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文檔簡介
2022年房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法題庫【基礎(chǔ)題】第一部分單選題(50題)1、循行特點(diǎn)為“離、合、出、入”的是
A.十二經(jīng)脈
B.奇經(jīng)八脈
C.十二經(jīng)別
D.十五別絡(luò)
【答案】:C
2、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是()。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
【答案】:B
3、房地產(chǎn)估價(jià)的要求是獨(dú)立、客觀、公正,體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)的()。
A.根本準(zhǔn)則
B.最高行為準(zhǔn)則
C.基本行為準(zhǔn)則
D.重要準(zhǔn)則
【答案】:B
4、對(duì)價(jià)格的定義,第一種“是為獲得一種商品或服務(wù)所必須付出的東西”講的是現(xiàn)象,第二種“是商品價(jià)值的貨幣表現(xiàn)”講的是本質(zhì)。對(duì)于房地產(chǎn)估價(jià)來說,主要是從()上把握房地產(chǎn)價(jià)格的“數(shù)量”。
A.貨幣支付
B.價(jià)值
C.現(xiàn)象
D.本質(zhì)
【答案】:C
5、有天然周期性水災(zāi)的江、河、湖、海邊,一旦建設(shè)了可靠的防洪工程,其土地價(jià)格會(huì)()。
A.上漲
B.下降
C.很難說
D.沒有影響
【答案】:A
6、在采用市場法估價(jià)時(shí)也可以根據(jù)估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等情況,有針對(duì)性地搜集一些()。
A.市場案例
B.交易實(shí)例
C.交易預(yù)期值
D.市場預(yù)期值
【答案】:B
7、利用直線趨勢法對(duì)某類商品住宅2004~2013年的平均價(jià)格進(jìn)行分析,擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X,其中Y為商品住宅價(jià)格,X為時(shí)間,且∑X=0。經(jīng)驗(yàn)證該方程擬合度較高,則利用該方程預(yù)測該類商品住宅2014年的平均價(jià)格為()元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
【答案】:D
8、氣血關(guān)系失調(diào)的病機(jī)是
A.氣和血互根互用的功能失調(diào)
B.氣的運(yùn)行郁滯不暢,血行障礙
C.氣的不足,固攝血液的生理功能減弱
D.大量出血的同時(shí),氣隨血的突然流失而脫散
【答案】:A
9、增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格下降,對(duì)收益性房地產(chǎn)來說,開征()會(huì)減少房地產(chǎn)凈收益,從而會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。
A.房產(chǎn)稅
B.契稅
C.營業(yè)稅
D.土地增值稅
【答案】:A
10、對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn),下列價(jià)值類型中評(píng)估價(jià)值最大的一般是()。
A.謹(jǐn)慎價(jià)值
B.市場價(jià)值
C.殘余價(jià)值
D.快速變現(xiàn)價(jià)值
【答案】:B
11、哪個(gè)臟腑的功能影響舌的功能
A.腎
B.心
C.肝
D.脾
【答案】:B
12、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度,能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是()。
A.收益遞增原理
B.收益遞減原理
C.最佳效益原理
D.適合原理
【答案】:D
13、身以前皆熱,其有余于胃,則消谷善饑,溺色黃可見于
A.足陽明氣不足
B.足陽明氣盛
C.少陰氣血衰極
D.太陰終者
【答案】:B
14、房地產(chǎn)權(quán)利人不應(yīng)在其房地產(chǎn)內(nèi)隨意棄置固定廢物等有害物質(zhì),這主要來源于()的限制。
A.房地產(chǎn)地役權(quán)
B.房地產(chǎn)權(quán)利及其行使租賃權(quán)
C.房地產(chǎn)使用管制
D.相鄰關(guān)系
【答案】:D
15、工料測量法的優(yōu)點(diǎn)是詳細(xì)、準(zhǔn)確,缺點(diǎn)是費(fèi)時(shí)費(fèi)力并需要有其他專家的參與,它主要用于具有()的建筑物的估價(jià)。
A.研究價(jià)值
B.保存價(jià)值
C.重大經(jīng)濟(jì)價(jià)值
D.歷史價(jià)值
【答案】:D
16、某公司購買一宗房地產(chǎn),土地使用期限為40年,不可續(xù)期,至今已使用了8年。該宗房地產(chǎn)當(dāng)時(shí)在正常情況下第一年獲得凈收益6萬元,以后每年凈收益增長2%,從第8年開始,凈收益保持穩(wěn)定,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7%。則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)收益價(jià)格為()萬元。
A.85.45
B.87.16
C.88.50
D.88.90
【答案】:B
17、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為V甲=1480+80i,乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為V乙=1500+60i,該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長潛力相比()。
A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)
B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)
C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同
D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比
【答案】:A
18、偏陰者的人易發(fā)展演化成的病理體質(zhì)是
A.陽亢
B.陽虛
C.陰虛
D.痰濕
【答案】:B
19、房屋征收評(píng)估中,若被征收人拒絕在估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘記錄上簽字或蓋章的,應(yīng)當(dāng)由()見證,有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。
A.房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人
B.與房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師無利害關(guān)系的第三人
C.公證機(jī)關(guān)和無利害關(guān)系的第三人
D.人民法院
【答案】:A
20、某套商品住宅現(xiàn)房的建筑面積為100m2,類似商品住宅現(xiàn)房的月租金凈收益為1000元/套,年折現(xiàn)率為6%,類似商品住宅期房的市場價(jià)值為5000元/m2,尚需10個(gè)月才能入住,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為現(xiàn)房市場價(jià)值的5%。該套商品住宅現(xiàn)房的市場價(jià)值為()元/m2。
A.4653
B.5347
C.5352
D.5366
【答案】:D
21、某塊臨街深度為50英尺、臨街寬度為30英尺的矩形土地甲,總價(jià)為40萬元。其相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150英尺,臨街寬度為15英尺,則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為()萬元。
A.23.4
B.28.6
C.33.4
D.46.8
【答案】:D
