中國(guó)房地產(chǎn)規(guī)劃教程

497/497中國(guó)房地產(chǎn)策劃教程引言:房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃要了解房產(chǎn)開(kāi)發(fā)及各種工程知識(shí)

房地產(chǎn)推廣策劃就只要了解市場(chǎng)取向熟練造勢(shì)技巧政府法律法令等加以配合運(yùn)作就行了此部分房地產(chǎn)專業(yè)與否不太重要了策劃的內(nèi)容可行性當(dāng)然重要

如果只是憑空想像天馬行空就沒(méi)啥意義了…….目錄:

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房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷案

現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已從賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)策劃營(yíng)銷理論和實(shí)踐的運(yùn)作方法，提出"房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷方案"，他從項(xiàng)目用地的初始階段就導(dǎo)入策劃營(yíng)銷的科學(xué)方法，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作流程，逐步實(shí)施。其核心內(nèi)容包括：

1、項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；

2、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；

3、項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

4、項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；

5、項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；

6、項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；

7、項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；

8、項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

第一章

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，反映了發(fā)展商選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié)，這個(gè)過(guò)程操作好了，就意味著項(xiàng)目成功了一半，在這個(gè)過(guò)程中多下功夫，以后的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，還對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見(jiàn)。

一、

項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂(lè)、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂(lè)休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二、

區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值：

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策：

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額：

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額：

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住宅的開(kāi)發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買(mǎi)實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買(mǎi)行為分析

三

、土地SWOT（深層次）分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四、

項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)研

.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

市場(chǎng)定位：

區(qū)域定位

主力客戶群定位

功能定位

建筑風(fēng)格定位

五、

項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法（類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法）：

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤(pán)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素：類比土地價(jià)值

A

市政交通及直入交通的便利性的差異

B

項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異：自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C

周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A

建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B

單體戶型設(shè)計(jì)

C

建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D

小區(qū)配套和物業(yè)管理

E

形象包裝和營(yíng)銷策劃

F

發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A

經(jīng)濟(jì)因素

B

政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤(pán)分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析：

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六

項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法：類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A

分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B

確保合理利潤(rùn)率，追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法：

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法（日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù)）

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定：

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七

項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說(shuō)明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷售收入模擬：

銷售均價(jià)假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說(shuō)明：

模擬說(shuō)明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析：

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八

投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性：

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷售節(jié)奏和開(kāi)發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握，以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目，并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過(guò)形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九

開(kāi)發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開(kāi)發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論

第二章

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷

通過(guò)完整科學(xué)的投資策劃營(yíng)銷分析，發(fā)展商有了明確的市場(chǎng)定位，從而進(jìn)入了產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展后，市場(chǎng)需求發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的建筑規(guī)劃和單體設(shè)計(jì)要求越來(lái)越高，他們追求又實(shí)用又好看的商品房，這就要求發(fā)展商將"以人為本"的規(guī)劃思想和提高人居環(huán)境質(zhì)量作為目標(biāo)去實(shí)現(xiàn)消費(fèi)者的需求。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是基于市場(chǎng)需求而專業(yè)設(shè)計(jì)的工作流程。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷是以項(xiàng)目的市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場(chǎng)的需求為出發(fā)點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對(duì)項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示。

一

總體規(guī)劃

1、項(xiàng)目地塊概述

.項(xiàng)目所屬區(qū)域現(xiàn)狀

.項(xiàng)目臨界四周狀況

.項(xiàng)目地貌狀況

2、項(xiàng)目地塊情況分析

.發(fā)展商的初步規(guī)劃和設(shè)想

.影響項(xiàng)目總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素

.土地SWOT分析在總體規(guī)劃上的利用和規(guī)避

.項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)

3、建筑空間布局

.項(xiàng)目總體平面規(guī)劃及其說(shuō)明

.項(xiàng)目功能分區(qū)示意及其說(shuō)明

4、道路系統(tǒng)布局

.地塊周邊交通環(huán)境示意：

地塊周邊基本路網(wǎng)

項(xiàng)目所屬區(qū)域道路建設(shè)及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r

.項(xiàng)目道路設(shè)置及其說(shuō)明：

項(xiàng)目主要出入口設(shè)置

項(xiàng)目主要干道設(shè)置

項(xiàng)目車(chē)輛分流情況說(shuō)明

項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)布置

5、綠化系統(tǒng)布局

.地塊周邊景觀環(huán)境示意：

地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述

項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來(lái)發(fā)展方向

.項(xiàng)目環(huán)藝規(guī)劃及說(shuō)明：

項(xiàng)目綠化景觀系統(tǒng)分析

項(xiàng)目主要公共場(chǎng)所的環(huán)藝設(shè)計(jì)

6、公建與配套系統(tǒng)

.項(xiàng)目所在地周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.項(xiàng)目配套功能配置及安排

.公共建筑外立面設(shè)計(jì)提示：

會(huì)所外立面設(shè)計(jì)提示

營(yíng)銷中心外立面設(shè)計(jì)提示

物業(yè)管理公司、辦公室等建筑外立面設(shè)計(jì)提示

其他公建（如巴士站、圍墻）外立面設(shè)計(jì)提示

.公共建筑平面設(shè)計(jì)提示：

公共建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)的特別提示

項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

7、分期開(kāi)發(fā)

.分期開(kāi)發(fā)思路

.首期開(kāi)發(fā)思路

8、分組團(tuán)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度

二

建筑風(fēng)格定位

1、項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃

.項(xiàng)目總體建筑風(fēng)格的構(gòu)思

.建筑色彩計(jì)劃

2、建筑單體外立面設(shè)計(jì)提示

.商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示：

多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示

不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示

針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立面局部設(shè)計(jì)提示

其他特殊設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)物業(yè)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)提示

三

主力戶型選擇

1、項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤(pán)戶型比較

2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例

3、主力戶型設(shè)計(jì)提示

.一般住宅套房戶型設(shè)計(jì)提示

.躍式、復(fù)式、躍復(fù)式戶型設(shè)計(jì)提示

.別墅戶型設(shè)計(jì)提示

4、商業(yè)物業(yè)戶型設(shè)計(jì)提示

.商業(yè)群樓平面設(shè)計(jì)提示

.商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示

.寫(xiě)字樓平面設(shè)計(jì)提示

四

室內(nèi)空間布局裝修概念提示

1、室內(nèi)空間布局提示

2、公共空間主題選擇

3、庭院景觀提示

五

環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示

1、項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查和分析

2、項(xiàng)目總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想

.地塊已有的自然環(huán)境利用

.項(xiàng)目人文環(huán)境的營(yíng)造

3、項(xiàng)目各組團(tuán)環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)綠化及園藝設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)共享空間設(shè)計(jì)

.組團(tuán)內(nèi)雕塑小品設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)椅凳造型設(shè)計(jì)提示

.組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示

4、項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目主入口環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目會(huì)所外部環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目營(yíng)銷示范中心沿途可營(yíng)造環(huán)境概念設(shè)計(jì)

.針對(duì)本項(xiàng)目的其他公共環(huán)境概念設(shè)計(jì)

六

公共家具概念設(shè)計(jì)提示

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤(pán)公共家具擺設(shè)

