房地產(chǎn)開發(fā)全流程精細化管理

房地產(chǎn)開發(fā)全流程精細化管理講師介紹江躍宗賽普管理咨詢

董事長清華大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師北京大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師浙江大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師中山大學(xué)房地產(chǎn)總裁班特聘講師咨詢的典型客戶：經(jīng)驗：20年管理及咨詢經(jīng)驗近100家房地產(chǎn)管理咨詢經(jīng)驗,萬科金地招商華潤地產(chǎn)管理咨詢顧問萬科地產(chǎn)（總部/深圳/北京/上海/沈陽/天津/成都/廣州/東莞/佛山）金地集團（總部/深圳/上海/北京）項目：招商地產(chǎn)（總部/深圳公司）綠城集團（總部/項目公司）戰(zhàn)略與組織管控流程管理碧桂園集團（總部及區(qū)域公司）人力資源與績效管理/////華潤置地（香港總部

成都

上海

北京

合肥

大連）北京遠洋地產(chǎn)

北京華遠地產(chǎn)

北京首創(chuàng)置業(yè)上海仁恒置業(yè)

上海世茂集團

上海景瑞地產(chǎn)深圳卓越集團

深圳中航地產(chǎn)

深圳星河地產(chǎn)西安高新地產(chǎn)

西安天地源重慶金科集團廣州時代地產(chǎn)

廣州美林基業(yè)

廣州合景泰富地產(chǎn)2課程目標(biāo)1）使學(xué)員掌握如何基于公司發(fā)展階段建立流程體系

；2）熟悉標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全流程管理的關(guān)鍵控制點方法，提升運作效果；3）學(xué)習(xí)和借鑒行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的最新的管理經(jīng)驗。房地產(chǎn)卓越流程管理目錄：1.0房地產(chǎn)開發(fā)流程特點及流程體系設(shè)計方法1.1房地產(chǎn)開發(fā)流程及流程管理的特點1.2房地產(chǎn)流程體系設(shè)計方法2.0房地產(chǎn)關(guān)鍵流程控制點方法3.0房地產(chǎn)流程實施與跟蹤4.0如何保證流程有效落地房地產(chǎn)管理常見的問題組織管控：表象：各層級定位不清晰權(quán)責(zé)及邊界

不清晰職能不清晰運作效率低工作質(zhì)量差計劃目標(biāo)不能達成質(zhì)量問題重復(fù)發(fā)生組織效率低管理問題80%類似流程管理：績效管理：流程沒有形成標(biāo)準(zhǔn)化流程之間接口性差績效考核沒有標(biāo)準(zhǔn)績效考核形式化流程不夠系統(tǒng)化、專業(yè)化、精細化關(guān)鍵階段專業(yè)的成果標(biāo)準(zhǔn)不清晰流程不能有效落地績效沒有激勵性績效考核員工滿意度低5住宅地產(chǎn)（新）－VAC模型：8橫8縱（擴展）內(nèi)部立項項目取得策劃階段項目策劃會方案評審會開盤銷售銷售階段竣工入伙決算主體結(jié)構(gòu)開工建設(shè)階段論證階段設(shè)計階段采購階段交付階段后評估階段項目發(fā)展用地規(guī)劃許可證國有土地使用證規(guī)劃許可證開工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報

售許可證建）辦理房地產(chǎn)預(yù)產(chǎn)

權(quán)

初始登記組織項目論證項目取得項目營銷總案、項目推廣方案策劃銷售前準(zhǔn)備（含前期客戶積累）市場調(diào)研初步項目定位營銷銷售事務(wù)管理項目定位方案設(shè)計

擴初設(shè)計

施工圖設(shè)計設(shè)計概念規(guī)劃設(shè)計設(shè)計配合工程施工配合、銷售配合及入伙配合規(guī)劃要點/規(guī)劃草案景觀/精裝專項設(shè)計、部品策劃工程主

體

結(jié)

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施

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工程施工至至

具

備

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竣工驗收件銷售及入伙配合工程條件評估采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工產(chǎn)品交付管理入住事務(wù)管理客服物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)公司選聘工

程

施

工

配合銷售配合設(shè)計階段成本控制及測算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架成本動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理測算結(jié)算前期成本估算投資估算成

本

后評估財務(wù)投資評估資金籌劃資金營運計劃項目主要節(jié)點計劃項目運營策劃項目計劃實施、監(jiān)控、調(diào)整、評價項目開發(fā)后評佑里程碑節(jié)點策劃商業(yè)地產(chǎn)

SAP－VAC模型：9橫9縱方案評審會內(nèi)部立項項目取得項目策劃會開盤銷售主體結(jié)構(gòu)開工建設(shè)階段竣工交付決算論證階段策劃階段設(shè)計階段采購階段招商階段推廣階段交付階段運營階段開發(fā)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證規(guī)劃許可證開工許可證（

基礎(chǔ)提前施工報

售許可證建）辦理房地產(chǎn)預(yù)產(chǎn)

權(quán)

初始登記組織項目論證項目取得主力/次主力招商及對接、全面招商、配合設(shè)計對接招商推廣交付市場調(diào)研初步項目定位商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃及商業(yè)定位商

業(yè)

運營二裝、開業(yè)籌備交付營銷總案制定、階段推廣策劃及計劃、銷售前期計劃及安排銷售管理市場調(diào)研初步項目定位營銷銷售物業(yè)定位產(chǎn)品建議方案設(shè)計

擴初設(shè)計

施工圖設(shè)計概念規(guī)劃設(shè)計工程施工配合、招商推廣配合及交付配合設(shè)計規(guī)劃要點/規(guī)劃草案景觀/精裝專項設(shè)計、部品策劃工程設(shè)計配合采購策劃、總包監(jiān)理招標(biāo)地質(zhì)勘查、七通一平、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主

體

結(jié)

構(gòu)

施

工

工程施工至至

具

備

形

象

條

竣工驗收件招商推廣配合及交付配合工程條件評估物業(yè)物業(yè)接驗、開荒服務(wù)、配合交付物業(yè)方案策劃、設(shè)計配合、物業(yè)公司選聘物

業(yè)

服務(wù)物業(yè)方案策劃工

程

施

工

配合招商推廣配合設(shè)計階段成本控制及測算、形成控制性目標(biāo)成本確定合約框架成本動態(tài)成本管理工程實施階段的成本管理測算結(jié)算前期成本估算投資估算成

本

后評估財務(wù)資金籌劃投資評估資金營運計劃項目主要節(jié)點計劃項目運營策劃項目計劃實施、監(jiān)控、調(diào)整、評價項目開發(fā)后評佑里程碑節(jié)點策劃房地產(chǎn)VAC思想：三全思想1：全專業(yè)－房地產(chǎn)開發(fā)的兩個7－橫向7階段縱向7專業(yè)思想2：全配合－房地產(chǎn)開發(fā)與內(nèi)外部協(xié)同，接口的重要性思想3：全過程－房地產(chǎn)開發(fā)與專業(yè)的全過程管理流程管理重點？-專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)-專業(yè)配合-操作方法？共同的理念:聚焦客戶從7對眼睛到三位一體三個匹配營銷只關(guān)注市場設(shè)計只關(guān)注產(chǎn)品成本只關(guān)注費用如何做到三位一體9流程體系設(shè)計方法范例：萬科的流程設(shè)計：過程導(dǎo)向的系統(tǒng)性設(shè)計：

面-線-點龍湖的流程設(shè)計：結(jié)果導(dǎo)向的針對性設(shè)計：點-線-面一般企業(yè)如何設(shè)計？10程序/流程作業(yè)指引制度?是基于公司的管理模式及企業(yè)文化，用于規(guī)定基本的、核心的管理原則和公司各層級單元的責(zé)權(quán)關(guān)系的管理文件；?制度文件具有權(quán)威性、延續(xù)性及穩(wěn)定性的特征；?用于指導(dǎo)跨部門的、可重復(fù)的業(yè)務(wù)活動的開展；?流程的驅(qū)動作用，可有效地提高部門之間協(xié)作的效率，減少條塊分割帶來的扯皮；?流程體系基于公司制度，并始終應(yīng)于組織相協(xié)調(diào)；?用于規(guī)定具體工作節(jié)點的工作標(biāo)準(zhǔn)，并提供統(tǒng)一操作方法；?作業(yè)指引類的文件實現(xiàn)操作層面標(biāo)準(zhǔn)化的重要保障；?作業(yè)指引類文件的完善程度，也體現(xiàn)了企業(yè)知識積累和共享體系是否處于良性狀態(tài)；?制度文件是各類管理文件的基礎(chǔ)和依據(jù)；《設(shè)計管理制度》《設(shè)計管理流程》《設(shè)計評審作業(yè)指引》《設(shè)計供方管理作業(yè)指引》《設(shè)計資料管理作業(yè)指引》《……》《合同附圖管理指引》《……》11業(yè)務(wù)流程體系現(xiàn)狀綜合分析－業(yè)務(wù)及管理流程房

