房地產(chǎn)項目貨值管理交流與貨值系統(tǒng)上線宣貫

貨值管理交流與貨值系統(tǒng)上線運營管理中心1

貨值管理背景2018年11月啟動推行貨值報表集團(tuán)戰(zhàn)區(qū)1、只存在一版貨值數(shù)據(jù)，無法做損益分析2、系統(tǒng)數(shù)據(jù)抓取/與主數(shù)據(jù)的打通仍長期存在問題3、查看界面簡單，對戰(zhàn)區(qū)無任何業(yè)務(wù)借鑒作用4、貨值管理的權(quán)責(zé)劃分太單一VS5、歷時一年，仍有較大的數(shù)據(jù)誤差樓棟定價參考價格偏離度可售面積偏差交付貨值計劃貨值狀態(tài)VS模糊的準(zhǔn)確百億的精度BOSS/客研/營銷/設(shè)計/財務(wù)/……運營2

貨值管理思路多版本管理服務(wù)產(chǎn)銷轉(zhuǎn)/率值損益/風(fēng)險評估多專業(yè)系統(tǒng)拉通計劃更新全盤狀態(tài)面積/單價分開管理2

貨值管理思路初始/調(diào)整上會目標(biāo)已開銷售夯實未開目標(biāo)不變已開銷售夯實未開動態(tài)預(yù)估已開銷售夯實未開實現(xiàn)反算售罄房產(chǎn)實測更新銷售價格可售面積實現(xiàn)損益21.1已開2.1已開3.1已開4.1已開4動態(tài)目標(biāo)貨值1動態(tài)測算貨值35目標(biāo)貨值動態(tài)貨值鎖定貨值貨值預(yù)計損益貨值實現(xiàn)風(fēng)險1.2未開2.2未開3.2未開4.2未開規(guī)劃方案報批拿地定位會開工達(dá)預(yù)售條件獲取預(yù)售證開盤竣備交付未規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計施工圖設(shè)計開工未達(dá)預(yù)售達(dá)預(yù)售未取證取證未開盤開盤未竣備竣備未交付已交付項目整體已交付，已售占總貨值的95%以上的項目不列入貨值狀態(tài)分析在售已售總未售貨值2

貨值管理思路貨值可售面積/個數(shù)價格拿地投模地上總可售拿地投模全盤均價拿地版貨值1目標(biāo)定位投模業(yè)態(tài)總可售拆分至樓棟全策投模業(yè)態(tài)總可售拆分至樓棟面積系統(tǒng)樓棟目標(biāo)版總可售面積銷售系統(tǒng)房源預(yù)測/實測面積銷售系統(tǒng)房源預(yù)測

實測面積定位投模業(yè)態(tài)均價自動等同樓棟均價定位版貨值全策/調(diào)整版貨值全策投模拆分至樓棟均價全策樓棟均價未開樓棟貨值已開樓棟貨值2動態(tài)目標(biāo)已售未售銷售系統(tǒng)房源成交單價銷售系統(tǒng)房源定價底價/2

貨值管理思路貨值可售面積/個數(shù)價格未開樓棟貨值面積系統(tǒng)樓棟最新總可售面積動態(tài)投模拆分至樓棟均價3動態(tài)已開樓棟貨值未開樓棟貨值已開樓棟貨值鎖定版貨值同動態(tài)目標(biāo)計算方式4面積系統(tǒng)樓棟最新總可售面積該業(yè)態(tài)已售實現(xiàn)均價自動等同樓棟均價動態(tài)測算同動態(tài)目標(biāo)計算方式5鎖定銷售系統(tǒng)房源實測面積銷售系統(tǒng)房源成交單價2

貨值管理思路分開管理運營統(tǒng)籌運營/信息設(shè)計營銷搭框架定目標(biāo)季度（底線）月度（可選）隨時（待定）及時準(zhǔn)確可售面積的管理及時價格的管理明規(guī)則做損益分析2

貨值管理思路貨值匯總表全周期動態(tài)貨值表貨值損益表貨值結(jié)構(gòu)表貨值管理竣備交付統(tǒng)計表戰(zhàn)區(qū)項目主數(shù)據(jù)業(yè)態(tài)樓棟面積版本可售面積供貨節(jié)奏供銷管理銷售系統(tǒng)樓棟房間貨值系統(tǒng)貨值版本樓棟均價庫存管理樓棟定價參考成交單價定價底價房源面積成交狀態(tài)銷售管理價格偏離度計算貨銷比存銷比節(jié)點管理率值管理關(guān)聯(lián)狀態(tài)節(jié)點實際完成時間項目投模數(shù)據(jù)EOM3

貨值管理內(nèi)容目的范圍預(yù)警機制定義上線審批版本角色職責(zé)3

貨值管理內(nèi)容3.1目的?

貨值狀態(tài)分析?

貨值結(jié)構(gòu)分析?

竣備交付貨值貢獻(xiàn)資源盤點?

調(diào)整生產(chǎn)節(jié)奏?

調(diào)整拿地節(jié)奏?

調(diào)整去化要求戰(zhàn)略調(diào)節(jié)?貨值損益分析?

結(jié)合本、費、稅，進(jìn)行利潤管理收益管理?

為供銷存提供數(shù)據(jù)?

為庫存管理提供數(shù)據(jù)?

