五星級賓館改擴建項目可行性研究報告

五星級酒店改擴建工程可行性研究報告

目錄摘要第一章宏觀經(jīng)濟與政策分析第一節(jié)二十宏觀經(jīng)濟概況分析………………（一）第二節(jié)XX商業(yè)地產(chǎn)宏觀概況及政策影響……（5）第三節(jié)“長三角”地區(qū)旅游業(yè)與XX地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展……………（15）第四節(jié)XX旅游發(fā)展及其酒店業(yè)的相互影響……（20）第五節(jié)XX區(qū)與周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展對比分析……………（26）第二章項目背景及發(fā)展概況第一節(jié)項目背景與期望………（33）第二節(jié)討論分析本項目的運營方向……………（33）第三章發(fā)展圖分析第一節(jié)地理位置和交通狀況…………………（35）第2部分外設包………（35）第三節(jié)地塊分析小結………………第三節(jié)（37）第四章XX地區(qū)可能存在的相關參考項目分析第二十節(jié)………………………（38）第二節(jié)西湖時代廣場………（41）第三節(jié)相關參考項目匯總…………………（41）第四節(jié)******未來發(fā)展方向的可行性…………………（41）第五章五星級酒店的可行性分析第一節(jié)競爭對手研究…………………（42）第二節(jié)市場需求研究……………………（44）第三節(jié)五星級酒店可行性分析總結………………（45）第六章服務式公寓/物業(yè)型酒店的可行性分析第一節(jié)市場供給分析……………………（46）第二節(jié)市場需求分析………………（46）第三節(jié)服務式公寓/物業(yè)型酒店的可行性分析與………（46）第七章寫字樓開發(fā)可行性分析第一節(jié)XX寫字樓市場環(huán)境……………（48）第二節(jié)XX主要辦公樓和商業(yè)區(qū)的特點…………………（50）第三節(jié)各商圈寫字樓分布…………………（53）第四節(jié)：寫字樓需求研究…………………（53）第五節(jié)寫字樓發(fā)展分析與總結…………（54）第八章商業(yè)項目開發(fā)可行性分析第一節(jié)XX商圈現(xiàn)狀分析…………………（55）第二節(jié)******店鋪主營業(yè)務范圍調(diào)查…………………（62）第三節(jié)******業(yè)務項目發(fā)展分析總結…………（62）第九章項目定位建議第一節(jié)項目基本指標……………（63）第二節(jié)復合商業(yè)業(yè)態(tài)方案………………（63）第10章項目財務分析第一節(jié)指標及相關數(shù)據(jù)說明……………（65）第二節(jié)財務計算假設…………（68）第三節(jié)成本分析…………（69）第四節(jié)利潤情況分析……………………（73）第五節(jié)現(xiàn)金流量分析…………………（75）第六節(jié)三種方案比較………………（77）第七節(jié)資金籌措與安排…………（79）第十一章項目風險分析第一節(jié)項目風險分析………………（80）第二節(jié)項目風險規(guī)避………………（80）第十二章結論和建議第一節(jié)宏觀背景結論……………（81）第二節(jié)：復合業(yè)態(tài)建議…………（82）第三節(jié)財務分析和籌資安排………第（85）條附錄：附件1酒店員工需求研究附件二中關于酒店客人需求的研究附件三服務式公寓供應附件四：服務式公寓需求分析附件5對酒店?？偷纳疃仍L談總結附件六XX市辦公樓供應附件七辦公樓需求調(diào)查附件八店鋪經(jīng)營范圍調(diào)查

摘要本研究利用文獻收集、問卷調(diào)查和案例訪談等數(shù)據(jù)，綜合了解XX市房地產(chǎn)、旅游、酒店業(yè)的總體情況，結合XX市星級酒店需求及各類需求情況。房地產(chǎn)發(fā)展方向，對未來******項目定位和房地產(chǎn)發(fā)展方向進行深入研究。第一章闡明了研究問題的宏觀背景。對XX市經(jīng)濟形勢、XX市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展及宏觀調(diào)控的影響進行詳細的背景分析；因為涉及到未來的酒店運營，所以這部分也結合了長三角酒店業(yè)的發(fā)展和長三角旅游業(yè)的現(xiàn)狀。一個案例研究來說明這個項目的研究背景。第二章是本項目的背景和發(fā)展概況。從立項的原因和對未來項目的期望兩個方面分析了項目的背景；從七個方面簡要分析了該項目未來的發(fā)展方向。第三章，情節(jié)分析。從項目的地理位置、交通條件、周邊商業(yè)條件和旅游資源四個方面對項目的土地開發(fā)狀況進行了綜合考察。第四章對XX地區(qū)可能的相關參考項目進行了分析。通過全面了解XX、西湖時代廣場的建筑指標和硬件設施、建筑形態(tài)和商業(yè)定位，通過對XX酒店式公寓購房者特征的分析，了解服務式公寓的消費群體XX市公寓，確定未來******可能開發(fā)針對人群的服務式公寓。第五章，五星級酒店的可行性分析。從五星級酒店的競爭狀況和需求狀況分析五星級酒店的可行性，然后從未來酒店客房、餐廳和會所需要改進的方面進行更深入的研究。第六章，作為本項目可能的發(fā)展方向之一——酒店式公寓/物業(yè)式酒店的開發(fā)可行性分析。從XX市服務式公寓/酒店式酒店的供需兩方面分析本項目發(fā)展酒店式公寓/酒店式酒店的可行性。第七章從XX市寫字樓供需分析出發(fā)，探討未來發(fā)展酒店式寫字樓的可行性；第八章，通過XX市商圈分布及商鋪需求，了解未來最大商鋪的規(guī)模、定位及經(jīng)營類型。第九章根據(jù)第五章、第六章、第七章和第八章的結論，對復合格式提出了三個建議。項目投資估算及三類業(yè)務的投資回報，供開發(fā)商參考。第11章討論了這種格式的開發(fā)風險和風險規(guī)避。最后一章對項目可行性的宏觀背景總結、復合業(yè)態(tài)的具體建議、最終業(yè)態(tài)的財務分析和資金安排等進行了全面總結。第一章宏觀經(jīng)濟與政策分析第1節(jié)：XX宏觀經(jīng)濟概況分析1.“長三角”中的XX一、“長三角”地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀與前景長三角地區(qū)包括上海、浙江?。ò╔X、溫州、寧波、湖州、嘉興、紹興、舟山7個城市）和江蘇?。ò暇㈡?zhèn)江、揚州、常州、無錫、蘇州、南通）城市帶共15個城市。從經(jīng)濟發(fā)展水平來看，“長三角”地區(qū)已成為中國經(jīng)濟最發(fā)達的地區(qū)[1]。早在2002年，國家統(tǒng)計局就在一份報告中稱，該地區(qū)是“中國人口最密集、經(jīng)濟最發(fā)達、經(jīng)濟最繁榮的地區(qū)”[2]。2004年，“長三角”地區(qū)生產(chǎn)總值達到28775億元，占全國GDP的21.1%；人均GDP和人均可支配收入分別為35147元和13481元[3]，遠高于環(huán)渤海經(jīng)濟圈。也高于珠三角地區(qū)。據(jù)法國地理學家高盛預測，“長三角”將形成世界第六大都市圈[4]。這意味著以上海為經(jīng)濟中心的“長三角”地區(qū)將成為繼巴黎、倫敦、紐約、東京、北美五大湖區(qū)之后的又一個世界經(jīng)濟中心和商業(yè)中心；這也意味著旅游業(yè)將獲得更強的經(jīng)濟支撐，更豐富的客源市場最終將帶動該地區(qū)旅游業(yè)的快速、穩(wěn)定和長遠發(fā)展。二、長三角經(jīng)濟發(fā)展趨勢（一）綜合整合流程：長三角一體化的發(fā)展目標是在未來10年左右將長三角建設成為“多中心組團、分層輻射”的世界級城市經(jīng)濟圈。2003年以來，長三角一體化進程全面推進，不斷取得新進展。主要表現(xiàn)在兩個方面。一是推進融合的理念和機制不斷深化和完善。兩省一市高層政府就區(qū)域一體化達成戰(zhàn)略共識，江浙一帶主動提出“與上海對接”的發(fā)展戰(zhàn)略。二是在具體領域有實質(zhì)性整合措施。【5】（二）三級都市圈逐步形成，產(chǎn)業(yè)集群提升步伐加快：城市經(jīng)濟圈是未來長三角一體化發(fā)展的新型區(qū)域組織形式；而產(chǎn)業(yè)集群的整合與提升是未來長三角一體化發(fā)展的主要手段之一。產(chǎn)業(yè)集群協(xié)調(diào)發(fā)展的五個領域是：石油化工、汽車制造、高新技術、現(xiàn)代物流和金融。（三）有望成為世界制造中心：長三角正在從國際制造基地向國際制造中心轉(zhuǎn)變。在各區(qū)域的定位上，浙江和江蘇的經(jīng)濟功能定位為降低商品制造成本的區(qū)域，上海定位為降低長三角地區(qū)商品和服務輸出交易成本的中心。（四）核心城市——上海國際中心城市地位得到加強：在2004年城市綜合競爭力排名中，上海以明顯優(yōu)勢位居我國200個城市之首。這也得到了國外公司的認可。2004年以來，全球眾多大型企業(yè)紛紛將亞太總部或中國總部從大陸或新加坡、香港、北京等地遷往上海，包括通用汽車、福特、瑞典等。如宜家、德加拉、雅芳、麥當勞、國際紙業(yè)等。更多國際知名企業(yè)的進駐，將進一步提升上海作為國際中心城市的地位。（5）XX、南京兩個中心城市的地位逐漸凸顯：在上海核心城市的國際地位日益突出、對周邊城市影響力不斷提升的同時，XX和南京在各自的二級都市圈中的地位也不斷加強。