0423- 凱里棉紡廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告終稿

：[2011]CS112011-4-25凱里棉紡廠項目整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告謹(jǐn)呈：貴州高速公路投資有限公司暨東南公司1在過去的工作時間里，項目小組圍繞開發(fā)商目標(biāo)展開了大量調(diào)查及研究工作以消費者為核心的市場調(diào)研主要專家訪談市調(diào)報告與專題研究定位報告撰寫數(shù)據(jù)收集：項目周邊及地塊勘察凱里宏觀經(jīng)濟情況凱里的產(chǎn)業(yè)及人口結(jié)構(gòu)凱里總體規(guī)劃凱里房地產(chǎn)市場概況市場資料收集與分析：目標(biāo)消費者深度訪談凱里居民居住狀況凱里各在售樓盤情況目標(biāo)消費者深度訪談15位消費者問卷調(diào)查50份調(diào)查凱里典型項目18個政府官員8位凱里洪市長、賀市長、曾市長招商局張局規(guī)劃局蔣局、楊工國土局潘所長統(tǒng)計局……專業(yè)人士26位：大地春城銷售經(jīng)理豐球黔城銷售代表金泉花園銷售經(jīng)理金泉一品銷售經(jīng)理座標(biāo)廣場銷售代表騰龍酒店大堂經(jīng)理凱里大酒店大堂經(jīng)理……市調(diào)報告：客戶分析凱里房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及項目競爭分析項目地塊分析整體發(fā)展戰(zhàn)略及定位報告：項目機會挖掘開發(fā)商目標(biāo)分析案例借鑒開發(fā)方向研判項目定位與發(fā)展戰(zhàn)略項目規(guī)劃示意23一、本項目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利于和諧社會的構(gòu)建所謂社會主義和諧社會，應(yīng)當(dāng)是各方面利益關(guān)系得到有效的協(xié)調(diào)、社會管理體制不斷創(chuàng)新和健全、穩(wěn)定有序的社會。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。為城市提供了一個開放的而充滿活力了區(qū)域給市民提供一個多樣化的公共空間促進文化交流與共享，陶冶民眾情操讓更多的人享受到城市文明和城市文化讓城市文明共享讓社會充滿活力、安定有序形成一個人與自然和諧相處的社會項目秉承一個基本的原則：開放和共享34二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動”起來，凱里將不再是一座“空城”區(qū)域有活力有兩個條件：需要有人的集聚能夠維持活動時間和空間的延續(xù)性不同人的活動：周邊的人：長期度假和區(qū)域居住的人城市的人：周末和節(jié)假日的集聚外地的人：凱里城市旅游的目的地國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚不同時間的活動：白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會議中心等區(qū)域活動晚上人在廣場、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動節(jié)假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動通過項目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動：流不息潮●45三、本項目的成功運營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加市民休閑和體驗的新空間以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開放空間。增加旅游者和市民對凱里的精神歸屬感。通過項目的成功運營，給凱里市民提供一個休閑和體驗的公共空間。讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。56四、本項目的成功開發(fā)，將實現(xiàn)城市價值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產(chǎn)界的絕對霸主地位城市價值區(qū)域產(chǎn)業(yè)開發(fā)主體為游客提供一個全新的休閑體驗；為市民提供一個休閑和體驗空間;為凱里提升城市價值；有利于構(gòu)建和諧社會。提升開放主體的品牌形象；開發(fā)主體盈利點。為凱里休閑度假區(qū)增添活力；完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收；完善區(qū)域公建配套；提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價值。67五、本項目的成功打造，將促進凱里區(qū)域形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，增加城市旅游收入，提高凱里經(jīng)濟水平旅游度假休閑文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)城市配套餐飲開放的空間保證市民和旅游者的可進入性；多樣化的商業(yè)保證區(qū)域活力持續(xù)性；多元的功能讓人留下來活動；旅游、度假、休閑、城市配套、生態(tài)產(chǎn)業(yè)等旅游產(chǎn)業(yè)鏈的環(huán)節(jié)將都與商業(yè)完全連接起來，形成完整的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，使旅游成為高附加值產(chǎn)業(yè)；產(chǎn)業(yè)鏈的形成將產(chǎn)生旅游稅收。78根據(jù)《凱里市旅游發(fā)展規(guī)劃》，規(guī)劃到2020年，凱里市接待旅游人口將達到年2000萬人次。80%的外地旅游人口到本項目約2400萬人。市民到凱里休閑度假將達到300萬人次。合計人口總量2700萬人按500人流/個工作崗位計算，預(yù)計到2020年能提供約5.4萬個固定工作崗位3000萬/年人流量54億元/年消費收入六、到2020年，本項目預(yù)計每年將會帶來2700萬人流量，年產(chǎn)值約54億元旅游經(jīng)濟收入，提供約5.4萬個固定工作崗位約5.4萬個固定工作崗位平均按每人200元/次消費計算，約年消費額達54億元人民幣81項目屬性界定項目整體定位項目屬性界定整體發(fā)展戰(zhàn)略核心問題解析類似案例借鑒市場機會挖掘區(qū)域價值研判規(guī)劃分期思路9從區(qū)位條件看，項目位于城市發(fā)展的主軸上，占據(jù)凱麻一體化發(fā)展核心樞紐，屬于外界進入凱里的門戶項目所在城南新區(qū)位于凱里主城區(qū)與經(jīng)開區(qū)的中心位置；且項目位于凱麻一體化發(fā)展的中心樞紐位置，是政府主導(dǎo)的新興熱點區(qū)域。從交通條件看，項目為凱里連通外界的核心通樞紐，是外界進入凱里的門戶，多條線路聯(lián)通內(nèi)外，兩條主軸與市區(qū)緊密相連。滬昆高鐵凱麻高速迎賓大道凱開大道10從配套情情況看，，項目周周邊配套套匱乏，，距離政政務(wù)新區(qū)區(qū)博南新新區(qū)步行行約15分鐘，但但未來規(guī)規(guī)劃利好好，配套套設(shè)施將將不斷完完善從項目周周邊的配配套情況況看，凱凱里客運運站、體體育館已已投入運運營，民民族文化化宮和博博南中學(xué)學(xué)在建；；滿足基本本生活需需要的配配套設(shè)施施匱乏，，且多數(shù)數(shù)設(shè)施處處于規(guī)劃劃中，如如民俗工工藝創(chuàng)意意園、民民族風(fēng)情情園等；；周邊在建建項目：：凱里民民族文化化宮33198平；凱里里龍都國國際大酒酒店29330平米；民族風(fēng)情情園民俗工藝藝創(chuàng)意園園風(fēng)情文化化園博南中學(xué)學(xué)凱里客運運站民族文化化宮體育館博南中學(xué)學(xué)民族文化化宮11從資源狀況看看，項目內(nèi)部部山水資源豐豐富，且高低低錯落，一方方面為開發(fā)高高端物業(yè)提供供支撐，但另另一方面間接接拔高工程成成本棉紡廠地塊存存在一定的拆拆遷，且山體體阻礙五星級級酒店的開發(fā)發(fā)，需開山建建設(shè)；西出口D/E地塊位于凱麻麻高速以南，，山水資源豐豐富，適合打打造高端住宅宅；12從項目指標(biāo)看看，項目總占占地3.3平方公里，建建筑面積約542萬方，已嚴(yán)重重超出地產(chǎn)開開發(fā)范疇，屬屬于超大規(guī)模模區(qū)域級開發(fā)發(fā)項目從指標(biāo)情況看看，項目總占占地3.3平方公里，按按照前期與政政府溝通的各各地塊容積率率下限計算，，總建面達543萬方，合計容容積率1.91左右（考慮A\B地塊容積率待待定）。