風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理課件

物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

培訓(xùn)人：余龍物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部電話Q:644903238 物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

培訓(xùn)人：余龍物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教1[課前小品]與時(shí)消息，與時(shí)偕行，與時(shí)俱進(jìn)。

[課前小品]與時(shí)消息，2CBRichardEllis|Page4【互動(dòng)游戲】物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

假設(shè)你是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機(jī)發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時(shí)你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？哪些可以幫助我？CBRichardEllis|Page4【互動(dòng)游戲3【互動(dòng)游戲】物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

1、藥箱 2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)4、三只高爾夫球桿5、七個(gè)大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個(gè)熱水瓶一起降落的14樣物品【互動(dòng)游戲】物1、藥箱 8、手槍一起降落的14樣物品4CBRichardEllis|Page6你的選擇？物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動(dòng)游戲】?CBRichardEllis|Page6你的選擇？5CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個(gè)大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個(gè)熱水瓶()寫下您的選擇物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動(dòng)游戲】CBRichardEllis|Page71、藥箱(6CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請(qǐng)說出你的理由？3、你的選擇里有風(fēng)險(xiǎn)嗎？4、你有何考慮？CBRichardEllis|Page87【案例啟示】1.風(fēng)險(xiǎn)的存在是為了目標(biāo)。2.風(fēng)險(xiǎn)是自身?xiàng)l件和外部環(huán)境的結(jié)合物。3.知己知彼是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)成目標(biāo)的妙方?！景咐龁⑹尽?.風(fēng)險(xiǎn)的存在是為了目標(biāo)。8物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

第一部分：物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范第二部分：

物業(yè)項(xiàng)目安全管理課程介紹物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一部分：物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范9物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、社會(huì)層面看：

隨著客戶需求和偏好的多樣化和多變性，物業(yè)管理企業(yè)面臨和接受更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)管理是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的落腳點(diǎn)應(yīng)該在于項(xiàng)目管理。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)營支點(diǎn)。

物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會(huì)性第一節(jié)引入物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性第一部分：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會(huì)性第一10物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)管理是一個(gè)非常有特色的服務(wù)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在需求。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供的對(duì)象是業(yè)主，服務(wù)的對(duì)象是活生生的人，服務(wù)人的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)物產(chǎn)品。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的主要形式，綜合服務(wù)的類別眾多、內(nèi)容復(fù)雜、運(yùn)作不間斷，風(fēng)險(xiǎn)的概率明顯增加，要求綜合性的風(fēng)險(xiǎn)防范更為迫切。基于物業(yè)管理的經(jīng)營屬性物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)11物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、從實(shí)踐操作層面看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)幾乎空白，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1.沒有專門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)；2.企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理基本上是一種被動(dòng)式管理；3.企業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)往往是瞬時(shí)或間斷的，意識(shí)到了就進(jìn)行管理，事后則“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論方法指導(dǎo)。

基于物業(yè)管理行業(yè)的新興性物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、從實(shí)踐操作層面看：目前，中12物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一階段

樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范第二階段

樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范

第三階段

樓盤日常管理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范風(fēng)險(xiǎn)來自所處的不同環(huán)境第二節(jié)物業(yè)管理各階段風(fēng)險(xiǎn)管理及防范物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別13物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法。設(shè)計(jì)隱患。物業(yè)共有部位、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量問題?？⒐を?yàn)收資料不齊全。物業(yè)服務(wù)合同。水、電移交。開發(fā)商的配合。第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范14物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略（1）詳細(xì)了解樓盤的權(quán)屬和合法性。（2）做好物業(yè)管理前期介入工作。（3）嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（4）與開發(fā)建設(shè)單位交接房屋，明確負(fù)責(zé)人。（5）索取本小區(qū)相關(guān)設(shè)備建材供應(yīng)商名單和詳細(xì)情況或者自行采購。（6）及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門將小區(qū)的用水指標(biāo)進(jìn)行更改，以改變供給價(jià)格；用電避免功率浪費(fèi)，可以采取暫停部分變壓器的辦法。防范策略物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策15物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的風(fēng)險(xiǎn)防范1）謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2）合同雙方的權(quán)利要對(duì)等，不能亂承諾。3）明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限等重要條款。4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制的要約定公示內(nèi)容和時(shí)間。5）明確管理服務(wù)區(qū)域。6）避免對(duì)管理費(fèi)性質(zhì)進(jìn)行誤導(dǎo)式描述，明確支出范圍、作用。7）注意免責(zé)條款的約定。物業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的16物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該樓盤存在歷史遺留問題物業(yè)管理公司之間存在惡性競(jìng)爭及不正當(dāng)招投標(biāo)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及17物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關(guān)的手續(xù)，否則在日后的管理服務(wù)中，將出現(xiàn)諸多的問題。2、盡量避免陷入惡性競(jìng)爭的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)不接。3、分析這些歷史遺留的問題是否可以化解。4、詳細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和盈虧平衡點(diǎn)分析。5、必要時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)避免策略。

