10年長(zhǎng)沙全裝修商品房調(diào)研報(bào)告

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2010年長(zhǎng)沙全裝修商品房調(diào)研報(bào)告第一部分長(zhǎng)沙市全裝修商品房現(xiàn)狀分析長(zhǎng)沙市全裝修商品房的定位與標(biāo)準(zhǔn)1、概念解釋根據(jù)2002年建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心編寫的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，全裝修商品房首先是指新建城鎮(zhèn)商品住宅中的集合住宅，而不是別墅或Townhouse這樣極具個(gè)性化的產(chǎn)品。在新建房屋交房前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部安裝到位，不排斥向家具陳設(shè)和布藝裝飾延伸而構(gòu)成完整的室內(nèi)裝飾。2、全裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修房有四個(gè)層次：第一層次，墻、頂、地六個(gè)界面和門窗，這是構(gòu)成室內(nèi)空間的基礎(chǔ)；第二層次，固定設(shè)施、固定設(shè)備和固定家具；第三層次是活動(dòng)家具；第四層次是室內(nèi)陳設(shè)等。一般前兩個(gè)層次的內(nèi)容被統(tǒng)稱為硬裝修部分，后兩個(gè)層次的內(nèi)容被習(xí)慣叫做軟裝飾部分，也稱為室內(nèi)內(nèi)含物，包括家具、燈具、陳設(shè)、織物和綠化等。長(zhǎng)沙市全裝修商品房發(fā)展現(xiàn)狀1、基本狀況根據(jù)本次調(diào)研，目前長(zhǎng)沙市實(shí)行全部全裝修或部分全裝修商品房項(xiàng)目約40個(gè)，全裝修成為商品房的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式，但到目前為止，長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)中全裝修樓盤所占比例并不高，預(yù)計(jì)2010年比例約為5%左右。2009年，萬(wàn)科·金域藍(lán)灣一期920多套裝修大戶型半年銷售一空，恒大名都開(kāi)盤當(dāng)天銷售達(dá)億元，引人關(guān)注。這種全全裝修戰(zhàn)略和高性價(jià)比，銷售業(yè)績(jī)明顯高于周邊毛坯房項(xiàng)目。本地開(kāi)發(fā)商中，中隆國(guó)際?御璽，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀的2008年底，不到3個(gè)月時(shí)間，100多套全裝修大戶型全部售完，2009年下半年，沁園春?御院三期140套小戶型公寓短時(shí)間內(nèi)銷售一空。2、全裝修商品房分布情況長(zhǎng)沙全裝修商品房分布較散，中心城區(qū)全裝修項(xiàng)目偏少。全部全裝修樓盤：珠江花城、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、萬(wàn)科·金域藍(lán)灣、萬(wàn)科·金色家園、鉑宮、遠(yuǎn)大·麓園、盛世·荷園、勝利商貿(mào)廣場(chǎng).蘋果派、萬(wàn)科城、萬(wàn)科·西街花園、萬(wàn)科·金域華府、恒大雅苑；部分全裝修樓盤：陽(yáng)光壹佰·后海、未來(lái)蜂巢、泊愛(ài)藍(lán)灣、標(biāo)志·長(zhǎng)沙商務(wù)中心、香頌國(guó)際、威尼斯城、碧桂園.山湖城、江山帝景、瑞寧花園、香樟雅郡(四季美景.香樟林)、尚都·花園城、中隆國(guó)際·御璽、謀房.博客(凱華大廈)、共和世家、標(biāo)志·麓谷坐標(biāo)、沁園春—御院、未來(lái)城·科學(xué)家園、岳泰理想城·匯豐觀邸、郡原廣場(chǎng)、百合湖濱花園。3、產(chǎn)品特征第一：從戶型配比來(lái)看，長(zhǎng)沙全裝修商品房呈現(xiàn)以下特征：整體來(lái)看，三房為主，占到整個(gè)全裝修市場(chǎng)%的比例，單間、一房和兩房的比例加起來(lái)達(dá)到%，說(shuō)明裝修市場(chǎng)供給主要面向的是二次置業(yè)改善型需求和小戶型投資需求。第二：從銷售價(jià)格與裝修價(jià)格比較來(lái)看，長(zhǎng)沙全裝修商品房裝修部分價(jià)格在700-1500元/平方米之間浮動(dòng)，同時(shí)長(zhǎng)沙整體房?jī)r(jià)不高，裝修價(jià)格所占總房?jī)r(jià)比例相對(duì)廣州、上海等城市高出不少。第三：從供應(yīng)方式來(lái)看，目前全裝修商品房主要有以下三種供應(yīng)方式。一種是買房送裝修，一種是菜單式裝修，一種是全裝修模式，將裝修房作為完整商品出售給購(gòu)房者。全裝修模式最普遍和受歡迎，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任。典型全裝修商品房與周邊毛坯房的對(duì)比本次調(diào)查采取市中心區(qū)域與典型板塊相結(jié)合的方式，選擇了典型樓盤進(jìn)行對(duì)比。