萬科工程項目計劃管理體系課件

萬科工程項目計劃管理體系介紹萬科工程項目計劃管理體系介紹1萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理常見的問題：計劃管理體系不完善案例：經(jīng)營目標(biāo)計劃與業(yè)務(wù)實施計劃脫節(jié)，未分解業(yè)務(wù)實施計劃缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務(wù)實施計劃不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾業(yè)務(wù)實施計劃缺乏過程管理案例：業(yè)務(wù)實施計劃過程缺乏跟蹤、評估及考核萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理常見的問題：2萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程：計劃、執(zhí)行、評估、改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程：3萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的方法：計劃管理方法的基本定位運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法，對公司的經(jīng)營管理活動進(jìn)行全面規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的方法：計劃4萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■目標(biāo)管理分析并形成公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)層層分解至相關(guān)業(yè)務(wù)部門■責(zé)任管理相關(guān)業(yè)務(wù)部門制定各自保障目標(biāo)實現(xiàn)的作業(yè)計劃匯總評價各部門作業(yè)計劃的合理性，評價不同業(yè)務(wù)計劃之間的協(xié)同性和保障性，根據(jù)項目開發(fā)流程制定總體協(xié)同的《項目開發(fā)任務(wù)書》（或稱項目開發(fā)計劃、項目開發(fā)大綱）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■目標(biāo)管理分析并形成公司戰(zhàn)略與項5萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的執(zhí)行情況評估各部門作業(yè)計劃執(zhí)行情況及合理性調(diào)整目標(biāo)計劃對各部門的作業(yè)計劃做出協(xié)同的調(diào)整■系統(tǒng)管理■持續(xù)改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營6萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實問題萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問7房地產(chǎn)企業(yè)三級計劃管理體系的框架月度工作計劃任務(wù)書企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃項目開發(fā)工作指導(dǎo)書人力資源工作指導(dǎo)書總經(jīng)理辦公室年度工作目標(biāo)及計劃財務(wù)管理部年度工作目標(biāo)及計劃項目售后服務(wù)計劃項目營銷銷售計劃項目竣工驗收計劃項目配合銷售計劃項目分包、材料計劃項目施工報建計劃項目工程進(jìn)度計劃項目報批報建計劃項目設(shè)計計劃人力資源部年度工作目標(biāo)及計劃其它專業(yè)部門年度職能工作目標(biāo)及計劃土地儲備工作指導(dǎo)書二級計劃：以管理為主線三級計劃：專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃分解分解分解分解分解財務(wù)（利潤/資金/銷售）工作指導(dǎo)書一級計劃：以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為主線房地產(chǎn)企業(yè)三級計劃管理體系的框架月度工作計劃任務(wù)書企業(yè)三年或8萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃框架（一級計劃）：⑴、公司內(nèi)外環(huán)境分析⑵、公司的戰(zhàn)略目標(biāo)⑶、公司的經(jīng)營目標(biāo)⑷、公司經(jīng)營控制性計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃框架（一級計劃9萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—外部環(huán)境分析：深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場狀況及趨勢一、國家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、國家及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢B、珠三角房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—外部環(huán)境10萬科工程進(jìn)度管理的破解之道A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢分析C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢分析3、國家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策A、土地供應(yīng)政策B、稅收政策和金融政策4、客戶需求的變化與趨勢分析萬科工程進(jìn)度管理的破解之道A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房11萬科工程進(jìn)度管理的破解之道2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：A、合生創(chuàng)展B、中國海外C、和記黃埔D、金地地產(chǎn)E、……以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬科工程進(jìn)度管理的