青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件

研究結(jié)論研究結(jié)論1

城陽(yáng)城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于本區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)群體；受制于與青島市區(qū)的交通瓶頸，尚未能打開(kāi)外區(qū)域房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)群體；且青島本地人士暫未認(rèn)同城陽(yáng)與青島市的隸屬關(guān)系，這成為城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的最大障礙。近期：城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求

城陽(yáng)區(qū)屬青島市新興發(fā)展區(qū)域，隨著2019年區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于向好，引發(fā)土地供應(yīng)大大放量，在未來(lái)3-5年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面城陽(yáng)城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽(yáng)房地產(chǎn)2海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來(lái)，推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將為城陽(yáng)區(qū)域的房地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。城陽(yáng)屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資加工貿(mào)易企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對(duì)韓國(guó)企業(yè)的成功招商，在城陽(yáng)已經(jīng)逐漸形成了韓國(guó)和朝鮮族人士大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽(yáng)高端房屋和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提升區(qū)域的居住價(jià)值。城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)開(kāi)放，外地知名實(shí)力發(fā)展商的大舉進(jìn)入，在加劇本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)，也將快速提升區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和行業(yè)成熟度，為消費(fèi)者帶來(lái)更多實(shí)惠，并形成城陽(yáng)區(qū)域獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力。中長(zhǎng)期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間巨大海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)3中期策略：鑒于城陽(yáng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開(kāi)發(fā)量，因此，建議萬(wàn)科2019年前暫不考慮在城陽(yáng)區(qū)繼續(xù)拿地。近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過(guò)萬(wàn)科的產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)能力和客戶滿意度，以樹(shù)立萬(wàn)科地產(chǎn)在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議4繼續(xù)挖掘城陽(yáng)區(qū)的消費(fèi)力，并針對(duì)韓籍客戶的消費(fèi)需求度身定做相應(yīng)的產(chǎn)品。努力打開(kāi)青島市區(qū)市場(chǎng)，創(chuàng)造萬(wàn)科魅力之城持續(xù)熱銷(xiāo)的奇跡，奠定萬(wàn)科在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議5報(bào)告正文報(bào)告正文6目錄一、城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

1、區(qū)位及規(guī)劃

2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及其增長(zhǎng)性

5、競(jìng)爭(zhēng)格局

6、小結(jié)二、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)發(fā)展策略建議

1、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議

2、萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議

目錄一、城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?第一部分城陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治龅谝徊糠殖顷?yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?1、區(qū)位及規(guī)劃青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件9總結(jié)：城陽(yáng)是青島市的北大門(mén)，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組成部分，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯城區(qū)規(guī)劃格調(diào)較高但與青島市區(qū)的基礎(chǔ)交通存在瓶頸，制約了城陽(yáng)與市區(qū)互動(dòng)總結(jié)：城陽(yáng)是青島市的北大門(mén)，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組10“兩點(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)城陽(yáng)中心區(qū)青島城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！皟牲c(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)11主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積192.5平方公里，實(shí)際居住人口230萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積54平方公里，實(shí)際居住人口60萬(wàn)人，人均建設(shè)用地90平方米。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)和旅游度假。環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)以棘洪灘、上馬、紅島、河套、營(yíng)海、紅石崖六個(gè)組團(tuán)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地總面積19.5平方公里，實(shí)際居住總?cè)丝?0萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

資料來(lái)源：青島市城市總體規(guī)劃城陽(yáng)是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要組成部分資料來(lái)源：青島市城市總體規(guī)劃城陽(yáng)是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要12城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島河套城陽(yáng)概況城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島河套城陽(yáng)概況13

城陽(yáng)位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽(yáng)、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個(gè)街道。面積553.2平方公里，占市區(qū)面積47.7%；人口47萬(wàn)，占市區(qū)人口17.7%；2019年GDP321億元，占市7區(qū)GDP20.7%，在全市排名第一。

城陽(yáng)位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽(yáng)、流14具備完善的交通體系，是青島市的北大門(mén)308國(guó)道204國(guó)道青銀高速青煙高速環(huán)膠州灣高速流亭機(jī)場(chǎng)膠濟(jì)鐵路矛盾一：雖然大的交通體系比較完善，但由于青銀高速還處于收費(fèi)階段，導(dǎo)致目前通往市區(qū)主要靠308國(guó)道為主，交通壓力比較大，擁堵現(xiàn)象比較嚴(yán)重，是目前城陽(yáng)區(qū)不能完全融入青島市區(qū)的主要瓶頸之一。具備完善的交通體系，是青島市的北大門(mén)308國(guó)道204國(guó)道青銀15隨著海灣大橋、青榮輕軌的建設(shè)，城陽(yáng)交通體系將進(jìn)一步完善海灣大橋隨著海灣大橋、青榮輕軌的建設(shè)，城陽(yáng)交通體系將進(jìn)一步完善海灣大16城區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)、高格調(diào)城區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)、高格調(diào)17青島北部經(jīng)濟(jì)中心青島北部城市中心

“十一五”遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)青島北部經(jīng)濟(jì)中心“十一五”遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)182、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件19總結(jié)戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口和城鎮(zhèn)普通工薪階層收入比較低，購(gòu)買(mǎi)力比較弱主要的高購(gòu)買(mǎi)力群體為：本地國(guó)有企事業(yè)單位職工、外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、外籍務(wù)工人員城陽(yáng)的韓國(guó)人收入水平非常高，消費(fèi)和置業(yè)能力有待挖掘總結(jié)戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口和城鎮(zhèn)普通工薪階層收入比較低，購(gòu)買(mǎi)力20201920192019201920192000201920192019199420192019戶籍人口有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)城陽(yáng)區(qū)戶籍人口基本維持在每年增長(zhǎng)3000-6000人，以目前城陽(yáng)區(qū)戶均人口2.76計(jì)算，大約新增1086—2174戶，以50%的購(gòu)房率計(jì)算，每年能消化500—1000套房，約6—10萬(wàn)㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒201920192019201920192000201920212019年城陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)職工平均年工資19300元，人均可支配收入13021元。農(nóng)民人均年純收入6002元，但這部分客戶很多都通過(guò)舊村改造，比較好的解決了住房問(wèn)題，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)需求影響不會(huì)太大。國(guó)有企事業(yè)單位職工具有一定的購(gòu)買(mǎi)力單位從業(yè)人員及勞動(dòng)報(bào)酬情況企業(yè)類(lèi)型人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍國(guó)有性質(zhì)（全體）179323109933—155522.7—37.8萬(wàn)企業(yè)41172499750—125018.3—30.4萬(wàn)事業(yè)104583047914—152422.2—37萬(wàn)機(jī)關(guān)335740501215—202529.6—49.3萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019年城陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)職工平均年工資19300元，人均可支配收22數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了30萬(wàn)人。第一類(lèi)：主要是從全國(guó)各地來(lái)到城陽(yáng)的打工群體，主要從事民營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)里的基層工作為主，收入及消費(fèi)能力都比較低。第二類(lèi)：主要是全國(guó)各地來(lái)城陽(yáng)從事商貿(mào)活動(dòng)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)群體，據(jù)《青島城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽(yáng)的個(gè)體工商戶數(shù)已達(dá)到12199戶，這部分群體有一定的收入基礎(chǔ)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力。第三類(lèi)：主要是三資企業(yè)里面的外籍人士，據(jù)《青島城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽(yáng)三資企業(yè)內(nèi)的外籍工作人員約9086人，平均收入82618元，具有較強(qiáng)的置業(yè)能力，也是目前城陽(yáng)區(qū)主要的高端客群之一。2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析企業(yè)性質(zhì)人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍內(nèi)資企業(yè)全體39671120336—560基本無(wú)購(gòu)房的可能三資企業(yè)全體2353191281384—640私營(yíng)企業(yè)投資者10335不詳不詳不詳個(gè)體工商戶12199不詳不詳三資企業(yè)外籍員工908668852065—344250.2—83.8萬(wàn)其中韓國(guó)人占到約75%數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了323

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前在城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)期工作、生活的韓國(guó)人達(dá)到3萬(wàn)多人，主要是在城陽(yáng)投資辦廠，以及餐飲、娛樂(lè)等從業(yè)人員數(shù)據(jù)顯示，截止2019年末，累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)韓資企業(yè)1567家；韓國(guó)料理店150多家……2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前在城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)期工作、生活的韓國(guó)人達(dá)到24城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)人聚集社區(qū)排名樓盤(pán)名稱(chēng)總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城前二期170235%596盛世家園／景園210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悅?cè)A園（純外銷(xiāo)）20060%120楊埠寨社區(qū)53220%106盈元廣場(chǎng)40020%80加州楓景71610%72百福國(guó)際山莊70010%70千禧國(guó)際村23610%24水晶之都20010%20合計(jì)9692

1974以戶均人口3.5人計(jì)算，目前在城陽(yáng)的常住人口約8700戶。據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)人在青島的置業(yè)比例僅34%左右，即大約還有60%多，5200多戶存在購(gòu)房的可能。2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)人聚集社區(qū)排名樓盤(pán)名稱(chēng)總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城253、產(chǎn)業(yè)發(fā)展青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件26總結(jié)外向型經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且以加工、批發(fā)、貿(mào)易型企業(yè)為主對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行，韓資企業(yè)已經(jīng)形成一定的集聚效應(yīng)總結(jié)外向型經(jīng)濟(jì)27總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展三產(chǎn)配比4.3：67.1:28.6數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展三產(chǎn)配比數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒28對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒29（一）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集聚效應(yīng)明顯。截至2019年6月底，全區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)韓資企業(yè)1567家，合同利用韓資36.7億美元，實(shí)際利用韓資20.1億美元，分別占總數(shù)的73%、74%、53%、58%