(6)主要數(shù)據(jù)對比：表1-1_16個城市各項指標對比【6】區(qū)域土地面積(平方公里)2004年末家庭人口（萬人）2004年國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）累計±%累計±%累計±%xx16596651.68251515.03885813.71456512.9寧波9365552.7215815.53917315.41588211.2嘉興3915333.94105116.53150616.21439214.0湖州5818257.2159115.42296615.31348713.2紹興8256434.72131415.33025415.21567615.8舟山144096.9121217.02185517.51432612.4臺州9411555.92117413.62117713.01665114.6南京6588572.33191017.33337517.21160213.8無錫4788447.19235017.45282516.31358816.7常州4375348.96110115.53166514.61286713.8蘇州8488598.85345017.65799216.11445116.9南通8001773.79122615.61580616.11093714.0揚州6634454.2978814.71737314.7985113.2鎮(zhèn)江3847267.2178114.72923514.71085814.9臺州5791502.7770514.71401414.8969513.8上海63411352.39745013.65530613.51668312.2長三角全部的1096548200.862877515.43518715.11407513.7顯然，長三角地區(qū)真正的核心城市是上海、南京、杭州、蘇州這四個城市，XX在長三角南翼的輻射效應是無與倫比的。尤其是在經(jīng)濟總量上，XX在長三角南翼獨樹一幟，具有無可比擬的區(qū)域輻射效應。從居民人均收入來看，長三角南翼浙江省下屬城市普遍較為富裕，除湖州外所有城鎮(zhèn)居民人均收入均超過長三角平均水平。也就是說，XX所輻射的，是一片普遍富饒的金色土地。長三角南翼普遍繁華，XX是輻射中心之一，再加上XX得天獨厚的居住環(huán)境，不難理解為什么XX是外國人來買房最多的城市長三角地區(qū)的城市。這是XX房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展得天獨厚的綜合優(yōu)勢，這種局面在未來不會有太大改變。XX作為區(qū)域樞紐的唯一威脅來自寧波的離心力。從數(shù)據(jù)上看，寧波是長三角南翼唯一在經(jīng)濟總量上可以與XX抗衡的城市。因此，寧波一直呈現(xiàn)出“離開杭州，進入上?！钡内厔?。規(guī)劃中的XX灣大橋建成后將進一步推動這一趨勢。一種趨勢是，上海、杭州和寧波之間的關系趨向于向上海、南京和蘇州靠攏。2.浙江省和XX市宏觀發(fā)展研究近年來，浙江國民經(jīng)濟保持高速增長，發(fā)展勢頭強勁。2001年至2004年，全省GDP年均增長12.8%，比全國8.5%高出4.3個百分點。2004年，全省生產(chǎn)總值11243億元，比上年增長14.3%。未來10到20年，浙江經(jīng)濟增速仍將高于全國平均水平。預計到2010年，全省人均GDP達到4000～4200美元，2020年達到7000～8000美元?！?】XX國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)14年保持兩位數(shù)增長，2004年達到2515億元，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值達到38858元（4242美元），比上年增長13.7%。預計2005年城鎮(zhèn)GDP達到1680億元，人均GDP達到5000美元；到2020年，城鎮(zhèn)GDP達到5580億元，人均GDP達到1.44萬美元，年均增長8%以上。表2浙江省主要經(jīng)濟指標四年數(shù)據(jù)對比[8]國內(nèi)生產(chǎn)總值（億）人均（元）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率全社會固定資產(chǎn)（億元）2001年67481777310.5%2776.692002年77961973012.5%3596.312003年93953270014.4%4993.572004年112432394214.3%5945表3XX市主要經(jīng)濟指標四年數(shù)據(jù)對比【9】國內(nèi)生產(chǎn)總值（億）人均（元）國內(nèi)生產(chǎn)總值增長率全社會固定資產(chǎn)（億元）20014%630.9720022%769.762003年20993270015%1006.742004年25153885815%1205.1從表中可以看出，XX市的GDP占浙江省GDP的比重超過20%，近年來變化不大。從經(jīng)濟發(fā)展速度看：XX市經(jīng)濟發(fā)展速度高于浙江省整體發(fā)展速度，但兩者差距正在縮小。此外，省內(nèi)舟山、嘉興、寧波等城市近年來發(fā)展迅速，均超過XX市的發(fā)展速度。蘇州、無錫等長三角幾個高速發(fā)展城市的發(fā)展速度也超過了XX。浙江省近三年全社會固定資產(chǎn)投資增速分別為29.5%、38.8%和19.1%；XX市分別為21.9%、30.7%和19.7%。從表中可以看出，浙江省和XX市的經(jīng)濟都在平穩(wěn)較快增長。盡管近兩年增長勢頭有所放緩，但仍呈現(xiàn)快速發(fā)展的態(tài)勢。預計未來幾年浙江省增速將保持在14%左右，XX市增速有望在15%左右徘徊。三、XX城市發(fā)展戰(zhàn)略一、發(fā)展戰(zhàn)略本世紀，XX市政府提出了兩條平行的城市發(fā)展戰(zhàn)略：戰(zhàn)略一，建設工業(yè)城市；戰(zhàn)略二，致力于國際旅游休閑城市的開發(fā)建設。XX現(xiàn)有制造業(yè)均為塊狀結構，行業(yè)內(nèi)的分工和配套能力決定了現(xiàn)階段“浙江制造”的主要優(yōu)勢。就“雙城”戰(zhàn)略對XX經(jīng)濟發(fā)展的影響而言，繼續(xù)做大做強一直處于大規(guī)模結構的制造業(yè)是XX經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)階段的重點任務，包括在未來。從長三角放眼整個中國，無論從旅游休閑的整體消費水平，還是配套體系的成熟和完善來看，XX距離成為東方的日內(nèi)瓦還很遙遠。以旅游休閑為主的XX第三產(chǎn)業(yè)，遠遠不能支撐21世紀的XX。XX市被命名為“旅游休閑之都”以韜光養(yǎng)晦。旅游休閑品牌更有利于XX的長遠發(fā)展，XX政府不會用“XX制造”來“刺激”長三角主要競爭對手。二、戰(zhàn)略實施動態(tài)（一）從政策等多方面大力吸引外資2004年，東芝將筆記本電腦海外生產(chǎn)基地遷至XX；2005年，松下計劃在XX經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)建立公司全球最大的家電生產(chǎn)基地，并計劃近期在XX設立家電研發(fā)中心——“中國人壽研究中心（暫定）姓名）”。松下戶田副社長表示，XX政府的積極支持是選擇XX的重要原因之一。XX缺乏傳統(tǒng)資源，卻是環(huán)境資源大城市。環(huán)境資源是XX最重要的城市綜合競爭力。[10]在世界銀行評選中，XX是中國投資環(huán)境最好的城市。在福布斯雜志發(fā)布的中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中，XX位居第一。在良好的環(huán)境資源和政府的積極支持下，吸引外資步伐將進一步加快。（二）大力發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)：XX市委、市政府明確將“打造數(shù)字XX，打造天堂硅谷”作為新世紀之初和未來的“一號工程”。錢塘江兩岸正在形成環(huán)繞XX灣的電子信息產(chǎn)業(yè)帶，浙江70%以上的電子企業(yè)聚集于此，信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模占全省80%以上，軟件產(chǎn)業(yè)規(guī)模占全省90%以上。幾乎所有的微電子和移動通信產(chǎn)業(yè)都集中在這一領域。在XX美麗的自然風光下，正在為發(fā)展成為國際先進制造基地而心動。（三）在發(fā)展產(chǎn)業(yè)的同時，強調(diào)“休閑之都”：作為2006年世界休閑博覽會的主辦方，XX致力于打造國際東方休閑之都，在最短的時間內(nèi)將XX打造成國際旅游目的地城市。四、XX所在宏觀背景研究總結一、宏觀經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢中國經(jīng)濟正處于改革開放以來的第三個增長周期。整體經(jīng)濟質(zhì)量和主管部門調(diào)控能力大幅提升。預計這種健康的增長周期將持續(xù)到2010年之后。長三角地區(qū)已成為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，GDP遙遙領先，固定資產(chǎn)投資、對外貿(mào)易、對外投資等優(yōu)勢明顯。浙江省和XX市宏觀經(jīng)濟基本面樂觀，預計未來10-20年發(fā)展速度仍高于全國平均水平。XX目前正處于跨越式發(fā)展的前夜，即將突破人均GDP大關5000美元。預計2010-2015年突破10000美元大關，進入發(fā)達國家行列。第二產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)走強，第三產(chǎn)業(yè)將得到強勁發(fā)展。二、XX市在長三角經(jīng)濟圈的定位從經(jīng)濟總量來看，XX在長三角南翼獨樹一幟，具有無可比擬的區(qū)域輻射效應，而XX輻射的則是一片普遍富饒的金色熱土。