破解之道2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：A、合12萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—內(nèi)部資源與環(huán)境分析：一、企業(yè)經(jīng)營能力與項目資源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀況四、企業(yè)管理狀況萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—內(nèi)部資源13萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—公司經(jīng)營控制性計劃：㈠、利潤控制性計劃㈡、銷售控制性計劃㈢、資金控制性計劃㈣、土地儲備控制性計劃㈤、人力資源控制性計劃㈥、各項目開發(fā)控制性計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—公司經(jīng)營14萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務(wù)書（項目開發(fā)計劃）的框架：■編制說明■項目章程■總體經(jīng)營要求■資金■質(zhì)量■項目組織架構(gòu)■工作職責(zé)分解■成本控制要求■項目開發(fā)里程碑■項目未決事項■專業(yè)計劃編制時間萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務(wù)書（項目開發(fā)計劃）15萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的制定與審批：一級計劃：企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃由公司計劃管理工作組或運(yùn)營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務(wù)主管副總審議，總經(jīng)理簽發(fā)二級計劃：項目開發(fā)工作指導(dǎo)書由公司相關(guān)責(zé)任部門擬稿，項目經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后匯總擬稿，各業(yè)務(wù)主管副總復(fù)核，計劃管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的制定與審批：一級16萬科工程進(jìn)度管理的破解之道三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃各專業(yè)部門擬稿，項目總經(jīng)理審核，計劃管理工作組簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)17萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：18萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃分級編制的要求：1、項目工程目標(biāo)計劃：2、項目工程總控計劃：3、項目施工進(jìn)度控制計劃：4、項目工程保障計劃：5、項目工程專項計劃：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃分級編制的要求：119萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制目的：確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風(fēng)險編制時間：對企業(yè)意向土地或意向項目進(jìn)行投資分析或項目可研階段萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制目的：確20萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制依據(jù)：項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃編制責(zé)任部門：企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制依據(jù)：項21萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程保障深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴(kuò)初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強(qiáng)審?fù)瓿删幹粕疃纫螅☉?yīng)包括的基本內(nèi)容）：工程深度：項目開工、結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付項目保障深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程保障深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)22萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃編制容易忽視的23萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制目的：確定項目工程實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的實現(xiàn)編制時間：擴(kuò)初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制目的：確24萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制依據(jù)：設(shè)計部門提供的擴(kuò)初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求編制責(zé)任部門：已確定的項目工程部經(jīng)理或企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）、相關(guān)配合保障業(yè)務(wù)部門萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制依據(jù)：設(shè)25萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：工程深度：在項目工程目