遠成中心商業(yè)營銷推廣方案的課件

遠成中心商業(yè)營銷策略及推廣策略方案遂寧商業(yè)綜合調(diào)研項目概況項目屬性解讀項目SOWT分析項目銷售難點項目綜合解析項目定位第一部分項目整體定位形象主題定位項目價值體系核心價值提煉客戶定位第二部分銷售策略

推售規(guī)劃推售策略定價策略

銷售目標銷售執(zhí)行時間鋪排第三部分推廣思路及計劃推廣整體思路推廣鋪排推廣預(yù)算第四部分招商策略及執(zhí)行招商目的業(yè)態(tài)品牌落位招商策略經(jīng)濟測算優(yōu)惠政策招商安排第五部分方案結(jié)構(gòu)Part1項目綜合分析遂寧商業(yè)綜合調(diào)研項目概況項目屬性解讀項目銷售難點分析項目SWOT分析項目地輻射圖（2.5公里、3公里、5公里）項目地輻射圖（3公里、5公里、12公里、20公里）區(qū)位情況項目地輻射范圍總結(jié)：3公里范圍：遂寧傳統(tǒng)商圈在項目周邊3公里范圍內(nèi)，輻射邊界已到達中央商務(wù)區(qū)；3～5公里范圍：已包含遂寧市中心城區(qū)主要干道，遂州路、濱江路、凱旋路等均在此范圍內(nèi)；5～8公里范圍：已輻射到河?xùn)|新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)范圍。8～12公里范圍：已輻射至金橋新區(qū)。12～20公里范圍：已輻射到安居區(qū)。項目周邊目前人口較少，周邊在建項目眾多，未來人口會持續(xù)增加項目核心商圈已輻射到遂寧傳統(tǒng)商圈，已基本達到建設(shè)購物中心的條件項目周邊區(qū)域住宅開發(fā)密集，將給項目提供消費力保障義烏家紡城鷺棲湖西部鐵路物流園廣德小區(qū)西城花園西寧鄉(xiāng)西墅莊園瑰寶明珠渠河路西側(cè)開善路西側(cè)永逸家具旁小區(qū)南苑石油小區(qū)A南苑石油小區(qū)C水岸南豪家益石油南苑金梅小區(qū)春香水韻南苑石油小區(qū)D福瑞花園水岸雅居南城麗都上善錦秀南苑石油D創(chuàng)新工業(yè)園機場小區(qū)D建安小區(qū)萬盛苑遠成中心2公里半徑住宅分布項目周邊人口情況人口總和：16476x3=37656船山區(qū)在建項目項目周邊人口情況由以上統(tǒng)計所得：遠程中心為中心，2公里半徑現(xiàn)居住人口總和為37656人（未計入車站等流動人口）；預(yù)計3年后船山區(qū)人口增長總和60408人（未計入未來3年新開發(fā)樓盤）；預(yù)計三年后船山區(qū)總?cè)丝跒椋?/p>

37656+60408=98064人(約10萬常駐人口)項目三面臨路分別位于G318玫瑰大道、核心區(qū)5號路、新主干道C。與遂寧傳統(tǒng)老商圈3公里距離。市區(qū)公交車輛經(jīng)G318國道可方便快捷到達項目。遂寧商務(wù)客運中心位于項目西側(cè)，站內(nèi)有多條線路分別至周邊縣市、重慶等地將帶動遂寧下轄縣市人群來項目消費。交通

西部現(xiàn)代物流港具體規(guī)劃

西部現(xiàn)代物流港是四川省人民政府批準建設(shè)的重點項目，園區(qū)位于成渝經(jīng)濟圈中心節(jié)點城市遂寧主城區(qū)西南部，是中國物流示范基地、四川省成長型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)和四川省生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能示范區(qū)，是四川省“十二五”規(guī)劃的重點物流中心之一。物流港一直秉持“綠色發(fā)展、科學(xué)發(fā)展、智慧發(fā)展”，堅持以綠色推行可持續(xù)發(fā)展，以科學(xué)的整體規(guī)劃，系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)布局領(lǐng)航現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展，牢牢把握“兩化”互動精髓，按照高點起步、高端切入、產(chǎn)城一體、功能完善的要求進行城市整體規(guī)劃，以“一環(huán)九向”的高速公路大通道和“七向二十一線”的鐵路大樞紐為支撐，以商貿(mào)物流城、電子商務(wù)城、精品示范城“三城建設(shè)”為發(fā)展方向，以產(chǎn)值達千億的國家級現(xiàn)代物流園區(qū)為發(fā)展目標，主要發(fā)展現(xiàn)代物流、商貿(mào)流通以及加工制造業(yè)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

遂寧市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

遂寧商業(yè)仍處于傳統(tǒng)商業(yè)階段現(xiàn)階段遂寧市并沒有一個真正意義上集合購物、美食、娛樂、休閑等多項功能為一體的購物中心，現(xiàn)有購物商場依然以百貨為主要形式，臨街店鋪布局也存在缺乏合理規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布混亂、商品檔次不高、商業(yè)環(huán)境差等諸多問題。從上圖商業(yè)模式發(fā)展歷程中可以看出，遂寧商業(yè)仍處于第三階段。