22、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中,不正確的是()。
A.假設(shè)開發(fā)法在形式上是評(píng)估新開發(fā)完成的房地產(chǎn)價(jià)格所用成本法的倒算法
B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地最高價(jià)格、預(yù)期利潤和最高費(fèi)用
C.假設(shè)開發(fā)法適用的對(duì)象包括待開發(fā)的土地、在建工程和不得改變現(xiàn)狀的舊房
D.假設(shè)開發(fā)通常測算的是一次性的價(jià)格剩余
【答案】:C
23、某房地產(chǎn)的重建價(jià)格為2000萬元,已知在建造期間中央空調(diào)系統(tǒng)因功率大較正常情況多投入150萬元,投入使用后每年多耗電費(fèi)0.8萬元。假定該空調(diào)系統(tǒng)使用壽命為15年,估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的報(bào)酬率為12%,則該房地產(chǎn)扣除該項(xiàng)功能折舊后的價(jià)值為()萬元。
A.1838.00
B.1844.55
C.1845.87
D.1850.00
【答案】:B
24、房地產(chǎn)交換代價(jià)的價(jià)格,在經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為()。
A.交換價(jià)格
B.交換價(jià)值
C.源泉價(jià)格
D.市場價(jià)格
【答案】:C
25、某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為6000萬元,房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該項(xiàng)工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1000萬元,同時(shí)還有一筆抵押率為50%,余額為1000萬元的抵押貸款,該在建工程的再次抵押價(jià)值為()萬元。
A.2500
B.3000
C.3500
D.4000
【答案】:B
26、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%,某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2,買賣雙方商定,買方付給賣方30萬元,并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為()元/m2。
A.2427.18
B.2500.00
C.2575.00
D.2659.57
【答案】:D
27、氣能攝血主要與哪個(gè)臟腑有關(guān)
A.脾
B.胃
C.腎
D.肝
【答案】:A
28、起于四肢肘膝以上部位的是
A.十二經(jīng)脈
B.奇經(jīng)八脈
C.十二經(jīng)別
D.十五別絡(luò)
【答案】:C
29、當(dāng)消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)的偏好程度增加時(shí),該種房地產(chǎn)的需求會(huì)()。
A.減少
B.不變
C.增加
D.無法確定
【答案】:C
30、可比實(shí)例的成交價(jià)格比正常價(jià)格低6%,則交易情況修正系數(shù)為()。
A.0.060
B.0.940
C.1.060
D.1.064
【答案】:D
31、某宗房地產(chǎn)的收益期限為35年,判定其未來每年的凈收益基本上固定不變,通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為15.1萬元、16.3萬元、15.5萬元、17.2萬元,報(bào)酬率為9%。該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為()萬元。
A.159.56
B.108.75
C.168.71
D.277.70
【答案】:C
32、關(guān)于估價(jià)目的的說法,錯(cuò)誤的是()。
A.估價(jià)目的取決于委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要
B.任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的
C.一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目通常有多個(gè)估價(jià)目的
D.估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途
【答案】:C
33、某套住宅的使用面積為100m2,成交總價(jià)為80萬元,其中附帶家具和電器的價(jià)值為2萬元,成交價(jià)款在成交當(dāng)日支付50%,余款一年后支付;假設(shè)年折現(xiàn)率為6%,使用面積與建筑面積的比率為75%,則在成交當(dāng)日以建筑面積計(jì)算的該住宅“純粹”房地產(chǎn)的實(shí)際交易價(jià)格為()元/m2。
A.5680
B.5830
C.5850
D.7574
【答案】:A
34、下列不屬于由賣方繳納的稅費(fèi)的是()。
A.增值稅
B.契稅
C.教育費(fèi)附加
D.土地增值稅
【答案】:B
35、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí),交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來確定。
A.成交價(jià)格
B.賬面價(jià)格
C.正常價(jià)格
D.期望價(jià)格
【答案】:C
36、當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)的市場價(jià)值大幅下降時(shí),下列說法中,錯(cuò)誤的是()。
A.如果是抵押權(quán)人行為導(dǎo)致的,要求其停止其行為
B.要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)價(jià)值
C.提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保
D.抵押人不恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值,也不提供相應(yīng)擔(dān)保,要求債務(wù)人提前清償債務(wù)
【答案】:A
37、“氣之根”是
A.心
B.肝
C.肺
D.腎
【答案】:D
38、有效毛收入乘數(shù)是類似房地產(chǎn)的()除以其年有效毛收入所得的倍數(shù)。
A.價(jià)格
B.租金
C.潛在毛收入
D.凈收益
【答案】:A
39、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果,也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此,重置成本通常()重建成本。
A.低于
B.等于
C.高于
D.高于或等于
【答案】:A
40、正常成交價(jià)格的形成條件不包括()。
A.公開市場
B.交易對(duì)象本身具備市場性
C.較短的期間完成交易
D.買者和賣者都具有完全信息
【答案】:C
41、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊(cè)后從事房地產(chǎn)估價(jià)工作()年以上的房地產(chǎn)估價(jià)師。
A.1
B.2
C.3
D.4
【答案】:C
42、在百分比法中,交易情況修正系數(shù)應(yīng)以()為基準(zhǔn)來確定。
A.成交價(jià)格
B.市場價(jià)格
C.交易價(jià)格
D.正常價(jià)格
【答案】:D
43、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度,能夠確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是()。
A.收益遞增原理
B.收益遞減原理
C.最佳效益原理
D.適合原理
【答案】:D
44、尋找最高最佳利用的方法,是先盡可能地設(shè)想出估價(jià)對(duì)象各種潛在的使用方法,然后按照下列()方面依次篩選。
A.法律上是否允許、技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化
B.技術(shù)上是否可能、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許
