地產(chǎn)公司產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定

云uiasi天山集團(tuán)編 號：版 本：生效日期：2020-03-25*i??TIANSHANJITUAN管理體系文件天山集團(tuán)產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定編 制：審核：批準(zhǔn)：版本修訂記錄序號修訂日期修訂內(nèi)容修訂人版本備注/4天山臬團(tuán)天山集團(tuán)編 號：版 本：生效日期：2020-03-25EUT1ANSHANJJTUAN產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定制訂目的在符合國家規(guī)范和政策規(guī)定的基礎(chǔ)上， 開展產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)工作， 確保產(chǎn)品符合市場需求和項(xiàng)目收益最大化。適用范圍適用于天山集團(tuán)所屬各集團(tuán)各區(qū)域公司。工作內(nèi)容未確權(quán)土地涉及工作市場定位意向地塊經(jīng)各集團(tuán)篩選并審批確定后，各集團(tuán)營銷中心 7日內(nèi)完成市場定位報(bào)告，各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部7日內(nèi)根據(jù)市場定位報(bào)告完成產(chǎn)品定位報(bào)告，用以指導(dǎo)產(chǎn)品的技術(shù)設(shè)計(jì)及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)工作。市場定位主要含下列內(nèi)容：項(xiàng)目城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況含項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥杖搿?GDP人均收入、人均GDP規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)位介紹，樣本數(shù)量、市場分析，競品項(xiàng)目的產(chǎn)品類型及配比、戶型面積配比等內(nèi)容。應(yīng)符合所在城市區(qū)域市場需求和當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣。產(chǎn)品定位各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目市場定位報(bào)告，進(jìn)行產(chǎn)品定位。產(chǎn)品定位是市場定位的技術(shù)實(shí)現(xiàn)，要將市場定位的戶型面積區(qū)間及配比、產(chǎn)品組合等建議落實(shí)到圖紙上，提交強(qiáng)排方案以供項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比選。應(yīng)符合所在城市區(qū)域市場需求和當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣。2.1.3完成后的項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位及項(xiàng)目規(guī)劃方案， 經(jīng)集團(tuán)定位規(guī)劃小組審核市場調(diào)研深度、 調(diào)研報(bào)告的客觀合理、準(zhǔn)確性，項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃方案準(zhǔn)確性和合理性是否達(dá)到要求。已確權(quán)土地市場定位各集團(tuán)營銷中心根據(jù)規(guī)劃條件復(fù)核土地獲取前已完成的定位報(bào)告，用以指導(dǎo)產(chǎn)品的技術(shù)設(shè)計(jì)及項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)。市場定位主要含下列內(nèi)容：項(xiàng)目城市人口、經(jīng)濟(jì)狀況含項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥杖搿?GDP人均收入、人均GDP規(guī)劃發(fā)展方向，區(qū)位介紹，樣本數(shù)量，市場分析，競品分析，客戶分析，目標(biāo)客戶群，目標(biāo)客戶需求，產(chǎn)品類型及配比、戶型面積配比等內(nèi)容。應(yīng)符合所在城市區(qū)域市場需求和當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣。產(chǎn)品定位各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部嚴(yán)格依據(jù)項(xiàng)目復(fù)核后的市場定位報(bào)告，調(diào)整產(chǎn)品定位。規(guī)劃設(shè)計(jì)天山臬團(tuán)天山集團(tuán)編 號：版 本：生效日期：2020-03-25EUT1ANSHANJJTUAN產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部依據(jù)產(chǎn)品定位，細(xì)化規(guī)劃方案，在滿足市場需求和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件情況下，進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段應(yīng)確定總平面圖、 詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、戶型及標(biāo)準(zhǔn)層平面、戶型面積及公攤、戶型配比數(shù)據(jù)、單體立面意向、建造標(biāo)準(zhǔn)、配套方案等資料，達(dá)到報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)符合所在城市區(qū)域市場需求和當(dāng)?shù)匕傩盏纳盍?xí)慣。