遂寧市零售商業(yè)仍停留在“百貨+超市”模式，尚未進入購物中心時代遂寧商業(yè)處于商業(yè)發(fā)展的第三階段?，F(xiàn)有商業(yè)物業(yè)如銀豐國際商業(yè)中心、摩爾春天、永逸百貨、海琪時代廣場均為“百貨+超市”模式，僅有榮興大都會動線規(guī)劃為購物中心動線，但因其業(yè)態(tài)組合、品牌組合、鋪位劃分等硬傷導(dǎo)致經(jīng)營較差。因此，遂寧市缺乏真正意義上的購物中心。

現(xiàn)有商圈較為單一，商業(yè)網(wǎng)點過于集中，發(fā)展不均衡目前遂寧市商圈結(jié)構(gòu)可以概括為“一心二副二帶”：一心：遂州南路城市商業(yè)中心：步行街商圈、新市場商圈二副：河?xùn)|商務(wù)區(qū)商業(yè)副中心

安居區(qū)商業(yè)副中心二帶：河?xùn)|商業(yè)休閑觀光帶：五彩繽紛路

河西娛樂餐飲休閑帶：濱江路

遂寧市目前仍以遂州南路城市商業(yè)中心為核心；河?xùn)|商務(wù)區(qū)商業(yè)副中心、安居區(qū)商業(yè)副中心仍處于起步階段，均未出現(xiàn)大型集中商業(yè)；二帶中的五彩繽紛路僅配有少量餐飲、養(yǎng)生會館等業(yè)態(tài)，發(fā)展不成熟。居民仍習(xí)慣前往傳統(tǒng)商圈遂州南路城市商業(yè)中心消費。銀豐國際商業(yè)中心、摩爾春天、永逸百貨、海琪時代廣場、榮興大都會等遂寧市現(xiàn)有大型商業(yè)項目集中分布在遂州南路步行街路段500米范圍內(nèi)；沃爾瑪、美好家園位于北門經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)。河?xùn)|新區(qū)、物流港區(qū)、創(chuàng)新工業(yè)園區(qū)等遂寧其它區(qū)域商業(yè)市場處于起步階段，發(fā)展速度慢，規(guī)模小，目前僅為周邊居民提供配套功能，尚未形成規(guī)模效應(yīng)。商業(yè)網(wǎng)點過于集中，市場布局不均衡。遂寧市現(xiàn)有集中商業(yè)分布圖

遂寧市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀遂寧零售商業(yè)市場缺乏品牌支撐，導(dǎo)致高端消費力外流遂寧商業(yè)物業(yè)整體經(jīng)營檔次不高，業(yè)種不齊，高端消費力難以在本地購買到合適的中高檔商品。遂寧市距離成都、重慶兩個特大城市僅140公里，且成都、重慶商業(yè)發(fā)展較為成熟，商品結(jié)構(gòu)更為合理，品牌檔次較高，能提供合適的消費場所、好的品牌去滿足高端消費人群，致使遂寧市高端消費群體外流至成都、重慶消費現(xiàn)象嚴重。遂寧市迫切需要中高檔商業(yè)物業(yè)填補市場缺口，中高檔商業(yè)項目將是未來遂寧商業(yè)市場的發(fā)展的必然趨勢。遂寧市居民餐飲娛樂消費需求旺盛隨著遂寧市居民收入水平不斷提高，越來越多居民愿意為了滿足享受而產(chǎn)生消費。遂寧市居民注重享樂，用于享受型的消費在社會消費品零售額中所占比重較高。餐飲方面：2012年遂寧市全年實現(xiàn)社會消費品零售總額267.62億元，增長16.2%。其中餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額29.4億元，增長22.2%，增幅巨大。娛樂方面：從遂寧娛樂消費市場情況來看，曾經(jīng)的“餐飲一條街”濱江路，因諸多歌城、KTV、音樂會所、音樂酒吧的入駐，變成了如今的“娛樂一條街”，一條街涌現(xiàn)100余家休閑娛樂商家，且夜間生意紅火。

遂寧市商業(yè)發(fā)展趨勢多個商圈博弈，商業(yè)格局將發(fā)生改變——以傳統(tǒng)商圈為軸心，西擴東拓，南延北進；隨著遂寧市“南延北進、擁湖發(fā)展，西擴東拓、縱深推進”的空間發(fā)展策略及未來發(fā)展方向，遂寧新商圈的強勢崛起將打破傳統(tǒng)商業(yè)布局。傳統(tǒng)商圈核心地位短期內(nèi)難以動搖中央商務(wù)區(qū)是遂寧商業(yè)的核心，其主要商業(yè)業(yè)態(tài)是百貨，同時以步行街的形式聚集了大量的人流。3、4線城市一般只有1個核心商圈，其核心商圈是百年來自然發(fā)展而形成的，多年積淀的歷史、人文氛圍是不能刻意建造的，在中央商務(wù)區(qū)，一條貫穿南北的主街，14條大小相間的小街小巷，已成為遂寧居住人口最集中的區(qū)域。城北商圈發(fā)展舉步維艱城北商圈目前僅有沃爾瑪、美好家園兩處集中購物場所，除此之外零散分布著各式各樣的小超市。沃爾瑪?shù)娜腭v填補了城北缺乏集中購物場所的空白，但隨著城北北京華聯(lián)的閉店，城北大多購物場所還滿足不了家庭一站式購物需求，城北商業(yè)氛圍仍然難以濃厚起來，因此，城北很多人舍近求遠，寧愿去中央商務(wù)區(qū)購物。