C.財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、法律上是否允許、技術(shù)上是否可能
D.法律上是否允許、財(cái)務(wù)上是否可行、價(jià)值是否最大化、技術(shù)上是否可能
【答案】:A
45、采用成本法估價(jià)時(shí),關(guān)于投資利息的表述中,正確的是()。
A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)
B.從估價(jià)的角度看,自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤
C.投資利息的應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)
D.投資利息計(jì)算時(shí)一般采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率
【答案】:D
46、在英國和其他英聯(lián)邦國家,在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的法庭訴訟中,法官使用的誤差范圍通常是()。
A.±15%
B.±10%
C.對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)可放寬至±25%
D.有時(shí)可放寬至±20%
【答案】:B
47、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整,則對(duì)進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格,應(yīng)采用()時(shí)的匯率進(jìn)行換算。
A.估價(jià)作業(yè)日期
B.成交日期
C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)
D.市場狀況調(diào)整后
【答案】:C
48、氣血運(yùn)行的主要通道是
A.十二經(jīng)脈
B.奇經(jīng)八脈
C.十二經(jīng)別
D.十五別絡(luò)
【答案】:A
49、下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中,不需要進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)的是()。
A.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價(jià)值
B.了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價(jià)值
C.了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價(jià)值的變化
D.了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額
【答案】:D
50、某辦公樓的建筑面積為20000m2,土地面積為10000m2,土地已取得9年,取得土地2年后建成。目前該辦公樓的市場價(jià)格為5200元/m2,土地重新購置價(jià)格為4800元/m2,建筑物重置價(jià)格為3200元/m2,建筑物自然壽命為50年,殘值率為2%,建筑物折舊總額為()萬元。
A.800
B.878
C.896
D.1129
【答案】:A
第二部分多選題(50題)1、假設(shè)開發(fā)法中,選擇最佳的開發(fā)利用方式最重要的是要選擇最佳用途,而最佳用途的選擇要考慮土地位置的()。
A.可接受性
B.保值增值性
C.現(xiàn)實(shí)社會(huì)需要程度
D.未來發(fā)展趨勢E固定性
【答案】:ACD
2、下列選項(xiàng)中,屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有()。
A.房地產(chǎn)使用管制
B.異議登記
C.設(shè)立了抵押權(quán)
D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)
E.被人民法院查封
【答案】:AB
3、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,不屬于區(qū)位因素的有()。
A.地形、地勢
B.土地開發(fā)程度
C.土地用途、容積率
D.朝向、樓層
E.外部配套設(shè)施
【答案】:ABC
4、調(diào)查評(píng)估路線價(jià),通常是在同一路線價(jià)區(qū)段內(nèi)選取一定數(shù)量的標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地,運(yùn)用()等方法分別求取它們的土地單價(jià)或樓面地價(jià),然后計(jì)算其平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù),即得到該路線價(jià)區(qū)段的路線價(jià)。
A.比較法
B.收益法
C.成本法
D.假設(shè)開發(fā)法
E.建筑物剩余技術(shù)
【答案】:AB
5、在實(shí)際估價(jià)中,待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可以分為()三大類。
A.可供開發(fā)的土地
B.征收用地
C.在建工程
D.可重新改造或改變用途的舊房
E.荒地
【答案】:ACD
6、在求取土地的重新構(gòu)建價(jià)格時(shí),通常是假設(shè)土地上的建筑物并不存在,再采用()等方法求取其重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本。
A.比較法
B.成本法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法
D.標(biāo)定地價(jià)修正法E假設(shè)開發(fā)法
【答案】:ABC
7、收益法中確定報(bào)酬率的基本方法有()。
A.市場提取法
B.累加法
C.指數(shù)調(diào)整法
D.投資收益率排序插入法
E.收益乘數(shù)法
【答案】:ABD
8、未來凈收益流的類型有()。
A.每年基本上固定不變
B.每年基本上按某一個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減
C.每年基本上按某一個(gè)固定的比率遞增或遞減
D.其他有規(guī)則的變動(dòng)情形
E.每年根據(jù)市場價(jià)格變化而變化
【答案】:ABCD
9、在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí),要考慮房地產(chǎn)的()。
A.客觀收益
B.實(shí)際收益
C.有形收益
D.無形收益
E.潛在收益
【答案】:ABCD
10、收益法估價(jià)中求取凈收益時(shí),通常不作為運(yùn)營費(fèi)用扣除的有()。
A.電梯折舊費(fèi)
B.租賃保證金利息
C.房地產(chǎn)稅
D.企業(yè)(個(gè)人)所得稅
E.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
【答案】:BD
11、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。
A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封
B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察,估價(jià)中對(duì)內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定
C.受專業(yè)能力限制,未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的
D.估價(jià)對(duì)象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制
E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估,對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定
【答案】:AD
12、下列估價(jià)假設(shè)中,屬于背離事實(shí)假設(shè)的有()。
A.房屋已被查封,司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封
