解讀《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》課件

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《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》星河物業(yè)總經(jīng)辦解讀

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》星河物業(yè)總經(jīng)辦1目錄一、概述條例制定的背景及出臺(tái)后的各方反應(yīng)學(xué)習(xí)條例應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題二、條例的突破與創(chuàng)新實(shí)行業(yè)必歸會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)制度的突破其他與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的制度三、《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則目錄一、概述2一、概述條例制定的背景《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已不能適應(yīng)要求

深圳物業(yè)管理逐漸失去領(lǐng)先地位各方反響《深圳物管立法繼續(xù)在全國(guó)發(fā)揮領(lǐng)跑作用》——謝家瑾為深圳的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，是深圳物業(yè)管理的一個(gè)里程碑——李加林一、概述條例制定的背景3學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問(wèn)題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法規(guī)的立法基礎(chǔ)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)管理?xiàng)l例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問(wèn)題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法4條例采用特區(qū)立法形式

由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“業(yè)必歸會(huì)”制度、物業(yè)管理監(jiān)管模式改革、專項(xiàng)維修資金集中管理、采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票權(quán)計(jì)算方式等，這些均與物權(quán)法、國(guó)務(wù)院條例相關(guān)規(guī)定不盡一致，宜在特區(qū)范圍內(nèi)先行先試，為國(guó)家和省的物業(yè)管理立法探索新經(jīng)驗(yàn)，因此《條例》采用了特區(qū)立法形式。

條例采用特區(qū)立法形式由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“5適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》結(jié)合使用第一百二十二條本條例對(duì)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例中，有多處類似于“業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)”的條款。適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》結(jié)合6適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用特區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格適用本條例；特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)，法律、行政法規(guī)、省及市地方性法規(guī)、省政府規(guī)章有規(guī)定的，依其規(guī)定。依次適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，而在以上法規(guī)沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用本《條例》。適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用7專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理”改為“服務(wù)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理8二、條例的突破與創(chuàng)新(一)實(shí)行業(yè)必歸會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理1.“業(yè)必歸會(huì)”產(chǎn)生的背景及釋義2.“業(yè)必歸會(huì)”是實(shí)行行業(yè)自律管理的基礎(chǔ)二、條例的突破與創(chuàng)新93.相關(guān)業(yè)必歸會(huì)規(guī)定：（條例第五十八條）（1）本條例實(shí)施前已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)，但未加入?yún)f(xié)會(huì)的應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。（2）本條例實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。（3）異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。解讀《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》課件10（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）1.建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。2.處罰（1）對(duì)違反法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)等制裁。（2）受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。（3）受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。（4）市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員處罰的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案；給予公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）11加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條、第二十條、第二十六條、第二十九條、第三十八條）（1）街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。（2）業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處組織召集。（3）籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。（4）未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)集體辭職的，經(jīng)區(qū)主管部門確認(rèn)后，由物業(yè)所在地街道辦事處及時(shí)組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。（5）主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)工作站派員列席。（6）區(qū)主管部門解散業(yè)委會(huì)的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地街道辦事處依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)。物權(quán)法的規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給與指導(dǎo)和協(xié)助。國(guó)務(wù)院條例的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條12加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八條、第四十九條、第九十八條、第一百零九條、第一百一十條、第二十三條）1.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，未及時(shí)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及其他財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)的。2.業(yè)主委員會(huì)未定期將工作情況通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告的。3.

業(yè)主委員會(huì)未將管理規(guī)約副本在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在十五日內(nèi)抄送全體業(yè)主的。4.業(yè)主大會(huì)未將管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則按期報(bào)區(qū)主管部門備案。5.業(yè)主委員會(huì)依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章后，未按期報(bào)區(qū)主管部門備案的。6.業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的。7.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。以上行為由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處以兩千至一萬(wàn)元罰款。8.業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金；加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八139.擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國(guó)務(wù)院條例第十一條新增權(quán)力：調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同決定業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)9.擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國(guó)務(wù)14第三十一條