1、增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；2、增加了購(gòu)房者的契稅負(fù)擔(dān)；3、增加了購(gòu)房者的房屋維修基金負(fù)擔(dān)；第二部分目前長(zhǎng)沙市全裝修商品房特點(diǎn)長(zhǎng)沙全裝修商品房?jī)?yōu)點(diǎn)第一：發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)推動(dòng)兩型社會(huì)建設(shè)；第二：實(shí)施住宅裝修產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)；第三：設(shè)計(jì)提升與增效節(jié)能，以及對(duì)裝修質(zhì)量及造價(jià)的控制；第四：實(shí)現(xiàn)有效品質(zhì)保障，營(yíng)造環(huán)保宜居環(huán)境。長(zhǎng)沙市全裝修商品房存在的問(wèn)題第一：從長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境和階段來(lái)看，市場(chǎng)成熟度不高，開(kāi)發(fā)商、消費(fèi)者普遍認(rèn)知度不強(qiáng)，長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商和裝修施工企業(yè)整體水平不高以及長(zhǎng)沙市房屋銷售價(jià)格總體偏低等因素，客觀上制約了全裝修的發(fā)展。特別是和裝修公司水平整體偏低，而且良莠不齊，進(jìn)行全裝修難度較大。第二：消費(fèi)者認(rèn)為缺少標(biāo)準(zhǔn)，信任度不夠。第三：開(kāi)發(fā)商認(rèn)為報(bào)建和驗(yàn)收手續(xù)繁瑣、稅收費(fèi)用過(guò)高，并涉及重復(fù)收費(fèi)，增加企業(yè)資金風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)。第四：政府監(jiān)管缺失。第三部分長(zhǎng)沙市裝修房市場(chǎng)發(fā)展建議裝修房市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)從全國(guó)來(lái)看，北京、上海、廣州、深圳等部分城市全裝修商品房比例已經(jīng)超過(guò)50%，重慶、南京等城市積極出臺(tái)各種政策，鼓勵(lì)引導(dǎo)全裝修商品房健康有序發(fā)展。從長(zhǎng)沙的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，全裝修商品房尚處于試水和起步階段，長(zhǎng)沙的全裝修房逐步被市民關(guān)注，從少數(shù)項(xiàng)目把全裝修作為差異化競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)武器試探性推出，到2009年越來(lái)越多的項(xiàng)目開(kāi)始進(jìn)行全裝修商品房開(kāi)發(fā)，新建住宅越來(lái)越高檔化、精品化，預(yù)計(jì)在未來(lái)幾年的發(fā)展中，全裝修將成為住宅商品的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式，形成房地產(chǎn)業(yè)半成品向成品的邁進(jìn)。但消費(fèi)者在觀念上有一個(gè)接受新事物的過(guò)程，商品住宅整體的產(chǎn)業(yè)化水平也尚未達(dá)到普及裝修房的程度，長(zhǎng)沙裝修房進(jìn)程還任重道遠(yuǎn)。各地政府支持和政策參考1、早在1999年，國(guó)務(wù)院就頒布了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見(jiàn)》的通知，提出要“落實(shí)”《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)住宅裝修的管理，積極推廣裝修一次到位或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結(jié)構(gòu)、浪費(fèi)和擾民等現(xiàn)象。2、2002年建設(shè)部頒布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》，在全國(guó)范圍內(nèi)推廣全裝修，逐步取消毛坯房。3、2007年，深圳國(guó)土部門擬制訂配套政策，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)一次裝修到位的全裝修住房，力爭(zhēng)2010年消滅毛坯房。4、2008年，《北京市廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房建設(shè)技術(shù)導(dǎo)則》開(kāi)始征求社會(huì)意見(jiàn)，其中擬首次規(guī)定，經(jīng)適房、廉租房應(yīng)裝修一次到位，兩限房也宜裝修一次到位。5、2009年3月，重慶市出臺(tái)了全國(guó)第一部關(guān)于全裝修商品房的地方性規(guī)程，《重慶市全裝修成品住宅建設(shè)技術(shù)規(guī)程》。該規(guī)程涉及消費(fèi)者廣泛關(guān)心的問(wèn)題。6、2009年，湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)議上首次提出，要加快制定推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的政策，逐步以全裝修成品房取代毛坯房。