B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地勘察,估價(jià)中對(duì)其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定
C.受專業(yè)能力限制,未對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定,假設(shè)其是安全的
D.估價(jià)對(duì)象已出租,征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制
E.受托對(duì)估價(jià)委托人擬購買的尚無規(guī)劃條件的土地進(jìn)行評(píng)估,對(duì)可能的容積率等指標(biāo)進(jìn)行的合理設(shè)定
【答案】:AD
13、對(duì)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí),應(yīng)遵循的估價(jià)原則有()。
A.合法原則
B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則
C.替代原則
D.最高最佳利用原則
E.謹(jǐn)慎原則
【答案】:BC
14、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有()。
A.建筑平面布置
B.朝向、樓層
C.環(huán)境景觀
D.土地開發(fā)程度
E.房屋完損等級(jí)
【答案】:AD
15、下列房地產(chǎn)狀況的描述中,屬于房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述的有()。
A.住宅已設(shè)定抵押權(quán)
B.地塊的規(guī)劃條件中對(duì)容積率、建筑密度及建筑高度的規(guī)定
C.高層寫字樓的屋頂可用作廣告牌對(duì)外出租
D.在建工程有拖欠工程款
E.高層住宅可觀賞臨近公園的景觀
【答案】:ABCD
16、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià),是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的()。
A.獨(dú)一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
【答案】:AD
17、某寫字樓的租金為每日每平方米3元,電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān),水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益,應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括()。
A.電費(fèi)
B.物業(yè)管理費(fèi)
C.水費(fèi)
D.供暖費(fèi)
E.房地產(chǎn)稅
【答案】:CD
18、建筑物區(qū)分所有權(quán)作為一種復(fù)合性的權(quán)利,由()構(gòu)成。
A.按份共有所有權(quán)
B.專有部分所有權(quán)
C.共同關(guān)系成員權(quán)
D.共用部分持份權(quán)
E.長期使用和租賃權(quán)
【答案】:BCD
19、關(guān)于假設(shè)開發(fā)估價(jià)中開發(fā)經(jīng)營期的說法,正確的有()。
A.開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是假設(shè)取得估價(jià)對(duì)象的日期
B.開發(fā)經(jīng)營期的終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期
C.建造期的起點(diǎn)是價(jià)值時(shí)點(diǎn),終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日
D.銷售期是自開始銷售房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時(shí)間
E.經(jīng)營期的起點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日
【答案】:ABD
20、關(guān)于建筑物物質(zhì)折舊的可修復(fù)費(fèi)用的說法,正確的有()。
A.采用最合理修復(fù)方案進(jìn)行修復(fù)發(fā)生的必要費(fèi)用
B.修復(fù)到新的或相當(dāng)于新的狀況的必要費(fèi)用
C.大于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用
D.小于或者等于修復(fù)后所能帶來房地產(chǎn)增加額的費(fèi)用
E.包括長壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用,不包括短壽命項(xiàng)目發(fā)生的修復(fù)費(fèi)用
【答案】:ABD
21、在求取凈收益中,運(yùn)營費(fèi)用包括()。
A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)
C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)
D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額
E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)
【答案】:AC
22、由于房地產(chǎn)具有()等特性,加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因,所以房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱。
A.價(jià)值量大
B.不可移動(dòng)
C.獨(dú)一無二性
D.易受限制性
E.相互影響
【答案】:ABC
23、下列房地產(chǎn)特性中,決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有()。
A.獨(dú)一無二
B.壽命長久
C.供給有限
D.價(jià)值量大
E.保值增值
【答案】:AD
24、從理論上講,可按()分?jǐn)偢邔咏ㄖ貎r(jià)。
A.建筑物價(jià)值
B.房地產(chǎn)價(jià)值
C.土地價(jià)值
D.建筑面積
E.樓層
【答案】:BCD
25、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法,正確的有()。
A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名
B.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章
C.至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名
D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名
E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章
【答案】:BC
26、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)告中說明
E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)考之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見
【答案】:ABD
27、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行說明其為借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估計(jì)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明
E.估價(jià)師在提供估價(jià)報(bào)告之前征求貸款銀行對(duì)估價(jià)結(jié)果的意見
【答案】:ABD
28、基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估國有建設(shè)用地使用權(quán)價(jià)值應(yīng)具備的條件有()。
A.政府確定并公布了征收農(nóng)用地地區(qū)片價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