業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意：（一）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（二）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（三）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（四）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（五）召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；（六）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；（七）中止委員職務(wù)并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免委員職務(wù)；（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。?第二十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按照市政府規(guī)定的比例提取，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。候補(bǔ)委員不領(lǐng)取津貼。國(guó)務(wù)院條例第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員和更換業(yè)主委員會(huì)委員；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；?（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；?（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第三十一條業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)15（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十一條、第一百零八條、第一百一十二條、第七十七條、第一百二十一條）1.未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的2．未在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將有關(guān)資料、財(cái)物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的3.拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十16處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、責(zé)令限期改正，吊銷或者提請(qǐng)吊銷其資質(zhì)證書，責(zé)令其限期退出，罰款，拘留（不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機(jī)關(guān)依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管機(jī)關(guān)提請(qǐng)公安機(jī)關(guān)對(duì)直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰）。處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、責(zé)令限期17對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)機(jī)制的突破1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件：與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。前款所稱與會(huì)，是指業(yè)主在會(huì)議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)專有部分的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)機(jī)制的突破1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條182.業(yè)主大會(huì)作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金）使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

2.業(yè)主大會(huì)作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二19（三）業(yè)主救濟(jì)機(jī)制1.行政救濟(jì)手段（第三十三條、第四十七條）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十八條第二款業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（第十九條第二款修改）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（三）業(yè)主救濟(jì)機(jī)制1.行政救濟(jì)手段（第三十三條、第四十七條）20臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的

業(yè)主可以請(qǐng)求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約業(yè)中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無(wú)效。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者21三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開(kāi)制度

1．明碼標(biāo)價(jià)（第九十七條、第一百二十條）物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示?！蓛r(jià)格主管部門依法予以處罰。2.服務(wù)費(fèi)公示（第九十五條、第一百一十八條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。3.專項(xiàng)維修資金收支情況公示（第九十六條、第一百一十九條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開(kāi)制度22（二）物業(yè)管理費(fèi)繳納問(wèn)題（國(guó)務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十四條、第九十四條）1.業(yè)主和物業(yè)使用人由誰(shuí)交納管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2.入住前后費(fèi)用承擔(dān)業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。3.物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用支付和交納情況。（二）物業(yè)管理費(fèi)繳納問(wèn)題（國(guó)務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十23（三）備案、告知報(bào)告、報(bào)送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十九條、第六十三條、第一百零七條）

1.物業(yè)服務(wù)合同備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門備案。2.安全防范應(yīng)急預(yù)案?jìng)浒?、安全事故及緊急事件報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案；安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施給予必要的指導(dǎo)。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。3.首次業(yè)主大會(huì)條件成就時(shí)的告知物業(yè)管理區(qū)域符合條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。（三）備案、告知報(bào)告、報(bào)送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十243.統(tǒng)計(jì)報(bào)表的報(bào)送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門報(bào)送季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)資料。具體辦法由市主管部門制定。對(duì)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料，或者提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正；對(duì)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料的，處以五千元罰款；對(duì)提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款3.統(tǒng)計(jì)報(bào)表的報(bào)送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)25（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行，本條例另有規(guī)定的除外。逐步實(shí)行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。2.住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國(guó)務(wù)院條例（第二十四條）國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選263.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定同意的；（四）公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。符合前款第（三）、（四）項(xiàng)條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無(wú)效。3.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方27（五）

物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。（五）物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）282.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十六條）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十293．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。3．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)304.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時(shí)移交業(yè)主相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十三條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主所有，權(quán)屬資料由業(yè)委會(huì)保管。任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。4.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)31（六）專項(xiàng)維修資金1．專項(xiàng)維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修基金。2．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集與收取（第八十五條）物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安全工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。（六）專項(xiàng)維修資金1．專項(xiàng)維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）323．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。市主管部門可以在代管的物業(yè)管理專項(xiàng)基金的增值收益中提取一定比例的管理費(fèi)，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費(fèi)用。3．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀334．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌

（第八十九條）物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用超過(guò)首期歸集專項(xiàng)維修資金金額百分之七十的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)續(xù)籌物業(yè)管理專項(xiàng)維修基金，且續(xù)籌的金額不得低于首期歸集的專項(xiàng)維修基金金額數(shù)。4．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的續(xù)籌

