式主要有銷(xiāo)售、租賃、會(huì)員制三種，此外還有一些借鑒于海外市場(chǎng)的創(chuàng)新性盈利模式尚處于探索之中，如澳大利亞養(yǎng)老服務(wù)供應(yīng)商普遍采用的遞延管理費(fèi)模式等（即退出按增值價(jià)格分紅）老年社區(qū)應(yīng)該軟件和硬件并重老年社區(qū)建議養(yǎng)老社區(qū)之選址建議老年社區(qū)的醫(yī)、養(yǎng)、康、護(hù)之配套應(yīng)依據(jù)功能定位、地理位置、戰(zhàn)略要求綜合考慮基于區(qū)域整體發(fā)展的角度，從城市發(fā)展階段、地塊發(fā)展前景、城市功能和地位入手，進(jìn)行交通、基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)等區(qū)域研究，發(fā)掘區(qū)域價(jià)值 是否擁有強(qiáng)勢(shì)稀缺自然資源、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)是否已存在旅游度假場(chǎng)所 及設(shè)施、以及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況都直接影響老年社區(qū)初期經(jīng)營(yíng) 研究區(qū)域人口密度、人口分布和未來(lái)人口發(fā)展規(guī) 劃，影響當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老市場(chǎng)的容量和發(fā)展?jié)摿? 社會(huì)福利機(jī)構(gòu)用水、電、氣及電話安裝的優(yōu) 惠政策以及資金資助計(jì)劃等都將鼓勵(lì)老年福 利事業(yè)實(shí)現(xiàn)新的突破與發(fā)展城市規(guī)劃區(qū)域自然/城市資源輻射區(qū)域、周邊人口狀況當(dāng)?shù)卣恼咧С肿鳛榫哂幸欢ㄌ厣闹黝}地產(chǎn)，老年社區(qū)的發(fā)展與城市的發(fā)展密切相關(guān)，其定位必須基于城市發(fā)展的大視角；因此結(jié)合我國(guó)國(guó)情、社會(huì)經(jīng)濟(jì)及文化特點(diǎn)、城市規(guī)劃方向，是確定老年社區(qū)發(fā)展定位的重要前提。時(shí)間價(jià)值中低密度住宅宅開(kāi)發(fā)中低密度住宅開(kāi)發(fā)中高密度住宅、公寓開(kāi)發(fā)中高密度住宅持續(xù)開(kāi)發(fā)便利店、體檢、保健等基本生活配套設(shè)施投入部分醫(yī)療保健設(shè)施投入，如針對(duì)老年病的專(zhuān)科醫(yī)院、康復(fù)保健療養(yǎng)院高級(jí)產(chǎn)業(yè)鏈條配套、高端養(yǎng)老、休閑設(shè)施投入：老年大學(xué)、國(guó)際學(xué)校、幼兒園等大量宜老娛樂(lè)休閑設(shè)施投入：會(huì)所、俱樂(lè)部、室內(nèi)外活動(dòng)場(chǎng)所及設(shè)備