B.估價(jià)對(duì)象位于基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域
C.有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系
D.估價(jià)對(duì)象宗地的開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的開發(fā)程度一致
E.估價(jià)對(duì)象宗地的使用年限與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年限相同
【答案】:BC
29、對(duì)于同一房地產(chǎn),關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法,錯(cuò)誤的有()。
A.銷售利潤率小于投資利潤率
B.投資利潤率小于成本利潤率
C.成本利潤率小于直接成本利潤率
D.直接成本利潤率小于銷售利潤率
E.年利潤率小于總利潤率
【答案】:BD
30、決定某類房地產(chǎn)供給量的主要直接因素有()。
A.該類房地產(chǎn)的價(jià)格水平
B.消費(fèi)者的收入水平
C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本
D.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平
E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來的預(yù)期
【答案】:ACD
31、關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.投資價(jià)值與市場價(jià)值在采用收益法評(píng)估時(shí),折現(xiàn)率取值相同
C.在凈收益方面,評(píng)估投資價(jià)值時(shí)通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時(shí),有意購買者委托評(píng)估其能承受的最高購買價(jià)格,是一種投資價(jià)值評(píng)估
E.在對(duì)某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價(jià)值評(píng)估時(shí),不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對(duì)該房地產(chǎn)投資價(jià)值的評(píng)估
【答案】:ACD
32、不能獨(dú)立使用、處分的房地產(chǎn),如()不宜作為抵押物。
A.一個(gè)球場
B.一個(gè)高爾夫球洞
C.一條保齡球球道
D.封閉使用的大院深處的一幢房屋
E.一個(gè)游泳館
【答案】:BCD
33、下列關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的敘述中,不正確的有()。
A.權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分,是指房地產(chǎn)的權(quán)利
B.房地產(chǎn)的區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置
C.地役權(quán)是最典型的通行權(quán)
D.實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值影響都很大
E.中國土地所有權(quán)只有國家和集體所有權(quán)兩種
【答案】:AC
34、在房地產(chǎn)買賣中對(duì)估價(jià)有多種需要,包括評(píng)估()。
A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價(jià)值
B.買方愿意支付的最低價(jià)
C.買方可承受的最高價(jià)
D.賣方可接受的最低價(jià)
E.賣方愿意接受的最高價(jià)
【答案】:ACD
35、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
36、下列情況可以采用表格形式的估價(jià)報(bào)告的有()。
A.住宅房屋征收分戶估價(jià)報(bào)告
B.單套住宅抵押估價(jià)報(bào)告
C.為房地產(chǎn)開發(fā)商投資價(jià)值評(píng)估
D.企業(yè)破產(chǎn)評(píng)估
E.企業(yè)廠房、辦公樓抵押評(píng)估
【答案】:AB
37、成本法中房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中的銷售稅費(fèi)包括()。
A.增值稅
B.印花稅
C.教育費(fèi)附加
D.城市維護(hù)建設(shè)稅
E.土地增值稅.企業(yè)所得稅
【答案】:ABCD
38、以下()因素會(huì)減弱房地產(chǎn)變現(xiàn)能力。
A.通用性差
B.房地產(chǎn)市場繁榮
C.價(jià)值大
D.獨(dú)立使用性好
E.房地產(chǎn)具有分割轉(zhuǎn)讓性
【答案】:AC
39、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,不符合職業(yè)道德的行為有()。
A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東財(cái)產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估
B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí),涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià),主動(dòng)聘請(qǐng)有關(guān)專家提供專業(yè)幫助
C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查
D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求,由于時(shí)間緊,加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單,某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)
E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù),實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告
【答案】:ACD
40、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,適用長期趨勢法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
【答案】:BD
41、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)要素的說法,正確的有()。
A.估價(jià)目的取決于估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)的實(shí)際需要
B.估價(jià)對(duì)象有估價(jià)委托人和估價(jià)目的的雙重決定
C.選取估價(jià)依據(jù)應(yīng)有針對(duì)性,主要是根據(jù)估價(jià)對(duì)象和價(jià)值類型選取
D.估價(jià)原則應(yīng)根據(jù)價(jià)值類型和估價(jià)目的進(jìn)行選擇
E.估價(jià)程序是指完成估價(jià)項(xiàng)目所需做的各項(xiàng)工作進(jìn)行的先后次序,不得交叉或反復(fù)
【答案】:ABD
42、運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地價(jià)值時(shí),應(yīng)明確的基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的內(nèi)容主要包括基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的()。
A.容積率
B.土地用途
C.土地開發(fā)程度
D.評(píng)估單位
E.土地使用權(quán)性質(zhì)
【答案】:ABC
43、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
【答案】:AD