遂寧市商業(yè)發(fā)展趨勢城南商圈將是傳統(tǒng)商圈的延伸位于城南開善東路228號、緊鄰南津北路和天宮路的美寧萬象天成項目，規(guī)劃有集購物中心、時尚百貨、特色商業(yè)街于一體，建筑面積約13萬㎡的商業(yè)中心。該項目距離傳統(tǒng)商圈中央商務(wù)區(qū)僅1.5公里，建成后將有效分流傳統(tǒng)商圈人氣，也將是傳統(tǒng)商圈的延伸。河?xùn)|新區(qū)將形成以太平洋百貨為首的新商圈河?xùn)|新區(qū)為城市功能拓展區(qū),定位為“文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū)、現(xiàn)代生態(tài)田園城”。隨著遂寧市市委、市人大、市政府、市政協(xié)四大班子及其職能部門入駐河?xùn)|新區(qū)環(huán)島商務(wù)中心辦公，市中級法院、市武警、市公安、市檢察院、市商檢大樓、中石油公司遂寧總部、市人民醫(yī)院河?xùn)|分院、市電力公司調(diào)度行政大樓、市移動公司總部等20余家市級部門和企事業(yè)單位相繼搬遷至河?xùn)|，實現(xiàn)了市行政中心東移河?xùn)|。這些單位的入駐和建設(shè)確立了河?xùn)|新區(qū)在全市的政治、文化中心地位，為新區(qū)盡快聚集人氣、商氣提供了強有力的支撐。預(yù)計到2020年，河?xùn)|新區(qū)城市人口達到25萬。位于河?xùn)|新區(qū)五彩繽紛路以東、朝陽路以南（河?xùn)|新區(qū)管委會旁）的中央CBD·鼎盛國際項目，已引入太平洋百貨，未來河?xùn)|新區(qū)將形成以太平洋百貨為首的新商圈。3

遂寧市商業(yè)發(fā)展趨勢政府規(guī)劃利好，物流港區(qū)未來將有望形成新商圈，但市場培育期較長西部物流港作為遂寧城市開發(fā)的重點與經(jīng)濟發(fā)展的重心腹地，汽配、建材、箱包等十多個專業(yè)市場集聚，14家物流平臺開發(fā)企業(yè)、42家第三方物流企業(yè)相繼入駐，將共同建設(shè)繁華片區(qū)，徹底改變西部物流港格局，催生區(qū)域商業(yè)價值！目前，西部物流港區(qū)的一些配套樓盤都已經(jīng)啟動，發(fā)展到2020年至少10萬人入駐，為物流港區(qū)形成新商圈提供消費客流保障。遠成中心、健坤城、恒信?寰宇中心等多個大盤的入駐，帶來多業(yè)態(tài)的物業(yè)組合，其中都包含零售商業(yè)物業(yè)。這些零售商業(yè)立足于新城的城市級配套功能，能夠形成“聚集效應(yīng)”，形成新商圈之后不僅能夠服務(wù)物流港區(qū)居民，大體量商業(yè)物業(yè)還能輻射至老城區(qū)，吸引老城區(qū)居民前來消費，另外還能截留前往老城區(qū)的安居區(qū)消費人流。物流港區(qū)未來有望形成遂寧新商圈之一，但市場培育期較長。

中央商務(wù)區(qū)商圈商業(yè)項目分析根據(jù)市調(diào)情況，遂寧市集中商業(yè)主要分布在遂州中路步行街路段。500米范圍內(nèi)匯聚了銀豐國際商業(yè)中心、摩爾春天、永逸百貨、海琪時代廣場、榮興大都會等多個大型百貨商業(yè)。

城北商圈商業(yè)項目分析城北商圈發(fā)展較為緩慢，目前僅有近水樓臺商業(yè)廣場（沃爾瑪）、美好家園兩處集中購物場所，除此之外零散分布著各式各樣的小超市。

遂寧市商業(yè)街分析目前商業(yè)氛圍比較濃厚的商業(yè)街主要集中在老城區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，及中央商務(wù)區(qū)所輻射的周邊地帶，目前商業(yè)街中最具有價值的商業(yè)街：中央商務(wù)區(qū)步行街、濱江路、凱旋路、天宮路、公園路、德勝路、育才路等等，其主要是以中央商務(wù)區(qū)步行街為核心，向四周輻射所形成的商業(yè)范圍。目前遂寧市商業(yè)街以遂州中路步行街為軸線，西到西山路，東到凱旋路之間，散布著多條商業(yè)街，除此之外，遂寧市政府還著力打造兩條景觀商業(yè)帶：濱江路與河?xùn)|新區(qū)的五彩繽紛路。其中遂州中路步行街為以零售為主的商業(yè)步行街；凱旋路以電子產(chǎn)品為主，兼以部分零售；濱江路以休閑娛樂餐飲業(yè)態(tài)為主；河?xùn)|新區(qū)的五彩繽紛路以商務(wù)、旅游觀光、餐飲和運動健身為主，由于河?xùn)|新區(qū)人氣不足，目前大部分商業(yè)還處于培育階段。遂寧市商業(yè)街業(yè)態(tài)分布表