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項工序所需時間4、確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點6、分析甲分包、甲供貨進(jìn)場作業(yè)要求及工期萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：26萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件1、圖紙進(jìn)場計劃（強(qiáng)審后、二次設(shè)計等）2、項目報批報建計劃3、總分包、監(jiān)理進(jìn)場計劃4、甲供物資進(jìn)場計劃5、設(shè)計封樣確認(rèn)計劃6、成本限價計劃7、招標(biāo)采購計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：27萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件8、售樓處建設(shè)計劃9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃10、市政景觀進(jìn)場建設(shè)計劃11、市政能源開通計劃12、竣工驗收計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控28萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程總控計劃的審核：項目工程總控計劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項目工程保障計劃：相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核項目工程總控計劃綜合評審：主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認(rèn)后報公司總經(jīng)理審批萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程總控計劃的審核：項目工程總29萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)作業(yè)計劃，而不是目標(biāo)成果計劃門窗招標(biāo)采購計劃示例：門窗成本限價確認(rèn)、門窗型材招標(biāo)采購?fù)瓿?、門窗二次設(shè)計完成、門窗五金配件設(shè)計封樣確認(rèn)、考察入圍單位、確定投標(biāo)入圍單位、門窗招標(biāo)文件編制、門窗招標(biāo)文件確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)答疑、回標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審、定標(biāo)。門窗型材發(fā)貨、門窗生產(chǎn)加工、門窗到場（分批次進(jìn)場方案）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項30萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項31萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制目的：指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制要求編制時間：施工圖出圖后（可不必完成施工圖強(qiáng)審）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制目的32萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制依據(jù)：施工圖及項目工程總控計劃編制責(zé)任部門：項目工程部萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制依據(jù)33萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：深度：在項目工程總控計劃的基礎(chǔ)上核定修正并增加1、按層、按工序、按工種確定施工順序2、分析總包單位不同階段基礎(chǔ)人（工種）、機(jī)、料需求3、明確技術(shù)方案先行、工程樣板、總分包工序交接、隱蔽工序驗收等企業(yè)工程管理要求萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：34萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：合理的施工技術(shù)間歇必須予以考慮：◆樁基：成樁后28天達(dá)到齡期，開始試樁◆砼：混凝土澆搗后強(qiáng)度達(dá)到1.2N/㎜2后才能上人◆加氣塊砌筑：砌筑前1天應(yīng)澆水濕潤，1天內(nèi)砌筑高度不得超過1.5米，2天砌完，7天后頂磚，15天后（含頂磚的時間）才能開始粉刷萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃需要關(guān)注的35萬科工程進(jìn)度管理的破解之道◆防水：表干時間（聚氨酯8h、JS防水涂料4h）和實干時間（聚氨酯24h、JS防水涂料8h）◆地坪：養(yǎng)護(hù)7天后方可上人◆分層粉刷：分層粉刷，每層間隔5天◆內(nèi)墻剔槽填塞：內(nèi)墻剔槽填塞加釘抗裂鋼絲網(wǎng)后，5天后方可分層粉刷萬科工程進(jìn)度管理的破解之道◆防水：表干時間（聚氨酯8h、J36萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃需要關(guān)注的環(huán)節(jié)：對有齡期、陳化期要求的乙供材料應(yīng)約定進(jìn)場：◆輕質(zhì)砌塊：輕質(zhì)砌塊多為水泥膠凝增強(qiáng)的塊材，以28天強(qiáng)度為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計強(qiáng)度。齡期達(dá)到28天之前，含水量過高，自身收縮較快，28天后收縮趨緩◆EPS保溫板：EPS保溫板在自然環(huán)境中的自身收縮變形時間長達(dá)60天。在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5d的自身收縮變形可以完成99%以上。