再加上XX得天獨厚的人居環(huán)境，構成了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的綜合優(yōu)勢。不同于蘇州、西昌、上海對上海的高度依賴，XX的城市定位更強調(diào)與上海的同城效應。產(chǎn)業(yè)城市戰(zhàn)略與國際旅游休閑城市定位相結合的“雙城戰(zhàn)略”是XX城市定位的核心：一是XX是“浙江制造”的重要基地，內(nèi)部的分工和配套能力產(chǎn)業(yè)極強，已成塊。當前制造業(yè)格局有待進一步做大做強，與整個長三角地區(qū)的產(chǎn)業(yè)進行有效整合和積極競爭；而國際旅游休閑城市的定位，將賦予XX未來更大的產(chǎn)業(yè)延伸空間，打造未來的產(chǎn)業(yè)基地。整個長三角地區(qū)獨一無二的城市品牌。第二節(jié)：XX商業(yè)地產(chǎn)宏觀概況及政策影響一、浙江省及XX市房地產(chǎn)宏觀研究長三角地區(qū)是“中國人口最稠密、經(jīng)濟最發(fā)達、經(jīng)濟最繁榮的地區(qū)”。2004年，“長三角”地區(qū)GDP總量達到28775億元，占全國GDP的21.1%；人均GDP和人均可支配收入分別為35147元和13481元，遠高于環(huán)渤海經(jīng)濟圈，也高于珠三角地區(qū)。浙江、上海、江蘇并稱為“長三角”三大支柱，近年來國民經(jīng)濟保持高速增長，發(fā)展勢頭強勁。2001年至2004年，全省GDP年均增長12.8%，比全國8.5%高出4.3個百分點。2004年，全省生產(chǎn)總值11243億元，比上年增長14.3%。未來10到20年，浙江經(jīng)濟增速仍將高于全國平均水平。預計到2010年，全省人均GDP達到4000～4200美元，2020年達到7000～8000美元。XX作為浙江省省會城市，其經(jīng)濟實力和發(fā)展勢頭不容小覷。XXGDP連續(xù)14年保持兩位數(shù)增長，2004年達到2515億元，人均GDP達到38858元（4242美元）。比上年增長13.7%。預計2005年城鎮(zhèn)GDP達到1680億元，人均GDP達到5000美元；到2020年，城鎮(zhèn)GDP達到5580億元，人均GDP達到1.44萬美元，年均增長8%以上。在經(jīng)濟快速發(fā)展的浙江省，尤其是XX市區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)已成為浙江經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著重要作用。雖然2003-2004年國家宏觀調(diào)控中的固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控也包括房地產(chǎn)投資，但由于房地產(chǎn)行業(yè)是一個需要可持續(xù)發(fā)展的行業(yè)，各地發(fā)展不平衡，要求每個城市從實際出發(fā)。有針對性的“點剎”調(diào)節(jié)。因此，認為這次全國性的宏觀調(diào)控主要是由房地產(chǎn)引起的，調(diào)控的主要目的是降低房地產(chǎn)價格是不準確的。正如建設部房地產(chǎn)司司長謝家進所說，總體而言，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的重點不是“壓力”，政府不想要房價格波動較大。針對各地不同的問題采取不同的、有針對性的解決方案，以促進其健康發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的動力，做出更多更大的貢獻，這才是發(fā)展的真實寫照XX市乃至浙江省的房地產(chǎn)業(yè)。.浙江省統(tǒng)計局2005年1-5月的統(tǒng)計數(shù)據(jù)有力地印證了上述觀點。據(jù)統(tǒng)計，今年1-5月，全省完成固定資產(chǎn)投資1032.36億元，同比增長7.5%；房地產(chǎn)開發(fā)投資471.36億元，同比增長14.2%，其中商品房建設投資304.67億元，同比增長17.7%。商品房建設占房地產(chǎn)開發(fā)投資比重見圖1。從另一項商品房建設面積投資熱度的測算來看，2005年1-5月達到11733.85萬平方米，其中住宅面積達到8999.96萬平方米，分別增長21.8%和20.0%。住宅建筑面積占商品住宅總建筑面積百分比的餅狀圖如圖2所示。可以看出，在保持較快增速（20%）的同時，住房在商品房總建筑面積中的占比依然較為合理，這體現(xiàn)了浙江省調(diào)整住房建設結構，滿足住房需求。不同層次的居民。為中低收入者提供更多的廉租房，通過提高房地產(chǎn)市場信息透明度，穩(wěn)定房價，促進整個房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。從以上數(shù)據(jù)和圖表中，我們可以清楚地得出結論，無論是房地產(chǎn)業(yè)投資總額還是商品房建設投資，都比去年同期增長了15%左右，遠高于7.5%的增幅。浙江省整體固定資產(chǎn)投資。速度顯示了政府和開發(fā)商對浙江房地產(chǎn)行業(yè)的信心。從全省各地固定資產(chǎn)投資總額的結構分布來看，各地投資和增速存在差異。從圖中可以看出，XX處于以XX和寧波為首的第一梯隊。這一梯隊的特點是投資總額普遍高于其他地區(qū)，同比增長也是兩位數(shù)，其中XX增長9.5%，寧波增長16%。第二梯隊以嘉興、紹興為首，與溫州、湖州聯(lián)手。其特點是雖然投資額略低于第一梯隊，但增長勢頭十分迅猛，尤其是湖州，同比增長30%。以泰州為首的第三梯隊在投資總額和增速方面均乏善可陳。從固定資產(chǎn)投資看浙江，杭州和寧波在投資絕對數(shù)量上的優(yōu)勢和快速增長的勢頭，都顯示出兩地在浙江經(jīng)濟中的重要地位和強大實力。通過上述對浙江省宏觀經(jīng)濟，特別是固定資產(chǎn)投資的整體和結構分析，可以看出長三角地區(qū)已成為拉動中國經(jīng)濟發(fā)展的火車頭，具有無可比擬的優(yōu)勢。其他經(jīng)濟區(qū)域的情況。實力雄厚，浙江省地處長三角相對繁榮的南翼，地理位置得天獨厚，經(jīng)濟發(fā)展迅速，已成為重要的經(jīng)濟引擎。作為浙江省的經(jīng)濟輻射中心，XX市憑借得天獨厚的人居環(huán)境，在投資環(huán)境、自然環(huán)境、政策導向、購買力等方面為XX房地產(chǎn)投資開發(fā)提供了沃土。XX市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與展望自今年3月17日央行上調(diào)個人住房公積金貸款利率以來，政府出臺了一系列調(diào)控措施，尤其是4月初，銀監(jiān)會選定了天津、沉陽、上海、南京等8個城市，XX，寧波，青島，重慶。檢查了4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款。在抽查的城市中，浙江省占了八分之二，可見浙江省對房地產(chǎn)業(yè)的重視?！钊敕治?月17日加息以來政府采取的各項調(diào)控措施，我們認為上一次房地產(chǎn)調(diào)控的主要目的是：穩(wěn)定房價，將房價漲幅控制在一定范圍內(nèi)；防止價格飛漲的“泡沫”在首次宏觀調(diào)控一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，各地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的反應，尤其是近幾年房價漲幅較高的幾個城市。正如建設部副部長劉志峰在6月在政策的強力攻勢下，XX樓市長期的觀望和僵持局面開始被打破，大量空置樓盤在二手房市場掛牌出售最近幾天。觀察XX透明售房網(wǎng)顯示的住宅成交量數(shù)據(jù)，恐怕真的很難讓XX的開發(fā)商笑出聲來。然而，在這個小幅下滑的市場中，某類樓盤的成交，卻激起了表面平靜的樓市暗流。5月30日，6.1”截止日期前的倒數(shù)第二天，根據(jù)XX市透明網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，當日XX市共有33套房產(chǎn)成交，其中公建和商業(yè)地產(chǎn)成交量達到21套，占占當日總交易量的63%事實上，早5月25日起在陽光咨詢信息研究部就已經(jīng)統(tǒng)計了XX透明網(wǎng)站連續(xù)幾天公布的交易數(shù)據(jù)。XX市公共建筑和商業(yè)物業(yè)的成交量從未像住宅物業(yè)那樣出現(xiàn)明顯下降趨勢，一直保持穩(wěn)定。成交量，不時有上升趨勢。從物業(yè)類型上看，福萊德廣場、萬鑫大廈等小型服務式公寓銷售最好，單價在6000元至20000元不等；成交量也不錯。這些寫字樓所在的地段，通常商業(yè)氛圍比較成熟，單價也在什么樣的房產(chǎn)才能稱為商業(yè)地產(chǎn)？我們重新理解了商業(yè)地產(chǎn)的概念。商業(yè)地產(chǎn)的概念有廣義和狹義之分。從廣義上講，商業(yè)地產(chǎn)是指各種非生產(chǎn)性和非居住性的物業(yè)形式，包括辦公樓、會議中心、商業(yè)服務等。營業(yè)場所等。狹義的商業(yè)地產(chǎn)概念是指專門用于商業(yè)服務業(yè)經(jīng)營目的的物業(yè)形式，包括零售、餐飲、健康服務、休閑娛樂設施等。模式、融資模式、功能使用等都對住宅、公寓、寫字樓等房地產(chǎn)業(yè)態(tài)有利。商業(yè)地產(chǎn)在城市經(jīng)濟中的作用體現(xiàn)在：帶動第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，提高人民生活質(zhì)量，增強城市綜合競爭力，吸納社會就業(yè)，承載城市景觀功能。與上節(jié)描述的XX市宏觀經(jīng)濟概況相比，商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)在XX房地產(chǎn)市場也就不足為奇了。