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房戰(zhàn)略與管控項目論證項目策劃設(shè)計管理工程管理銷售管理房

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房計劃管理作業(yè)指引房

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房1項目報批報建及竣工驗收程序房

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房設(shè)計變更管理流程設(shè)計變更流程流程說明設(shè)計單位設(shè)計管理部項目經(jīng)理部相關(guān)部門成本管理部主管領(lǐng)導(dǎo)/支持性文件項目施工過程發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題設(shè)計變更通知設(shè)計修改意見設(shè)計經(jīng)辦人匯總變更信息，發(fā)起網(wǎng)上審批當(dāng)現(xiàn)場已經(jīng)開始銷售時，不再發(fā)起影響一戶一圖的變更，或者由公司決策后再發(fā)起。CP變更事項初審可行項目事務(wù)部判斷是否影響報批報建CPCP項目事務(wù)部審核涉及戶型、功能、外立面涉及銷售資料、客戶承諾經(jīng)辦工程師審核項目設(shè)計經(jīng)理審核營銷管理部判斷是否影響銷售承諾，客戶關(guān)系中心判斷是否影響客戶承諾營銷管理部/客戶關(guān)系中心審核變更審批發(fā)送給經(jīng)辦工程師，并抄送給相關(guān)工程師，相關(guān)工程師若發(fā)現(xiàn)問題通過郵件及時反饋。其他CP成本經(jīng)辦人測算項目經(jīng)理審批大于5萬成本部負責(zé)人審核分管領(lǐng)導(dǎo)審批大于10萬元小于5萬元總經(jīng)理審批變更下達后，設(shè)計經(jīng)辦人需建立變更臺帳，項目經(jīng)理部需在圖紙上標(biāo)注變更情況。發(fā)布執(zhí)行小于10萬《圖紙資料管理作業(yè)指引》CP變更執(zhí)行情況驗證某企業(yè)8個階段36個成果

-階段性成果管理其中董事長批準(zhǔn)12項階段劃分階段性成果責(zé)任人（部門）地區(qū)公司發(fā)展《項目預(yù)案》地區(qū)公司發(fā)展地區(qū)公司發(fā)展?fàn)I銷①土地階段投資分析成果《項目投資分析模型（土地）》《項目投資建議書》《項目定位報告》項目負責(zé)人造價《項目一二級計劃》《成本敏感性分析、價值分配及目標(biāo)成本預(yù)設(shè)》《售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃》《投資分析模型（啟動）》《方案設(shè)計任務(wù)》營銷②項目啟動階段成果投資分析專員研發(fā)研發(fā)《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》項目負責(zé)人研發(fā)《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》《方案設(shè)計成果》研發(fā)《景觀方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見》《精裝方案與建設(shè)方案的配合及指導(dǎo)意見》《成本測算及驗算》研發(fā)③方案設(shè)計成果驗算及初設(shè)造價指導(dǎo)投資分析專員研發(fā)《投資測算及分析》《初步設(shè)計任務(wù)書》《項目基礎(chǔ)處理方案》研發(fā)14橫向：需要哪些流程？縱向：專業(yè)深度如何？15房地產(chǎn)卓越流程管理目錄：1.0房地產(chǎn)開發(fā)流程特點及流程體系設(shè)計方法1.1房地產(chǎn)開發(fā)流程及流程管理的特點1.2房地產(chǎn)流程體系設(shè)計方法2.0房地產(chǎn)關(guān)鍵流程控制點方法3.0房地產(chǎn)流程實施與跟蹤4.0如何保證流程有效落地流程體系設(shè)計的四項原則系統(tǒng)規(guī)劃：關(guān)注重點：基于VAC聚焦現(xiàn)狀問題提升專業(yè)能力橫向一體

縱向分級流程體系設(shè)計的四項原則理順接口：漸進提升：先補短板再優(yōu)體系專業(yè)接口分析接口標(biāo)準(zhǔn)清晰1717系統(tǒng)規(guī)劃：分層分級，可操作分層分級-層級對應(yīng)高層-一級關(guān)鍵決策流程：一級開發(fā)節(jié)點對應(yīng)開發(fā)鏈的關(guān)鍵活動在一級流程中，確定一級關(guān)鍵活動所形成的關(guān)鍵成果及成果確認方式中層-二級專業(yè)運作流程以對應(yīng)專業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項目全期計劃中的關(guān)鍵活動事項形成二級流程圖員工-三級操作標(biāo)準(zhǔn)流程一級流程重點在于操作性程序活動的標(biāo)準(zhǔn)化及職能關(guān)系理順高層二級流程中層基層三級流程18關(guān)注重點-補短板：識別公司能力短板，并結(jié)合TQC三個維度進行關(guān)鍵流程識別和管理品質(zhì)簡單：識別重要緊急度專業(yè)：基于能力評價模型運營T:TIME-時效（計劃）效率成本Q:QUANLITY-質(zhì)量

（

設(shè)計、工程）C:COST–成本

（成本、采購）19理順接口，高效率<房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈流程總圖（118節(jié)點）>項目拓展階段項目策劃階段方案設(shè)計階段施工圖設(shè)計、采購階段工程、銷售/招商階段產(chǎn)關(guān)品系交管付理及客戶階段SJ1-1編制概念設(shè)計任務(wù)書SJ4工-2圖示設(shè)范計區(qū)及單評體審施S修J4施-3工示圖范設(shè)區(qū)計單及體評內(nèi)審裝SJ4-4設(shè)示計范及區(qū)評景審觀圖TZ-2規(guī)劃要點/草案SJ3-1編制景觀方案設(shè)計任務(wù)書示范區(qū)單體施工圖示范區(qū)內(nèi)裝修施工圖SJ3-3編制景觀施工圖設(shè)計任務(wù)書示范區(qū)景觀施工圖概念設(shè)計任務(wù)書SJ3-2景觀方案評審SJ3-4景觀施工圖評審設(shè)計各專業(yè)流程總圖規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書建景筑觀方方案案設(shè)設(shè)計計任任務(wù)務(wù)書書單體景方觀案方案初步設(shè)計任務(wù)書施工圖設(shè)計任務(wù)書景觀內(nèi)施部工施圖工設(shè)圖計任務(wù)書景觀施工圖SJ1-2概念方案競賽比選SJ7-1編制室內(nèi)精裝方案設(shè)計任務(wù)書SJ7-2室內(nèi)精裝方案評審SJ7-3編制室內(nèi)精裝施工圖設(shè)計任務(wù)書SJ7-4室內(nèi)精裝施工圖評審概念設(shè)計初步方案室內(nèi)精裝方案任務(wù)書室內(nèi)精裝方案室內(nèi)精裝施工圖任務(wù)書室內(nèi)精裝施工圖SJ1-3概念設(shè)計深化SJ2-1編制規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書SJ2-2編制建筑方案設(shè)計任務(wù)書SJ2-3單體方案評審SJ6-1編制初步設(shè)計任務(wù)書SJ6-2初步設(shè)計評審SJ6-3編制施工圖設(shè)計任務(wù)書SJ6-5基礎(chǔ)施工圖設(shè)計SJ6-6內(nèi)部施工圖評審SJ6-7全套施工圖完成概念設(shè)計深化方案C案6-評規(guī)審劃會方初步設(shè)計成果基礎(chǔ)施工圖SJ5-2室外管線綜合SJ6-10竣工圖確認全套施工圖室外管線綜合方案竣工圖C3-概念深化方案評審會SJ6-4編制部品清單SJ6-8制作銷售合同附圖SJ5-1大市政咨詢C9-部品策劃評審會市政征詢意見部品清單銷售合同附圖ZS-1獲取商家進駐意向ZS-2商業(yè)運營模式分析XS1-2銷售/招商代理定TZ-2初步市調(diào)及定位公司確商業(yè)運營模式初案XS1-1編制營銷策劃方C11-營銷總案評審XS1-5銷售預(yù)熱認購XS1-7項目開盤銷售/租賃合同XS2-2銷售監(jiān)控（銷售目標(biāo)達成）XS2-3銷售結(jié)案XS2-2經(jīng)編營制方留案存資產(chǎn)ZS-3商家入伙CH-2市調(diào)深化分析市調(diào)報告CH-3策項劃目及定評位審初步C4-定位策劃評審會營銷案策/招劃