因此要求EPS保溫板在自然環(huán)境條件下42天或60℃蒸汽養(yǎng)護(hù)條件下5天后再上墻萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃需要關(guān)注的37萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃管理的要點：編制工程總控計劃編制施工進(jìn)度控制計劃進(jìn)度控制審核供方計劃監(jiān)督進(jìn)度執(zhí)行情況供方進(jìn)度整改工期獎罰編制工程采購計劃編制報批報建計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃管理的要點：編制工38萬科工程進(jìn)度管理的破解之道施工進(jìn)度控制計劃每月施工計劃每周施工計劃組織施工監(jiān)理公司審核合理性、可行性甲方工程部審核并簽批日常進(jìn)度監(jiān)督檢查工程例會或進(jìn)度計劃協(xié)調(diào)會監(jiān)督檢查監(jiān)督協(xié)調(diào)檢查提出整改措施經(jīng)批準(zhǔn)后執(zhí)行萬科工程進(jìn)度管理的破解之道施工進(jìn)度控制計劃每月施工計劃每周施39萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■萬科標(biāo)準(zhǔn)工期模板：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■萬科標(biāo)準(zhǔn)工期模板：40萬科工程項目計劃管理體系介紹萬科工程項目計劃管理體系介紹41萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理常見的問題：計劃管理體系不完善案例：經(jīng)營目標(biāo)計劃與業(yè)務(wù)實施計劃脫節(jié)，未分解業(yè)務(wù)實施計劃缺乏統(tǒng)一管理案例：業(yè)務(wù)實施計劃不完善，存在疏漏或協(xié)同矛盾業(yè)務(wù)實施計劃缺乏過程管理案例：業(yè)務(wù)實施計劃過程缺乏跟蹤、評估及考核萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理常見的問題：42萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程：計劃、執(zhí)行、評估、改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的基本流程：43萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的方法：計劃管理方法的基本定位運(yùn)用目標(biāo)管理、責(zé)任管理與過程管理的方法，對公司的經(jīng)營管理活動進(jìn)行全面規(guī)劃、跟蹤和調(diào)整萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理的方法：計劃44萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■目標(biāo)管理分析并形成公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)層層分解至相關(guān)業(yè)務(wù)部門■責(zé)任管理相關(guān)業(yè)務(wù)部門制定各自保障目標(biāo)實現(xiàn)的作業(yè)計劃匯總評價各部門作業(yè)計劃的合理性，評價不同業(yè)務(wù)計劃之間的協(xié)同性和保障性，根據(jù)項目開發(fā)流程制定總體協(xié)同的《項目開發(fā)任務(wù)書》（或稱項目開發(fā)計劃、項目開發(fā)大綱）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■目標(biāo)管理分析并形成公司戰(zhàn)略與項45萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營發(fā)展目標(biāo)的執(zhí)行情況評估各部門作業(yè)計劃執(zhí)行情況及合理性調(diào)整目標(biāo)計劃對各部門的作業(yè)計劃做出協(xié)同的調(diào)整■系統(tǒng)管理■持續(xù)改進(jìn)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■過程管理跟蹤公司戰(zhàn)略與項目經(jīng)營46萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問題：公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題當(dāng)年度公司層面的經(jīng)營與管理安排問題項目的開發(fā)經(jīng)營工作計劃問題圍繞項目開發(fā)經(jīng)營的專業(yè)作業(yè)計劃問題公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段工作任務(wù)的溝通落實問題萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理應(yīng)當(dāng)解決的問47房地產(chǎn)企業(yè)三級計劃管理體系的框架月度工作計劃任務(wù)書企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃項目開發(fā)工作指導(dǎo)書人力資源工作指導(dǎo)書總經(jīng)理辦公室年度工作目標(biāo)及計劃財務(wù)管理部年度工作目標(biāo)及計劃項目售后服務(wù)計劃項目營銷銷售計劃項目竣工驗收計劃項目配合銷售計劃項目分包、材料計劃項目施工報建計劃項目工程進(jìn)度計劃項目報批報建計劃項目設(shè)計計劃人力資源部年度工作目標(biāo)及計劃其它專業(yè)部門年度職能工作目標(biāo)及計劃土地儲備工作指導(dǎo)書二級計劃：以管理為主線三級計劃：專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃分解分解分解分解分解財務(wù)（利潤/資金/銷售）工作指導(dǎo)書一級計劃：以企業(yè)發(fā)展目標(biāo)為主線房地產(chǎn)企業(yè)三級計劃管理體系的框架月度工作計劃任務(wù)書企業(yè)三年或48萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃框架（一級計劃）：⑴、公司內(nèi)外環(huán)境分析⑵、公司的戰(zhàn)略目標(biāo)⑶、公司的經(jīng)營目標(biāo)⑷、公司經(jīng)營控制性計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃框架（一級計劃49萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—外部環(huán)境分析：深圳及珠江三角洲房地產(chǎn)市場狀況及趨勢一、國家及當(dāng)?shù)貐^(qū)域的經(jīng)濟(jì)環(huán)境1、國家及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢B、珠三角房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿Τ鞘蟹治龊蜕钲诔鞘卸ㄎ?