北京典型總部辦公物業(yè)案例研究課件

北京典型總部辦公物業(yè)

案例研究二零零八年七月謹呈：富通地產(chǎn)運營城市服務中國北京典型總部辦公物業(yè)

案例研究二零零八年七月謹呈：富通地產(chǎn)運案例研究說明研究關鍵詞：總部經(jīng)濟總部辦公城市邊緣新區(qū)成片開發(fā)本報告選取了北京近年來在總部經(jīng)濟帶動下、在城市邊緣新區(qū)開發(fā)的大規(guī)?？偛炕鼗蚩偛哭k公物業(yè)進行研究，為大城市尤其是有總部經(jīng)濟依托的核心城市的邊緣新區(qū)的工業(yè)或商業(yè)用地開發(fā)開辟了新的開發(fā)模式和借鑒思路。案例研究說明研究關鍵詞：非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2非中心-中弘國際商務花園

非中心，并非無中心，也并非各中心各自為政，而是非常的中心，非傳統(tǒng)的中心，是多元化、綜合化、功能細分化、多中心的發(fā)展模式。非中心模式與“兩軸兩帶多中心”的北京城市新規(guī)劃不謀而合，非中心模式是北京城市發(fā)展的新引擎，非中心模式是區(qū)域發(fā)展的推進器，非中心模式開創(chuàng)了休閑商務辦公的新紀元休閑式商務辦公場所，低層、低密度的商務花園

非中心-中弘國際商務花園非中心，并非無中心，也并非各中心非中心，北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，是集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)，包括30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會展中心、26500平米超級會所、11000平米酒店及酒店式公寓，業(yè)態(tài)功能齊備，互動互榮。非中心，將創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧靜，沒有呆板只有靈活……非中心概況非中心，北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)?！胺侵行摹敝泻雵H商務花園地塊位于朝陽區(qū)定福莊集團區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃范圍北起常營東路，南至朝陽北路；西臨草房西路，東至航研所東路。區(qū)域內(nèi)交通條件完備,朝陽北路一線貫通。項目距CBD中心區(qū)8公里，是公認的泛CBD區(qū)域，距朝陽路1.5公里，京通快速路2公里，機場高速5公里,溫榆河走廊2公里，路網(wǎng)四通八達。地鐵6號線終點站高速便捷，連接城市軌道交通網(wǎng)絡。隨著區(qū)域的發(fā)展，項目將擁有更強大的公交系統(tǒng)的支持。非中心區(qū)域非中心在的地方，就是新中心

“非中心”中弘國際商務花園地塊位于朝陽區(qū)定福莊集團區(qū)域內(nèi)，規(guī)非中心理念非常社會：整個人類社會、經(jīng)濟基礎、上層建筑都呈現(xiàn)出“非中心”模式化發(fā)展現(xiàn)象非常政策：兩軸－兩帶－多中心新城市空間結構規(guī)劃下應運而生非常區(qū)位：地處定福莊——北京最具政策優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域非常體量：45萬平米大體量綜合性商務辦公集群非常規(guī)劃：低層、低密度、花園式、全生態(tài)化商務辦公園區(qū)非常環(huán)境：得天獨厚周邊環(huán)境，移步易景360度生態(tài)園林非常建筑：簡約的現(xiàn)代國際潮流設計，靈動自由空間分割非常配套：配置豪華、業(yè)態(tài)綜合、功能全面、服務到位非中心在的地方，人就是中心

非中心理念非常社會：整個人類社會、經(jīng)濟基礎、上層建筑都呈現(xiàn)出非中心建筑特色整體建筑設計上極具現(xiàn)代意識。以簡潔的體形和單純的材料來昭示建筑所表達的綜合、共享、現(xiàn)代和交流。通過透明材料的運用，同時配合穿插、重疊和折疊等設計手法，增強建筑空間的流動感和時代感。1、建筑特性：據(jù)生態(tài)型商務辦公物業(yè)的發(fā)展脈絡及顯著特征，非中心將是一個大規(guī)模的新型生態(tài)、低密度、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。它將利用鋼結構現(xiàn)代、靈活、新穎的特點和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風格和群生態(tài)、個性化的構建主旨。2、基本元素：“泡”從功能上講，每個“泡”都具有非常符合辦公特性的內(nèi)部空間和結構---規(guī)整的體形及靈活的內(nèi)部空間。從形態(tài)上講，每個“泡”都極具個性化的視覺效果和豐富的聯(lián)想內(nèi)涵。它選用3個矩形商務辦公樓和1個圓形輔助建筑作為基本構成形態(tài)，面積在400平方米3000平方米不等，并可靈活分割。非中心建筑特色整體建筑設計上極具現(xiàn)代意識。以簡潔的體形和單純非中心建筑特色3、規(guī)劃：網(wǎng)絡與綠脈經(jīng)過軟化后的網(wǎng)絡構成項目規(guī)劃的基本組織框架，體現(xiàn)了現(xiàn)代商務的規(guī)范性和靈活性?！败浘W(wǎng)”所限定的空間，構成了一種極具個性化的組團內(nèi)空間，同時也完成了對公共空間的構建。“灰空間”：互動與獨立，創(chuàng)造性地將星級酒店的灰度空間用于商務建筑中，通透式中庭、空中廊橋、動感地面，形成人性化的商務場景。4、建筑風格：采用現(xiàn)代化外立面處理方法，內(nèi)部為樹冠狀支撐及跨度設計，結構新穎獨特，藝術性完美融進大框架、大跨度、超層高的規(guī)模中，使整體造型合諧優(yōu)美。新材料、新手法的運用，使綜合商務中心突顯恢弘與大氣，并與國際商務花園的整體風格融為一體。非中心建筑特色3、規(guī)劃：網(wǎng)絡與綠脈經(jīng)過軟化后的網(wǎng)絡構成項非中心園林特色園林綠地被分散到各個單元，用以提升各戶的自由景觀資源。以起伏貫穿的綠脈為軸，通過分割與連接，形成流動而完整的景觀系統(tǒng)。驀延式院落組團、綠色脈絡、城市綠化帶，共同為辦公提供自然健康的生態(tài)環(huán)境。以原生態(tài)GOLF公園的設計為景觀設計藍本，果嶺，水系，綠地樹木交叉變化，建筑如球洞散落在景觀之中，產(chǎn)生良好的景觀效果。起伏跌宕微地形|中央綠軸●生態(tài)網(wǎng)絡●蜿蜒水系●景觀廣場●四季相宜豐富植被●分散、生態(tài)

非中心園林特色園林分散、生態(tài)非中心會所和會展中心會所由商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂品牌總匯等部分組成，為園區(qū)的商務辦公、會展提供全方位配套服務，更向城市開放，滿足定福莊邊緣集團數(shù)十萬人口以至整個北京日益增長的餐飲、休閑、娛樂需求。“非中心”會所不僅提供大、中、小各種規(guī)格的會議場所，還將廣泛吸納品牌店進駐，打造業(yè)態(tài)豐富的綜合服務區(qū)。商務中心、票務、郵政快遞、電信、文件打印復印裝訂、銀行、便利店、洗衣、美容美發(fā)、書刊、牙科保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網(wǎng)球場、微型高爾夫練習場等等場所設施俱全，一站式完成所有商務、休閑、娛樂功能。非中心會展中心建筑面積達10萬平方米，由一個5萬平米主體建筑與5個5000平米的輔助建筑團簇而成，建筑外觀現(xiàn)代時尚，內(nèi)部結構采用樹冠狀支撐及大框架、大跨度、超層高設計，新穎獨特，整體造型極具藝術性。非中心會所和會展中心會所由商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂非中心戶型圖B-3A-6A-3--A-4B-1非中心戶型圖B-3A-6A-3--A-4B-1非中心戶型圖G-1—G-2H-1--H-2D-2D電梯廳非中心戶型圖G-1—G-2H-1--H-2D-2D電梯廳非中心與傳統(tǒng)寫字樓對比

