2022年武漢寫字樓市場上半年研究報告

2022上半年武漢寫字樓市場報告2022年7月4A方案君背景數(shù)據(jù)趨勢背景國際環(huán)境復雜&國內(nèi)疫情沖擊中國經(jīng)濟面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)2020年的除中國因抗疫政策俄烏沖突導致能源的暴漲，對應帶來難以解決的輸入性通脹美國美聯(lián)儲加息緊縮，帶來的正面威脅成功經(jīng)濟恢復之外，整個世界經(jīng)濟因疫情遭受了極大打擊，除了中國以外，大部分國家經(jīng)濟行為無法正常進行。而中國在2021年成了世界工廠，為整個世界提供了源源不斷的商品。俄烏沖突美聯(lián)儲加息但是隨著歐美發(fā)達國家相繼放棄防疫措施的躺平政策，世界經(jīng)濟逐步恢復，2022年的外部需求銳減。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)升級帶來的短暫震蕩期疫情精準打擊了上海、北京等至關(guān)重要的核心城市結(jié)構(gòu)調(diào)整疫情反復外需疲軟寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS國內(nèi)環(huán)境——經(jīng)濟環(huán)境一季度GDP增速4.8%，經(jīng)濟面臨較大下行壓力今年預期增長目標為5.5%，第一季度增速4.8%，4月份受多地疫情散發(fā)的影響，經(jīng)濟主要指標出現(xiàn)下降，5月份疫情防控向好，生產(chǎn)需求出現(xiàn)積極變化，但是仍有部分指標同比下降。2019-2022年第一季度國內(nèi)GDP情況國家統(tǒng)計局公布了2022年1-5月全國經(jīng)濟數(shù)據(jù)350000.00300000.00250000.00200000.00150000.00100000.0050000.000.0020.00%15.00%10.00%5.00%u5月份，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長0.7%，4月份為下降2.9%，環(huán)比增長5.61%。u全國服務業(yè)生產(chǎn)指數(shù)同比下降5.1%，降幅比上月收窄1.0個百分點。u從同比看，CPI上漲2.1%，漲幅與上月相同。PPI上漲6.4%，漲幅比上月回落1.6個百分點。u房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況，1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資52134億元，同比下降4.0%；其中，住宅投資39521億元，下降3.0%。0.00%-5.00%-10.00%寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS武漢形勢——城市經(jīng)濟武漢第一季度增速放緩，距年度目標尚有差距2022年武漢第一季度增速6.1%，居城市前十榜單第一，但距離增速7.5%的年度目標還有一定差距；對比疫情前季度增速情況，要達到目標第二、第三季度還需要多方面發(fā)力。2022年第一季度城市GDP前十榜2018-2022Q1武漢GDP累計值同比增長（%）排名1城市上海北京深圳廣州重慶蘇州成都杭州南京武漢GDP總量（億元）10010.259413.4增長3.1%4.8%2.0%4.0%5.2%4.4%5.0%4.0%4.1%237064.616751.8463984565136.774894.994539894003.783960.11106.1%寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS武漢形勢——政策環(huán)境減稅務促消費，助企紓困提振市場中小微企業(yè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的重要引擎，更是吸納就業(yè)的主力軍，保企業(yè)就是在穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)。市委市政府出臺多項紓困政策，助力市場有效恢復、高效發(fā)展。武漢市加大紓困幫扶力度促進市場主體恢復發(fā)展若干措施2022年度優(yōu)化稅收營商環(huán)境30條?通過制定出臺若干普惠性和針對相關(guān)重點行業(yè)紓困措施，幫助市場主體挺過去、活下來、發(fā)展好。?繼2021年發(fā)布的優(yōu)化稅收營商環(huán)境30條之后的“新30條”，主要從堅持服務先行、創(chuàng)新執(zhí)法方式、注重數(shù)據(jù)賦能、凝聚條塊合力等四大方面，進一步推進納稅繳費便利化。武漢市促進新能源汽車消費工作方案?旨在引領(lǐng)汽車消費新需求，加快壯大武漢市新能源汽車市場。武漢市現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃?該《規(guī)劃》是指導武漢市現(xiàn)代物流業(yè)未來5年發(fā)展的行動綱領(lǐng)，對推動武漢現(xiàn)代物流業(yè)提質(zhì)增效和跨越發(fā)展、建設(shè)國家商貿(mào)物流中心具有重要指導意義。武漢市支持氫能產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見?建設(shè)一批氫能與燃料電池研發(fā)、檢測、認證機構(gòu)，打造氫能產(chǎn)業(yè)集群和燃料電池汽車產(chǎn)業(yè)集群。寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS武漢形勢——招商情況“走出去、請進來”武漢招商引資聚焦“965”產(chǎn)業(yè)體系繼2021年后，今年上半年武漢再次“走出去”積極開展招商引資工作，聚焦“965”產(chǎn)業(yè)延鏈補鏈強鏈，將頭部、新興企業(yè)“請進來”?！坝⒒浉郯拇鬄硡^(qū)招商引資推介會現(xiàn)場雄武漢相約鵬城”寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS武漢形勢——上市企業(yè)上半年A股上市1家公司，市值49億上市公司的數(shù)量和質(zhì)量，決定著一個城市經(jīng)濟的規(guī)模和高度，也代表一個城市的市場活力。2022年上半年武漢僅1家瞪羚企業(yè)上市，同屬新一線城市中蘇州上市公司數(shù)量最多達10家，其次為成都、東莞、杭州都為3家。14全國重點城市2022年上市公司數(shù)量情況121210810