遂寧作為四線城市，處于商業(yè)發(fā)展的初級階段，目前仍停留在“百貨+超市+街鋪”模式，存在業(yè)態(tài)檔次低，缺乏合理規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布混亂、商品檔次不高、商業(yè)環(huán)境差等諸多問題。城市商圈結(jié)構(gòu)可以概括為“一心二副二帶”，以遂州南路城市商業(yè)中心為核心。目前遂寧市并沒有一個真正意義上集合購物、美食、娛樂、休閑等多項功能為一體的購物中心。商圈：遂寧市商圈較為單一，目前僅有中央商務(wù)區(qū)單核商業(yè)發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點過于集中。而中央商務(wù)區(qū)作為傳統(tǒng)商圈，存在著交通擁堵、停車困難，商業(yè)集中，競爭激烈、同質(zhì)化嚴重、零售購物業(yè)態(tài)為主，缺乏餐飲、娛樂業(yè)態(tài)等問題。商業(yè)街：目前商業(yè)氛圍比較濃厚的商業(yè)街主要集中在老城區(qū)的中央商務(wù)區(qū)，及中央商務(wù)區(qū)所輻射的周邊地帶，目前商業(yè)街中最具有價值的商業(yè)街：中央商務(wù)區(qū)步行街、凱旋路、天宮路、公園路、德勝路、育才路等等，其主要是以中央商務(wù)區(qū)步行街為核心，向四周輻射所形成的商業(yè)范圍。商業(yè)網(wǎng)點：受消費者歡迎的購物場所從高到低排名如下：銀豐國際商業(yè)中心（盛華堂百貨、統(tǒng)一優(yōu)瑪特）、摩爾春天百貨、海琪時代廣場、沃爾瑪、大都會、永逸百貨，所占比重分別為38%、37%、32%、22%、11%和12%。遂寧市雖引進了沃爾瑪，但由于地段偏、質(zhì)量差導(dǎo)致其人流量不大?？偨Y(jié)區(qū)位條件配套條件基本指標物流港，開發(fā)中的新區(qū)，地處城市未來主軸離主城區(qū)約2.5-3公里，商業(yè)氛圍弱零售商業(yè)陌生板塊，觀念上短期內(nèi)難為遂寧人所接受三面臨路，昭示性強，可達性良好項目占地16.78萬m2，總建面約68萬方，其中商業(yè)約32萬m2區(qū)域前景良好，但商業(yè)氛圍薄弱，商業(yè)發(fā)展不成熟交通條件良好景觀資源優(yōu)勢明顯商業(yè)體量龐大目前片區(qū)人口不足2萬，人口支撐不足2.1項目概況緊臨1800畝桃花山和汽車南站、規(guī)劃中的高鐵站2.2項目屬性解讀四線城市·新型商圈·大型·商業(yè)綜合體規(guī)模屬性：擬建設(shè)的物業(yè)形態(tài)包括商業(yè)、酒店、公寓和住宅等多種物業(yè)，其中商業(yè)包含購物中心、商業(yè)街、獨棟商業(yè)，屬于商業(yè)綜合體范疇。項目占地面積167802.12㎡，總建筑面積超過68萬平方米㎡，其中商業(yè)面積約32萬㎡

,是遂寧最大的城市綜合體。超大型地段屬性：項目位于遂寧市城南物流港，目前片區(qū)的居住人口不足2萬，區(qū)域成熟度低，商業(yè)氛圍較弱，但區(qū)域未來前景看好。城市屬性：2013年遂寧GDP總額（736.61億）排名全國232位，四川省第16位，屬于國內(nèi)弱四線城市。四線城市物業(yè)屬性：商業(yè)綜合體性質(zhì)新區(qū)中心2.3

項目SWOT分析優(yōu)勢S地理位置優(yōu)越，屬于南城門戶位置，未來利于聚集人氣。交通便利，公共交通路網(wǎng)方便。商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃豐富，且主題性強同區(qū)域內(nèi)唯一一個綜合體項目，區(qū)分于健坤城、喜盈門等專業(yè)市場項目。劣勢W周邊商業(yè)競爭較多，從某種程度上分流消費群體。雖然本項目具有良好商業(yè)環(huán)境資源，但啟動較晚，并缺乏相應(yīng)的市政配套設(shè)施。市場公識度較低，對項目的認知度較低。機會O地處城市新軸線核心位置，未來商業(yè)地位將會迅速上升。競品項目相繼投入使用，未來區(qū)域人氣將陸續(xù)得到填充。項目業(yè)態(tài)的豐富性，將滿足于區(qū)域內(nèi)未來常駐人口的日常生活消費。威脅T項目起步較晚，若沒有創(chuàng)新點對市場進行引導(dǎo)和差異化供應(yīng)，銷售的風(fēng)險性顯而易見。競品項目陸續(xù)推出配套性商業(yè)，未來將存在較大客戶分流風(fēng)險。市場政策波動影響項目發(fā)展。競品項目長期且持續(xù)的針對性的搶奪客戶資源、推廣資源。對項目的公示力打壓嚴重。2.4

