政策性租賃住房發(fā)展情況、當前工作中存在的問題應予關注

政策性租賃住房發(fā)展情況、當前工作中存在的問題應予關注近年來，我市多措并舉推動培育和發(fā)展住房租賃市場，解決新市民階段性住房困難，特別是入選上級支持住房租賃市場發(fā)展試點城市以來，著力做好“六穩(wěn)”工作，落實“六?！比蝿眨越鉀Q新市民住房問題為出發(fā)點，重點發(fā)展政策性租賃住房。一、發(fā)展情況一是完善流程及優(yōu)惠政策，搭建綜合信息服務平臺。梳理制定相關優(yōu)惠政策及流程，并引導相關企業(yè)參與。同時，在現(xiàn)有城市租賃住房綜合管理服務平臺框架下，著手開發(fā)租賃住房信息服務板塊，全面提升技術(shù)及信息支持力度二是落實信貸方案，推動銀企合作。結(jié)合行業(yè)需求調(diào)研及租賃住房發(fā)展規(guī)劃，根據(jù)租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議，初步明確300億元信貸資金分配方案用于發(fā)展租賃住房。下一步，將深入推進銀行與企業(yè)對接，加快項目落地。三是發(fā)動社會力量，多渠道籌集房源。作為首批試點簽約城市，我市分別與城投集團、城建集團、交通集團、房產(chǎn)建設投資集團四家代表企業(yè)簽訂租賃住房戰(zhàn)略合作協(xié)議；積極探索研究政策性租賃住房的規(guī)范標準支持政策和運行機制。根據(jù)協(xié)議，未來3年內(nèi)，我市將以市場化運作方式，籌集18萬套（間）政策性租賃住房，幫助解決不低于30萬名新市民的安居問題。同時，與相關產(chǎn)業(yè)園區(qū)、國有企業(yè)、租賃公司等對接，多渠道征集租賃住房項目信息。四是推動試點項目，儲備意向房源。選定某產(chǎn)業(yè)園配套項目、科創(chuàng)園配套項目部分自持房源共8個項目、共計3000套作為首批試點項目；將開發(fā)區(qū)內(nèi)相關配套項目作為儲備項目。同時，結(jié)合全市租賃市場試點推進工作，計劃將新增租賃住房項目中的小戶型房源轉(zhuǎn)化為租賃住房。二、當前工作推進中面臨的主要問題一是供應主體不足，供應總量,供應結(jié)構(gòu)不能滿足群眾需求。當前租賃住房的房源供給主要通過住房租賃企業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以新建配建租賃住房、改建存量住房等方式實現(xiàn)。但近年來，在以住房支付能力有限群體為承租主體和房價持續(xù)上漲的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及住房租賃企業(yè)供給政策性租賃住房源的經(jīng)濟動力明顯不足。開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)企業(yè)在政策性租賃住房建設方面都表現(xiàn)得較為積極，但是園區(qū)之外的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻對租賃住房的申請建設并不積極，我市建筑公司共多少家，但由于租賃住房租金較低，利潤空間不大，回報周期較長。目前對租賃住房建設有申請意愿的卻僅有一家建筑公司。根據(jù)調(diào)研，現(xiàn)在租賃需求人群中的主要構(gòu)成為應屆畢業(yè)生，各類外來務工人員等新市民人群。這些人群每年新增基數(shù)較大，且收入普遍處于較低水平，對租金較為敏感，僅可以承受較低水平的租金，目前月租金在1000元以下的需求量較大，而現(xiàn)有市場中供給的租賃住宅普遍租金超過新進人群收入的多少，租金低于1000元的且以單間形式出租的房屋供應較少。二是相關法律體系不健全,租賃住房發(fā)展缺乏相應法律支撐。截至目前，我國有關租賃住房的規(guī)范大都散見于職能部門規(guī)范性文件中。尚未建立完善的住房保障法律體系，雖然關于保障性住房文件比較多，但是效力等級均比較低，缺乏權(quán)威性，容易被當做一般政策性內(nèi)容，不利于租賃住房的順利推行。同時，因租賃不同環(huán)節(jié)分別由不同的監(jiān)管部門分管，包含房屋管理機構(gòu)、建設行政部門、市場監(jiān)管等多個監(jiān)管部門，各部門各司其職，缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)和監(jiān)管原則。三是項目建設單位資金壓力較大。據(jù)調(diào)查，租賃住房為保障性住房，投入大、租金低，籌集任務艱巨、資金需求量大。同時，目前租賃企業(yè)運營的稅費成本較高，占到了企業(yè)收益的20%以上，企業(yè)如按低租金運作，運營難度增大。特別是今年以來受疫情影響，各級資金也壓力較大，難以滿足大量政策性租賃住房財政補貼或貼息要求。調(diào)查顯示,項目建設資金籌措壓力較大，像某高端裝備制造產(chǎn)業(yè)園租賃住房項目就表示，項目總投資多少萬元貸款比例約占多少，利率按多少測算，多少年還清所產(chǎn)生的利息是多少萬元，合計投資多少萬元，項目建成后，每年投入的運營費按多少萬元測算，運營費用約為多少萬元；而整個項目投資回報周期預計長達多少年，受制于項目建設性質(zhì)項目成本、收益較難平衡，投資回收周期較長，銀行、社會資本往往不看好，造成融資困難。某某也反映,項目獨立核算難以實現(xiàn)資金平衡，像大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園人才公寓項目建設期總投資多少億元，后期分階段精裝修成本預計還需多少萬元按市場租金多少元/月/間、出租率多少計算，年租金收入多少萬元，扣減融資、運營、稅費等成本支出多少萬元/年后，預測多少年內(nèi)無法回收成本。四是退出機制不完善，退出管理方面存在困難。保障性租賃住房的退出問題一直是后期管理工作中的一個重點難題，盡管在管理方面出臺了相關政策，但在退出中仍存在很多問題。像公共租賃住房在退房管理中有時會出現(xiàn)拒絕退出的住戶。在資格審查時，有的住戶已超出保障范圍，管理部門通過思想教育，政策講解，依舊無法改變住戶的想法，住房保障管理部門是行政管理部門，并不具備執(zhí)法權(quán)，所以就需通過強制執(zhí)行，但過程較為復雜，涉及到的人力、物力頗多，住房保障管理部門需搜集證據(jù)、提出訴訟申請，訴訟周期較長，并且保障性公租住房的住戶屬于社會弱勢群體，法院也會考慮到強制執(zhí)行對社會、對保障家庭產(chǎn)生的負面影響酌情宣判，導致保障性公租住房退出管理工作的問題不容樂觀。三、相關建議一是強化對試點城市支持力度。如給予多少年試點期專項資金支持，加大在土地供應和規(guī)劃方面的扶持力度，允許利用城中村、城邊村集體土地建設