（第八十九條）345．辦理物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)限制（第九十條）業(yè)主未交清物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，市房地產(chǎn)主管部門不予辦理該物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)。5．辦理物業(yè)的轉(zhuǎn)讓和抵押登記手續(xù)限制（第九十條）35（七）有關(guān)滯納金問(wèn)題《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》1999年6月修訂增加第五十一條

未交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、住宅維修基金和物業(yè)委托管理合同約定的其他費(fèi)用的，物業(yè)管理公司可要求有關(guān)業(yè)主限期交納；逾期不交納的，可按日加收應(yīng)交納費(fèi)用萬(wàn)分之五的滯納金，并可按業(yè)主公約和物業(yè)委托管理合同的規(guī)定進(jìn)行催交；連續(xù)六個(gè)月不交納的，可向人民法院申請(qǐng)追繳。《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施細(xì)則規(guī)定：千分之三

（七）有關(guān)滯納金問(wèn)題《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》19936（八）責(zé)任主體的錯(cuò)位（第八十條）

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體共有部分的維修責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)，物業(yè)部分共有部分的維修責(zé)任由部分共有的業(yè)主承擔(dān)；物業(yè)專有部分的維修由業(yè)主負(fù)責(zé)；共有物業(yè)遭人為損壞的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要求責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或者賠償。（八）責(zé)任主體的錯(cuò)位（第八十條）

物業(yè)保修期屆滿后，物業(yè)全體37《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則：一、法不溯及既往不適用指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施以前的行為。二、意思自治優(yōu)先（無(wú)論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后）三、行政介入在不能實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，即業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立時(shí)。四、特別規(guī)定1.別墅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2.在選擇服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)時(shí)，綜合管理項(xiàng)目所選的等級(jí)不得高于所選的清潔衛(wèi)生項(xiàng)目及公共秩序維護(hù)項(xiàng)目等級(jí)?！蹲≌飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則：38一、法不溯及既往

相關(guān)條款：六、第一、二款本通知實(shí)施后開(kāi)始物業(yè)服務(wù)并收費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按本通知規(guī)定執(zhí)行。本通知實(shí)施前，物業(yè)建設(shè)單位已與業(yè)主在購(gòu)房合同中約定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按合同執(zhí)行。一、法不溯及既往

相關(guān)條款：39二、意思自治優(yōu)先

（無(wú)論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后）

1．主體：業(yè)主委員會(huì)-----物業(yè)服務(wù)企業(yè)2.適用：（1）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（2）可參考標(biāo)準(zhǔn)

相關(guān)條款：第一條2款別墅（包括獨(dú)立別墅、連體別墅）、已成立業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)可參考《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。二、意思自治優(yōu)先

（無(wú)論指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施前后）

1．主體：業(yè)主40三、行政介入

1.適用前提：在不能實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治，即業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立時(shí)。2.主體：建設(shè)單位-----物業(yè)服務(wù)企業(yè)（前期物業(yè)服務(wù)）3.適用：（1）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)（2）應(yīng)依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)（3）突破最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)核定（4）見(jiàn)正文相關(guān)條款：一、我市住宅物業(yè)（不含別墅）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定應(yīng)依據(jù)《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》。四、住宅物業(yè)（不含別墅）的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物業(yè)建設(shè)單位與其所選的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》協(xié)商確定并與物業(yè)買受人在購(gòu)房合同中約定。未經(jīng)市物價(jià)局核定的，不得超出《指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三、行政介入

1.適用前提：41四、特別規(guī)定

1.別墅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)2.在選擇服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)時(shí)，綜合管理項(xiàng)目所選的等級(jí)不得高于所選的清潔衛(wèi)生項(xiàng)目及公共秩序維護(hù)項(xiàng)目等級(jí)。相關(guān)條款：

三、住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按質(zhì)價(jià)相符的原則，分別選擇各服務(wù)項(xiàng)目的一個(gè)等級(jí)組合確定。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所選等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。在選擇服務(wù)項(xiàng)目等級(jí)時(shí)，綜合管理項(xiàng)目所選的等級(jí)不得高于所選的清潔衛(wèi)生項(xiàng)目及公共秩序維護(hù)項(xiàng)目等級(jí)。四、特別規(guī)定

1.別墅實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)42業(yè)主身份的確認(rèn)

