商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識整合培訓(xùn)123

商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識整合培訓(xùn)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)報告提綱何為商業(yè)地產(chǎn)？商圈與社區(qū)商業(yè)商業(yè)建筑空間設(shè)計PART1PART2PART3開始之前，我們先看幾組商業(yè)照片大型社區(qū)商業(yè)中心大型購物中心特色休閑街分組討論結(jié)合上面幾組圖片，回憶一下在自己的日常生活中，平時會在什么地方消費，周末會在什么地方消費？消費的金額和內(nèi)容有什么不同？注：約10-12個人為一小組進行討論，討論時間為10分鐘左右討論后每組一個代表回答以上問題商業(yè)地產(chǎn)的分類不是一成不變的，而是根據(jù)城市、商業(yè)的發(fā)展和地區(qū)屬性的不同而變化的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與居民消費結(jié)構(gòu)和消費水平發(fā)展階段密切相關(guān)，經(jīng)歷“必需起步發(fā)展享受”四個過程第一階段以滿足生活基本需要的必需型消費階段吃、穿、用為主要消費內(nèi)容第二階段較好地解決基本生活后的起步型消費階段簡單家用電器為重要消費內(nèi)容第三階段以體現(xiàn)個性特點的發(fā)展型消費階段講究品牌消費第四階段以追求生活質(zhì)量的享受型消費階段以要求舒適、追求時尚、講究情調(diào)為消費宗旨階段階段描述基本特征300US$1000US$3000US$5000-US$國內(nèi)中等規(guī)模以上城市長三角珠三角深圳上海北京GDP百貨大樓大型超市供銷社城市生活休閑閑中心商業(yè)模式國外模式發(fā)展特征國內(nèi)模式發(fā)展特征第一代商業(yè)第三代商業(yè)第二代商業(yè)街區(qū)商鋪百貨商場摩爾風(fēng)光數(shù)十年年后在20世紀前期超市興起，，倡導(dǎo)自由由選購的理理念。最大大貢獻是給給零售業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)注入工工業(yè)制造業(yè)業(yè)的文化要要素。以ShoppingMall為代表，追追求一站式式購物。環(huán)環(huán)境污染、、郊區(qū)化的的邊緣生存存狀態(tài)、交交通堵塞、、舊城衰落落等問題使使其漸漸退退出發(fā)展舞舞臺。城市中心區(qū)區(qū)域社區(qū)中心/臨近市區(qū)城市中心/副中心/交通樞紐第四代商業(yè)業(yè)以“體驗經(jīng)經(jīng)濟”為基基礎(chǔ)，以生生活方式消消費、娛樂樂加休閑為為主旨城市生活休休閑中心隨著新世紀紀的到來，，超市迅速速在中國成成為新的時時髦，這和和后期所謂謂的mall實際上是一一致的，國內(nèi)內(nèi)汽汽車車保保有有量量低低難難以以支支撐撐真我們們國國家家最最早早的的商商業(yè)業(yè)模模式式，，供供銷銷社社的的選選址址往往往往都都是是城城市市中中最最好好的的位位置置如北北京京王王府府井井的的百百貨貨大大樓樓，，這這一一代代發(fā)發(fā)展展了了很很長長時時間間，，它它是是在在供供銷銷社社的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上擴擴大大的的，，在在經(jīng)經(jīng)營營模模式式上上也也發(fā)發(fā)生生了了很很大大的的變變化化著眼眼于于滿滿足足大大眾眾日日益益增增加加的的精神神和和文文化化需求求，，國國內(nèi)內(nèi)目目前前出出現(xiàn)現(xiàn)的越來越越多購物中心心城市核心心何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的分類類PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本概念商業(yè)地商業(yè)地產(chǎn)的的形式多種種多樣，最最常見的如如mall、大型批發(fā)發(fā)市場、商商業(yè)街、商商場、社區(qū)區(qū)商業(yè)等（（開放、封閉閉）大型商業(yè)地地產(chǎn)項目的的開發(fā)是一一項復(fù)合工工程，需要要對商業(yè)、、地產(chǎn)、金金融等各方方面具有專專業(yè)操作能能力泛商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)：除住宅宅以外的房房地產(chǎn)形式式，主體特征以以租賃回報狹義商業(yè)地產(chǎn)：就是指用于商業(yè)經(jīng)營的地產(chǎn)開發(fā)項目PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的的基本概念念商業(yè)地產(chǎn)與與住宅房地地產(chǎn)的區(qū)別別住宅房地產(chǎn)產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式，其資金回收模模式相對簡簡單商業(yè)地產(chǎn)項項目是只租不售、、或只銷售售部分的面面積，大部分靠靠企業(yè)長期持持有大多數(shù)的住住宅類產(chǎn)品品的購買者者在購買住住宅類產(chǎn)品品時，主要要是買來自住或投資資大多數(shù)購買買者購買商商業(yè)地產(chǎn)類類產(chǎn)品是作作為一種穩(wěn)定定型型、、投投資資回回報報率率較較高高的的一一種種投投資資工工具具，，買買來來作作發(fā)展展商商只只要要將發(fā)展展商商考考慮慮的的不不僅僅僅僅是PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本概概念念商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)在在開開發(fā)發(fā)和和運運營營中中涉涉及及到到三三個個層層面面資本本運運營營商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)市場場開開發(fā)發(fā)運營營管管理理PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本概概念念商圈圈———吸引引顧顧客客的的輻輻射射范范圍圍商圈圈：：是是指指商商店店以以其其所所在在地地點點為為中中心心，，沿沿著著一一定定的的方方向向和和距距離離擴擴展展，，吸吸引引顧顧客客的的輻輻射射范范圍圍商圈是以設(shè)定定的商業(yè)建筑筑為圓心，以以周圍一定距距離為半徑所所劃定的范圍圍。這是原則性的的標準，在實實際從事商圈圈設(shè)定時還必必須考慮經(jīng)營營業(yè)種、商品品特性、交通通網(wǎng)分布等因因素。進行商圈分析析的目的有三三：一是明確該商商業(yè)區(qū)或商店店的商圈范圍圍；二是了解解商圈的人口口分布狀況及及生活結(jié)構(gòu)；；三是在此基基礎(chǔ)上進行經(jīng)經(jīng)濟效益的預(yù)預(yù)測。PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——商業(yè)地產(chǎn)的基基本概念業(yè)態(tài)——面向某類目標標顧客的商店店營業(yè)形態(tài)特征：“怎么么賣”對特定消費者者的特定需要要，按照一定定的戰(zhàn)略目標標，有選擇地地運用商品經(jīng)營結(jié)構(gòu)構(gòu)、店鋪位置置、店鋪規(guī)模模、店鋪形態(tài)態(tài)、價格政策策、銷售方式式、銷售服務(wù)務(wù)等經(jīng)營營手段段，提提供銷銷售和和服務(wù)務(wù)的類類型化化經(jīng)營營形態(tài)態(tài)目前中中國有有9種零售售業(yè)態(tài)態(tài)，日日本20多種，，美國國40多種包括百百貨店店、大大型綜綜合商商場、、超級級市場場、便便利店店、專專業(yè)店店、專專賣店店、購購物中中心、、家居居中心心、倉倉儲商商店、、折扣店店、自動售售貨機機、郵郵購店店、無無店鋪鋪銷售售形式式（電電子購購物——B2C，C2C）等業(yè)態(tài)：：“店店“——商家或或經(jīng)營營者向向確定定的顧顧客群群提供供確定定的商商品和和服務(wù)務(wù)的具具體形形態(tài)PRRT1何為商商業(yè)地地產(chǎn)？？