.營(yíng)銷中心大堂

.管理辦公室

2、本項(xiàng)目公共家具概念設(shè)計(jì)提示

七

公共裝飾材料選擇指導(dǎo)

1、項(xiàng)目周邊同類樓盤(pán)公共裝飾材料比較

2、本項(xiàng)目公共裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思

3、項(xiàng)目營(yíng)銷示范單位裝修概念設(shè)計(jì)

.客廳裝修概念設(shè)計(jì)

.廚房裝修概念設(shè)計(jì)

.主人房裝修概念設(shè)計(jì)

.兒童房裝修概念設(shè)計(jì)

.客房裝修概念設(shè)計(jì)

.室內(nèi)其他（如陽(yáng)臺(tái)、玄關(guān)、門(mén)窗）裝修提示

4、項(xiàng)目營(yíng)銷中心裝修風(fēng)格提示

5、住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.多層、小高層、高層裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.躍層、復(fù)式、躍復(fù)式裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

.別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示

八

燈光設(shè)計(jì)及背景音樂(lè)指導(dǎo)

1、項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共建筑外立面燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)

.項(xiàng)目道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)

.項(xiàng)目室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì)

2、背景音樂(lè)指導(dǎo)

.廣場(chǎng)音樂(lè)布置

.項(xiàng)目室內(nèi)背景音樂(lè)布置

九

小區(qū)未來(lái)生活方式的指導(dǎo)

1、項(xiàng)目建筑規(guī)劃組團(tuán)評(píng)價(jià)

2、營(yíng)造和引導(dǎo)未來(lái)生活方式

.住戶特征描述

.社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì)

第三章

項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷

房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷，它貫穿于商品的開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、服務(wù)的全過(guò)程。質(zhì)量工期是重要的流程之一，因房屋質(zhì)量、工期延誤等原因，而造成銷售停滯和購(gòu)樓者要求換房或退房的現(xiàn)象屢有發(fā)生。它嚴(yán)重影響發(fā)展商及項(xiàng)目的信譽(yù)度、美譽(yù)度。因此項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷是發(fā)展商必須樹(shù)立的觀念。

一

建筑材料選用提示

1、區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)建筑材料選用類比

2、新型建筑裝飾材料提示

3、建筑材料選用提示

二

施工工藝流程指導(dǎo)

1、工程施工規(guī)范手冊(cè)

2、施工工藝特殊流程提示

三

質(zhì)量控制

1、項(xiàng)目工程招標(biāo)投標(biāo)內(nèi)容提示

2、文明施工質(zhì)量管理內(nèi)容提示

四

工期控制

1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度提示

2、施工組織與管理

五

造價(jià)控制

1、建筑成本預(yù)算提示

2、建筑流動(dòng)資金安排提示

六

安全管理

1、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理方案

2、安全施工條例

第四章

項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體戰(zhàn)略形象、社區(qū)文化形象、企業(yè)行為形象、員工形象及其項(xiàng)目視覺(jué)形象等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目視覺(jué)形象是指房地產(chǎn)項(xiàng)目有別于其他項(xiàng)目具有良好識(shí)別功能的統(tǒng)一視覺(jué)表現(xiàn)。其核心部分包括項(xiàng)目的名稱、標(biāo)志、標(biāo)準(zhǔn)色、標(biāo)準(zhǔn)字體等。要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境，又要突出個(gè)性，形象鮮明，便于記憶，便于宣傳，以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝。

其他形象（略）

一

項(xiàng)目視覺(jué)識(shí)別系統(tǒng)核心部分

1、名稱

.項(xiàng)目名

.道路名

.建筑名

.組團(tuán)名

2、標(biāo)志

3、標(biāo)準(zhǔn)色

4、標(biāo)準(zhǔn)字體

二

延展及運(yùn)用部分

1、工地環(huán)境包裝視覺(jué)

.建筑物主體

.工地圍墻

.主路網(wǎng)及參觀路線

.環(huán)境綠化

2、營(yíng)銷中心包裝設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心室內(nèi)外展示設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心功能分區(qū)提示

.營(yíng)銷中心大門(mén)橫眉設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心形象墻設(shè)計(jì)

.臺(tái)面設(shè)計(jì)

.展板設(shè)計(jì)

.營(yíng)銷中心導(dǎo)視牌

.銷售人員服裝設(shè)計(jì)提示

.銷售用品系列設(shè)計(jì)

.示范單位導(dǎo)視牌

.示范單位樣板房說(shuō)明牌

3、公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)

.辦公功能導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)

.物業(yè)管理導(dǎo)視系統(tǒng)設(shè)計(jì)第五章

項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃

房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來(lái)將要進(jìn)行的營(yíng)銷推廣活動(dòng)進(jìn)行整體、系統(tǒng)籌劃的超前決策。是房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的重頭戲，是營(yíng)銷策劃水平與銷售技巧的高度結(jié)合，需要高度的專業(yè)化運(yùn)作。

一

區(qū)域市場(chǎng)動(dòng)態(tài)分析

1、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)調(diào)查

.項(xiàng)目概括

.市場(chǎng)定位

.銷售價(jià)格

.銷售政策措施

.廣告推廣手法

.主要媒體應(yīng)用及投入頻率

.公關(guān)促銷活動(dòng)

.其他特殊賣(mài)點(diǎn)和銷售手段

3、結(jié)論

二

項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

1、項(xiàng)目主賣(mài)點(diǎn)薈萃

2、項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策

三

目標(biāo)客戶群定位分析

1、項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況

2、項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和項(xiàng)目所在地人口就業(yè)情況

3、項(xiàng)目所在地家庭情況分析

.家庭成員結(jié)構(gòu)

.家庭收入情況

.住房要求、生活習(xí)慣

4、項(xiàng)目客戶群定位

.目標(biāo)市場(chǎng)：目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域范圍界定

市場(chǎng)調(diào)查資料匯總、研究

目標(biāo)市場(chǎng)特征描述

.目標(biāo)客戶：目標(biāo)客戶細(xì)分

目標(biāo)客戶特征描述

目標(biāo)客戶資料

四

價(jià)格定位及策略

1、項(xiàng)目單方成本

2、項(xiàng)目利潤(rùn)目標(biāo)

3、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)格

4、價(jià)格策略

.定價(jià)方法

.均價(jià)

.付款方式和進(jìn)度

.優(yōu)惠條款

.樓層和方位差價(jià)

.綜合計(jì)價(jià)公式

5、價(jià)格分期策略

.內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格

.入市價(jià)格

.價(jià)格升幅周期

.價(jià)格升幅比例

.價(jià)格技術(shù)調(diào)整

.價(jià)格變化市場(chǎng)反映及控制

.項(xiàng)目?jī)r(jià)格、銷售額配比表

五

入市時(shí)機(jī)規(guī)劃

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況分析

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)和市場(chǎng)情況簡(jiǎn)明分析

3、入市時(shí)機(jī)的確定及安排

六

廣告策略

1、廣告總體策略及廣告的階段性劃分

.廣告總體策略

.廣告的階段性劃分

2、廣告主題

3、廣告創(chuàng)意表現(xiàn)

4、廣告效果監(jiān)控、評(píng)估、修正

5、入市前印刷品的設(shè)計(jì)、制作

.購(gòu)房須知

.詳細(xì)價(jià)格表

.銷售控制表

.樓書(shū)