地塊可建設(shè)用地容積率建面A27747251387360A`1200001.5180000B2920003.51022000C1503513451053D5082802.51270700E9250191.21110022合計2273122——54211353126578411101291314高檔低密度居住組團服務(wù)功能組團居住新城組團高端休閑功能組團15A地塊B地塊A`地塊C地塊E地塊D地塊13項目屬性界定定——新興旅游城市市新區(qū)、具備備強勢景觀資資源依托的、、超大規(guī)模、、現(xiàn)代城市綜綜合體開發(fā)項項目14觀點1：項目開發(fā)已已脫離房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)范疇，，承載著深刻刻影響凱里未未來10-20年城市發(fā)展的的重要使命本項目的使命命理想“貴高投在本本項目的建筑筑實踐和營銷銷實踐，將在在未來10-20年的時間里，，深刻地影響響凱里的城市市走向和地產(chǎn)產(chǎn)走向，并奠奠定貴高投的的領(lǐng)導(dǎo)者地位位”15觀點2：項目開發(fā)必必須遵循大盤盤開發(fā)的普遍遍規(guī)律，區(qū)域域價值界定、、功能產(chǎn)品多多元化、合理理開發(fā)節(jié)奏是是大盤成功的的關(guān)鍵點123大盤的啟動以以立勢為主，，必須形象高高端，以次高高端產(chǎn)品做標(biāo)標(biāo)桿，中高端端產(chǎn)品回現(xiàn)，，在此模式之之下，保證后后期的價格提提升的潛力空空間45大盤功能配比比必須是復(fù)合合和分層級的的，不同層級級承擔(dān)不同的的功能，并在在開發(fā)期的不不同階段發(fā)揮揮不同的作用用大盤必須營造造區(qū)域價值，，然后形成項項目獨特的核核心價值主張張大盤產(chǎn)品相對對復(fù)合和多樣樣，通過標(biāo)桿桿產(chǎn)品、回現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新新產(chǎn)品的組合合搭配，整體體實現(xiàn)項目目目標(biāo)大盤需要營造造自己專屬的的客戶圈層，，主流客戶群群，且客戶群群要復(fù)合而非非單一16觀點3：項目開發(fā)必必須站位于完完善城市功能能的高度進行行區(qū)域運營，，保留與更新新、增值舉措措是區(qū)域開發(fā)發(fā)的增值核心心123在打造實體建建筑和功能的的同時，關(guān)注注人的活動及及心理感受，，并形成精神神歸屬中心和和精神圈層45增值措施之一一是通過具有有強制性視覺覺沖擊的標(biāo)志志性建筑物來來打造保留具有歷史史回憶的建筑筑，進行創(chuàng)新新改造，并賦賦予新的功能能，形成新的的公共活動空空間和標(biāo)志場場所，一般以以酒吧、餐飲飲、廣場等公公關(guān)活動中心心、藝術(shù)中心心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)為改造的的主要方向增值措施之一一是打造具有有人文特色、、國際化的區(qū)區(qū)域標(biāo)識體系系和步行系統(tǒng)統(tǒng)通過多層次、、復(fù)合化的功功能體系，形形成城市生活活新的一極，，突破區(qū)域原原有價格體系系17觀點4：項目開發(fā)必必須遵循旅游游地產(chǎn)開發(fā)的的關(guān)鍵要素，，打造全新的的產(chǎn)業(yè)模式、、人居生活模模式和產(chǎn)品消消費模式現(xiàn)代城市綜合合體休閑度假產(chǎn)業(yè)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模模式全新的人居生生活模式全新的產(chǎn)品消消費模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)182核心問題解析析項目整體定位位項目屬性界定定整體發(fā)展戰(zhàn)略略核心問題解析析類似案例借鑒鑒市場機會挖掘掘區(qū)域價值研判判規(guī)劃分期思路路19凱里旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)增長強勁，，但自身缺乏乏吸引物產(chǎn)品品，省內(nèi)游主主導(dǎo)市場，““旅游產(chǎn)業(yè)空空心化”特征征明顯開發(fā)背景城市發(fā)展凱里市2010年旅游接待情情況凱里算是個新新興的旅游城城市，西江千千戶苗寨與鎮(zhèn)鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城算是是黔東南最出出名的兩個景景點，但基本本上周末游占占據(jù)主導(dǎo)，而而且游客普遍遍以感受民族族生態(tài)風(fēng)情為為主，多數(shù)在在當(dāng)?shù)鼐幼?，，去凱里居住住較少，且相相當(dāng)部分游客客目的地型直直達景點，不不在凱里停留留，凱里本身身沒什么景點點……——西江千戶苗寨寨導(dǎo)游龍小姐姐凱里西江千戶苗寨鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城鎮(zhèn)遠(yuǎn)古城南宮森林公園朗德上寨古建筑群雷公山自然保護區(qū)劍河百里闊葉林類別數(shù)量同比增長旅游接待人數(shù)480萬人次12.94%旅游綜合總收入50.95億元15.25%入境游客5.18萬人次9.29%創(chuàng)匯收入1162.93萬美元8.14%游客人均消費1061.17元2.06%20從市場發(fā)展看看，凱里房地地產(chǎn)市場處于于萌芽向初級級階段過渡時時期，開發(fā)水水平不高，消消費者鑒賞能能力有限開發(fā)背景市場發(fā)展90年代以前90年代開始階段市場階段多層、平房房價產(chǎn)品檔次2005年—2007年物業(yè)類型需求戶型主要以單位宿宿舍和自建房房為主以集資建房和和福利分房為為主多層本地開發(fā)商本地開發(fā)商商品房首次置置業(yè)本地開發(fā)商多層、小高層層一房、兩房一房、兩房一房、兩房、、三房多元化開發(fā)企業(yè)800~1000元/m21200~1800元/m21700~3400元/m22008年---現(xiàn)在商品房首次改改善外來開發(fā)商介介入多層、小高層層、高層市場產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)仍以滿足剛剛性自住需求求為主和外來來人口入戶、、投資為主，，產(chǎn)品設(shè)計相相對初級，可可超越空間巨巨大；從現(xiàn)有市場銷銷售量看，項項目600萬平米的大體體量的需求難難以找到支撐撐點。單體樓開放小區(qū)封閉小區(qū)社區(qū)多元化商品房多次改改善主題社區(qū)外來開發(fā)商介介入多元化產(chǎn)品2500~4000元/m221凱里房地產(chǎn)市市場樓盤單價價集中在2500-4000元/平，上升通道道尚未打開，，為典型的成成本導(dǎo)向型市市場開發(fā)背景市場發(fā)展2010年商品住宅銷銷售價格主力力區(qū)間在2500-4000元/㎡。典型的成成本導(dǎo)向向型市場場，地價價和開發(fā)發(fā)成本控控制成為為房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的的敏感性性因素。。