與住宅物業(yè)不同，商業(yè)地產(chǎn)仍受宏觀經(jīng)濟政策影響較大。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營周期很長，有很多不可預測的因素，相對受相關政策的影響。因此，商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)政策的制定應密切相關。目前，我國商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款，銀行授信率很高。因此，在去年上半年的宏觀調(diào)控中，商業(yè)地產(chǎn)被納入調(diào)控范圍。商業(yè)地產(chǎn)雖然受到控制，但各地投資熱情依然高漲，開發(fā)積極性不減，尤其是代表部分城市形象的大型商業(yè)項目陸續(xù)建成。這主要是因為，一方面，中國加入世貿(mào)組織后，許多國際零售、娛樂和餐飲業(yè)巨頭正在加速進入中國市場，尤其是在2004年12月11日，零售業(yè)全面開放。，現(xiàn)在基本上隨著全面對外開放，國外零售業(yè)在中國擴大了擴張區(qū)域，加快了發(fā)展步伐，進一步增加了對商業(yè)地產(chǎn)的需求；另一方面，如果商業(yè)地產(chǎn)是品牌地產(chǎn)，開發(fā)商會選擇商業(yè)地產(chǎn)。在價格談判中占據(jù)主動。XX市基本圍繞1個市中心商業(yè)中心、4個區(qū)域商業(yè)中心、3個市級商業(yè)副中心、12個區(qū)域商業(yè)副中心、11個商業(yè)特色街區(qū)的布局。范圍內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量增長較快。據(jù)XX市商貿(mào)局商務網(wǎng)絡處相關人員提供的數(shù)據(jù)，XX目前擁有69家跨國商業(yè)企業(yè)網(wǎng)點，以及國內(nèi)各類連鎖店、專賣店、超市、大賣場、倉儲商場、主題商場等還在不斷增加。據(jù)專業(yè)人士介紹，發(fā)達國家的人均商業(yè)面積通常在以上，1.2平方米上海和北京的人均商業(yè)面積接近1平方米，需求還是比較旺盛的。目前，XX而XX市商業(yè)用地的土地出讓情況，描繪了XX市商業(yè)地產(chǎn)近期發(fā)展的大致輪廓。根據(jù)近年來XX市非住宅土地出讓情況的統(tǒng)計，我們得到下表所示的數(shù)據(jù)。從表中不難看出，近期和中期，市中心仍將是高端商業(yè)地產(chǎn)的版圖。錢江新城將在3到5年內(nèi)成為CBD的新貴。三墩和下沙將為住宅物業(yè)提供配套設施和服務。總體趨勢是中心火爆，熱點閃耀，周邊迅速升溫，這與XX業(yè)務正在擺脫單一業(yè)務中心格局的發(fā)展是一致的。表格1堵塞數(shù)量（件）具體位置特征城市中心20上城、下城、江干價格波動較大：如2002年江干區(qū)兩塊地的成交價僅為1600元/平方米左右；而2005年6月2日錢江新城27商業(yè)用地供應量大，容積率高：是政府規(guī)劃的CBD地塊，3-5年內(nèi)將成為繼武林、黃龍、慶春之后的又一新興寫字樓。河邊二十一以商業(yè)辦公用地為主，住宅配套商業(yè)用地為輔。許多企業(yè)對商業(yè)辦公用地的需求量很大。同時，隨著居住人數(shù)的增加，必須建設大量的商業(yè)和服務設施。城北29德勝路以北文義汽車4S企業(yè)用地最多：政府著力打造“城北汽車一條街”，推出了一批專為汽車企業(yè)設計的商業(yè)用地。汽車產(chǎn)業(yè)已逐漸成為大陸的氣候。三墩1商業(yè)用地價格看漲：浙大紫金港校區(qū)大型人文社區(qū)及住宅群對該地塊商業(yè)用地需求增加，配套不完善逐步解決了商業(yè)用地延遲的局面，價格看漲。下沙6商業(yè)用地少、價格低：商業(yè)用地供應遠遠落后于住宅開發(fā)的步伐，對街區(qū)房地產(chǎn)市場造成負面影響。2004年以來，商業(yè)用地量大幅增加，但總體量仍偏低。在商業(yè)地產(chǎn)的研究中，我們也聽到過商業(yè)地產(chǎn)因“粗放經(jīng)營”而失敗的案例。分析原因，不外乎以下幾點：很多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型而來，對商業(yè)特色的把握存在偏差。行業(yè)要求房地產(chǎn)開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機結合；經(jīng)營者經(jīng)營理念存在偏差，大多持有“賣房走人”的經(jīng)營理念，對商業(yè)地產(chǎn)沒有完善的規(guī)劃和長期經(jīng)營的思想準備；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過分依賴銀行貸款，一旦經(jīng)營不善，利潤下降，就會造成銀行的不良貸款。針對以上一些問題，結合近期商業(yè)地產(chǎn)成功案例分析和XX市商業(yè)經(jīng)濟特點，我們對商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展提出幾點思考：一是采取科學合理的商業(yè)模式，商業(yè)模式不能是住宅。應重新定位銷售模式以最小化成本。通過商業(yè)和地產(chǎn)商的結合，各品牌的結合可以產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢，有效控制和降低經(jīng)營風險；其次，商業(yè)地產(chǎn)模式要定位好。由于商業(yè)地產(chǎn)與市場需求的密切關系，房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時的定位非常關鍵。做好定位，首先要考察市場。從市場規(guī)律出發(fā)，市場細分是企業(yè)定位的前提；第三，如果是主題運營，一定要突出特色。小企業(yè)在經(jīng)營定位上要避免與大型商業(yè)設施發(fā)生沖突，要專業(yè)化、精準化。因此，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展除了積蓄力量，還必須做好“精耕細作”的心理準備。其中，專業(yè)的企業(yè)管理團隊的作用越來越重要。這些管理團隊不僅包括物業(yè)管理人員，還包括業(yè)務管理和營銷方面的專家。只有各方通力合作，才能把商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營好、經(jīng)營好，充分利用商業(yè)資源。價值。XX市位于中國發(fā)展最快的長江三角洲地區(qū)。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了震蕩之后，總體上還會繼續(xù)蓬勃發(fā)展。其中，具有創(chuàng)新精神、稀缺資源、品質(zhì)優(yōu)良的產(chǎn)品將具有較強的抗風險能力。，創(chuàng)新能力強的開發(fā)者才能實現(xiàn)大發(fā)展。三、宏觀調(diào)控對XX樓市的影響2003年底開始的房地產(chǎn)調(diào)控仍以微觀行政調(diào)控為主，并未廣泛運用宏觀調(diào)控中常用的貨幣和財政政策。主要控制措施包括：3月3月，國家外匯管理局局長郭樹清表示，應遏制外商投資炒房。3月4月，銀監(jiān)會選擇天津、沉陽、上海、南京、XX、寧波、青島、重慶等8個城市對4家國有商業(yè)銀行和12家股份制商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款進行檢查。4月，央行上調(diào)商業(yè)抵押貸款逾期罰款利率。4月28日4月305月18日5月27日，建設部向社會公布了六項工作安排。月初，28個城市國土資源管理部門采取四大措施，加強土地供應調(diào)控，控制房價過快上漲。的宏觀調(diào)控有兩個重要特點：一是2005年政策的連續(xù)性和一致性比較強。中央確立政策導向，各部委制定辦法，地方落實出臺細則。自上而下的控制是有目的的。有步驟和順序。二是2004年的調(diào)控多為單部政策，而2005年的政策則以拳法、七部委意見、三部通報、部委聯(lián)動、以及中央與地方政府之間的聯(lián)系?？倓t情況下，政策出臺后，政府將根據(jù)市場反應和監(jiān)管效果來決定進一步監(jiān)管的方向和措施。5月26日中國人民銀行發(fā)布2005年一季度中國貨幣政策執(zhí)行情況報告指出，今年一季度，部分地區(qū)房地產(chǎn)投資規(guī)模仍然偏大，供給結構不合理，商品房價格快速上漲。問題。未來，最重要、最容易做的就是從房地產(chǎn)市場的信息透明、加息、嚴查銀行信貸等方面入手。(易先容)李以寧認為，我國房價上漲是供需兩方面造成的。未來調(diào)控的主要方向是調(diào)整供給結構，解決中低收入家庭的住房問題。政府有關官員表示，在繼續(xù)關注東部沿海地區(qū)和部分中心城市房價變化的同時，也要關注中西部地區(qū)的新情況、新問題、發(fā)展趨勢。2005年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢：①投資繼續(xù)受控，融資渠道發(fā)生變化。中央經(jīng)濟工作會議將“控制固定資產(chǎn)投資總量規(guī)模、優(yōu)化投資結構與消費關系”列為2005年工作重點之一，表明繼續(xù)控制投資增長仍是宏觀調(diào)控的重要手段。2005年。預計2005年房地產(chǎn)投資增速將進一步放緩，低于2004年的增速，但預計不會低于20%。②土地市場趨于規(guī)范，建設用地增量控制更加嚴格。從房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)開發(fā)的圈地行為將得到遏制，規(guī)?