.宣傳海報(bào)、折頁(yè)

.認(rèn)購(gòu)書(shū)

.正式合同

.交房標(biāo)準(zhǔn)

.物業(yè)管理內(nèi)容

.物業(yè)管理公約

七

媒介策略

1、媒體總策略及媒體選擇

.媒體總策略

.媒體選擇

.媒體創(chuàng)新使用

2、軟性新聞主題

3、媒介組合

4、投放頻率及規(guī)模

5、費(fèi)用估算

八

推廣費(fèi)用計(jì)劃

1、現(xiàn)場(chǎng)包裝

2、印刷品

3、媒介投放

4、公關(guān)活動(dòng)

九

公關(guān)活動(dòng)策劃和現(xiàn)場(chǎng)包裝

十

營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估、修正

1、效果測(cè)評(píng)形式

.進(jìn)行性測(cè)評(píng)

.結(jié)論性測(cè)評(píng)

2、實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo)

.銷售收入

.企業(yè)利潤(rùn)

.市場(chǎng)占有率

.品牌形象和企業(yè)形象

第六章

項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷

銷售階段是檢驗(yàn)前幾個(gè)方面的策劃營(yíng)銷工作的重要標(biāo)尺，同時(shí)，他又是自成一體的的嚴(yán)密科學(xué)系統(tǒng)。

一

銷售周期劃分及控制

1、銷售策略

.營(yíng)銷思想（全面營(yíng)銷）：

全過(guò)程營(yíng)銷

全員營(yíng)銷

.銷售網(wǎng)絡(luò)：

專職售樓人員（銷售經(jīng)理、銷售代表）

銷售代理商（銷售顧問(wèn)）

兼職售樓員

.銷售區(qū)域：緊扣目標(biāo)市場(chǎng)和目標(biāo)客戶

.銷售階段：

內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期

蓄勢(shì)調(diào)整期

開(kāi)盤(pán)試銷期

銷售擴(kuò)張期

強(qiáng)勢(shì)銷售期

掃尾清盤(pán)期

.政策促銷

.銷售活動(dòng)

.銷售承諾

2、銷售過(guò)程模擬

.銷售實(shí)施：

顧客購(gòu)買(mǎi)心理分析

樓房情況介紹

簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)

客戶檔案記錄

成交情況總匯

正式合同公證

簽定正式合同

辦理銀行按揭

銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

成交情況匯總

.銷售合同執(zhí)行監(jiān)控：

收款催款過(guò)程控制

按期交款的收款控制

延期交工的收款控制

入住環(huán)節(jié)控制

客戶檔案

客戶回訪與親情培養(yǎng)

與物業(yè)管理的交接

.銷售結(jié)束：

銷售資料的整理和保管

銷售人員的業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定

銷售工作中的處理個(gè)案記錄

銷售工作總結(jié)

二

各銷售階段營(yíng)銷策劃推廣執(zhí)行方案實(shí)施

三

各銷售階段廣告創(chuàng)意設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)施

四

銷售前資料準(zhǔn)備

1、批文及銷售資料

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

商品房銷售許可證

.樓宇說(shuō)明書(shū)：

項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞

戶型圖與會(huì)所平面圖

會(huì)所內(nèi)容

交樓標(biāo)準(zhǔn)

選用建筑材料

物管內(nèi)容

.價(jià)格體系：

價(jià)目表

付款方式

按揭辦理辦法

利率表

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用

入住流程

入住收費(fèi)明細(xì)表

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）

銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

個(gè)人住房抵押合同

個(gè)人住房公積金借款合同

個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

保險(xiǎn)合同

公證書(shū)

2、人員組建

.銷售輔導(dǎo)：

發(fā)展商銷售隊(duì)伍

A

主管銷售副總

B

銷售部經(jīng)理

C

銷售主管或銷售控制

D

銷售代表

E

銷售/事務(wù)型人員

F

銷售/市場(chǎng)人員

G

綜合處（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

.專業(yè)銷售公司（全國(guó)性）輔導(dǎo)發(fā)展商銷售工作

A

專職銷售經(jīng)理

B

派員實(shí)地參與銷售

C

項(xiàng)目經(jīng)理跟蹤項(xiàng)目總體策劃、銷售，提供支持，理順關(guān)系

.專業(yè)銷售公司總部就項(xiàng)目銷售管理提供支持

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

.銷售代理：

發(fā)展商與專業(yè)銷售公司配合

A

負(fù)責(zé)營(yíng)銷的副總

B

處理法律事務(wù)人員

C

財(cái)務(wù)人員

.專業(yè)銷售公司成立項(xiàng)目銷售隊(duì)伍

A

銷售經(jīng)理（總部派出）

B

銷售代表

C

項(xiàng)目經(jīng)理（職能上述）

.專業(yè)銷售公司總部銷售管理及支持

.專業(yè)銷售公司全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)資源調(diào)動(dòng)使用

3、制定銷售工作進(jìn)度總表

4、銷售控制與銷售進(jìn)度模擬

.銷售控制表

.銷售收入預(yù)算表

5、銷售費(fèi)用預(yù)算表

.總費(fèi)用預(yù)算

.分項(xiàng)開(kāi)支：

銷售人員招聘費(fèi)用

銷售人員工資

銷售提成/銷售輔導(dǎo)顧問(wèn)費(fèi)

銷售人員服裝費(fèi)

銷售中心運(yùn)營(yíng)辦公費(fèi)用

銷售人員差旅費(fèi)用

銷售人員業(yè)務(wù)費(fèi)用

臨時(shí)雇用銷售人員工作費(fèi)用

.邊際費(fèi)用：

銷售優(yōu)惠打折

銷售公關(guān)費(fèi)用

6、財(cái)務(wù)策略

.信貸：

選擇適當(dāng)銀行

控制貸款規(guī)模、周期

合理選擇質(zhì)押資產(chǎn)

銀企關(guān)系塑造

信貸與按揭互動(dòng)操作

.付款方式：

多種付款選擇

優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化

付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析

付款方式引導(dǎo)

付款方式變通

.按揭：

明晰項(xiàng)目按揭資料

盡可能擴(kuò)大年限至30年

按揭比例

首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略

按揭銀行選擇藝術(shù)

保險(xiǎn)公司及條約

公證處及條約

按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制

.合伙股東：

實(shí)收資本注入

關(guān)聯(lián)公司操作

股東分配

換股操作

資本運(yùn)營(yíng)

7、商業(yè)合作關(guān)系

.雙方關(guān)系：

發(fā)展商與策劃商

發(fā)展商與設(shè)計(jì)院

發(fā)展商與承建商

發(fā)展商與承銷商

發(fā)展商與廣告商

發(fā)展商與物業(yè)管理商

發(fā)展商與銀行（融資單位）

.三方關(guān)系：

發(fā)展商、策劃商、設(shè)計(jì)院

發(fā)展商、策劃商、承銷商

發(fā)展商、策劃商、廣告商

發(fā)展商、策劃商、物業(yè)管理商

發(fā)展商、策劃商、銀行（融資單位）

.多方關(guān)系：

發(fā)展商、策劃商、其他合作方

8、工作協(xié)調(diào)配合

.甲方主要負(fù)責(zé)人：

與策劃代理商確定合作事宜，簽署合同

完善能有效工作的組織架構(gòu)和人員配備

分權(quán)銷售部門(mén)，并明確其責(zé)任

全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織

.直接合作人：合同洽談

銷售策劃工作對(duì)接

銷售策劃工作成果分塊落實(shí)、跟蹤

信息反饋

催辦銷售策劃代理費(fèi)劃撥

工作效果總結(jié)

