項目商鋪以租代售建議方案

項目商鋪以租代售建議方案項目商鋪以租代售建議方案項目商鋪以租代售建議方案xxx公司項目商鋪以租代售建議方案文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設(shè)計，管理制度項目商鋪下一步銷售建議方案一、方案背景情況按營銷部制定的商鋪銷售方案安排，項目自2015年4月18日起開始釋放沿街商鋪銷售信息，5月2日起進行商鋪護照免費辦理，8月1日進行護照集中升級，8月15日正式開盤，但截止8月15日，共計辦理護照46組，護照升級2組，實現(xiàn)解籌0組，商鋪銷售結(jié)果未達預(yù)期要求。二、商鋪銷售結(jié)果未達預(yù)期的原因分析（一）項目住宅2015年6月30日才開始交房，目前項目尚無業(yè)主入住，消費需求尚未顯現(xiàn)，商鋪價值得不到體現(xiàn)；（二）項目地段距離縣城中心較遠，站前商貿(mào)中心規(guī)劃尚未成熟，周邊缺乏居住及市政配套，地偏人少不利于商鋪銷售；（三）未對商鋪進行現(xiàn)場包裝，銷售前期蓄客期較短且缺乏相應(yīng)推廣活動配合，入市定價不低等因素均導致市場對商鋪接受度不高；（四）項目商鋪目前主要目標客戶群體的購買商鋪動機主要為小區(qū)業(yè)主投資性需求及為業(yè)主提供居民消費類經(jīng)營行為，但其經(jīng)濟實力有限，對商鋪目前價格接受性低。（五）綜上所述，受“天時、地利、人和”三方不利影響，項目商鋪銷售失利并非偶然，但如能待項目業(yè)主陸續(xù)入住，在高入住率的支撐下使商鋪價值得以沉淀，未來前景依舊樂觀。三、對商鋪下一步銷售建議商鋪下一步銷售有兩種選擇，第一被動的以時間換空間，待商鋪價值顯現(xiàn)足以支撐起商鋪價格，第二主動通過開展相應(yīng)銷售策略活動（如以租代售，帶租出售）對客戶購買商鋪行為進行引導。（一）活動目的（1）通過對意向客戶問訪得知，客戶對項目商鋪存在購買興趣，且購買動機多出于自營，但普遍感覺項目定價過高，在高成本投入下必然對未來預(yù)期存在疑慮，如能將其購買行為分解引導，通過先租后售的方式，可以降低客戶疑慮。（2）如商鋪長期空置滯銷，必然影響到項目整體商業(yè)配套的完善，不利于項目整體形象提升，從而影響到項目住宅產(chǎn)品銷售。通過帶租出售及以租代售相結(jié)合的方式可以避免此情況發(fā)生。（3）通過以租代售的方式，通過租金收取在一定程度上有利于公司資金回籠。（二）活動期從租戶簽訂租賃合同之日起兩年，自2015年10月1日-2017年9月30日（三）租金水平通過市場類比及項目售價結(jié)合租金回報率反算確定（暫定西面1F50元/㎡起，二F25元/㎡起，南面35元/㎡起）（三）活動方式1、租金收取客戶與公司簽訂兩年商鋪租賃合同后，一次性將兩年租金交于開發(fā)商；2、以租代售（1）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同一年以內(nèi)，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶的兩年租金轉(zhuǎn)為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；（2）客戶與公司簽訂商鋪租賃合同滿一年不足兩年內(nèi)，租戶愿意購買所租賃商鋪，公司將收取租戶一年租金，剩余租金轉(zhuǎn)為客戶購鋪定價并沖抵購鋪款；（3）客戶與公司簽訂商鋪租賃滿2年且不愿購買所租賃商鋪，公司所收取的租金不予退還，續(xù)租或收回商鋪公司屆時視情況另行決定。3、帶租出售由于租期較長，為避免公司商鋪銷售受到干擾，如在租期內(nèi)，有其他客戶愿購買以租賃商鋪的（租戶享受知情權(quán)，優(yōu)先購鋪權(quán)），可以通過簽訂三方協(xié)議的方式，帶租出售給客戶，租戶租期內(nèi)經(jīng)營不受影響，以簽訂購鋪合同之日計算，之前租金歸公司所有，余下租金歸購鋪者所有；4、招租業(yè)態(tài)建議西面1F，2F分開出租，但必須保證以一托三，業(yè)態(tài)選擇：銀行、超市、藥店、茶樓娛樂、家居建材、家電、高檔餐飲、電信、IT、網(wǎng)吧等。南面業(yè)態(tài)：低端餐飲（早餐店、夜宵攤，快遞，維修等）（四）活動影響1、有利影響（1）有助于公司資金回籠；（2）有助于完善項目居住配套，避免商鋪空置對項目想象產(chǎn)生的負面影響；（3）先租后買有助于打消客戶對購買商鋪的風險顧慮，提升其對商鋪的接受度；（4）有利于商鋪業(yè)態(tài)引導，提升整體形象。2、不利影響（1）帶租出售為其他客戶購買商鋪增加了附加條款，可能會影響其接受度；（2）如項目后期需將商鋪做抵押融資等行為，將會受到一定限制。四、商鋪預(yù)租價格表計算方式:每平方租金=商鋪總價*（一年期銀行定期存款利率%+通貨膨脹率3%=%）/12個月/商鋪建筑面積。商鋪1#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金111844111744111643111543111443111343111243111143111043110943110843110743110643110543110443110343110243110143商鋪2#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金210645210545210444210344210245210146商鋪3#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金311745311643311541311441311341311241311141311041310941310840310740310640310540310440310340310239商鋪7#樓樓棟房號建筑面積套內(nèi)面積單價總價每平米月租金710158720124710258720224710358720324710458720424710558720524710659720624710759720724710859720824710958720924商鋪11#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金111015811201241110258112022411103581120324111045811204241110558112052411106581120624111075711207231110858112082411109581120924商鋪12#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金121015712201231210258122022412103581220324商鋪17#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金1710158172012417102581720224171035817203241710458172042417105581720524171065817206241710758172072417108581720824171095717209231711057172102317111581721124171125458172125424171135458172135424171145458172145424商鋪18#樓樓棟房號實測建面套內(nèi)面積單價總價每平米月租金181015718201231810258182022318103591820324（以上租金僅根據(jù)商鋪售價并結(jié)合行業(yè)租金回報率反算得出，為吸引租