1097655544433222222111武漢華康世紀醫(yī)療股份有限公司位于武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，于2022年1月28日在深圳證券交易所創(chuàng)業(yè)板上市。0北

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海寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS武漢形勢——區(qū)域熱點長江新區(qū)正式成立，武漢再添經(jīng)濟增長極2月28日，武漢長江新區(qū)正式成立，定位打造國家中心城市重要支撐輻射帶動鄂東高質(zhì)量發(fā)展。繼光谷、車谷、臨空經(jīng)濟區(qū)三大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)后，武漢從此誕生了一個新區(qū)。長江新區(qū)定位：是省委、省政府立足實際、謀劃長遠的重大決策部署，是實施全省區(qū)域發(fā)展布局的重要“棋眼”，有利于更好融入大局、服務國家戰(zhàn)略，更好帶動全局、增強湖北實力，更好優(yōu)化格局、提升武漢能級，是百年大計、湖北大事，影響全局、事關(guān)未來。長江新區(qū)功能定位：1.

要堅持創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展，吸納和集聚創(chuàng)新要素資源，謀劃建設(shè)一批創(chuàng)新平臺，對接全省“51020”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集群，打造全國重要的新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)；2.

堅持綠色低碳發(fā)展，加強城市生態(tài)建設(shè)，發(fā)展綠色低碳產(chǎn)業(yè)，把“生態(tài)優(yōu)先、綠色發(fā)展”導向貫穿新區(qū)規(guī)劃建設(shè)全過程；3.

堅持全面擴大開放，依托長江黃金水道，構(gòu)建多式聯(lián)運、多港聯(lián)動、通達世界的內(nèi)河航運樞紐，量身定制開放政策，著力打造一流營商環(huán)境；4.

堅持人民城市理念，加強城市設(shè)計引導，高標準建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施，探索城市治理新模式，提升城市整體能級，建設(shè)具有強大引領(lǐng)力的城市副中心。武漢“一主四副”格局圖寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS宏觀背景小結(jié)全國經(jīng)濟持續(xù)承壓中小企業(yè)重壓難紓面對復雜嚴峻的國內(nèi)外發(fā)展環(huán)境，中國經(jīng)濟面臨巨大壓力，武漢出臺多個政策措施提振經(jīng)濟、紓困企業(yè)、增加新區(qū)拉動產(chǎn)業(yè)聚合等；從居民感受來看，經(jīng)濟增長放緩所帶來的通脹壓力明顯。背景數(shù)據(jù)寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS土地市場——2022年商服成交涉辦土地供應量減少，緩解供大于求的市場現(xiàn)狀2022年上半年涉辦土地14宗，其中純商服7宗，總體量約37.89萬方；綜合用地7宗，總體量約99.96萬方，其中商服體量約40.23萬方。同比去年同期成交地塊數(shù)量下降71%，整體商服體量下降86%。地塊編號成交日期202203032022030320220331202203312022033120220331202203312022062920220629土地用途商服區(qū)域東西湖東西湖洪山總建面6.5商服體量6.5競得人武漢臨空港投資集團有限公司湖北鑫三江農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司武漢洪山中雄置地朱佐全P（2022）004號P（2022）005號P（2022）009號P（2022）012號P（2022）013號P（2022）015號P（2022）016號P（2022）018號P（2022）021號商服1.09521.661.21.0958.451.2綜合綜合江岸商服武昌0.06200.0610.86.830.834.03武商集團綜合江漢武漢城建商服東湖高新東湖高新江岸6.833.9334.27軟通動力技術(shù)服務有限公司瑞安商服綜合武漢城建武漢光谷建設(shè)投資有限公司（省科投+國開）P（2022）028號P（2022）030號P（2022）031號202206292022062920220629綜合綜合綜合東湖高新黃陂2.921.05918.8550.550.215武漢澤耀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司武漢車谷城市投資發(fā)展有限公司（經(jīng)開財政局）沌口P（2022）032號P（2022）039號2022062920220629商服商服沌口黃陂10.5748.910.578.9東軟集團（武漢）有限公司未知?合計137.8575.015寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——寫字樓產(chǎn)品成交量價1-5月成交31.27萬方，成交數(shù)據(jù)創(chuàng)新高2022年1-5月商辦產(chǎn)品成交總量達31.27萬㎡，遠超往年同期標準，成交均價受區(qū)域影響正常波動。（成交數(shù)據(jù)詳見后文）武漢寫字樓月度供求量價走勢201816141210820,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000064202021.012021.02