22大地春城金泉花園豐球豪庭豐球黔城鑫鼎國際名居格蘭山水間二龍星園狀元府龍泉明珠金泉一品世紀(jì)新城華偉中央城公園一號香山別苑區(qū)域目前前規(guī)劃價價值大于于實際價價值，迎迎賓大道道黃金軸軸線價值值已然凸凸顯，但但區(qū)域市市政建設(shè)設(shè)步伐明明顯滯后后開發(fā)背景景區(qū)域發(fā)展展樓盤名稱價格樓盤地址開發(fā)區(qū)華偉·中央城待定開發(fā)區(qū)車管所斜對面金地苑起價2080經(jīng)濟開發(fā)區(qū)香山別苑起價2500經(jīng)濟開發(fā)區(qū)合創(chuàng)·公園一號均價2700開發(fā)區(qū)民生·善水園起價2800開發(fā)區(qū)南樺山莊起價2338經(jīng)濟開發(fā)區(qū)老城區(qū)狀元府均價3800文化北路馨怡名苑起價2800紅洲路藍調(diào)公元均價2300第一工業(yè)園區(qū)八號路龍泉明珠待定清江路29號翰林華庭一期均價2800永豐路博南新區(qū)格蘭·山水間均價3500華聯(lián)路鑫鼎·國際名居待定寧波路東升·青青家園起價4080博南新區(qū)金泉花園二期均價4000以上環(huán)城南路（迎賓大道）金泉一品均價4000元以上環(huán)城南路（迎賓大道）棉紡廠片區(qū)大地春城均價3800迎賓大道豐球·豪庭均價3300迎賓大道豐球黔城起價4000迎賓大道住宅主要要分為城城北片區(qū)區(qū)、城南南片區(qū)、、開發(fā)區(qū)區(qū)片區(qū)；；現(xiàn)售樓盤盤主要集集中在城城南片區(qū)區(qū)；迎賓大道道已成為為凱里房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展的黃黃金軸線線，高價價值產(chǎn)品品密集分分布，且且后續(xù)潛潛在放量量集中在在迎賓大大道沿線線。23全市年消消化量約約60萬方，單單盤年去去化3-5萬方，且且短期內(nèi)內(nèi)出現(xiàn)井井噴的可可能性不不大開發(fā)背景景市場發(fā)展展2010年，房房屋新開開工面積積126.61萬平方方米，同同比增長長84%；其中中，住宅宅新開工工面積96.44萬平平方米，，同比增增長54%。房房屋竣工工面積30.82萬平平方米，，同比下下降43%；住住宅竣工工面積24.96萬平平方米，，同比下下降49%。上表顯示示，09年和2010年房屋新新開工量量較之前前出現(xiàn)井井噴，未未來市場場房屋供供應(yīng)量較較大。商品住宅宅09年銷售57.6萬㎡，2010年銷售61.94萬㎡；且且從06年以來，，住宅銷銷售占比比商品房房銷售在在90%以上，特特別是09年及2010年，占比比達到95%以上，表表明凱里里商業(yè)、、寫字樓樓等銷售售市場非非常小。。近年來，，凱里商商品房開開工量大大；住宅宅市場主主導(dǎo)整體體銷售市市場，年年去化量量約為60萬㎡24凱里房地地產(chǎn)市場場對州縣縣客戶輻輻射力度度較強，，區(qū)域樓樓盤州縣縣客戶占占比達40%以上，但但持續(xù)性性有待論論證開發(fā)背景景客戶需求求板塊城南片區(qū)城北片區(qū)開發(fā)區(qū)片區(qū)價格區(qū)間2800～4200元/m22700～4000元/m21900～2700元/m2客戶來源市私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（45%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（40%）市縣私營企業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（60%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（25%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（5%）市縣私營業(yè)主、企事業(yè)單位人員、經(jīng)商人士（65%）當(dāng)?shù)仄笫聵I(yè)單位（15%）地州縣份人員、外地務(wù)工人員（20%）置業(yè)目的投資+自住自住進城代表樓盤大地春城\格蘭山水間\縱橫坐標(biāo)廣場\豐球黔城\金泉花園龍泉明珠、狀元府、二龍星園、世紀(jì)新城香山別苑、華偉中央城、公園一號從客戶構(gòu)構(gòu)成看，，凱里房房地產(chǎn)市市場對州州縣客戶戶輻射力力度較強強，區(qū)域域樓盤州州縣客戶戶占比達達40%以上，投投資比例例大，客客戶能否否持續(xù)？？25從政府要要求看，，項目總總體量542萬方，3-5年開發(fā)完完畢，年年去化量量逾108萬方，嚴(yán)嚴(yán)重超出出市場承承受范圍圍開發(fā)背景景政府愿景景相當(dāng)于市市場銷售售最好年年份全市市年消化化量（60萬平米））的1.8倍，單盤盤銷冠（（5萬方/年）的20倍凱里或黔黔東南州州常駐人人口共12萬人（不不足4萬戶），，不分收收入等級級，平均均每16戶就要要有一一套購購買本本項目目Q1：Q2：項目建建面達達708萬平米米3年內(nèi)銷銷售完完畢，，最遲遲5年年消化化108-181萬平米米意味味著什什么？？VS26目標(biāo)解解析——在符合合政府府社會會形象象的前前提下下完成成項目目的快快速銷銷售108萬是個個偽命命題，，如何何在市市場容容量有有限的的前提提下加加快銷銷售速速度才才是真真，盡盡可能能提升升項目目的市市場占占有率率，客客戶擴擴容是是關(guān)鍵鍵觀點一一作為凱凱里政政府招招商引引資的的重點點項目目，應(yīng)應(yīng)該積積極與與政府府溝通通，爭爭取更更多的的稅收收等優(yōu)優(yōu)惠政政策；；作為高高速公公司在在凱里里的第第一個個項目目，且且項目目五星星級酒酒店及及大量量公建建占用用較大大資金金，快快速銷銷售即即意味味著較較少風(fēng)風(fēng)險；；凱里的的客戶戶量有有限，，以本本項目目的體體量，，必須須以壓壓倒性性的規(guī)規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)所所有客客戶，，實現(xiàn)現(xiàn)客戶戶擴容容。項目開開發(fā)要要解決決兩個個關(guān)系系的平平衡問問題，，合理理控制制項目目開發(fā)發(fā)風(fēng)險險觀點二二社會形形象與與經(jīng)濟濟效益益之間間的平平衡，，兼顧顧政府府與企企業(yè)多多方利利益；；企業(yè)長長期利利益與與短期期利益益的平平衡，，確定定合理理的開開發(fā)模模式和和啟動動策略略實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金金流的的安全全。27第一大大誤區(qū)區(qū)——風(fēng)險認(rèn)認(rèn)識不不足，，盈利利模式式不清清能不能能在前前期就就能賣賣一個個高價價資金壓壓力大大，我我們要要快速速回現(xiàn)現(xiàn)酒店經(jīng)經(jīng)營很很難盈盈利，，我們們不做做或者者做產(chǎn)產(chǎn)權(quán)賣賣掉培育期項目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價值收益存在持持續(xù)性性的經(jīng)經(jīng)營壓壓力前期設(shè)設(shè)施（（如酒酒店））資金金沉淀淀的壓壓力非必需需品，，投資資性質(zhì)質(zhì)重，，受政政策影影響大大房地產(chǎn)產(chǎn)銷售售收入入，隨隨著項項目成成熟度度價值值拔升升迅速速酒店及及休閑閑設(shè)施施的持持續(xù)經(jīng)經(jīng)營收收益土地升升值拆拆賣盈盈利（（一級級開發(fā)發(fā)）風(fēng)險收益28第二大大誤區(qū)區(qū)——度假和和旅游游不分分觀光旅旅游休閑度度假VS過境旅旅客，，短期期旅游游缺乏高高端休休閑配配套重點在在于風(fēng)風(fēng)景名名勝低級散散亂的的旅游游服務(wù)務(wù)業(yè)……大量中中長期期度假假客戶戶、出出現(xiàn)重重復(fù)消消費高端休休閑配配套休閑度度假形形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈條……低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件29第三大大誤區(qū)區(qū)——企業(yè)能能力支支撐不不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制30第四大大誤區(qū)區(qū)——游戲規(guī)規(guī)則不不清縱向競爭層層級不不明——區(qū)域內(nèi)內(nèi)區(qū)域外外全國橫向競爭關(guān)關(guān)系不不明——競爭？？競合？？31第五大大誤區(qū)區(qū)——客戶群群體何何在階段客戶LOWHIGH資源強度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級階段高級階段成熟階段VAULE本地客戶全省客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會來來買我我們的的房子子？能能不能能吸引引廣東東甚至至海外外的客客戶？？