——商業(yè)地地產(chǎn)的的基本本概念念業(yè)種——面向顧顧客某某類用用途的的商店店營業(yè)業(yè)種類類特征：：“賣賣什么么”目前國國內(nèi)零零售消消費市市場可可細分分上百百個業(yè)業(yè)種，，商品品的種種類達達到數(shù)數(shù)萬（（11萬）種，，國外外發(fā)達達國家家的業(yè)業(yè)種細細分更更多，，難以以勝數(shù)數(shù)從使用用目的的上分分為消費品品和再生生產(chǎn)品品，從從購買買習(xí)慣慣上分分為日常用用品、選購購品、、專用用品，，包括括男裝裝、女女裝、、鞋類類、箱箱包、、家電電用品品、生生鮮、、日化化用品品、煙煙酒、、建材材、機機電、、紡織織品等等業(yè)種：：“貨貨”——依商品品的功功能、、款式式及適適合的的年齡齡所做做的分分類何為商業(yè)地產(chǎn)？PART1商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的基基本本概概念念商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的分分類類PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的分分類類隨著著需需求求和和消消費費水水平平的的提提升升，，商商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)也也隨隨之之越越來來越越多多樣樣化化。。我們們可可以以根根據(jù)據(jù)不不同同的的標標準準對對其其進進行行分分類類PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的分分類類分類標準類型備注按照功能類型零售功能百貨商場、超市、家居、建材、商業(yè)街、批發(fā)市場、大型購物中心等娛樂功能電影城、娛樂城、KTV、游樂園等餐飲型大中型酒店、中小型快餐等健身、休閑服務(wù)運動會所、健康中心、美容中心等按購買消費內(nèi)容物品交易場所為消費者提供購物場所，包含購物中心、家居建材、超市、商業(yè)街等服務(wù)交易場所為消費者提供某種服務(wù)的場所，如餐飲、酒店類體驗業(yè)態(tài)為消費者提供身心體驗場所，如娛樂、健身、美容、美發(fā)等場所按客戶廣度大眾客戶類面向所有社會上的人群，為大眾消費者提供服務(wù)，如超市、餐飲等小眾客戶類面向社會的少數(shù)人群，如面向年輕人的娛樂迪吧、面向高收入的高級會所等按建筑形式單體商業(yè)建筑單一建筑體，獨立于其他商業(yè)建筑底層商業(yè)建筑如住宅底層商鋪地下商業(yè)建筑地下商業(yè)街，多由人防工程改造而成綜合商業(yè)建筑多種商業(yè)建筑的集合體，多種經(jīng)營方式集合在一起按照市場覆蓋范圍近鄰型如小賣部、便利店、食品店、糧食店社區(qū)型菜市場、超市等區(qū)域型購物中心超大區(qū)域型中心商業(yè)街按照商店銷售產(chǎn)品類型綜合商店提供不同類型貨品和服務(wù)的綜合性場所服裝和飾品店服裝城、服裝批發(fā)市場、女裝店、鞋店等家具和家居用品店家具店、裝飾材料店等其他書店、玩具店、箱包店、珠寶店和運動器材店便利店包括超市、食品店和藥房PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)的的分分類類在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)實實踐踐中中，，我我們們常常常常根根據(jù)據(jù)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)進進行行分分類類：：百貨貨店店超級級市市場場大型型綜綜合合市市場場便利利店店專業(yè)業(yè)店店專賣賣店店購物物中中心心倉儲儲商商店店家居居中中心心PRRT1何為為商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)？？———九大大業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)介介紹紹百貨貨店店Departmentstore(Dept．)特點點采取取柜柜臺臺銷銷售售與與自自選選（（開開架架））銷銷售售相相結(jié)結(jié)合合方方式式商品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)為為種種類類齊齊全全、、少少批批量量、、高高毛毛利利，，以以經(jīng)經(jīng)營營男男、、女女、、兒兒童童服服裝裝、、服服飾飾、、衣衣料料、、家家庭庭用用品品為為主主采取定價價銷售，，可以退退貨，有有導(dǎo)購、、餐飲、、娛樂場場所等服服務(wù)項目目和設(shè)施施，服務(wù)務(wù)功能齊齊全選址在城城市繁華華區(qū)、交交通要道道商圈范圍圍大，一般以以流動人人口為主主要銷售售對象商店規(guī)模模大，在在5000平方米以以上商店設(shè)施施豪華，，店堂典典雅、明明快目標顧客客為中高高檔消費費者和追追求時尚尚的年輕輕人概念在一個大大建筑物物內(nèi)，根根據(jù)不同同商品部部門設(shè)銷銷售區(qū)，，開展各各自的進進貨、管管理、運運營的零零售業(yè)態(tài)態(tài)PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)態(tài)介紹2.大型綜合合商場generalmerchandisestore(G．M．S)概念采取自選選銷售方方式，以以銷售大大眾化實實用品為為主，并并將超級級市場和和折扣商商店的經(jīng)經(jīng)營優(yōu)勢勢合為一一體的、、滿足顧顧客一次次性購全全的零售售業(yè)態(tài)特點采取自選選銷售方方式和連連鎖經(jīng)營營方式商品構(gòu)成成為衣、、食、用用品齊全全，重視視本企業(yè)業(yè)的品牌牌開發(fā)設(shè)有與商商店營業(yè)業(yè)面積相相適應(yīng)的的停車場場目標顧客客為購物物頻率高高的居民民商圈范圍圍較大商店營業(yè)業(yè)面積一一般在2500平方米以以上選址在城城鄉(xiāng)結(jié)合合部、住住宅區(qū)、、交通要要道PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——九大業(yè)態(tài)態(tài)介紹3.超級市場場supermarket(S．M)概念采取自選選銷售方方式、以以銷售生生鮮商品品、食品品和向顧顧客提供供日常必必需品為為主要目目的的零零售業(yè)態(tài)態(tài)特點采取自選選銷售方方式，出出入口分分設(shè)，結(jié)結(jié)算在出出口處的的收銀機機處統(tǒng)一一進行商品構(gòu)成成以購買買頻率高高的商品品為主，，經(jīng)營的的商品應(yīng)應(yīng)以肉類類、禽蛋蛋、水果果、水產(chǎn)產(chǎn)品、冷冷凍食品品、副食食調(diào)料、、糧油及及其制品品、奶及及奶制品品、熟食食品以及及日用必必需品為為主營業(yè)時間間每天在在11H左右，可可采取連連鎖經(jīng)營營方式，，有一定定的停車車場地選址在居居民區(qū)、、交通要要道、商商業(yè)區(qū)商圈范圍圍較窄，，以居民為為主要銷銷售對象象商店營業(yè)業(yè)面積在在500平方米以上目標顧客以居居民為主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹4.