項目銷售難點物流港新區(qū)剛剛開發(fā)，區(qū)域熱度不夠遠離城市傳統(tǒng)商圈，常駐人口支撐不足遂寧人均收入偏低,人群消費力稍顯不足難點1難點2難點3區(qū)域內(nèi)投資性競品競爭激烈難點4前期嘗試性投入市場過早，未能如期推出，口碑受影響難點5住宅銷售時期，項目整體形象豎立力度不夠，沒有成功實現(xiàn)住宅帶動商業(yè)及形象轉(zhuǎn)化難點6推廣力度不夠，推廣廣度不夠，產(chǎn)品信息深入塑造不夠難點7綜合總結(jié)：從上述SWOT結(jié)果分析、本項目的優(yōu)劣勢比較，機會和風(fēng)險并存。本項目占據(jù)了較好的地理位置，利于項目發(fā)展。地段與人氣是投資者的首要投資考慮因素。需要領(lǐng)先的商業(yè)模式，同時深化”城南商業(yè)步行街“”城南一站式休閑購物商務(wù)區(qū)“概念。充分挖掘市場暢銷產(chǎn)品特性，嚴格控制商鋪面積，相應(yīng)降低投資門檻。需搶占較多推廣資源，避免競品項目排擠，造成”好車閉門造”的市場結(jié)果。加大宣傳推廣力度，重塑市場公識度，擴大影響力，提高曝光度，加深市場認知度。Part2項目推廣思路項目整體定位形象主題定位推廣主題定位客戶定位通過對整個遂寧市商業(yè)形態(tài)的調(diào)研，周邊區(qū)域項目商業(yè)形態(tài)的了解。充分研究區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)今狀況挖掘契機，我們所面對的問題如下：我們具備的價值是什么?區(qū)域內(nèi)首推商業(yè)內(nèi)街的項目。我們當(dāng)前所面臨的區(qū)域問題是什么?區(qū)域未成型，人氣不足，業(yè)態(tài)無法成長，無法滿足生活。我們當(dāng)前所面臨的商家問題是什么？社區(qū)不成熟，常駐人口少，人流量小，沒有具有吸引力的條件，現(xiàn)在進入浪費的不僅僅是物質(zhì)成本，也在浪費時間成本，投資回報難。但，這也恰恰是本項目商業(yè)打造的一個機會。有利的地理位置，豐富的天然資源，便利的交通本項目的商業(yè)將不會走傳統(tǒng)的綜合型商業(yè)路線因此，本項目的商業(yè)定位應(yīng)該是：完全精品化、完全細致化、完全新穎化

遂寧標桿型商業(yè)集群迎合區(qū)域價值主體，刷新傳統(tǒng)商業(yè)模式，解決區(qū)域商業(yè)限制建立新的商業(yè)腹地，比肩國際精品商業(yè)，標榜遂寧商業(yè)旗艦2.1

項目整體定位遂寧首席體驗式購物公園聚集國內(nèi)眾多知名品牌于一體，以大型超市、品牌集約店、快時尚名店、潮流時尚名店、特色餐飲、風(fēng)情美食、酒吧咖啡、休閑娛樂、兒童體驗、環(huán)球健身等業(yè)態(tài)為核心的體驗式商業(yè)模式；引領(lǐng)商業(yè)新模式打造購物新環(huán)境開創(chuàng)生活新方式——填補市場空白，塑造遂寧首個多業(yè)態(tài)、多功能的體驗式購物主題樣板中心打造商業(yè)新形態(tài)2.2

形象主題定位項目建筑規(guī)劃已定“體驗式購物公園”主題如何才能成功落地演繹？引領(lǐng)休閑生活方式，提升城市商業(yè)水平，滿足居民生活之零售功能滿足家庭、商務(wù)、會友等多樣化之餐飲功能豐富生活內(nèi)容，增加生活樂趣之娛樂休閑功能為區(qū)域居住者、商務(wù)人士、訪客提供全面、完善之生活配套服務(wù)功能

本項目作為區(qū)域性的標桿體驗式商業(yè)，在功能定位上，需要做到集合多種業(yè)態(tài)為一體，從而達到滿足消費者的一站式需求，提升項目的綜合競爭力其功能應(yīng)具備：保健功能餐飲功能購物功能休閑功能文化功能娛樂功能購物中心功能1234物業(yè)形態(tài)領(lǐng)先，功能復(fù)合一站式消費，參與性強商業(yè)業(yè)態(tài)領(lǐng)先，知名品牌商家，構(gòu)筑遂寧首個精品店集中營運營模式領(lǐng)先，40%物業(yè)自持，專業(yè)商管公司傾力奉獻設(shè)計規(guī)劃領(lǐng)先，多元休憩空間設(shè)計，購物真正休閑化購物環(huán)境領(lǐng)先，豐富、個性建筑小品充斥整個購物空間休閑體驗，魅力商圈堅持“五領(lǐng)”規(guī)劃原則2.3

項目價值體系想逛街、購物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找個地方坐坐去逛街、購物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找個地方坐坐來逛街、購物、吃好吃的、玩好玩的、看好看的、找個地方坐坐新城核心·時尚街區(qū)·親子文化·玩購新城打造以體驗式消費帶動購物需求的高輻射能力商業(yè)旗艦親子購物中心便捷購物峽谷商業(yè)街獨棟商業(yè)時尚餐飲兒童游樂主題影院輕餐零售休閑娛樂時尚夜店幼兒藝術(shù)中心恒溫泳池早教中心藝術(shù)培訓(xùn)品牌娛樂品牌餐飲電訊賣場2.3

項目價值體系臨街商業(yè)煙酒副食百貨干雜日常小吃干洗維修逛街、購物—逛購體驗：知名商業(yè)匯聚，購物休閑娛樂一站式解決，不用去香港，甚至成都都不用。2.3

項目價值體系梳理2.3

項目價值體系梳理吃好吃的—食之體驗：多元化餐飲組合：中西快餐、咖啡廳、體驗式餐廳、大型中式餐飲等為遂寧消費者首選美食之地。2.3

項目價值體系梳理玩、看、坐——娛之體驗：集成的娛樂組合，滿足青年約會、家庭聚會、親子時間等時尚休閑需求，為現(xiàn)代生活方式展示的最佳平臺。誰說想看場電影非要去商務(wù)區(qū)的？健康養(yǎng)生功能——享之體驗：高品質(zhì)休閑服務(wù)內(nèi)容，為追求生活品質(zhì)之遂寧人提供優(yōu)秀的放松暢享空間。2.3