政府支持和政策建議1、基本狀況根據(jù)本次調(diào)研，目前長(zhǎng)沙市實(shí)行全部全裝修或部分全裝修商品房項(xiàng)目約40個(gè)，全裝修成為商品房的重要賣點(diǎn)，成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的高級(jí)形式，但到目前為止，長(zhǎng)沙商品住宅市場(chǎng)中裝修樓盤所占比例并不高，預(yù)計(jì)2010年比例約為5%左右。2009年，萬(wàn)科?金域藍(lán)灣一期920多套裝修大戶型半年銷售一空，恒大名都開(kāi)盤當(dāng)天銷售達(dá)億元，引人關(guān)注。這種全全裝修戰(zhàn)略和高性價(jià)比，銷售業(yè)績(jī)明顯高于周邊毛坯房項(xiàng)目。本地開(kāi)發(fā)商中，中隆國(guó)際?御璽，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不樂(lè)觀的2008年底，不到3個(gè)月時(shí)間，100多套全裝修大戶型全部售完，2009年下半年，沁園春?御院三期140套小戶型公寓短時(shí)間內(nèi)銷售一空。對(duì)于長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)商而言，全全裝修項(xiàng)目主要以外來(lái)知名開(kāi)發(fā)商為主，對(duì)于本土開(kāi)發(fā)商而言，銷售環(huán)節(jié)的差異化競(jìng)爭(zhēng)是開(kāi)發(fā)商選擇部分全裝修的主要原因。2、領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)高度重視，增強(qiáng)綜合協(xié)調(diào)能力政府要站在建設(shè)兩型社會(huì)、低碳經(jīng)濟(jì)高度，從建筑節(jié)能減排，發(fā)展綠色地產(chǎn)角度來(lái)看待全裝修商品房的建設(shè)。全裝修住宅是建筑文明的提升，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平提高的必然結(jié)果，減少了環(huán)境污染，節(jié)約了能耗和勞動(dòng)生產(chǎn)力，符合兩型社會(huì)建設(shè)的要求，但現(xiàn)有法規(guī)滯后于發(fā)展，無(wú)法促進(jìn)長(zhǎng)沙全裝修商品房健康良性發(fā)展，卻明顯增加了全裝修住宅政策層面的成本。因此，各相關(guān)政府部門，應(yīng)增強(qiáng)協(xié)調(diào)能力，廢除相關(guān)不利于全裝修商品房發(fā)展的政策，同時(shí)出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)廣大開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)節(jié)能環(huán)保的全裝修住宅，鼓勵(lì)廣大民眾購(gòu)買全裝修住宅。3、制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，逐步推進(jìn)在認(rèn)真貫徹、執(zhí)行2002年建設(shè)部頒布《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》基礎(chǔ)上，參照重慶、深圳等城市地方性規(guī)程，結(jié)合長(zhǎng)沙市實(shí)際，科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施，引導(dǎo)和鼓勵(lì)新建商品住宅實(shí)施全裝修，逐步達(dá)到取消毛坯房，直接向消費(fèi)者提供全裝修商品房的目標(biāo)。要制定專門針對(duì)全裝修商品房規(guī)范管理范疇的具體規(guī)程，使得開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)報(bào)建、安監(jiān)質(zhì)監(jiān)、房屋驗(yàn)收、維修售后等方面有具體的法律法規(guī)可以參照；使得施工企業(yè)在裝修施工過(guò)程中有規(guī)范性的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；使消費(fèi)者實(shí)現(xiàn)明白放心購(gòu)買全裝修住房，在法律法規(guī)的約束下，有效遏制擅自改變房屋使用功能、損壞房屋結(jié)構(gòu)的裝修行為，確保住宅主體結(jié)構(gòu)及人民生命財(cái)產(chǎn)安全，促使住宅裝修從無(wú)序走向有序。4、加強(qiáng)媒體宣傳引導(dǎo)，營(yíng)造良好的氛圍長(zhǎng)沙媒體對(duì)全裝修商品房關(guān)注不夠，主要將關(guān)注點(diǎn)集中在裝修質(zhì)量和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等方面產(chǎn)生的爭(zhēng)議上，不利于給全裝修商品房發(fā)展?fàn)I造良好的輿論環(huán)境。政府各部門應(yīng)加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)，要站在建設(shè)兩型社會(huì)，創(chuàng)建文明城市和“低碳社會(huì)”的高度看待。針對(duì)開(kāi)發(fā)商，要積極引導(dǎo)全裝修住宅發(fā)展。