便利店conveniencestore(Cv.S)概念滿足顧客便利利性需求為主主要目的的零零售業(yè)態(tài)特點以開架自選為為主，結(jié)算在在進口(或出口)處的收銀機處處統(tǒng)一進行，，可采取連鎖鎖經(jīng)營方式商品結(jié)構(gòu)特點點明顯，有即即時消費性、、小容量、應(yīng)應(yīng)急性等，營營業(yè)時間長，，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日日選址在居民住住宅區(qū)、主干干線公路邊以以及車站、醫(yī)醫(yī)院、娛樂場場所、機關(guān)、、團體、企事事業(yè)所在地商圈范圍窄小小，一般設(shè)定定在居民徒步購物物5—7min到達的范圍內(nèi)內(nèi)商店營業(yè)面積積在100平方米左右，，營業(yè)面積利利用率高，目標顧客主要為居居民、單身者者、年輕人。。80％的顧客為有有目的的購買買經(jīng)營實行信息息系統(tǒng)化，開開展單品管理理，便利店的的商品價格略略高于一般零零售業(yè)態(tài)的商商品價格PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹5.專業(yè)店speciatitystore(S．S)概念經(jīng)營某一大類類商品為主，，并且具備有有豐富專業(yè)知知識的銷售人人員和提供適適當(dāng)售后服務(wù)務(wù)的零售業(yè)態(tài)態(tài)特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)現(xiàn)專業(yè)性、深深度性、品種種豐富，可供供選擇余地大大，以某類商商品為主，經(jīng)經(jīng)營的商品具具有自己的特特色，一般為為高利潤選址多樣化，，多數(shù)店設(shè)在在繁華商業(yè)區(qū)區(qū)、商店街或或百貨店、購購物中心內(nèi)商圈范圍不定定營業(yè)面積根據(jù)據(jù)主營商品特特點而定目標市場多為為流動顧客，，主要滿足消消費者對某類類商品的選擇擇性需求PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹6.專賣店exclusiveshop(E．S)概念專門經(jīng)營或授授權(quán)經(jīng)營制造造商品牌和中中間商品牌的的零售業(yè)態(tài)特點采取定價銷售售和開架面售售，亦可開展展連鎖經(jīng)營商品結(jié)構(gòu)以企企業(yè)品牌為主主，銷售體現(xiàn)現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)優(yōu)、高毛利注重品牌聲譽譽、從業(yè)人員員必須具備豐豐富的專業(yè)知知識，并提供供專業(yè)性知識識服務(wù)選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百百貨店、購物物中心內(nèi)商圈范圍不定定目標顧客以中中青年為主，，商店的陳列列、照明、包包裝、廣告講講究PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹7.購物中心shoppingcenter(S．C)概念企業(yè)有計劃地地開發(fā)、擁有有、管理運營營的各類零售售業(yè)態(tài)、服務(wù)務(wù)設(shè)施的集合合體特點由發(fā)起者有計計劃地開設(shè)，，實行商業(yè)型型公司管理，，中心內(nèi)設(shè)商商店管理委員員會，開展廣廣告宣傳等共共同活動，實行統(tǒng)一管理理內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百百貨店或超級級市場作為核核心店，以及及各類專業(yè)店店、專賣店等等零售業(yè)態(tài)和和餐飲、娛樂樂設(shè)施構(gòu)成服務(wù)功能齊全全，集零售、餐飲飲、娛樂為一一體。根據(jù)賣場面面積，設(shè)相應(yīng)應(yīng)規(guī)模的停車車場選址為中心商商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)合部的交交通要道商圈根據(jù)不同同經(jīng)營規(guī)模、、經(jīng)營商品而而定設(shè)施豪華、店店堂典雅、寬寬敞明亮，實行賣場租租賃制，目目標顧客以流流動顧客為主主PRRT1何為商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介紹紹8.家居中心homecenter(H．C)概念以與改善、建建設(shè)家庭居住住環(huán)境有關(guān)的的裝飾、裝修修等用品、日日用雜品、技技術(shù)及服務(wù)為為主的、采取取自選方式銷銷售的零售業(yè)業(yè)態(tài)特點選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、、公路邊、交交通要道或消費者自有有房產(chǎn)比率較較高的地區(qū)商品構(gòu)成主要要以房屋修繕繕和室內(nèi)裝修修、裝飾品、、園藝品、寵寵物食品、室室內(nèi)外用品、、洗滌劑及雜雜品等作為經(jīng)營策略略，發(fā)揮了廉廉價商店的低低價格銷售和和超級市場的的開架自選銷銷售等優(yōu)勢提供一站式購購足和一條龍龍服務(wù)可采取連鎖經(jīng)經(jīng)營方式有一定的停停車場PRRT1何為商業(yè)地地產(chǎn)？——九大業(yè)態(tài)介介紹9.倉儲商店warehousestore(W．S)概念在大型綜合合商場經(jīng)營營的商品基基礎(chǔ)上，篩篩選大眾化化實用品銷銷售，并實實行儲銷一一體、以提提供有限服服務(wù)和低價價格商品為為主要特征征的、采取取自選方式式銷售的零零售業(yè)態(tài)特點選址在公路路邊、交通通要道和利利用閑置設(shè)設(shè)施,主要的商圈圈人口為5—7萬人,商店營業(yè)面面積大，一一般在4000m’以上商品構(gòu)成以以新開發(fā)上上市的商品品為主力商商品，自有有品牌占相相當(dāng)部分，，主要是面面向廣大的的工薪階層層服務(wù)作為價格策策略，每天天都以較低低價格銷售售全部商品品,作為商品策策略，經(jīng)營營同其他零零售業(yè)態(tài)能能進行價格格比較的、、知名度、、普及率都都較高的商商標商品或或價格一般般被眾所周周知的商品品商店店設(shè)設(shè)施施簡簡單單化化。將將超超市市開開發(fā)發(fā)的的銷銷售售技技術(shù)術(shù)和和管管理理理理論論、、可可實實行行連連鎖鎖經(jīng)經(jīng)營營倉儲儲商商店店的的價價格格影影響響力力、、大大型型綜綜合合超超市市商商品品供供應(yīng)應(yīng)計計劃劃的的方方法法及及選選址址理理論論等等融融為為一一體體，，靈靈活活運運用用。。設(shè)設(shè)有有一一定定規(guī)規(guī)模模的的停停車車場場PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹紹業(yè)種是指指零售商商業(yè)的行行業(yè)種類類，通常常按經(jīng)營營商品的的大類將將零售劃劃分為若若干個業(yè)業(yè)種，業(yè)業(yè)種強調(diào)調(diào)的是““賣什么么”。通通常分分為以下下四大類類：餐飲休閑娛樂零售生活服務(wù)PRRT1何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？