項目價值體系梳理2.3

項目價值體系梳理特殊價值業(yè)態(tài)——兒童主題購物城：精品打造，遂寧首個專門以兒童婦幼為主題的體驗式娛樂購物中心，填補整個遂寧兒童消費板塊空缺。2.4核心價值提煉本遠成中心核心競爭優(yōu)勢的構(gòu)筑主要從以下五方面入手，其示意圖如下：在遠成中心的購物環(huán)境營造上，將遠成中心打造成遂寧購物環(huán)境最好的地方，以一種區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)者的形象存在于市場、區(qū)分于市場、立足于市場。增強遠成中心在市場的影響力。項目周邊客戶群：該群體占15%。物流港附近區(qū)域投資住戶遠成中心原認籌客戶群體市區(qū)投資客戶群：該群體占60%。收入水平較高，具有一定資金實力的大眾人群；當(dāng)?shù)厮狡罄习?、企事業(yè)單位中高層管理人士周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客戶群：該群體占25%。安居、大英、射洪三縣投資客戶2.5客戶定位市區(qū)投資客戶群周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客戶群項目周邊客戶群Part3銷售策略

推售規(guī)劃定價策略

銷售目標

競爭優(yōu)勢提煉銷售執(zhí)行時間鋪排3.1推售規(guī)劃寫字樓+酒店公寓購物中心峽谷步行街獨棟商業(yè)臨街底商遠成中心整個商業(yè)由寫字樓、酒店公寓、購物中心、峽谷步行街、獨棟商業(yè)、臨街底商組成；總計約32萬方體量。屬于遂寧目前最大體量商業(yè)。其中，購物中心屬于我項目自持物業(yè)，不參與直接銷售，自主經(jīng)營。寫字樓及酒店公寓，尚處后期待開發(fā)階段。因此，當(dāng)前可直接參與銷售的產(chǎn)品為峽谷步行街、獨棟商業(yè)、臨街底商3個主要部分屬于商業(yè)推售的首批產(chǎn)品。3.2推售策略3123.2推售策略推售策略說明：事實上，首批次的底商以及二批次的獨棟商業(yè)，是真正意義上的首批次。底商部分在開始推廣投入市場之前先采取內(nèi)部認購(原遠成中心排號客戶)，進行一定的消化。而獨棟商業(yè)因單體面積較大，需要進行鋪面虛擬劃分為小鋪，以“返租”的形式進行銷售，配合招商，存在一定的銷售周期。峽谷商業(yè)街實則為第二批次，屆時將根據(jù)第一批次銷售情況，進行加推補貨或按前批次銷售時間入市。312結(jié)合本案產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和市場上同類型商業(yè)的銷售模式，建議項目首批次采用投資回報銷售和獨立產(chǎn)權(quán)銷售相結(jié)合的方式進行。優(yōu)勢：實現(xiàn)小面積、低總價內(nèi)鋪的快速銷售；變相降低公司融資成本；前期投入資金一次性收回，分期返還給客戶；劣勢：租約回報周期內(nèi)，公司存在持續(xù)的流動資金壓力。投資回報銷售獨立產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)勢：銷售方式更加可控，無后期持續(xù)影響。外鋪可同時作為本公司與經(jīng)營方的談判籌碼，放大物業(yè)價值。劣勢：若實現(xiàn)銷售，勢必對商業(yè)體后期的整體運營轉(zhuǎn)型制造障礙。推售模式說明：10年投資回報，年均10%（含稅）10年為固定返租期，每年固定10%返還。返租模式分析：按月：每月年返租總額比例固定支出，對公司現(xiàn)金流恐有影響。按季：每三個月進行一次返租，相對平衡公司資金運作。（建議此項）按年：每年進行一次返租，但客戶抗性較大。10年返租期滿，回購模式。此模式能有效的提升客戶投資期望，10年年滿后，公司按原價的150%/㎡對物業(yè)進行回購。售價實現(xiàn)度測算：根據(jù)上述(A.B.C.D.E)5項綜合評估之后，本項目的經(jīng)濟價值略高與區(qū)域類其他競品項目，所以，本項目在商業(yè)價格的定價上略高于其他競品項目，是可成立的。3.3定價策略同區(qū)域臨近區(qū)域類區(qū)域二手房次新房在售房潛在項目同類型產(chǎn)品同檔次產(chǎn)品替代產(chǎn)品時間比較價值產(chǎn)品比較價值競爭度高的產(chǎn)品競爭度低的產(chǎn)品萊克汽貿(mào)城健坤城喜盈門車配龍恒信寰宇中心西部鐵路物流園基于對市場理性化的分析，我們建議采用：市場比較法對項目進行基礎(chǔ)定價。市場定價法緯度表現(xiàn)定價說明：本次定價針對于首批次推售21\22號樓底商，向公司提報的項目均價是指推售樓棟的實收均價。底商面積：21、22號樓底商平均面積段為：93-124㎡。開間約3.2米，進深約12米。屬于大面積商鋪。成交面價為：93㎡*10000=93萬元/間。124㎡*10000=124萬元/間底商主力面積以124㎡為主，占95%?；谏鲜鍪姓{(diào)表的數(shù)據(jù)顯示。建議本項目整體商業(yè)銷售面價為：10000元/㎡。比較貼近區(qū)域市場銷售價格執(zhí)行水準，此價格相對較容易被市場客戶群體所認同。折扣建議：2313.4銷售目標目前可銷售面積為約30000㎡（峽谷步行街+獨棟商業(yè)+臨街底商），銷售均價為10000元/㎡萬元/㎡(按建筑面積計)，總價值3億元。（未計溢價）銷售安排（以10000元/㎡單價測算）最終金額以最終確定執(zhí)行銷售單價為準；Part4推廣思路及鋪排推廣整體思路推廣鋪排推廣費用預(yù)算4.1推廣整體思路主要推廣思路是：圍繞項目前期總體營銷推廣的大方向“形象塑造”這一重要、長效工作而考慮。因此，對于項目該如何形成套路性的推廣打法，應(yīng)以下幾個訴求順序進行：一、強化項目地理位置，區(qū)位優(yōu)勢。（關(guān)鍵詞：門戶、地標）二、深化項目一站式概念。（關(guān)鍵詞：有吃、有喝、有玩、有樂、有購、有享）三、細化項目環(huán)境體驗式。（關(guān)鍵詞：豐富的小品點綴、既能滿足購物欲望，也能滿足休閑體驗。）四、精化項目業(yè)態(tài)規(guī)模。（關(guān)鍵詞：品牌購物樂園，玲瑯滿目，應(yīng)接不暇）五、重化項目特殊產(chǎn)業(yè)。（關(guān)鍵詞：西南首席青少年兒童體驗式主題購物城）依照上述訴求點，引發(fā)客戶投資興趣，增強客戶投資信心，豐富消費者消費需求。重點訴求：遠成中心就是城南商務(wù)區(qū)反復(fù)強調(diào)塑造，城南中心商圈概念遠成中心代表的就是城南商務(wù)區(qū)城南商務(wù)區(qū)就在遠成中心千余品牌商家垂青，只因卓越