、區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—外部環(huán)境50萬科工程進(jìn)度管理的破解之道A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房地產(chǎn)供需總量及趨勢分析C、深圳市人口現(xiàn)狀及購房客戶趨勢分析3、國家及當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)政策A、土地供應(yīng)政策B、稅收政策和金融政策4、客戶需求的變化與趨勢分析萬科工程進(jìn)度管理的破解之道A、深圳市城市發(fā)展規(guī)劃B、深圳市房51萬科工程進(jìn)度管理的破解之道2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：A、合生創(chuàng)展B、中國海外C、和記黃埔D、金地地產(chǎn)E、……以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬科工程進(jìn)度管理的破解之道2、潛在競爭對手的發(fā)展戰(zhàn)略：A、合52萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—內(nèi)部資源與環(huán)境分析：一、企業(yè)經(jīng)營能力與項目資源現(xiàn)狀二、企業(yè)人力資源現(xiàn)狀三、企業(yè)資金狀況四、企業(yè)管理狀況萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—內(nèi)部資源53萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—公司經(jīng)營控制性計劃：㈠、利潤控制性計劃㈡、銷售控制性計劃㈢、資金控制性計劃㈣、土地儲備控制性計劃㈤、人力資源控制性計劃㈥、各項目開發(fā)控制性計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三年經(jīng)營計劃—公司經(jīng)營54萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務(wù)書（項目開發(fā)計劃）的框架：■編制說明■項目章程■總體經(jīng)營要求■資金■質(zhì)量■項目組織架構(gòu)■工作職責(zé)分解■成本控制要求■項目開發(fā)里程碑■項目未決事項■專業(yè)計劃編制時間萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)開發(fā)任務(wù)書（項目開發(fā)計劃）55萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的制定與審批：一級計劃：企業(yè)三年或五年經(jīng)營計劃由公司計劃管理工作組或運(yùn)營管理部門編制，公司決策層及各業(yè)務(wù)主管副總審議，總經(jīng)理簽發(fā)二級計劃：項目開發(fā)工作指導(dǎo)書由公司相關(guān)責(zé)任部門擬稿，項目經(jīng)理部與各專業(yè)部門協(xié)調(diào)后匯總擬稿，各業(yè)務(wù)主管副總復(fù)核，計劃管理工作組審核，公司總經(jīng)理簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的制定與審批：一級56萬科工程進(jìn)度管理的破解之道三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)計劃各專業(yè)部門擬稿，項目總經(jīng)理審核，計劃管理工作組簽發(fā)萬科工程進(jìn)度管理的破解之道三級計劃：各專業(yè)部門圍繞項目的作業(yè)57萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■企業(yè)三級計劃的執(zhí)行與檢查：58萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃分級編制的要求：1、項目工程目標(biāo)計劃：2、項目工程總控計劃：3、項目施工進(jìn)度控制計劃：4、項目工程保障計劃：5、項目工程專項計劃：萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程計劃分級編制的要求：159萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制目的：確定項目開發(fā)周期，核定項目資金需求和開發(fā)周期成本、控制項目經(jīng)營風(fēng)險編制時間：對企業(yè)意向土地或意向項目進(jìn)行投資分析或項目可研階段萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制目的：確60萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制依據(jù)：項目開發(fā)經(jīng)營目標(biāo)、設(shè)計部門提供的規(guī)劃設(shè)計草案（明確產(chǎn)品類型、層數(shù)、結(jié)構(gòu)形式、市政配套要求）和設(shè)計目標(biāo)計劃編制責(zé)任部門：企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃：編制依據(jù)：項61萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程保障深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案完成、規(guī)劃設(shè)計方案報批完成、擴(kuò)初設(shè)計方案完成、施工圖設(shè)計完成、施工圖設(shè)計強(qiáng)審?fù)瓿删幹粕疃纫螅☉?yīng)包括的基本內(nèi)容）：工程深度：項目開工、結(jié)構(gòu)±0.00、達(dá)到預(yù)售許可條件、結(jié)構(gòu)封頂、外檐落架、道路市政