——業(yè)種介紹紹業(yè)種分類零售類餐飲類服務(wù)類休閑娛樂選購品便利品宴請型隨機型日常型攜帶型消遣型大眾型私屬型商務(wù)型日常型生活型大眾型小眾型業(yè)種選擇百貨家電數(shù)碼店家居建材鞋帽服飾店化妝品專賣等精品超市奢侈品專賣收藏品店高爾夫用品服裝定制等便利店中型超市蛋糕店花店藥房等大中型正餐中西快餐簡餐等中小正餐特色餐等面包房酒坊特產(chǎn)專賣等咖啡茶座等郵局銀行電信干洗店維修中介等美容美發(fā)書店寵物店攝影診所等會所KTV酒吧等桌球房網(wǎng)吧棋牌室游藝室等健身房美容SPA足道按摩等業(yè)種細分分：報告提綱綱何為商業(yè)業(yè)地產(chǎn)？？商圈與社社區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計PART1PART2PART3商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)商業(yè)業(yè)社區(qū)商業(yè)業(yè)以滿足足社區(qū)日日常生活活配套為為主要的的業(yè)態(tài)規(guī)規(guī)劃，如如餐飲，，干洗，，美容美美發(fā)，書書報亭等等等，一一般無大大型主力力店帶動動。小而雜以以生活所所需為主主商圈商圈商業(yè)的的輻射范圍圍為整個城城市或較大大范圍，以以其在城市市中的商業(yè)業(yè)定位（地地位）、商商圈發(fā)展?jié)摑摿泶_定定其作為，，大而全、、精而細，，以品牌店店、專營店店為主思考:請回憶一下下您居住的的小區(qū)配套套商業(yè)都有有些什么業(yè)更大或者更小的社區(qū)，他們的商業(yè)配置有什么異同？PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)消費人口是是決定社區(qū)區(qū)商業(yè)的第第一要素常住人口（萬人）人均面積（平米）消費習(xí)慣/頻次消費需求交通時間（分鐘）居住組團0.3–0.80.6就近消費+目的消費+即時消費/每天基礎(chǔ)配套步行3–5居住小區(qū)2–30.6–0.8就近消費+目的消費+即時消費/1-3天基礎(chǔ)配套步行5-10居住區(qū)5–100.8-1目的消費+隨機消費/3–5天基礎(chǔ)配套+休閑、娛樂步行10–15；車行5特大型居住區(qū)10以上1–1.2目的消費+隨機消費/周–月基礎(chǔ)消費+生活購物、休閑娛樂步行不超過20；車行不超過10PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住組團類類社區(qū)商業(yè)業(yè)配置：零售與配套套居住組團：由于受到到人口總量量的限制，，居住組團團的消費需需求一般以以基礎(chǔ)型為為主，其涵涵蓋的業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)種相對對比較單一一，零售類類及配套類類商業(yè)居多多。例如：零售類——便利店，書書店，五金金建材，西西餅店，藥藥房等配套類——銀行，郵局局，電信，，洗衣，維維修，中介介等PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住小區(qū)類類社區(qū)商業(yè)業(yè)配置：零售、配套套、發(fā)展型型居住小區(qū)：居住小區(qū)區(qū)一般由多多個居住組組團組成，，人口數(shù)量量在后者的的基礎(chǔ)上有有大幅的提提高，居民民對社區(qū)商商業(yè)的要求求也隨之提提升，出現(xiàn)現(xiàn)少量的發(fā)發(fā)展型社區(qū)區(qū)商業(yè)。例如：零售類——便利店，書書店，五金金建材，西西餅店，藥藥房，大中中型超市等等配套類——銀行，郵局局，電信，，洗衣，維維修，中介介等發(fā)展型——寵物店，音音像店，鮮鮮花店，美美容美發(fā)，，旅行社等等PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)居住區(qū)類社社區(qū)商業(yè)配配置：零售、配套套、休閑、、發(fā)展型居住區(qū)：由于消費費人口的激激增，服務(wù)務(wù)半徑的擴擴大，社區(qū)區(qū)商業(yè)的業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的的豐富程度度已較為接接近區(qū)域型型商業(yè)。例如：零售類——便利店，書書店，五金金建材，西西餅店，藥藥房，大型型賣場等配套類——銀行，郵局局，電信，，洗衣，維維修，中介介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊坊，網(wǎng)吧，，中西快餐餐，時尚餐餐飲等發(fā)展型——寵物店，音音像店，鮮鮮花店，美美容美發(fā)，，旅行社，，教育培訓(xùn)訓(xùn)等PRRT2商圈與社區(qū)區(qū)商業(yè)——社區(qū)商業(yè)特大居住區(qū)區(qū)類社區(qū)商商業(yè)配置：：零售、配套套、休閑、、發(fā)展型特大型居住住區(qū)：突破原有有區(qū)域規(guī)劃劃的限制，，在消費人人口數(shù)量和和商業(yè)建筑筑體量上以以不能用常常規(guī)標準來來衡量。目目前此類居居住區(qū)的數(shù)數(shù)量較少，，服務(wù)能力力和輻射范范圍有突破破區(qū)域商業(yè)業(yè)中心的可可能。例如：零售類——便利店，書書店，建材材賣場，專專業(yè)專賣，，大型賣場場，購物中中心等配套類——銀行，郵局局，電信，，洗衣，維維修，中介介等休閑類——按摩SPA，酒吧茶坊坊，網(wǎng)吧，，中西快餐餐，時尚餐餐飲等發(fā)展展型型———寵物物店店，，音音像像店店，，鮮鮮花花店店，，美美容容美美發(fā)發(fā)，，旅旅行行社社，，教教育育培培訓(xùn)訓(xùn)，，汽汽車車美美容容，，婚婚紗紗，，琴琴行行等等商圈與社區(qū)商業(yè)PART2社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)以以滿滿足足社社區(qū)區(qū)日日常常生生活活配配套套為為主主要要的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)規(guī)劃劃，，如如餐餐飲飲，，干干洗洗，，美美容容美美發(fā)發(fā)，，書書報報亭亭等等等等，，一一般般無無大大型型主主力力店店帶帶動動。。小小而而雜雜以以生生活活所所需需為為主主商圈圈商圈圈商商業(yè)業(yè)的的輻輻射射范范圍圍為為整整個個城城市市或或較較大大范范圍圍，，以以其其在在城城市市中中的的商商業(yè)業(yè)定定位位（（地地位位））、、商商圈圈發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α韥泶_確定定其其作作為為，，大大而而全全、、精精而而細細，，以以品品牌牌店店、、專專營營店店為為主主PRRT2商圈圈與與社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)———商圈圈主圈圈：：65%顧客客來來自自主主要要商商圈圈。小型型商商店店的的核核心心商商圈圈在在0.5-0.8公里里之之內(nèi)內(nèi)，，顧顧客客步步行行來來店店在在10分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)；；大大型型商商場場的的核核心心商商圈圈在在5公里里以內(nèi)內(nèi)次圈圈：25%顧客客來來自自次次要要商商圈圈。小型型商商店店的的次次要要商商圈圈在在1.5公里里之之內(nèi)內(nèi)，，顧顧客客步步行行來來店店在在20分鐘鐘以以內(nèi)內(nèi)；；大大型型商商場場的的次次要要商商圈圈在在8公里里以內(nèi)內(nèi)邊圈：10%顧客來自邊緣緣商圈。