32本項目目的核核心問問題——只有立立足于于城市市運營營的高高度，，提振振城市市功能能，方方能解解決542萬方的的市場場問題題核心問問題——宏觀機機會——站在城城市經(jīng)經(jīng)濟增增長的的角度度看，，城市市經(jīng)濟濟的發(fā)發(fā)展能能否為為本項項目提提供一一定的的需求求支撐撐，促促進客客戶需需求量量的增增長？？123現(xiàn)有市市場情情況下下實現(xiàn)現(xiàn)客戶戶擴容容的突突破區(qū)域機機會——站在區(qū)區(qū)域運運營的的角度度看，，強勢勢的自自然資資源依依托及及政府府的大大力推推動下下，區(qū)區(qū)域未未來發(fā)發(fā)展前前景如如何，，作為為5000畝的區(qū)區(qū)域開開發(fā)項項目，，應(yīng)采采取何何種發(fā)發(fā)展模模式？？市場機機會——站在房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的發(fā)發(fā)展趨趨勢看看，市市場的的發(fā)展展能夠夠為本本項目目的開開發(fā)帶帶來一一定的的機會會？如何充充分挖挖掘客客戶的的需求求為本本項目目尋找找在小小容量量市場場下銷銷售速速度快快速突突破的的關(guān)鍵鍵，因因此我我們必必須明明確：：站位于于現(xiàn)代代城市市綜合合體的的城市市功能能性提提升333區(qū)域價價值研研判項目整整體定定位項目屬屬性界界定整體發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略核心問問題解解析類似案案例借借鑒市場機機會挖挖掘區(qū)域價價值研研判規(guī)劃分分期思思路3435從凱里里的吸吸附力力來看看，凱凱里是是黔東東南州州的政政治、、經(jīng)濟濟、文文化中中心，，州內(nèi)內(nèi)首位位度高高，對對州縣縣具有有極強強的吸吸附能能力凱里凱里位位于中中國西西南片片區(qū)，，貴州州東南南部，，黔東東南州州苗族族侗族族自治治州首首府所所在地地幅員面面積：：1036平方公公里常住人人口：：55.2萬（2009年）貴州第第五大大城市市，是是一個個以苗苗族為為主體體，多多民族族聚居居的城城市，，是黔黔東南南州政政治、、經(jīng)濟濟、文文化中中心，，是國國家規(guī)規(guī)劃建建設(shè)的的現(xiàn)代代化黔黔桂湘湘邊界界中心心城市市。凱里素素有““苗嶺明明珠””的美譽譽凱里歷歷史悠悠久，，人杰杰地靈靈，設(shè)設(shè)治已已經(jīng)有有500多年歷歷史凱里是是一片片古老老神奇奇，美美麗富富饒的的綠色色土地地，自自然資資源豐豐富多多樣凱里秀秀麗的的自然然風(fēng)光光和民民族風(fēng)風(fēng)情讓讓游人人贊嘆嘆流連連。城市概概況35從凱里里的城城市發(fā)發(fā)展格格局看看，凱凱麻一一體化化發(fā)展展趨勢勢下，，凱里里的中中心城城市功功能進進一步步凸顯顯凱里市轄5個街道道、8個鎮(zhèn)、、2個鄉(xiāng);麻江縣縣轄4鎮(zhèn)5鄉(xiāng)凱里2009年戶籍籍人口口51.2萬人，，常住住人口口42.07萬人，，流動動人口口3.87萬，人人口城城鎮(zhèn)化化率58.20%；麻江縣縣戶籍籍人口口20.96萬人，，常住住人口口20.4萬人，，人口口城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化率率47.5%少數(shù)民民族人人口占占全市市總?cè)巳丝诘牡?5.78%，其中中苗族族人口口占全全市總總?cè)丝诳诘?3.3%。等級結(jié)構(gòu)人口規(guī)模（萬人）城鎮(zhèn)數(shù)城鎮(zhèn)名稱中心城區(qū)26.11凱里市區(qū)麻江9.51麻江凱里建制鎮(zhèn)0.4-1.510三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐集鎮(zhèn)<0.46大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒城市概概況3637從凱里里經(jīng)濟濟發(fā)展展格局局看，，向南南連接接?xùn)|盟盟自由由貿(mào)易易區(qū)，，向東東連接接泛珠珠三角角經(jīng)濟濟區(qū)，，呈多多區(qū)域域經(jīng)濟濟圈協(xié)協(xié)同發(fā)發(fā)展名稱經(jīng)濟圈內(nèi)涵凱里區(qū)位優(yōu)勢中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)2010年1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋19億消費者，4.5萬億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟區(qū)。凱里-麻江地處湘黔大通道上，位于貴州省南大門，也是中國西部與東盟連接線上的重要節(jié)點。凱里應(yīng)利用現(xiàn)有的工業(yè)基礎(chǔ)和資源優(yōu)勢，壯大綜合實力，積極參與自由貿(mào)易區(qū)地競爭與合作泛珠三角經(jīng)濟區(qū)福建、江西、廣東、廣西、四川、貴州、云南等9個省加上香港、澳門組成貴州加入泛珠三角經(jīng)濟區(qū)是必然選擇，凱里是貴州通過廣西連接廣東的橋頭堡，對泛珠三角的發(fā)達地區(qū)有著較大吸引力，承接來自珠三角區(qū)域的產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)鏈條延伸貴州省域開發(fā)貴州省現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)與城市基本沿交通軸線呈十字布局，目前在東南區(qū)域缺少二級特大城市凱里-麻江將整合成為超百萬人口的特大城市，成為貴州東南部的中心城市黔中經(jīng)濟區(qū)黔中經(jīng)濟區(qū)處于全國“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中沿長江通道橫軸和包昆通道縱軸交匯地帶，國家規(guī)劃的多條高速鐵路穿區(qū)而過，加之高速公路的建設(shè)，整個區(qū)域?qū)⒅鸩叫纬奢^完善的交通路網(wǎng)。此外，經(jīng)濟區(qū)內(nèi)礦產(chǎn)資源分布相對集中，工企業(yè)基礎(chǔ)較好，在全省生產(chǎn)力布局中居重要戰(zhàn)略地位。凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點城市概概況3738從交通通規(guī)劃劃看，，高鐵鐵建成成促使使凱里里融入入貴陽陽1小時經(jīng)經(jīng)濟圈圈，成成為貴貴州省省腹地地與珠珠三角角連接接通道道上的的關(guān)鍵鍵節(jié)點點現(xiàn)狀未來規(guī)劃鐵路隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義滬昆快速客運，上海至昆明只需10小時，凱里段預(yù)計2014年建成公路凱麻高速公路、凱玉高速公路和320國道貫穿全境建設(shè)凱里-麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路航空尙無機場，航運依托貴陽機場解決爭取黃平機場實現(xiàn)民航運營城市概概況3839從凱里里的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分分布看看，““一一心二二區(qū)二二帶””全面面展開開，““大大凱里里”城城市發(fā)發(fā)展框框架已已現(xiàn)雛雛形2007-2025城市化化：遠(yuǎn)遠(yuǎn)期市市域118萬人，，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口口106萬，城城鎮(zhèn)化化水平平90%；重點規(guī)規(guī)劃產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：以電電子、、通信信制造造、建建材、、紡織織為主主的第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和和以旅旅游服服務(wù)業(yè)業(yè)為主主導(dǎo)的的第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)。