；_發(fā)將逐漸不再是主導模式，中小房地產(chǎn)項目將逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)的主體。市場。③被動需求有望下降，二手房市場升溫。2004年停止拆遷，拆遷問題集中。這表明中央政府非常關注拆遷的負面影響。2004年，二手房市場呈現(xiàn)出房源豐富、購房者多元化、消費需求升級、熱點擴大等特點。預計2005年二手房將發(fā)揮更重要的作用。④供需關系趨緊，房價增速放緩。分析供需關系可以判斷，2005年將保持上升趨勢，但增幅將放緩。⑤公司持續(xù)洗牌重組，市場競爭回歸理性。這是房地產(chǎn)企業(yè)在市場條件下發(fā)展的必然趨勢，也是未來幾年房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展趨勢。XX年宏觀調(diào)控對樓市的影響：3月以來，政府出臺了一系列政策“組合拳”，試圖遏制房地產(chǎn)的過度投資和投機行為，以穩(wěn)定房價。XX房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)了各種信號。購房者觀望態(tài)度嚴重：公司本月對XX購房者觀望態(tài)度的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，65%的人認為樓市仍不明朗，決定觀望購買前一段時間。此后，XX4月4日城區(qū)5月14日商品房日均成交量為二級市場明確回應：近期房產(chǎn)中介紅火。據(jù)XX公房網(wǎng)、中瑞、外灘等多家大型房產(chǎn)中介調(diào)查，XX“都市花園”市中心的“綠園”、“鳳棲園”等二手房萬元樓盤陸續(xù)出現(xiàn)在市場上，一大批高檔二手房涌入市場。市場上，部分房屋掛牌價出現(xiàn)下跌，同區(qū)房屋掛牌價相差較大。土地供應：2005年，XX市計劃再推出4500畝商品房用地，用地量將達到高峰。這些土地大部分是五類之外的郊區(qū)地塊。集中上市后，2-3年內(nèi)建成的樓盤將上市。此外，市政府建設的6平方公里大型住宅小區(qū)，將直接改變XX市住宅市場的供需關系。房地產(chǎn)開發(fā)商風險意識增強：3月30日在XX市舉行的土地出讓招標會上，3塊住宅用地被房地產(chǎn)公司高價中標。不過，XX濱江區(qū)12號地塊由浙江天陽、浙江綠地、XX住建開發(fā)公司、“組合拳”重壓之下，XX樓市觀望氣氛愈發(fā)濃厚。但商業(yè)地產(chǎn)逆風而行，高端寫字樓、商場、酒店等地產(chǎn)項目備受青睞。據(jù)了解，近30個海外基金每季度都來XX尋找房地產(chǎn)投資機會；另一方面，XX主要辦公區(qū)甲級寫字樓租金持續(xù)上漲。2005年第一季度，6座甲級寫字樓的平均租金達到1.05美元/平方米/天。與此同時，甲級寫字樓空置率創(chuàng)近10年來新低。（見6月16日對服務式公寓的影響：服務式公寓是一種集投資和自用為一體的物業(yè)形式。宏觀調(diào)控肯定會對炒房走勢產(chǎn)生影響，但對中長期投資和自用購房影響不大。目前，酒店式公寓的主要客戶群體是外資公司、跨國公司、新興產(chǎn)業(yè)和自由職業(yè)者。數(shù)據(jù)顯示，市場對服務式公寓的需求正在穩(wěn)步增長。而且，在我們的調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)XX酒店式公寓的投資者幾乎都是中長期投資，所以宏觀調(diào)控對他們的影響并不是特別大。短期內(nèi)，宏觀調(diào)控將對“投資、投機、過度消費”需求所產(chǎn)生的泡沫進行強力擠壓；盡管杭州購房者的正常需求依然旺盛，但受到市場觀望氣氛升溫的拖累。持幣購買行為蔓延，有效需求也受到抑制；以別墅、聯(lián)排別墅為代表的“非普通房”最先受到政策沖擊，消費者購買成本增加，有效需求現(xiàn)象受到抑制。“組合拳”效應已經(jīng)開始顯現(xiàn)，但與政策出臺相比，對樓市的影響會有一定的滯后性，真正展現(xiàn)出來還需要時間。預計到明年，調(diào)控“組合拳”對樓市的影響將達到頂峰。宏觀調(diào)控影響持續(xù)時間：前兩次宏觀調(diào)控（包括XX市政府實施稅收調(diào)整）對XX樓市的影響持續(xù)了幾個月，而這一次是“組合拳”顯然是不同的。從當局的角度來看，態(tài)度顯然更加堅決。如果這次宏觀調(diào)控的影響像上次一樣在半年后減弱，樓市重回火爆狀態(tài)，那么中央將進一步加大調(diào)控力度，確保調(diào)控目標的最終實現(xiàn)；從購房者的角度來看，與華坤此前的觀望研究數(shù)據(jù)相比，購房者認為宏觀調(diào)控的影響持續(xù)時間明顯長于以往，主流觀點認為影響會持續(xù)更久。超過兩年。因此，我們認為此次宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)市場的影響持續(xù)時間至少應在2-3年的中期時間表上考慮。綜合宏觀調(diào)控、土地投資、需求等諸多因素，總體來看，XX樓市走勢平穩(wěn)?；颈憩F(xiàn)是房價穩(wěn)中有升，增速放緩，銷售周期變長，中心區(qū)資源緊缺地塊持續(xù)強勢，開發(fā)商競爭較往年加劇，這將推動建筑藝術和設計水平以及營銷策略等建筑質(zhì)量。升級。第三節(jié)“長三角”地區(qū)旅游業(yè)與XX地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展一、“長三角”地區(qū)旅游發(fā)展現(xiàn)狀一、XX與“長三角”其他城市對比分析單從旅游經(jīng)濟來看，“長三角”地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展水平很高。表4從入境旅游人數(shù)、入境旅游收入、國內(nèi)旅游人數(shù)、旅游總收入和旅游總收入占GDP比重六個方面反映了15個城市和地區(qū)的整體旅游情況。表42002年“長三角”15個城市旅游業(yè)發(fā)展情況市城標指市城標指入境旅游人數(shù)（萬人次）旅游創(chuàng)匯（百萬美元）國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）旅游總收入（億元）總收入占GDP的百分比(%)上海272.532275008760.92993.8021.9南京5600220.4017.0蘇州89.10278002010.10198.009.5無錫47.70150001871.10150.009.4常州8.106099680.2061.308.1南通7.796885450.3040.914.6揚州12.134770633.3352.029.3鎮(zhèn)江14.966713610.0553.109.5xx105.62477002652.38294.4016.5溫州12.424973798.0874.827.1紹興10.1035691006.7078.468.4寧波20.5488351599.96151.4010.1嘉興22.437222858.9768.309.7湖州3.001200788.1046.0510.9舟山10.004000621.9824.5017.0全部的692.5540456625418.172507.46-平均4655167.1611.3數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計公報和年鑒。2001年，全國入境旅游人數(shù)9791人次，旅游外匯收入204億美元，旅游總收入5571.2億元。上述三項指標中，長三角地區(qū)分別占全國的7.1%、19.8%和45%，可見該地區(qū)游客消費量很大。從上表可以看出，上海作為區(qū)域中心城市，其旅游人次、外匯收入和總收入遠高于其他城市。行業(yè)龍頭地位不可動搖，屬于入境旅游第一批。除上海外，XX在大部分指標中均處于相對領先地位。與同為省會城市的南京相比，除了旅游總收入占GDP的比重外，XX的各項指標都高于對方，尤其是入境游客人數(shù)是對方的近一倍，旅游總收入也高于對方。1/3強。與同樣是“天堂”的蘇州相比，XX中大部分指標的優(yōu)勢更加明顯。旅游創(chuàng)匯是對方的1.7倍，旅游總收入超過96.4億元，旅游總收入占GDP的比重XX。比蘇州高出7個百分點。入境旅游XX在2001年超過了蘇州，這一優(yōu)勢一直保持到2003年。之后，受非典的影響，復蘇比蘇州慢，而XX始終保持對南京的絕對優(yōu)勢；但在旅游外匯收入方面，XX始終領先于其他兩個城市，說明XX的外國游客消費水平較高。XX與南京、蘇州、無錫、寧波、嘉興共同構成第二批入境旅游，處于領先優(yōu)勢地位。其余城市屬于第三類入境旅游，根本無法與XX競爭表5歷年南京、XX、蘇州入境旅游人數(shù)年年份城市199920002001年2002年2003年2004年南京37.941.947.056.151.572xx59.270.781.9105.686.1123.4蘇州60.771.477.889.181.6130.2數(shù)據(jù)來源：歷年各城市統(tǒng)計公報。2、從資源和產(chǎn)品看，“長三角”地區(qū)旅游資源種類豐富，質(zhì)量上乘，旅游產(chǎn)品開發(fā)理念更加先進，現(xiàn)代管理方式更加成熟，資源和產(chǎn)品競爭力明顯。年份城市表6南京、XX、蘇州歷年旅游外匯收入年份城市199920002001年2002年2003年2004年南京201002210024400323003170051000xx237002920038000477004220059700蘇州1730020100234002780029100486003、從區(qū)域管理上看，“長三角”旅游一體化發(fā)展為區(qū)域吸引更多國內(nèi)外游客提供了機遇?！