44、關(guān)于資本化率應(yīng)用及內(nèi)涵的說法,正確的有()。
A.資本化率應(yīng)用在直接資本化法中
B.資本化率是有效毛收入乘數(shù)的倒數(shù)
C.資本化率是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率
D.資本化率能明確表示房地產(chǎn)的獲利能力
E.資本化率通常用未來第一年的凈收益除以價(jià)格來計(jì)算
【答案】:A
45、不得抵押的房地產(chǎn)范圍包括()。
A.私人診所
B.公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)
C.依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)
D.被依法查封.扣留.監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)
E.空置2年的房地產(chǎn)
【答案】:BCD
46、對(duì)抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法,錯(cuò)誤的有()。
A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱
B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱
C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱
D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱
E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱
【答案】:ABC
47、成本法估價(jià)中,征收集體土地的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的內(nèi)容包括()。
A.土地補(bǔ)償費(fèi)與安置補(bǔ)助費(fèi)
B.地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)
C.征地管理費(fèi)
D.安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)
E.場地平整費(fèi)
【答案】:ABD
48、在具體估算建筑物重新購建成本的方法中,單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法,單位比較法主要有()。
A.分部分項(xiàng)法
B.工料測量法
C.年限法
D.單位面積法
E.單位體積法
【答案】:D
49、下列估價(jià)目的中,對(duì)已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有()。
A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)
B.房屋征收評(píng)估
C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)
D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)
E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)
【答案】:ACD
50、下列關(guān)于重新購建成本的說法,正確的有()。
A.重新購建成本是指重新取得全新狀況的估價(jià)對(duì)象所必需的支出
B.重新購建成本是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的重新購建成本
C.重新購建成本是實(shí)際發(fā)生的重新購建成本
D.建筑物重新購建成本是全新狀況下的重新購建成本
E.土地重新購建成本是法定最高出讓年限下的價(jià)格
【答案】:BD
第三部分大題(50題)1、在傳統(tǒng)方法中,正確測算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。
A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況
C.計(jì)息周期
D.計(jì)息期
E.計(jì)息方式
【答案】:ACD
2、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
【答案】:AD
3、在下列說法運(yùn)用市場法估價(jià),其步驟包括()。
A.搜集交易比例
B.選取可比實(shí)例
C.對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格做適當(dāng)處理
D.價(jià)格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價(jià)格
【答案】:ABC
4、可用于報(bào)酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的收入或收益有()。
A.潛在毛租金收入
B.有效毛收入
C.凈運(yùn)營收益
D.稅前現(xiàn)金流量
E.稅后現(xiàn)金流量
【答案】:ABC
5、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【答案】:AB
6、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
【答案】:AB
7、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,適用長期趨勢法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
【答案】:BD
8、在傳統(tǒng)方法中,正確測算投資利息需要把握()等幾個(gè)方面。
A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目
B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況
C.計(jì)息周期
D.計(jì)息期
E.計(jì)息方式
【答案】:ACD
9、市場法中選取可比實(shí)例時(shí),應(yīng)做到可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象的()。
A.區(qū)位相近
B.權(quán)利性質(zhì)相同
C.面積相等
D.檔次相當(dāng)
E.建成年份相同
【答案】:ABD
10、關(guān)于投資價(jià)值與市場價(jià)值異同點(diǎn)的說法,正確的有()。
A.市場價(jià)值是客觀的價(jià)值,而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人因素基礎(chǔ)上的價(jià)值
B.用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí),凈收益的計(jì)算通常要扣除所得稅,而評(píng)估市場價(jià)值時(shí)通常不扣除所得稅
C.用收益法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的報(bào)酬率取值應(yīng)相同
D.用成本法評(píng)估投資價(jià)值和市場價(jià)值時(shí),其中的利息取值可能不相同
E.投資價(jià)值的評(píng)估結(jié)果一般大于市場價(jià)值的評(píng)估結(jié)果
【答案】:AB
11、關(guān)于路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法相同之處的說法,正確的有()。
A.本質(zhì)上都是比較法
B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整
C.都需要進(jìn)行交易情況修正
D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整
E.都是批量估價(jià)方法
【答案】:AD
12、就收益性而言,為合理選用或確定其凈收益并客觀評(píng)估其價(jià)值,往往要求估價(jià)師對(duì)其凈收益同時(shí)給出()。
A.較樂觀的估計(jì)值
B.較保守的估計(jì)值
C.過高的估計(jì)值
D.過低的估計(jì)值
E.可能的估計(jì)值
【答案】:AB
13、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