產(chǎn)業(yè)布布局：：一心：：中心心城區(qū)區(qū)發(fā)展展商貿(mào)貿(mào)、房房地產(chǎn)產(chǎn)等現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)，規(guī)規(guī)劃布布局大大型特特色商商業(yè)街街區(qū)，，中遠(yuǎn)遠(yuǎn)期可可根據(jù)據(jù)需要要規(guī)劃劃布局局發(fā)展展總部部經(jīng)濟濟區(qū)及及中央央商務(wù)務(wù)區(qū)二區(qū)：凱里里經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)承接?xùn)|東部發(fā)達地地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的重要要平臺，發(fā)發(fā)展民族制制藥、特色色食品等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，碧波波-爐山工業(yè)聚聚集區(qū)發(fā)展展礦產(chǎn)品加加工及相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)二帶：以凱凱里為旅游游接待服務(wù)務(wù)中心，規(guī)規(guī)劃三棵樹樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游經(jīng)經(jīng)濟帶及清清水江-下司休閑旅旅游帶碧波-爐山工業(yè)聚集區(qū)區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)區(qū)三棵樹-巴拉河-舟溪-龍山旅游帶帶清水江-下司休閑帶帶中心城區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)業(yè)城市概況39從凱里的經(jīng)經(jīng)濟構(gòu)成看看，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)比重不不斷增加，，旅游業(yè)占占據(jù)主導(dǎo)，，且增幅逐逐年加大初步核算，，2009年全市實現(xiàn)現(xiàn)生產(chǎn)總值值（GDP）625945萬元，比上上年增長（（按可比價價計算）12%，人均生產(chǎn)產(chǎn)總值14879元，增長11.52%，按年末匯匯率折算，，約合2179美元。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：：第一、二二產(chǎn)業(yè)比重重有所調(diào)減減，第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)較快提提高，三次次產(chǎn)業(yè)的比比例由上年年的10.49∶40.38∶49.13調(diào)整為9.17∶∶37.72∶53.11。城市概況40從宏觀經(jīng)濟濟與房地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)聯(lián)度度分析看，，凱里宏觀觀經(jīng)濟總量量不高，但但仍然保持持持續(xù)增長長態(tài)勢，經(jīng)經(jīng)濟提速處處于醞釀時時期，房地地產(chǎn)處于快快速發(fā)展階階段發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）0-10001000—40004000—80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主房地產(chǎn)發(fā)展特征超速發(fā)展，單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量和質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型41從黔東南州州的人口構(gòu)構(gòu)成看，根根據(jù)各縣市市的城市化化率及政府府發(fā)展規(guī)劃劃，至2020年全州城市市人口達284萬人人2007年凱凱里里制制定定拉拉建建設(shè)設(shè)大大凱凱里里的的城城市市規(guī)規(guī)劃劃：：在在2020年凱凱里里城城市市市市區(qū)區(qū)面面積積將將由由現(xiàn)現(xiàn)在在30平方方公公里里擴擴大大到到248平方方公公里里的的城城市市格格局局；；人人口口有有目目前前的的48萬增增加加到到200萬左左右右；；目標(biāo)標(biāo)是是把把凱凱里里建建設(shè)設(shè)成成為為貴貴州州東東線線旅旅游游的的中中心心城城市市和和西西部部區(qū)區(qū)域域性性中中心心城城市市，，把把凱凱里里建建設(shè)設(shè)成成一一個個國國際際性性的的旅旅游游城城市市??！因因為為凱凱里里擁擁有有豐豐富富的的旅旅游游資資源源??！民民族族文文化化和和自自然然景景觀觀星星羅羅棋棋布布；；旅游游品品位位獨獨特特！！相相信信未未來來的的凱凱里里將將是是一一座座風(fēng)風(fēng)情情獨獨特特的的國國際際旅旅游游城城市市。。面積（平方公里）人口/萬人2011年2020年城市化率城市人口（萬人）城鎮(zhèn)化率城市人口（萬人）凱里13064558%26.180%160黃平16683515%5.2530%10.5施秉15441515%2.2530%4.5三穗10362015%330%6鎮(zhèn)遠(yuǎn)18782515%3.7530%7.5岑鞏14872215%3.330%6.6天柱22014115%6.1530%12.3錦屏15972215%3.330%6.6劍河21652415%3.630%7.2臺江10781415%2.130%4.2黎平443952.515%7.87530%15.75榕江33163315%4.9530%9.9從江32453215%4.830%9.6雷山12181515%2.2530%4.5麻江12222047.50%9.580%16丹寨9381615%2.430%4.8合計431.521%90.57566%28442小結(jié)結(jié)———從城城市市發(fā)發(fā)展展格格局局、、經(jīng)經(jīng)濟濟構(gòu)構(gòu)成成、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)演演變變、、人人口口擴擴張張等等四四個個維維度度分分析析得得出出，，未未來來的的凱凱里里將將迎迎來來大大發(fā)發(fā)展展時時代代的的來來臨臨從凱凱里里的的吸吸附附力力來來看看，，凱凱里里是是黔黔東東南南州州的的政政治治、、經(jīng)經(jīng)濟濟、、文文化化中中心心，，州州內(nèi)內(nèi)首首位位度度高高，，對對州州縣縣具具有有極極強強的的吸吸附附能能力力從凱凱里里的的城城市市發(fā)發(fā)展展格格局局看看，，凱凱麻麻一一體體化化發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢下下，，凱凱里里的的中中心心城城市市功功能能進進一一步步凸凸顯顯從凱凱里里經(jīng)經(jīng)濟濟發(fā)發(fā)展展格格局局看看，，向向南南連連接接?xùn)|東盟盟自自由由貿(mào)貿(mào)易易區(qū)區(qū)，，向向東東連連接接泛泛珠珠三三角角經(jīng)經(jīng)濟濟區(qū)區(qū)，，呈呈多多區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈協(xié)協(xié)同同發(fā)發(fā)展展從交交通通規(guī)規(guī)劃劃看看，，高高鐵鐵建建成成促促使使凱凱里里融融入入貴貴陽陽1小時時經(jīng)經(jīng)濟濟圈圈，，成成為為貴貴州州省省腹腹地地與與珠珠三三角角連連接接通通道道上上的的關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點點從凱凱里里的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)分分布布看看，，““一一心心二二區(qū)區(qū)二二帶帶””全全面面展展開開，，““大大凱凱里里””城城市市發(fā)發(fā)展展框框架架已已現(xiàn)現(xiàn)雛雛形形從凱凱里里的的經(jīng)經(jīng)濟濟構(gòu)構(gòu)成成看看，，第第三三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)比比重重不不斷斷增增加加，，旅旅游游業(yè)業(yè)占占據(jù)據(jù)主主導(dǎo)導(dǎo)，，且且增增幅幅逐逐年年加加大大從宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