其中，總投資500萬(wàn)美元以上的韓資企業(yè)114家，合同外資12.6億美元，實(shí)際外資5.1億美元（二）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集群化發(fā)展趨勢(shì)明顯。

（三）韓國(guó)投資企業(yè)對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)明顯。

2019年全區(qū)外貿(mào)出口35.1億美元，其中韓資企業(yè)出口17.5億美元，占全區(qū)出口總額的50%。企業(yè)類(lèi)型企業(yè)家數(shù)合同利用外資家數(shù)比例利用外資額比例機(jī)械電子類(lèi)49320%12.5億美元34%紡織服裝類(lèi)51322%7.52億美元21%工藝品、玩具加工類(lèi)69928.4%2.9億美元7.9%截止2019年6月數(shù)據(jù)韓資企業(yè)初具規(guī)模和集聚效應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（一）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集聚效應(yīng)明顯。企業(yè)類(lèi)型企業(yè)家數(shù)合同利304、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及其增長(zhǎng)性青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件31總結(jié)：城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年經(jīng)過(guò)一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)以來(lái)，供應(yīng)量爆增，價(jià)格持續(xù)走高但目前城陽(yáng)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)接近飽和、需求不足的疲態(tài)總結(jié)：城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年經(jīng)過(guò)一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)以來(lái)，供應(yīng)32土地供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市國(guó)土資源局訪談數(shù)據(jù)土地供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市國(guó)土資源局33商品房供應(yīng)量放量增長(zhǎng)明顯放量增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)可售商品房面積40.6萬(wàn)㎡，但后期即將推出的樓盤(pán)較多，體量非常大，其中：卓越·蔚藍(lán)群島：總建筑面積：160.09萬(wàn)㎡（未推出）千禧國(guó)際村：總建筑面積:100萬(wàn)㎡，未開(kāi)發(fā)75.4萬(wàn)㎡萬(wàn)科魅力之城：總建筑面積約：40萬(wàn)㎡，未開(kāi)發(fā)35.6萬(wàn)㎡商品房供應(yīng)量放量增長(zhǎng)明顯放量增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒34

此外，城陽(yáng)區(qū)近年來(lái)大規(guī)模的舊村改造，對(duì)商品房市場(chǎng)形成了較大的沖擊：2019年，城陽(yáng)區(qū)共有28個(gè)社區(qū)實(shí)施改造，12個(gè)社區(qū)7700戶居民一次性高燥完畢當(dāng)年回遷，共完成拆遷面積120萬(wàn)㎡，新建安置樓410棟、137萬(wàn)㎡削減需求效應(yīng)：通過(guò)舊村改造，目前城陽(yáng)區(qū)的農(nóng)村居民大多有兩套房在手，而且改造后的房子品質(zhì)和質(zhì)量都比較好，因此，剛性的拆遷需求和置業(yè)升級(jí)的需求在短期內(nèi)都得到很大的滿足，很大程度上削弱了商品房的需求刺激作用增大攻擊效應(yīng)：同時(shí)，這些房產(chǎn)在三級(jí)市場(chǎng)上出租或者變相出售，又將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊非商品房供應(yīng)沖擊加劇商品房競(jìng)爭(zhēng)非商品房供應(yīng)沖擊加劇商品房競(jìng)爭(zhēng)35需求量明顯回落，占全市的比例持續(xù)下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒需求量明顯回落，占全市的比例持續(xù)下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)36現(xiàn)住房人均建筑面積31.75㎡，人均使用面積23.75㎡有68%是住宅商品房；24%是房改房78%是二居室；22%是三居室城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒具有一定的置業(yè)升級(jí)需求商品房擁有量比較高城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒具有一定的置業(yè)37住宅價(jià)格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)29%住宅價(jià)格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)2385、競(jìng)爭(zhēng)格局青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件39總結(jié)：隨著外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，城陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的參與主體趨向多元化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也從單純的產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)向更多層次的競(jìng)爭(zhēng)外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，將有效促進(jìn)行業(yè)的整合發(fā)展但由于區(qū)域市場(chǎng)的逐漸飽和，目前在城陽(yáng)區(qū)，產(chǎn)品力較好的項(xiàng)目也未必能熱銷(xiāo)，必須依靠有效的營(yíng)銷(xiāo)策略總結(jié)：隨著外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，城陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的參與主體趨向多元化40行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境41目前，青島本地知名發(fā)展商均未進(jìn)入城陽(yáng)區(qū)，如海信、海爾、百通等，天泰也是處在城陽(yáng)與李滄交接地帶2019年以前，主要是以城陽(yáng)區(qū)內(nèi)的發(fā)展商為主，如長(zhǎng)安、銀盛泰、中聯(lián)等，而且很多發(fā)展商并非專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)公司，沒(méi)有形成強(qiáng)勢(shì)品牌產(chǎn)品大同小異、營(yíng)銷(xiāo)水平較低，產(chǎn)品主要以自然消化為主市場(chǎng)參與主體比較單一，實(shí)力不強(qiáng)市場(chǎng)參與主體比較單一，實(shí)力不強(qiáng)42知名發(fā)展商的介入，將推動(dòng)行業(yè)的整合2019年，隨著萬(wàn)科、寶龍、卓越等外地知名發(fā)展商的進(jìn)入，將有效推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的整體提高同時(shí)，外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，也必將加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和加速行業(yè)的整合知名發(fā)展商的介入，將推動(dòng)行業(yè)的整合43板塊格局板塊格局44中心區(qū)5000-6800元/㎡中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)308國(guó)道南段4000-5500元/㎡（精裝修）中端住宅為主惜福鎮(zhèn)和夏莊4300－6500元/㎡主力產(chǎn)品為別墅空港附近板塊分布格局中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)空港附近板塊分布格局45城陽(yáng)中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高度集中；產(chǎn)品線包括小高層/情景洋房/連體別墅/頂級(jí)酒店式公寓/大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目中端住宅為主產(chǎn)品線包括多層、小高層/高層公寓中高端住宅產(chǎn)品線包括多層花園/小高層公寓/雙拼別墅/別墅尚未成熟競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

市政、商業(yè)、生活配套設(shè)施非常完善頂級(jí)中央居住區(qū)未來(lái)投資前景秀麗交通優(yōu)勢(shì)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，板塊較為成熟更接近市區(qū)自然景觀及環(huán)境資源優(yōu)越交通便利與李滄區(qū)貼鄰海景資源主流客戶本地高端消費(fèi)人群（公務(wù)員、本地企業(yè)主、韓國(guó)人、城陽(yáng)區(qū)域的成功商人、市區(qū)內(nèi)的自用客戶）看好城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的房地產(chǎn)投資者市區(qū)中端客戶城陽(yáng)區(qū)、青島市內(nèi)乃至外地的高端消費(fèi)人群（第二居所）部分李滄區(qū)的客戶價(jià)格區(qū)間公寓5000-6800元/㎡主力價(jià)格區(qū)間在4000-5500/平方米（帶精裝修）主力價(jià)格區(qū)間在4300－6500元/平方米代表性項(xiàng)目萬(wàn)科魅力之城寶龍廣場(chǎng)/青特匯豪景苑天泰城100福國(guó)際山莊千禧國(guó)際村/百通香溪庭院蔚藍(lán)群島板塊描述城陽(yáng)中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住46小結(jié)

4大板塊相對(duì)獨(dú)立，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈

城陽(yáng)區(qū)4大板塊各具特點(diǎn)，地理位置、環(huán)境、自然資源、生活配套的異同亦衍生了不同的主力客戶群體，壁壘分明，相互競(jìng)爭(zhēng)性不大；各板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈從發(fā)展的眼光來(lái)看：城陽(yáng)區(qū)四大板塊未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖淄浦行膮^(qū)小結(jié)

47典型項(xiàng)目分析千禧國(guó)際村天泰城卓越蔚藍(lán)群島典型項(xiàng)目分析481、典型項(xiàng)目分析—千禧國(guó)際村

產(chǎn)品力大社區(qū)配套高端且齊全+立面豐富/高新技術(shù)節(jié)能建筑+全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù)

1、典型項(xiàng)目分析—千禧國(guó)際村

產(chǎn)品力49開(kāi)發(fā)歷程400055004800規(guī)模占地面積：1380畝建筑面積:100萬(wàn)㎡總戶數(shù):6000

開(kāi)盤(pán)

2019.4.272019.10.282019.6.2翠城（東方園林精裝公寓）水映杉墅（山水高爾夫別墅）和合人家（韓式風(fēng)格）第一期第二期第三期……6.962.5建筑面積（萬(wàn)㎡）成交價(jià)格（元/㎡）多層、小高層疊拼別墅、聯(lián)排別墅多層、小高層

會(huì)館內(nèi)便利店、游泳池、健身房、高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)等投入使用

會(huì)館等配套與一期工程同期建造16個(gè)月8個(gè)月開(kāi)發(fā)歷程400055004800規(guī)模占地面積：1350立面處理色彩豐富但品質(zhì)感一般立面：涂料/貼磚色彩：豐富、暖色系建筑立面色彩豐富立面處理色彩豐富但品質(zhì)感一般立面：涂料/貼磚建筑立面色彩豐富51高新技術(shù)節(jié)能建筑

率先采用土壤源中央空調(diào)技術(shù)（土壤源中央空調(diào)能有效地利用土壤能調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，冷暖兩用）

美國(guó)奧的斯無(wú)機(jī)房電梯英國(guó)拉法基屋面系統(tǒng)法國(guó)申紐麗外墻保溫系統(tǒng)