14、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的
E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同
【答案】:AB
15、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu),層高4.8m,沒有電梯,建筑面積為30000m2,經(jīng)濟(jì)壽命為60年,有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知,現(xiàn)重
【答案】:(1)計(jì)算重新購建價(jià)格C總:方法一:首先,計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本:1200元/m2;②專業(yè)費(fèi)用:1200×8%=96(元/m2);③管理費(fèi)用:(1200+96)×3%=38.88(元/m2);④銷售費(fèi)用:C×3%;⑤投資利息:(1200+96+38.88+3%C)×60%×[(1+6%)1.5-1]+(1200+96+38.88+3%C)×40%×[(1+6%)0.5-1]=88.93+0.2%C;⑥銷售稅費(fèi):C×6.5%;⑦投資利潤:(1200+96+38.88+3%C)×35%=467.208+1.05%C;⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次,計(jì)算總價(jià)①建安成本:1200×30000=3600(萬元);②專業(yè)費(fèi)用:3600×8%=288(萬元);
16、房地產(chǎn)由于壽命長久,供給有限,其價(jià)值通常可以得到保持,甚至?xí)S著時(shí)間的推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素有()。
A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良
B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加
C.通貨膨脹
D.外部經(jīng)濟(jì)性
E.建造成本提高
【答案】:BD
17、下列情況中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的是()。
A.上調(diào)貸款利率
B.嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款
C.開征房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
D.減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收
E.提高最低購房首付款比例
【答案】:AC
18、下列房地產(chǎn)中,屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有()。
A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)
B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)
C.共同所有的房地產(chǎn)
D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項(xiàng)手續(xù)齊全的房地產(chǎn)
E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)
【答案】:BD
19、房地產(chǎn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置發(fā)生變化,可能是由于()等引起。
A.交
【答案】:ABD
20、關(guān)于長期趨勢法用途的說法,正確的有()。
A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值
B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益
C.可用于比較法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整
D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低
E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏
【答案】:AB
21、估價(jià)當(dāng)事人包括()。
A.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師
B.估價(jià)師協(xié)會(huì)
C.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)
D.估價(jià)委托人
E.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人
【答案】:ACD
22、根據(jù)適合原理,均衡原理以及收益遞增遞減原理,當(dāng)房地產(chǎn)()時(shí),便為最高最佳使用。
A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)
B.達(dá)到規(guī)模遞增
C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)
D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)
E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合
【答案】:AC
23、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)的市場定價(jià)的說法中,正確的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)值是客觀存在的
B.房地產(chǎn)價(jià)值是專業(yè)估價(jià)人員的價(jià)值判斷結(jié)果
C.房地產(chǎn)價(jià)值由市場力量決定
D.由市場參與者集體的價(jià)值判斷所形成
E.估價(jià)師是運(yùn)用自己的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價(jià)值
【答案】:ACD
24、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經(jīng)分析,有下列兩種可能的利用方案。方案一:改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售,需補(bǔ)繳地價(jià),取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán),已知改造期為1年,改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元;在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半;改造完成即可全部租出,租金3元/m2·天,可出租面積為建筑面積的60%,運(yùn)營費(fèi)用率為25%,根據(jù)調(diào)查,10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為
2.5%,批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍,轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%,房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二:改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià),取得70年居住用地土地使用取,增加建筑面積17600m2;預(yù)計(jì)改造期為1.5年,整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元;在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用,該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%;改造完成后即可完全售出,售價(jià)為每平方米建筑面積8500元;銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查,該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2,現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2;容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%,居住用地樓面地價(jià)下降2%;補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅,折現(xiàn)率為15%,改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請(qǐng)根據(jù)上述資料,求取該舊廠房的市場價(jià)格(1年按365天計(jì))