.財(cái)務(wù)部：

了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展

參與重大營(yíng)銷活動(dòng)

銷售管理工作，配合催收房款

配合銷售部核算價(jià)格，參與制定價(jià)格策略

及時(shí)辦理劃撥銷售策劃代理費(fèi)

.工程部：

工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配

嚴(yán)把工程質(zhì)量

文明施工?？刂片F(xiàn)場(chǎng)形象

銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合

.物業(yè)管理公司：

工程驗(yàn)收與工地形象維護(hù)

人員形象

銷售文件配合

銷售賣(mài)場(chǎng)的管理

軍體操練

保安員與售樓員的工作銜接、默契配合

五

銷售培訓(xùn)

1、銷售部人員培訓(xùn)-公司背景及項(xiàng)目知識(shí)

、詳細(xì)介紹公司情況：公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)）

銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo)

.物業(yè)詳情：

項(xiàng)目規(guī)模、定位、設(shè)施、買(mǎi)賣(mài)條件

物業(yè)周邊環(huán)境、公共設(shè)施、交通條件

該區(qū)域的城市發(fā)展計(jì)劃，宏觀及微觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)物業(yè)的影響情況

項(xiàng)目特點(diǎn)

A

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括景觀、立面、建筑組團(tuán)、

容積率、綠化率等

B

平面設(shè)計(jì)內(nèi)容及特點(diǎn)，包括總戶數(shù)、總建筑面積、總單元數(shù)、單套面積、戶型圖、戶型優(yōu)缺點(diǎn)、深、寬、高等

C

項(xiàng)目的優(yōu)劣分析

D

項(xiàng)目營(yíng)銷策略，包括價(jià)格、付款方式、策略定位、銷售目標(biāo)、推廣手段

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣分析及對(duì)策

.業(yè)務(wù)基礎(chǔ)培訓(xùn)課程：

國(guó)家及地區(qū)相關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、稅費(fèi)規(guī)定

房地產(chǎn)基礎(chǔ)術(shù)語(yǔ)、建筑常識(shí)

A

術(shù)語(yǔ)、常識(shí)的理解

B

建筑識(shí)圖

C

計(jì)算戶型面積

心理學(xué)基礎(chǔ)

銀行按揭知識(shí)，涉及房地產(chǎn)交易的費(fèi)用

國(guó)家、地區(qū)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)走勢(shì)

公司制度、架構(gòu)和財(cái)務(wù)制度

.銷售技巧：售樓過(guò)程中的洽談技巧

A

如何以問(wèn)題套答案

B

詢問(wèn)客戶的需求、經(jīng)濟(jì)情況、期望等

C

掌握買(mǎi)家心理

D

恰當(dāng)使用電話的方法

展銷會(huì)場(chǎng)氣氛把握技巧

A

客戶心理分析

B

銷售員接待客戶技巧

推銷技巧

語(yǔ)言技巧

身體語(yǔ)言技巧

.簽定買(mǎi)賣(mài)合同的程序：售樓部簽約程序

A

辦理按揭及計(jì)算

B

入住程序及費(fèi)用

C

合同說(shuō)明

D

其他法律文件

E

所需填寫(xiě)的各類表格

展銷會(huì)簽訂合同的技巧和方法

A

訂金的靈活處理

B

客戶跟蹤

.物業(yè)管理課程：

物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

管理規(guī)則

公共契約

.銷售模擬：

以實(shí)際樓盤(pán)為例進(jìn)行實(shí)習(xí)，運(yùn)用所學(xué)的全部方法技巧完成一個(gè)交易

利用項(xiàng)目營(yíng)銷接待中心、樣板房模擬銷售過(guò)程

及時(shí)講評(píng)、總結(jié)、必要時(shí)再次實(shí)習(xí)模擬

.實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng)

2、銷售手冊(cè)

.批文：

公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照

商品房銷售許可證

.樓宇說(shuō)明書(shū)：

項(xiàng)目統(tǒng)一說(shuō)詞

戶型圖與會(huì)所平面圖

會(huì)所內(nèi)容

交樓標(biāo)準(zhǔn)

選用建筑材料

物管內(nèi)容

.價(jià)格體系：

價(jià)目表

付款方式

按揭辦理辦法

利率表

辦理產(chǎn)權(quán)證有關(guān)程序及費(fèi)用

入住流程

入住收費(fèi)明細(xì)表

物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（其他標(biāo)準(zhǔn)，如球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、學(xué)校等）

.合同文本：

預(yù)定書(shū)（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書(shū)）

銷售合同標(biāo)準(zhǔn)文本

個(gè)人住房抵押合同

個(gè)人住房公積金借款合同

個(gè)人住房商業(yè)性借款合同

保險(xiǎn)合同

公證書(shū)

3、客戶管理系統(tǒng)

.電話接聽(tīng)登記表

.新客戶表

.老客戶表

.客戶訪談?dòng)涗洷?/p>

.銷售日統(tǒng)計(jì)表

.銷售周報(bào)表

.銷售月報(bào)表

.已成交客戶檔案表

.應(yīng)收帳款控制表

.保留樓盤(pán)控制表

4、銷售作業(yè)指導(dǎo)書(shū)

.職業(yè)素質(zhì)準(zhǔn)則：

職業(yè)精神

職業(yè)信條

職業(yè)特征

.銷售基礎(chǔ)知識(shí)與技巧：

業(yè)務(wù)的階段性

業(yè)務(wù)的特殊性

業(yè)務(wù)的技巧

.項(xiàng)目概括：

項(xiàng)目基本情況

優(yōu)勢(shì)點(diǎn)祈求

阻力點(diǎn)剖析

升值潛力空間

.銷售部管理架構(gòu)：

職能

人員設(shè)置與分工

待遇

六

銷售組織與日常管理

1、組織與激勵(lì)

.銷售部組織架構(gòu)：

主管銷售副總

銷售部經(jīng)理

銷售主管

銷售控制

廣告、促銷主管

銷售處、銷售代表、事務(wù)人員、市場(chǎng)人員

綜合處成員（回款小組、資料員、法律事務(wù)主管）

入住辦成員

財(cái)務(wù)人員（配合）

.銷售人員基本要求：職業(yè)道德、基本素質(zhì)、禮儀儀表要求

專業(yè)知識(shí)要求

心理素質(zhì)要求

服務(wù)規(guī)范要求

A

語(yǔ)言規(guī)范

B

來(lái)電接聽(tīng)

C

顧客來(lái)函

D

來(lái)訪接待

E

顧客回訪

F

促銷環(huán)節(jié)

G

銷售現(xiàn)場(chǎng)接待方式及必備要素

.職責(zé)說(shuō)明：

銷售部各崗位職務(wù)說(shuō)明書(shū)

銷售部各崗位工作職責(zé)