……項(xiàng)目采用建筑節(jié)能等新技術(shù)建造家園高新技術(shù)節(jié)能建筑項(xiàng)目采用建筑節(jié)能等新技術(shù)建造家園52經(jīng)典戶型（公寓）戶型點(diǎn)評(píng)典型韓式設(shè)計(jì)戶型方正通透玄關(guān)設(shè)計(jì)，不僅起到的是視覺(jué)上的照壁用途，更從功能上引導(dǎo)兩條路線，區(qū)分出潔凈區(qū)與污物區(qū)獨(dú)特的北面獨(dú)立洗衣間設(shè)計(jì)，兼顧洗衣、儲(chǔ)物和設(shè)備間的功能，提供了真正意義上的便利生活主臥大開(kāi)間、大型外飄窗、獨(dú)立衛(wèi)生間，房間視野開(kāi)闊，使用方經(jīng)典戶型（公寓）戶型點(diǎn)評(píng)53經(jīng)典戶型（別墅）戶型點(diǎn)評(píng)功能分區(qū)非常清晰合理起居室空間感較好三個(gè)陽(yáng)臺(tái)+一個(gè)觀景層經(jīng)典戶型（別墅）戶型點(diǎn)評(píng)54

社區(qū)配套社區(qū)配套高端且齊全10000余㎡休閑會(huì)館城陽(yáng)區(qū)最大的桑拿洗浴中心青島唯一社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

25米室內(nèi)恒溫泳池網(wǎng)球場(chǎng)中韓超市洗衣店社區(qū)醫(yī)院巴士1萬(wàn)㎡社區(qū)休閑會(huì)所社區(qū)高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)社區(qū)配套社區(qū)配套高端且齊全10000余㎡休閑會(huì)館1萬(wàn)㎡社55建筑設(shè)計(jì)：韓國(guó)（株）熙林綜合建筑師事務(wù)所24小時(shí)全天候服務(wù)，組團(tuán)式封閉管理，貼心感受，安全無(wú)虞物業(yè)服務(wù)/建筑設(shè)計(jì)

全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司：青島尊信物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)：多層0.8元/平方米·月；1.2元/平方米·月

建筑設(shè)計(jì)：韓國(guó)（株）熙林綜合建筑師事務(wù)所24小時(shí)全天候服務(wù)，56營(yíng)銷(xiāo)特色市區(qū)展示中心+明星代言+文化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2019.10.28二期開(kāi)盤(pán)：一品茗茶凌峰邀您來(lái)坐坐的形象代言客戶活動(dòng)，著名書(shū)法家童嬰老先生也慕名而來(lái)

開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2019.04.27

二期2019.10.28

三期2019.06.02在東海路39號(hào)世紀(jì)大廈設(shè)立項(xiàng)目的展示中心

2019年1月29日，千禧國(guó)際村舉辦“千禧萬(wàn)?！被顒?dòng)，配合中國(guó)傳統(tǒng)小年的到來(lái)，與城陽(yáng)區(qū)文化局聯(lián)合，邀請(qǐng)書(shū)法家現(xiàn)場(chǎng)撰寫(xiě)春聯(lián)贈(zèng)送。以公益活動(dòng)形式進(jìn)行項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的傳播開(kāi)盤(pán)前的宣傳鋪墊2019.4.27一期開(kāi)盤(pán)：舉行“千禧國(guó)際村之聲—高婕女士音樂(lè)會(huì)”，當(dāng)晚，在麗晶大酒店麗晶廳舉辦“千禧國(guó)際村之聲”專(zhuān)場(chǎng)音樂(lè)會(huì)。來(lái)自政府、金融界、企業(yè)界以及新聞界約500名嘉賓出席2019.12.15在濟(jì)南銀座索菲特大酒店隆重舉辦“凌峰泉城老鄉(xiāng)見(jiàn)面會(huì)”進(jìn)行異地推廣2019.5.27聯(lián)手青島出版社、青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)創(chuàng)立青島第一讀書(shū)社區(qū)計(jì)劃，青島精神文明委員會(huì)、青島市文化局授予“書(shū)香社區(qū)”稱(chēng)號(hào)營(yíng)銷(xiāo)特色市區(qū)展示中心+明星代言+文化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2019.10.57營(yíng)銷(xiāo)效果營(yíng)銷(xiāo)效果：采用多種及頻繁的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售去化仍較慢2019年10月初至11月初，凌峰代言，但銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)不樂(lè)觀2019年10月推出的二期“水映杉墅”銷(xiāo)售才近30套，去化1/3左右

主要客戶：青島市區(qū)二次及多次置業(yè)客群（第二居所）城陽(yáng)區(qū)部分韓資企業(yè)的中高層（產(chǎn)品比較喜歡）李滄李村的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主（交通便利）但作為第一居所的客戶主要是城陽(yáng)區(qū)域或附近客戶群體市區(qū)客戶以第二居所為置業(yè)目的營(yíng)銷(xiāo)效果營(yíng)銷(xiāo)效果：采用多種及頻繁的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售去化仍較慢但58

產(chǎn)品品質(zhì)較好、周邊環(huán)境好、營(yíng)銷(xiāo)手段多樣

但

市場(chǎng)表現(xiàn)不樂(lè)觀，銷(xiāo)售去化慢

一定程度反映區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈及供應(yīng)過(guò)大的局面千禧國(guó)際村項(xiàng)目分析小結(jié)

產(chǎn)品品質(zhì)較好、周邊環(huán)境好、營(yíng)銷(xiāo)手段多樣

但

市場(chǎng)表現(xiàn)不樂(lè)592、典型項(xiàng)目分析—天泰城

社區(qū)土地屬性：城市中心區(qū)與次中心區(qū)過(guò)渡的中間地帶典型區(qū)域“產(chǎn)品多樣化+完善的配套硬件+到位的社區(qū)服務(wù)軟件”

塑造國(guó)際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活“城”區(qū)產(chǎn)品力2、典型項(xiàng)目分析—天泰城

社區(qū)土地屬性：城市中心區(qū)與次中心區(qū)60大青島中間地帶造城計(jì)劃

大青島中間地帶造城計(jì)劃61開(kāi)發(fā)歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地天泰城·A082764.5二期總共10.5萬(wàn)㎡2019.4.2916首期9.5萬(wàn)㎡在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019.10.32019.102019.5韓國(guó)城一漢城區(qū)40……5500元/㎡2980元/㎡4980元/㎡4000元/㎡第一期第二期第三期第四期12個(gè)月24個(gè)月第一代運(yùn)動(dòng)為主題

第二代吸取韓日等國(guó)先進(jìn)住宅設(shè)計(jì)和技術(shù)

第三代美國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，節(jié)能和環(huán)保技術(shù)大提升

產(chǎn)品升級(jí)地勢(shì)設(shè)計(jì)景觀梯田等垂直、三維景觀密度低，樓間距大，景觀空間寬敞；建筑設(shè)計(jì)公建化如公共空間--大堂；外觀比例嚴(yán)謹(jǐn)、大氣，生態(tài)、節(jié)能技術(shù)降低能耗建設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)工場(chǎng)

定位于以高舒適度為目標(biāo)韓式風(fēng)格

戶型面積50-180㎡，全裝修68-108㎡，全裝修108-220㎡，韓式全裝修開(kāi)發(fā)歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地天泰62天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地各期建筑天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地各期建筑63社區(qū)配套完善配套完善多樣性-如“微縮城市”，生活休閑娛樂(lè)便利

天泰奧林匹克大廈是一所以“運(yùn)動(dòng)健身”為主題,集休閑、商業(yè)服務(wù)、綜合娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)商業(yè)中心，建筑面積31000平方米

運(yùn)動(dòng)工場(chǎng)－青島最大的社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心羽毛球、乒乓球館、健身房、瑜伽館、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)等一應(yīng)俱全

商業(yè)街－餐飲、超市、藥房、花店、比薩店、糕點(diǎn)房、銀行ATM機(jī)等一系列設(shè)施

其他－國(guó)際幼兒園中美合作的文蒸嘉爾幼兒園（中英韓三語(yǔ)）、社區(qū)門(mén)診等

交通—社區(qū)巴士，另外有4條公交線路設(shè)立天泰·奧園站（103路、129路、9

路公交車(chē)和701路機(jī)場(chǎng)巴士）

社區(qū)配套完善配套完善多樣性-如“微縮城市”，生活休閑娛樂(lè)便利64社區(qū)服務(wù)建立天泰人家俱樂(lè)部（改名為“天泰愛(ài)家會(huì)”）

1.對(duì)社區(qū)活動(dòng)和文化營(yíng)造進(jìn)行規(guī)劃，啟動(dòng)以社區(qū)文化活動(dòng)為載體的和諧社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng)

2.天泰決定自2019年起正式啟動(dòng)一項(xiàng)叫做“珍珠項(xiàng)鏈行動(dòng)”的客戶價(jià)值提升計(jì)劃，其重要內(nèi)容便是全面改進(jìn)原有的客戶組織（目前已有中國(guó)、韓國(guó)、澳大利亞、日本、美國(guó)、加拿大等6個(gè)國(guó)家的居民入住天泰城，外籍以韓國(guó)人居多）社區(qū)常組織各國(guó)的業(yè)主、各民族的業(yè)主參與一些社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造一個(gè)國(guó)際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活社區(qū)社區(qū)服務(wù)建立天泰人家俱樂(lè)部（改名為“天泰愛(ài)家會(huì)”）65天泰城持續(xù)成功的關(guān)鍵要素分析第一期第二期第三期成功關(guān)鍵因素與中體合作，成熟嫁接奧園的運(yùn)動(dòng)概念完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高爾夫、網(wǎng)球……天泰的品牌明確的客戶定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有效的針對(duì)韓國(guó)客戶做營(yíng)銷(xiāo)推廣：去韓國(guó)推廣、針對(duì)韓國(guó)人的戶型設(shè)計(jì)……日益成熟的配套資源韓國(guó)城的品牌效應(yīng)天泰城規(guī)模效應(yīng)不斷成熟的社區(qū)配套和社區(qū)文化天泰的品牌天泰城持續(xù)成功的關(guān)鍵要素分析第一期第二期第三期成功與中體合作66“產(chǎn)品多樣化+配套硬件+社區(qū)服務(wù)軟件”塑造國(guó)際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活社區(qū)天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)

