重慶龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控體系

重慶龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管控體系第一頁，共42頁。怎么辦？？行業(yè)現(xiàn)狀分析建設(shè)高效的運(yùn)營(yíng)管理體系！第二頁，共42頁。固本培元：“工程經(jīng)理制”夯實(shí)本地發(fā)展基礎(chǔ)龍湖早期在本地發(fā)展的組織架構(gòu)房地產(chǎn)公司開發(fā)管理部設(shè)計(jì)管理部成本控制部總經(jīng)辦財(cái)務(wù)部A項(xiàng)目工程部B項(xiàng)目工程部C項(xiàng)目工程部土建組安裝組園建組后勤組人力資源部營(yíng)銷部招投標(biāo)管理部工程經(jīng)理第三頁，共42頁。全國(guó)布局，三級(jí)管控運(yùn)籌帷幄（集團(tuán)、公司、項(xiàng)目）龍湖在全國(guó)發(fā)展的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理組織架構(gòu)第四頁，共42頁。龍湖PMO體系

集團(tuán)和項(xiàng)目公司的在運(yùn)營(yíng)管理方面職能定位管理部門(機(jī)構(gòu))職能集團(tuán)總部項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)中心項(xiàng)目公司PMO

制度制定知識(shí)管理和資源共享集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控一級(jí)進(jìn)度計(jì)劃管控階段性成果管控