非中心模式中心模式產(chǎn)品特征低層、小體量高層、大體量低密度、低容積率高密度、高容積率高綠化率低綠化率扁平化高集中度

開放式封閉式辦公狀態(tài)寬松而休閑緊張而正板寧靜舒適繁華喧囂員工個性化公司整體化創(chuàng)新性程序化綠色灰色容積率僅0.9，為傳統(tǒng)商務中心的1/10。區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的高層、高密度、高容積率、低綠化率“三高一低”的特征，非中心中弘國際商務花園具有低層、低密度、低容積率、高綠化率“三低一高”的特征，將創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。非中心與傳統(tǒng)寫字樓對比

非中心模式中心模式產(chǎn)品特征低層、小非中心入住狀況部分入住公司企業(yè)1維維集團--購買房號：4D、7D；購買面積：2314.44平方米/2343.75平方米2中國船東互保協(xié)會--購買房號：5C；購買面積：3446.52平方米3都邦財產(chǎn)保險股份有限公司-購買房號：4E、6E；購買面積：3432.72平方米/892.58平方米4CSOFT公司--預留房號：1D；預留面積：2315.12平方米正在簽約意向客戶施耐德電器（世界500強）—————（預留房號：2M、2N；預留面積：3433.04、2873.88平方米）非中心入住狀況部分入住公司企業(yè)非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2北京典型總部辦公物業(yè)案例研究課件項目開發(fā)背景及環(huán)境北京每一大都市都有一企業(yè)總部基地項目開發(fā)背景及環(huán)境北京每一大都市都有一企業(yè)總部基地總占地面積：65公頃；總建筑面積：140萬平方米；每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；建設周期：3-5年；總面積約60000平方米六星級酒店；面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設施；共千余套每套面積約30-50平方米的總部小公寓；幾十個面積200至500平方米的風味餐廳；大型地上、地下停車場。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米60個車位的國家綠化覆蓋率：50%左右；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。占地65公頃，總建筑面積130萬平方米，容積率1.59，平均綠化率約50%，總投資約45億人民幣，預期3-5年全部建成。地處西南四環(huán)交匯處，科技園出口

工程計劃一期開發(fā)區(qū)域為17、18、28、23區(qū)，建筑面積20.8萬平方米，已入駐。二期開發(fā)區(qū)域為21、22、24、29區(qū)、及技術服務中心，建筑面積20.1萬平方米，已入駐三期開發(fā)區(qū)域為25、26、27、30區(qū)，建筑面積26.8萬平方米，已入駐。東區(qū)開發(fā)區(qū)域為32、33、34區(qū)，東區(qū)32、34區(qū)正在建設中，33區(qū)計劃于2008年5月18日發(fā)售。項目檔案庫總部樓+總部廣場+瑪雅大酒店+總部公寓+東區(qū)地下商業(yè)街+總部大講堂總占地面積：65公頃；總建筑面積：140萬平方米；地處西南四項目總體定位為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑。實現(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟的信息整合、互動；達到國內(nèi)外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果。集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地項目總體定位為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能項目規(guī)劃特色公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總部樓與公建區(qū)商務樓圍合布局?？傮w綠化覆蓋率50%左右，容積率1.59。庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化結合。中國庭院與西方開放式街區(qū)相結合中西合璧項目規(guī)劃特色公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總項目功能規(guī)劃分區(qū)一期:電子信息，生物醫(yī)藥，光機電一體化為主導的產(chǎn)業(yè)格局

二期:以BusinessPark為主題，三期:定位為集汽車博物館，汽車展示，汽車銷售為一體的汽車博覽城項目功能規(guī)劃分區(qū)一期:電子信息，生物醫(yī)藥，光機電一體化為主導一種市場創(chuàng)新的新經(jīng)濟形態(tài)創(chuàng)新一創(chuàng)新二創(chuàng)新一：獨棟式單體設計—開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代各總部樓皆采用8.0m╳8.0m標準柱網(wǎng)組合，框架式結構，衍生出適應不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。創(chuàng)新二：獨立產(chǎn)權獨立冠名—企業(yè)獨立的象征凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會自動獲得該總部樓的冠名權，以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識別性需求。A型總部樓首層平面示意圖

A型總部樓軸立面圖量身打造企業(yè)標簽一種市場創(chuàng)新的新經(jīng)濟形態(tài)創(chuàng)新一創(chuàng)新二創(chuàng)新一：獨棟式單體設計量身打造企業(yè)標簽B型A型D型C型總部基地會所六星級商務酒店量身打造企業(yè)標簽B型A型D型C型總部基地會所六星級商務項目開發(fā)借鑒：定位的高度借鑒一集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地VS北京項目開發(fā)借鑒：定位的高度借鑒一集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體項目開發(fā)借鑒：“總部產(chǎn)業(yè)”啟發(fā)中國產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整借鑒二主產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)一產(chǎn)業(yè)二產(chǎn)業(yè)三衍生產(chǎn)業(yè)總部基地：以企業(yè)總部為專門服務對象，包括貿(mào)易、信息、金融、科技、人才、咨詢、財會、法律、文化等多方面主產(chǎn)業(yè)總部產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)總部基地大講堂總部基地“總裁沙龍”總部基地資產(chǎn)管理中心共同體項目開發(fā)借鑒：“總部產(chǎn)業(yè)”啟發(fā)中國產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整借鑒二主產(chǎn)業(yè)產(chǎn)項目開發(fā)借鑒：政府的政策支持借鑒三a、高新技術企業(yè)所得稅減速按15%的稅率征收。企業(yè)自注冊之日起，前三年免征，第四到第六年減按7.5%的稅率征收；出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達到當年總產(chǎn)值40%以上的，所得稅減按10%的稅率征收。b、高新技術企業(yè)以出讓方式取得土地的，免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；出讓金按75%征收；城市基礎“四源費”和大市政費，減速半征收。c、軟件和系統(tǒng)集成企業(yè)，三年內(nèi)所繳納的企業(yè)所得稅，以上一年為基數(shù)，屬地方收入的新增部分由財政返還，專項用于企業(yè)的研究與發(fā)展。d、高新技術企業(yè)年收入總額在1000萬元以上的，可申請自營進出口權。e、對科技含量大、市場前景好的企業(yè)，豐臺園“國際企業(yè)孵化器“將無償提供一年或以最低優(yōu)惠提供創(chuàng)業(yè)用房。f、高新技術企業(yè)和高新技術成果產(chǎn)業(yè)化項目所需的外省市專業(yè)技術和管理人才，經(jīng)人事部門批準，給予工作寄住證，享受本市市民待遇。工作滿三年者，經(jīng)用人單位推薦、有關部門審核批準，辦理戶口進京手續(xù)。g、企業(yè)商務、技術人員一年內(nèi)多次出國（境）的，第一次由市政府審批，第二次由豐臺園管委會審批，以后由該企業(yè)廠長（經(jīng)理）審批。凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。項目開發(fā)借鑒：政府的政策支持借鑒三a、高新技術企業(yè)所得稅減項目開發(fā)借鑒：優(yōu)化軟硬環(huán)境，滿足總部個性化需求借鑒四創(chuàng)新一：獨棟式單體設計—開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代創(chuàng)新二：獨立產(chǎn)權獨立冠名—企業(yè)獨立的象征四大體系的配套服務現(xiàn)代金融服務體系，包括銀行、證券、信托、基金、租賃等；包括信息服務體系，通信、網(wǎng)絡、咨詢、策劃等；中介服務體系，包括會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務等；服務支撐體系，包括教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現(xiàn)代物流等，與建設發(fā)展同步，總部基地內(nèi)資產(chǎn)管理、技術轉化和人才交流、國際會展等專門為企業(yè)總部進行信息、金融、人力資源服務的“軟件”配套措施已在總部基地加快建設和運營；“總部特色服務”，包括客戶服務大使、特別安保服務、特約經(jīng)營服務、配套招商服務、物業(yè)管理培訓服務等。項目開發(fā)借鑒：優(yōu)化軟硬環(huán)境，滿足總部個性化需求借鑒四創(chuàng)新一：項目開發(fā)借鑒：營造以傳統(tǒng)文化為基礎的現(xiàn)代商業(yè)文化借鑒五總部基地快報總部產(chǎn)業(yè)雜志總部沙龍月刊總部基地網(wǎng)站文化營造總部大講堂總裁沙龍對話挖掘民族傳統(tǒng)節(jié)日、推廣圣誕節(jié)、情人節(jié)、愚人節(jié)等西方節(jié)日放映電影活動營造項目開發(fā)借鑒：營造以傳統(tǒng)文化為基礎的現(xiàn)代商業(yè)文化借鑒五總部基非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2CBD腹地亦莊新地標CBD腹地項目檔案庫占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米聯(lián)東U谷地處北京東南工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶核心位置——亦莊產(chǎn)業(yè)新城中心，座落于北京中關村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，與北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（BDA）相連U谷距離距國際物流中心1公里，距公路貨運主樞紐5公里，距城市四環(huán)路7.5公里，距離城市三環(huán)路15公里，距CBD中心18公里，距北京火車站22公里，距北京首都國際機場30公里，距天津新港120公里。項目檔案庫占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米U谷項目總體定位為企業(yè)提供多功能通用標準廠房、商務花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務配套設施以高端服務業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導產(chǎn)業(yè)，以生產(chǎn)性服務業(yè)集聚為主要特征，融合二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承接跨國企業(yè)整體產(chǎn)業(yè)鏈轉移，以全球化的視野，人性化的管理，國際化的標準，專業(yè)化的服務，集群化的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，中國最具競爭力和發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)！集制造、研發(fā)、中試、營銷、物流、總部辦公于一體的國際化新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目總體定位為企業(yè)提供多功能通用標準廠房、商務花園獨棟辦公、項目功能規(guī)劃分區(qū)五個區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務區(qū)，四大平臺：研發(fā)辦公平臺、商務平臺、流通平臺、制造平臺。項目功能規(guī)劃分區(qū)五個區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)項目園林景觀規(guī)劃整個園區(qū)綠化帶形成一條近500米長的觀景主軸，與景觀大道十字交匯，形成景觀序列高潮庭院式中心綠化、點式組團綠化與帶狀公共綠化結合，相互滲透，水榭、果嶺、曲水、廊架、綠地和噴泉分散布局，聲色搭配、動靜相襯1、景觀大道貫穿U谷南北。