商/招經(jīng)商營總案經(jīng)營方案會留存資產(chǎn)經(jīng)營方案項目定位方案SJ4-1銷售示范區(qū)策劃C12-開盤準(zhǔn)備會XS1-4示范區(qū)開放C1評3-審價會格ZS-4試營業(yè)/開業(yè)示范區(qū)營建方案BJ-1簽訂土地出讓合同BJ-5項目立項報批項目立項報告BJ-6規(guī)劃方案報批規(guī)劃方案復(fù)函BJ-8年度開工計劃報批BJ-12總包監(jiān)理備案BJ-16竣工驗收備案竣工驗收備案表BJ-18取得房屋產(chǎn)權(quán)證開始TZ-1項項目目建內(nèi)議部書立項C資2-決項策目會投土地出讓合同批復(fù)意見書總包監(jiān)理備案表/大產(chǎn)權(quán)證BJ-2節(jié)能審查節(jié)能審查意見書BJ-10取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》BJ-11施工圖外審審圖意見BJ-13取得《建設(shè)工程施工許可證》BJ-14面積預(yù)測繪BJ-15取得《預(yù)售許可證》BJ-17面積實測面積實測報告TZ-2組織項目可研TZ-3項目取得項目可研報告土地權(quán)屬文件BJ-7方案階段專項圖審報批BJ-9初設(shè)人防、消防等專項圖審報批建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證面積預(yù)測報告預(yù)售許可證TZ-4項目交接BJ-3取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》BJ-4取得《國有土地使用證》批復(fù)意見書批復(fù)意見書C1-可研報告評審會會議紀(jì)要建設(shè)用地規(guī)劃許可證國有土地使用證TZ-2工程條件評估GC-1土地接管及宗地測繪GC-3初勘GC-4詳勘GC-5土方、護坡、GC-6項目開工GC-8地下結(jié)構(gòu)至+0GC-9工程至預(yù)售條件GC-10主體結(jié)構(gòu)封頂GC-11二次結(jié)構(gòu)施工GC-12外部裝修工程GC-16外腳手架拆除GC-19四方驗收GC-20物業(yè)移交驗收驗收記錄樁基等施工地籍調(diào)查表初勘報告詳勘報告驗收記錄驗收記錄驗收記錄驗收記錄驗收記錄GC-2七通一平與拆遷CG-1監(jiān)理單位招標(biāo)CG-2土建總包招標(biāo)CG-3精招裝標(biāo)施工單位GC-13內(nèi)部裝修工程GC-15裝修收施工及驗GC-18分戶驗收GC-7示范區(qū)工程施工及驗收驗收記錄驗收記錄住宅工程質(zhì)量分戶驗收表GC-14裝修施工單位進場、工作面移交C8-采購策驗收記錄GC-14大市政施工GC-1程7及紅景線觀內(nèi)施市工政工GC-17專項驗收驗收記錄GC-21工程維修驗收記錄驗收記錄工程維修單CB-5動態(tài)成本測算CB-6項目結(jié)算變更簽證匯總表項目結(jié)算報告KF-3模擬驗收KF-5客戶投訴處理驗收記錄客戶投訴處理單KF-2物業(yè)公司招標(biāo)KF-4集中入住KF-6客戶滿意度調(diào)查客戶滿意度調(diào)查報告CH-5項目后評估XS1-3辦理項目抵押貸款XS1-6確定按揭銀行XS2-1跟進按揭放款項目后評估報告結(jié)束XS2-銷售管理流程GC-工程管理流程KF-客服管理流程流程策劃四要素1.

活動關(guān)系(活動名稱\前后置并行管理\一級節(jié)點-紅框)2.

管理職責(zé)（活動主控部門/配合部門及配合活動）3.

成果標(biāo)準(zhǔn)4.

關(guān)鍵決策會議20房地產(chǎn)卓越流程管理目錄：1.0房地產(chǎn)開發(fā)流程特點及流程體系設(shè)計方法1.1房地產(chǎn)開發(fā)流程及流程管理的特點1.2房地產(chǎn)流程體系設(shè)計方法2.0房地產(chǎn)關(guān)鍵流程控制點方法3.0房地產(chǎn)流程實施與跟蹤4.0如何保證流程有效落地房地產(chǎn)開發(fā)流程7+2

關(guān)鍵點管理方法

項目策劃（運營策劃）

設(shè)計管理

采購管理

工程管理

銷售及產(chǎn)品交付管理

客戶服務(wù)管理

物業(yè)管理

成本管理

計劃運營管理22定位策劃的目的是什么？-選擇客戶？-做什么產(chǎn)品？23定位策劃流程-三步曲定位策劃：客戶定位+產(chǎn)品策劃+運營策劃三步走:客戶-客戶定位：客戶是誰？找到目標(biāo)客戶產(chǎn)品

土地-產(chǎn)品策劃：做什么產(chǎn)品？找到解決方案-運營策劃：做成什么樣？確定項目目標(biāo)客戶產(chǎn)品

土地24項目運營策劃流程-一單一圖一書一會：項目前期準(zhǔn)備工作清單+項目運營目標(biāo)書+項目運營圖一單：項目前期準(zhǔn)備工作清單-前臵準(zhǔn)備工作一圖：項目運營圖-項目作戰(zhàn)地圖一書：項目運營目標(biāo)書-項目運營綜合目標(biāo)確定一會：項目啟動會項目前期工作清單——項目相關(guān)基礎(chǔ)信息收集和前期準(zhǔn)備工作的精細安排項目前期準(zhǔn)備工作清單-過程導(dǎo)向-56項主要工作內(nèi)容-責(zé)任人-配合人-完成時間要求一圖：項目運營圖－規(guī)劃與關(guān)鍵節(jié)點時間27項目運營策劃流程-一單一圖一書一會：項目前期準(zhǔn)備工作清單+項目運營目標(biāo)書+項目運營圖項目《運營目標(biāo)書》包含：--獲取土地后20工作日內(nèi)頒布--9項綜合目標(biāo)（項目戰(zhàn)略目標(biāo)、客戶模型、項目系列、產(chǎn)品方案、項目開發(fā)進度、營銷策略、項目開發(fā)決策優(yōu)先級、工程質(zhì)量目標(biāo)、項目年度經(jīng)營目標(biāo)等）--關(guān)建節(jié)點計劃--目標(biāo)成本--示范區(qū)銷售流線等案例分享3：項目啟動會-項目策劃成果的交底《項目啟動會指引》-結(jié)果導(dǎo)向某企業(yè)采用集團參加項目啟動會決策方式對8

個成果進行評審－模仿、復(fù)制項目：取得土地（第一筆土地款支付）后20個工作日內(nèi)。－創(chuàng)新項目、新公司第一個項目、商業(yè)面積超過5萬平米（不計社區(qū)商業(yè)門面）：取得土地（第一筆土地款支付）后45個工作日內(nèi)。階段起止：中標(biāo)通知書取得～方案設(shè)計任務(wù)書發(fā)出所含子成果：-項目成功標(biāo)尺①

《項目定位報告》—

營銷②

《成本敏感分析、價值分配和目標(biāo)成本預(yù)設(shè)報告》—造價③

《體驗區(qū)選址、定位及開放計劃》——營銷④

《項目一二級計劃》—項目負責(zé)人⑤

《投資分析模型（啟動）》—投資分析專員⑥

《方案設(shè)計任務(wù)書》—研發(fā)⑦

《景觀方案設(shè)計任務(wù)書》—研發(fā)⑧

《精裝房定位、限價及建設(shè)實施方案》（如有）—研發(fā)、造價及工程項目目標(biāo)－項目成功標(biāo)尺第一層面：項目成功：項目銷售凈利潤率項目內(nèi)部收益率IRR一次性交房成功率項目一級計劃達成率第二層面：項目管理成功：形成PMO制度下高標(biāo)準(zhǔn)的項目運作模板:包括但不限于：項目啟動會綜合模板、別墅項目建造標(biāo)準(zhǔn)模板、樣板區(qū)建設(shè)計劃管理模板、報批報建流程模板鍛煉出能打硬仗的項目團隊:項目建設(shè)過程中，向公司其他項目團隊輸送人才不少于5人。第三層面的成功：公司成功奠定在地區(qū)內(nèi)地產(chǎn)界的口碑及領(lǐng)先地位:項目品牌知名度進入前5（無提示狀態(tài)下第一提及率，第三方調(diào)查）單項目年度銷售額進入前530標(biāo)桿企業(yè)7大階段管理經(jīng)驗