產(chǎn)品方面1.產(chǎn)品類(lèi)型多樣化，能夠滿足居民多樣化需求；密度適中，規(guī)模適中，保持宜人的空間尺度，有足夠的開(kāi)放空間和公共空間；2.社區(qū)配套的強(qiáng)調(diào)多樣性和通達(dá)性；社區(qū)具備自身造血功能，日常生活配套完善，帶有一些自給自足的社會(huì)特征3.社區(qū)服務(wù)到位，能夠?yàn)樯鐓^(qū)居民和家人不同的成長(zhǎng)階段提供居住社區(qū)服務(wù)，能夠滿足各方面多元化的需求4.天泰城屬典型大盤(pán)開(kāi)發(fā)模式，先期注重生活配套，后期社區(qū)服務(wù)到位，并營(yíng)造出一種具備自我生長(zhǎng)能力的社區(qū)形態(tài)“產(chǎn)品多樣化+配套硬件+社區(qū)服務(wù)軟件”天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)

67天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)

一期與中體合作，二期找韓國(guó)市場(chǎng)，三期聘請(qǐng)廣州專(zhuān)業(yè)策劃代理公司，把面積壓到68-108㎡，全裝修，客戶定位市區(qū)小白領(lǐng)階層1.從天泰城3期的開(kāi)發(fā)定位及產(chǎn)品升級(jí)，體現(xiàn)天泰對(duì)市場(chǎng)的預(yù)見(jiàn)性比較強(qiáng)，并有較強(qiáng)的執(zhí)行力實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)2.天泰各期定位的變化，體現(xiàn)出城陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較激烈，市場(chǎng)的需求消化能力有限市場(chǎng)方面天泰城項(xiàng)目分析小結(jié)

一期與中體合作，二期找韓國(guó)市場(chǎng)，三期聘請(qǐng)683.典型項(xiàng)目分析-卓越蔚藍(lán)群島位置：城陽(yáng)區(qū)白沙河入海口總建筑面積:160萬(wàn)平方米，一期總建筑面積為24萬(wàn)平方米建筑類(lèi)型：花園洋房、連排別墅、多層、小高層生活配套：雙會(huì)所、商業(yè)、教育、體育、休閑等生活配套設(shè)施容積率:一期1.59戶型：未有資料交樓標(biāo)準(zhǔn)：未有資料售價(jià)：未有資料物業(yè)管理費(fèi):：未有資料預(yù)計(jì)入市時(shí)間:2019年9月配套：住戶會(huì)所3.典型項(xiàng)目分析-卓越蔚藍(lán)群島位置：城陽(yáng)區(qū)白沙河入?？?9卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目分析1.開(kāi)發(fā)商背景：卓越集團(tuán)是深圳的十強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)，連續(xù)4年獲得“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”稱(chēng)號(hào)，蔚藍(lán)海岸、淺水灣等一系列知名地產(chǎn)作品均出自其手

2.項(xiàng)目屬于超級(jí)大盤(pán)，產(chǎn)品形態(tài)豐富，生活配套設(shè)施規(guī)劃一應(yīng)俱全3.項(xiàng)目地理位置偏遠(yuǎn),交通瓶頸制約,作為第一居所不成熟,但又不是第二居所的設(shè)計(jì)；相對(duì)區(qū)域的需求，項(xiàng)目體量偏大，短期盈利能力面臨壓力較大；4.綜合考慮大盤(pán)開(kāi)發(fā)一般模式及該項(xiàng)目本身的地理位置與交通瓶頸問(wèn)題，該項(xiàng)目前期可能以低價(jià)入市吸引客戶，對(duì)萬(wàn)科魅力之城或?qū)⒃斐蓻_擊卓越蔚藍(lán)群島項(xiàng)目分析1.開(kāi)發(fā)商背景：卓越集團(tuán)是深圳的十強(qiáng)房地706、小結(jié)青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件71瓶頸：城陽(yáng)城市規(guī)劃高格調(diào)，但目前交通瓶頸制約，未能與青島市區(qū)及其他區(qū)域形成良好的互動(dòng)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展受阻；城陽(yáng)區(qū)需急速打破交通瓶頸，贏得青島市區(qū)對(duì)城陽(yáng)區(qū)的認(rèn)同，為區(qū)域房地產(chǎn)奠定健康發(fā)展基礎(chǔ)近期：城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于飽和

隱患：城陽(yáng)區(qū)屬青島新興發(fā)展區(qū)域，但2019年銷(xiāo)售呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，引發(fā)土地供應(yīng)放量出讓?zhuān)磥?lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)過(guò)剩

瓶頸：城陽(yáng)城市規(guī)劃高格調(diào)，但目前交通瓶頸制約，未能與青島市區(qū)72海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來(lái)，推動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將為房地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇城陽(yáng)屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對(duì)韓國(guó)企業(yè)的成功招商，在城陽(yáng)已經(jīng)逐漸形成了韓國(guó)和朝鮮族大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽(yáng)高端房屋和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提升區(qū)域的配套發(fā)展外地知名發(fā)展商介入，加劇競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)，整體提升了區(qū)域成熟度中遠(yuǎn)期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間大海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)73第二部分萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)發(fā)展策略建議第二部分萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)發(fā)展策略建議741、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展策略建議青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件75中期策略：鑒于城陽(yáng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開(kāi)發(fā)量，因此，建議萬(wàn)科2019年前暫不考慮在城陽(yáng)區(qū)繼續(xù)拿地近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過(guò)萬(wàn)科的產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)能力樹(shù)立萬(wàn)科在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件762、萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件77繼續(xù)挖掘城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)客戶的潛力全力開(kāi)拓市區(qū)市場(chǎng)，打造萬(wàn)科的強(qiáng)勢(shì)品牌地位青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件78萬(wàn)科魅力之城市場(chǎng)問(wèn)題：城陽(yáng)區(qū)域商品房住宅市場(chǎng)供求失衡，競(jìng)爭(zhēng)愈加白熱化城陽(yáng)區(qū)域客戶對(duì)本項(xiàng)目的有效購(gòu)房需求量不足07年下半年綠城理想之城的入市，將對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售形成極大的影響，相信將會(huì)造成客戶進(jìn)一步分流交通瓶頸：青銀高速收費(fèi)問(wèn)題以及308國(guó)道的堵塞問(wèn)題，對(duì)引導(dǎo)市區(qū)客戶需求造成障礙萬(wàn)科魅力之城市場(chǎng)問(wèn)題：79萬(wàn)科魅力之城營(yíng)銷(xiāo)策略問(wèn)題：缺乏清晰的客戶定位，沒(méi)有針對(duì)市區(qū)客戶制定相應(yīng)的推廣策略推廣主題不明確，吸引力不強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝未能突出項(xiàng)目的特點(diǎn)

萬(wàn)科魅力之城營(yíng)銷(xiāo)策略問(wèn)題：80整體目標(biāo)客戶群分析根據(jù)以下優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的綜合素質(zhì)高，產(chǎn)品對(duì)青島客戶的吸引力很強(qiáng)項(xiàng)目所在區(qū)域未來(lái)發(fā)展空間巨大，區(qū)域規(guī)劃不俗區(qū)域優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目眾多，較易成為房地產(chǎn)熱點(diǎn)因此，我們認(rèn)為：本項(xiàng)目是具備很強(qiáng)的跨區(qū)銷(xiāo)售的能力本項(xiàng)目同時(shí)擁有兩個(gè)客戶市場(chǎng)

(1)城陽(yáng)市場(chǎng)

(2)市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)整體目標(biāo)客戶群分析根據(jù)以下優(yōu)勢(shì)：81城陽(yáng)目標(biāo)客戶群分析購(gòu)買(mǎi)房型：情景洋房等大房型公寓基本條件收入較高，有一定的財(cái)富積累；能支付30~50萬(wàn)元首付/裝修群體特征

品質(zhì)生活的追求者。個(gè)性沉穩(wěn)的，喜歡有品質(zhì)、有氣質(zhì)的事物。生活態(tài)度積極樂(lè)觀，對(duì)美好生活充滿向往。

……

城陽(yáng)區(qū)中小企業(yè)主/企業(yè)高管城陽(yáng)目標(biāo)客戶群分析購(gòu)買(mǎi)房型：情景洋房等大房型公寓群體特征城陽(yáng)82潛在目標(biāo)客戶群分析購(gòu)買(mǎi)房型：瞰景公寓/情景洋房等大房型公寓/U5基本條件收入較高，有一定的財(cái)富積累；能支付15~25萬(wàn)元首付/裝修青島市區(qū)青年置業(yè)群體/享受生活的退休人士/其他投資客戶潛在目標(biāo)客戶群分析購(gòu)買(mǎi)房型：瞰景公寓/情景洋房等大房型公寓/83用萬(wàn)科締造的魅力生活方式去感染和打動(dòng)客戶營(yíng)銷(xiāo)理念用萬(wàn)科締造的魅力生活方式去營(yíng)銷(xiāo)理念84形象定位國(guó)際化、活力大社區(qū)年輕的多元化的國(guó)際化的積極進(jìn)取、樂(lè)觀、健康的中青家庭國(guó)際化的建筑國(guó)際化的客戶國(guó)際化的生活方式覆蓋全生命周期的客戶＋＋形象定位國(guó)際化、活力大社區(qū)年輕的多元化的國(guó)際化的積極進(jìn)取、樂(lè)85客戶策略