2、中軸景觀東西延伸。

3、庭院式中心綠化、點式組團綠化與帶狀公共綠化結合20萬平方米果嶺園林項目園林景觀規(guī)劃整個園區(qū)綠化帶形成一條近500米長的觀景主軸項目開發(fā)三大突破突破二突破三創(chuàng)新一：從“做產(chǎn)品”到“做服務”的轉變聯(lián)東U谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務體系。

創(chuàng)新二：從“園區(qū)”到“城市”的轉變聯(lián)東U谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā)的園區(qū)運營模式，轉向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務于一體的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)突破一創(chuàng)新一：從“蓋廠房”到“造平臺”的轉變聯(lián)東U谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉向為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務，打造產(chǎn)業(yè)服務平臺。

項目開發(fā)三大突破突破二突破三創(chuàng)新一：從“做產(chǎn)品”到“做服務”項目開發(fā)借鑒：把握京津冀經(jīng)濟圈的增長及風向借鑒一京津冀經(jīng)濟圈是中國繼珠三角、長三角之后的又一經(jīng)濟增長。京津冀經(jīng)濟圈正處于歷史性的戰(zhàn)略機遇期，以創(chuàng)新為主導的經(jīng)濟發(fā)展方式的戰(zhàn)略轉變，為京津冀下一步的發(fā)展指明了方向，京津將形成現(xiàn)代服務業(yè)和高端制造業(yè)的雙高地。北京主要以現(xiàn)代服務業(yè)為支撐，將成為中國的國際管理和控制中心型的國際節(jié)點城市；京津將成為世界服務業(yè)轉移的重要承接地。世界服務業(yè)轉移的重要承接地項目開發(fā)借鑒：把握京津冀經(jīng)濟圈的增長及風向借鑒一京津冀經(jīng)濟圈項目開發(fā)借鑒：開創(chuàng)企業(yè)別墅化辦公借鑒二企業(yè)別墅化辦公產(chǎn)業(yè)結構的變化催生企業(yè)別墅化辦公高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結構中的地位日趨顯赫，依賴于腦力、以智力密集型生產(chǎn)為特點的高科技企業(yè)層出不窮。在這樣的產(chǎn)業(yè)結構下，為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境已經(jīng)成為企業(yè)提高生產(chǎn)力的一種方法。城市結構的變化為別墅化辦公提供良機城市的郊區(qū)化擴張，城市的外延在不斷擴大。城市居民遷徙至城市的邊緣區(qū)域居住。企業(yè)的品牌打造需要注重自身的形象在全球經(jīng)濟一體化的進程下，企業(yè)之間的競爭主要除了研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務能力的提升外，企業(yè)品牌的綜合運營效果更是決定企業(yè)能走多遠的、做多大的影響因素之一。項目開發(fā)借鑒：開創(chuàng)企業(yè)別墅化辦公借鑒二企業(yè)別墅化辦公產(chǎn)業(yè)結非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2BDA國際企業(yè)大道

BDA國際企業(yè)大道項目概況物業(yè)性質(zhì)：甲級寫字樓項目位置：大興區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)景園北街2號（五環(huán)以外