堕L三角旅游城市合作宣言》指出，取消旅游壁壘和準入門檻，建成我國首個省市間無障礙旅游區(qū)，最終成為世界級旅游目的地[12]。《宣言》明確了“長三角”旅游城市合作項目和行動計劃，加強區(qū)域旅游合作、區(qū)域旅游類型塑造、旅游資源和產(chǎn)品整合與保護、旅游交流與融合信息化和區(qū)域旅游便利化措施。多方面達成共識。這一舉措將極大提升“長三角”地區(qū)旅游競爭力，為區(qū)內(nèi)城市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)造機遇。四、長三角地區(qū)酒店業(yè)整體發(fā)展截至2002年，上海、江蘇、浙江共有星級飯店1682家，其中五星級飯店41家，四星級飯店131家，占高檔飯店的10.2%。高水平企業(yè)635家，長三角地區(qū)分別占全國的23.4%和20.6%。表7上海、江蘇、浙江星級酒店數(shù)量（按星級分）星星級地區(qū)五星四星三星級兩星一顆星上海202711613620江蘇1459189291二十二浙江74619937497數(shù)據(jù)來源：《2003年中國旅游統(tǒng)計年鑒》從結構上看，上海高、中、低檔次之比為1：2.5：3.3；江蘇是1：2.6：4.3；浙江是1：3.8：8.9。國際上，高、中、低檔酒店的比例總則為1：3：6?？梢娬憬羌壘频甑慕Y構非常不合理。要加強高檔酒店和中檔酒店建設，特別是五星級酒店建設。表8上海、江浙地區(qū)星級酒店主要指標指指標地區(qū)入住率(%)營業(yè)額（億元）稅收（億元）勞動生產(chǎn)率（萬元/人）員工人數(shù)（萬人）上海71.7899.934.8113.577.37江蘇63.2570.773.428.788.06浙江68.30101.084.7610.949.24全國平均或全國百分比60.1529.7%26.7%7.5220.3%數(shù)據(jù)來源：《2002年中國星級飯店統(tǒng)計公報》可以看出，長三角地區(qū)星級酒店各項指標均超過全國平均水平或在全國占比較大。浙江在酒店客房入住率和從業(yè)人數(shù)方面超過江蘇和上海，其他指標均高于江蘇，略低于上海。2、長三角旅游業(yè)發(fā)展對XX旅游業(yè)的作用和意義1、為XX旅游業(yè)提供充足的國內(nèi)客源“長三角”地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，人均收入和可支配收入高，旅游實力強；整體而言，其形象正在逐漸被認可，旅游融合具有巨大的拉動作用。一旦游客到達區(qū)域內(nèi)的某個城市，同時訪問該區(qū)域內(nèi)的其他城市就會很順暢。2、為XX旅游業(yè)提供重要的入境客源這方面來自上海的輻射效應。上海是中國的經(jīng)濟中心，也是未來世界經(jīng)濟中心之一。它的商業(yè)、貿(mào)易和旅游業(yè)非常發(fā)達；其區(qū)位優(yōu)勢和完善的海、陸、空國際交通體系使其成為國際游客的主要中轉(zhuǎn)地之一。此外，上海是各國使館和跨國公司的聚集地，外來常住人口眾多，國際交流十分普遍和頻繁，可以作為“國內(nèi)入境旅游”的客源地。二十。數(shù)據(jù)顯示，XX對上海及周邊地區(qū)游客的吸引力高于江蘇的南京、蘇州和無錫。如下表所示：表9長三角地區(qū)國內(nèi)旅游流量（1999）單位：%地區(qū)或城市長三角城市上海南京無錫蘇州xx寧波長三角地區(qū)上?！?.216.4江蘇23.120.05.0浙江1.229.030.9XX的8.2%的游客來自上海，高于蘇州的7.8%、南京的1.5%和無錫的2.3%。有意思的是，XX由于地緣優(yōu)勢，對江蘇的旅游吸引力并不遜色于無錫。反而比對方高出0.2個百分點，江蘇主要旅游城市的吸引力不如浙江主要旅游城市。后者對前者有吸引力。三、為提高XX旅游發(fā)展質(zhì)量創(chuàng)造條件目前，旅游業(yè)仍是XX旅游業(yè)的大頭，但休閑、商務、會展的比重逐年擴大，休閑游客已占旅游總量的31.5%，較4年增長68.4%以前，高于浙江。全省平均水平為10.3個百分點，也高于該地區(qū)其他主要競爭城市。作為中國經(jīng)濟最發(fā)達、最繁華的地區(qū)，“長三角”旅游業(yè)的發(fā)展勢必向高質(zhì)量邁進。提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量更有力，休閑度假旅游、會展旅游、商務旅游必將取得長足發(fā)展。第四節(jié)XX旅游發(fā)展與其酒店業(yè)的互動一、XX市旅游業(yè)發(fā)展前景一、XX旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)劃思路[11]A.總體思路2004年8月，XX市政府正式提出打造“東方休閑之都”的旅游形象，指出建設“東方休閑之都”是為了提升XX市的競爭力，推動XX旅游產(chǎn)業(yè)從觀光出發(fā)。到休閑度假到商務、會展、展覽。旅游，打造個性化國際旅游目的地，努力將XX市建設成為以觀光旅游為主、會展旅游為主的國際區(qū)域會展中心和國內(nèi)重要會展中心，符合上海。.近年來，XX市先后提出“西部旅游”戰(zhàn)略、文化名城戰(zhàn)略和旅游國際化戰(zhàn)略。其中，“西游”是旅游業(yè)的總體戰(zhàn)略，后兩者是子戰(zhàn)略?！叭髴?zhàn)略”相互支撐、協(xié)調(diào)發(fā)展，成為打造“東方休閑之都”的三把“金鑰匙”。為把XX打造成名副其實的“東方休閑之都”，XX市人民政府一直致力于為XX市旅游業(yè)的發(fā)展奠定幾塊“金字招牌”。一是打好西湖牌。XX興盛于西湖，以西湖命名，西湖是XX的根和靈魂。XX市委、市政府堅持“辦XX就要經(jīng)營西湖”的理念，通過實施西湖綜合保護工程，不斷提升城市核心競爭力。二是打展牌。為加快XX旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，大力發(fā)展會展業(yè)，XX自2000年起恢復舉辦71年前的西湖博覽會。西湖博覽會已連續(xù)舉辦四屆，吸引國內(nèi)外500萬人次參加。每個外國游客。會展業(yè)有效提高了游客質(zhì)量，優(yōu)化了XX旅游產(chǎn)業(yè)結構。2003年，西博會直接拉動GDP增長0.67個百分點。為進一步增加XX巡展的含金量，XX成功申辦并積極籌備2006年世界休閑博覽會，本屆博覽會為期184天，力爭吸引100萬入境游客和1500萬國內(nèi)游客。然后，打文化牌。文化是旅游的靈魂，文化休閑是最高層次、最好的休閑方式。近年來，XX在旅游休閑文化理念中突出“歷史的時尚、民族的國際化、優(yōu)雅的大眾化、生活的藝術、名品的表現(xiàn)”。通過文藝演出、文化休閑會議、營造特色文化氛圍，豐富XX的參與式、體驗式旅游產(chǎn)品內(nèi)容。最后，打生態(tài)牌。圍繞“東方休閑之都”品牌，各區(qū)縣（市）按照大XX、大旅游、大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標，在提升旅游和旅游產(chǎn)品質(zhì)量的同時，充分發(fā)揮自身擁有景觀生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，大力發(fā)展濱水、高山、主題休閑度假產(chǎn)品。前三張牌將為XX帶來大量優(yōu)質(zhì)、高消費的游客，將促進高檔酒店等設施的快速建設和繁榮；最后一張牌也會提升XX旅游的品味，但在一定程度上。高端酒店行業(yè)的競爭，是因為度假區(qū)的酒店都是高品位、突出主題的高端住宿設施。這就要求未來的高端酒店建設應著眼于酒店服務質(zhì)量的提升、主題形象的塑造和特色文化的培育。b、客源市場發(fā)展思路根據(jù)XX的實際情況，發(fā)展XX客源市場的總體方針是：立足國內(nèi)客源市場，以入境客源市場為重點，逐步開發(fā)出境客源市場，讓XX去世界，讓世界認識XX，讓XX成為亞太地區(qū)重要的旅游目的地?！笆濉逼陂g，XX市入境旅游市場將繼續(xù)貫徹“市場定位、聚焦特色、突出重點、綜合吸引”的方針，積極鞏固日本一級市場、東盟五國和韓國；市場;重點拓展美國、俄羅斯、德國、法國、英國等歐美國家洲際一級市場，加快吸引中歐、北歐、中亞二級潛在市場。歐洲、美洲和大洋洲是國際旅游市場。針對XX市入境旅游以個體市場為主的特點，有針對性地開展推廣工作，以富有XX歷史文化、景觀和生態(tài)度假的旅游產(chǎn)品優(yōu)化升級為重點。在做好對外宣傳的基礎上，繼續(xù)發(fā)展觀光旅游的同時，大力發(fā)展以展覽、度假、康復、文化、體育、青少年學習、婦女活動等為重點的特色旅游產(chǎn)品，使資源開發(fā)和整體推廣同步進行，硬件設施完善，服務質(zhì)量同時提升。，以提升XX市旅游產(chǎn)品在國際市場上的競爭力。二、XX旅游發(fā)展前景城市競爭優(yōu)勢明顯。在《2005中國城市競爭力報告》中，XX市綜合競爭力排名第五，環(huán)境競爭力排名第二，人均環(huán)境美和自然環(huán)境美第一。第五。環(huán)境是旅游業(yè)的核心競爭力，XX具備旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的基本要素。人才競爭力和資本競爭力的領先地位，賦予XX經(jīng)濟和商業(yè)發(fā)展廣闊的前景。它不僅擁有強大的經(jīng)濟實力作為后盾，也為商業(yè)和會展旅游的繁榮創(chuàng)造了巨大的機遇。一、旅游資源優(yōu)勢擁有“上游天堂，下游蘇杭”的美譽，足以說明XX擁有其他地區(qū)無法比擬的風景旅游資源。大自然賦予的得天獨厚的環(huán)境和人類幾千年文化的積淀，使XX成為我國東南部風景名勝的聚集地。.XX擁有兩個國家級風景名勝區(qū)——西湖風景名勝區(qū)、“兩江一湖”（富春江-新安江-千島湖）風景名勝區(qū)；兩個國家級自然保護區(qū)——天目山和清涼峰自然保護區(qū)；5個國家森林公園——千島湖、大旗山、吳巢山、富春江、青山湖森林公園；1個國家級旅游度假區(qū)——之江國家旅游度假區(qū)；全國首個國家級濕地公園——西溪國家濕地公園。