一、業(yè)主的概念《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六條：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主《特區(qū)條例》第八條：物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主二、業(yè)主身份的確認(rèn)1.房屋所有權(quán)證上記載的人2.物業(yè)的合法買受人尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但是實(shí)際占有使用的，可以成為業(yè)主，享受業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權(quán)利和義務(wù)業(yè)主身份的確認(rèn)

一、業(yè)主的概念433、房屋繼承人和受遺贈(zèng)人《物權(quán)法》第二十九條：“因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。”4、房屋建造人《物權(quán)法》第三十條：“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力?！?、生效的行政、仲裁或司法文書確認(rèn)人《物權(quán)法》第二十八條：“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！?、房屋繼承人和受遺贈(zèng)人44恭喜-----

您已完成本課程的學(xué)習(xí)!恭喜-----

您已完成本課程的學(xué)習(xí)!45謝謝大家！謝謝大家！46解讀

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》星河物業(yè)總經(jīng)辦解讀

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》星河物業(yè)總經(jīng)辦47目錄一、概述條例制定的背景及出臺(tái)后的各方反應(yīng)學(xué)習(xí)條例應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題二、條例的突破與創(chuàng)新實(shí)行業(yè)必歸會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)制度的突破其他與物業(yè)服務(wù)企業(yè)相關(guān)的制度三、《住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)》適用原則目錄一、概述48一、概述條例制定的背景《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》已不能適應(yīng)要求

深圳物業(yè)管理逐漸失去領(lǐng)先地位各方反響《深圳物管立法繼續(xù)在全國(guó)發(fā)揮領(lǐng)跑作用》——謝家瑾為深圳的物業(yè)管理奠定了良好的基礎(chǔ)，是深圳物業(yè)管理的一個(gè)里程碑——李加林一、概述條例制定的背景49學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問(wèn)題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法規(guī)的立法基礎(chǔ)

物權(quán)法第七十條業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

物業(yè)管理?xiàng)l例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。

學(xué)習(xí)條例應(yīng)該注意的問(wèn)題建筑物的區(qū)分所有權(quán)理論是物業(yè)管理法律法50條例采用特區(qū)立法形式

由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“業(yè)必歸會(huì)”制度、物業(yè)管理監(jiān)管模式改革、專項(xiàng)維修資金集中管理、采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票權(quán)計(jì)算方式等，這些均與物權(quán)法、國(guó)務(wù)院條例相關(guān)規(guī)定不盡一致，宜在特區(qū)范圍內(nèi)先行先試，為國(guó)家和省的物業(yè)管理立法探索新經(jīng)驗(yàn)，因此《條例》采用了特區(qū)立法形式。

條例采用特區(qū)立法形式由于《條例》中有許多創(chuàng)新性的規(guī)定，如“51適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》結(jié)合使用第一百二十二條本條例對(duì)物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)未作規(guī)定的，按照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。在條例中，有多處類似于“業(yè)主在物業(yè)管理中享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)法律、法規(guī)規(guī)定的義務(wù)”的條款。適用原則

（1）條例與《物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》結(jié)合52適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用特區(qū)內(nèi)，嚴(yán)格適用本條例；特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)，法律、行政法規(guī)、省及市地方性法規(guī)、省政府規(guī)章有規(guī)定的，依其規(guī)定。依次適用《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例》，而在以上法規(guī)沒(méi)有進(jìn)行規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)參照適用本《條例》。適用原則