）租售狀態(tài)：出售裝修狀況：毛坯開發(fā)周期：三年開發(fā)商：北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司占地面積：120000.00平方米總建筑面積：190000.00平方米容積率：0.77綠化率：41%停車位：1250個銷售價格：一期均價：7580元/平方米物業(yè)管理費：4.20元/平方米·月停車位售價：7萬元/位租價：地上150元/位.月，地下350元/位.月交通狀況：項目向東1500米左右可達京津塘高速公路的起點，向北可直通北京五環(huán)路，地塊北側200米為開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的公交站場，規(guī)劃中的輕軌5號線緊鄰地塊東側，且輕軌站點距本地塊也較近，交通動線較為發(fā)達。同CBD具有良好的交通連通性，車行僅15分鐘。927路、927專、927支、927延、976、976區(qū)間、324、723、732、運通115直達項目地。項目規(guī)模較大，交通發(fā)達，靠近輕軌、CBD項目概況物業(yè)性質(zhì)：甲級寫字樓項目規(guī)模較大，交通發(fā)達，靠近金融：中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國光大銀行、北京銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中信銀行、福建興業(yè)銀行酒店：麋鹿苑國際會議中心、錦江富園飯店、圣坤酒店、伊夢華都大酒店醫(yī)療：同仁醫(yī)院、亦莊醫(yī)院、同仁堂藥店、京衛(wèi)大藥房體育：體育場、鴻喜長新國際高爾夫球場、圣福華國際俱樂部、中體倍力健身俱樂部、青鳥健身美食：漁公漁婆、東來順、峨嵋酒家、西貝莜面村、上島咖啡、肯德基、吉野家、永和豆?jié){、賽百味購物：華潤超市、美廉美超市、國美電器、大中電器會所服務：項目專屬的主題星級商務會所為入駐企業(yè)進行全方位的服務。會所中設有員工餐廳、銀行、健身房、超市等娛樂配套設施，能夠全面滿足項目入駐企業(yè)員工的各類需求。項目配套情況周邊配套齊全，自身會所服務金融：中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交建材設備簡介建材節(jié)能、環(huán)保，標準較高結構：鋼筋混凝土框架結構外墻：玻璃幕墻、陶瓷板墻內(nèi)墻：砂漿抹平刮膩子供電：園區(qū)采用高供高計的計量方式，供電屬于高壓自管戶。經(jīng)開閉站、配電室變壓至三相380伏供應客戶使用，滿足雙路10KV高壓電源供電，單體建筑的整體供電負荷按照100瓦/平方米提供客戶使用供氣：引入市政天然氣電梯：上海三菱電梯，載重1050KG，速度為1.6米/秒采暖：市政提供熱源，由設在地下一層的換熱站統(tǒng)一供給空調(diào)熱水通訊：電話、ADSL網(wǎng)絡入戶內(nèi)機柜，戶內(nèi)線路終端由業(yè)主自行定位安裝，并根據(jù)需求自行報裝，每棟樓屋頂機房設置一個衛(wèi)星接收天線基礎，客戶可自行安裝不超過4.5米的衛(wèi)星接收天線，樓體范圍內(nèi)可實現(xiàn)地上地下手機信號全覆蓋門窗：LOW-E中空玻璃斷橋鋁合金窗，開窗形式為上、下懸窗，平開窗大堂：首層大堂層高8.4米，LOFT設計，空間可自由組合。大堂入門為旋轉門和平開門，并采用高檔門電動系統(tǒng)樓層負荷：標準層為250KG/平方米,首層、二層載重量都為500KG/平方米，可進行屋頂綠化電視系統(tǒng)：有線電視主信號進入園區(qū)會所光端機，由會所到各樓的線纜及信號，業(yè)主根據(jù)需求自行安裝，收視點位置業(yè)主自行定位安裝空調(diào)系統(tǒng)：為風機盤管加新風，新風采用新風雙向換氣機，新風進口設于屋面，并設置新風變頻機，新風量高達50立方米/小時/人安防系統(tǒng)：包括在園區(qū)內(nèi)主要路口、地下車庫及出入口安裝攝像頭，以及24小時離線式巡更系統(tǒng)，24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時地下IC卡停車管理系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)：設集散控制的樓宇控制系統(tǒng)，包括空調(diào)機組的監(jiān)視，給排水系統(tǒng)、電梯、景觀照明、地下車庫照明系統(tǒng)的監(jiān)控等辦公自動化系統(tǒng)：各單體建筑的地下主配線設備間預留線槽，弱電控制中心可滿足工作區(qū)內(nèi)每3平米設置一個語音及數(shù)據(jù)點和2個信息端口的智能化辦公需求消防自動化系統(tǒng)：包括建筑物內(nèi)火災自動報警系統(tǒng)、消防防排煙系統(tǒng)、自動噴灑滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、應急事故廣播系統(tǒng)、室內(nèi)外消防栓系統(tǒng)建材設備簡介建材節(jié)能、環(huán)保，標準較高結構：鋼筋混凝土框架結構記錄時間租/售均價租/售最高價租/售最低價12007-3-16—11-77580元/平方米22006-10-117553元/平方米32006-6-57800元/平方米42004-12-146800元/平方米52004-10-286000元/平方米6579元/平方米5738元/平方米62004-8-46000元/平方米72004-6-15888元/平方米一期歷史價格項目規(guī)模較大，交通發(fā)達，靠近輕軌、CBD記錄時間租/售均價租/售最高價租/售最低價12007-3-規(guī)劃特色獨立性、靈活性、生態(tài)性、標志性、展示性規(guī)劃為果嶺綠洲上的獨棟總部集群與企業(yè)旗艦。以“企業(yè)綠洲，生態(tài)家園”為設計主旨，以“打造共生與多贏的企業(yè)生態(tài)，創(chuàng)造財智生產(chǎn)的企業(yè)家園”為策略，從企業(yè)需求出發(fā)，定制極富獨立性、靈活性、生態(tài)性、標志性、展示性的專屬價值空間。獨立性：每個企業(yè)擁有專屬獨棟辦公空間、獨立大堂、出入口、電梯等功能，并具有獨立的企業(yè)冠名權，可以滿足企業(yè)總部私密、獨立的辦公需求。靈活性：建筑單體在平層和垂直方向上可自由拆分、組合，并為業(yè)主預留了二次裝修彈性空間，提供了適合入住企業(yè)個性需求和無限發(fā)展的可能。生態(tài)性：創(chuàng)新設計雙重立體綠化，有下沉式庭院、果嶺綠洲、綠色天廊、屋頂花園等景觀亮點設計，構成企業(yè)生態(tài)的創(chuàng)智空間，能最大限度激發(fā)員工創(chuàng)意靈感。標志性：優(yōu)越的地勢與16棟獨棟建筑單體組成的建筑集群相得益彰，高達88米的標志性建筑與極具現(xiàn)代感的會所形成開發(fā)區(qū)商務核心帶對景終點，點亮區(qū)域景觀的同時令企業(yè)成為眾人矚目的地標。展示性：建筑集群面向城市形成商務展示帶，同時每個獨棟均擁有獨特形象展示面，與建筑外部、內(nèi)部空間共同展示企業(yè)價值，為企業(yè)的展示宣傳提供多種場所和途徑。規(guī)劃特色獨立性、靈活性、生態(tài)性、標志性、展示性規(guī)劃為果嶺綠洲建筑特色企業(yè)獨棟、低密度空間、別墅式的辦公環(huán)境建筑特色：花園式獨立企業(yè)建筑，強調(diào)創(chuàng)造性和全新的形象以區(qū)別于在北京現(xiàn)有的高層辦公建筑。建筑風格：建筑語言和表現(xiàn)力求清新和時代感，同時又具有國際建筑的表現(xiàn)力。建筑的體量和形式力求人性化和親近感，同時又融合到景觀中去。外立面：采用陶瓷板與玻璃幕墻相結合，局部配有石材。不規(guī)則的豎條狀結構和現(xiàn)代簡約的數(shù)字流風格，使建筑具有極佳品質(zhì)感，并形成理性、沉穩(wěn)、成熟的建筑風格。首層LOFT外沿為落地玻璃幕墻，令建筑外觀極具通透效果，滿足企業(yè)通透性、私密性、環(huán)保節(jié)能等方面的需求。大堂空間：雙大堂設計，將展示性完美詮釋出來。在每棟建筑的首層和二層各設有出入口與大堂，能滿足企業(yè)多重空間的展示需求，展示總部高端形象，引領高端商務形態(tài)。首層大堂：首層具有兩個出入口，分別面向組團內(nèi)部與城市，滿足內(nèi)部員工與商務合作伙伴多重需要，并滿足企業(yè)形象展示功能；二層大堂：休憩過渡空間，為企業(yè)內(nèi)部交流供更為寬廣的空間，為員工工作間隙，緩解、釋放工作壓力，提升工作效率建筑特色企業(yè)獨棟、低密度空間、別墅式的辦公環(huán)境建筑特色：花景觀特色親近大自然、立體層次化現(xiàn)代感、流動感和大自然的親近、柔和結合統(tǒng)一；最大限度降低建筑密度和視覺擁堵，降低了建筑的相對高度和密度，形成多層次的立體綠化?？v向四層立體綠化四重立體綠化形成縱向空間上的立體綠化，實現(xiàn)建筑立體化生態(tài)健康循環(huán)。第一層下沉景觀：跌水、噴泉、濕地等下沉式庭院景觀或車庫入口景觀，使綠化延伸至地下，豐富景觀層次，為地下停車融入景觀；第二層交流綠洲：連貫起伏的綠丘式果嶺將建筑單體聯(lián)系起來，把整個園區(qū)分為5個組團。并通過種植和鋪裝，以綠坡為中心，給人以親近自然的感覺；第三層空中花園：二層綠色天廊，為二層員工入口，由果嶺的緩坡可達，增加了進入辦公區(qū)域的趣味性，并設置多種休憩空間，為員工工作交流、放松提供多種生態(tài)空間；第四層屋頂花園：為企業(yè)預留屋頂綠化的可能性，屋頂荷載、排水等均達到種植標準，為企業(yè)提供個性化自我展示空間。景觀特色親近大自然、立體層次化現(xiàn)代感、流動感和大自然的親近、景觀特色綠色長廊、中心廣場、下沉式庭院綠色天廊在果嶺綠洲之上，項目有聯(lián)系各組團建筑的架空交通動線，也是一道亮麗的“綠色天廊”。在聯(lián)通組團建筑體系之間交通的同時，使綠色生態(tài)景觀在視覺上立體而又豐富，梳理總部景觀序列。中心廣場在整個園區(qū)景觀中心，從會所的斜面屋頂出發(fā)，將條形天窗以鋪裝和種植的形式向兩側組團延伸。會所屋頂?shù)那€小路延伸為橢圓形鏡面水池，周圍種植各種植被花卉，極具自然感。鏡面水池減少了水流噪音，形成安靜的辦公環(huán)境。鋪裝色彩也與建筑風格一致，現(xiàn)代簡潔，并與自然環(huán)境相融，實現(xiàn)了柔和自然的生態(tài)感與現(xiàn)代簡約的商務感相互統(tǒng)一。下沉式庭院匠心獨具地引入噴泉、跌水、濕地等景觀，與起伏的綠坡在視覺上形成下沉式庭院景觀，擴大綠量的同時，最大限度的豐富了景觀層次。并形成了趣味的景觀式地下停車場，使得停車具有明確的景觀性與方向性。景觀特色綠色長廊、中心廣場、下沉式庭院綠色天廊產(chǎn)品特色靈活、雙LOFT空間單層平面上能靈活劃分，隔斷成各種個性辦公空間首層LOFT空間首層LOFT空間具有多重使用功能?？勺鞔筇谩⑵髽I(yè)展示空間或商業(yè)，也可作為員工休息區(qū)、咖啡廳、企業(yè)餐廳等使用；也可作為商業(yè)經(jīng)營。商業(yè)物業(yè)將為整個項目提供完備的配套服務，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的整合為整個亦莊區(qū)域提供差異化的特色商業(yè)服務，并依托園區(qū)的商務環(huán)境帶動商業(yè)發(fā)展，從而在最大限度上滿足商業(yè)配套的用途，使商業(yè)作為寫字樓的增值價值而存在。雙LOFT空間