一般來說，小小型商店的邊邊緣商圈在1.5公里以外，顧顧客步行來店店在20分鐘以上；大大型商場的邊邊緣商圈在8公里以外商圈的構(gòu)成及及顧客來源主圈次圈邊圈PRRT2商圈與社區(qū)商商業(yè)——商圈人口數(shù)量及特特點包括居住人口口數(shù)量、工作作人口數(shù)量、、過往人口數(shù)數(shù)量、居民戶戶數(shù)和企事業(yè)業(yè)單位數(shù)，及及相應(yīng)人口年年齡、性別、、職業(yè)和收入入水平構(gòu)成等等。建設(shè)狀況包括公共交通通、供電狀況況、通訊設(shè)備備、金融機構(gòu)構(gòu)等對于百貨貨商店營銷的的方便程度。。商圈分析要素素商圈分析是指指對商圈的構(gòu)構(gòu)成、特點和和影響商圈規(guī)規(guī)模變化的各各種因素進行行綜合性的研研究。社會因素分析地區(qū)建設(shè)設(shè)規(guī)劃、公共共設(shè)施（公園園、公共體育育場所、影劇劇院、展覽館館），以及本本地區(qū)的人文文等，是否有有利于百貨商商店的發(fā)展。。商業(yè)發(fā)展?jié)摿αΠㄙ徺I潛力和現(xiàn)現(xiàn)有商場的經(jīng)營狀況。。這兩個因素素是對百貨商商店影響的最最直接因素。。在對商業(yè)發(fā)發(fā)展?jié)摿M行行分析時，應(yīng)應(yīng)計算該地區(qū)區(qū)的商圈飽和和度，以了PRRT2商圈與與社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)——商圈影響商商圈大大小的的因素素百貨商商店的的自身身的特特點百貨商商店的的經(jīng)營營規(guī)模模百貨商商店的的經(jīng)營營商品品種類類交通運運輸情情況競爭對對手的的地理理位置置百貨商商店的的促銷銷情況況消費者者的流流動性性休息十十分鐘鐘，稍稍后繼繼續(xù)報告提提綱何為商商業(yè)地地產(chǎn)？？商圈與與社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計PART1PART2PART商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空空間要點建筑空間類類型集中式商業(yè)業(yè)（盒式商商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點主力店入口立面中庭動線五大要素商業(yè)建筑五五大要素，，有什么樣樣的特點？？PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點1.商業(yè)體建筑筑立面表現(xiàn)現(xiàn)PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間間要點/立面包裝創(chuàng)意意是否需需要？Thisorthis？常見耳機機包裝創(chuàng)意耳機機包裝PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點/立面外表重不不重要？？Thisorthis？PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點/立面建筑的立立面，恰恰如人的的外表氣氣質(zhì)，同同時也構(gòu)構(gòu)成對消消費者最最直觀的的吸引Thisorthis？新加坡烏烏節(jié)灣商商業(yè)項目目上海仲盛世界商城PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點/立面立面風(fēng)格格應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)出一個商商業(yè)體的經(jīng)營營內(nèi)涵多種材質(zhì)的運用搭配出鮮活表情色彩豐富、明快彰顯商業(yè)活力個性裝飾風(fēng)格體現(xiàn)商業(yè)主題和調(diào)性商業(yè)元素PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——建筑空間要點點/立面國外商業(yè)案例例2.日本山井奧特萊斯1.日本千葉區(qū)域商業(yè)業(yè)124.新加坡克拉碼碼頭43.洛杉磯citywalk3PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——建筑空間要點點2.商業(yè)體建筑入入口設(shè)計PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——建筑空間要點點/入口思考：為什么我們會會經(jīng)常看到““走出來的路路”？PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/入口不僅是所謂謂“路人的的素質(zhì)”更重要的是非非人性化的的路線設(shè)計計道路設(shè)計應(yīng)應(yīng)當(dāng)符合人人的行為習(xí)習(xí)慣PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/入口什么是人的的行為習(xí)慣慣：弧線與捷徑徑優(yōu)秀的商業(yè)業(yè)體入口設(shè)設(shè)計一般也也遵從這個個規(guī)律通過過弧線形成成喇叭式（楔楔形）入口口廣場，吸納人氣氣PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/入口思考：商業(yè)體的入入口又應(yīng)該該放在什么么位置？是中間，還還是路口？？PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/入口傳統(tǒng)商業(yè)觀觀點認為：：金角銀邊邊“金角”路路口的位置置是商業(yè)價價值最高的的地方，因因此入口通通常放在中間“銀邊”位置PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/入口隨著商業(yè)的的發(fā)展和對對商業(yè)認識識的深入，，越來越多多的業(yè)內(nèi)人人士認為：：路口“金角角”是最容容易吸納和和聚集人氣氣的地方，，導(dǎo)入客流作作用對商業(yè)業(yè)體的價值值貢獻大于于商鋪的價價值貢獻PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點3.商業(yè)體交通通動線設(shè)計計PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/動線客流車流貨流商業(yè)動線由由客流、車車流、貨流流三條線共共同構(gòu)成消化循環(huán)系系統(tǒng)呼吸循環(huán)系系統(tǒng)血液循環(huán)系系統(tǒng)猶如人的三三大循環(huán)系系統(tǒng)，互相相滲透、永永久共存，，卻從不交錯PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點/動線客流流動動線線是是商商業(yè)業(yè)體體中中最最容容易易被被感感知知的的部部分分消費費者者從從各各個個入入口口被被吸吸納納進進入入商商業(yè)業(yè)體體，，因此此外部部客客流流的的介介接接入入是商商業(yè)業(yè)客客流流動動線線第第一一個個重重要要部部分分PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———建筑筑空空間間要要點點/動線線一條條清晰晰明明了了的的內(nèi)內(nèi)部部主主動動線線，是是客客流流動動線線設(shè)設(shè)計計的的核核心心PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———建筑筑空空間間要要點點/動線線一條條清晰晰明明了了的的內(nèi)內(nèi)部部主主動動線線，是是客客流流動動線線設(shè)設(shè)計計的的核核心心日本本舊舊船船廠廠改改造造的的區(qū)區(qū)域域商商業(yè)業(yè)PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———建筑筑空空間間要要點點/動線線內(nèi)部部多多條條動動線線嚴嚴重重影影響響商商業(yè)業(yè)效效率率PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———建筑筑空空間間要要點點4.