.考核、激勵(lì)措施：銷售人員業(yè)績(jī)考核辦法

提成制度

銷售業(yè)績(jī)管理系統(tǒng)

A

銷售記錄表

B

客戶到訪記錄表

C

連續(xù)接待記錄

D

客戶檔案

2、工作流程

.銷售工作五個(gè)方面的內(nèi)容：

制定并實(shí)施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo)

建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象

制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策

實(shí)施規(guī)范的銷售操作與管理

保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力

.銷售工作的三個(gè)階段：預(yù)備階段

操作階段

完成階段（總結(jié)）

.銷售部的工作職責(zé)（工作流程）：

市場(chǎng)調(diào)查-目標(biāo)市場(chǎng)、價(jià)格依據(jù)

批件申辦-面積計(jì)算、預(yù)售許可

資料制作-樓盤(pán)價(jià)格、合約文件

宣傳推廣-廣告策劃、促銷實(shí)施

銷售操作-簽約履行、樓款回收

成交匯總-回款復(fù)審、糾紛處理

客戶入住-入住通知、管理移交

產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移-分戶匯總、轉(zhuǎn)移完成

項(xiàng)目總結(jié)-業(yè)務(wù)總結(jié)、客戶親情

.銷售業(yè)務(wù)流程（個(gè)案）：

公司宣傳推廣挖掘潛在客戶

銷售代表多次接待，銷售主管支持

客戶簽定認(rèn)購(gòu)書(shū)付訂金

客戶正式簽約

客戶付款

辦理入住手續(xù)

資料匯總并跟蹤服務(wù)，以客戶帶客戶

3、規(guī)則制度概念提示

.合同管理：公司銷售合同管理規(guī)劃

簽定預(yù)定書(shū)的必要程序

.示范單位管理辦法

.銷售人員管理制度：

考勤辦法

值班紀(jì)律管理制度

客戶接待制度

業(yè)務(wù)水平需求及考核

.銷售部職業(yè)規(guī)范

第七章

項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷

房地產(chǎn)全程策劃營(yíng)銷的同時(shí)，積極倡導(dǎo)和推介房地產(chǎn)全程物業(yè)管理。房地產(chǎn)物業(yè)管理不僅是項(xiàng)目品質(zhì)和銷售的有力保證，它更是品牌項(xiàng)目的重要支持。

一

項(xiàng)目銷售過(guò)程所需物業(yè)管理資料

1、樓宇質(zhì)量保證書(shū)

2、樓宇使用說(shuō)明書(shū)

3、業(yè)主公約

4、用戶手冊(cè)

5、樓宇交收流程

6、入伙通知書(shū)

7、入伙手續(xù)書(shū)

8、收樓書(shū)

9、承諾書(shū)

10、業(yè)主/用戶聯(lián)系表

11、遺漏工程使用鑰匙授權(quán)書(shū)

12、遺漏工程和水、電、汽表底數(shù)記錄表

13、裝修手冊(cè)和裝修申請(qǐng)表

二

物業(yè)管理內(nèi)容策劃

1、工程、設(shè)計(jì)、管理的提前介入

2、保潔服務(wù)

3、綠化養(yǎng)護(hù)

4、安全及交通管理

5、三車(chē)及場(chǎng)地管理

6、設(shè)備養(yǎng)護(hù)

7、房屋及公用設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)

8、房屋事務(wù)管理

9、檔案及數(shù)據(jù)的管理

10、智能化的服務(wù)

11、家政服務(wù)

12、多種經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的開(kāi)通

13、與業(yè)主的日常溝通

14、社區(qū)文化服務(wù)

三

物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)

1、物業(yè)公司人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級(jí)等

2、物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以下原則建立各級(jí)組織機(jī)構(gòu)，明確各部門(mén)職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道

.遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定

.在經(jīng)營(yíng)范圍允許下

.結(jié)合不同的工作重點(diǎn)

.把質(zhì)量責(zé)任作為各環(huán)節(jié)的重點(diǎn)

.遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則

.各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡(jiǎn)、高效的原則

四

物業(yè)管理培訓(xùn)

1、在物業(yè)交付使用前，培訓(xùn)內(nèi)容：

.為員工提供公司架構(gòu)、人員制度及管理職責(zé)的了解

.提供物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)

.物業(yè)及物業(yè)管理的的概念

.建筑物種類及管理

.物業(yè)管理在國(guó)內(nèi)的發(fā)展

.業(yè)主公約、公共面積及用戶權(quán)責(zé)

.裝修管理

.綠化管理

.管理人員的操守及工作態(tài)度

.房屋設(shè)備的構(gòu)成及維修

.財(cái)務(wù)管理

.物業(yè)管理法規(guī)

.人事管理制度

.探討一些常見(jiàn)個(gè)案

2、在物業(yè)交付使用后，培訓(xùn)內(nèi)容：

.現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作

.對(duì)公司早期工作進(jìn)行一次鑒定

.各部門(mén)的管理、工作程序及規(guī)章制度

五

物業(yè)管理規(guī)章制度

1、員工守則

2、崗位職責(zé)及工作流程

3、財(cái)務(wù)制度

4、采購(gòu)及招標(biāo)程序

5、員工考核標(biāo)準(zhǔn)

6、業(yè)主委員會(huì)章程

7、各配套功能管理規(guī)定

8、文件管理規(guī)定

9、辦公設(shè)備使用制度

10、值班管理制度

11、消防責(zé)任制

12、消防管理規(guī)定

13、對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定

14、裝修工程隊(duì)安全責(zé)任書(shū)

15、停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定

16、非機(jī)動(dòng)車(chē)管理規(guī)定

17、出租屋及暫住人員管理規(guī)定

18、進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書(shū)

19、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定

六

物業(yè)管理操作規(guī)程

1、樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

2、綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程

3、消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程

4、供配電設(shè)備維護(hù)及保養(yǎng)規(guī)程

5、機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

6、動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

7、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)操作規(guī)程

8、停車(chē)場(chǎng)、車(chē)庫(kù)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

9、會(huì)所設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及操作規(guī)程

10、給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

11、公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程

12、保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程

13、照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

14、通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程

15、管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程

16、租賃管理工作規(guī)程操作及維護(hù)規(guī)程

七

物業(yè)管理的成本費(fèi)用

1、管理員工支出

.薪金及福利

.招聘和培訓(xùn)

.膳食及住宿

2、維護(hù)及保養(yǎng)

.照明及通風(fēng)系統(tǒng)

.機(jī)電設(shè)備

.動(dòng)力設(shè)備

.保安及消防設(shè)備

.給排水設(shè)備

.公共設(shè)備設(shè)施

.園藝綠化

.工具及器材

.冷暖系統(tǒng)

.雜項(xiàng)維修

3、公共費(fèi)用

.公共電費(fèi)

.公共水費(fèi)

.排污費(fèi)

.垃圾費(fèi)

.滅蟲(chóng)

4、行政費(fèi)用

.辦公室支出

.公關(guān)費(fèi)用

.電話通訊費(fèi)用

.差旅費(fèi)

5、保險(xiǎn)費(fèi)