老年社區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)受老齡產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)制約，具有部分社會(huì)公益性、社會(huì)福利性。投資回收期一般較長(zhǎng)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)回報(bào)率彈性較大，其主要收益來(lái)自銷(xiāo)售租賃居住產(chǎn)品和各種形式的服務(wù)項(xiàng)目；醫(yī)療、保健設(shè)施投入是建立老年社區(qū)價(jià)值的基礎(chǔ)，如何與住宅開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的節(jié)點(diǎn)相配合，合理安排節(jié)奏對(duì)項(xiàng)目至關(guān)重要。因此配套設(shè)施的合理投入及產(chǎn)品形式和開(kāi)發(fā)規(guī)?？刂坪侠砜刂?，可使項(xiàng)目?jī)r(jià)值穩(wěn)定提升并維持項(xiàng)目的持續(xù)性經(jīng)營(yíng)。需求的多元需要相應(yīng)的“配套設(shè)施的復(fù)合化、多層次”來(lái)滿足養(yǎng)老社區(qū)配套建議國(guó)內(nèi)代表案例代表案例：北京東方太陽(yáng)城北京“東方太陽(yáng)城”老年社區(qū)，國(guó)內(nèi)最成功的老年社區(qū)之一；定位——“世界級(jí)的高尚退休社”“全新退休生活的領(lǐng)跑者”區(qū)位：坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位：“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模：規(guī)劃面積234萬(wàn)平方米，總建筑面積70萬(wàn)平米，共可入住2萬(wàn)余人；物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓，面積為78-716平方米不等；區(qū)域概況：項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊。項(xiàng)目主要目標(biāo)客源地為北京。2006年，北京65歲及以上人口超10%，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，人均GDP達(dá)6210美元，目標(biāo)客戶的消費(fèi)力很強(qiáng)；整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面。組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴(lài)；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所；東方太陽(yáng)城規(guī)劃特點(diǎn)組團(tuán)帶狀排布最大借景、組團(tuán)設(shè)計(jì)體現(xiàn)老年社區(qū)特色——極致景觀與閉合的開(kāi)放組團(tuán)設(shè)計(jì)公司：開(kāi)發(fā)商請(qǐng)美國(guó)SASAKI設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱，將東方太陽(yáng)城作為一個(gè)城市來(lái)整體規(guī)劃，為中國(guó)老年人的生活環(huán)境創(chuàng)造一個(gè)新型范例；規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開(kāi)退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來(lái)的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂(lè)，老有所為東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)(1/4)社區(qū)內(nèi)以及周邊大量的綠化保證了療養(yǎng)級(jí)空氣質(zhì)量；精心設(shè)計(jì)社區(qū)水系和綠化水景觀：社區(qū)整體坐落于高爾夫球場(chǎng)之上，共有近500畝水面分布其間，水域比例達(dá)到3-5%；綠化：周邊有10萬(wàn)株林木，社區(qū)綠化率高達(dá)80％。每個(gè)區(qū)域都有自己獨(dú)特的樹(shù)木、灌木及地被植物，形成區(qū)域之間的天然視覺(jué)屏障；空氣質(zhì)量：社區(qū)空氣中負(fù)氧離子平均含量高達(dá)2000個(gè)/立方米，居住環(huán)境已達(dá)到療養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)；良好的自然環(huán)境——精致的社區(qū)水系和綠化景觀，生態(tài)居住環(huán)境東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)(2/4)人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)、多樣化交流空間，針對(duì)老年人特別定制的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)無(wú)障礙設(shè)計(jì)：針對(duì)老年人的特殊設(shè)計(jì)四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無(wú)障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽(yáng)角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開(kāi)關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門(mén)鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳中國(guó)傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開(kāi)辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間；寬電梯入口，方便進(jìn)入景觀步道加寬以便通行會(huì)所東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4)完善的配套服務(wù)設(shè)施——針對(duì)老年人的需求建設(shè)的社區(qū)醫(yī)院、康體中心、老年大學(xué)、自助農(nóng)莊等等主體建筑概況：