商業(yè)業(yè)公公共共空空間間———中庭庭PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計——建筑空間間要點/中庭思考：商業(yè)體為為什么需需要中庭庭？PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點/中庭休息等候聚集商業(yè)活動中庭作為為商業(yè)體體重要的的空間節(jié)節(jié)點，是是很好的的緩沖空空間PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點/中庭中庭在盒盒式商業(yè)業(yè)和商業(yè)業(yè)街中被被廣泛應(yīng)應(yīng)用上海恒隆隆廣場上海南方方商城上海-海上海商業(yè)廣廣場上海大拇拇指商業(yè)業(yè)廣場PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點5.商業(yè)體建建筑的主主力店P(guān)RRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——建筑空間間要點商家品牌牌有很多多類型，，比如餐餐飲品品牌PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計——建筑空空間要要點商家品品牌PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計——建筑空空間要要點賣場品品牌PRRT3商業(yè)建建筑空空間設(shè)設(shè)計——建筑空空間要要點你了解解他們們在商商業(yè)體體中的的不同同作用用嗎？？分組討討論回憶并并模擬擬想象象某個個購物物中心心或者者商業(yè)業(yè)街的的商業(yè)業(yè)布置置：1.娛樂、、餐飲飲、服服裝零零售、、生活活服務(wù)務(wù)類一一般分分布在在什么么地方方？2.吸引你你去這這里消消費的的主要要業(yè)種種和商商家通通常有有什么么特點點？注：約10-12個人為一小小組進行討討論，討論論時間為10分鐘左右討論后每組組一個代表表回答以上上問題PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點什么是主力力店一般說來，，在項目中中能夠主動吸引人人流、對其其他品牌有有號召力的的店，就是主力力店。包括兩個方方面：一個是面積積大，大面面積能夠帶帶來大人流流。主力店一一般面積在在5000～2萬平方米。。另外一種是擁有有眾多忠誠誠客群的知知名品牌。PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點主力店位置置確定第一，將最有價值的商業(yè)面積出租給經(jīng)營散戶，而獲得更高的租金收入；第二，主力店所處的層級越高，則對經(jīng)營散戶的拉動作用就越大。主力店的經(jīng)營就會越輕松，風(fēng)險就越小發(fā)展商希望望主力店經(jīng)經(jīng)營位置離離首層越遠遠越好主力商家希希望離首層層越近越好好，最好就就定在首層層博弈PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點主力店位置置確定現(xiàn)實——折中的結(jié)果果主力店的經(jīng)經(jīng)營層級大大多數(shù)位于于二層至頂頂層之間既保證了主主力店有一一個相對理理想的經(jīng)營營位置又能將首層層騰出來讓讓發(fā)展商獲獲得基本的的投資回報報如果兩家主主力店，則則應(yīng)該呈““啞鈴形””布局，讓讓兩家主力力店位于物物業(yè)兩側(cè)，，中間是中中小散戶構(gòu)構(gòu)成的長廊廊如果多家主主力店，至至少應(yīng)該在在頂層布置置一家，以以達到吸引引客流向上上走的目的的。讓客流在到到達主力店店之前盡可可能經(jīng)過更更多的商鋪鋪，盡可能能逗留更長長的時間比較合理的的原則PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——建筑空間要要點

核心主力店輔助主力店配套輔助店零售設(shè)施百貨、綜合超市等時裝、電器、家居、書店、音像店等各類專業(yè)店不同地區(qū)商品特色店文化娛樂設(shè)施動感影院、科技展覽等兒童樂園等藝術(shù)攝影、旅行社、網(wǎng)吧等；餐飲設(shè)施中餐、咖啡西餐、美食廣場、酒吧快餐類、風(fēng)味小吃類賓館、寫字樓、銀行、郵局、診所、美容美發(fā)、停車場等主力店業(yè)態(tài)態(tài)選擇：突突破百貨與與賣場對于面積在在10萬平米以上上、多種業(yè)業(yè)態(tài)組合的的購物中心心，多個主主力店是必必要的。每一種業(yè)態(tài)態(tài)都需要自自己的“龍龍頭”，以實現(xiàn)對對客流的吸吸引和購物物中心的整整體定位。。商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空空間要點建筑空間類類型盒式商業(yè)（（集中式商商業(yè)）街區(qū)式商業(yè)業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——盒式商業(yè)集中式商業(yè)業(yè)（盒式商商業(yè)）有兩兩大類：1.獨立大型商商業(yè)：如上海正正大廣場、、廣州天河河城、北京京西單大悅悅城等2.大型裙房商商業(yè)：如上海港港匯廣場、、上海商城城、上海恒恒隆廣場等等PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道建筑設(shè)計強強調(diào)視野可可達性色彩明亮，，建筑新穎穎，滿足好好奇心理PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道與外部道路路合理結(jié)合合充分考慮公公交、地鐵鐵、出租車車、地面停停車等相互互關(guān)系PRRT3商業(yè)建筑空空間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元元素入口空間中庭通道入口廣場作作為建筑內(nèi)內(nèi)部形態(tài)寬寬泛開敞的的空間，是是水平交通通空間中段段性放大的的節(jié)點。作為水平交交通的分段段標志而具具有分解作用作為水平交通通的連接體而而具有連接和和過渡作用楔形入口廣場場建筑入口凹入入建筑體量，，將外部空間間或深或淺地地引入建筑的的區(qū)域內(nèi)。形成具有個性性的入口空間間;或者楔入的部部分將建筑穿穿透以達到通通暢的特殊目目的。對于外部交通通設(shè)計有利，，可緩解入口口區(qū)域?qū)ν獠坎拷值阑蚧氐丨h(huán)境的直接接壓力。PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場中庭為半開敞形式尺度較大、豐富、宏偉、開朗通高空間易形成宏偉感，利用自動扶梯、觀光電梯等形成交錯、動態(tài)、層次豐富的空間PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)直線型中庭空間——突出氣勢和尺度感優(yōu)雅從容的弧形中庭外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道中庭專業(yè)設(shè)計頂部注意引入入自然采光PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道引入人性化設(shè)計——休息座椅PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道恒隆廣場正大廣場一條清晰主動動線連接絕大大部分商鋪和和店面環(huán)形交通路線：以公共空間間(中庭)為組織的核心心，各功能空空間圍繞核心心相連。