城市未來，財富新領(lǐng)地千億財富，投資聚寶盆在購物中享受逛公園般的愜意引爆繁華、唯此繁華、只因繁華4.2推廣鋪排遠成中心商業(yè)推廣節(jié)奏表推廣動作推廣渠道推廣節(jié)點現(xiàn)階段5月28日8月30日10月1日推廣主題內(nèi)部認購商業(yè)形象峽谷街商業(yè)持續(xù)銷售…成峰者，唯地標掘金者，擇遠成遂寧的商業(yè)中心何止一個商業(yè)直接開盤線上推廣：報版、戶外、站臺、車身、夾報、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展DM單、LED現(xiàn)場包裝：道旗、圍墻、桁架、畫架、導(dǎo)示、導(dǎo)視牌以峽谷街形象入住，帶入底商及業(yè)態(tài)信息。推廣資源全部落位報版、戶外、站臺、車身、DM單、戶/室LED、樓道/小區(qū)燈箱線上推廣：報版、戶外、站臺、車身、夾報、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展DM單、LED現(xiàn)場包裝：道旗、圍墻、桁架、畫架等公關(guān)活動：現(xiàn)場物料、包裝、禮品等線上推廣：開盤報版、夾報、鄉(xiāng)鎮(zhèn)巡展DM單等開盤活動：開盤物料、包裝、禮品等根據(jù)招商情況，帶入業(yè)態(tài)商家信息。9月30日行銷擺展行銷擺展國慶促銷活動5.1促銷活動6.1兒童主題活動5月1日6月1日第一階段：形象導(dǎo)入期推廣時間：2015.5.30-8.30節(jié)點事件：商務(wù)區(qū)擺展、郊縣鋪點媒體策略：大手筆投入報紙媒體，宣告遠成中心傾力打造的"萬象"生活即將開啟。以戶外廣告等推廣渠道短時期內(nèi)集中投放，迅速營造關(guān)注氛圍。媒體選擇：(前期重點)戶外、站臺、道旗、報紙、LED視頻、戶外燈箱、看板、擺展、電商平臺等基礎(chǔ)技術(shù)性工作：1、搭建項目自身微信網(wǎng)推平臺，為后期整個公司的”自由經(jīng)紀人“”獨立經(jīng)紀人“拓客模式打下基礎(chǔ)。2、行銷形式展開。（擺展、掃街、掃樓、掃車等）3、電商平臺拓客。（展開與專業(yè)網(wǎng)站、電臺、電視等載體的互動營銷，直接面向客戶進行資源輸送。）4、二手房聯(lián)動。階段主題：