市內(nèi)四區(qū)客戶為主，以外圍客戶帶動(dòng)區(qū)域客戶以新青島人為主，以老青島人為輔客戶策略

市內(nèi)四區(qū)客戶為主，以外圍客戶帶動(dòng)區(qū)域客戶86城陽(yáng)區(qū)客戶營(yíng)銷(xiāo)策略主題建議搶占城陽(yáng)CBD高尚居住區(qū)計(jì)劃：

（投資收益，安居房出租，自己住在萬(wàn)科）

萬(wàn)科生活方式體驗(yàn)計(jì)劃：

（萬(wàn)科會(huì)員發(fā)展，童子軍燒烤、兒童創(chuàng)意營(yíng)）

韓籍人士文化認(rèn)同計(jì)劃：

（韓籍社區(qū)文化系列活動(dòng)，增強(qiáng)文化和居住方式的認(rèn)同感）

城陽(yáng)區(qū)客戶營(yíng)銷(xiāo)策略主題建議搶占城陽(yáng)CBD高尚居住區(qū)計(jì)劃：

87市區(qū)客戶營(yíng)銷(xiāo)策略主題建議啟動(dòng)青年置業(yè)計(jì)劃

（父母付首期，子女月供計(jì)劃）

退休人士安享晚年計(jì)劃

（市區(qū)出租，郊區(qū)居?。╉n籍人士文化認(rèn)同計(jì)劃

（韓籍社區(qū)文化系列活動(dòng)，增強(qiáng)文化和居住方式的認(rèn)同感）市區(qū)客戶營(yíng)銷(xiāo)策略主題建議啟動(dòng)青年置業(yè)計(jì)劃88市場(chǎng)策略-立足區(qū)域銷(xiāo)售（城陽(yáng)）同時(shí)開(kāi)拓市區(qū)銷(xiāo)售（青島市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)）市場(chǎng)策略89城陽(yáng)市場(chǎng)策略1)立即推售U5公寓，迅速通過(guò)韓國(guó)客戶購(gòu)買(mǎi)行為建立項(xiàng)目在城陽(yáng)市場(chǎng)上的標(biāo)桿形象；2)推廣策略以活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)為主，聚攏項(xiàng)目人氣及在締造老業(yè)主忠誠(chéng)度。城陽(yáng)市場(chǎng)策略90市區(qū)市場(chǎng)策略1）項(xiàng)目日后配置住戶專(zhuān)車(chē)，行走于青銀高速，接送住戶往返市區(qū)指定地點(diǎn)，如市南區(qū)的商務(wù)區(qū)等等2）在市區(qū)目標(biāo)客戶群體最為集中及交通便捷的商務(wù)區(qū)設(shè)立附帶主題概念的樣板房（可樂(lè)屋）的銷(xiāo)售中心；需配備看樓車(chē)（青銀高速、308國(guó)道）3）市區(qū)客戶看樓團(tuán)（甚至可做到城陽(yáng)旅游概念）市區(qū)市場(chǎng)策略91媒體組合戶外大牌+報(bào)紙廣告（新聞炒作）沿青銀高速、308國(guó)道主要位置設(shè)立戶外大牌聯(lián)合其它發(fā)展商在《半島都市報(bào)》上開(kāi)辟城陽(yáng)去地產(chǎn)廣告專(zhuān)版，板塊宣傳，集中投放，聯(lián)合造勢(shì)！據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，半島已經(jīng)達(dá)到50%以上的媒體篇幅特別是針對(duì)目前會(huì)分流本案客戶的項(xiàng)目（天泰、千禧國(guó)際等）要形成直接競(jìng)爭(zhēng)媒體組合戶外大牌+報(bào)紙廣告（新聞炒作）沿青銀高速、30892THEEND！

THANKS！THEEND！

THANKS！93

Thankyou拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹傻俘源拯割宜跟三叉神經(jīng)痛-治療三叉神經(jīng)痛-治療拯畏怖汾關(guān)爐烹霉躲渠早膘岸緬蘭輛坐蔬光膊列板哮瞥疹94研究結(jié)論研究結(jié)論95

城陽(yáng)城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)僅限于本區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)群體；受制于與青島市區(qū)的交通瓶頸，尚未能打開(kāi)外區(qū)域房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)群體；且青島本地人士暫未認(rèn)同城陽(yáng)與青島市的隸屬關(guān)系，這成為城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的最大障礙。近期：城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供遠(yuǎn)大于求

城陽(yáng)區(qū)屬青島市新興發(fā)展區(qū)域，隨著2019年區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售呈級(jí)數(shù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于向好，引發(fā)土地供應(yīng)大大放量，在未來(lái)3-5年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)供應(yīng)過(guò)剩的局面城陽(yáng)城市規(guī)劃規(guī)格很高，發(fā)展前景看好，但目前城陽(yáng)房地產(chǎn)96海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)商貿(mào)與物流往來(lái)，推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，第二產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展刺激第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將為城陽(yáng)區(qū)域的房地市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)更多機(jī)遇。城陽(yáng)屬于外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)，是青島外資加工貿(mào)易企業(yè)最密集的區(qū)域之一，特別是對(duì)韓國(guó)企業(yè)的成功招商，在城陽(yáng)已經(jīng)逐漸形成了韓國(guó)和朝鮮族人士大規(guī)模移民的主要工作與居住地；這些外籍人士將支撐城陽(yáng)高端房屋和租賃市場(chǎng)的發(fā)展，提升區(qū)域的居住價(jià)值。城陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)開(kāi)放，外地知名實(shí)力發(fā)展商的大舉進(jìn)入，在加劇本區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)程度的同時(shí)，也將快速提升區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平和行業(yè)成熟度，為消費(fèi)者帶來(lái)更多實(shí)惠，并形成城陽(yáng)區(qū)域獨(dú)特的市場(chǎng)吸引力。中長(zhǎng)期：區(qū)域價(jià)值逐步體現(xiàn)，發(fā)展空間巨大海灣大橋、青榮輕軌將打破城陽(yáng)區(qū)的交通瓶頸，促進(jìn)其與青島其他區(qū)97中期策略：鑒于城陽(yáng)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)接近飽和，而通往市區(qū)的交通瓶頸尚未消除，未能與市區(qū)市場(chǎng)形成有效的互動(dòng)；而且魅力之城項(xiàng)目后期尚有較大的開(kāi)發(fā)量，因此，建議萬(wàn)科2019年前暫不考慮在城陽(yáng)區(qū)繼續(xù)拿地。近期策略：成功運(yùn)作魅力之城項(xiàng)目，通過(guò)萬(wàn)科的產(chǎn)品品質(zhì)、營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)能力和客戶滿意度，以樹(shù)立萬(wàn)科地產(chǎn)在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議98繼續(xù)挖掘城陽(yáng)區(qū)的消費(fèi)力，并針對(duì)韓籍客戶的消費(fèi)需求度身定做相應(yīng)的產(chǎn)品。努力打開(kāi)青島市區(qū)市場(chǎng)，創(chuàng)造萬(wàn)科魅力之城持續(xù)熱銷(xiāo)的奇跡，奠定萬(wàn)科在青島的強(qiáng)勢(shì)品牌地位！萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議99報(bào)告正文報(bào)告正文100目錄一、城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?/p>

1、區(qū)位及規(guī)劃

2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析

3、產(chǎn)業(yè)發(fā)展

4、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及其增長(zhǎng)性

5、競(jìng)爭(zhēng)格局

6、小結(jié)二、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)發(fā)展策略建議

1、萬(wàn)科城陽(yáng)區(qū)未來(lái)持續(xù)發(fā)展建議

2、萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思路建議

目錄一、城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?01第一部分城陽(yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治龅谝徊糠殖顷?yáng)房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Ψ治?021、區(qū)位及規(guī)劃青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件103總結(jié)：城陽(yáng)是青島市的北大門(mén)，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組成部分，區(qū)位優(yōu)勢(shì)非常明顯城區(qū)規(guī)劃格調(diào)較高但與青島市區(qū)的基礎(chǔ)交通存在瓶頸，制約了城陽(yáng)與市區(qū)互動(dòng)總結(jié)：城陽(yáng)是青島市的北大門(mén)，是“兩點(diǎn)一環(huán)”規(guī)劃體系中重要的組104“兩點(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)城陽(yáng)中心區(qū)青島城市總體布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，環(huán)膠州灣沿線為發(fā)展組團(tuán)，形成“兩點(diǎn)一環(huán)”的發(fā)展態(tài)勢(shì)?！皟牲c(diǎn)一環(huán)”總體規(guī)劃中心城市西部輔城區(qū)東部主城區(qū)環(huán)膠州灣組團(tuán)105主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)（城陽(yáng)、流亭）、嶗山區(qū)中心城區(qū)（高科技工業(yè)園區(qū)）和環(huán)嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積192.5平方公里，實(shí)際居住人口230萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物資流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。輔城以黃島區(qū)中心城區(qū)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地面積54平方公里，實(shí)際居住人口60萬(wàn)人，人均建設(shè)用地90平方米。規(guī)劃主體功能為居住、港口貿(mào)易、大型臨港產(chǎn)業(yè)、綜合開(kāi)發(fā)實(shí)驗(yàn)和旅游度假。環(huán)膠州灣發(fā)展組團(tuán)以棘洪灘、上馬、紅島、河套、營(yíng)海、紅石崖六個(gè)組團(tuán)為主組成。規(guī)劃建設(shè)用地總面積19.5平方公里，實(shí)際居住總?cè)丝?0萬(wàn)人。規(guī)劃主體功能為居住、海洋產(chǎn)業(yè)、大型機(jī)械制造業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品加工和倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)。