6、其他

.節(jié)日燈飾

.審計(jì)費(fèi)用

.雜項(xiàng)支出

7、管理者酬金

8、營(yíng)業(yè)稅

9、預(yù)留項(xiàng)目維修基金

物業(yè)管理原則上自負(fù)盈虧。

八

物業(yè)管理ISO9002提示

1、質(zhì)量手冊(cè)

2、程序文件

3、工作規(guī)程

4、質(zhì)量記錄表格

5、行政管理制度

6、人力資源管理制度

第八章

項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷

二次策劃營(yíng)銷是指發(fā)展商已成功地開(kāi)發(fā)一兩個(gè)項(xiàng)目，或是一個(gè)大型項(xiàng)目已完成部分組團(tuán)，在社會(huì)上已形成一定的知名度和影響力，發(fā)展商致力于進(jìn)一步提升形象和整體競(jìng)爭(zhēng)力。也可以說(shuō)是二次創(chuàng)業(yè)。發(fā)展商通過(guò)全面策劃營(yíng)銷來(lái)提升項(xiàng)目品牌，進(jìn)而促進(jìn)發(fā)展商的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

一

全面策劃營(yíng)銷

1、全過(guò)程策劃營(yíng)銷

.項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目質(zhì)量工期策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目形象策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策劃；

.項(xiàng)目顧問(wèn)、銷售、代理的策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目服務(wù)策劃營(yíng)銷；

.項(xiàng)目二次策劃營(yíng)銷；

2、全員營(yíng)銷

.項(xiàng)目營(yíng)銷的實(shí)現(xiàn)決不只是營(yíng)銷部門(mén)的事情，而是所有非營(yíng)銷部門(mén)全方位、全過(guò)程參與的營(yíng)銷管理過(guò)程

.營(yíng)銷手段的整體性

企業(yè)對(duì)產(chǎn)品的價(jià)格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合以滿足客戶的各項(xiàng)需求

.營(yíng)銷主體的整體性

公司應(yīng)以營(yíng)銷部門(mén)為核心，各個(gè)部門(mén)統(tǒng)一以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營(yíng)銷活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行、和控制，為買(mǎi)家創(chuàng)造最大的價(jià)值。

二

品牌戰(zhàn)略提示

1、品牌塑造

.了解產(chǎn)業(yè)環(huán)境，確認(rèn)自身的強(qiáng)弱點(diǎn)，決定核心競(jìng)爭(zhēng)力

.形成企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展目標(biāo)

.擁有一套完整的企業(yè)識(shí)別系統(tǒng)

.全方位推廣企業(yè)形象和品牌形象

2、品牌維護(hù)

.品牌管理系統(tǒng)

.建立品牌評(píng)估系統(tǒng)

.持續(xù)一致的投資品牌

3、品牌提升

.持續(xù)不斷地深度開(kāi)發(fā)品牌產(chǎn)品

.深化品牌內(nèi)涵

.不斷強(qiáng)化品牌的正向擴(kuò)張力

三

發(fā)展商可持續(xù)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略提示

1、人力資源科學(xué)配置

.要甄選出公司所需的合格人才

.為促進(jìn)履行職責(zé)而不斷培訓(xùn)員工

.創(chuàng)造良好的工作環(huán)境

.創(chuàng)造能力的激發(fā)

.績(jī)效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

2、產(chǎn)業(yè)化道路策略

.提高住宅產(chǎn)品的技術(shù)附加值，盡快轉(zhuǎn)變?yōu)榧夹g(shù)密集型產(chǎn)業(yè)

.將住宅產(chǎn)業(yè)多個(gè)外延型發(fā)展轉(zhuǎn)為集約型的內(nèi)涵式發(fā)展

.深化住宅產(chǎn)業(yè)化鏈條的協(xié)調(diào)性

3、專業(yè)化道路策略

.提高建筑與結(jié)構(gòu)技術(shù)體系

.節(jié)能及新能源開(kāi)發(fā)利用

.住宅管線技術(shù)體系

.建立廚房、衛(wèi)生間的基本功能空間配置的整合技術(shù)

.提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系

.住宅智能化技術(shù)體系問(wèn)答：1．本案的基本位置？

答："文化名園"位于江寧經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)天元西路88號(hào)。2．本案的發(fā)展商是哪家？

答：南京東元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三級(jí)企業(yè)）3.本案的物業(yè)管理公司是哪家？

答：本案的物業(yè)管理公司是東元物業(yè)管理有限責(zé)任公司。由中海外物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)管理。4．本案的建筑設(shè)計(jì)單位是哪家？園林設(shè)計(jì)師是誰(shuí)？

答：本案設(shè)計(jì)單位是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。園林設(shè)計(jì)是江蘇省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院園林研究所。5．本案是由哪家建設(shè)單位負(fù)責(zé)施工？監(jiān)理單位是哪家？

答：建設(shè)單位的項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)證書(shū)必須是二級(jí)以上，連續(xù)三年獲得過(guò)市優(yōu)以上（或金陵杯、省優(yōu)）三項(xiàng)工程獎(jiǎng)。

建設(shè)單位必須是工民建二級(jí)以上企業(yè)，具備投標(biāo)許可證和安全資質(zhì)證書(shū)，通過(guò)ISO9002認(rèn)證，有3A級(jí)信用等級(jí)證書(shū)。

具體的建設(shè)單位有：

涵翠苑01、02、03幢：南京大地建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司、一級(jí)。

逍遙居01-07幢、騰龍閣：句容市第二建筑公司南京第二工程隊(duì)、二級(jí)。

涵翠苑04幢：南通二建集團(tuán)有限公司、一級(jí)。

云水苑01幢：南京市第六建筑安裝工程公司、一級(jí)。

云水苑02-03幢、云龍閣：江蘇宜興三建集團(tuán)有限公司南京工程處、二級(jí)。

陶然居01-07幢、聚龍閣：金壇市建筑安裝總公司、一級(jí)。

監(jiān)理單位是南京市玄武區(qū)工程建設(shè)監(jiān)理咨詢公司。（乙級(jí)）6．本案的樁基是哪家單位負(fù)責(zé)施工？

答：本案樁基單位具體是：

涵翠苑01幢、云龍閣：宜興三建。

陶然居04-07幢、騰龍閣：市四建基礎(chǔ)公司。

聚龍閣：雨花城鎮(zhèn)基礎(chǔ)公司。

涵翠苑02幢：利恒基礎(chǔ)公司。

云水苑01、02幢：市四建基礎(chǔ)公司。

涵翠苑03、04幢：江寧基礎(chǔ)公司。7．本案的基地面積是多少？

答：文化名園占地14。6萬(wàn)平方米。8．本案總建筑面積是多少？

答：本案總建筑面積是15.3萬(wàn)平方米。9．文化名園的容積率是多少？

答：1:1.04810．本案的規(guī)劃原則是什么？

答：本案的規(guī)劃原則：

1)遵循統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)的方針，即保證規(guī)劃的完整性，又便于分期實(shí)施及小區(qū)物業(yè)管理。

2)充分體現(xiàn)住宅的文化性和地域特征，強(qiáng)調(diào)城市文脈的繼承和延續(xù)，因地制宜，注重利用地形地貌，保護(hù)生態(tài)環(huán)境。

3)注重社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境三效益的統(tǒng)一，即考慮高質(zhì)量的生態(tài)環(huán)境，同時(shí)合理確定土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度，充分發(fā)揮土地開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