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策18物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)及防范

發(fā)生治安事件擺攤設(shè)點(diǎn)人員強(qiáng)買強(qiáng)賣，與業(yè)主發(fā)生糾紛或沖突。?業(yè)主違章裝修造成結(jié)構(gòu)破壞?不規(guī)范裝修造成安全或消防事故?裝修監(jiān)管不力，小區(qū)整體外觀受到破壞裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點(diǎn)物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)及防19物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、制定裝修管理預(yù)案。2、裝修申報(bào)、裝修巡查與記錄。3、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整翔實(shí)。4、進(jìn)行閉水試驗(yàn)。5、對(duì)裝修材料入口的查驗(yàn)。6、定時(shí)清場(chǎng)制度和裝修工人主副卡制度。7、及時(shí)履行報(bào)告義務(wù)。8、買賣合同和管理規(guī)約約定。9、擺攤設(shè)點(diǎn)隊(duì)伍的管理。（合同、保證金制度、公告、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管）策略物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)防范策略策略20物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例】

某小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務(wù)員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護(hù)措施和明顯告示，存在過錯(cuò)，需賠償對(duì)方，造成公司數(shù)萬元的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例】21物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例啟示】物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例啟示】22物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于防范，如果處理不當(dāng)必會(huì)給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階23物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】消防是物業(yè)管理的重點(diǎn)，做好教育，培養(yǎng)消防意識(shí)是關(guān)鍵。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段24物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、財(cái)務(wù)管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類糾紛在于溝通，溝通的依據(jù)是法律。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、財(cái)務(wù)管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段25物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理四、公共設(shè)施設(shè)備類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于管理，購買保險(xiǎn)可以防范。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理四、公共設(shè)施設(shè)備類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段26物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理五、公共秩序類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)業(yè)主的教育，幫助業(yè)主確定角色。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理五、公共秩序類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段27物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于服務(wù)意識(shí)的提高。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段28物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理七、服務(wù)溝通類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)員工的教育。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理七、服務(wù)溝通類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段29物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理八、法律和合同管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于法律意識(shí)的提高。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理八、法律和合同管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階30物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】管理者服務(wù)好員工，員工才能服務(wù)好業(yè)主。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風(fēng)險(xiǎn)第三31物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【引言】

安全管理的實(shí)質(zhì)在于安全意識(shí)的提高。第二部分：

物業(yè)項(xiàng)目安全管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【引言】第二部分：物業(yè)項(xiàng)目安全32物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預(yù)防原則（二）真誠原則（三）應(yīng)急原則第一節(jié)物業(yè)項(xiàng)目安全管理概述物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預(yù)防原則33物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。三、物業(yè)安全管理的內(nèi)容治安管理消防管理車輛交通管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、物業(yè)安全管理34物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管理一、治安管理（一）治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。

2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管35物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（二）治安管理的原則

1.預(yù)防為主、防治結(jié)合2.堅(jiān)持與社會(huì)治安管理相結(jié)合的原則3.堅(jiān)持“服務(wù)第一，以人為本”服務(wù)宗旨4.堅(jiān)持治安工作硬件與軟件一起抓的原則物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（二）治安管理的原則36物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（三）物業(yè)治安管理的案例:[案例一]業(yè)主住房被盜，物業(yè)公司應(yīng)否賠償？物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（三）物業(yè)治安管理的案例:37物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例二]酗酒后的訪客自傷怎么辦？物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例二]38物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例三]業(yè)主請(qǐng)來的裝修人員要強(qiáng)行闖入怎么辦？

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例三]39物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例四]外來人員要搬東西離開小區(qū)怎么辦？

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例四]40物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例五]住戶在大堂遺失物品怎么辦？