作為總部財智生產(chǎn)基地，創(chuàng)造出可靈活組合和增值的高效性、多樣化空間，為企業(yè)提供無限成長的可能。8.4米—12.4米的超高LOFT空間，可作為一層使用，亦可分割為兩層、三層多種空間組合，靈動空間隨意劃分，滿足多種特殊使用要求，增加實際使用面積，無需付出額外成本。頂層可作為企業(yè)空中花園、高管的個性化辦公空間，亦可作為企業(yè)會所或者其他休閑娛樂健身空間。產(chǎn)品特色靈活、雙LOFT空間單層平面上能靈活劃分，隔斷成各種超越標準雙LOFT空間、智能化與常規(guī)甲級寫字樓硬件標準對比：

超越標準雙LOFT空間、智能化與常規(guī)甲級寫字樓硬件標準對比戶型展示C3戶型展示C3戶型展示D1戶型展示D1戶型展示D3戶型展示D3謝謝！謝謝！北京典型總部辦公物業(yè)

案例研究二零零八年七月謹呈：富通地產(chǎn)運營城市服務中國北京典型總部辦公物業(yè)

案例研究二零零八年七月謹呈：富通地產(chǎn)運案例研究說明研究關鍵詞：總部經(jīng)濟總部辦公城市邊緣新區(qū)成片開發(fā)本報告選取了北京近年來在總部經(jīng)濟帶動下、在城市邊緣新區(qū)開發(fā)的大規(guī)?？偛炕鼗蚩偛哭k公物業(yè)進行研究，為大城市尤其是有總部經(jīng)濟依托的核心城市的邊緣新區(qū)的工業(yè)或商業(yè)用地開發(fā)開辟了新的開發(fā)模式和借鑒思路。案例研究說明研究關鍵詞：非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2非中心-中弘國際商務花園

非中心，并非無中心，也并非各中心各自為政，而是非常的中心，非傳統(tǒng)的中心，是多元化、綜合化、功能細分化、多中心的發(fā)展模式。非中心模式與“兩軸兩帶多中心”的北京城市新規(guī)劃不謀而合，非中心模式是北京城市發(fā)展的新引擎，非中心模式是區(qū)域發(fā)展的推進器，非中心模式開創(chuàng)了休閑商務辦公的新紀元休閑式商務辦公場所，低層、低密度的商務花園

非中心-中弘國際商務花園非中心，并非無中心，也并非各中心非中心，北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)模近45萬平方米，是集商務辦公、商業(yè)、酒店、展覽、休閑娛樂于一體的低層、低密度、花園式、生態(tài)化商務辦公園區(qū)，包括30萬平米5A寫字樓、10萬平方米會展中心、26500平米超級會所、11000平米酒店及酒店式公寓，業(yè)態(tài)功能齊備，互動互榮。非中心，將創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。在這里，沒有封閉只有開放，沒有壓抑只有輕松，沒有喧囂只有寧靜，沒有呆板只有靈活……非中心概況非中心，北京60項重點工程之一，總占地約39公頃，總建筑規(guī)?！胺侵行摹敝泻雵H商務花園地塊位于朝陽區(qū)定福莊集團區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃范圍北起常營東路，南至朝陽北路；西臨草房西路，東至航研所東路。區(qū)域內(nèi)交通條件完備,朝陽北路一線貫通。項目距CBD中心區(qū)8公里，是公認的泛CBD區(qū)域，距朝陽路1.5公里，京通快速路2公里，機場高速5公里,溫榆河走廊2公里，路網(wǎng)四通八達。地鐵6號線終點站高速便捷，連接城市軌道交通網(wǎng)絡。隨著區(qū)域的發(fā)展，項目將擁有更強大的公交系統(tǒng)的支持。非中心區(qū)域非中心在的地方，就是新中心

“非中心”中弘國際商務花園地塊位于朝陽區(qū)定福莊集團區(qū)域內(nèi)，規(guī)非中心理念非常社會：整個人類社會、經(jīng)濟基礎、上層建筑都呈現(xiàn)出“非中心”模式化發(fā)展現(xiàn)象非常政策：兩軸－兩帶－多中心新城市空間結構規(guī)劃下應運而生非常區(qū)位：地處定福莊——北京最具政策優(yōu)勢和發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域非常體量：45萬平米大體量綜合性商務辦公集群非常規(guī)劃：低層、低密度、花園式、全生態(tài)化商務辦公園區(qū)非常環(huán)境：得天獨厚周邊環(huán)境，移步易景360度生態(tài)園林非常建筑：簡約的現(xiàn)代國際潮流設計，靈動自由空間分割非常配套：配置豪華、業(yè)態(tài)綜合、功能全面、服務到位非中心在的地方，人就是中心

非中心理念非常社會：整個人類社會、經(jīng)濟基礎、上層建筑都呈現(xiàn)出非中心建筑特色整體建筑設計上極具現(xiàn)代意識。以簡潔的體形和單純的材料來昭示建筑所表達的綜合、共享、現(xiàn)代和交流。通過透明材料的運用，同時配合穿插、重疊和折疊等設計手法，增強建筑空間的流動感和時代感。1、建筑特性：據(jù)生態(tài)型商務辦公物業(yè)的發(fā)展脈絡及顯著特征，非中心將是一個大規(guī)模的新型生態(tài)、低密度、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。它將利用鋼結構現(xiàn)代、靈活、新穎的特點和優(yōu)越的自然環(huán)境，突出表現(xiàn)空間與環(huán)境景觀相融合的優(yōu)勢，體現(xiàn)綠色，環(huán)保，生態(tài)，健康的主題風格和群生態(tài)、個性化的構建主旨。2、基本元素：“泡”從功能上講，每個“泡”都具有非常符合辦公特性的內(nèi)部空間和結構---規(guī)整的體形及靈活的內(nèi)部空間。從形態(tài)上講，每個“泡”都極具個性化的視覺效果和豐富的聯(lián)想內(nèi)涵。它選用3個矩形商務辦公樓和1個圓形輔助建筑作為基本構成形態(tài)，面積在400平方米3000平方米不等，并可靈活分割。非中心建筑特色整體建筑設計上極具現(xiàn)代意識。以簡潔的體形和單純非中心建筑特色3、規(guī)劃：網(wǎng)絡與綠脈經(jīng)過軟化后的網(wǎng)絡構成項目規(guī)劃的基本組織框架，體現(xiàn)了現(xiàn)代商務的規(guī)范性和靈活性?！败浘W(wǎng)”所限定的空間，構成了一種極具個性化的組團內(nèi)空間，同時也完成了對公共空間的構建。“灰空間”：互動與獨立，創(chuàng)造性地將星級酒店的灰度空間用于商務建筑中，通透式中庭、空中廊橋、動感地面，形成人性化的商務場景。4、建筑風格：采用現(xiàn)代化外立面處理方法，內(nèi)部為樹冠狀支撐及跨度設計，結構新穎獨特，藝術性完美融進大框架、大跨度、超層高的規(guī)模中，使整體造型合諧優(yōu)美。新材料、新手法的運用，使綜合商務中心突顯恢弘與大氣，并與國際商務花園的整體風格融為一體。非中心建筑特色3、規(guī)劃：網(wǎng)絡與綠脈經(jīng)過軟化后的網(wǎng)絡構成項非中心園林特色園林綠地被分散到各個單元，用以提升各戶的自由景觀資源。以起伏貫穿的綠脈為軸，通過分割與連接，形成流動而完整的景觀系統(tǒng)。驀延式院落組團、綠色脈絡、城市綠化帶，共同為辦公提供自然健康的生態(tài)環(huán)境。以原生態(tài)GOLF公園的設計為景觀設計藍本，果嶺，水系，綠地樹木交叉變化，建筑如球洞散落在景觀之中，產(chǎn)生良好的景觀效果。起伏跌宕微地形|中央綠軸●生態(tài)網(wǎng)絡●蜿蜒水系●景觀廣場●四季相宜豐富植被●分散、生態(tài)