)度度分分析析看看，，凱凱里里宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟濟總總量量不不高高，，但但仍仍然然保保持持持持續(xù)續(xù)增增長長態(tài)態(tài)勢勢，，經(jīng)經(jīng)濟濟提提速速處處于于醞醞釀釀時時期期，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)處處于于快快速速發(fā)發(fā)展展階階段段從黔黔東東南南州州的的人人口口構(gòu)構(gòu)成成看看，，根根據(jù)據(jù)各各縣縣市市的的城城市市化化率率及及政政府府發(fā)發(fā)展展規(guī)規(guī)劃劃，，至至2020年全全州州城城市市人人口口達達284萬人人43但是是，，作作為為新新興興的的旅旅游游城城市市，，在在凱凱里里旅旅游游行行業(yè)業(yè)快快速速發(fā)發(fā)展展的的同同時時，，也也暴暴露露出出城城市市的的諸諸多多不不足足，，城城市市功功能能缺缺失失，，系系統(tǒng)統(tǒng)化化配配套套體體系系不不健健全全，，旅旅游游相相關(guān)關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展落落后后44城市市功功能能空空間間缺缺失失系統(tǒng)統(tǒng)化化的的休休閑閑消消費費市市場場缺缺失失現(xiàn)代代旅旅游游功功能能缺缺失失黔東東南南州州功功能能分分散散，，各各自自為為政政，，缺缺乏乏一一個個對對外外集集中中展展示示城城市市價價值值的的““窗窗口口””，，城城市市功功能能空間間缺缺失失城市市旅旅游游功功能能區(qū)區(qū)相相對對封封閉閉和和割割裂裂，，沒沒有有完完整整旅旅游游線線路路及及功功能能系系統(tǒng)統(tǒng)，，配套套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)缺缺乏乏，，市市場場活力力不不足足城市市旅旅游游功功能能區(qū)區(qū)相相對對封封閉閉和和割割裂裂，，沒沒有有完完整整旅旅游游線線路路及及功功能能系系統(tǒng)統(tǒng)，，配套套產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)缺缺乏乏，，市市場場活力力不不足足44參考考國國內(nèi)內(nèi)外外案案例例，，我我們們發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)一一流流旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)的的特特色色建建設(shè)設(shè)主主要要有有三三個個維維度度：：挖挖掘掘當(dāng)當(dāng)?shù)氐匚奈幕?、利利用用度度假假區(qū)區(qū)資資源源和和滿滿足足特特定定消消費費者者需需求求旅游游度度假假區(qū)區(qū)特特色色建建設(shè)設(shè)的的三三個個維維度度：：挖掘當(dāng)當(dāng)?shù)匚奈幕枚榷燃賲^(qū)區(qū)資源源滿足特特定消消費者者需求求Dimension1Dimension2Dimension345現(xiàn)有問問題1：從凱里里在黔黔東南南州的的城市市功能能角度度來看看，凱凱里更更多承承擔(dān)中中轉(zhuǎn)站站的功功能，，旅游游產(chǎn)業(yè)業(yè)空心心化格格局下下，凱凱里旅旅游功功能缺缺失，，黔東東南州州缺乏乏一個個旅游游的集集中窗窗口46現(xiàn)有問問題2：目前凱凱里仍仍處于于廣度度數(shù)量量型階階段，，對外外輻射射力度度有待待進一一步提提升，，現(xiàn)代代旅游游功能能缺失失層次一一：資資源優(yōu)優(yōu)勢層次二二：產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢層次三三：經(jīng)經(jīng)濟優(yōu)優(yōu)勢政府主主導(dǎo)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共設(shè)施施建建設(shè)市場為為主導(dǎo)導(dǎo)，旅旅游度度假產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)旅游是是經(jīng)濟濟發(fā)展展的動動力之之一，，城市市功能能結(jié)構(gòu)構(gòu)升級級，城城市品品牌效效應(yīng)自然資資源開開發(fā)利利用，，景點點開發(fā)發(fā)，單單點品品牌效效應(yīng)依托自自然資資源，，體驗驗、休休閑度度假產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)，，區(qū)域域品牌牌效應(yīng)應(yīng)政府、、市場場作用用并行行，綜綜合居居住、、度假假復(fù)合合型產(chǎn)產(chǎn)品開開發(fā)廣度數(shù)數(shù)量型型深度質(zhì)質(zhì)量型型服務(wù)資資源型型產(chǎn)品特特征產(chǎn)品類類型運作主主體典型城城市三亞深圳黃山、、凱里里桂林上海麗江政府主導(dǎo)基基礎(chǔ)設(shè)施、、公共設(shè)施施建設(shè)市場為主導(dǎo)導(dǎo)，旅游度度假產(chǎn)品開開發(fā)政府、市場場作用并行行，綜合居居住、度假假復(fù)合型產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展旅游目的地地吸引力三三層次模型型分析觀光——休閑——體驗，從凱凱里旅游業(yè)業(yè)的發(fā)展?fàn)顮顩r看，旅旅游目的地地吸引力相相對偏弱，，以資源優(yōu)優(yōu)勢為核心心賣點，為為新興旅游游城市4748客戶理解的的價值結(jié)構(gòu)構(gòu)度假旅游觀光休閑娛樂基礎(chǔ)層面精品層面品質(zhì)層面客戶語錄：：“現(xiàn)在凱里里只有一些些旅游景點點觀光的地地方，休閑閑跟度假的的比較少，，我們一般般都去外地地玩……”“凱里人故土土情節(jié)很重重，很適當(dāng)當(dāng)居住，但但現(xiàn)代化的的休閑消費費市場太少少了……”項目現(xiàn)實：：凱里旅游市市場仍處于于初級觀光光游玩階段段，以原生生民族風(fēng)情情文化及生生態(tài)景點為為主，系統(tǒng)統(tǒng)化的休閑閑消費市場場缺失，歸歸屬感不強強?，F(xiàn)有問題3：系統(tǒng)化的休休閑度假市市場落后，，市民缺乏凱里里城市的精精神歸屬感感過夜游客不不到10%1休閑度假項項目缺乏2商業(yè)娛樂配配套缺乏34849凱里城市缺缺乏一個“展示窗口口”，旅游缺乏乏一個“點睛之筆筆”，市民還缺缺乏一種“精神歸屬屬”整合區(qū)域資資源，增強強區(qū)域活力力，提供一一個城市窗口，，市民有歸屬屬感的公共共空間，為為凱里城市發(fā)展“樹立標(biāo)桿”凱里城市缺失展示窗口集中展示城市政治、經(jīng)濟、文化、科技、產(chǎn)業(yè)的窗口及平臺點睛之筆黔東南州旅游已開始形成多元的消費體系，旅游產(chǎn)品已逐漸豐富，但凱里缺乏自身獨有的特色和品牌基地，龐大現(xiàn)代休閑度假缺乏精神歸屬以民族風(fēng)情文化及生態(tài)景點為主，系統(tǒng)化的休閑消費市場缺失，精神歸屬感不強整合依托自身資源優(yōu)勢，在城市功能，旅游、休閑、度假和精神文明需要逐步完善49我們對世界界各地類似似的區(qū)域進進行了廣泛泛研究，以以旅游為增增長引擎，，謀求可持持續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展空間間，必須為為區(qū)域準(zhǔn)確確定位并在在戰(zhàn)略規(guī)劃劃中打造五五大致勝要要素保護生態(tài)自自然及人文文資產(chǎn)投資興建完完善基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施提供多元化化旅游活動動組合執(zhí)行多方位位高起點的的市場推廣廣與旅游相匹匹配的產(chǎn)業(yè)業(yè)組合政府與企業(yè)親密合合作政府主導(dǎo)階階段開發(fā)主體主主導(dǎo)政府、企業(yè)業(yè)合作階段段借鑒經(jīng)驗：：1、成功的旅旅游度假目目的地的建建設(shè)，需要要政府、開開發(fā)主體及及其他相關(guān)關(guān)部門的共共同合作，，其中，政政府在生態(tài)態(tài)環(huán)境保護護、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)及及產(chǎn)業(yè)配套套建設(shè)方面面，起到主主導(dǎo)作用，，是區(qū)域開開發(fā)的重要要保證。