針對銷售面積及得房率、贈送面積、地下建筑面積及單車位面積、配套用房面積及位置、被動房、裝配式產(chǎn)品占比、商業(yè)面積、超容積率面積、小院贈送方式、地下室銷售或贈送方式、外立面效果控制、屋頂形式控制、屋頂贈送方式、單體窗墻比、窗地比、門窗選型、層高控制、各類專業(yè)方案等關(guān)鍵指標(biāo)作出詳細(xì)分析報(bào)告。完成后的項(xiàng)目市場定位和產(chǎn)品定位及項(xiàng)目規(guī)劃方案，經(jīng)集團(tuán)定位規(guī)劃小組審核市場調(diào)研深度、調(diào)研報(bào)告的客觀合理、準(zhǔn)確性，項(xiàng)目產(chǎn)品定位與規(guī)劃方案準(zhǔn)確性和合理性是否達(dá)到要求。當(dāng)市場發(fā)生變化需調(diào)整定位時(shí)，由區(qū)域公司營銷部發(fā)起申請，重新對項(xiàng)目進(jìn)行市場定位與產(chǎn)品定位，并按照定位對項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行調(diào)整。部門職責(zé)項(xiàng)目銷售部（新開項(xiàng)目銷售部未成立前由各集團(tuán)營銷中心對接）進(jìn)行市場調(diào)研、地塊踏勘、完成市場調(diào)研報(bào)告，對市場定位中涉及的市場調(diào)研數(shù)據(jù)負(fù)責(zé)，對市場調(diào)研樣本數(shù)量、調(diào)研深度、調(diào)研報(bào)告的客觀合理、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；拿地后進(jìn)一步核對市場調(diào)研結(jié)論，調(diào)整市場產(chǎn)品定位并提交項(xiàng)目設(shè)計(jì)部；項(xiàng)目實(shí)施過程中跟蹤市場變化，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)品定位建議；對提交的產(chǎn)品定位與市場的符合度負(fù)責(zé)；核對項(xiàng)目設(shè)計(jì)部的產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)，提出修改意見；核對規(guī)劃設(shè)計(jì)確定后，對外輸出的銷售說辭。區(qū)域公司研發(fā)部（新開項(xiàng)目研發(fā)部未成立前由各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)）參與市場調(diào)研、地塊勘察；在項(xiàng)目市場定位的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品定位設(shè)計(jì)并提交成果；與集團(tuán)綜合辦運(yùn)營管理中心對口職能部門及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)溝通討論，共同確定產(chǎn)品定位；按授權(quán)審批流程報(bào)批；按照批準(zhǔn)的產(chǎn)品定位開展規(guī)劃設(shè)計(jì)；規(guī)劃設(shè)計(jì)成果要達(dá)到報(bào)建標(biāo)準(zhǔn)；對提交的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與市場定位的符合度負(fù)責(zé)。各集團(tuán)發(fā)展中心組織市場調(diào)研及地塊踏勘，提出市場定位建議；天山臬團(tuán)天山集團(tuán)編 號：版 本：生效日期：2020-03-25EUT1ANSHANJJTUAN產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定協(xié)調(diào)、匯總各集團(tuán)對應(yīng)的決策會對項(xiàng)目定位的各項(xiàng)建議，編制完成《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》 ，并發(fā)起《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》的評審。各集團(tuán)營銷中心及時(shí)提出項(xiàng)目產(chǎn)品定位（及定位調(diào)整）需求，對市場定位的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；明確項(xiàng)目定位策劃方式，參與策劃代理公司的選擇；進(jìn)行市場調(diào)研、完成市場深化調(diào)研報(bào)告（在建項(xiàng)目協(xié)調(diào)區(qū)域公司銷售部共同完成） ；參加《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》的評審；參加定位規(guī)劃小組對規(guī)劃方案的評審；審核規(guī)劃確定后對外輸出的銷售說辭；銷售系統(tǒng)對市場定位及時(shí)組織后評估。各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部設(shè)計(jì)階段的產(chǎn)品定位管理，依據(jù)市場定位，結(jié)合現(xiàn)有產(chǎn)品實(shí)際情況，吸取匯總各部門相關(guān)意見，提交設(shè)計(jì)產(chǎn)品定位成果，與上級領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)溝通；指導(dǎo)區(qū)域公司研發(fā)部產(chǎn)品定位的設(shè)計(jì)，總體把控與市場定位的符合度；指導(dǎo)區(qū)域公司研發(fā)部規(guī)劃方案設(shè)計(jì)，復(fù)核規(guī)劃方案和產(chǎn)品定位的符合度；參加《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》的評審，對產(chǎn)品定位和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案負(fù)責(zé)；參加定位規(guī)劃小組對規(guī)劃方案的評審。