項目策劃

設(shè)計管理

采購管理

工程管理

銷售管理

客戶服務(wù)管理31關(guān)鍵點1：設(shè)計策劃：兩步走-做成如何:目標(biāo)？設(shè)計計劃及目標(biāo)管理：項目目標(biāo)在設(shè)計環(huán)節(jié)的分解-明晰設(shè)計關(guān)鍵指標(biāo)(計劃/質(zhì)量-計劃達成率/設(shè)計差錯率/設(shè)計滿意度)-明晰主要節(jié)點時間及設(shè)計成本指標(biāo)(設(shè)計費用)設(shè)計策劃：做什么？-價值最大化:產(chǎn)品研發(fā)預(yù)案：以最大稅后利潤(率)為目標(biāo)的研發(fā)預(yù)案規(guī)劃指標(biāo)求解模型：在項目預(yù)案前期進行多方案經(jīng)濟指標(biāo)靜態(tài)比較，結(jié)合市場信息和財務(wù)信息，確定項目合理技術(shù)指標(biāo)。為前期預(yù)案技術(shù)指標(biāo)確定階段提供科學(xué)決策依據(jù)，避免因預(yù)案水平高低影響經(jīng)濟測算指標(biāo)。提高工作效率，快速找到復(fù)合型居住社區(qū)多種產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合的最優(yōu)方案經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。提示配套公建的類型和規(guī)模，避免規(guī)劃設(shè)計和成本測算的漏項。33案例分析4：求解模型簡介：概況

求解模型以控規(guī)的建筑密度、容積率、建設(shè)用地面積為約束條件，尋找稅后利潤率或稅后利潤最大、并且滿足市場需求和規(guī)劃技術(shù)條件的建筑類型組合及其面積指標(biāo)。

適用階段：拿地階段和概念設(shè)計研討階段。

模型的結(jié)構(gòu)基本信息輸入模塊給定條件規(guī)劃求解模塊求解結(jié)果模塊多方案比選模塊理論基礎(chǔ)（3）

稅后利潤最大化的建筑業(yè)態(tài)組合是存在的各種建筑業(yè)態(tài)的獲利水平不同，影響獲利水平的關(guān)鍵因素是單方售價與單方建安成本的差額，一般而言，隨著層高的降低，按高層、小高層、花園洋房、別墅的順序，獲利水平不斷提高。通過選擇獲利水平最高的一組建筑業(yè)態(tài)，可以得到最大利潤或最大利潤率的建筑業(yè)態(tài)組合指標(biāo)，并由此指標(biāo)對居住社區(qū)品質(zhì)進行評判。求解模型簡介：多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較模塊將不同方案的經(jīng)濟評價指標(biāo)與規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)進行比較，結(jié)合市場營銷、規(guī)劃技術(shù)條件及經(jīng)濟收益水平，選擇最終方案指標(biāo)組合。關(guān)鍵點2：設(shè)計供方管理-前、中、后設(shè)計供方資質(zhì)預(yù)審表時間：1.嚴(yán)格的資質(zhì)預(yù)審-過往經(jīng)驗公司名稱地址企業(yè)負責(zé)人（電話）聯(lián)系人（手機）-業(yè)內(nèi)評價公司電話公司網(wǎng)頁企業(yè)性質(zhì)公司傳真電子郵箱-關(guān)注主筆設(shè)計師70分以上為合格列入設(shè)計供方名錄企業(yè)/設(shè)計資質(zhì)公司管理及技術(shù)人員數(shù)量主要設(shè)計師預(yù)

審

評

分（滿分為100

權(quán)重（%）

動計算：評分*分/項）

權(quán)重）得分（公式自預(yù)審內(nèi)容設(shè)計資源情況簡述公司信息優(yōu)勢近二年工程狀況合計業(yè)內(nèi)評價(主筆設(shè)計師/公司)其他信息獲獎情況以上內(nèi)容由設(shè)計供方填寫;以下內(nèi)容由萬科設(shè)計部人員填寫設(shè)計部(至少2人)參與預(yù)審評價/評分的部門及人員相

關(guān)

部

門(可選)設(shè)計部負責(zé)人（審批）1、

預(yù)審得分達70分以上（含70分）視為合格，70分以下為不合格；是否合格的情況均需錄入《設(shè)計供方名錄》的合格供方欄或不合格供方欄。2、如以上部分內(nèi)容無法進行填寫的，或是集團/區(qū)域在2年內(nèi)使用過的合格供方，均可以按實際完成的預(yù)審內(nèi)容或咨詢進行換算得分，但實際預(yù)審內(nèi)容或咨詢的“權(quán)重”必須超過80%。整體評價說明（預(yù)審人員了解后匯總）（一）業(yè)務(wù)范圍：（二）公司總體架構(gòu)/人員：設(shè)計供方回標(biāo)對比表回標(biāo)公司二2.對設(shè)計回標(biāo)進行對比-曾經(jīng)參與公司項目-設(shè)計經(jīng)驗公司名稱回標(biāo)公司一回標(biāo)公司三回標(biāo)公司四技術(shù)因數(shù)公司簡介（擅長設(shè)計內(nèi)容）參與萬科項目中國設(shè)計經(jīng)驗設(shè)計質(zhì)量-設(shè)計質(zhì)量-配合狀況配合狀況對比:□設(shè)計供方信息表□區(qū)域合格供方□集團合格供方□設(shè)計部合格供方□設(shè)計部合格供方□區(qū)域合格供方□集團合格供方□設(shè)計部合格供方□區(qū)域合格供方□集團合格供方供方信息來源（填充方框）□區(qū)域合格供方□集團合格供方-報價分項報價分項『設(shè)計階段一』：『總價』

『設(shè)計階段一』：『總價』

『設(shè)計階段一』：『總價』

『設(shè)計階段一』：『總價』（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）-時間安排『設(shè)計階段二』：『總價』

『設(shè)計階段二』：『總價』

『設(shè)計階段二』：『總價』

『設(shè)計階段二』：『總價』（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）

（單價：元/平方米）報價分項『設(shè)計階段三』：『總價』

『設(shè)計階段三』：『總價』

『設(shè)計階段三』：『總價』

『設(shè)計階段三』：『總價』（單價：元/平方米）（單價：元/平方米）（單價：元/平方米）（單價：元/平方米）合計『設(shè)計階段一』：『設(shè)計階段二』：『設(shè)計階段三』：『設(shè)計階段一』：『設(shè)計階段二』：『設(shè)計階段三』：『設(shè)計階段一』：『設(shè)計階段二』：『設(shè)計階段三』：『設(shè)計階段一』：『設(shè)計階段二』：『設(shè)計階段三』：時間安排（單位：周）綜合評價本次業(yè)務(wù)擬推薦公司編制人XXX編制時間YYYY年MM月DD日3.通過設(shè)計合同規(guī)范設(shè)計供方的管理設(shè)計成本參數(shù)要求設(shè)計合同中明晰對供方要求乙方應(yīng)采取限額設(shè)計。結(jié)構(gòu)含鋼量和混凝土含量、強度等級，應(yīng)控制在經(jīng)濟、合理的范圍之內(nèi)。結(jié)構(gòu)鋼筋含量要求如下：普通多層≤42KG/M2（+0.00以上）…混凝土含量要求如下：多層≤0.38立方/M2

…以現(xiàn)行國家設(shè)計規(guī)范為基礎(chǔ)，_____結(jié)構(gòu)計算程序計算出來的結(jié)構(gòu)計算結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)?；A(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)施工圖的含鋼量不應(yīng)超過在計算結(jié)果標(biāo)準(zhǔn)的15%。設(shè)計配合要求設(shè)計質(zhì)量要求現(xiàn)場代表在開工后，乙方負責(zé)派各相關(guān)專業(yè)負責(zé)人每周一次或應(yīng)甲方要求到施工現(xiàn)場解決施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計圖紙問題，并及時配合處理施工中發(fā)生的與設(shè)計有關(guān)的問題，隨時接受甲方工程經(jīng)理或地盤代表在設(shè)計上的咨詢。關(guān)于設(shè)計錯誤及不周等獎罰按照附件