2、開發(fā)主體體對于旅游游度假地產(chǎn)產(chǎn)、旅游度度假設(shè)施的的建設(shè)方面面，起著主主導(dǎo)作用，，是區(qū)域開開發(fā)中不可可或缺的重重要角色。。3、區(qū)域開發(fā)發(fā)周期較長長，至少需需要8－10年；前期的的建設(shè)投資資較多，資資金回收慢慢，進入門門檻要求高高50借鑒點1：國際旅游游休閑度假區(qū)的旅旅游產(chǎn)業(yè)配配套——發(fā)展國際性性旅游度假假目的地需需要的產(chǎn)業(yè)業(yè)配套豐富的旅游游產(chǎn)品游客接待中中心旅游服務(wù)中中心旅游度假設(shè)設(shè)施相關(guān)服務(wù)行行業(yè)交通接駁站站點、停車車場信息服務(wù)中中心、銷售售中心及配配套臨時性居住住、停車、、餐飲等休閑、娛樂樂體驗式（（吸引物））銀行、金融融、辦公等等旅游功能具具體描述述51借鑒點2：保護生態(tài)態(tài)環(huán)境，促促進區(qū)域的的可持續(xù)開開發(fā)建設(shè)，，用生態(tài)奠奠定區(qū)域與與城市環(huán)境境區(qū)別的差差異化特質(zhì)質(zhì)成功的度假假項目土地地利用狀況況25%-30%公共生態(tài)空空間美國西北地地區(qū)·太陽河度假假區(qū)的生態(tài)態(tài)用地結(jié)構(gòu)構(gòu)美國橘郡·托樂嘉度假假區(qū)的生態(tài)態(tài)用地結(jié)構(gòu)構(gòu)35%公共生態(tài)空空間發(fā)展方向在土地利用用規(guī)劃時，，控制20％－35％的生態(tài)保保護用地；；保護區(qū)域陽陽宗海臨湖湖區(qū)域；保保護區(qū)域原原生態(tài)森林林資源，低低幅度實施施建筑物開開發(fā)，避免免造成視覺覺上的負(fù)擔(dān)擔(dān)；在不破壞自自然地理和和地質(zhì)的條條件下開發(fā)發(fā)道路和公公用設(shè)施；；對區(qū)域內(nèi)的的森林區(qū)域域?qū)嵤┍Ｗo護中開發(fā)的的策略，而而非單一的的保護，適適度公共共共享，而非非資源的單單純私有化化；52借鑒點3：通過對資資源多樣性性的保護和和利用，形形成復(fù)合生生態(tài)體系資源類別資源保護森林資源保證樹木健健康生長，，避免或減減少森林資資源損失：：預(yù)防和消消除森林火火災(zāi)、林木木病蟲害、、林木鳥獸獸害以及災(zāi)災(zāi)害性天氣氣對森林的的損害；湖泊資源水體的資源源的非干擾擾性開發(fā)；；限制生產(chǎn)性性污染、生生活性污染染深度影響響；防止對湖泊泊水體的過過度的利用用；山體資源自然山體的的山形與綜綜合地形、、地貌的保保護；避免開發(fā)對對山體進行行硬性的切切割，保護護區(qū)域山體體形態(tài)的自自然性；坡地資源坡地資源是是土地資源源的重要組組成部分，，其利用保保護對環(huán)境境穩(wěn)定有著著重要影響響；建立以生物物措施為主主的坡地利利用保護方方式，著力力控制坡地地土壤侵蝕蝕、保持和和培育坡地地土壤肥力力等方面的的措施；53借鑒點4：建筑開發(fā)發(fā)與生態(tài)環(huán)環(huán)境形成良良好的共融融，控制開開發(fā)強度，，提供自然然的居住環(huán)環(huán)境生態(tài)型度假假區(qū)建筑開開發(fā)特征區(qū)域開發(fā)的的建筑開發(fā)發(fā)措施設(shè)計建筑物物和基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施時，要要退讓森林林、湖泊和和其它弱環(huán)環(huán)境區(qū)域；；建筑物以低低層為主，，建筑高度度要進行控控制，不能能影響區(qū)域域整體的生生態(tài)意向；；保持區(qū)域松松植物和山山地、緩坡坡等原先的的整體全貌貌；整個區(qū)域的的建筑物在在建筑材料料的使用上上要與環(huán)境境相一致；；建筑色彩上上不能置身身在區(qū)域生生態(tài)環(huán)境中中顯得過于于突兀，要要與區(qū)域環(huán)環(huán)境相協(xié)調(diào)調(diào)；5455立足于城市市功能補缺缺的角度，，大型綜合合生態(tài)生態(tài)態(tài)新城打造造的KPI體系——充分保護自自然生態(tài)資資源是基礎(chǔ)礎(chǔ)；功能多樣化化才能保證證區(qū)域活力力持續(xù)；開放空間提提供吸引人人氣的空間間；需要讓更多多的人享受受城市的文文明；與城市有淵淵源的文化化才有深度度和厚重感感；高端度假物物業(yè)的開發(fā)發(fā)，既提升升度假區(qū)形形象，又彰彰顯整體的的品質(zhì)。充分保護生生態(tài)環(huán)境，，保證區(qū)域域可持續(xù)發(fā)發(fā)展城市某種文文化淵源的的載體有足夠多的的開放空間間與城市的有有機融合，，城市功能能的載體功能復(fù)合，，多元化保保證區(qū)域的的活力項目成功打打造的KPI體系高端居住物物業(yè)，彰顯顯品質(zhì)整合精神歸屬感感活力品質(zhì)感55從凱里的板板塊構(gòu)成看看，城市向向南已成不不爭事實，，項目所在在城南新區(qū)區(qū)規(guī)劃起點點高，旨在在打造以特特色旅游為為核心驅(qū)動動的區(qū)域開開發(fā)模式凱里城市各板塊發(fā)展格局火車站片區(qū)老城區(qū)，既有形象不高，且拆遷難度大，后續(xù)增長乏力，滬昆高鐵的建成通車將使得區(qū)域進一步衰落中心商業(yè)區(qū)以大小十字為核心紐帶，商業(yè)價值巨大，短期內(nèi)商業(yè)中心地位難以被取代，但可開發(fā)土地匱乏制約其后續(xù)發(fā)展，新城開發(fā)導(dǎo)向下其核心地位將不斷受到挑戰(zhàn)博南新區(qū)發(fā)展中的行政中心，以萬博廣場為核心帶動城市發(fā)展，為推動城市重心南移付出不可磨滅的貢獻，房地產(chǎn)價值峰區(qū)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)省級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，凱里的經(jīng)濟引擎，圍繞以長昆客運專線建設(shè)的凱里新興城市打下良好基礎(chǔ)，經(jīng)濟窗口效應(yīng)明顯本區(qū)域政府規(guī)劃的旅游示范區(qū)，三家五星級酒店聚集彰顯政府主導(dǎo)開發(fā)決心，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮螅磥聿豢上蘖?，房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域政府主導(dǎo)區(qū)區(qū)域開發(fā)，，在城市向向南的發(fā)展展格局下，，未來凱里里城市發(fā)展展將形成雙雙輪驅(qū)動格格局：以經(jīng)經(jīng)開區(qū)為核核心驅(qū)動的的經(jīng)濟拉動動型；以項項目所在城城南新區(qū)為為核心驅(qū)動動的旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)推動型型發(fā)展格局局。專業(yè)人士訪訪談“就像國內(nèi)內(nèi)很多城市市發(fā)展規(guī)律律一樣，早早期凱里是是以火車站站為核心發(fā)發(fā)展的，但但目前在不不斷衰落，，城市向南南已成事實實”“在凱里的的樓市版圖圖中，迎賓賓大道沿線線已成為高高端樓盤的的聚集地。?！薄抽_發(fā)商高高層李先生生經(jīng)開區(qū)博南新區(qū)中心商業(yè)區(qū)火車站片區(qū)城南新區(qū)——旅游示范區(qū)56從各板塊的的發(fā)展前景景看，唯有有本項目所所在城南新新區(qū)方能代代言凱里，，成為凱里里下一站發(fā)發(fā)展的“城城市窗口””從政府導(dǎo)向向看，作為為旅游城市市，生態(tài)新新城價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于行政政中心價值值，正如三三亞和?？诳谥诤Ｄ夏?