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例五]41物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理（一）消防基本知識(shí)1.燃燒的條件認(rèn)識(shí)2.預(yù)防火災(zāi)的基本措施3.火災(zāi)撲救的基本方法的選擇4.消防設(shè)施、設(shè)備和器材認(rèn)識(shí)與運(yùn)用物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理42物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（二）消防管理案例[案例]消防栓為何噴不出水，誰的責(zé)任？物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（二）消防管理案例43物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（三）消防管理措施1.貫徹落實(shí)“誰主管，誰負(fù)責(zé)”的消防原則2.建立健全消防安全制度3.加強(qiáng)防火管理4.加強(qiáng)消防教育培訓(xùn)（四）消防演習(xí)通過演習(xí)來檢驗(yàn)小區(qū)或大廈防火、滅火工作；通過演習(xí)增強(qiáng)消防意識(shí)及自救能力；通過演習(xí)檢驗(yàn)員工滅火、疏散能力；通過演習(xí)來檢驗(yàn)消防設(shè)施保養(yǎng)及運(yùn)作情況。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（三）消防管理措施44物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、道路與車輛管理（一）車輛管理制度的健全與落實(shí)（二）車輛管理的工作程序1．門衛(wèi)崗工作程序：（1）車輛進(jìn)崗（2）車輛出崗2．停車場(chǎng)工作程序（1）車輛進(jìn)場(chǎng)（庫）（2）保管（3）車輛出場(chǎng)（庫）3．緊急情況處理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、道路與車輛管理45物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例一]提供停車位客戶轎車丟失怎么辦？物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例一]46物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例二]外來車輛故意堵塞道口怎么辦？

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例二]47物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例三]車主不按規(guī)定地方停車怎么辦？

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理[案例三]48物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理【課程總結(jié)】風(fēng)險(xiǎn)服務(wù)于目標(biāo)。防患于未然?？刂骑L(fēng)險(xiǎn)是安全管理的關(guān)鍵。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理【課程總結(jié)】49物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理謝謝大家！再見物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和危機(jī)管理謝謝大家！50

物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

培訓(xùn)人：余龍物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教研部電話Q:644903238 物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

培訓(xùn)人：余龍物業(yè)管理進(jìn)修學(xué)院教51[課前小品]與時(shí)消息，與時(shí)偕行，與時(shí)俱進(jìn)。

[課前小品]與時(shí)消息，52CBRichardEllis|Page4【互動(dòng)游戲】物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

假設(shè)你是一名飛行員，你所駕駛的飛機(jī)飛越在非洲叢林上，熱帶雨林吸引了您，突然，飛機(jī)發(fā)生故障，你必須馬上跳傘。與你一起降落在非洲叢林中有14樣物品，這時(shí)你們必須為生存作出一些決定。先帶走那些？哪些可以幫助我？CBRichardEllis|Page4【互動(dòng)游戲53【互動(dòng)游戲】物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

1、藥箱 2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)4、三只高爾夫球桿5、七個(gè)大的綠的垃圾袋6、指南針7、蠟燭8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱11、大砍刀12、一盒輕便食物13、一張防水毛毯14、一個(gè)熱水瓶一起降落的14樣物品【互動(dòng)游戲】物1、藥箱 8、手槍一起降落的14樣物品54CBRichardEllis|Page6你的選擇？物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動(dòng)游戲】?CBRichardEllis|Page6你的選擇？55CBRichardEllis|Page71、藥箱2、手提收音機(jī)3、打火機(jī)((()))4、三只高爾夫球桿()5、七個(gè)大的綠的垃圾袋()6、指南針()7、蠟燭()8、手槍9、一瓶驅(qū)蟲劑10、蛇咬藥箱((()))11、大砍刀()12、一盒輕便食物()13、一張防水毛毯()14、一個(gè)熱水瓶()寫下您的選擇物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理培訓(xùn)課程

【互動(dòng)游戲】CBRichardEllis|Page71、藥箱(56CBRichardEllis|Page81、你的選擇？2、請(qǐng)說出你的理由？3、你的選擇里有風(fēng)險(xiǎn)嗎？4、你有何考慮？CBRichardEllis|Page857【案例啟示】1.風(fēng)險(xiǎn)的存在是為了目標(biāo)。2.風(fēng)險(xiǎn)是自身?xiàng)l件和外部環(huán)境的結(jié)合物。3.知己知彼是應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)達(dá)成目標(biāo)的妙方?！景咐龁⑹尽?.風(fēng)險(xiǎn)的存在是為了目標(biāo)。58物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理

第一部分：物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范第二部分：

物業(yè)項(xiàng)目安全管理課程介紹物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一部分：物業(yè)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范59物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、社會(huì)層面看：

隨著客戶需求和偏好的多樣化和多變性，物業(yè)管理企業(yè)面臨和接受更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。由于物業(yè)管理企業(yè)的營運(yùn)管理是以項(xiàng)目為基礎(chǔ)，因此，物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理的落腳點(diǎn)應(yīng)該在于項(xiàng)目管理。項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理成為物業(yè)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的運(yùn)營支點(diǎn)。