中設(shè)計錯誤的類型，進行一定的獎罰：如Ⅱ類問題不多于5個（含5個）及Ⅲ類問題不多于４N個（含４N個，N為A1標(biāo)準(zhǔn)圖紙數(shù)量）且無Ⅰ類問題者獎勵人民幣10萬元整；如出現(xiàn)Ⅰ類問題，每個罰款人民幣2萬元整，Ⅱ類問題多于5個者，每增加一個問題罰款人民幣3000元整，Ⅲ類問題多于４N個者，每增加10個問題罰款人民幣500元整（不超過10個按照10個計算）。甲方有權(quán)在甲方向乙方的任何費用中扣除。4.細化對外部設(shè)計單位的過程管理標(biāo)準(zhǔn)5、設(shè)計供方評估表：與外部設(shè)計合作伙伴與時俱進關(guān)鍵點3設(shè)計成果管理：設(shè)計成果及管理標(biāo)準(zhǔn)-細化三類標(biāo)準(zhǔn)項目策劃——客戶需求清單和價值排序設(shè)計管理——產(chǎn)品價值表達形式的實現(xiàn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)接口標(biāo)準(zhǔn)各階段設(shè)計任務(wù)書營銷和設(shè)計輸入輸出產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品配置產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)各階段和各專業(yè)設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)各階段和各專業(yè)設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計過程成本優(yōu)化供方管理接口部品策劃標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)：建造標(biāo)準(zhǔn)

交付標(biāo)準(zhǔn)

配置標(biāo)準(zhǔn)

精細化交付標(biāo)準(zhǔn)：按產(chǎn)品業(yè)態(tài)明確各功能房間的材設(shè)配置標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，按設(shè)計階段區(qū)分為：方案版交付標(biāo)準(zhǔn)、初設(shè)版交付標(biāo)準(zhǔn)、施工圖版交付標(biāo)準(zhǔn)。建造標(biāo)準(zhǔn)：在交付標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上，由項目工程部根據(jù)設(shè)計圖說和施工常規(guī)作法，清理并盡量明確本項目將用到的具體內(nèi)外裝材料、設(shè)備管材選型方案和構(gòu)造作法，并在此基礎(chǔ)上按分部分項工程提出本工程的施工控制要點和施工管理思路。43輸入輸出標(biāo)準(zhǔn)精細化輸入成果：各類設(shè)計任務(wù)書（7類設(shè)計任務(wù)書）輸出成果：設(shè)計成果標(biāo)準(zhǔn)過程成果：設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)-按照專業(yè)劃分（6+7：6個關(guān)鍵專業(yè)7個關(guān)鍵階段）6：專業(yè)：設(shè)計、報建、營銷、成本、項目、物業(yè)7：概念、規(guī)劃、方案、初步、施工、專項、深化44案例分析4：體驗區(qū)設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)精細管理明確客戶體驗區(qū)設(shè)計要求：-制定體驗區(qū)各階段設(shè)計導(dǎo)則及應(yīng)用范例體驗區(qū)選址規(guī)劃售樓處土建施工圖設(shè)計樣板房土建施工圖設(shè)計體驗區(qū)景觀導(dǎo)示設(shè)計售樓處室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計樣板房室內(nèi)裝修裝飾設(shè)計體驗區(qū)經(jīng)濟指標(biāo)控制表45售樓處主要天棚裝修后凈高：主廳面積200

㎡以下，4800mm≥凈高≥3600mm，主廳面積200--500

㎡，7800mm≥凈高≥4800mm；其他區(qū)域凈高≥2800mm銷售道具的位置和尺寸，銷控墻的位置和尺寸；室內(nèi)平均照度：200LUX----250LUX；男女衛(wèi)生間的蹲位、小便池各2個以上，男、女衛(wèi)生間至少須有1個馬桶，帶扶桿；盡可能設(shè)置兒童洗手臺；弱電系統(tǒng)：電話--前臺2條、簽約區(qū)1條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室1條、營銷經(jīng)理辦公室1條、洽談區(qū)地插2條（不需要）、吧臺區(qū)1條、保安室1條；網(wǎng)線--前臺2條、簽約區(qū)3條、財務(wù)室2條、置業(yè)顧問辦公室2條、洽談區(qū)地插2條、保安室1條。網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)可設(shè)計為無線網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；監(jiān)控系統(tǒng)：售樓處出入口設(shè)監(jiān)視器一個（位置能兼顧售場大廳）、財務(wù)室收銀上方設(shè)監(jiān)控器一個，控制設(shè)備設(shè)在保安室；設(shè)背景音樂系統(tǒng)，控制系統(tǒng)設(shè)在吧臺。員工辦公室及儲藏室、監(jiān)控室、保安保潔室裝修標(biāo)準(zhǔn)：（1）天棚：石膏板乳膠漆刷白或礦棉板吊頂（2）地面：普通地磚或普通地毯（3）墻面：乳膠漆刷白46表

2.

各

功

能

區(qū)

劃

分

和

各

區(qū)

域

面

積

需

求《售樓處、樣板房選址、定位及開放計劃》——營銷最

小

面必

須

設(shè)

置

可

選

設(shè)

置的

功

能

區(qū)

的

功

能

區(qū)功

能

區(qū)

名

稱備

注積

(㎡

)入

口

門

廳接

待

咨

詢

臺模

型

展

示

區(qū)洽

談

區(qū)350★12015★★含

吧

臺

區(qū)要

求

位

置

相

對

安

全

、可

設(shè)

置

收

銀

臺

前

室簽

約

區(qū)

：

建

議

設(shè)

置

3組

，

有

隔

斷

的

形

式

。方

便

面

對

面

服

務(wù)

，

尤其

針

對

網(wǎng)

簽

項

目

。財

務(wù)

收

銀

區(qū)簽約區(qū)30★置

業(yè)

顧

問

辦

公

室營

銷

經(jīng)

理

辦

公

室208～

1020★★★儲藏室含

置

業(yè)

顧

問

更

衣

間宜

設(shè)

置

兒

童

專

用

洗

手臺

；

男

士

小

便

斗公

用

衛(wèi)

生

間4020★★保保投安潔影室室室含

拖

布

池

（

5

㎡

，

靠近

衛(wèi)

生

間

但

獨

立

）

及保

潔

儲

藏

室10★252030★★★工

法

展

示

區(qū)兒

童

娛

樂

區(qū)功

能

區(qū)

面

積

不

包

括

通道

區(qū)

域

（

含

樓

梯

間

）、強

弱

配

電

間

、

管

井

、風(fēng)

井

等

輔

房

面

積總面積

(㎡

)7106357547標(biāo)準(zhǔn)化管理二——

設(shè)計任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計任務(wù)書標(biāo)準(zhǔn)庫概念設(shè)計任務(wù)書規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書設(shè)計任務(wù)書是保證設(shè)計成果質(zhì)量的基礎(chǔ)，是公司產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化真正實施落地的保證建筑單體設(shè)計任務(wù)書建筑初設(shè)任務(wù)書從某種意義上講，設(shè)計院成為某公司設(shè)計部經(jīng)理畫圖匠沒有什么不可以，當(dāng)然我們會很好的把握開發(fā)商和設(shè)計院的尺度，尊重專業(yè)是我們的工作原則建筑施工圖設(shè)計任務(wù)書景觀設(shè)計任務(wù)書室內(nèi)裝修設(shè)計任務(wù)書其他（泛光、示范區(qū)……）48550MM49關(guān)鍵點4：設(shè)計評審管理明晰評審專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求:-評審責(zé)任矩陣表-各專業(yè)評審內(nèi)容(專業(yè)協(xié)同)-評審的標(biāo)準(zhǔn)采用列表方式簡單可操作50設(shè)計評審標(biāo)準(zhǔn)化首先明確審計評審的決策層級及方式?jīng)Q策

決策

決策截止參與決策部門參與決策主體決策辦法要點層級

形式人1、重要設(shè)計階段成果評審及確認；主管層、經(jīng)理

2、提前三天與決策截止人確認；一級

評審

集團領(lǐng)導(dǎo)

層、設(shè)計總監(jiān)、

3、郵件發(fā)送會議通知、預(yù)定會議室；營銷、成本、工程、物業(yè)決策會\總經(jīng)理總經(jīng)理或集團

4、會后三個工作日內(nèi)以評審會議紀(jì)要形式，總部經(jīng)部門經(jīng)理確認后，發(fā)送與會人員和公司經(jīng)理全體并部門存檔。1、