XX還有14個國家重點文物保護單位和5個國家級博物館。全市有旅游景點、風景名勝區(qū)120多個，年接待人次超過10000人次。b、特色旅游節(jié)XX有影響力的旅游節(jié)，主要有“錫伯游”、西湖國際煙花節(jié)、西湖國際桂花節(jié)、中國（XX）西湖龍井茶節(jié)、中國國際（蕭山）觀潮節(jié)、XX景山旅游文化節(jié)、春'安千島湖絲綢節(jié)、新安江夏日旅游節(jié)、富春江水風箏藝術節(jié)等“中國XX西湖博覽會”由國家旅游局、國家廣電總局、中國貿(mào)促會等國家有關部委和浙江省人民政府共同主辦，由XX市人民政府承擔。西湖博覽會分為活動、展覽、會議三大板塊，將展示、交流、貿(mào)易、研討、旅游、文化活動有機結合。2004年第六屆西博會，以“生活與創(chuàng)業(yè)”為主題，共安排了55場展覽、會議、文體活動和商旅活動。2004年西博會項目活動參加觀眾總數(shù)達672萬人次，貿(mào)易成交額89.64億元，協(xié)議利用外資7.2億美元，引進內(nèi)資84.83億元.第六屆西博會直接拉動XX地區(qū)GDP增長0.51個百分點。即將到來的2006年XX世界休閑博覽會、2008年北京奧運會和2010年上海世博會等大型活動也將為XX旅游的發(fā)展帶來無限商機。c、旅游經(jīng)濟發(fā)展勢頭良好表101995-2004年XX市游客及收入指指標年份入境旅游人數(shù)（萬人次）旅游外匯收入（百萬美元）國內(nèi)旅游人數(shù)（萬人次）國內(nèi)旅游收入（億元）1995年44.1314519--1996年46.23167392009138199750.43200802100142199850.722100221211451999年59.19237032207.1166.7200070.712924423051902001年81.94380572510.1218.92002年105.62477102652.4254.82003年86.124222127762902004年123.4597343016361.18來源：《浙江旅游概況》從下面兩張圖表可以看出，自1995年以來，XX市入境游客人數(shù)和外匯收入逐年增加，而且增幅越來越大。1996年至1997年，入境旅游人數(shù)僅增加4.2萬人次，外匯收入增加3341萬美元。2002年，入境旅游人數(shù)突破100萬人次。與2001年相比，入境旅游人數(shù)增加了23.68萬人次。外匯收入增加9653萬美元。盡管這兩項指標在1998年受亞洲金融危機的影響幾乎停滯不前，甚至因2003年非典的影響而大幅下降，但2004年入境旅游人數(shù)和外匯收入迅速回升，取得了不錯的成績。因此，綜合來看，近十年來XX入境旅游市場發(fā)展迅速，同時保持相對穩(wěn)定的增長態(tài)勢。XX的國內(nèi)旅游市場非常巨大。從1996年到2004年，XX的國內(nèi)旅游人數(shù)和國內(nèi)旅游收入一直處于逐步增加的狀態(tài)。1998年受金融危機影響略有停滯。2003年雖然也受到非典的影響，但影響程度不如入境旅游。增長趨勢依然保持，說明旅游恢復工作已經(jīng)到位。二、XX旅游發(fā)展對其酒店業(yè)的影響表11XX國內(nèi)游客按目的出境的比例單元：％目目的年份觀光旅游休閑假期拜訪朋友商業(yè)會議健康/療養(yǎng)宗教/朝拜文化/體育/技術交流其他2001年47.018.66.910.02.18.12002年39.320.68.52003年39.520.78.50.92.462004年38.831.511.5數(shù)據(jù)來源：歷年《浙江旅游概況》從表格和圖表中可以看出，2001年以來，觀光旅游人數(shù)逐年減少，而休閑、商務、會議旅游人數(shù)不斷增加。去年，XX度假、商務和會議游客占杭州旅游總?cè)藬?shù)的56.3%，是高端酒店客源的主要來源。2003年，受非典影響，上述三類游客全部停滯不前，但2004年，除會議游客外，其他兩類游客迅速恢復。未來，這一趨勢還將持續(xù)，高端酒店必將在休閑、商務和會議旅游市場上大放異彩。表9國內(nèi)游客人均消費（旅游目的）構成單位：元目目的年份人均支出觀光假期拜訪朋友商業(yè)會議健康/療養(yǎng)宗教/朝拜文化/體育/技術交流其他2001年966.5898.31913.1891.11275.2896.7771.3781.81317.1701.22002年960.6910.21116.4866.51265.0726.4828.31064.4693.0761.82003年1166.3918.21316.4886.51465.81226.4758.3724.4903.81261.82004年1317.21289.61756.8965.31896.71532.6968.6785.61258.41352.7數(shù)據(jù)來源：同上2001年以來，XX國內(nèi)游客人均旅游目的消費總體保持增長態(tài)勢，旅游度假、商務、會議等消費總體保持增長態(tài)勢，非典以來增速加快2003年。2004年，度假、商務、會議旅游者的消費繼續(xù)高于人均消費，但再次高于旅游者367.2元、607.1元和243.0元，而后者繼續(xù)保持在較高水平。低于人均支出水平。因此，現(xiàn)階段XX旅游市場仍以觀光休閑旅游為主，但商務、會議旅游呈現(xiàn)出良好的發(fā)展前景。不僅發(fā)展比較快，而且酒店業(yè)也有比較大的盈利空間。.表10國內(nèi)旅游者按旅游方式構成：%方方式年份單位組織個人或家庭旅行社組織2001年26.958.814.32002年25.162.712.32003年22.164.712.12004年20.767.212.1數(shù)據(jù)來源：同上自2001年以來，來XX的團體游客（組織和旅行社）的比例一直在下降，而散客即個人或親友陪同的游客比例卻在增加。表11和右圖，不僅散客人數(shù)不斷增加，整體旅游支出也保持增長，2003年三類游客人均支出均已超過，這種趨勢一直保持到非典之后。2004年。表11國內(nèi)游客人均消費（出行方式）構成表單位：元方方式花費年份人均支出單位組織個人或家庭旅行社組織2001年966.51769835.2680.52002年960.61087.1927.2856.62003年1166.31187.21356.5836.22004年1317.21425.31389.2896.5數(shù)據(jù)來源：同上未來散客數(shù)量和消費的增加，將讓那些高端酒店開始關注部分游客，而不是像以前一樣的高成本休閑、商務、會議游客?？傊琗X旅游產(chǎn)業(yè)整體發(fā)展態(tài)勢十分強勁，增長方式出現(xiàn)新變化：休閑、商務、會議旅游人數(shù)增加，消費水平提高；增長和消費趨勢使得酒店，尤其是高端酒店，不僅要重新考慮自己的市場定位，還要提升自己的服務質(zhì)量、硬件設施等，以彰顯自己的特色。第五節(jié)XX與周邊地區(qū)酒店業(yè)發(fā)展對比分析一、XX酒店業(yè)發(fā)展歷程及現(xiàn)狀復蘇初期（1978-1988年），十一屆三中全會后，XX省及全國旅游業(yè)開始快速發(fā)展，對酒店產(chǎn)生較大需求。在此期間，XX酒店業(yè)發(fā)展非常迅速，并于1984年、2010年實現(xiàn)了國外高端酒店零入住的突破——XX香格里拉大酒店正式開業(yè)。此時酒店業(yè)處于供不應求狀態(tài)，入住率較高，整體經(jīng)濟效益較好。缺點是長期受宿舍式管理模式控制，向現(xiàn)代酒店管理模式轉(zhuǎn)變的過程中遇到不少困難。調(diào)整發(fā)展階段（1989-1999），XX酒店業(yè)在前十年發(fā)展的基礎上繼續(xù)增長，但速度有所放緩。截至1999年，XX共有星級賓館和客房。這一階段的特點是開始注重酒店品質(zhì)的提升。受政局動蕩和國際經(jīng)濟影響，XX酒店業(yè)一度遭受損失，一些沒有特色的新舊酒店尤為嚴重。激烈的市場競爭迫使酒店將管理中心轉(zhuǎn)向內(nèi)部管理，提高酒店檔次和服務水平，同時也開始注重滿足市場需求。酒店行業(yè)管理部工作中心從供給數(shù)量轉(zhuǎn)向行業(yè)規(guī)范化管理，配合國家星級標準的實施，不斷提升酒店產(chǎn)品內(nèi)涵，提供優(yōu)質(zhì)服務，與國際標準接軌。現(xiàn)階段，XX酒店業(yè)在內(nèi)部競爭和管理的壓力下，保持了相對穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。尋求突破階段（2000年至今），由于國內(nèi)旅游業(yè)的快速發(fā)展和浙江省經(jīng)濟的快速發(fā)展，XX的酒店業(yè)自2000年以來增長極為迅速，行業(yè)規(guī)模迅速擴大，從2000年的102家（（包括五星級2家、四星級10家、三星級42家、二星級47家、一星級1家）至2004年。共有酒店200家，其中五星級4家、四星級25家、三星級64家星級酒店、二星級酒店101家、一星級酒店6家。星級酒店的快速增長使酒店整體結構更加合理。酒店客源市場的結構也從過去單純的商務客源轉(zhuǎn)變?yōu)樯虅湛驮?、本地客源和旅游客源。隨著中國加入WTO，酒店業(yè)開始面臨新一輪的激烈競爭——與資本雄厚的外資酒店集團競爭。XX旗下酒店沖破壓力，利用區(qū)域內(nèi)發(fā)達的民間資本，開始走上集團化之路。同時，注重酒店服務人性化、營銷網(wǎng)絡化、管理信息化、品牌化管理等現(xiàn)代酒店競爭力的培育。1999年，XX代表浙江省率先提出在全國建立“綠色飯店”，并制定了省內(nèi)適用的評價標準。2002年，浙江省飯店業(yè)協(xié)會成立，發(fā)布了《浙江省飯店業(yè)規(guī)范》。