規(guī)劃面積5萬(wàn)平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂(lè)、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身；專(zhuān)業(yè)醫(yī)師問(wèn)診大型公共建筑群u太陽(yáng)城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽(yáng)城醫(yī)院面積1.6萬(wàn)平米；專(zhuān)業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國(guó)家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專(zhuān)業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所每一角落連接起來(lái)；專(zhuān)業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽(yáng)城內(nèi)設(shè)立急救站。專(zhuān)業(yè)的醫(yī)療器械大型康體中心：康體中心接近8000平方米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)；開(kāi)敞空間：通透大氣的視覺(jué)走廊、開(kāi)敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂(lè)園；看護(hù)健身中心社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開(kāi)辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂(lè)的感覺(jué)；老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開(kāi)設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書(shū)法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師；健康步道東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)(3/4)室外泳池農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)東方太陽(yáng)城成功關(guān)鍵點(diǎn)(4/4)精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂(lè)活動(dòng)：舉辦過(guò)3屆國(guó)際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂(lè)會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂(lè)部：乒乓球俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、棋牌俱樂(lè)部、釣魚(yú)俱樂(lè)部；業(yè)主自發(fā)的俱樂(lè)部：音樂(lè)沙龍、民族舞俱樂(lè)部、太極拳俱樂(lè)部、乒乓球俱樂(lè)部、健身俱樂(lè)部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛(ài)的活動(dòng)音樂(lè)會(huì)老年合唱太極俱樂(lè)部活動(dòng)棋牌俱樂(lè)部活動(dòng)國(guó)際風(fēng)箏文化節(jié)多彩的精神文化生活——針對(duì)老年人生活組織多種活動(dòng)和組織國(guó)外經(jīng)典案例在人口老齡化下，發(fā)達(dá)國(guó)家中單一的養(yǎng)老院向系統(tǒng)、多元化養(yǎng)老社區(qū)的轉(zhuǎn)變已經(jīng)成為一種趨勢(shì)美國(guó)的太陽(yáng)城日本的港北新城荷蘭的弗萊德利克斯堡……系統(tǒng)、規(guī)?；睦淆g產(chǎn)業(yè)、聚集性的養(yǎng)老城、異地養(yǎng)老社區(qū)…已經(jīng)成為養(yǎng)老模式發(fā)展的新趨勢(shì)。佛羅里達(dá)太陽(yáng)城戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨(dú)棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽(yáng)城中心:獨(dú)立家庭別墅國(guó)王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨(dú)立居住公寓自由廣場(chǎng):輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)u名稱(chēng)緣起：ü西方不稱(chēng)老年人為夕陽(yáng)，而是太陽(yáng)ü意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽(yáng)城》u區(qū)位：臨近海灣ü社區(qū)坐落于佛羅里達(dá)西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達(dá)之間，距佛羅里達(dá)最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程u規(guī)模：接近微型城市ü社區(qū)太陽(yáng)城中心共有10500個(gè)住宅單元，目前入住來(lái)自全美及世界各地的住戶1.6萬(wàn)u目標(biāo)定位和建設(shè)理念：ü社區(qū)自1961年開(kāi)始建設(shè)起，便定位佛羅里達(dá)乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實(shí)、身體健康，享受一種不孤獨(dú)、不依賴(lài)、不滿足溫飽型的老年生活年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成：老年人口占絕對(duì)多數(shù)美國(guó)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一?整個(gè)社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個(gè)郵局，超市、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、銀行和教堂?物業(yè)類(lèi)型為老年人量身定做：u“太陽(yáng)城中心”（獨(dú)棟別墅）u“國(guó)王之殿”（聯(lián)體別墅）u“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）u“庭院”

u“阿斯頓花園”（出租的獨(dú)立居住公寓）u“自由廣場(chǎng)”（輔助照料式住宅和家庭護(hù)理機(jī)構(gòu)）全美最典型、最好的老年社區(qū)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城社區(qū)委員會(huì)辦公室自社區(qū)1961年開(kāi)始建設(shè)以來(lái)，社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)一直由開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，不久成為開(kāi)發(fā)商的沉重負(fù)擔(dān)。1987年，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主首次成立了獨(dú)立的非盈利機(jī)構(gòu)——社區(qū)委員會(huì)，負(fù)責(zé)社區(qū)各項(xiàng)活動(dòng)的組織，同時(shí)委員會(huì)收取參與各項(xiàng)活動(dòng)業(yè)主的年費(fèi)，以維持機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)。社區(qū)委員會(huì)成員均為社區(qū)內(nèi)居住的老年業(yè)主社區(qū)委員會(huì)由社區(qū)老人構(gòu)成——便于溝通減少隔閡

社區(qū)委員會(huì)負(fù)責(zé)社區(qū)的日常運(yùn)作，有常設(shè)辦公室，每月定期舉行例會(huì)。純粹老年社區(qū)——增強(qiáng)老年人的歸屬感

居民必須55歲以上，18歲以下的陪同一年居住不超過(guò)30天佛羅里達(dá)太陽(yáng)城在制度上增強(qiáng)老年人的歸屬感——由老年業(yè)主組成社區(qū)委員會(huì)，社區(qū)對(duì)低齡人群活動(dòng)嚴(yán)格限制。規(guī)劃設(shè)計(jì)人性化：針對(duì)老年人的無(wú)障礙設(shè)計(jì)、空間導(dǎo)向設(shè)計(jì)，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施