4)根據(jù)規(guī)范要求和開(kāi)發(fā)目標(biāo)，合理配置各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，確定各項(xiàng)設(shè)施建設(shè)水平。

5)推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，積極開(kāi)發(fā)、推廣應(yīng)用住宅新技術(shù)，新工藝、新產(chǎn)品、新設(shè)備，全面提高住宅質(zhì)量。11．本案住宅是什么建筑結(jié)構(gòu)？

答：本案的多層、別墅為磚混，樓板全現(xiàn)澆。會(huì)所、小高層為框架，樓板全現(xiàn)澆。12．什么是躍層住宅？

答：躍層住宅是一套住宅占有兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層，有的還設(shè)有室外平臺(tái)，充分利用樓宇的外部造型。

一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書(shū)房、衛(wèi)生間。躍層住宅新穎別致，易于利用空間，居室之間的獨(dú)立性和私密性加強(qiáng)。13．什么是復(fù)式住宅？

答：復(fù)式住宅看起來(lái)也是兩層，是"樓中樓"，但它并不具備完整的兩層空間，只是層高比普通住宅高，然后在局部做出夾層，安排臥室、書(shū)房等，用樓梯聯(lián)系上下。

復(fù)式住宅上下在同一空間內(nèi)，從下層內(nèi)可以看見(jiàn)上層墻面、欄桿、走廊等。16．什么是戶型？

答：居住建筑中表示臥室、廳房、衛(wèi)生間的構(gòu)成類型簡(jiǎn)化的名稱，如二室一廳一衛(wèi)、三室二廳二衛(wèi)等。各種戶型可設(shè)計(jì)成多種平面組合，戶型優(yōu)劣是購(gòu)房者主要關(guān)心的因素。17．本案的主力戶型是什么？

答:本案的主力戶型以150-300平方米的躍層為主。18．本案的綠化率是多少？

答：52%。19．什么是建筑密度？建筑密度＝20．什么叫建筑容積率？21．什么是得房率？

答:住宅建筑中的得房率是指每戶可使用的面積即可供住戶支配的面積與每戶建筑面積（包括公用部分面積）之比。22．得房率越高越好嗎？

答：得房率是買(mǎi)房比較重要的一個(gè)指標(biāo)。因?yàn)閲?guó)內(nèi)在計(jì)算房屋面積時(shí)，計(jì)算的是建筑面積，而不是使用面積，所以得房率的高低，直接關(guān)系到買(mǎi)房人的切身利益。但是片面追求高得房率也不科學(xué)。

因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，樓梯只做到1米寬，走道也只做1米寬……得房率是高了，但是自己用起來(lái)就很不方便，比如說(shuō)樓梯窄，家具沒(méi)法上樓。得房率太高，不方便。

太低，不實(shí)惠。一般的說(shuō)，住宅的得房率在70%左右比較合適。公共部分即寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，還是比較實(shí)惠的。23．本案的層高是多少？

答:本案的層高為2.9米。24．文化名園的停車(chē)位有多少？有沒(méi)有地下停車(chē)場(chǎng)？

答：本案的停車(chē)位約有500個(gè)，基本達(dá)到0.75車(chē)位/戶，有地下停車(chē)場(chǎng)。25．什么是智能型住宅？

答：是指高新技術(shù)在住宅中的體現(xiàn)，隨著科技發(fā)展及其程度不斷提高，內(nèi)容逐漸增多。當(dāng)前住宅中應(yīng)具備的功能主要有安全報(bào)警（防火、防盜、防煤氣泄漏）、三表（水、電、煤氣）、自動(dòng)計(jì)表、抄表計(jì)費(fèi)。以及現(xiàn)代化通訊（電視、電話、上網(wǎng)）技術(shù)裝備條件等。26．文化名園的智能化系統(tǒng)包含哪些內(nèi)容？

答：文化名園智能化系統(tǒng)包含：1)安全防范子系統(tǒng)。2)信息管理子系統(tǒng)。3)信息網(wǎng)絡(luò)子系統(tǒng)。4)物業(yè)管理子系統(tǒng)。5)家庭智能化電子系統(tǒng)。6)一卡通系統(tǒng)。27．安全防范系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？

答：文化名園的安全防范系統(tǒng)包括：1)出入口管理及周邊防攀越報(bào)警系統(tǒng)。2)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)。3)對(duì)講及防盜門(mén)控制系統(tǒng)。4)住戶報(bào)警系統(tǒng)。5)巡更管理系統(tǒng)。28．信息管理電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？

答：信息管理電子系統(tǒng)包括：1)對(duì)安全防范系統(tǒng)實(shí)行監(jiān)控。2)三表遠(yuǎn)程抄收與管理。3)車(chē)輛出入與停車(chē)管理。4)供電設(shè)備、公共照明、電梯、供水等主要設(shè)備監(jiān)控管理。5)緊急廣播與背景音樂(lè)系統(tǒng)。29．信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？

答：信息網(wǎng)絡(luò)電子系統(tǒng)：1)為實(shí)現(xiàn)其它功能進(jìn)行科學(xué)合理布線。2)每戶不少于兩部電話。3)建立有線電視網(wǎng)。4)信息傳輸通道采用高速寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)。30．家庭智能化系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？

答：家庭智能化系統(tǒng)包括：1)集中統(tǒng)一管理住宅中的弱電電路，信息終端能方便的加以調(diào)整。2)戶內(nèi)電話和電腦聯(lián)網(wǎng)線路預(yù)排。3)預(yù)留進(jìn)入小區(qū)數(shù)據(jù)網(wǎng)的接口。4)多種INTERNET接入方式均能方便實(shí)現(xiàn)。31．一卡通系統(tǒng)包括哪些內(nèi)容？

答：包括小區(qū)的進(jìn)門(mén)、車(chē)庫(kù)門(mén)、小區(qū)的各種費(fèi)用（如會(huì)所收費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等）的交納均可用一張卡。32．物業(yè)管理的費(fèi)用是多少？

答：暫定0.6-1.0元／平方米。小區(qū)建成后以物價(jià)部門(mén)核定為準(zhǔn)。33．小區(qū)是否人車(chē)分流？

答：是的。34．人車(chē)分流的方式？

答：首先每個(gè)組團(tuán)及鄰里單元分別設(shè)置步行道與機(jī)動(dòng)車(chē)道，機(jī)動(dòng)車(chē)道進(jìn)入后院。部分主干道中間設(shè)綠化隔離帶，小區(qū)沿湖部分結(jié)合綠化布置步行街。35．本案就醫(yī)是否方便？

答：本案會(huì)所內(nèi)設(shè)有鼓樓醫(yī)院開(kāi)設(shè)的醫(yī)療點(diǎn)，并有專家定期門(mén)診。規(guī)劃中的省中醫(yī)院江寧分院也將座落于開(kāi)發(fā)區(qū)。36．小區(qū)周?chē)惺裁礃拥膶W(xué)校？

答：本案附近有由南京航空航天大學(xué)、正德學(xué)院、南京國(guó)際學(xué)院、河海大學(xué)等多所高校組成的南京高校區(qū)。以及由東南大學(xué)、南京大學(xué)所組成的高科技園區(qū)，新區(qū)小學(xué)、新區(qū)小學(xué)附屬幼兒園也臨近本案。37．本案周?chē)袥](méi)有風(fēng)景區(qū)？