（2）特區(qū)內(nèi)、外的法律適用53專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理”改為“服務(wù)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”。專有名詞的變化“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“管理54二、條例的突破與創(chuàng)新(一)實(shí)行業(yè)必歸會(huì)，強(qiáng)化行業(yè)自律管理1.“業(yè)必歸會(huì)”產(chǎn)生的背景及釋義2.“業(yè)必歸會(huì)”是實(shí)行行業(yè)自律管理的基礎(chǔ)二、條例的突破與創(chuàng)新553.相關(guān)業(yè)必歸會(huì)規(guī)定：（條例第五十八條）（1）本條例實(shí)施前已取得物業(yè)服務(wù)資質(zhì)證書的企業(yè)，但未加入?yún)f(xié)會(huì)的應(yīng)當(dāng)自本條例實(shí)施后三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。（2）本條例實(shí)施后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得資質(zhì)證書之日起三個(gè)月內(nèi)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。（3）異地物業(yè)服務(wù)企業(yè)在特區(qū)簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三個(gè)月內(nèi)應(yīng)當(dāng)加入市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。解讀《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》課件56（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）1.建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度市物業(yè)管理協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性監(jiān)管，建立誠(chéng)信檔案和誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警公告制度。2.處罰（1）對(duì)違反法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)范，侵害業(yè)主合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)要求其改正；情節(jié)嚴(yán)重的，應(yīng)當(dāng)給予警告、業(yè)內(nèi)通報(bào)批評(píng)或者公開(kāi)譴責(zé)等制裁。（2）受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，二年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。（3）受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，物業(yè)服務(wù)企業(yè)二年內(nèi)不得聘用其從事應(yīng)當(dāng)由取得物業(yè)服務(wù)相關(guān)資格證書的人員從事的工作。（4）市物業(yè)管理協(xié)會(huì)給予物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員處罰的，應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案；給予公開(kāi)譴責(zé)的，應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公告。（5）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用受到公開(kāi)譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。（二）行業(yè)自律管理（第五十九條、第一百零四條）57加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條、第二十條、第二十六條、第二十九條、第三十八條）（1）街道辦事處負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)業(yè)主大會(huì)成立及業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的日?；顒?dòng)。社區(qū)工作站協(xié)助街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理相關(guān)工作。街道辦事處可以委托社區(qū)工作站辦理物業(yè)管理相關(guān)事務(wù)。（2）業(yè)主委員會(huì)不按規(guī)定召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主可以請(qǐng)求所在地街道辦事處責(zé)令限期召集；逾期仍未召集的，由街道辦事處組織召集。（3）籌備組中的業(yè)主代表由社區(qū)工作站在愿意參加籌備工作，且有一定人數(shù)業(yè)主推薦的業(yè)主中確定。（4）未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)，或者業(yè)委會(huì)集體辭職的，經(jīng)區(qū)主管部門確認(rèn)后，由物業(yè)所在地街道辦事處及時(shí)組織召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)委會(huì)。（5）主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處指定一名委員召集和主持業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)所在地社區(qū)工作站派員列席。（6）區(qū)主管部門解散業(yè)委會(huì)的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)所在地街道辦事處依法組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)委會(huì)。物權(quán)法的規(guī)定：地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)設(shè)立業(yè)主大會(huì)和選舉業(yè)主委員會(huì)給與指導(dǎo)和協(xié)助。國(guó)務(wù)院條例的規(guī)定：同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。加強(qiáng)行政監(jiān)管，街道辦納入監(jiān)管體系新條例規(guī)定（第五條、第十二條58加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八條、第四十九條、第九十八條、第一百零九條、第一百一十條、第二十三條）1.業(yè)主委員會(huì)任期屆滿，未及時(shí)將業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)印章、檔案資料以及其他財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)的。2.業(yè)主委員會(huì)未定期將工作情況通過(guò)公告等形式向全體業(yè)主報(bào)告的。3.

業(yè)主委員會(huì)未將管理規(guī)約副本在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，并在十五日內(nèi)抄送全體業(yè)主的。4.業(yè)主大會(huì)未將管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則按期報(bào)區(qū)主管部門備案。5.業(yè)主委員會(huì)依法刻制業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章后，未按期報(bào)區(qū)主管部門備案的。6.業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員或者執(zhí)行秘書故意泄露業(yè)主資料的。7.業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的。以上行為由區(qū)主管部門責(zé)令限期改正，并對(duì)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的業(yè)主委員會(huì)委員處以兩千至一萬(wàn)元罰款。8.業(yè)委會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人應(yīng)當(dāng)符合下列條件：履行業(yè)主義務(wù)，未欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)專項(xiàng)維修資金；加強(qiáng)對(duì)業(yè)委會(huì)違規(guī)行為的規(guī)制（第四十二條、第四十四條、第四十八599.擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國(guó)務(wù)院條例第十一條新增權(quán)力：調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同決定業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)9.擴(kuò)大了業(yè)主大會(huì)的權(quán)力（條例第三十一條、第二十二條、國(guó)務(wù)60第三十一條