成峰者，唯地標掘金者，擇遠成備選主題：不僅是“中心”的體現(xiàn)，更是“最中心”的價值地標便是地標，一座就夠！門戶決定的，恰恰是一個城市的動向第一階段：形象導(dǎo)入期遠成中心黃金街鋪，火爆開售推廣時間：2015.8.30-10.1節(jié)點事件：商務(wù)區(qū)擺展媒體策略：以戶外廣告等推廣渠道短時期內(nèi)集中投放，推廣信息轉(zhuǎn)化為商家業(yè)態(tài)信息的釋放（根據(jù)招商業(yè)態(tài)）。媒體選擇：戶外、站臺、道旗、報紙、LED視頻、戶外燈箱、看板、擺展等品鑒會時間地點：東旭世紀錦江大酒店金色大廳（根據(jù)前面蓄客情況決定是否舉行品鑒會）第二階段：項目產(chǎn)品信息導(dǎo)入期階段主題：遂寧的商業(yè)中心何止一個遠成中心全球招商正式啟動備選主題：全城翹首，新港唯一的財富中心第二階段：項目產(chǎn)品信息導(dǎo)入期推廣時間：2015.10.1-12.31媒體策略：持續(xù)投放之前的推廣，根據(jù)銷售情況跟進畫面的更換和主訴求的更新。媒體選擇：戶外、站臺、道旗、報紙、LED視頻、戶外燈箱、看板、擺展等第三階段：持續(xù)銷售階段主題：不要錯過投資購物公園的機會備選主題：多等一秒，好鋪逐少千萬別跟財富過不去第三階段：開盤熱銷期4.2推廣預(yù)算Part5招商策略及執(zhí)行招商目的業(yè)態(tài)品牌落位招商策略經(jīng)濟測算優(yōu)惠政策招商安排報告結(jié)構(gòu)第二部分招商策略第三部分招商目的第一部分招商渠道第四部分租金定價第五部分招商政策第六部分招商計劃招商目的通過引入主力業(yè)態(tài)的形式，有效形成商業(yè)集群效應(yīng)，為后續(xù)銷售做好市場鋪墊利用商家的入駐，通過以“時間換空間”的方式，提升區(qū)域商業(yè)租金，為后期物業(yè)的出售營造價格提升空間；根據(jù)本項目的商業(yè)布局和業(yè)態(tài)規(guī)劃，完成商業(yè)部分約40000㎡的招商工作。通過招商工作，提升項目周邊商業(yè)氣氛與人流量，彌補目前商業(yè)空白。招商主要以遂寧市場沒有呈現(xiàn)的業(yè)態(tài)，打造項目的唯一性；本項目業(yè)態(tài)規(guī)劃六大原則特色業(yè)態(tài)特殊照顧原則對于那些很有特色，很能吸引人氣的業(yè)態(tài)，會給整個項目帶來特色、帶來人氣、帶來財富。因此，在招商策略上需要有特殊手段。人氣貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)必須能夠為項目吸引一定的客源群體，為其它業(yè)態(tài)提供消費者支撐和共享，進而為項目的可持續(xù)發(fā)展提供客源支撐。品質(zhì)優(yōu)先原則同行業(yè)商家的甄選，品質(zhì)優(yōu)先條件優(yōu)先，主要針對高品質(zhì)商家招商，通過高端客戶向低端客戶滲透和帶動消費；通過高品質(zhì)商家表現(xiàn)整個項目的高品質(zhì)定位配套的原則所有業(yè)態(tài)之間必須能夠相互銜接協(xié)調(diào)，能夠互動共享；業(yè)態(tài)的組合要能夠滿足項目主要目標客群的需求；商業(yè)區(qū)域劃分的原則根據(jù)項目的建筑情況，業(yè)態(tài)規(guī)劃將按照不同的區(qū)域劃分成兩個板塊，各個板塊都獨有特點，連接后可以相互銜接協(xié)調(diào)。租金貢獻率優(yōu)先原則入選的商業(yè)業(yè)態(tài)本身必須具有良好的經(jīng)營狀態(tài)，能夠承受相應(yīng)的租金壓力，同時該行業(yè)的租金走勢要堅挺，經(jīng)營持久而穩(wěn)定，為項目提供較長遠的發(fā)展繁榮基礎(chǔ)。超市車位珠寶、首飾專區(qū)

（規(guī)劃3-5家）

女士快消品牌服裝店男士服裝品牌店輕食餐飲展示面區(qū)域較好，傳統(tǒng)金銀首飾提高購物中心檔次性女士箱包女士箱包淑女裝年輕女性為主體，規(guī)劃若前后通鋪則兩家，若分開則3-5家熟女裝規(guī)劃同淑女裝店，若前后通鋪則兩家，若分開則3-5家品牌快餐店、大排檔女鞋專區(qū)女鞋專區(qū)女鞋鋪面需求面積較小，可根據(jù)店家實際情況進行劃分，預(yù)計劃分為15-20家。同時女鞋專區(qū)可適當(dāng)配備部分女士箱包等。女裝品牌店甜品店女士化妝護膚產(chǎn)品專區(qū)女士化妝護膚產(chǎn)品專區(qū)女士化妝護膚產(chǎn)品專區(qū)化妝護膚品類店面較小，預(yù)計劃分為10-12家男女式手表專區(qū)男女式手表專區(qū)男士西裝、品牌男裝男士西裝、品牌男裝男士西裝、品牌男裝男士運動裝男士休閑裝男士休閑裝與運動裝專區(qū)可交叉設(shè)立童裝、童鞋專區(qū)兒童樂園兒童主題體驗館兒童體驗館休息區(qū)甜品店餐飲餐飲餐飲兒童玩具專區(qū)婦幼兒童精品區(qū)孕嬰產(chǎn)品專區(qū)水吧、甜品兒童早教可做餐飲、童裝、孕嬰如樂高玩具可一次性拿較大面積，或考慮2家中小型玩具店兒童樂園面積雖大，但投入不會很高，可考慮自營，或招兩家不同業(yè)態(tài)兒童樂園根據(jù)兒童年齡不同，可分成兩家早教體驗館面積擴大可將部分兒童樂園并入童裝、童鞋專區(qū)電玩城休閑餐飲音像產(chǎn)品、書屋紳士俱樂部品牌餐飲三維仿真館影院可根據(jù)不同類型劃分若干個仿真館除休閑餐飲外，可考慮兩家主題餐廳書吧