要培育和推廣一批全裝修商品房示范樓盤和開(kāi)發(fā)商，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商之間經(jīng)驗(yàn)交流，要讓一批有實(shí)力和品牌的開(kāi)發(fā)商投入到全裝修商品房的建設(shè)中，從面上帶動(dòng)更多開(kāi)發(fā)企業(yè)參與。針對(duì)消費(fèi)者，大力宣傳全裝修房環(huán)保、節(jié)約的優(yōu)點(diǎn)，大力宣傳“住全裝修房”、“節(jié)能減排”、“綠色環(huán)?！钡壤砟?，讓購(gòu)房者的觀念逐步改變，讓購(gòu)房者買的放心，用的放心，最終接受購(gòu)買全裝修商品房的消費(fèi)觀念。5、成立專門機(jī)構(gòu)，研究制定系列具體政策第一：建議市建委牽頭，成立專門機(jī)構(gòu)，可以與擬成立的長(zhǎng)沙市住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心兩塊牌子一套人馬，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)全市新建商品住宅全裝修推廣工作。爭(zhēng)取出臺(tái)相關(guān)扶持政策，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接向消費(fèi)者提供全裝修成品房，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì)配合；第二：完善全裝修報(bào)建制度，簡(jiǎn)化辦事流程；第三：編制長(zhǎng)沙全裝修裝修工程技術(shù)規(guī)程，從裝修設(shè)計(jì)開(kāi)始，裝修設(shè)計(jì)與建筑施工一體化審查到位；第四：健全質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)管理體系。6、出臺(tái)強(qiáng)制性驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收環(huán)節(jié)是目前全裝修開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)最容易出現(xiàn)糾紛的環(huán)節(jié)，因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致各自理解和執(zhí)行難。開(kāi)發(fā)企業(yè)要在合同中對(duì)裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)約定，將全裝修選用部品、材料的品牌、規(guī)格以及裝修費(fèi)用在與購(gòu)房者簽定的商品房預(yù)售合同中予以明確。全裝修住宅裝修選用的材料和部品必須通過(guò)經(jīng)政府授權(quán)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)的檢測(cè)，滿足國(guó)家和省級(jí)有關(guān)環(huán)保、節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向。全裝修施工。全裝修工程開(kāi)發(fā)企業(yè)委托《長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修施工企業(yè)名錄》中的企業(yè)進(jìn)行施工。開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)全裝修住宅裝修質(zhì)量保修，確定明確保質(zhì)期等。7、避免重復(fù)收稅如果裝修均價(jià)為1200元/平方米，全裝修商品房比傳統(tǒng)毛坯房增加了銷售環(huán)節(jié)的計(jì)稅基數(shù)約24%，即增加了以此為計(jì)算基數(shù)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、契稅、維修基金、印花稅等稅費(fèi)。一方面，增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)稅及其附加稅稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。按每套住宅50萬(wàn)元的售價(jià)計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需為每套住宅多繳納6720元的營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。另一方面，增加了購(gòu)房者的契稅負(fù)擔(dān)。購(gòu)房者需按房屋購(gòu)置金額繳納2%的契稅，購(gòu)房者需為每套住宅多繳納2400元的契稅。同時(shí)，增加了購(gòu)房者的房屋維修基金負(fù)擔(dān)。按現(xiàn)有法規(guī)，購(gòu)房者需按房屋購(gòu)置金額繳納3%的維修基金，購(gòu)房者需為每套住宅多繳納3600元的維。8、全裝修市場(chǎng)實(shí)行準(zhǔn)入制市建委對(duì)新建商品住宅全裝修施工企業(yè)實(shí)行準(zhǔn)入制管理。為保證長(zhǎng)沙市新建商品住宅全裝修施工質(zhì)量，長(zhǎng)沙市裝飾裝修管理辦公室根據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)、行業(yè)特點(diǎn)及不同資質(zhì)等級(jí)企業(yè)的營(yíng)業(yè)范圍，制定《長(zhǎng)沙市新建商品