設(shè)計階段方案及下步工作匯報；2、

提前一天與決策截止人確認；3、

郵件發(fā)送會議通知、預(yù)定會議室，營銷、成二級

匯報決策主管層、經(jīng)理層、設(shè)計總監(jiān)設(shè)計總監(jiān)本、工程、會4、

會后三個工作日內(nèi)以會議紀(jì)要形式發(fā)送

項目與會人員，并抄送公司管理層全體。1、設(shè)計過程中階段方案討論；營銷、成三級

討論決策2、隨時召集、口頭或郵件通知、地點不限；3、討論結(jié)果會后三天以郵件形成簡報情況，知會相關(guān)人員，并上報設(shè)計總監(jiān)。部門經(jīng)理

主管層、經(jīng)理層本、工程、項目會51評

審

職

責(zé)專

業(yè)

和

設(shè)

計

階

段銷

售

成

本經(jīng)

營

部

管

理

部工

程專

業(yè)物

業(yè)

設(shè)

計

業(yè)

務(wù)

分

管公

司

副

總設(shè)

計

部概

念

方

案招

標(biāo)

方

案總

體

規(guī)

劃報

建

方

案單

體

平

面○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○建筑單

體

立

面初

步

設(shè)

計施

工

條

件

圖基

礎(chǔ)

施

工

圖施

工

圖○○○○○○○○○○○○材

料

部

品方

案○○○○○○景觀實

施

方

案施

工

圖○○○○○○○○材

料

部

品方

案裝飾施

工

圖○○材

料

部

品環(huán)

境

評

估

報

告水

土

保

持

方

案其它52明確評審的內(nèi)容與要求評

審

內(nèi)

容文

件

要

求

或

備

注1、

概

念

設(shè)

計確

定

方

案

簡介概

念

設(shè)

計

確

定

的

總

圖方

案及

指

標(biāo)概

念

設(shè)

計

階

段

未

定

事宜

需再

明

確（

1）如

有

分

期

，各

期

分

期范

圍

需

在

總

圖

中表

示（

2）高

層

項

目

，需

要

求

設(shè)計

院

進

行

簡

單

日照

分

析

，

避

免

日

后

由于

日照

不

能

滿

足

要

求而

調(diào)

整

規(guī)

劃

形

式（

1）

規(guī)

劃

總

平

面

圖產(chǎn)

品

組

合

平

面

總

圖

，不

同戶

型

用

不

同

顏

色表

示

；

在

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圖

上

，

需統(tǒng)

計《

產(chǎn)

品

住

宅

面

積配

比

表

》（

2）

產(chǎn)

品

分

布

示

意

圖（

1）主

要

表

示

配

套

公建

的位

置

、層

數(shù)

、面積（

2）商

業(yè)

需

簡

單

介

紹

日

后的

業(yè)

態(tài)（

例

如

是大

的

主

力

店

？

or

小

型

單

元式

店

鋪

等

等

；

層高

是

普

通

3.6～

4.2

一

層

層高

還

是

4.5～

6米

假

復(fù)

式

層

高

等

等

）（

3）

主

要

公

建

配

套

意

向草案2、

規(guī)

劃

方

案（

重

點

為

商

業(yè)

、

會

所、

示范

區(qū)

等

）（

1）

主

次

入

口

的

設(shè)

置（

2）整

體

規(guī)

劃

道

路

結(jié)

構(gòu)

；各

級

道

路

及

流

線（

3）主

要

停

車

方

式

及

配

比（

地

面

/地

下

/架空

各

種

停

車

數(shù)

量

及

比例

）（

4）

道

路

交

通

分

析

及

停車分

析（

4）山

地

建

筑

需

重

點

分

析道

路

設(shè)

計

、土

方平

衡（

5）總

體

剖

面

圖（

高層

小高

層

為

必

重

點

說

明

地

下

室

、

首層

頂板

、

裙

房

及

上

部主

體

之

間

的

關(guān)

系

、

層高選

，

其

他

為

可

選

）（

1）

戶

型

為

標(biāo)

準(zhǔn)

層

平

面即可（

2）需

表

示

每

戶

面

積

、標(biāo)準(zhǔn)

單

元

每

層

及

每棟

的

面

積（

1）標(biāo)

準(zhǔn)

層

組

合

平

面

即

可，上

部

局

部

退

臺需

說

明（

1）主

力

戶

型

平

面

方

案；立

面

為

意向

方

案（

如

采

用

標(biāo)

準(zhǔn)

化產(chǎn)品

請

說

明

）3、

產(chǎn)

品（

2）

典

型

組

團

平

面

圖（

2）需

組

團

長

寬

尺

寸，標(biāo)準(zhǔn)

組

團

面

積

、戶數(shù)

、

面

積

或

戶

型

的

配比（

多

層

、小

高

層

提

供

；高層

可

沒

有

）同

概

念

設(shè)

計

；

除

常

規(guī)

規(guī)

劃

指

標(biāo)

外

，

重

點

需明

確

“

可

售

比

”

指

標(biāo)（

表

1）

項

目

綜

合

技

術(shù)

經(jīng)濟

指

標(biāo)

表4、

指

標(biāo)5、

其

他（

表

2）

戶

型

配

比

表

及

產(chǎn)品

比

例

表1:1000～

1:1500

草

模同

概

念

設(shè)

計53接口清晰化：設(shè)計接口標(biāo)準(zhǔn)管理-過程管理“標(biāo)準(zhǔn)精細”范例：設(shè)計和營銷的協(xié)作關(guān)系細化設(shè)計和營銷之間輸入輸出的要求，保證營銷輸入給設(shè)計的產(chǎn)品價值點，和設(shè)計輸出給營銷的價值表達形式被正確傳達標(biāo)準(zhǔn)化管理

：設(shè)計階段的成本指導(dǎo)要點在設(shè)計前，由成本部門與設(shè)計部門研究提出設(shè)計限額及成本控制意見，是標(biāo)桿企業(yè)的通行做法（主要是在方案之后）施工圖設(shè)計階段建安成本限額設(shè)計成本控制建議經(jīng)濟指標(biāo)經(jīng)濟指標(biāo)

經(jīng)濟指標(biāo)值技術(shù)指標(biāo)材料分項工程設(shè)計名稱序號技術(shù)指標(biāo)設(shè)計階段成本控制要點建議技術(shù)指標(biāo)材料名稱

材料單價值一、土石方及擋土工程設(shè)計、土方豎向設(shè)計爭取一次到位，挖運量（萬M3）1盡可能減少動土量及動土次數(shù)；2、盡可能考慮土方場內(nèi)平衡；3、充分考慮環(huán)境對土方平衡的要求1、設(shè)計做多個方案比選，優(yōu)化擋土墻設(shè)計；2、減少鋼筋砼擋土墻及預(yù)應(yīng)力錨鎖；3、考慮環(huán)境、單體建筑檔土的要求與銜接；1土方工程挖土及場內(nèi)回填（萬M3）邊坡支護與擋各種類型擋土土工程（含噴墻

平

均

單

價草）鋼筋砼檔土墻總面積（萬M2）2（元/M2）二、基礎(chǔ)工程設(shè)計12地基處理基坑支護工程設(shè)計考慮與檔土工程設(shè)計的銜接樁基形式的選擇對成本影響很大，建議作多個樁基方案進行經(jīng)濟比選區(qū)內(nèi)總建筑面積單價（元/M2）3樁基工程設(shè)計三、主體結(jié)構(gòu)工程設(shè)計人防地下室鋼筋含量（KG/M2）砼

含

量1、結(jié)構(gòu)配筋設(shè)計盡量優(yōu)化,

可提供多個方案比選，以達到主體結(jié)1構(gòu)經(jīng)濟性2、人防區(qū)鋼筋砼/（M3/M2）人防建筑面積

（含基礎(chǔ)）55關(guān)鍵點5：設(shè)計變更管理-價值導(dǎo)向化精細化-為什么一些公司的設(shè)計變更單比圖紙還要厚？56范例：如何高效率實現(xiàn)設(shè)計變更的專業(yè)協(xié)同常見的設(shè)計變更表——低效率的多部門參與，往往演變?yōu)橥菩敦?zé)任的征求意見設(shè)計變更中常見的問題：設(shè)計變更的三個原則設(shè)計變更管理的基本原則由我們項目部直接聯(lián)系設(shè)計院，不是更快更直接嗎？工程進度那么緊，搞那么復(fù)雜有必要嗎？設(shè)計變更管理主要是成本控制，變更審批表填那么多內(nèi)容有必要嗎？?

歸口管理原則——所有變更的主導(dǎo)部門是設(shè)計管理部門（但跟蹤主導(dǎo)部門為需求發(fā)起部門）?