景觀工程、分戶驗收、取得項目竣工備案、項目交付項目保障深度：獲取土地或項目、取得土地證、項目市場定位完成、項目產(chǎn)品定位完成、取得規(guī)劃證可證、確定總承包單位、開工手續(xù)和質(zhì)量監(jiān)督登記等萬科工程進(jìn)度管理的破解之道工程保障深度：概念設(shè)計方案完成、規(guī)62萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃編制容易忽視的環(huán)節(jié)：項目工程目標(biāo)計劃應(yīng)考慮春節(jié)、雨季、冬施、兩收及群體工程帶來的影響，規(guī)避項目開發(fā)風(fēng)險萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程目標(biāo)計劃編制容易忽視的63萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制目的：確定項目工程實施方案和實施計劃，組織協(xié)同各業(yè)務(wù)部門保障工程總控計劃的實現(xiàn)編制時間：擴(kuò)初設(shè)計方案評審?fù)瓿苫騿误w方案報建完成萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制目的：確64萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制依據(jù)：設(shè)計部門提供的擴(kuò)初設(shè)計方案或單體報建方案、銷售部門提供的銷售分期方案和銷售開盤計劃、成本采購部門提供的成本控制及招標(biāo)采購要求編制責(zé)任部門：已確定的項目工程部經(jīng)理或企業(yè)工程管理部（項目工程部此時還未成立）、相關(guān)配合保障業(yè)務(wù)部門萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程總控計劃：編制依據(jù)：設(shè)65萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：工程深度：在項目工程目標(biāo)計劃的基礎(chǔ)上1、劃分施工流向、劃分施工段和施工層2、分解施工過程、確定施工工序順序3、估算工程量、確定各項工序所需時間4、確定各項工序的關(guān)鍵關(guān)系，進(jìn)行工序優(yōu)化5、分析關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點6、分析甲分包、甲供貨進(jìn)場作業(yè)要求及工期萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：66萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件1、圖紙進(jìn)場計劃（強(qiáng)審后、二次設(shè)計等）2、項目報批報建計劃3、總分包、監(jiān)理進(jìn)場計劃4、甲供物資進(jìn)場計劃5、設(shè)計封樣確認(rèn)計劃6、成本限價計劃7、招標(biāo)采購計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道編制深度要求（應(yīng)包括的基本內(nèi)容）：67萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控計劃的輸出條件8、售樓處建設(shè)計劃9、精裝樣板間、銷售展示區(qū)建設(shè)計劃10、市政景觀進(jìn)場建設(shè)計劃11、市政能源開通計劃12、竣工驗收計劃萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程保障計劃：依據(jù)項目工程總控68萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程總控計劃的審核：項目工程總控計劃（初稿）：工程管理部經(jīng)理審核、主管工程副總審批同意初稿項目工程保障計劃：相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理審核項目工程總控計劃綜合評審：主管工程副總組織召開總控計劃和保障計劃的綜合評審，相關(guān)業(yè)務(wù)部門經(jīng)理參與。確認(rèn)后報公司總經(jīng)理審批萬科工程進(jìn)度管理的破解之道項目工程總控計劃的審核：項目工程總69萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃需要的是各相關(guān)業(yè)務(wù)部門的業(yè)務(wù)作業(yè)計劃，而不是目標(biāo)成果計劃門窗招標(biāo)采購計劃示例：門窗成本限價確認(rèn)、門窗型材招標(biāo)采購?fù)瓿?、門窗二次設(shè)計完成、門窗五金配件設(shè)計封樣確認(rèn)、考察入圍單位、確定投標(biāo)入圍單位、門窗招標(biāo)文件編制、門窗招標(biāo)文件確認(rèn)、發(fā)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)答疑、回標(biāo)、技術(shù)標(biāo)、經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審、定標(biāo)。門窗型材發(fā)貨、門窗生產(chǎn)加工、門窗到場（分批次進(jìn)場方案）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項70萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項目工程保障計劃應(yīng)考慮內(nèi)部評審周期、合約簽訂及審批周期、施工準(zhǔn)備周期、總分包現(xiàn)場工序交接周期等項目工程保障計劃應(yīng)考慮政府、行業(yè)管理部門審批存在著一定的不確定性萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目工程保障計劃編制的誤區(qū)：項71萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制目的：指導(dǎo)施工單位施工，約定關(guān)鍵工序、關(guān)鍵線路、關(guān)鍵節(jié)點控制要求編制時間：施工圖出圖后（可不必完成施工圖強(qiáng)審）萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制目的72萬科工程進(jìn)度管理的破解之道■項目施工進(jìn)度控制計劃：編制依據(jù)：施工圖及項目工程總控計劃編制責(zé)任部門：項目工程部萬科