業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意：（一）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；（二）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)；（三）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘方式；（四）提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)批準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)合同；（五）召集業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議；（六）終止委員職務(wù)以及將候補(bǔ)委員遞補(bǔ)為委員；（七）中止委員職務(wù)并提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)罷免委員職務(wù)；（八）涉及業(yè)主重大利益的其他決定。?第二十二條業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)，業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬，從物業(yè)服務(wù)費(fèi)中按照市政府規(guī)定的比例提取，?？顚Ｓ?。業(yè)主委員會(huì)委員津貼和執(zhí)行秘書薪酬標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。候補(bǔ)委員不領(lǐng)取津貼。國(guó)務(wù)院條例第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定、修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；

（二）制定、修改業(yè)主大會(huì)管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)委員和更換業(yè)主委員會(huì)委員；（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；?（五）籌集和使用專項(xiàng)維修資金；?（六）改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

（七）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第三十一條業(yè)主委員會(huì)就下列事項(xiàng)作出決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)61（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十一條、第一百零八條、第一百一十二條、第七十七條、第一百二十一條）1.未按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得資質(zhì)證書從事物業(yè)服務(wù)的2．未在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將有關(guān)資料、財(cái)物等移交給新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的3.拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的（三）對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的處罰（第一百零二條、第七十條、第七十62處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、責(zé)令限期改正，吊銷或者提請(qǐng)吊銷其資質(zhì)證書，責(zé)令其限期退出，罰款，拘留（不及時(shí)移交相關(guān)資料和財(cái)物，或者不按照約定退出物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)區(qū)主管機(jī)關(guān)依法處罰后仍拒不改正的，由區(qū)主管機(jī)關(guān)提請(qǐng)公安機(jī)關(guān)對(duì)直接責(zé)任人員依照《中華人民共和國(guó)治安管理處罰法》第二十三條規(guī)定處罰）。處罰責(zé)令停止違法行為，并責(zé)令退還所收取的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、責(zé)令限期63對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)機(jī)制的突破1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件：與會(huì)業(yè)主所持有的投票權(quán)超過(guò)本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)投票權(quán)半數(shù)，且與會(huì)業(yè)主人數(shù)超過(guò)全體業(yè)主人數(shù)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)會(huì)議方為有效。前款所稱與會(huì)，是指業(yè)主在會(huì)議簽到表簽字確認(rèn)；采用或者同時(shí)采用書面形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，包括業(yè)主在表決票上或者選舉票上簽字確認(rèn)并按規(guī)定方式交回表決票或者選舉票。業(yè)主投票權(quán)數(shù)按業(yè)主所擁有物業(yè)專有部分的建筑面積計(jì)算，物業(yè)建筑面積每平方米計(jì)算為一票，不足一平方米的按四舍五入計(jì)算。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條修改為：“業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。

對(duì)業(yè)主大會(huì)表決制度、業(yè)主救濟(jì)機(jī)制的突破1.業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條642.業(yè)主大會(huì)作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)二分之一以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)作出本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡(jiǎn)稱物業(yè)專項(xiàng)維修資金）使用和續(xù)籌方案，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的決定，應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)三分之二以上和與會(huì)業(yè)主人數(shù)三分之二以上多數(shù)同意。業(yè)主大會(huì)決定本條例第十一條第（五）項(xiàng)和第（六）項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

2.業(yè)主大會(huì)作出有效決定的條件

應(yīng)當(dāng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二65（三）業(yè)主救濟(jì)機(jī)制1.行政救濟(jì)手段（第三十三條、第四十七條）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)規(guī)定物業(yè)所在地的區(qū)主管部門或者街道辦事處，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主?！段餀?quán)法》第七十八條第二款業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》（第十九條第二款修改）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。（三）業(yè)主救濟(jì)機(jī)制1.行政救濟(jì)手段（第三十三條、第四十七條）66臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者顯失公平的