綜合評審原則——綜合考慮產(chǎn)品影響、客戶承諾、成本影響、規(guī)劃報批、項目進度等?

持續(xù)改善原則——對設(shè)計變更發(fā)生的原因及頻次進行統(tǒng)計，進行知識經(jīng)驗總結(jié)（另一個重要渠道是客戶投訴信息分析）曾經(jīng)的教訓(xùn)：項目做完了，發(fā)現(xiàn)和當(dāng)初的產(chǎn)品預(yù)想偏差很大，尤其是一些產(chǎn)品細節(jié)，產(chǎn)品功能受影響，規(guī)劃驗收也是磕磕絆絆給客戶承諾的（首層）附贈花園少了10幾個平方北京嘗試了防水新材料和新工藝，結(jié)果成了當(dāng)時很大的質(zhì)量問題、受到大量投訴；但是就隔了半年，西安就出現(xiàn)了相同的問題，很讓人無奈市場部沒有項目管理意識，項目管理有四個要素呢，不能隨時想怎么變就怎么變?nèi)魏螘r候，管理和效率都是矛盾統(tǒng)一體，如果我們難以取舍，不妨換個角度思考，為什么別人這么做?！?8設(shè)計變更管理流程設(shè)計變更流程流程說明設(shè)計單位設(shè)計管理部項目經(jīng)理部相關(guān)部門成本管理部主管領(lǐng)導(dǎo)/支持性文件項目施工過程發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題設(shè)計變更通知設(shè)計修改意見設(shè)計經(jīng)辦人匯總變更信息，發(fā)起網(wǎng)上審批當(dāng)現(xiàn)場已經(jīng)開始銷售時，不再發(fā)起影響一戶一圖的變更，或者由公司決策后再發(fā)起。CP變更事項初審可行項目事務(wù)部判斷是否影響報批報建CPCP項目事務(wù)部審核涉及戶型、功能、外立面涉及銷售資料、客戶承諾經(jīng)辦工程師審核項目設(shè)計經(jīng)理審核營銷管理部判斷是否影響銷售承諾，客戶關(guān)系中心判斷是否影響客戶承諾營銷管理部/客戶關(guān)系中心審核變更審批發(fā)送給經(jīng)辦工程師，并抄送給相關(guān)工程師，相關(guān)工程師若發(fā)現(xiàn)問題通過郵件及時反饋。其他CP成本經(jīng)辦人測算項目經(jīng)理審批大于5萬成本部負責(zé)人審核分管領(lǐng)導(dǎo)審批大于10萬元小于5萬元總經(jīng)理審批變更下達后，設(shè)計經(jīng)辦人需建立變更臺帳，項目經(jīng)理部需在圖紙上標(biāo)注變更情況。發(fā)布執(zhí)行小于10萬《圖紙資料管理作業(yè)指引》CP變更執(zhí)行情況驗證原流程審批環(huán)節(jié)－7個現(xiàn)流程審批環(huán)節(jié)3－6設(shè)計變更管理流程流程說明/支持性文件設(shè)計單位設(shè)計管理部項目經(jīng)理部相關(guān)部門成本管理部主管領(lǐng)導(dǎo)項目施工過程發(fā)現(xiàn)設(shè)計問題設(shè)計變更通知設(shè)計修改意見設(shè)計經(jīng)辦人匯總變更信息，發(fā)起網(wǎng)上審批當(dāng)現(xiàn)場已經(jīng)開始銷售時，不再發(fā)起影響一戶一圖的變更，或者由公司決策后再發(fā)起。CP變更事項初審CP項目事務(wù)部判斷是否影響報批報建可行項目事務(wù)部審核涉及戶型、功能、外立面涉及銷售資料、客戶承諾經(jīng)辦工程師審核項目設(shè)計經(jīng)理審核營銷管理部判斷是否影響銷售承諾，客戶關(guān)系中心判斷是否影響客戶承諾CP

營銷管理部/客核戶關(guān)系中心審變更審批發(fā)送給經(jīng)辦工程師，并抄送給相關(guān)工程師，相關(guān)工程師若發(fā)現(xiàn)問題通過郵件及時反饋。其他CP成本經(jīng)辦人測算項目經(jīng)理審批大于5萬成本部負責(zé)人審核分管領(lǐng)導(dǎo)審批大于10萬元小于5萬元總經(jīng)理審批變更下達后，設(shè)計經(jīng)辦人需建立變更臺帳，項目經(jīng)理部需在圖紙上標(biāo)注變更情況。發(fā)布執(zhí)行小于10萬《圖紙資料管理作業(yè)指引》CP變更執(zhí)行情況驗證60管理精細化的作用設(shè)計變更總結(jié)?納入設(shè)計任務(wù)書模板；?納入施工圖設(shè)計指引；?納入審圖要點；?納入技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)庫（含采購技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）；?納入項目實施檢查要點；?其他。61設(shè)計變更管理<設(shè)計變更管理流程>提出部門設(shè)計部項目部成本部公司管理按原因分類（份數(shù)）提出變更要求設(shè)計部經(jīng)理判斷變更必要性獎勵扣款單

其他工序不當(dāng)

7%圖紙錯漏碰缺專業(yè)改進4%圖紙錯漏碰缺27%不同意同意2%合同遺漏設(shè)計部主辦人制審批表，經(jīng)理審批6%營銷變更設(shè)計變更引起的返工另行委托設(shè)計部秘書將審批文件發(fā)給相關(guān)部門項目部秘書接收審批文件另行委托18%項目成本估價估價金額合同遺漏設(shè)計變更引起的返工專業(yè)改進小于5萬元營銷變更5%26%工序不當(dāng)5%小于5

萬獎勵扣款單其他大于5萬元項目經(jīng)理審批成本部經(jīng)理審批5-20萬5-20萬估價金額重大業(yè)務(wù)評審估價金額大于20萬設(shè)計總監(jiān)審批5-20萬小于5按原因分類（金額）大于2萬獎勵扣款單

其他工序不當(dāng)1%2%圖紙錯漏碰缺是否審批完成，同意實施4%項目部秘書將未通過的審批單返還設(shè)計部秘書和估價的項目成本23%圖紙錯漏碰缺專業(yè)改進合同遺漏21%營銷變更項目部制通知單項目經(jīng)理簽發(fā)設(shè)計變更引起的返工另行委托綜合成本蓋章登記臺帳另行委托合同遺漏13%專業(yè)改進設(shè)計變更引起的返工項目部秘書向設(shè)計部領(lǐng)取藍圖，發(fā)放施工單位圖紙和《通知單》原件《審批表》和《通知單》復(fù)印件交設(shè)計部存檔營銷變更工序不當(dāng)31%2%《審批表》原件及《通知單》復(fù)印件交項目成本3%獎勵扣款單其他項目部實施完成，與監(jiān)理填寫執(zhí)行回執(zhí)成本部結(jié)算62關(guān)鍵點6：設(shè)計管理后評估：“管理閉環(huán)”分類總體規(guī)劃問題類別規(guī)劃布局；道路交通；配套設(shè)施；弱電系統(tǒng)；供配電功能；景觀環(huán)境；公共樓、電梯；停車設(shè)施；殘疾人設(shè)施；垃圾處理設(shè)施；其他設(shè)計知識管理及后評估建筑性能及設(shè)備類保溫、隔熱；防水、防潮；隔聲、防噪；防蟲、防霉；日照、采光；通風(fēng)及空氣質(zhì)量；層高、面積；采暖及空調(diào)設(shè)備；電源及照明設(shè)備；給水及排水設(shè)備；燃氣設(shè)備；其他起居廳；餐廳；臥室；廚房；衛(wèi)生間；更衣室；儲藏間；工人房；陽臺、露臺；屋面；內(nèi)、外墻；樓、地面；頂棚；建筑洞口及構(gòu)配件；其他-過程中設(shè)計問題積累與總結(jié)建筑主體及戶型設(shè)計類-設(shè)計后評估工程質(zhì)量類服務(wù)質(zhì)量類其他裂縫；土建滲漏；裝飾工程；門窗工程；部品；電氣工程；給排水；暖通；公共部分；其他服務(wù)承諾；服務(wù)態(tài)度；服務(wù)的及時性、效率；服務(wù)技能；服務(wù)收費；制度流程；其他從客戶角度出發(fā)，總結(jié)設(shè)計經(jīng)驗教訓(xùn)，持續(xù)提升產(chǎn)品品質(zhì)產(chǎn)品及服務(wù)品質(zhì)改進方案確認表記錄編號：表一：總體規(guī)劃及公共設(shè)施類說明：下表中的收集來源、問題類別和落實方案請在下拉菜單中進行選擇序號1成果轉(zhuǎn)化內(nèi)容簡要分析說明收集來源所在項目解決方案描述問題類別落實方案責(zé)任部門/人完成時間執(zhí)行情況反饋范例：通過設(shè)計后評估實現(xiàn)聚焦客戶——《客戶聲音反饋表》知識積累，產(chǎn)品優(yōu)化小組討論2：根據(jù)分享的標(biāo)桿企業(yè)的項目策劃及設(shè)計管理流程，并基于優(yōu)秀流程的5個特點分析，您認為我們流程現(xiàn)狀的主要問題是什么？最需要完善或者優(yōu)化的有哪些關(guān)鍵點（項目策劃與設(shè)計流程中各自最關(guān)鍵的2-3個點）？標(biāo)桿企業(yè)6+2大階段管理經(jīng)驗