資料來(lái)源：青島市城市總體規(guī)劃城陽(yáng)是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要組成部分資料來(lái)源：青島市城市總體規(guī)劃城陽(yáng)是“兩點(diǎn)一環(huán)”城市體系的重要106城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島河套城陽(yáng)概況城陽(yáng)惜福鎮(zhèn)流亭夏莊棘洪灘上馬紅島河套城陽(yáng)概況107

城陽(yáng)位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽(yáng)、流亭、夏莊、惜福鎮(zhèn)、棘洪灘、上馬、河套、紅島8個(gè)街道。面積553.2平方公里，占市區(qū)面積47.7%；人口47萬(wàn)，占市區(qū)人口17.7%；2019年GDP321億元，占市7區(qū)GDP20.7%，在全市排名第一。

城陽(yáng)位于青島市北部，東依嶗山，西瀕膠州灣，下轄城陽(yáng)、流108具備完善的交通體系，是青島市的北大門(mén)308國(guó)道204國(guó)道青銀高速青煙高速環(huán)膠州灣高速流亭機(jī)場(chǎng)膠濟(jì)鐵路矛盾一：雖然大的交通體系比較完善，但由于青銀高速還處于收費(fèi)階段，導(dǎo)致目前通往市區(qū)主要靠308國(guó)道為主，交通壓力比較大，擁堵現(xiàn)象比較嚴(yán)重，是目前城陽(yáng)區(qū)不能完全融入青島市區(qū)的主要瓶頸之一。具備完善的交通體系，是青島市的北大門(mén)308國(guó)道204國(guó)道青銀109隨著海灣大橋、青榮輕軌的建設(shè)，城陽(yáng)交通體系將進(jìn)一步完善海灣大橋隨著海灣大橋、青榮輕軌的建設(shè)，城陽(yáng)交通體系將進(jìn)一步完善海灣大110城區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)、高格調(diào)城區(qū)規(guī)劃高起點(diǎn)、高格調(diào)111青島北部經(jīng)濟(jì)中心青島北部城市中心

“十一五”遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)青島北部經(jīng)濟(jì)中心“十一五”遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)1122、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件113總結(jié)戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口和城鎮(zhèn)普通工薪階層收入比較低，購(gòu)買(mǎi)力比較弱主要的高購(gòu)買(mǎi)力群體為：本地國(guó)有企事業(yè)單位職工、外來(lái)私營(yíng)企業(yè)主、個(gè)體戶、外籍務(wù)工人員城陽(yáng)的韓國(guó)人收入水平非常高，消費(fèi)和置業(yè)能力有待挖掘總結(jié)戶籍人口中，農(nóng)業(yè)人口和城鎮(zhèn)普通工薪階層收入比較低，購(gòu)買(mǎi)力114201920192019201920192000201920192019199420192019戶籍人口有加速增長(zhǎng)的趨勢(shì)城陽(yáng)區(qū)戶籍人口基本維持在每年增長(zhǎng)3000-6000人，以目前城陽(yáng)區(qū)戶均人口2.76計(jì)算，大約新增1086—2174戶，以50%的購(gòu)房率計(jì)算，每年能消化500—1000套房，約6—10萬(wàn)㎡。數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019201920192019201920002019201152019年城陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)職工平均年工資19300元，人均可支配收入13021元。農(nóng)民人均年純收入6002元，但這部分客戶很多都通過(guò)舊村改造，比較好的解決了住房問(wèn)題，對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)需求影響不會(huì)太大。國(guó)有企事業(yè)單位職工具有一定的購(gòu)買(mǎi)力單位從業(yè)人員及勞動(dòng)報(bào)酬情況企業(yè)類(lèi)型人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍國(guó)有性質(zhì)（全體）179323109933—155522.7—37.8萬(wàn)企業(yè)41172499750—125018.3—30.4萬(wàn)事業(yè)104583047914—152422.2—37萬(wàn)機(jī)關(guān)335740501215—202529.6—49.3萬(wàn)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019年城陽(yáng)區(qū)城鎮(zhèn)職工平均年工資19300元，人均可支配收116數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了30萬(wàn)人。第一類(lèi)：主要是從全國(guó)各地來(lái)到城陽(yáng)的打工群體，主要從事民營(yíng)企業(yè)、三資企業(yè)里的基層工作為主，收入及消費(fèi)能力都比較低。第二類(lèi)：主要是全國(guó)各地來(lái)城陽(yáng)從事商貿(mào)活動(dòng)和個(gè)體經(jīng)濟(jì)群體，據(jù)《青島城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽(yáng)的個(gè)體工商戶數(shù)已達(dá)到12199戶，這部分群體有一定的收入基礎(chǔ)，具有一定的購(gòu)買(mǎi)力。第三類(lèi)：主要是三資企業(yè)里面的外籍人士，據(jù)《青島城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒2019》數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，目前在城陽(yáng)三資企業(yè)內(nèi)的外籍工作人員約9086人，平均收入82618元，具有較強(qiáng)的置業(yè)能力，也是目前城陽(yáng)區(qū)主要的高端客群之一。2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析企業(yè)性質(zhì)人數(shù)平均月工資月供能力個(gè)人能承受的總價(jià)范圍內(nèi)資企業(yè)全體39671120336—560基本無(wú)購(gòu)房的可能三資企業(yè)全體2353191281384—640私營(yíng)企業(yè)投資者10335不詳不詳不詳個(gè)體工商戶12199不詳不詳三資企業(yè)外籍員工908668852065—344250.2—83.8萬(wàn)其中韓國(guó)人占到約75%數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)的流動(dòng)人口已經(jīng)達(dá)到了3117

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前在城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)期工作、生活的韓國(guó)人達(dá)到3萬(wàn)多人，主要是在城陽(yáng)投資辦廠，以及餐飲、娛樂(lè)等從業(yè)人員數(shù)據(jù)顯示，截止2019年末，累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)韓資企業(yè)1567家；韓國(guó)料理店150多家……2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)反映，目前在城陽(yáng)區(qū)長(zhǎng)期工作、生活的韓國(guó)人達(dá)到118城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)人聚集社區(qū)排名樓盤(pán)名稱(chēng)總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城前二期170235%596盛世家園／景園210015%315仁和居200015%300海棠苑90630%272悅?cè)A園（純外銷(xiāo)）20060%120楊埠寨社區(qū)53220%106盈元廣場(chǎng)40020%80加州楓景71610%72百福國(guó)際山莊70010%70千禧國(guó)際村23610%24水晶之都20010%20合計(jì)9692

1974以戶均人口3.5人計(jì)算，目前在城陽(yáng)的常住人口約8700戶。據(jù)中原調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，韓國(guó)人在青島的置業(yè)比例僅34%左右，即大約還有60%多，5200多戶存在購(gòu)房的可能。2、人口構(gòu)成及收入水平、購(gòu)買(mǎi)力分析數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒城陽(yáng)區(qū)韓國(guó)人聚集社區(qū)排名樓盤(pán)名稱(chēng)總戶數(shù)韓客比例韓客數(shù)量天泰城1193、產(chǎn)業(yè)發(fā)展青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件120總結(jié)外向型經(jīng)濟(jì)第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且以加工、批發(fā)、貿(mào)易型企業(yè)為主對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行，韓資企業(yè)已經(jīng)形成一定的集聚效應(yīng)總結(jié)外向型經(jīng)濟(jì)121總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展三產(chǎn)配比4.3：67.1:28.6數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展三產(chǎn)配比數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒122對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒對(duì)外經(jīng)濟(jì)高位平穩(wěn)運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒123（一）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集聚效應(yīng)明顯。截至2019年6月底，全區(qū)累計(jì)批準(zhǔn)韓資項(xiàng)目2462個(gè)，開(kāi)工投產(chǎn)韓資企業(yè)1567家，合同利用韓資36.7億美元，實(shí)際利用韓資20.1億美元，分別占總數(shù)的73%、74%、53%、58%

其中，總投資500萬(wàn)美元以上的韓資企業(yè)114家，合同外資12.6億美元，實(shí)際外資5.1億美元（二）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集群化發(fā)展趨勢(shì)明顯。

（三）韓國(guó)投資企業(yè)對(duì)外貿(mào)易增長(zhǎng)明顯。

2019年全區(qū)外貿(mào)出口35.1億美元，其中韓資企業(yè)出口17.5億美元，占全區(qū)出口總額的50%。企業(yè)類(lèi)型企業(yè)家數(shù)合同利用外資家數(shù)比例利用外資額比例機(jī)械電子類(lèi)49320%12.5億美元34%紡織服裝類(lèi)51322%7.52億美元21%工藝品、玩具加工類(lèi)69928.4%2.9億美元7.9%截止2019年6月數(shù)據(jù)韓資企業(yè)初具規(guī)模和集聚效應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒（一）韓國(guó)投資企業(yè)在城陽(yáng)集聚效應(yīng)明顯。企業(yè)類(lèi)型企業(yè)家數(shù)合同利1244、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模及其增長(zhǎng)性青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件125總結(jié)：城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年經(jīng)過(guò)一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)以來(lái)，供應(yīng)量爆增，價(jià)格持續(xù)走高但目前城陽(yáng)區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已開(kāi)始出現(xiàn)接近飽和、需求不足的疲態(tài)總結(jié)：城陽(yáng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)從04年經(jīng)過(guò)一輪爆發(fā)式增長(zhǎng)以來(lái)，供應(yīng)126土地供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市國(guó)土資源局訪談數(shù)據(jù)土地供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市國(guó)土資源局127商品房供應(yīng)量放量增長(zhǎng)明顯放量增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒目前城陽(yáng)區(qū)可售商品房面積40.6萬(wàn)㎡，但后期即將推出的樓盤(pán)較多，體量非常大，其中：卓越·蔚藍(lán)群島：總建筑面積：160.09萬(wàn)㎡（未推出）千禧國(guó)際村：總建筑面積:100萬(wàn)㎡，未開(kāi)發(fā)75.4萬(wàn)㎡萬(wàn)科魅力之城：總建筑面積約：40萬(wàn)㎡，未開(kāi)發(fā)35.6萬(wàn)㎡商品房供應(yīng)量放量增長(zhǎng)明顯放量增長(zhǎng)數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒128