社區(qū)圖書(shū)館電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計(jì)社區(qū)交流大廳防滑坡道設(shè)計(jì)佛羅里達(dá)太陽(yáng)城針對(duì)老年人的建筑規(guī)劃：無(wú)障礙設(shè)計(jì)——強(qiáng)調(diào)方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無(wú)障礙步行道、無(wú)障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強(qiáng)的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對(duì)老年人的記憶力感知力下降：

對(duì)方位感、交通的安全性、道路的可達(dá)性均做了安排，實(shí)施嚴(yán)格的人車(chē)分流針對(duì)老年人的社區(qū)設(shè)施強(qiáng)調(diào)身心健康：身體健康——建有醫(yī)院和老年護(hù)理中心，心理健康——老年圖書(shū)館，社區(qū)交流大廳豐富的會(huì)所運(yùn)動(dòng)：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)，棋牌室，保齡球場(chǎng)，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有特色：高爾夫愛(ài)好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛(ài)好者。社區(qū)里擁有多個(gè)高爾夫球場(chǎng)，交納入會(huì)費(fèi)后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場(chǎng)，每年費(fèi)用約1500美元太陽(yáng)城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部全美草地保齡球錦標(biāo)賽在太陽(yáng)舉行白天可在社區(qū)寬闊的棕櫚樹(shù)街道上駕駛高爾夫車(chē)，多數(shù)購(gòu)物場(chǎng)所都有專(zhuān)門(mén)為高爾夫車(chē)提供的停車(chē)場(chǎng)。草地保齡球高爾夫球場(chǎng)

健身室室內(nèi)游泳池多彩的體育運(yùn)動(dòng)——會(huì)所可以滿足大多數(shù)運(yùn)動(dòng)需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛(ài)，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事。佛羅里達(dá)太陽(yáng)城超過(guò)200種各類(lèi)俱樂(lè)部和組織瓷器收藏俱樂(lè)部 藝術(shù)室

木工工坊活動(dòng)交流中心豐富多彩的俱樂(lè)部課程：

社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂(lè)部，開(kāi)設(shè)課程和組織活動(dòng)超過(guò)80種，如業(yè)余無(wú)線電、計(jì)算機(jī)、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等這可以幫助老年人完成年輕時(shí)未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個(gè)外科大夫，但年輕時(shí)您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽(yáng)城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情佛羅里達(dá)太陽(yáng)城俱樂(lè)部豐富了社區(qū)活動(dòng)，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會(huì)組織的俱樂(lè)部活動(dòng)精彩紛呈各社區(qū)均有自己嚴(yán)格的機(jī)構(gòu)、組織和規(guī)劃，許多娛樂(lè)性和社會(huì)性節(jié)目活動(dòng)對(duì)六個(gè)社區(qū)的所有成員開(kāi)放。在太陽(yáng)城中心每人每年享用綜合會(huì)所的費(fèi)用為140美元。享受的康樂(lè)設(shè)施包括室內(nèi)和室外游泳池，網(wǎng)球和推圓盤(pán)游戲場(chǎng)，草地保齡球，健身和娛樂(lè)中心，會(huì)議室，和一個(gè)10000平方英尺的劇場(chǎng)。圖書(shū)室桌球室手工制作中心游泳池為老人設(shè)置專(zhuān)業(yè)、完善的配套設(shè)施佛羅里達(dá)太陽(yáng)城養(yǎng)生和養(yǎng)老本身有功能上的重疊，但養(yǎng)生的概念所跨的年齡段要大于養(yǎng)老養(yǎng)生的產(chǎn)品，會(huì)給人一種積極、悠閑和健康的感覺(jué)，而養(yǎng)老的產(chǎn)品，會(huì)讓人聯(lián)想到悲傷和落寞。如果我要去度假的話，我會(huì)選擇生態(tài)環(huán)境好的地方一家人去，如果那是一個(gè)養(yǎng)老的地方，我們不會(huì)去的，不想跟老年人混在一起。這個(gè)地方就是看山，能玩的地方不多，一般2天就可以玩完了，只是空氣質(zhì)量比較好，所以從大概念來(lái)看，養(yǎng)生比旅游或養(yǎng)老更能落實(shí)，更可信。如果做養(yǎng)老，會(huì)讓項(xiàng)目貶值，也賣(mài)不起高價(jià)，可能連銷(xiāo)售都成問(wèn)題。養(yǎng)