環(huán)形形平面組織模模式有較強的的內(nèi)向性和凝凝聚力，核心心空間突出，，整體性強弧形道路：過直的通道道容易造成呆呆板的形象，，以弧形增加加商業(yè)展示面面和空間變化化PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——盒式商業(yè)外部商業(yè)元素素入口空間中庭通道動線規(guī)劃方案案是在總體上上考慮了商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的總體體平衡，使通通過所有承租租戶的人流通通行量達到最最大，達到購購物中心的整整體人氣平衡衡除了平面動線線上以一條清清晰主動線引引導(dǎo)客流外，，在垂直方向向上以斜向方式引導(dǎo)客客流，布置在建筑筑中庭交通樞樞紐及出入口口等人流密度度較大，是加加強顧客對建建筑認知和記記憶的重要場所直列式并列繼續(xù)式并列連續(xù)式交叉式商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑空間間要點建筑空間類型型盒式商業(yè)（集集中式商業(yè)））街區(qū)式商業(yè)商業(yè)空間創(chuàng)新新PRRT3商業(yè)建筑空間間設(shè)計——街區(qū)式商業(yè)空間形態(tài)：摒摒棄簡單劃一一的街道空間間形態(tài)，充分分體現(xiàn)街區(qū)的趣味性；共享空間：令令人愉悅的空空間尺度；短街&窄巷：充分實實現(xiàn)商鋪的可可視性和人流流的最大共享享，“街”與“坊”的感感覺，體現(xiàn)““逛”的樂趣趣；交通組織：停停車場，易于于到達，易于于排空；人車分流：一一方面便利，，另一方面還還給步行者安安全放松的空空間間；成功功商商業(yè)業(yè)街街的的布布局局形形式式PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———街區(qū)區(qū)式式商商業(yè)業(yè)節(jié)點點一一：：入入口口廣廣場場牌坊坊、、路路障障、、門門樓樓等等作作為為起起點點雕塑塑、、鐘鐘塔塔等等強強調(diào)調(diào)氣氣氛氛招牌牌、、路路牌牌等等作作為為指指引引結(jié)合合雕雕塑塑等等道道具具，，突突出出商商業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)主主題題，，強強化化場場所所氣氣氛氛PRRT3商業(yè)業(yè)建建筑筑空空間間設(shè)設(shè)計計———街區(qū)區(qū)式式商商業(yè)業(yè)節(jié)點點二二：：局局部部景景觀觀廣廣場場各種種宣宣傳傳活活動動、、路路演演聚聚集集人人氣氣，，提提升升商商業(yè)業(yè)氣氣氛氛引入入陽陽光光和和自自然然生生態(tài)態(tài)，，作作為為項項目目景景觀觀亮亮點點雕塑塑和和景景觀觀休休閑閑設(shè)設(shè)施施緩緩沖沖人人流流，，同同時時滿滿足足停停車車需需求求夜晚或者者節(jié)假日日開放為為音樂噴噴泉，作作為兒童童、情侶侶嬉戲游游玩的景景點吸引引客戶停停留平日/白天為硬硬質(zhì)平地地景觀PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——街區(qū)式商商業(yè)節(jié)點三：：開放式式中庭以座椅、、露天休休息平臺臺等聚集集人氣，，形成客客流駐足足休息點點環(huán)形流線線，利于于環(huán)顧周周邊商家家，并能能開展小小型商業(yè)業(yè)活動PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——街區(qū)式商商業(yè)夜景燈光光不僅能能起到昭昭示性的的廣告效效果，還還能烘托托商業(yè)氣氣氛，同同時也是是景觀的的構(gòu)成部部分起到到吸引客客流的作作用夜景燈光光PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——街區(qū)式商商業(yè)休閑設(shè)施施結(jié)合小小景設(shè)置置，如座座椅與小小型水池池、雕塑塑、綠化化的結(jié)合合雕塑用于于表達商商業(yè)調(diào)性性綠化和水水景滿足足對陽光光和水的的渴望景觀小品品PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——街區(qū)式商商業(yè)保證2-3層區(qū)進入的便利性垂直交通不宜過多，以避免減少消費者停留的時間選擇合適的位置設(shè)置垂直交通減小對底層商鋪的遮擋，保證底層商鋪的昭示性連廊：在空間連接不同建筑體，增加項目的整體性

自動扶梯：向上疏導(dǎo)客流，保證商鋪客流的均好性

樓梯：通過個性化樓梯塑造或觀景樓梯增加樓梯的趣味性店鋪采用豎向排列，充分利用疊加空間，通過店鋪豐富性營造出底層商鋪生機與活力垂直交通通組織商業(yè)建筑空間設(shè)計PART3商業(yè)建筑筑空間要要點建筑空間間類型盒式商業(yè)業(yè)（集中中式商業(yè)業(yè)）街區(qū)式商商業(yè)商業(yè)空間間創(chuàng)新PRRT3商業(yè)建筑筑空間設(shè)設(shè)計——商業(yè)空間間創(chuàng)新商業(yè)空間間的發(fā)展展不斷推推陳出新新、不斷斷完善、、越來越越多元化化多元化休閑中心：商業(yè)空間感覺的打破與重組，集中商業(yè)與街區(qū)商業(yè)的融合。舊城改造時尚新地標：新舊建筑的碰撞、傳統(tǒng)與時尚的互溶、詮釋海派文化與國際都市上海新天天地上海大寧國際際104?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海太平平橋石窟窟門里弄弄改造項項目_上海新新天地典型個案研究究105?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天地作為重建項目目的啟動核心心區(qū)域首期開開發(fā)，其具有悠久的的上海歷史文文化風(fēng)貌，改改建后成為創(chuàng)創(chuàng)造前沿生活活體驗的時尚尚中心，由高高級餐廳、酒酒吧、專賣店店及時尚店鋪鋪組成；太平橋人工湖湖綠地–項目地塊中央央，占地4.4萬平方米的綠綠化區(qū)，市中中心罕見大型型水系，提升升項目整體景景觀價值；高尚住宅–重建主要打造造內(nèi)容，憑借借新天地以及及人工太平湖湖的區(qū)域價值值打造成配套套設(shè)施完備的的大型高尚住住宅項目，目目前已成為上上海受屈一指指公寓類豪宅宅。企業(yè)天地-包括多幢甲級級寫字樓及娛娛樂購物中心心，配合淮海海路高檔寫字字樓區(qū)域壞境境打造。高尚住宅區(qū)國際學(xué)校高尚住宅區(qū)翠湖天地已建成規(guī)劃中雅苑（一期）御苑（二期）嘉苑（三期）上海新天地地六星級酒店企業(yè)天地一期期企業(yè)天地二期期白玉蘭大廈白玉蘭商場百老匯劇院上海太平橋地地區(qū)重建項目目/規(guī)劃定位購物中心古董街太平橋人工湖湖核心啟動區(qū)圖示說明：以新天地作為為商業(yè)啟動沿沿太平橋橋人工湖分期期開發(fā)文物舊城改造造上海時尚尚新地標106?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有核心定位文物舊城改造上海時尚新地標目標客戶境內(nèi)外商務(wù)經(jīng)營人士、游客和年輕時尚一族占地面積30000建筑面積57000容積率1.8項目總投資12億元改造成本2萬元/㎡拆遷安置成本6.7億元停車位馬當(dāng)路地下停車庫150個；太平橋公園地下停車庫220個；企業(yè)天地地下停車庫226個，共596個車位租金35-45元/㎡.