項目策劃

設(shè)計管理

采購管理

工程管理

銷售管理

客戶服務(wù)管理66采購管理的目的是什么？67關(guān)鍵點1：采購策劃1-采購模式劃分采購模式戰(zhàn)略采購集團戰(zhàn)略采購區(qū)域戰(zhàn)略采購區(qū)域集中采購公司定點采購集中采購分散采購單項目采購68集團戰(zhàn)略采購序號1.需采購的產(chǎn)品或服務(wù)名稱涂料供貨及施工發(fā)電機供貨及安裝電梯供貨及安裝衛(wèi)生潔具及配件供貨開關(guān)插座供貨PP-R給水管材對講系統(tǒng)協(xié)議形式集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議集團戰(zhàn)略協(xié)議經(jīng)辦部門采購部2.采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部采購部3.4.5.6.7.8.PVC電線管9.UPVC排水管龍頭及配件10.11.12.13.14.屋面混凝土瓦戶內(nèi)配電箱外墻劈離磚零星材料69采購方式劃分：四類采購方式招邀標(biāo)“提供公開的技術(shù)、商務(wù)信息，邀請三家或以上供方，在約定的時間內(nèi)密封提供技術(shù)、商務(wù)回標(biāo)文件，根據(jù)評標(biāo)方法，選擇最符合評標(biāo)方法的供方中標(biāo)。”所有招標(biāo)必須在進行。可澄清不可談判“提供公開的技術(shù)、商務(wù)信息，邀請二家供方，在約定的時間內(nèi)密封提供技術(shù)、商務(wù)回標(biāo)文件，根據(jù)評標(biāo)方法，選擇最符合評標(biāo)方法的供方中標(biāo)?！被颉?)滿足要求的供應(yīng)商數(shù)量不足；2)方案不可比或者性質(zhì)特殊，不能事前確定詳細規(guī)格或者具體要求的；3)采購的產(chǎn)品市場價格透明度小或變化幅度大”可選擇三家或以上供方競爭性談判“通過談判，與特定的一家供方進行談判，確定技術(shù)、商務(wù)條件的采購?！北粍又苯游小畨艛?、技術(shù)壟斷、市場壟斷主動直接委托（僅適用于材料設(shè)備采購）：

距上次采購時間不足半年，且價格波動不大的同類產(chǎn)品直接委托零星采購采購金額小于30萬元（含）的產(chǎn)品、工程，具體采購方式由片區(qū)項目總經(jīng)理視具體情況決策70采購策劃：采購內(nèi)容

采購計劃解釋：采購策劃指項目開始階段，總包招標(biāo)準(zhǔn)備前，對采購內(nèi)容、采購方式、采購時間、采購要求等的策劃。WHAT

想要什么？對合同架構(gòu)的策劃WHEN

什么時候要？對時間節(jié)點的策劃71關(guān)鍵點2：合約策劃-采購管理的“策劃先行”合約框架規(guī)劃是采購策劃的基礎(chǔ)一級合同二級合同三級合同說明土地購買合同股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議（以收購?fù)恋貫槟康模┩恋刂脫Q合同土地整治合同(含管溝拆遷、水電氣拆遷、接口拆遷等）委托拆遷合同資產(chǎn)處置合同（與土地相關(guān)）土地合同包括處置土地上的建筑物、設(shè)施設(shè)備等包括各種評估合同、調(diào)查摸底合同、為本部門工作進行的設(shè)計合同等等相關(guān)支持合同規(guī)劃設(shè)計合同概念設(shè)計合同方案設(shè)計合同初步設(shè)計合同若概念、方案為同一合同，歸入方案合同施工圖設(shè)計合同景觀概念設(shè)計合同景觀方案設(shè)計合同若初設(shè)、施工圖為同一合同，歸入施工圖合同景觀設(shè)計合同若概念、方案、擴初為同一合同，歸入初設(shè)合同景觀初步設(shè)計合同景觀施工圖設(shè)計合同1、包括概念方案、擴初、施工圖等階段；2、包括大堂、會所、體育中心、物管中心等除樣板房售樓處以外所有的精裝修精裝修設(shè)計合同精裝修設(shè)計合同售樓處樣板房精裝修設(shè)計合同售樓處樣板房建安設(shè)計合同人防設(shè)計合同設(shè)計合同水土保持合同小區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計合同商業(yè)導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計合同燈飾設(shè)計合同專項設(shè)計合同鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計合同污水處理設(shè)計合同供電設(shè)計合同其他設(shè)計合同（研發(fā)）其他設(shè)計合同（工程）施工圖審查合同如裝飾畫設(shè)計合同等設(shè)計審查合同相關(guān)支持合同防雷施工圖審查協(xié)議環(huán)境測評合同模型制作合同公示牌制作合同調(diào)研合同等其他支持合同關(guān)鍵點3：招標(biāo)采購實施流程-七步法與四定分離原則73為什么一定要強調(diào)四定分離?定標(biāo)+定商？?定商+定價？?定標(biāo)+定價？?定商+定貨？?目的性技術(shù)標(biāo)?價格風(fēng)險?專業(yè)跨度大?履約監(jiān)控風(fēng)險沒有絕對的風(fēng)險，也沒有絕對的控制74關(guān)鍵點4：

四評機制-實地考察與資格預(yù)審為什么要去211招畢業(yè)生——“優(yōu)中選優(yōu)”招標(biāo)采購中的第一個風(fēng)險控制環(huán)節(jié)就是資格預(yù)審???????資質(zhì)/證書業(yè)績財務(wù)狀況生產(chǎn)、施工能力作品考察主要負責(zé)人（答辯或研討）……75關(guān)鍵環(huán)節(jié)——評標(biāo)76案例分享5：龍湖對采購過程監(jiān)控-三個維度評價體系采購過程監(jiān)控:評價體系-材料設(shè)備驗收進度管理質(zhì)量管理安全文明施工-建立過程評價體系-工程供方過程評估監(jiān)督甘特圖與進度跟蹤①月進度計劃②隱蔽工

檢驗批

質(zhì)量問題罰款⑤安全文

安全文明違規(guī)

明施工管理工具（數(shù)據(jù)輸入）程驗收

收測③④罰款⑥檢查⑦月進度計

隱檢一

收測合

罰款記錄

罰款記錄

安全檢劃達成率

次通過

格率

（-1分

（-1分

查得分（100%）

率（40%）（60%）

/1000元）

/1000元）

（100%）評價指標(biāo)（數(shù)據(jù)輸出）①②③⑥④⑤⑥⑥評分體系（綜合評價）進度管理得分（30%）質(zhì)量管理得分（50%）安全文明施工得分（20%）評價得分履約評價各專業(yè)供方履約評估標(biāo)準(zhǔn)和方法不同，具體反映在各專業(yè)履約評審表中。A、工程類供方評估包括履約中評估和履約后，由工程管理部組織各相關(guān)部門采用飛行檢查方式進行評估問題及時整改完成率20%評估問題及時整改完成率20%實體質(zhì)量40%工作質(zhì)量10%實體質(zhì)量40%安全文明20%成本配合10%裝修總包單位評估土建總包單位評估安全文明20%成本配合10%項目配合10%評估問題及時整改完成率20%監(jiān)理現(xiàn)場執(zhí)行情況40%監(jiān)理單位評估總包評估成績加權(quán)得分25%專項工程檢查加權(quán)得分15%78工程類供方評估記錄《合作供方成本配合評分表》《監(jiān)理單位評估檢查評分表》《土建總包單位評估實體質(zhì)量檢查評分表》《土建總包單位項目配合評分表》《裝修總包單位評估檢查評分表》79關(guān)