各集團(tuán)運(yùn)營中心成本部參與市場調(diào)研，對項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行成本測算與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析；提出項(xiàng)目開發(fā)階段的目標(biāo)成本并進(jìn)行控制；參加《項(xiàng)目定位策劃報(bào)告》的評審，對經(jīng)濟(jì)分析與建設(shè)造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)；參加定位規(guī)劃小組對規(guī)劃方案的評審。管理要求產(chǎn)品立項(xiàng)及定位階段集團(tuán)綜合辦運(yùn)營管理中心相關(guān)職能部門組織各集團(tuán)運(yùn)營中心依據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略導(dǎo)向，產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位應(yīng)以剛需為主、極少量剛改為輔，同時(shí)對商業(yè)業(yè)態(tài)要控制及盈利模型做充分可行性研究。集團(tuán)綜合辦運(yùn)營管理中心研發(fā)部及各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部要依據(jù)市場定位，充分了解市場產(chǎn)品現(xiàn)狀，結(jié)合技術(shù)可行性，按城市及項(xiàng)目品質(zhì)進(jìn)行區(qū)分產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位，從目標(biāo)客群需求、產(chǎn)品類型及戶型配比、建筑風(fēng)格、景觀風(fēng)格、社區(qū)配套、裝修等級標(biāo)準(zhǔn)多層次討論，嚴(yán)格按照《天山集團(tuán)設(shè)計(jì)利潤最大化管理規(guī)定》執(zhí)行，保證設(shè)計(jì)目標(biāo)利潤。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段區(qū)域公司研發(fā)部依據(jù)產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位目標(biāo)，在滿足市場和政府要求前提下，對不同組合方案進(jìn)行天山臬團(tuán)天山集團(tuán)編 號：版 本：生效日期：2020-03-25EUT1ANSHANJJTUAN產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)管理規(guī)定技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)比較，并上報(bào)各集團(tuán)運(yùn)營中心研發(fā)設(shè)計(jì)部擇優(yōu)選用。規(guī)劃方案制定要充分結(jié)合項(xiàng)目成本限額指標(biāo)， 擬定初步建造標(biāo)準(zhǔn)及精裝配置標(biāo)準(zhǔn)、軟硬景配比、服務(wù)性配套標(biāo)準(zhǔn)、屋面及外立面效果標(biāo)準(zhǔn)，從而把控整體的建造成本。所有項(xiàng)目成果必須提供技術(shù)成果及經(jīng)濟(jì)測算成果等相關(guān)資料。設(shè)計(jì)成果經(jīng)集團(tuán)董事局決策會批準(zhǔn)后不得擅自變更。如遇市場調(diào)整，政府特殊要求等不可抗力確需調(diào)整，需要在保證項(xiàng)目利潤增加或不減少的基礎(chǔ)上，對設(shè)計(jì)成果發(fā)起對比說明并報(bào)董事局決策會審批，對比說明審批通過后 10日內(nèi)需將經(jīng)集團(tuán)產(chǎn)品定位和規(guī)劃方案決策會審核通過的產(chǎn)品定位成果報(bào)送董事局決策會再次審批，產(chǎn)品定位經(jīng)董事局決策會審批通過之日起 ，15日內(nèi)規(guī)劃方案需經(jīng)集團(tuán)產(chǎn)品定位和規(guī)劃方案決策會審核通過并報(bào)送董事局決策會審批，通過后方可執(zhí)行。設(shè)計(jì)成果調(diào)整階段，各集團(tuán)運(yùn)營中心及時(shí)通知區(qū)域公司，區(qū)域公司各部門立即上報(bào)應(yīng)急方案，并采取相應(yīng)措施進(jìn)行補(bǔ)救，避免不良影響范圍擴(kuò)大，盡最大限度降低公司損失。研創(chuàng)系統(tǒng)對產(chǎn)品定位及規(guī)劃方案組織后評估。杜絕收受或索取回扣、或收取財(cái)、物、或收取有價(jià)證券、或向合作單位借財(cái)、或借物、或借有價(jià)證券、或吃拿卡要等腐敗行為。罰則所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果凡未按上述規(guī)定提供技術(shù)成果及經(jīng)濟(jì)測算成果等相關(guān)資料的， 每人每次減發(fā)發(fā)起人、審核人、審批人崗位補(bǔ)貼各 200元。所有項(xiàng)目設(shè)計(jì)成果，未經(jīng)集團(tuán)董事局決策會批準(zhǔn)，而擅自變更集團(tuán)董事局決策會審批內(nèi)容導(dǎo)致項(xiàng)目利潤損失的，減發(fā)該項(xiàng)目主管負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目研發(fā)負(fù)責(zé)人及集團(tuán)總裁每人每次崗位補(bǔ)貼各 10000元，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的，由責(zé)任人賠償公司經(jīng)濟(jì)損失，并視情節(jié)給予警告、降職、降薪、直至辭退處理。市場定位、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案等成果不符合市場要求導(dǎo)致公司經(jīng)濟(jì)損失，減發(fā)相關(guān)審核人崗位補(bǔ)貼5000元，給公司造成經(jīng)濟(jì)損失的， 由責(zé)任人賠償公司經(jīng)濟(jì)損失， 并視情節(jié)給予警告、降職、降薪、直至辭退處理。產(chǎn)品目標(biāo)成本不符合項(xiàng)目所在地域市場成本標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致公