指導(dǎo)營銷定價數(shù)據(jù)基礎(chǔ)3

貨值管理內(nèi)容3.2范圍①

中南置地下轄的所有全資、全操盤、聯(lián)合操盤、財務(wù)投資項目的可售業(yè)態(tài)②

含以租代售的人防車位、無產(chǎn)證的儲藏室等實現(xiàn)銷售收入的情況①

代建、未確權(quán)②

全部交付且銷售達(dá)95%以上③

綜合體項目中的自持業(yè)態(tài)④

自持運營商業(yè)、酒店3

貨值管理內(nèi)容3.3定義總貨值、已售貨值、已推未售貨值、未推未售貨值、目標(biāo)貨值動態(tài)貨值：項目開盤后隨著銷售的進(jìn)展、價格的變動以及經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)的變化，持續(xù)動態(tài)變化的總貨值目前對于動態(tài)貨值中未推樓棟的價格預(yù)估采用與動態(tài)投模一致的原則，即戰(zhàn)區(qū)根據(jù)市場變化、蓄客情況自行合理預(yù)估，體現(xiàn)項目真實的市場環(huán)境與競爭關(guān)系。ü

關(guān)于動態(tài)貨值版本中未推未售相應(yīng)貨值的單價要求：版本名稱原則計算方式年度基準(zhǔn)版季度動態(tài)版月度動態(tài)版業(yè)績規(guī)劃、利潤規(guī)劃導(dǎo)向下，年度主動回顧與預(yù)期市場及產(chǎn)品競爭關(guān)系導(dǎo)向下，季度主動回顧與預(yù)期市場及產(chǎn)品競爭關(guān)系導(dǎo)向下，月度主動回顧與預(yù)期市場合理判斷預(yù)期單價3

貨值管理內(nèi)容3.4版本線上貨值系統(tǒng)版本類型目標(biāo)版本名稱定義顆粒度線下投模拿地版定位版全策版拿地后拿地版投模中的貨值項目√√√√√√√√√定位會成果審批通過后定位會版投模中的貨值全策會成果審批通過后全策會版投模中的貨值業(yè)態(tài)樓棟樓棟√全策調(diào)整版

兩會調(diào)整成果審批通過后調(diào)整版投模中的貨值√年度基準(zhǔn)版

每年年底對應(yīng)全面預(yù)算的夯實版投模中的貨值，代替當(dāng)季度動態(tài)版

樓棟√動態(tài)季度動態(tài)版

每季度末對應(yīng)當(dāng)月動態(tài)投模中的貨值月度動態(tài)版

每月動態(tài)投模中的貨值樓棟樓棟√√/×3

貨值管理內(nèi)容3.5角色職責(zé)角色分類運營職責(zé)描述1.

負(fù)責(zé)全集團(tuán)/戰(zhàn)區(qū)的貨值統(tǒng)籌管理，牽頭營銷、設(shè)計等相關(guān)條線維護(hù)貨值相關(guān)數(shù)據(jù)，動態(tài)對集團(tuán)/戰(zhàn)區(qū)貨值進(jìn)行監(jiān)控、分析、審批；2.

聯(lián)合營銷對最新實現(xiàn)價格以及未來價格趨勢判斷，對貨值的合理性進(jìn)行分析與管控；3.

對集團(tuán)/戰(zhàn)區(qū)總貨值和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)進(jìn)行動態(tài)跟蹤；1.

負(fù)責(zé)集團(tuán)/戰(zhàn)區(qū)貨值管理中價格方面的事宜，通過價格體系規(guī)劃，制定各版目標(biāo)貨值；2.

根據(jù)市場及時進(jìn)行貨值價格管理，并對因此造成的貨值變化進(jìn)行分析，判斷審批價格對整盤貨值的影響，以及與目標(biāo)貨值的差異；營銷3.

通過市場成交情況動態(tài)對未售貨值進(jìn)行規(guī)劃，并及時更新；1.

測算各版目標(biāo)貨值的利潤及利潤率指標(biāo),對各版目標(biāo)貨值及利潤進(jìn)行差異分析；2.

價格審批過程中，對利潤的影響進(jìn)行測算；財務(wù)設(shè)計3.

動態(tài)貨值監(jiān)控中，提供利潤測算指標(biāo)，對涉及年度預(yù)算中年度實現(xiàn)利潤進(jìn)行動態(tài)跟蹤；1.

負(fù)責(zé)對貨值相關(guān)的項目各業(yè)態(tài)面積數(shù)據(jù)進(jìn)行維護(hù)；3

貨值管理內(nèi)容ü已有項目補錄數(shù)據(jù)3.5上線3

貨值管理內(nèi)容3.6預(yù)警機制ü

每月月度動態(tài)版貨值與上月月度動態(tài)版貨值負(fù)向偏差超過1%的，應(yīng)在次月提交項目月報，由集團(tuán)運營中心運營部、營銷中心與戰(zhàn)區(qū)運營、戰(zhàn)區(qū)營銷、項目總開會，提出下降問題分析及提升措施；ü

每月月度動態(tài)版貨值與全策版目標(biāo)貨值（或全策調(diào)整版目標(biāo)貨值）負(fù)向偏差超過5%的，應(yīng)視情況觸發(fā)全策版目標(biāo)調(diào)整流程。4

貨值系統(tǒng)上線工作安排ü

貨值管理目前推進(jìn)與系統(tǒng)上線計劃2019年至今2019/122020/2ü1、貨值管理思路交圈，形1、貨值管理思路與貨值系1、系統(tǒng)反饋與修正成集團(tuán)多部門管控抓手統(tǒng)上線宣貫2、