非中心園林特色園林分散、生態(tài)非中心會所和會展中心會所由商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂品牌總匯等部分組成，為園區(qū)的商務辦公、會展提供全方位配套服務，更向城市開放，滿足定福莊邊緣集團數(shù)十萬人口以至整個北京日益增長的餐飲、休閑、娛樂需求?！胺侵行摹睍粌H提供大、中、小各種規(guī)格的會議場所，還將廣泛吸納品牌店進駐，打造業(yè)態(tài)豐富的綜合服務區(qū)。商務中心、票務、郵政快遞、電信、文件打印復印裝訂、銀行、便利店、洗衣、美容美發(fā)、書刊、牙科保健診所、特色服飾、禮品、音像、咖啡館、酒吧、茶坊、高檔大中型餐廳和特色小吃、舞廳、小型影院、游戲廳、棋牌館、體育健身房、游泳館、桑拿、室外網(wǎng)球場、微型高爾夫練習場等等場所設施俱全，一站式完成所有商務、休閑、娛樂功能。非中心會展中心建筑面積達10萬平方米，由一個5萬平米主體建筑與5個5000平米的輔助建筑團簇而成，建筑外觀現(xiàn)代時尚，內(nèi)部結構采用樹冠狀支撐及大框架、大跨度、超層高設計，新穎獨特，整體造型極具藝術性。非中心會所和會展中心會所由商務會館、休閑健身中心、餐飲娛樂非中心戶型圖B-3A-6A-3--A-4B-1非中心戶型圖B-3A-6A-3--A-4B-1非中心戶型圖G-1—G-2H-1--H-2D-2D電梯廳非中心戶型圖G-1—G-2H-1--H-2D-2D電梯廳非中心與傳統(tǒng)寫字樓對比

非中心模式中心模式產(chǎn)品特征低層、小體量高層、大體量低密度、低容積率高密度、高容積率高綠化率低綠化率扁平化高集中度

開放式封閉式辦公狀態(tài)寬松而休閑緊張而正板寧靜舒適繁華喧囂員工個性化公司整體化創(chuàng)新性程序化綠色灰色容積率僅0.9，為傳統(tǒng)商務中心的1/10。區(qū)別于傳統(tǒng)寫字樓的高層、高密度、高容積率、低綠化率“三高一低”的特征，非中心中弘國際商務花園具有低層、低密度、低容積率、高綠化率“三低一高”的特征，將創(chuàng)新性地營造出一個新型生態(tài)、個性化、智能化的商務辦公園區(qū)。非中心與傳統(tǒng)寫字樓對比

非中心模式中心模式產(chǎn)品特征低層、小非中心入住狀況部分入住公司企業(yè)1維維集團--購買房號：4D、7D；購買面積：2314.44平方米/2343.75平方米2中國船東互保協(xié)會--購買房號：5C；購買面積：3446.52平方米3都邦財產(chǎn)保險股份有限公司-購買房號：4E、6E；購買面積：3432.72平方米/892.58平方米4CSOFT公司--預留房號：1D；預留面積：2315.12平方米正在簽約意向客戶施耐德電器（世界500強）—————（預留房號：2M、2N；預留面積：3433.04、2873.88平方米）非中心入住狀況部分入住公司企業(yè)非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2北京典型總部辦公物業(yè)案例研究課件項目開發(fā)背景及環(huán)境北京每一大都市都有一企業(yè)總部基地項目開發(fā)背景及環(huán)境北京每一大都市都有一企業(yè)總部基地總占地面積：65公頃；總建筑面積：140萬平方米；每棟面積1200至6000平米的總部樓500余座；建設周期：3-5年；總面積約60000平方米六星級酒店；面積約12.5萬平方米商業(yè)配套設施；共千余套每套面積約30-50平方米的總部小公寓；幾十個面積200至500平方米的風味餐廳；大型地上、地下停車場。各庭院至少有兩個機動出入口，形成庭院內(nèi)交通環(huán)路；地上、地下停車場形成便利、快捷的停車系統(tǒng)，大大超過每萬平方米60個車位的國家綠化覆蓋率：50%左右；健身中心；國際醫(yī)療診所、全科醫(yī)師；信貸；銀行；郵政；超市；餐飲；娛樂等。占地65公頃，總建筑面積130萬平方米，容積率1.59，平均綠化率約50%，總投資約45億人民幣，預期3-5年全部建成。地處西南四環(huán)交匯處，科技園出口

工程計劃一期開發(fā)區(qū)域為17、18、28、23區(qū)，建筑面積20.8萬平方米，已入駐。二期開發(fā)區(qū)域為21、22、24、29區(qū)、及技術服務中心，建筑面積20.1萬平方米，已入駐三期開發(fā)區(qū)域為25、26、27、30區(qū)，建筑面積26.8萬平方米，已入駐。東區(qū)開發(fā)區(qū)域為32、33、34區(qū)，東區(qū)32、34區(qū)正在建設中，33區(qū)計劃于2008年5月18日發(fā)售。項目檔案庫總部樓+總部廣場+瑪雅大酒店+總部公寓+東區(qū)地下商業(yè)街+總部大講堂總占地面積：65公頃；總建筑面積：140萬平方米；地處西南四項目總體定位為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能、全屏化優(yōu)勢為企業(yè)創(chuàng)建發(fā)展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應”為企業(yè)鋪設前瞻式空間路徑。實現(xiàn)國內(nèi)外市場經(jīng)濟的信息整合、互動；達到國內(nèi)外企業(yè)峰會能動的良好釋放效果。集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地項目總體定位為企業(yè)提供良好的中樞式運營管理氛圍，以高效、多能項目規(guī)劃特色公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總部樓與公建區(qū)商務樓圍合布局?？傮w綠化覆蓋率50%左右，容積率1.59。庭院式中心綠化，點式組團綠化，帶狀公共綠化結合。中國庭院與西方開放式街區(qū)相結合中西合璧項目規(guī)劃特色公共與私密結合，獨立樓宇和共享庭院結合，單元式總項目功能規(guī)劃分區(qū)一期:電子信息，生物醫(yī)藥，光機電一體化為主導的產(chǎn)業(yè)格局

二期:以BusinessPark為主題，三期:定位為集汽車博物館，汽車展示，汽車銷售為一體的汽車博覽城項目功能規(guī)劃分區(qū)一期:電子信息，生物醫(yī)藥，光機電一體化為主導一種市場創(chuàng)新的新經(jīng)濟形態(tài)創(chuàng)新一創(chuàng)新二創(chuàng)新一：獨棟式單體設計—開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代各總部樓皆采用8.0m╳8.0m標準柱網(wǎng)組合，框架式結構，衍生出適應不同企業(yè)總部發(fā)展性需求的組合形式。創(chuàng)新二：獨立產(chǎn)權獨立冠名—企業(yè)獨立的象征凡購買總部基地總部樓的企業(yè)，會自動獲得該總部樓的冠名權，以最大滿足各企業(yè)總部的形象展示和可識別性需求。A型總部樓首層平面示意圖