項(xiàng)目預(yù)案的審核與控制項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的審核與控制項(xiàng)目目標(biāo)成本的審核與控制項(xiàng)目質(zhì)量與階段性成果的審核與控制項(xiàng)目投資收益監(jiān)控與應(yīng)對(duì)PMO：ProjectManagementOffice項(xiàng)目管理辦公室PMO定位：分公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策機(jī)構(gòu)PMO架構(gòu)：PMO最高負(fù)責(zé)人+分公司運(yùn)營(yíng)專員+業(yè)務(wù)職能負(fù)責(zé)人PMO運(yùn)作形式：PMO會(huì)議第五頁，共42頁。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效率目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)效果、運(yùn)營(yíng)質(zhì)量目的：保障和提高項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的決策效率、決策質(zhì)量；規(guī)避控制決策風(fēng)險(xiǎn)目的：知識(shí)積累、知識(shí)共享在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中知累知識(shí)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中應(yīng)用知識(shí)第六頁，共42頁。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系第七頁，共42頁。精細(xì)化＝項(xiàng)目計(jì)劃越細(xì)越好計(jì)劃？計(jì)劃過細(xì)的弊端：難以進(jìn)行合理分權(quán)違背抓重點(diǎn)的（聚焦）的原則關(guān)聯(lián)復(fù)雜、效率下降、難以管控（推卸責(zé)任的借口）無法實(shí)現(xiàn)重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)推延對(duì)資金流的影響第八頁，共42頁。龍湖項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理體系：——項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分級(jí)編號(hào)分級(jí)/計(jì)劃類別相關(guān)闡述1集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃集團(tuán)層面能各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，每個(gè)項(xiàng)目共有14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)其中5個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)屬集團(tuán)決策層特別關(guān)注的節(jié)點(diǎn)，須集團(tuán)總經(jīng)理審批生效2項(xiàng)目主計(jì)劃地區(qū)公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃，由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板(別墅、花園洋房、高層、商業(yè))允許各項(xiàng)目在指導(dǎo)性模板基礎(chǔ)上增加工作項(xiàng)（或工作包），不允許減少工作項(xiàng)（或工作包）3項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃專項(xiàng)計(jì)劃分解到地區(qū)公司各職能模板所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案4項(xiàng)目樓棟計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃分解到個(gè)人或小組所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目計(jì)劃，暫不定義統(tǒng)一模板項(xiàng)目計(jì)劃：新項(xiàng)目取得土地中標(biāo)通知書后7-14個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司須以PMO項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)方式編制完成集團(tuán)關(guān)鍵點(diǎn)計(jì)劃及項(xiàng)目一、二級(jí)計(jì)劃，形成“項(xiàng)目計(jì)劃”。第九頁，共42頁。分級(jí)計(jì)劃管理體系第十頁，共42頁。集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃定義集團(tuán)層面（管理層）對(duì)各個(gè)項(xiàng)目的管控計(jì)劃，通常指的是由集團(tuán)統(tǒng)一定義，需要在集團(tuán)層面重點(diǎn)關(guān)注的里程碑事件。目的實(shí)現(xiàn)集團(tuán)與區(qū)域公司對(duì)計(jì)劃的分層級(jí)管理明確進(jìn)度計(jì)劃管理和控制的重點(diǎn)在集團(tuán)內(nèi)統(tǒng)一計(jì)劃達(dá)成情況的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)第十一頁，共42頁。龍湖集團(tuán)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：取得國(guó)土使用權(quán)證交地、完成方案設(shè)計(jì)完成初步設(shè)計(jì)完成施工圖設(shè)計(jì)取得施工許可證項(xiàng)目開工售樓處、樣板區(qū)開放取得預(yù)售許可證開盤景觀施工進(jìn)場(chǎng)竣工備案交房交房完成率95％管控規(guī)則：不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書面解釋，并經(jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注;剩余9個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。第十二頁，共42頁。碧桂園關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)——進(jìn)度導(dǎo)向獲取《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》獲取《國(guó)有土地使用證》獲取《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》取得立項(xiàng)核準(zhǔn)獲取《建筑工程施工許可證》發(fā)布開工令主體結(jié)構(gòu)達(dá)到預(yù)售條件辦理《預(yù)售許可證》開盤獲取《竣工驗(yàn)收備案表》業(yè)主收樓第十三頁，共42頁。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理PMO管控流程實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域多項(xiàng)目管理復(fù)制第十四頁，共42頁。分級(jí)計(jì)劃管理體系第十五頁，共42頁。項(xiàng)目主項(xiàng)計(jì)劃定義區(qū)域公司層面對(duì)各項(xiàng)目的管控計(jì)劃一般由集團(tuán)統(tǒng)一定義指導(dǎo)性模板要點(diǎn)項(xiàng)目全生命周期的計(jì)劃（從立項(xiàng)到交房）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制基于關(guān)鍵路徑，控制項(xiàng)目總工期強(qiáng)調(diào)專業(yè)線的橫向協(xié)同第十六頁，共42頁。第十七頁，共42頁。第十八頁，共42頁。分級(jí)計(jì)劃管理體系第十九頁，共42頁。項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃定義各職能部門在項(xiàng)目主計(jì)劃的指引下，進(jìn)一步細(xì)化本專業(yè)線的工作計(jì)劃，形成項(xiàng)目的專項(xiàng)計(jì)劃；一般由地區(qū)公司自定義指導(dǎo)性模板并報(bào)集團(tuán)備案。要點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃細(xì)化安排，例如：報(bào)建計(jì)劃、設(shè)計(jì)計(jì)劃、工程計(jì)劃、營(yíng)銷計(jì)劃；職能經(jīng)理負(fù)責(zé)第二十頁，共42頁。營(yíng)銷計(jì)劃（全生命周期）第二十一頁，共42頁。工程專項(xiàng)計(jì)劃（分區(qū)/標(biāo)段計(jì)劃、不到樓棟）第二十二頁，共42頁。設(shè)計(jì)專項(xiàng)計(jì)劃第二十三頁，共42頁。第二十四頁，共42頁。第二十五頁，共42頁。分級(jí)計(jì)劃管理體系第二十六頁，共42頁。樓棟施工計(jì)劃定義現(xiàn)場(chǎng)工程師在工程專項(xiàng)計(jì)劃的指引下，細(xì)化形成每棟單體樓的工程施工計(jì)劃。工程部經(jīng)理統(tǒng)籌管理第二十七頁，共42頁。第二十八頁，共42頁。第二十九頁，共42頁。第三十頁，共42頁。計(jì)劃執(zhí)行第三十一頁，共42頁。量化的達(dá)成比率第三十二頁，共42頁。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系第三十三頁，共42頁。第三十四頁，共42頁。第三十五頁，共42頁。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理體系第三十六頁，共42