物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會(huì)性第一節(jié)引入物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性第一部分：物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與防范物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理物業(yè)管理基于物業(yè)管理的社會(huì)性第一60物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)管理是一個(gè)非常有特色的服務(wù)行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理企業(yè)界更加迫切的內(nèi)在需求。物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品提供的對(duì)象是業(yè)主，服務(wù)的對(duì)象是活生生的人，服務(wù)人的不確定性遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)物產(chǎn)品。綜合服務(wù)是物業(yè)管理的主要形式，綜合服務(wù)的類別眾多、內(nèi)容復(fù)雜、運(yùn)作不間斷，風(fēng)險(xiǎn)的概率明顯增加，要求綜合性的風(fēng)險(xiǎn)防范更為迫切?；谖飿I(yè)管理的經(jīng)營屬性物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、從企業(yè)層面看：

物業(yè)61物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、從實(shí)踐操作層面看：目前，中國物業(yè)管理企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)幾乎空白，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：1.沒有專門的人員或機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)；2.企業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)管理基本上是一種被動(dòng)式管理；3.企業(yè)中風(fēng)險(xiǎn)管理活動(dòng)往往是瞬時(shí)或間斷的，意識(shí)到了就進(jìn)行管理，事后則“好了傷疤忘了疼”；4.缺乏系統(tǒng)、科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)管理理論方法指導(dǎo)。

基于物業(yè)管理行業(yè)的新興性物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、從實(shí)踐操作層面看：目前，中62物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一階段

樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范第二階段

樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范

第三階段

樓盤日常管理的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別及防范風(fēng)險(xiǎn)來自所處的不同環(huán)境第二節(jié)物業(yè)管理各階段風(fēng)險(xiǎn)管理及防范物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別63物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范1.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)類別：新建物業(yè)手續(xù)不健全或不合法。設(shè)計(jì)隱患。物業(yè)共有部位、設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量問題?？⒐を?yàn)收資料不齊全。物業(yè)服務(wù)合同。水、電移交。開發(fā)商的配合。第一階段樓盤接管期的風(fēng)險(xiǎn)及防范風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范64物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略（1）詳細(xì)了解樓盤的權(quán)屬和合法性。（2）做好物業(yè)管理前期介入工作。（3）嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。（4）與開發(fā)建設(shè)單位交接房屋，明確負(fù)責(zé)人。（5）索取本小區(qū)相關(guān)設(shè)備建材供應(yīng)商名單和詳細(xì)情況或者自行采購。（6）及時(shí)報(bào)請(qǐng)相關(guān)部門將小區(qū)的用水指標(biāo)進(jìn)行更改，以改變供給價(jià)格；用電避免功率浪費(fèi)，可以采取暫停部分變壓器的辦法。防范策略物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理2.新建住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策65物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的風(fēng)險(xiǎn)防范1）謹(jǐn)慎簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2）合同雙方的權(quán)利要對(duì)等，不能亂承諾。3）明確物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、范圍、合同期限等重要條款。4）物業(yè)服務(wù)費(fèi)采用酬金制的要約定公示內(nèi)容和時(shí)間。5）明確管理服務(wù)區(qū)域。6）避免對(duì)管理費(fèi)性質(zhì)進(jìn)行誤導(dǎo)式描述，明確支出范圍、作用。7）注意免責(zé)條款的約定。物業(yè)管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理（7）簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》的66物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及防范

風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別該樓盤存在歷史遺留問題物業(yè)管理公司之間存在惡性競(jìng)爭及不正當(dāng)招投標(biāo)業(yè)主委員會(huì)物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)及67物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、考察業(yè)委會(huì)成立的程序是否合法規(guī)范，是否辦理了相關(guān)的手續(xù)，否則在日后的管理服務(wù)中，將出現(xiàn)諸多的問題。2、盡量避免陷入惡性競(jìng)爭的陷阱，不規(guī)范的業(yè)主委員會(huì)不接。3、分析這些歷史遺留的問題是否可以化解。4、詳細(xì)的財(cái)務(wù)測(cè)算和盈虧平衡點(diǎn)分析。5、必要時(shí)采取風(fēng)險(xiǎn)避免策略。

物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理老(舊)住宅小區(qū)接管的風(fēng)險(xiǎn)防范策68物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)及防范