【答案】:假設(shè)開發(fā)法方案一:(從舊廠房到批發(fā)市場)從第2-11年,每年逐年遞增的凈租金,第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益=3×365×26400×60%×(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價(jià)值V1=A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/(7.5%-
2.5%)×[1-(1+
2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857
2.35+0.32V1V1=12606.39(萬元)(改造期1年,出租期10年,11年后才能轉(zhuǎn)售。)補(bǔ)地價(jià)=4500×26400-1500×12500=10005萬元契稅=(補(bǔ)地價(jià)+舊廠房價(jià)值V0)×4%=400.2+0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用=1000×26400/(1+15%)0.5=2461.81萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0=12606.39-10005-400.2-0.04V0-2461.87-585.71V0=-813.83(萬元)
25、正常成交價(jià)格的形成條件包括()。
A.公開市場,交易對(duì)象本身也具備市場性
B.理性的經(jīng)濟(jì)行為
C.適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易
D.買者和賣者眾多,且具有完全信息E賣者對(duì)價(jià)格具有控制力量
【答案】:ABCD
26、某幢寫字樓,土地面積4000㎡,總建筑面積為9000㎡,建成于2002年10月1日,土地使用權(quán)年限為2007年10月1目~2047年10月1日?,F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡,建筑物重建成本為3000元/㎡,建筑物自然壽命為60年,有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下:(1)門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元,裝修的重置價(jià)格為8
2.5萬元,平均壽命為5年,有效年齡為4年,空調(diào)系統(tǒng)功能落后,必須更換,舊系統(tǒng)已提折舊80萬元,拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元,可回收殘值30萬元,重新構(gòu)建價(jià)格(不含安裝費(fèi))為130萬元,安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元,除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年,經(jīng)過年數(shù)為9年。(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差,導(dǎo)致與同類寫字樓相比,每月增加能耗800元。(3)由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn),區(qū)域環(huán)境受到一定的污染,租金將長期受到負(fù)面影響,預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。(4)該類寫字樓的報(bào)酬率為10%,銀行貸款年利率為5%,土地報(bào)酬率為8%。(5)假設(shè)除空調(diào)以外,殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。
【答案】:
27、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中,適用長期趨勢法的有()。
A.比較某項(xiàng)目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價(jià)值
B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平
C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺(tái)后對(duì)房價(jià)的影響程度
D.對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行市場狀況調(diào)整
E.對(duì)房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估
【答案】:BD
28、比較法中實(shí)物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()。
A.環(huán)境
B.地形地勢
C.外部配套設(shè)施
D.建筑設(shè)施設(shè)備
E.建筑物裝飾裝修
【答案】:BD
29、假設(shè)開發(fā)法評(píng)估待開發(fā)土地價(jià)值時(shí),選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的()。
A.區(qū)位
B.用途
C.檔次
D.周圍環(huán)境
E.建筑規(guī)模
【答案】:BC
30、下列房地產(chǎn)抵押估價(jià)活動(dòng)中,符合估價(jià)行為規(guī)范的有()。
A.估價(jià)師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)
B.估價(jià)師要求估價(jià)委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件,同時(shí)查驗(yàn)原件
C.估價(jià)師按貸款銀行要求對(duì)報(bào)酬率進(jìn)行取值
D.估價(jià)師委托工程造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)對(duì)象的建安成本進(jìn)行核算,并在估價(jià)報(bào)告中說明
E.估價(jià)師在提
【答案】:ABD
31、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
32、影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位因素主要有()。
A.是否適于安裝設(shè)備
B.是否易于取得動(dòng)力
C.是否便于處理廢料
D.是否接近大自然
E.是否利于獲取原料
【答案】:BC
33、當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時(shí),可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有()。
A.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的
B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同
C.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程只能是持續(xù)上升的
D.房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)過程是間斷上升或間斷下降的
E.
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