此外，城陽(yáng)區(qū)近年來(lái)大規(guī)模的舊村改造，對(duì)商品房市場(chǎng)形成了較大的沖擊：2019年，城陽(yáng)區(qū)共有28個(gè)社區(qū)實(shí)施改造，12個(gè)社區(qū)7700戶居民一次性高燥完畢當(dāng)年回遷，共完成拆遷面積120萬(wàn)㎡，新建安置樓410棟、137萬(wàn)㎡削減需求效應(yīng)：通過(guò)舊村改造，目前城陽(yáng)區(qū)的農(nóng)村居民大多有兩套房在手，而且改造后的房子品質(zhì)和質(zhì)量都比較好，因此，剛性的拆遷需求和置業(yè)升級(jí)的需求在短期內(nèi)都得到很大的滿足，很大程度上削弱了商品房的需求刺激作用增大攻擊效應(yīng)：同時(shí)，這些房產(chǎn)在三級(jí)市場(chǎng)上出租或者變相出售，又將會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)形成沖擊非商品房供應(yīng)沖擊加劇商品房競(jìng)爭(zhēng)非商品房供應(yīng)沖擊加劇商品房競(jìng)爭(zhēng)129需求量明顯回落，占全市的比例持續(xù)下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒需求量明顯回落，占全市的比例持續(xù)下跌數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)130現(xiàn)住房人均建筑面積31.75㎡，人均使用面積23.75㎡有68%是住宅商品房；24%是房改房78%是二居室；22%是三居室城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒具有一定的置業(yè)升級(jí)需求商品房擁有量比較高城鎮(zhèn)居民住房現(xiàn)狀

數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒具有一定的置業(yè)131住宅價(jià)格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)29%住宅價(jià)格持續(xù)上漲數(shù)據(jù)來(lái)源：青島市城陽(yáng)統(tǒng)計(jì)年鑒復(fù)合增長(zhǎng)率高達(dá)21325、競(jìng)爭(zhēng)格局青島城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告共課件133總結(jié)：隨著外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，城陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的參與主體趨向多元化，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也從單純的產(chǎn)品階段轉(zhuǎn)向更多層次的競(jìng)爭(zhēng)外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，將有效促進(jìn)行業(yè)的整合發(fā)展但由于區(qū)域市場(chǎng)的逐漸飽和，目前在城陽(yáng)區(qū)，產(chǎn)品力較好的項(xiàng)目也未必能熱銷(xiāo)，必須依靠有效的營(yíng)銷(xiāo)策略總結(jié)：隨著外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，城陽(yáng)區(qū)域市場(chǎng)的參與主體趨向多元化134行業(yè)環(huán)境行業(yè)環(huán)境135目前，青島本地知名發(fā)展商均未進(jìn)入城陽(yáng)區(qū)，如海信、海爾、百通等，天泰也是處在城陽(yáng)與李滄交接地帶2019年以前，主要是以城陽(yáng)區(qū)內(nèi)的發(fā)展商為主，如長(zhǎng)安、銀盛泰、中聯(lián)等，而且很多發(fā)展商并非專(zhuān)業(yè)的地產(chǎn)公司，沒(méi)有形成強(qiáng)勢(shì)品牌產(chǎn)品大同小異、營(yíng)銷(xiāo)水平較低，產(chǎn)品主要以自然消化為主市場(chǎng)參與主體比較單一，實(shí)力不強(qiáng)市場(chǎng)參與主體比較單一，實(shí)力不強(qiáng)136知名發(fā)展商的介入，將推動(dòng)行業(yè)的整合2019年，隨著萬(wàn)科、寶龍、卓越等外地知名發(fā)展商的進(jìn)入，將有效推動(dòng)城陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的整體提高同時(shí)，外來(lái)發(fā)展商的進(jìn)入，也必將加劇行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和加速行業(yè)的整合知名發(fā)展商的介入，將推動(dòng)行業(yè)的整合137板塊格局板塊格局138中心區(qū)5000-6800元/㎡中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)308國(guó)道南段4000-5500元/㎡（精裝修）中端住宅為主惜福鎮(zhèn)和夏莊4300－6500元/㎡主力產(chǎn)品為別墅空港附近板塊分布格局中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)空港附近板塊分布格局139城陽(yáng)中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住宅和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目高度集中；產(chǎn)品線包括小高層/情景洋房/連體別墅/頂級(jí)酒店式公寓/大型綜合性商業(yè)項(xiàng)目中端住宅為主產(chǎn)品線包括多層、小高層/高層公寓中高端住宅產(chǎn)品線包括多層花園/小高層公寓/雙拼別墅/別墅尚未成熟競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

市政、商業(yè)、生活配套設(shè)施非常完善頂級(jí)中央居住區(qū)未來(lái)投資前景秀麗交通優(yōu)勢(shì)發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，板塊較為成熟更接近市區(qū)自然景觀及環(huán)境資源優(yōu)越交通便利與李滄區(qū)貼鄰海景資源主流客戶本地高端消費(fèi)人群（公務(wù)員、本地企業(yè)主、韓國(guó)人、城陽(yáng)區(qū)域的成功商人、市區(qū)內(nèi)的自用客戶）看好城陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的房地產(chǎn)投資者市區(qū)中端客戶城陽(yáng)區(qū)、青島市內(nèi)乃至外地的高端消費(fèi)人群（第二居所）部分李滄區(qū)的客戶價(jià)格區(qū)間公寓5000-6800元/㎡主力價(jià)格區(qū)間在4000-5500/平方米（帶精裝修）主力價(jià)格區(qū)間在4300－6500元/平方米代表性項(xiàng)目萬(wàn)科魅力之城寶龍廣場(chǎng)/青特匯豪景苑天泰城100福國(guó)際山莊千禧國(guó)際村/百通香溪庭院蔚藍(lán)群島板塊描述城陽(yáng)中心區(qū)308國(guó)道南段惜福鎮(zhèn)及夏莊空港板塊板塊定位中高端住140小結(jié)

4大板塊相對(duì)獨(dú)立，板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈

城陽(yáng)區(qū)4大板塊各具特點(diǎn)，地理位置、環(huán)境、自然資源、生活配套的異同亦衍生了不同的主力客戶群體，壁壘分明，相互競(jìng)爭(zhēng)性不大；各板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈從發(fā)展的眼光來(lái)看：城陽(yáng)區(qū)四大板塊未來(lái)最具發(fā)展?jié)摿Φ氖淄浦行膮^(qū)小結(jié)

141典型項(xiàng)目分析千禧國(guó)際村天泰城卓越蔚藍(lán)群島典型項(xiàng)目分析1421、典型項(xiàng)目分析—千禧國(guó)際村

產(chǎn)品力大社區(qū)配套高端且齊全+立面豐富/高新技術(shù)節(jié)能建筑+全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù)

1、典型項(xiàng)目分析—千禧國(guó)際村

產(chǎn)品力143開(kāi)發(fā)歷程400055004800規(guī)模占地面積：1380畝建筑面積:100萬(wàn)㎡總戶數(shù):6000

開(kāi)盤(pán)

2019.4.272019.10.282019.6.2翠城（東方園林精裝公寓）水映杉墅（山水高爾夫別墅）和合人家（韓式風(fēng)格）第一期第二期第三期……6.962.5建筑面積（萬(wàn)㎡）成交價(jià)格（元/㎡）多層、小高層疊拼別墅、聯(lián)排別墅多層、小高層

會(huì)館內(nèi)便利店、游泳池、健身房、高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)等投入使用

會(huì)館等配套與一期工程同期建造16個(gè)月8個(gè)月開(kāi)發(fā)歷程400055004800規(guī)模占地面積：13144立面處理色彩豐富但品質(zhì)感一般立面：涂料/貼磚色彩：豐富、暖色系建筑立面色彩豐富立面處理色彩豐富但品質(zhì)感一般立面：涂料/貼磚建筑立面色彩豐富145高新技術(shù)節(jié)能建筑

率先采用土壤源中央空調(diào)技術(shù)（土壤源中央空調(diào)能有效地利用土壤能調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，冷暖兩用）

美國(guó)奧的斯無(wú)機(jī)房電梯英國(guó)拉法基屋面系統(tǒng)法國(guó)申紐麗外墻保溫系統(tǒng)

……項(xiàng)目采用建筑節(jié)能等新技術(shù)建造家園高新技術(shù)節(jié)能建筑項(xiàng)目采用建筑節(jié)能等新技術(shù)建造家園146經(jīng)典戶型（公寓）戶型點(diǎn)評(píng)典型韓式設(shè)計(jì)戶型方正通透玄關(guān)設(shè)計(jì)，不僅起到的是視覺(jué)上的照壁用途，更從功能上引導(dǎo)兩條路線，區(qū)分出潔凈區(qū)與污物區(qū)獨(dú)特的北面獨(dú)立洗衣間設(shè)計(jì)，兼顧洗衣、儲(chǔ)物和設(shè)備間的功能，提供了真正意義上的便利生活主臥大開(kāi)間、大型外飄窗、獨(dú)立衛(wèi)生間，房間視野開(kāi)闊，使用方經(jīng)典戶型（公寓）戶型點(diǎn)評(píng)147經(jīng)典戶型（別墅）戶型點(diǎn)評(píng)功能分區(qū)非常清晰合理起居室空間感較好三個(gè)陽(yáng)臺(tái)+一個(gè)觀景層經(jīng)典戶型（別墅）戶型點(diǎn)評(píng)148