發(fā)生治安事件擺攤設(shè)點(diǎn)人員強(qiáng)買強(qiáng)賣，與業(yè)主發(fā)生糾紛或沖突。?業(yè)主違章裝修造成結(jié)構(gòu)破壞?不規(guī)范裝修造成安全或消防事故?裝修監(jiān)管不力，小區(qū)整體外觀受到破壞裝修監(jiān)管、清潔、治安是要點(diǎn)物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二階段樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)及防69物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)防范策略1、制定裝修管理預(yù)案。2、裝修申報(bào)、裝修巡查與記錄。3、裝修期間隱蔽工程的巡視檢查記錄、特別事件的記錄要求完整翔實(shí)。4、進(jìn)行閉水試驗(yàn)。5、對(duì)裝修材料入口的查驗(yàn)。6、定時(shí)清場(chǎng)制度和裝修工人主副卡制度。7、及時(shí)履行報(bào)告義務(wù)。8、買賣合同和管理規(guī)約約定。9、擺攤設(shè)點(diǎn)隊(duì)伍的管理。（合同、保證金制度、公告、現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管）策略物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理樓盤裝修期的風(fēng)險(xiǎn)防范策略策略70物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例】

某小區(qū)是公務(wù)員居住的小區(qū)，開發(fā)商為了讓公務(wù)員能提前入住，要求管理公司在周圍環(huán)境仍在施工的情況下，允許住戶入伙裝修。結(jié)果一業(yè)主在晚間去現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，失足跌落在未完工的地下車道上，造成骨折。為此管理公司被告上法庭，經(jīng)裁決管理公司因未采取防護(hù)措施和明顯告示，存在過錯(cuò)，需賠償對(duì)方，造成公司數(shù)萬元的經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例】71物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例啟示】物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【案例啟示】72物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵在于防范，如果處理不當(dāng)必會(huì)給公司帶來經(jīng)濟(jì)損失。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、治安及車輛管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階73物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】消防是物業(yè)管理的重點(diǎn)，做好教育，培養(yǎng)消防意識(shí)是關(guān)鍵。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、消防管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段74物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、財(cái)務(wù)管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類糾紛在于溝通，溝通的依據(jù)是法律。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理三、財(cái)務(wù)管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段75物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理四、公共設(shè)施設(shè)備類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于管理，購買保險(xiǎn)可以防范。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理四、公共設(shè)施設(shè)備類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段76物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理五、公共秩序類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)業(yè)主的教育，幫助業(yè)主確定角色。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理五、公共秩序類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段77物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于服務(wù)意識(shí)的提高。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理六、公共環(huán)境類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段78物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理七、服務(wù)溝通類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于對(duì)員工的教育。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理七、服務(wù)溝通類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段79物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理八、法律和合同管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】此類風(fēng)險(xiǎn)在于法律意識(shí)的提高。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理八、法律和合同管理類的風(fēng)險(xiǎn)第三階80物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風(fēng)險(xiǎn)第三階段樓盤日常管理期的風(fēng)險(xiǎn)【例如】：【啟示】管理者服務(wù)好員工，員工才能服務(wù)好業(yè)主。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理九、員工職業(yè)健康安全類的風(fēng)險(xiǎn)第三81物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【引言】

安全管理的實(shí)質(zhì)在于安全意識(shí)的提高。第二部分：

物業(yè)項(xiàng)目安全管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理【引言】第二部分：物業(yè)項(xiàng)目安全82物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預(yù)防原則（二）真誠原則（三）應(yīng)急原則第一節(jié)物業(yè)項(xiàng)目安全管理概述物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理一、安全管理的原則（一）預(yù)防原則83物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、物業(yè)安全管理物業(yè)安全管理是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身和財(cái)產(chǎn)的安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。三、物業(yè)安全管理的內(nèi)容治安管理消防管理車輛交通管理物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理二、物業(yè)安全管理84物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全管理第二節(jié)治安、消防及停車管理一、治安管理（一）治安管理方式1.封閉式管理這種方式適用于政府機(jī)關(guān)、部隊(duì)等一些要害部門或別墅、高級(jí)寫字樓等一些高檔物業(yè)或業(yè)主、使用人有特別要求的物業(yè)管理。

2.開放式管理一些大的住宅小區(qū)或商業(yè)樓宇都采用開放型管理方式，不僅業(yè)主、使用人無需辦理專用通行證件，且外來人員只要著裝整潔均可自由進(jìn)出。不過一些商業(yè)樓宇在非辦公時(shí)間亦采用封閉式治安管理，以確保業(yè)主、使用人的財(cái)產(chǎn)安全。物業(yè)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范和安全