；從交通進入入性看，項項目扼守凱凱里交通要要塞，交通通樞紐位置置更加明顯顯，是凱里里的交通門門戶，昭示示性和展示示面更加豐豐富；從先天資源源稟賦看，，區(qū)域內(nèi)具具備豐富的的山水資源源，具備更更多的想象象空間和操操作空間從旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)導(dǎo)入看，，區(qū)域內(nèi)規(guī)規(guī)劃風(fēng)情生生態(tài)園、文文化園、民民族創(chuàng)意孵孵化園等多多個旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)項目，，五星級酒酒店聚集從區(qū)域的運運作能力看看，項目總總體量708萬方，在區(qū)區(qū)域內(nèi)占據(jù)據(jù)絕對主導(dǎo)導(dǎo)權(quán)，區(qū)域域統(tǒng)一開發(fā)發(fā)運營優(yōu)勢勢遠(yuǎn)大于分分散小規(guī)模模開發(fā)唯有本項目目方能代言言凱里的未未來，是凱凱里下一站站發(fā)展的城城市窗口、、城市客廳廳。572民族旅游風(fēng)情體驗現(xiàn)代人居特色休閑民俗工藝創(chuàng)創(chuàng)意園民俗風(fēng)情園園現(xiàn)代化居住住新城民俗文化園園134從項目在區(qū)區(qū)域中承載載的使命和和功能看，，項目是區(qū)區(qū)域的“龍龍眼+內(nèi)核”，對對周邊功能能設(shè)施和旅旅游資源起起串聯(lián)作用用如何通過區(qū)區(qū)域?qū)崿F(xiàn)城城市功能的的提升，并并讓人們來來凱里轉(zhuǎn)變變?yōu)樽屓藗儌冏≡趧P里里？充分整合周周邊資源，，最大化項項目價值，，發(fā)揮區(qū)域域的聚合相相應(yīng)，以本本項目為核核心載體，，拉動風(fēng)情情園和文化化園的發(fā)展展；

項目目自身除了了是紐帶，，還必須具具有旅游功功能，自成成景點，增增強吸引力力；

以項項目為龍頭頭，以區(qū)域域內(nèi)旅游資資源為依托托，打造現(xiàn)現(xiàn)代化的特特色民族風(fēng)風(fēng)情生態(tài)生生態(tài)新城，，促進凱里里旅游業(yè)升升級換代，，由觀光——休閑——體驗居住轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，進而而泛化地產(chǎn)產(chǎn)客群，實實現(xiàn)客戶擴擴容；58沉睡千年，，凱里終于于呼之欲出出，作為凱凱里城市最最優(yōu)質(zhì)的一一塊珍藏，，寄予了提提升城市整整體價值的的厚望，尤尤為稀缺與城市中心心距離在正正常通勤時時間之內(nèi)，，離塵不離離城；擁有強勢山山、湖、林林、水等強強勢自然資資源；未開發(fā)的珍珍藏地，居居住及產(chǎn)業(yè)業(yè)價值突出出。123城市中最生生態(tài)，生態(tài)態(tài)中最城市市——項目以其復(fù)復(fù)合價值契契合了現(xiàn)代代都市人入入則寧靜，，出則繁華華的第一精精神歸所需需求凱里的基本本特征旅游生態(tài)人類征服自自然，改造造自然的產(chǎn)產(chǎn)物，服務(wù)務(wù)于人類群群居生活的的綜合配套套有機體是對自然最最大的退讓讓與保留，，是回歸生生命原始本本質(zhì)的價值值追求。旅游+生態(tài)，打造造凱里自身身的特色品品牌595960未來的凱里里，隨著項項目542萬體量的新新城規(guī)模開開發(fā)，必將將注入現(xiàn)代代都市文化化的新鮮血血液，大力力發(fā)展，成成為凱里的的“城市客客廳”未來凱里里的發(fā)展展必將文文化、生生態(tài)、都都市三者者結(jié)合傳承凱里里城市文文脈，具具備良好好自然山山水空間間，同時時充滿現(xiàn)現(xiàn)代都市市時尚元元素成為凱里里現(xiàn)代都都市城市市的新窗窗口城市客廳廳傳承凱里里城市文文化發(fā)揚精神神文明充滿現(xiàn)代代活力60我們要打打造的重重點方向向——完善城市市功能，，定位為為生態(tài)體體驗、觀觀光娛樂樂、休閑閑度假等等多功能能一體化化的大型型綜合生生態(tài)新城城區(qū)域景點點化戰(zhàn)略略旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)中心化化戰(zhàn)略再造景點點，巧妙妙制定整整體規(guī)劃劃，提供供特色化化創(chuàng)新體體驗，打打造集生態(tài)體驗驗、觀光光娛樂、、休閑居住等多功能能一體化化的大型型綜合生生態(tài)生態(tài)態(tài)新城強化凱里里的旅游游集散中中心功能能和特色色旅游體體驗中心心功能，，把握市市場趨勢勢、結(jié)合合生態(tài)資資源及城城市文化化的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，對對功能模模式及KPI價值體系系的深入入研究，，從而實實現(xiàn)成功功突破61關(guān)鍵點1：立足生生態(tài)生態(tài)態(tài)新城模模式開發(fā)發(fā)，建議議本項目目通過““民族旅旅游+風(fēng)情體驗驗+特色休閑閑+現(xiàn)代人居居”，多多維度、、多手法法集中演演繹黔東東南旅游游核心特特色城市功能能提升旅游產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動休閑服務(wù)務(wù)功能旅游集散散功能城市地標(biāo)標(biāo)功能人居改善善功能現(xiàn)代旅游游功能特色體驗驗功能休閑度假假功能文化演繹繹功能通過項目目的成功功開發(fā)，，一方面面提升城城市功能能，另一一方面帶帶動旅游游產(chǎn)業(yè)的的全面升升級，提提供一個個黔東南南州旅游游展示平平臺和凱凱里的城城市窗口口，城市市客廳.62培育期區(qū)域成熟度成長期成熟期價格項目所處階段基本的配套完善高端配套形成系統(tǒng)頂級配套拔升高度房價配套關(guān)鍵點2：依托核核心的驅(qū)驅(qū)動力，，形成項項目經(jīng)營營性和銷銷售性物物業(yè)的良良性互動動，旅游游地產(chǎn)項項目獲得得可持續(xù)續(xù)性的開開發(fā)基礎(chǔ)礎(chǔ)，項目目價值隨隨區(qū)域成成熟度逐逐漸拔升升生態(tài)新城核心驅(qū)動力經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)銷售性物業(yè)開發(fā)持續(xù)開發(fā)運營支撐盈利6364關(guān)鍵點3：以城市價價值、生生態(tài)價值值為基礎(chǔ)礎(chǔ)，融入入凱里文文化元素素，打造造現(xiàn)代生生態(tài)新城城，建立立中國生生態(tài)文化化復(fù)合型型公共空空間模式式城市名片片/凱里新選選擇/凱里驅(qū)動動點依托項目目的城市市價值和和生態(tài)價價值，融融入凱里里的文化化元素。。從單一一功能向向復(fù)合型型的多元元功能轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，商商業(yè)、文文化、綠綠地、山山水資源源等有機機結(jié)合；；打造外外來游客客必到的的城市景景點、本本地市民民常來的的休閑去去處?！凹兩鷳B(tài)價價值”→“都市、生生態(tài)和文文化產(chǎn)業(yè)業(yè)的結(jié)合合”“公園綠地地”→“復(fù)合型都都市生態(tài)態(tài)展示區(qū)區(qū)”6465項目形象象定位：：——新凱里的的城市客廳廳；——凱里現(xiàn)代商業(yè)業(yè)綜合體體;——黔東南的的生態(tài)休閑閑度假都都心；——中國現(xiàn)代代生態(tài)的的國際示范范住區(qū)；654市場機會會挖掘項目整體體定位項目屬性性界定整體發(fā)展展戰(zhàn)略核心問題題解析類似案例例借鑒市場機會會挖掘區(qū)域價值值研判規(guī)劃分期期思路66站位于城城市運營營的高度度——本項目定定位為生生態(tài)體驗驗、觀光光娛樂、、休閑度度假等多多功能一一體化的的大型綜綜合生態(tài)態(tài)新城通過旅游游產(chǎn)業(yè)中中心化戰(zhàn)戰(zhàn)略和區(qū)區(qū)域景點點化戰(zhàn)略略完善八大大功能體體系，實實現(xiàn)城市市功能的的提升和和旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的帶帶動核心問題題回顧——現(xiàn)有市場場情況下下實現(xiàn)客客戶擴容容的突破破站位于現(xiàn)現(xiàn)代城市市綜合體體的城市市功能的的提升Q1:Q2:——那么，現(xiàn)現(xiàn)階段如如何解決決我們面面臨的地地產(chǎn)問題題呢？我們從酒酒店市場場、商業(yè)業(yè)市場、、公寓市市場、住住宅市場場進行深深入剖析析？67酒店市場場分析6