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2022.05批準上市面積(萬方)成交面積(萬方)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：中指&中原，中原寫字樓部整理數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為2022年1-5月成交數(shù)據(jù)；批準上市面積以預售證公布為準寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——商辦產(chǎn)品成交區(qū)域核心商務區(qū)商辦產(chǎn)品成交穩(wěn)定上半年武昌、江岸、東湖高新分列排行前三，成交量級均超過5萬㎡，遠城區(qū)成交慘淡。東西湖：0.2萬㎡青山區(qū)：3.89萬㎡2江岸區(qū)：6.72萬㎡硚口區(qū)：0.1萬㎡江漢區(qū)：3.65萬㎡1武昌區(qū)：7.54萬㎡漢陽區(qū)：2.38萬㎡洪山區(qū)：1.17萬㎡3東湖高新：5.38萬㎡經(jīng)開區(qū)：0.1萬㎡江夏區(qū)：0.1萬㎡數(shù)據(jù)來源：中指&中原，中原寫字樓部整理數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為2022年1-5月成交數(shù)據(jù)寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——商辦產(chǎn)品成交榜單前十項目占據(jù)77%以上市場份額前十項目總計成交達24萬㎡，與其他項目拉開較大差距；據(jù)中原深度調(diào)研前10項目成交數(shù)據(jù)以大宗交易、非市場成交為主。2022年1-5月全市寫字樓成交量TOP15排名項目名稱區(qū)縣成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)成交均價(元/㎡)成交金額(萬元)備注12招商一江璟城融創(chuàng)·融匯廣場房開大廈青山江岸682170126216166143302032841295092877527560242162364821923118278788704420653210001861222504159982250014147300023258.867825.1661968.1953555.662021.9438740平安集團整購非市場型成交中發(fā)集團整購非市場型成交非市場型成交華夏銀行多層購置長江電力整購含公寓成交數(shù)據(jù)非市場型成交非市場型成交金晨科技整購含公寓成交數(shù)據(jù)3江漢4綠地光谷中心城綠地國際金融城天風大廈東湖高新武昌56武昌7中信泰富濱江金融城武漢中央文化區(qū)恒大翡翠華庭紐賓凱漢city武漢創(chuàng)意天地中建光谷之星統(tǒng)建正江瓴江岸2871621729753207.2310158武昌9漢陽3548.1101112131415漢陽11282131191360798469914.2洪山1370699273.78128.8東湖高新江岸6659743450294951.355670.97707.2奧園濱江國際琨瑜國際中心青山2949811138516458非市場型成交東湖高新394683數(shù)據(jù)來源：中指&中原，中原寫字樓部整理數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為2022年1-5月成交數(shù)據(jù)寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——商辦產(chǎn)品成交數(shù)據(jù)詳解剖析數(shù)據(jù)本體，市場分級嚴重通過對每個項目成交備案的梳理，大宗交易及非市場型成交（含工程抵款等交易）均達11萬㎡以上成交量級，散售成交3.87萬㎡。大宗交易成交整棟或多層購置成交寫字樓散售12%同比2021年上半年大宗交易成交備案數(shù)據(jù)非市場型成交綜合體公寓大宗交易38%包含工程抵款、股東交易等13%非市場型37%寫字樓路散售成交同比2021年上半年散售成交備案數(shù)據(jù)常規(guī)商辦項目市場客戶散售成交因今年上半年成交備案數(shù)據(jù)較為特殊，故將此類數(shù)據(jù)單獨梳理綜合體項目公寓成交大宗交易非市場型綜合體公寓寫字樓散售以公寓成交為主導的綜合體項目成交備案備注：2021年上半年成交數(shù)據(jù)為1-6月份寫字樓成交備案數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：中指&中原，中原寫字樓部整理數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為2022年1-5月成交數(shù)據(jù)寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——成交數(shù)據(jù)：1、大宗交易數(shù)據(jù)詳情大宗需求較為活躍，城市核心資產(chǎn)價值得以驗證2022年1-5月大宗交易成交5宗共約11.75萬㎡，反映出資本方對核心資產(chǎn)的重視，以及對武漢未來發(fā)展的預期頗高。