在這項規(guī)定的引領下，XX酒店業(yè)開始朝著更加可持續(xù)、穩(wěn)定、健康的方向發(fā)展。表12XX地區(qū)星級旅游飯店歷年增長趨勢及結構變化年年份飯店20002001年2002年2003年2004年總星數(shù)102168167178200五星23334四星1014182025三星級4248566164兩星47688296101一顆星110876高中低1:2.2:3.71:2.8:4.61:2.6:4.31:2.7:4.61:2.2:3.7資料來源：歷年《XX年鑒》和《浙江旅游概況》。二、XX酒店業(yè)的總體情況、特點及發(fā)展趨勢一、整體業(yè)務狀況表132001-2004年XX星級飯店管理總體情況年年份指標2001年2002年2003年2004年房間數(shù)（間）19847217312313925903平均房價（元）276.15242.6278.0310.3入住率(%)67.371.366.171.5營業(yè)額（萬元）368.85375.89425.20574.70數(shù)據(jù)來源：《浙江旅游概況》2004年，XX市星級酒店總收入達到574.7萬元，比上年同期增長35.2%。全市星級飯店客房入住率達到71.5%，比上年提高5.4個百分點。平均房價310.3元，比上年上漲11.6%。⑵運行特點表14XX歷年中高檔酒店平均房價單位：元年年份星級2001年2002年2003年2004年五星474.42462.29509.0613.6四星290.94304.70321.1359.5三星級234.01218240.0258.5數(shù)據(jù)來源：同上。從表14、表15和兩組條形圖可以看出，XX中高星級酒店業(yè)的特點體現(xiàn)在入住率上：入住率不隨星級的高低呈連續(xù)增減趨勢，但總是。中間低，兩邊高。四星級酒店的入住率始終低于五星級和三星級酒店，五星級酒店的增長速度強于三星級酒店。四星級酒店的平均房價和入住率保持相對穩(wěn)定的趨勢。當然，2003年的特殊情況應排除在詳細研究之外。⑶XX星級酒店行業(yè)發(fā)展趨勢表15歷年XX中高星級酒店入住率（%）年年份星級2001年2002年2003年2004年五星68.1372.2368.675.4四星66.0771.664.671.6三星級71.1273.0571.275.7數(shù)據(jù)來源：同上。從結構上看，目前XX級酒店業(yè)的結構不是很合理。根據(jù)世界發(fā)達國家酒店業(yè)發(fā)展經(jīng)驗，高、中、低星級酒店的比例應為1：3：6（5），而目前XX的比例為1：2.2：3.7。將繼續(xù)增加。不過也需要注意的是，XX五星級酒店和四星級酒店行業(yè)發(fā)展也存在矛盾。主要問題是五星級酒店增長速度過慢，導致四五星級酒店占比不斷增加，無法滿足快速增長的高端市場需求。XX市最近宣布，到2006年，XX的五星級酒店將達到10家，這是一個正確的目標。4.案例研究一、上海旅游市場分析上?！鳛橹袊浊恢傅纳虡I(yè)中心和港口城市，經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁。上海國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）連續(xù)13年實現(xiàn)兩位數(shù)增長。作為中國最大和最國際化的大都市之一，上海在強勁的GDP增長的推動下，2004年接待了創(chuàng)紀錄的390萬外國游客。表16上海市近年旅游指標統(tǒng)計指指標年份旅游總收入（億元）全國排名接待入境游客（萬人次）全國排名旅游外匯收入（十億美元）全國排名國內(nèi)游客（萬人）國內(nèi)旅游收入（億元）2000908.5181.416.127846.4774.82001年955.83204.26318.0838254.5805.82002年1183.03310.4322.7538761.0994.02003年1249.42244.71220.5327063.01079.02004年1468.42385.45230.4138505.01216.0數(shù)據(jù)來源：歷年上海統(tǒng)計公報。到2004年的十年間，上海的外國游客人數(shù)年均增長14.2%。到2004年底，上海接待涉外游客總數(shù)達到390萬人次，比2003年和2002年分別增長57.5%和24%。相應的旅游外匯收入分別增長48%和34%。入境游客的增加將對上海高星級酒店的發(fā)展起到重要的推動作用。在所有涉外游客中，臺港澳游客共70萬人次，其中臺灣游客占50%，香港游客占48%，澳門游客占2%。來自香港的游客人數(shù)增長了52.7%，而來自臺灣和澳門的游客人數(shù)分別增長了35.5%和65.7%。2.上海酒店最新動態(tài)（一）近年上海五星級酒店市場表現(xiàn)分析2004年，上海五星級酒店入住率達到79.6%，分別比2003年和2002年提高17.6和2.8個百分點。從平均房價看，2004年上海五星級酒店比2003年上漲38%，達到1417元。2004年上海五星級酒店的平均每間客房收入也飆升了43%，分別比2003年和2002年高出1,128元、430元和339元。⑵上海和北京五星級酒店對比：表17上海與北京五星級酒店指標對比年年份指標2004年2005.3上海北京上海北京平均入住率(%)79.6%60%72%65%平均房價（美元）1701301901302004年上海頂級酒店市場表現(xiàn)良好，平均入住率達80%，平均房價超過170美元。相比之下，北京頂級酒店2004年的平均入住率約為68%，平均房價接近130美元。截至2005年3月，上海五星級酒店的平均入住率為72%，而平均房價約為190美元。雖然平均入住率與2004年同期持平，但上海五星級酒店的平均房價卻上升了37%。同時，北京五星級酒店的平均入住率約為65%，平均房價約為130美元。預計上海旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將成為未來推動酒店住宿需求增長的重要因素。據(jù)仲量聯(lián)行酒店集團最新統(tǒng)計，2005-2008年上海酒店市場新增客房7200余間。這些新房源大部分來自高端市場，包括上海麗晶酒店（500間客房）、上?；始易游缇€酒店（779間客房）、浦東W酒店（400間客房）和浦東麗思卡爾頓酒店（320間客房）).盡管供應增加，但預計酒店入住率在中短期內(nèi)仍將保持高位。（三）上海酒店業(yè)發(fā)展動力分析A._經(jīng)濟發(fā)展的總則驅(qū)動力預計上海經(jīng)濟和旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將成為未來推動酒店住宿需求增長的重要因素。上海是連接XX、蘇州、徐州等熱門旅游目的地的交通中心，也為上海的旅游市場帶來了諸多利好。B.客源市場消費能力的提升中國消費者的消費能力在逐步提高，國內(nèi)企業(yè)對酒店價格的敏感度也在日益下降，這也將促使酒店住宿需求從低星級酒店向四、五星級酒店轉(zhuǎn)變。力度加大，旅游需求多樣化上海加大對全市主要休閑娛樂場所的宣傳力度。隨著上海舉辦越來越多的世界級賽事和賽事，如一級方程式和2010年世博會，這將增加到上海的游客數(shù)量，并在休閑娛樂的基礎上實現(xiàn)旅游需求的多樣化。D、活躍的房地產(chǎn)市場刺激高星級酒店發(fā)展房地產(chǎn)市場活躍，隨著酒店管理集團不斷在上海市場推廣各級酒店品牌，預計近期上海四星級和五星級酒店的供應量將顯著增長。聚焦高端市場，未來供給將帶動酒店業(yè)整體改善，包括設施改造、服務水平提升等。E、酒店開發(fā)類型多樣化通過與房地產(chǎn)開發(fā)相結合，酒店的開發(fā)經(jīng)營呈現(xiàn)多元化，如酒店式寫字樓、酒店式公寓、物業(yè)式酒店等。⑷上海酒店業(yè)現(xiàn)狀分析對XX酒店發(fā)展的啟示上海是中國酒店業(yè)的前沿陣地，它的發(fā)展變化在一定程度上預示著中國酒店業(yè)的發(fā)展變化。目前，長三角正在加強旅游合作，打造“長三角旅游合作經(jīng)濟圈”，推進江西與上海區(qū)域旅游合作，整合長三角旅游資源。這使得XX酒店業(yè)與上海酒店業(yè)的聯(lián)系更加緊密。一方面，長三角旅游城市加強合作，互為市場和客源。上海高端客戶流入XX，必然對XX酒店業(yè)的品牌提出更高的要求。當然，XX身體的發(fā)展和國際化進程的加快也吸引了更多的高端客戶，使得XX星級酒店的品牌升級壓力更大。另一方面，上海酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗也為XX酒店業(yè)的發(fā)展提供了指導。上海酒店式公寓產(chǎn)品快速升級，“國際標準公寓”的提出，推動了酒店式公寓的國際化發(fā)展，也將為XX酒店的發(fā)展方式提供借鑒。上海的物業(yè)型酒店發(fā)展也比較火熱，其運營模式和管理方式也值得XX酒店開發(fā)商研究。參考：尹博輝，吳碧虎。長三角與環(huán)渤海地區(qū)旅游合作條件比較研究旅游雜志。2004:19(6)；鐘欣。長三角已成為中國經(jīng)濟的亮點。今日早報（電子版）。2003北方網(wǎng)：區(qū)域經(jīng)濟；劉更達，畢露貴。旅游經(jīng)濟凝聚長三角。旅行的緯度和經(jīng)度。2004(2)；萬斌2005中國長三角區(qū)域發(fā)展報告社會科學文獻出版社，2005滬江浙經(jīng)濟信息中心統(tǒng)計內(nèi)部數(shù)據(jù)XX市經(jīng)濟規(guī)劃院浙江省統(tǒng)計局統(tǒng)計簡報XX省統(tǒng)計局統(tǒng)計年報倪鵬飛中國城市競爭力報告社會科學文獻出版社2005年XX市人民政府。堅持政府主導實施三大戰(zhàn)略，共建“東方休閑之都”。浙江旅游網(wǎng)：2004年旅游工作會議交流資料。第二章項目背景及發(fā)展概況第一節(jié)本項目的背景和期望1.背景******酒店建于1984年，靠近湖濱第六公園?？偨ㄖ娣e2.7萬平方米.酒店