社區(qū)配套社區(qū)配套高端且齊全10000余㎡休閑會(huì)館城陽(yáng)區(qū)最大的桑拿洗浴中心青島唯一社區(qū)高爾夫運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

25米室內(nèi)恒溫泳池網(wǎng)球場(chǎng)中韓超市洗衣店社區(qū)醫(yī)院巴士1萬(wàn)㎡社區(qū)休閑會(huì)所社區(qū)高爾夫揮桿練習(xí)場(chǎng)社區(qū)配套社區(qū)配套高端且齊全10000余㎡休閑會(huì)館1萬(wàn)㎡社149建筑設(shè)計(jì)：韓國(guó)（株）熙林綜合建筑師事務(wù)所24小時(shí)全天候服務(wù)，組團(tuán)式封閉管理，貼心感受，安全無(wú)虞物業(yè)服務(wù)/建筑設(shè)計(jì)

全天候星級(jí)物業(yè)服務(wù)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理公司：青島尊信物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理有限公司物業(yè)管理費(fèi)：多層0.8元/平方米·月；1.2元/平方米·月

建筑設(shè)計(jì)：韓國(guó)（株）熙林綜合建筑師事務(wù)所24小時(shí)全天候服務(wù)，150營(yíng)銷(xiāo)特色市區(qū)展示中心+明星代言+文化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2019.10.28二期開(kāi)盤(pán)：一品茗茶凌峰邀您來(lái)坐坐的形象代言客戶活動(dòng)，著名書(shū)法家童嬰老先生也慕名而來(lái)

開(kāi)盤(pán)時(shí)間一期2019.04.27

二期2019.10.28

三期2019.06.02在東海路39號(hào)世紀(jì)大廈設(shè)立項(xiàng)目的展示中心

2019年1月29日，千禧國(guó)際村舉辦“千禧萬(wàn)福”活動(dòng)，配合中國(guó)傳統(tǒng)小年的到來(lái)，與城陽(yáng)區(qū)文化局聯(lián)合，邀請(qǐng)書(shū)法家現(xiàn)場(chǎng)撰寫(xiě)春聯(lián)贈(zèng)送。以公益活動(dòng)形式進(jìn)行項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度的傳播開(kāi)盤(pán)前的宣傳鋪墊2019.4.27一期開(kāi)盤(pán)：舉行“千禧國(guó)際村之聲—高婕女士音樂(lè)會(huì)”，當(dāng)晚，在麗晶大酒店麗晶廳舉辦“千禧國(guó)際村之聲”專(zhuān)場(chǎng)音樂(lè)會(huì)。來(lái)自政府、金融界、企業(yè)界以及新聞界約500名嘉賓出席2019.12.15在濟(jì)南銀座索菲特大酒店隆重舉辦“凌峰泉城老鄉(xiāng)見(jiàn)面會(huì)”進(jìn)行異地推廣2019.5.27聯(lián)手青島出版社、青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)創(chuàng)立青島第一讀書(shū)社區(qū)計(jì)劃，青島精神文明委員會(huì)、青島市文化局授予“書(shū)香社區(qū)”稱(chēng)號(hào)營(yíng)銷(xiāo)特色市區(qū)展示中心+明星代言+文化活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)2019.10.151營(yíng)銷(xiāo)效果營(yíng)銷(xiāo)效果：采用多種及頻繁的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售去化仍較慢2019年10月初至11月初，凌峰代言，但銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)不樂(lè)觀2019年10月推出的二期“水映杉墅”銷(xiāo)售才近30套，去化1/3左右

主要客戶：青島市區(qū)二次及多次置業(yè)客群（第二居所）城陽(yáng)區(qū)部分韓資企業(yè)的中高層（產(chǎn)品比較喜歡）李滄李村的個(gè)體工商戶、私營(yíng)業(yè)主（交通便利）但作為第一居所的客戶主要是城陽(yáng)區(qū)域或附近客戶群體市區(qū)客戶以第二居所為置業(yè)目的營(yíng)銷(xiāo)效果營(yíng)銷(xiāo)效果：采用多種及頻繁的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，銷(xiāo)售去化仍較慢但152

產(chǎn)品品質(zhì)較好、周邊環(huán)境好、營(yíng)銷(xiāo)手段多樣

但

市場(chǎng)表現(xiàn)不樂(lè)觀，銷(xiāo)售去化慢

一定程度反映區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈及供應(yīng)過(guò)大的局面千禧國(guó)際村項(xiàng)目分析小結(jié)

產(chǎn)品品質(zhì)較好、周邊環(huán)境好、營(yíng)銷(xiāo)手段多樣

但

市場(chǎng)表現(xiàn)不樂(lè)1532、典型項(xiàng)目分析—天泰城

社區(qū)土地屬性：城市中心區(qū)與次中心區(qū)過(guò)渡的中間地帶典型區(qū)域“產(chǎn)品多樣化+完善的配套硬件+到位的社區(qū)服務(wù)軟件”

塑造國(guó)際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活“城”區(qū)產(chǎn)品力2、典型項(xiàng)目分析—天泰城

社區(qū)土地屬性：城市中心區(qū)與次中心區(qū)154大青島中間地帶造城計(jì)劃

大青島中間地帶造城計(jì)劃155開(kāi)發(fā)歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地天泰城·A082764.5二期總共10.5萬(wàn)㎡2019.4.2916首期9.5萬(wàn)㎡在售開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019.10.32019.102019.5韓國(guó)城一漢城區(qū)40……5500元/㎡2980元/㎡4980元/㎡4000元/㎡第一期第二期第三期第四期12個(gè)月24個(gè)月第一代運(yùn)動(dòng)為主題

第二代吸取韓日等國(guó)先進(jìn)住宅設(shè)計(jì)和技術(shù)

第三代美國(guó)設(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，節(jié)能和環(huán)保技術(shù)大提升

產(chǎn)品升級(jí)地勢(shì)設(shè)計(jì)景觀梯田等垂直、三維景觀密度低，樓間距大，景觀空間寬敞；建筑設(shè)計(jì)公建化如公共空間--大堂；外觀比例嚴(yán)謹(jǐn)、大氣，生態(tài)、節(jié)能技術(shù)降低能耗建設(shè)社區(qū)運(yùn)動(dòng)工場(chǎng)

定位于以高舒適度為目標(biāo)韓式風(fēng)格

戶型面積50-180㎡，全裝修68-108㎡，全裝修108-220㎡，韓式全裝修開(kāi)發(fā)歷程天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地天泰156天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地各期建筑天泰奧園·巴塞羅那1992韓國(guó)城天泰城·迦南美地各期建筑157社區(qū)配套完善配套完善多樣性-如“微縮城市”，生活休閑娛樂(lè)便利

天泰奧林匹克大廈是一所以“運(yùn)動(dòng)健身”為主題,集休閑、商業(yè)服務(wù)、綜合娛樂(lè)為一體的大型社區(qū)商業(yè)中心，建筑面積31000平方米

運(yùn)動(dòng)工場(chǎng)－青島最大的社區(qū)運(yùn)動(dòng)中心羽毛球、乒乓球館、健身房、瑜伽館、游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)等一應(yīng)俱全

商業(yè)街－餐飲、超市、藥房、花店、比薩店、糕點(diǎn)房、銀行ATM機(jī)等一系列設(shè)施

其他－國(guó)際幼兒園中美合作的文蒸嘉爾幼兒園（中英韓三語(yǔ)）、社區(qū)門(mén)診等

交通—社區(qū)巴士，另外有4條公交線路設(shè)立天泰·奧園站（103路、129路、9

路公交車(chē)和701路機(jī)場(chǎng)巴士）

社區(qū)配套完善配套完善多樣性-如“微縮城市”，生活休閑娛樂(lè)便利158社區(qū)服務(wù)建立天泰人家俱樂(lè)部（改名為“天泰愛(ài)家會(huì)”）

1.對(duì)社區(qū)活動(dòng)和文化營(yíng)造進(jìn)行規(guī)劃，啟動(dòng)以社區(qū)文化活動(dòng)為載體的和諧社區(qū)創(chuàng)建行動(dòng)

2.天泰決定自2019年起正式啟動(dòng)一項(xiàng)叫做“珍珠項(xiàng)鏈行動(dòng)”的客戶價(jià)值提升計(jì)劃，其重要內(nèi)容便是全面改進(jìn)原有的客戶組織（目前已有中國(guó)、韓國(guó)、澳大利亞、日本、美國(guó)、加拿大等6個(gè)國(guó)家的居民入住天泰城，外籍以韓國(guó)人居多）社區(qū)常組織各國(guó)的業(yè)主、各民族的業(yè)主參與一些社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造一個(gè)國(guó)際化，鄰里和諧，環(huán)境友好型的生活社區(qū)社區(qū)服務(wù)建立天泰人家俱樂(lè)部（改名為“天泰愛(ài)家會(huì)”）159天泰城持續(xù)成功的關(guān)鍵要素分析第一期第二期第三期成功關(guān)鍵因素與中體合作，成熟嫁接奧園的運(yùn)動(dòng)概念完善的運(yùn)動(dòng)設(shè)施：室內(nèi)游泳池、健身房、羽毛球、乒乓球、高爾夫、網(wǎng)球……天泰的品牌明確的客戶定位和產(chǎn)品設(shè)計(jì)有效的針對(duì)韓國(guó)客戶做營(yíng)銷(xiāo)推廣：去韓國(guó)推廣、針對(duì)韓國(guó)人的戶型設(shè)計(jì)……日益成熟的配套資源