A型總部樓軸立面圖量身打造企業(yè)標簽一種市場創(chuàng)新的新經(jīng)濟形態(tài)創(chuàng)新一創(chuàng)新二創(chuàng)新一：獨棟式單體設計量身打造企業(yè)標簽B型A型D型C型總部基地會所六星級商務酒店量身打造企業(yè)標簽B型A型D型C型總部基地會所六星級商務項目開發(fā)借鑒：定位的高度借鑒一集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體的企業(yè)總部聚集基地VS北京項目開發(fā)借鑒：定位的高度借鑒一集辦公、科研、中試、產(chǎn)業(yè)于一體項目開發(fā)借鑒：“總部產(chǎn)業(yè)”啟發(fā)中國產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整借鑒二主產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)一產(chǎn)業(yè)二產(chǎn)業(yè)三衍生產(chǎn)業(yè)總部基地：以企業(yè)總部為專門服務對象，包括貿(mào)易、信息、金融、科技、人才、咨詢、財會、法律、文化等多方面主產(chǎn)業(yè)總部產(chǎn)業(yè)衍生產(chǎn)業(yè)總部基地大講堂總部基地“總裁沙龍”總部基地資產(chǎn)管理中心共同體項目開發(fā)借鑒：“總部產(chǎn)業(yè)”啟發(fā)中國產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整借鑒二主產(chǎn)業(yè)產(chǎn)項目開發(fā)借鑒：政府的政策支持借鑒三a、高新技術企業(yè)所得稅減速按15%的稅率征收。企業(yè)自注冊之日起，前三年免征，第四到第六年減按7.5%的稅率征收；出口產(chǎn)品的產(chǎn)值達到當年總產(chǎn)值40%以上的，所得稅減按10%的稅率征收。b、高新技術企業(yè)以出讓方式取得土地的，免征固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅；出讓金按75%征收；城市基礎“四源費”和大市政費，減速半征收。c、軟件和系統(tǒng)集成企業(yè)，三年內(nèi)所繳納的企業(yè)所得稅，以上一年為基數(shù)，屬地方收入的新增部分由財政返還，專項用于企業(yè)的研究與發(fā)展。d、高新技術企業(yè)年收入總額在1000萬元以上的，可申請自營進出口權。e、對科技含量大、市場前景好的企業(yè)，豐臺園“國際企業(yè)孵化器“將無償提供一年或以最低優(yōu)惠提供創(chuàng)業(yè)用房。f、高新技術企業(yè)和高新技術成果產(chǎn)業(yè)化項目所需的外省市專業(yè)技術和管理人才，經(jīng)人事部門批準，給予工作寄住證，享受本市市民待遇。工作滿三年者，經(jīng)用人單位推薦、有關部門審核批準，辦理戶口進京手續(xù)。g、企業(yè)商務、技術人員一年內(nèi)多次出國（境）的，第一次由市政府審批，第二次由豐臺園管委會審批，以后由該企業(yè)廠長（經(jīng)理）審批。凡入駐總部基地企業(yè)，符合科技園條件的均享受中關村科技園優(yōu)惠政策，企業(yè)經(jīng)營所得稅減按15%稅率征收。高新技術企業(yè)自注冊日起，三年內(nèi)免征所得稅，第四至第六年減免按7.5%的稅率征收所得稅。項目開發(fā)借鑒：政府的政策支持借鑒三a、高新技術企業(yè)所得稅減項目開發(fā)借鑒：優(yōu)化軟硬環(huán)境，滿足總部個性化需求借鑒四創(chuàng)新一：獨棟式單體設計—開創(chuàng)獨棟式總部樓新時代創(chuàng)新二：獨立產(chǎn)權獨立冠名—企業(yè)獨立的象征四大體系的配套服務現(xiàn)代金融服務體系，包括銀行、證券、信托、基金、租賃等；包括信息服務體系，通信、網(wǎng)絡、咨詢、策劃等；中介服務體系，包括會計、審計、資產(chǎn)評估、法律服務等；服務支撐體系，包括教育、培訓、會議、展覽、國際商務、現(xiàn)代物流等，與建設發(fā)展同步，總部基地內(nèi)資產(chǎn)管理、技術轉化和人才交流、國際會展等專門為企業(yè)總部進行信息、金融、人力資源服務的“軟件”配套措施已在總部基地加快建設和運營；“總部特色服務”，包括客戶服務大使、特別安保服務、特約經(jīng)營服務、配套招商服務、物業(yè)管理培訓服務等。項目開發(fā)借鑒：優(yōu)化軟硬環(huán)境，滿足總部個性化需求借鑒四創(chuàng)新一：項目開發(fā)借鑒：營造以傳統(tǒng)文化為基礎的現(xiàn)代商業(yè)文化借鑒五總部基地快報總部產(chǎn)業(yè)雜志總部沙龍月刊總部基地網(wǎng)站文化營造總部大講堂總裁沙龍對話挖掘民族傳統(tǒng)節(jié)日、推廣圣誕節(jié)、情人節(jié)、愚人節(jié)等西方節(jié)日放映電影活動營造項目開發(fā)借鑒：營造以傳統(tǒng)文化為基礎的現(xiàn)代商業(yè)文化借鑒五總部基非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2CBD腹地亦莊新地標CBD腹地項目檔案庫占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米聯(lián)東U谷地處北京東南工業(yè)產(chǎn)業(yè)帶核心位置——亦莊產(chǎn)業(yè)新城中心，座落于北京中關村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，與北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（BDA）相連U谷距離距國際物流中心1公里，距公路貨運主樞紐5公里，距城市四環(huán)路7.5公里，距離城市三環(huán)路15公里，距CBD中心18公里，距北京火車站22公里，距北京首都國際機場30公里，距天津新港120公里。項目檔案庫占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米U谷項目總體定位為企業(yè)提供多功能通用標準廠房、商務花園獨棟辦公、個性化廠房定制以及各種生活、商務配套設施以高端服務業(yè)為龍頭，以電子信息、裝備制造、新醫(yī)藥和新材料為主導產(chǎn)業(yè)，以生產(chǎn)性服務業(yè)集聚為主要特征，融合二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，承接跨國企業(yè)整體產(chǎn)業(yè)鏈轉移，以全球化的視野，人性化的管理，國際化的標準，專業(yè)化的服務，集群化的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，中國最具競爭力和發(fā)展前景的產(chǎn)業(yè)園區(qū)！集制造、研發(fā)、中試、營銷、物流、總部辦公于一體的國際化新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目總體定位為企業(yè)提供多功能通用標準廠房、商務花園獨棟辦公、項目功能規(guī)劃分區(qū)五個區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)、企業(yè)定制區(qū)、綜合服務區(qū)，四大平臺：研發(fā)辦公平臺、商務平臺、流通平臺、制造平臺。項目功能規(guī)劃分區(qū)五個區(qū)域：辦公研發(fā)區(qū)、中試生產(chǎn)區(qū)、制造加工區(qū)項目園林景觀規(guī)劃整個園區(qū)綠化帶形成一條近500米長的觀景主軸，與景觀大道十字交匯，形成景觀序列高潮庭院式中心綠化、點式組團綠化與帶狀公共綠化結合，相互滲透，水榭、果嶺、曲水、廊架、綠地和噴泉分散布局，聲色搭配、動靜相襯1、景觀大道貫穿U谷南北。

2、中軸景觀東西延伸。

3、庭院式中心綠化、點式組團綠化與帶狀公共綠化結合20萬平方米果嶺園林項目園林景觀規(guī)劃整個園區(qū)綠化帶形成一條近500米長的觀景主軸項目開發(fā)三大突破突破二突破三創(chuàng)新一：從“做產(chǎn)品”到“做服務”的轉變聯(lián)東U谷突破提供單一硬件產(chǎn)品的局限，轉向樹立以企業(yè)為中心，從產(chǎn)業(yè)和人兩方面建立全新的服務體系。

創(chuàng)新二：從“園區(qū)”到“城市”的轉變聯(lián)東U谷突破單一工業(yè)廠房開發(fā)的園區(qū)運營模式，轉向集辦公、制造、產(chǎn)業(yè)服務于一體的城市綜合產(chǎn)業(yè)功能區(qū)開發(fā)突破一創(chuàng)新一：從“蓋廠房”到“造平臺”的轉變聯(lián)東U谷突破廠房單一的制造功能，改變“造工廠”的思維，轉向為企業(yè)提供產(chǎn)業(yè)配套服務，打造產(chǎn)業(yè)服務平臺。