業(yè)主可以請(qǐng)求區(qū)主管部門予以撤銷；區(qū)主管部門可以撤銷臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約中違反法律、法規(guī)規(guī)定和顯失公平內(nèi)容，也可以決定臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約業(yè)中對(duì)特定業(yè)主顯失公平的內(nèi)容對(duì)該特定業(yè)主無(wú)效。臨時(shí)管理規(guī)約和管理規(guī)約的內(nèi)容違反法律、法規(guī)規(guī)定或者67三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開(kāi)制度

1．明碼標(biāo)價(jià)（第九十七條、第一百二十條）物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)依法實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況予以公示。——由價(jià)格主管部門依法予以處罰。2.服務(wù)費(fèi)公示（第九十五條、第一百一十八條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)按季度公布物業(yè)服務(wù)費(fèi)收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。3.專項(xiàng)維修資金收支情況公示（第九十六條、第一百一十九條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次物業(yè)專項(xiàng)維修資金收支情況?！蓞^(qū)主管部門責(zé)令改正，并處以五千元罰款。三、有關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的其他制度（一）信息公開(kāi)制度68（二）物業(yè)管理費(fèi)繳納問(wèn)題（國(guó)務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十四條、第九十四條）1.業(yè)主和物業(yè)使用人由誰(shuí)交納管理費(fèi)業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,從其約定,業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。2.入住前后費(fèi)用承擔(dān)業(yè)主入住前的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)，業(yè)主入住后的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)。建設(shè)單位出售物業(yè)時(shí)，不得向物業(yè)買受人承諾減免物業(yè)服務(wù)費(fèi)。前款所稱入住是指在房屋買賣合同約定的時(shí)間內(nèi)，業(yè)主收到書面入住通知并辦妥相關(guān)入住手續(xù)。業(yè)主收到書面入住通知后，在通知期限內(nèi)無(wú)正當(dāng)理由不辦理相關(guān)入住手續(xù)的，視為入住。建設(shè)單位沒(méi)有事先書面通知的，以業(yè)主實(shí)際辦妥相關(guān)入住手續(xù)為準(zhǔn)。3.物業(yè)轉(zhuǎn)讓費(fèi)用承擔(dān)業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)繳清物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金以及應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用。物業(yè)被依法拍賣的，拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在拍賣前明示物業(yè)服務(wù)費(fèi)、物業(yè)專項(xiàng)維修資金和相關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用支付和交納情況。（二）物業(yè)管理費(fèi)繳納問(wèn)題（國(guó)務(wù)院條例第四十二條、新條例第八十69（三）備案、告知報(bào)告、報(bào)送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十九條、第六十三條、第一百零七條）

1.物業(yè)服務(wù)合同備案物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十五日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)合同副本報(bào)區(qū)主管部門備案。2.安全防范應(yīng)急預(yù)案?jìng)浒?、安全事故及緊急事件報(bào)告物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范應(yīng)急預(yù)案；安全防范應(yīng)急預(yù)案應(yīng)當(dāng)報(bào)區(qū)主管部門備案，區(qū)主管部門應(yīng)當(dāng)對(duì)安全防范應(yīng)急預(yù)案的制定和實(shí)施給予必要的指導(dǎo)。發(fā)生安全事故或者其他緊急事件時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取應(yīng)急措施，并按規(guī)定向有關(guān)行政管理部門報(bào)告，協(xié)助做好相關(guān)工作。3.首次業(yè)主大會(huì)條件成就時(shí)的告知物業(yè)管理區(qū)域符合條件后六十日內(nèi)，建設(shè)單位或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知物業(yè)所在地街道辦事處；業(yè)主也可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處。（三）備案、告知報(bào)告、報(bào)送義務(wù)（第七十五條、第七十六條、第十703.統(tǒng)計(jì)報(bào)表的報(bào)送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向區(qū)主管部門報(bào)送季度、年度統(tǒng)計(jì)報(bào)表和其他相關(guān)資料。具體辦法由市主管部門制定。對(duì)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)報(bào)表和相關(guān)資料，或者提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，由區(qū)主管部門責(zé)令改正；對(duì)不按時(shí)報(bào)送統(tǒng)計(jì)資料的，處以五千元罰款；對(duì)提供虛假報(bào)表和相關(guān)資料的，處以二萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款3.統(tǒng)計(jì)報(bào)表的報(bào)送