天租售率>98%建筑設(shè)計美國WOOD/ZAPATA(Boston)設(shè)計事務(wù)所新加坡日建國際設(shè)計有限公司建筑顧問上海同濟大學(xué)建筑設(shè)計研究院上海新天地/產(chǎn)品核心定位位關(guān)鍵字：多元元化時尚高高品味新天地區(qū)別于于以往慣性思思維的傳統(tǒng)建建筑保護項目目，其更注重重商業(yè)元素的的利用，針對對其后期商業(yè)業(yè)模式的開發(fā)發(fā)作產(chǎn)品定位位：上海市中心的的高檔商業(yè)娛樂樂聚集地；保護上海傳統(tǒng)建筑（石庫門），并賦予其時尚元素；引入多家高級餐廳、酒吧、品牌牌專賣店及時尚店鋪等形成高檔一體體化消費娛樂樂場所；107?2009易居中國上上?？硕鹦畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有歷史積淀其文文化底蘊重重建后形成成海派文化上海新天地/文化背景入口廣場改建后石庫門的對話話經(jīng)過歷史的沉淀….上海海新新天天地地其其前前身身是是原原為為舊舊石石庫庫門門里里弄弄區(qū)區(qū)域域，，建建于于20世建建紀紀20－30年代，作作為上海海近代文文明的象象征，其其采用傳傳統(tǒng)江南南民居空空間特征征單元，，按西方方聯(lián)排住住宅的方方式進行行布局，，具有中中西合璧璧的色彩彩；而上海新新天地緊緊鄰中共共一大會會址，因因此部分分為優(yōu)秀秀歷史建建筑，而而石庫門門因年久久老化失失修，屋屋基下沉沉，底層層潮濕，，木結(jié)構(gòu)構(gòu)不同程程度腐朽朽，街坊坊原居民民約2800戶，逾8000人，經(jīng)過過重建，，傳統(tǒng)里里弄與現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑融為一一體，創(chuàng)創(chuàng)造出集集歷史、、文化、、旅游、、商業(yè)、、娛樂等等為一體體等特色色街區(qū)的的改造之之路，結(jié)結(jié)合上海海的文化化氛圍形形成海派派文化。。建筑特色色紅墻保留留108?2009易居中國國上上?？丝硕鹦判畔⒓夹g(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/規(guī)劃設(shè)計計理念「傳統(tǒng)與現(xiàn)現(xiàn)代結(jié)合合的設(shè)計計」理念打造造舊城城開發(fā)核核心啟動動區(qū)域南里現(xiàn)代購物中心北里石庫門建筑與現(xiàn)代商業(yè)結(jié)合上海新天天地以「「傳統(tǒng)與與現(xiàn)代結(jié)結(jié)合」為為設(shè)計理理念，用用現(xiàn)代技技術(shù)保留留了建于于20世紀初期期的石庫庫門舊建建筑為主主的南里里與現(xiàn)代代新建建建筑為主主的北里里：新天地北北里由多幢石石庫門建建筑改造造而成，，并結(jié)合合部分現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑、裝潢潢和設(shè)備備，化身身為多家家高級消消費場所所及酒吧吧與餐廳廳，以各各國風(fēng)情情為主充充分展現(xiàn)現(xiàn)新天地地的國際際元素；；新天地南南里以大型購購物娛樂樂休閑中中心為標標志性現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)格格建筑，，進駐各各類特色色的商戶戶，并以以高檔酒酒店式公公寓結(jié)合合餐飲設(shè)設(shè)計，為為本地和和外地的的消費者者及旅游游人士提提供了一一個多元元化、高高品味的的娛樂地地帶。新天地北北里新天地南南里109?2009易居中國國上上海克克而瑞信信息技術(shù)術(shù)有限公公司版權(quán)權(quán)所有上海新天天地/建筑設(shè)計計舊城改造造保護護建筑重重建南里新建購物中心北里中心廣場保留建筑北里入口重建建筑新建建筑重建建筑保留建筑圖示說明：石庫門標標志保留留改造后石石庫門石庫門陽陽臺石庫門建建筑雕飾飾新天地在在改造過過程中主主要以保保留建筑筑外層表表皮，改改變內(nèi)部部結(jié)構(gòu)與與使用功功能的方方式使其其具有商商業(yè)功能能，在我我國尚屬屬首例：：由于石庫庫門建筑筑部分已已經(jīng)涉危危，不宜宜以結(jié)構(gòu)構(gòu)頂起后后的方式式改造，，方案以以拆除部部分房屋屋，并將將磚塊用用于外墻墻的修補補和支弄弄的鋪地地；按其內(nèi)部按按現(xiàn)代都市市人的生活活方式重新新打造，配配置自動電電梯、中央央空調(diào)、給給排水系統(tǒng)統(tǒng)、寬帶互互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)統(tǒng)、污水處處理、消防防系統(tǒng)等；；酒吧餐飲為為特色招商商引擎啟動動新天地110?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)租戶數(shù)租戶比例典型租戶餐飲/酒吧4354%上海錦江拉丁餐廳/璐娜西餐廳服飾專賣56%五色土服飾/COCOON茶藥/甜品68%堯陽茶行/上海寶詩工藝品/家居用品1519%藏博堂/瓊耳唯品服務(wù)79%華爾街英語/新天地郵政所娛樂休閑34%亞歷山大會館/UME新天地國際影城總計79100%/酒店式公寓寓服飾/餐飲/電影院購物中心/服飾餐飲高科技產(chǎn)品品/辦公中共一大會會址新天地主要要以北里餐餐飲、酒吧吧作為核心心啟動區(qū)域域，租戶比比例達到50%以上，目標標客戶為外外籍人士以以及上海小小資白領(lǐng)人人群；南里主要以以工藝品文文化區(qū)域與與現(xiàn)代購物物中心服飾飾專賣為主主；工藝品文化化區(qū)域廣場酒吧區(qū)區(qū)域111?2009易居中國上上海?？硕鹦判畔⒓夹g(shù)有有限公司版版權(quán)所有上海新天地地/交通組織內(nèi)部廣場內(nèi)部街巷南里中央廣場北里入口廣場景觀軸線內(nèi)部空間肌理空間形態(tài)上上而言，原原有狹窄、、擁擠的里里弄空間得得以疏通整整合，并加加入步行街街、廣場等等公共空間間等元素，，使得整個個空間格局局疏密有至至、收放自自如、開合合得當(dāng)；其利利用用入入口口廣廣場場作作為為敞敞開開式式空空間間與與內(nèi)內(nèi)部部狹狹長長的的街街道道相相結(jié)結(jié)合合，，形形成成點點與與面面的的穿穿插插，，沿沿景景觀觀軸軸線線均均勻勻分分布布，，促促使使人人流流穿穿梭梭對對流流，，并并結(jié)結(jié)合合餐餐飲飲、、酒酒吧吧等等特特色色建建筑筑吸吸引引人人流流。。點面面結(jié)結(jié)合合形形成成內(nèi)內(nèi)部部空空間間肌肌理理112?2009易居居中中國國上上海海克克而而瑞瑞信信息息技技術(shù)術(shù)有有限限公公司司版版權(quán)權(quán)所所有有上海海新新天天地地/內(nèi)部部空空間間設(shè)設(shè)計計保留留原原有有的的街街區(qū)區(qū)空空間間以以院院落落方方式式組組合合建建筑筑單單體體通過過保保留留原原有有的的街街區(qū)區(qū)空空間間,與新新街街區(qū)區(qū)的的空空間間組組織織融融匯匯，，在在節(jié)節(jié)點點上上布布置置小小型型水水池池、、小小型型廣廣場場，，拱拱形形的的玻玻璃璃通通廊廊,內(nèi)部部保保留留與與重重建建的的建建筑筑形形成成街街巷巷文文化化,其余余均均以以院院落落的的方方式式把把不不同同的的單單體體建建筑筑組組合合在在一一起起并并以以露露天天酒酒吧吧餐餐飲飲等等積積聚聚人人氣氣形形成成中中西西文文化化交交流流的的理理想想空空間間。。北里里入入口口空空間間北里里廣廣場場空空間間南里里沿沿街街商商業(yè)業(yè)北里里街街巷巷北里里露露天天餐餐飲飲南里廣場空間間113?2009易居中國上上海克而而瑞信息技術(shù)術(shù)有限公司版版權(quán)所有其不同于城市市中心區(qū)大型型商業(yè)步行街街的尺度寬大大，更