項目開發(fā)三大突破突破二突破三創(chuàng)新一：從“做產(chǎn)品”到“做服務”項目開發(fā)借鑒：把握京津冀經(jīng)濟圈的增長及風向借鑒一京津冀經(jīng)濟圈是中國繼珠三角、長三角之后的又一經(jīng)濟增長。京津冀經(jīng)濟圈正處于歷史性的戰(zhàn)略機遇期，以創(chuàng)新為主導的經(jīng)濟發(fā)展方式的戰(zhàn)略轉變，為京津冀下一步的發(fā)展指明了方向，京津將形成現(xiàn)代服務業(yè)和高端制造業(yè)的雙高地。北京主要以現(xiàn)代服務業(yè)為支撐，將成為中國的國際管理和控制中心型的國際節(jié)點城市；京津將成為世界服務業(yè)轉移的重要承接地。世界服務業(yè)轉移的重要承接地項目開發(fā)借鑒：把握京津冀經(jīng)濟圈的增長及風向借鑒一京津冀經(jīng)濟圈項目開發(fā)借鑒：開創(chuàng)企業(yè)別墅化辦公借鑒二企業(yè)別墅化辦公產(chǎn)業(yè)結構的變化催生企業(yè)別墅化辦公高科技產(chǎn)業(yè)在產(chǎn)業(yè)結構中的地位日趨顯赫，依賴于腦力、以智力密集型生產(chǎn)為特點的高科技企業(yè)層出不窮。在這樣的產(chǎn)業(yè)結構下，為員工創(chuàng)造良好的工作環(huán)境已經(jīng)成為企業(yè)提高生產(chǎn)力的一種方法。城市結構的變化為別墅化辦公提供良機城市的郊區(qū)化擴張，城市的外延在不斷擴大。城市居民遷徙至城市的邊緣區(qū)域居住。企業(yè)的品牌打造需要注重自身的形象在全球經(jīng)濟一體化的進程下，企業(yè)之間的競爭主要除了研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、服務能力的提升外，企業(yè)品牌的綜合運營效果更是決定企業(yè)能走多遠的、做多大的影響因素之一。項目開發(fā)借鑒：開創(chuàng)企業(yè)別墅化辦公借鑒二企業(yè)別墅化辦公產(chǎn)業(yè)結非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2案例3案例4非中心總部基地案例研究聯(lián)東U谷BDA國際企業(yè)大道案例1案例2BDA國際企業(yè)大道

BDA國際企業(yè)大道項目概況物業(yè)性質(zhì)：甲級寫字樓項目位置：大興區(qū)亦莊經(jīng)濟開發(fā)區(qū)景園北街2號（五環(huán)以外

）租售狀態(tài)：出售裝修狀況：毛坯開發(fā)周期：三年開發(fā)商：北京經(jīng)開投資開發(fā)股份有限公司占地面積：120000.00平方米總建筑面積：190000.00平方米容積率：0.77綠化率：41%停車位：1250個銷售價格：一期均價：7580元/平方米物業(yè)管理費：4.20元/平方米·月停車位售價：7萬元/位租價：地上150元/位.月，地下350元/位.月交通狀況：項目向東1500米左右可達京津塘高速公路的起點，向北可直通北京五環(huán)路，地塊北側200米為開發(fā)區(qū)規(guī)劃中的公交站場，規(guī)劃中的輕軌5號線緊鄰地塊東側，且輕軌站點距本地塊也較近，交通動線較為發(fā)達。同CBD具有良好的交通連通性，車行僅15分鐘。927路、927專、927支、927延、976、976區(qū)間、324、723、732、運通115直達項目地。項目規(guī)模較大，交通發(fā)達，靠近輕軌、CBD項目概況物業(yè)性質(zhì)：甲級寫字樓項目規(guī)模較大，交通發(fā)達，靠近金融：中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、中國光大銀行、北京銀行、上海浦東發(fā)展銀行、中信銀行、福建興業(yè)銀行酒店：麋鹿苑國際會議中心、錦江富園飯店、圣坤酒店、伊夢華都大酒店醫(yī)療：同仁醫(yī)院、亦莊醫(yī)院、同仁堂藥店、京衛(wèi)大藥房體育：體育場、鴻喜長新國際高爾夫球場、圣福華國際俱樂部、中體倍力健身俱樂部、青鳥健身美食：漁公漁婆、東來順、峨嵋酒家、西貝莜面村、上島咖啡、肯德基、吉野家、永和豆?jié){、賽百味購物：華潤超市、美廉美超市、國美電器、大中電器會所服務：項目專屬的主題星級商務會所為入駐企業(yè)進行全方位的服務。會所中設有員工餐廳、銀行、健身房、超市等娛樂配套設施，能夠全面滿足項目入駐企業(yè)員工的各類需求。項目配套情況周邊配套齊全，自身會所服務金融：中國銀行、中國工商銀行、中國建設銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、交建材設備簡介建材節(jié)能、環(huán)保，標準較高結構：鋼筋混凝土框架結構外墻：玻璃幕墻、陶瓷板墻內(nèi)墻：砂漿抹平刮膩子供電：園區(qū)采用高供高計的計量方式，供電屬于高壓自管戶。經(jīng)開閉站、配電室變壓至三相380伏供應客戶使用，滿足雙路10KV高壓電源供電，單體建筑的整體供電負荷按照100瓦/平方米提供客戶使用供氣：引入市政天然氣電梯：上海三菱電梯，載重1050KG，速度為1.6米/秒采暖：市政提供熱源，由設在地下一層的換熱站統(tǒng)一供給空調(diào)熱水通訊：電話、ADSL網(wǎng)絡入戶內(nèi)機柜，戶內(nèi)線路終端由業(yè)主自行定位安裝，并根據(jù)需求自行報裝，每棟樓屋頂機房設置一個衛(wèi)星接收天線基礎，客戶可自行安裝不超過4.5米的衛(wèi)星接收天線，樓體范圍內(nèi)可實現(xiàn)地上地下手機信號全覆蓋門窗：LOW-E中空玻璃斷橋鋁合金窗，開窗形式為上、下懸窗，平開窗大堂：首層大堂層高8.4米，LOFT設計，空間可自由組合。大堂入門為旋轉門和平開門，并采用高檔門電動系統(tǒng)樓層負荷：標準層為250KG/平方米,首層、二層載重量都為500KG/平方米，可進行屋頂綠化電視系統(tǒng)：有線電視主信號進入園區(qū)會所光端機，由會所到各樓的線纜及信號，業(yè)主根據(jù)需求自行安裝，收視點位置業(yè)主自行定位安裝空調(diào)系統(tǒng)：為風機盤管加新風，新風采用新風雙向換氣機，新風進口設于屋面，并設置新風變頻機，新風量高達50立方米/小時/人安防系統(tǒng)：包括在園區(qū)內(nèi)主要路口、地下車庫及出入口安裝攝像頭，以及24小時離線式巡更系統(tǒng)，24小時電視監(jiān)控系統(tǒng)，24小時地下IC卡停車管理系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)：設集散控制的樓宇控制系統(tǒng)，包括空調(diào)機組的監(jiān)視，給排水系統(tǒng)、電梯、景觀照明、地下車庫照明系統(tǒng)的監(jiān)控等辦公自動化系統(tǒng)：各單體建筑的地下主配線設備間預留線槽，弱電控制中心可滿足工作區(qū)內(nèi)每3平米設置一個語音及數(shù)據(jù)點和2個信息端口的智能化辦公需求消防自動化系統(tǒng)：包括建筑物內(nèi)火災自動報警系統(tǒng)、消防防排煙系統(tǒng)、自動噴灑滅火系統(tǒng)、消防聯(lián)動系統(tǒng)、應急事故廣播系統(tǒng)、室內(nèi)外消防栓系統(tǒng)建材設備簡介建材節(jié)能、環(huán)保，標準較高結構：鋼筋混凝土框架結構記錄時間租/售均價租/售最高價租/售最低價12007-3-16—11-77580元/平方米22006-10-117553元/平方米32006-6-57800元/平方米42004-12-146800元/平方米52004-10-286000元/平方米6579元/平方米5738元/平