（第六十三條、第一百零七條）物業(yè)服務(wù)企業(yè)71（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)的方式進(jìn)行，本條例另有規(guī)定的除外。逐步實(shí)行統(tǒng)一委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)制度。具體辦法由市政府制定。2.住宅物業(yè)服務(wù)招標(biāo)應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)方式物業(yè)服務(wù)招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。由政府財(cái)政性資金支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的物業(yè)，其管理單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和程序按照政府采購(gòu)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。國(guó)務(wù)院條例（第二十四條）國(guó)家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。（四）招投標(biāo)制度（第七十二條、第七十三條、第七十四條）1.選723.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：（一）物業(yè)屬于單個(gè)業(yè)主，或者業(yè)主人數(shù)少于十人且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的；（二）物業(yè)服務(wù)合同到期后，業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的；（三）在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)總建筑面積低于五萬(wàn)平方米，或者高層物業(yè)總建筑面積低于二萬(wàn)平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積低于三萬(wàn)平方米，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定同意的；（四）公開(kāi)招標(biāo)的投標(biāo)人少于三人的。符合前款第（三）、（四）項(xiàng)條件的住宅物業(yè)，建設(shè)單位采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)區(qū)主管部門批準(zhǔn)；未經(jīng)批準(zhǔn)的，選聘行為無(wú)效。3.有條件地采用協(xié)議方式符合下列條件之一時(shí)，可以采用協(xié)議方73（五）

物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）為二年至五年。前期物業(yè)服務(wù)合同具體期限由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定，最長(zhǎng)至業(yè)主大會(huì)與其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿時(shí)，業(yè)主大會(huì)尚未成立或者未依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原合同可以繼續(xù)履行至新的物業(yè)服務(wù)合同約定開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)之日止。（五）物業(yè)服務(wù)合同1.物業(yè)服務(wù)合同期限（第六十九條）742.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十六條）

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定、物業(yè)服務(wù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)由市主管部門依照有關(guān)規(guī)定另行制定和發(fā)布。業(yè)主大會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)有特殊要求的，由物業(yè)服務(wù)合同約定。關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容約定不明的，依照市主管部門發(fā)布的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)（第六十二條、第六十753．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地上以及地下建筑物、設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地不得分割管理。分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)，前期建成部分已確定物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，后期建成部分應(yīng)當(dāng)由同一物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。3．物業(yè)服務(wù)主體的單一性（六十四條）

一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)764.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)相關(guān)資料，并同時(shí)移交業(yè)主相關(guān)資料。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將前款資料移交給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主大會(huì)新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第五十三條物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)并具有正常使用功能。物業(yè)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)屬該物業(yè)服務(wù)區(qū)域全體業(yè)主所有，權(quán)屬資料由業(yè)委會(huì)保管。任何單位和個(gè)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。4.物業(yè)相關(guān)資料的保存主體第七十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)77（六）專項(xiàng)維修資金1．專項(xiàng)維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩個(gè)以上獨(dú)立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修基金。2．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的歸集與收取（第八十五條）物業(yè)專項(xiàng)維修資金包括首期歸集的專項(xiàng)維修資金和日常收取的專項(xiàng)維修資金。首期歸集的專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位按照物業(yè)項(xiàng)目建筑安全工程總造價(jià)的百分之二，在辦理該物業(yè)項(xiàng)目初始登記前一次性劃入指定的物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。日常收取的專項(xiàng)維修資金由業(yè)主在交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)時(shí)一并繳納，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)按月存入物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶。（六）專項(xiàng)維修資金1．專項(xiàng)維修資金的設(shè)立條件（第八十五條）783．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

（第八十六條）市主管部門應(yīng)當(dāng)在銀行設(shè)立物業(yè)專項(xiàng)維修資金專戶，對(duì)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的收取、存儲(chǔ)、使用、增值和查詢進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管。市主管部門可以在代管的物業(yè)管理專項(xiàng)基金的增值收益中提取一定比例的管理費(fèi)，以支付相關(guān)單位的代收、代管等費(fèi)用。3．物業(yè)專項(xiàng)維修資金的監(jiān)管

（第八