項目招商一江璟城房開大廈天風大廈中信泰富濱江金融城武漢創(chuàng)意天地賣方買方招商置地平安集團整棟購置青山區(qū)城建集團中發(fā)集團整棟購置江漢區(qū)天風天睿置業(yè)華夏銀行多層購置武昌區(qū)中信泰富長江電力整棟購置江岸區(qū)光谷聯(lián)合金晨科技整棟購置洪山區(qū)——交易類型所處區(qū)域所屬商務區(qū)成交面積（萬㎡）成交均價（萬元/㎡）青山濱江3.3武漢CBD3.0中北路二七濱江2.42.40.7704421000159982250013119周邊租金（元/㎡·月）60/10.2%85/4.9%85/6.4%110/5.9%60/5.5%/靜態(tài)投資回報率數(shù)據(jù)來源：中指&中原，中原寫字樓部整理數(shù)據(jù)說明：成交數(shù)據(jù)為2022年1-5月成交數(shù)據(jù)寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——成交數(shù)據(jù)：1、大宗交易成交特征成交區(qū)域整售交易多集中在二環(huán)線周邊，核心商務區(qū)及其輻射區(qū)域。標的特征“國字頭”背景標準甲級、類甲級商辦樓宇更易整購。購置企業(yè)金融投資業(yè)、國資背景企業(yè)雙雙發(fā)力，彰顯品牌實力。寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——成交數(shù)據(jù)：1、大宗交易成交剖析觀點一武漢市商辦市場經(jīng)過兩年的持續(xù)高壓，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)處于市場低點。觀點二觀點三雖經(jīng)濟階段承壓，但部分風口行業(yè)及高凈值人群仍做大做強，具有資產(chǎn)配置考慮。隨著武漢市城市地位的上升，越來越多巨無霸企業(yè)在武漢落戶，城市信賴提升。觀點四目前土地市場發(fā)展非常成熟，定向用地劃撥減少，城市核心地塊逐漸稀缺，整棟交易愈加頻繁。寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS銷售市場——成交數(shù)據(jù)：2、非市場型成交數(shù)據(jù)詳情赤字房企供應方，抵款成唯一回現(xiàn)方式2022年1-5月包含工程抵款、股東交易成交備案11.48萬㎡，且在成交價方面大部分脫離正常成交價格。成交均價(元/㎡)整盤均價(元/㎡)成交套數(shù)(套)成交面積成交金額(萬元)項目名區(qū)域江岸(㎡)2021年多家房企暴雷，供應方成第二、第三債權(quán)人，無法保證自身利益。故今年在面對赤字房企無法正常結(jié)款時同意以資抵債，且在成交價方面脫離市場正常價格。20653186122250430002068419221214407385123456融創(chuàng)·融匯廣場綠地光谷中心城綠地國際金融城恒大翡翠華庭紐賓凱漢city奧園濱江國際1702161661729732841287752756011827878867825.1653555.662021.943548.1東湖高新武昌漢陽漢陽9914.211282113851392614034青山2949815670.9寫字樓部PROFESSIONALFORFOCUS數(shù)據(jù)詳解——成交數(shù)據(jù)：3、散售成交數(shù)據(jù)詳情散售市場艱難，老盤備案開新花2022年1-5月散售成交3.87萬㎡，其中前十項目中三年前入市項目占六席，仍有個別新入市項目表現(xiàn)亮眼。項目名稱統(tǒng)建新干線*成交套數(shù)(套)成交面積(㎡)5029468332803185成交均價(元/㎡)9846成交金額(萬元)4951.357707.2123439301820121914159琨瑜國際中心葛洲壩龍湖江宸融創(chuàng)·珞瑜路95號欣隆壹號公館*武漢ICC*164581346918924825334417.846027.2531552603.7631161738488175416.97奧山光谷世紀城*國采中心*264