答：本案附近遠(yuǎn)有牛首山、祖堂山、翠屏山等著名風(fēng)景區(qū)。近有百家湖。38．小區(qū)共有幾個(gè)出入口？

答：共3個(gè)。39．自來(lái)水源是什么？

答：小區(qū)的自來(lái)水水源取秦淮河作為水源，以長(zhǎng)江、地下水、水庫(kù)水作為三個(gè)供水區(qū)。40．小區(qū)的供水是否用水箱供水？

答：不是的。直供水。（小高層除外）41．湖面水域有多大？

答：1111.15畝。42．本案的交通是否方便？

答：由市區(qū)經(jīng)機(jī)場(chǎng)高速至翠屏山出口處抵達(dá)本案僅需兩分鐘車(chē)程。還有多條IC卡公交車(chē)可抵達(dá)本案，公交起始站"文化名園"站距本案僅有20米之遙。另外規(guī)劃中的地鐵出口也近在咫尺。43．本案和市中心的距離？

答：本案距新街口12公里。距中華門(mén)7公里。44．本案的交房標(biāo)準(zhǔn)是什么？

答：住宅部分的交房標(biāo)準(zhǔn)為毛坯房，標(biāo)準(zhǔn)如下：1)地面：水泥砂漿打平。2)內(nèi)墻：砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?)外墻：噴砂。4)屋面：彩色玻璃掛瓦，做好防水隔熱處理。5)天花：二合一砂漿+白水泥，并刮膩?zhàn)觾杀椤?)入戶門(mén)：寬鋼板子母門(mén)。7)陽(yáng)臺(tái)門(mén)及窗：彩塑門(mén)、窗。8)廚房：預(yù)留灶臺(tái)、料理臺(tái)、抽油煙機(jī)、熱水器等位置上下水接口，油煙機(jī)、排煙管道，充足的插座位，冷水管配備到位。9)衛(wèi)生間：預(yù)留上下水管道，坐便器下水預(yù)留，將防串味排氣煙道和上下水管封閉在浴盆頂端的管道井內(nèi)使衛(wèi)生間清爽整潔。10)陽(yáng)臺(tái)：花式鑄鐵欄桿。45．本案的用電負(fù)荷為多少？

答：每戶為8千瓦、別墅為12千瓦?？照{(diào)專用插座，六回路。46．本案有哪些公共配套設(shè)施？

答：社區(qū)內(nèi)部沿街商埠，醫(yī)療保健場(chǎng)所。另有3200平米的會(huì)所。內(nèi)有西餐廳，咖啡屋，小超市、棋牌室、臺(tái)球室、健身中心、兒童游戲廳、空中花園、情調(diào)酒吧等。47．社區(qū)的商業(yè)設(shè)施有哪些？

答:本案的二期是以商業(yè)為主，有銀行、超市、星級(jí)以上酒店等。48．什么是樣板房？

答：是指與實(shí)際房屋的結(jié)構(gòu)相同，但裝修標(biāo)準(zhǔn)按發(fā)展商的售樓書(shū)而定的房間。49．什么是示范單位？

答：與樣板房的裝修有區(qū)別，目的是為提供給客戶裝修參考而經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)裝修的。50．什么是房地產(chǎn)交易？

答：房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、和房屋租賃。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其它合法途徑將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。51．什么建筑法規(guī)？

答：建筑法規(guī)是各地政府規(guī)定在該地區(qū)內(nèi)建造建筑所必須遵守的規(guī)范性文件。其內(nèi)容為：1)確定建筑基地四周的界限，稱為"建筑紅線"。2)建筑的高度、形體和處理與城市市容或周?chē)h(huán)境相協(xié)調(diào)的規(guī)定。3)防火和三廢處理的要求。4)基地上主要道路最小寬度的限定。5)最高建筑和最小綠化處理的規(guī)定。6)紅線上建筑立面及基礎(chǔ)處理的規(guī)定：建筑設(shè)計(jì)方案和施工圖的修改要求以及在紅線外建筑施工和堆料允許范圍規(guī)定。7)建筑法規(guī)是各地基本建設(shè)執(zhí)行中必須遵守的依據(jù)，以保證建筑質(zhì)量，保障安全，具有良好的衛(wèi)生環(huán)境和市容。52．我國(guó)對(duì)土地所有權(quán)性質(zhì)是如何規(guī)定的？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，中國(guó)現(xiàn)行的土地所有制為社會(huì)主義土地公有制，社會(huì)主義全民所有制兩種。

《憲法》規(guī)定："城市的土地屬國(guó)家所有：農(nóng)村的土地和城市郊區(qū)依法沒(méi)收、征用、征收、征購(gòu)、收歸國(guó)有的土地，除法律規(guī)定屬國(guó)家所有外，屬集體所有。53．什么是土地使用權(quán)？

答：是指對(duì)土地依法擁有利用、經(jīng)營(yíng)和取得收益的權(quán)力。在我國(guó)，城市土地屬國(guó)家所有，企業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、公民可依照一定的法律程序取得土地使用權(quán)，并承擔(dān)一定義務(wù)。54．什么三通一平？

答：三通一平：水、電、路通，場(chǎng)地平整。55．什么是七通一平？

答：七通一平：上水、下水、雨水、電、氣、暖、路通及場(chǎng)地平整。56．從層數(shù)上分，住宅建筑的類型分為哪些？

答：依據(jù)層數(shù)的多少，住宅建筑可分為低層（1-3層）、多層（4-6層）、中高層（7-9層）、高層（10-30層）、超高層（30層以上）。57．什么是建筑間距？

答：一般是指兩棟建筑外墻面之間最小的垂直距離。58．建筑間距的規(guī)定有哪些？

答：主要有五項(xiàng)規(guī)定：1.必須符合消防的規(guī)定。2.必須符合衛(wèi)生的規(guī)定。3.必須符合環(huán)保的規(guī)定。4.必須符合工程管線和建筑保護(hù)要求。5.必須符合日照通風(fēng)要求。59．南京市對(duì)建筑間距的要求？

答:一般是1：1.260．商品房的價(jià)格由哪幾部分構(gòu)成？

答：商品房的價(jià)格由土地取得費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息、稅費(fèi)、利潤(rùn)等組成。61．商品房銷售面積如何計(jì)算的？

答：銷售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e62．套內(nèi)建筑面積由哪幾部分組成？

答：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積（即結(jié)構(gòu)面積）+陽(yáng)臺(tái)建筑面積63．什么是使用面積？

答：使用面積是指扣除公用（樓梯、電梯、公用的配電間、走道、通道、電梯間、管道間）面積，房屋結(jié)構(gòu)占用面積，以及戶內(nèi)走道、樓梯、玄關(guān)等面積后，所剩實(shí)際生活使用的面積。64．商品房的分?jǐn)偣媒ㄖ娣e是如何計(jì)算的？

答：分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)X住宅的套內(nèi)建筑面積65．開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房應(yīng)具備哪些條件？（依照南京159號(hào)令）

答：應(yīng)符合：1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)。2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上。4)已確定工程進(jìn)度和竣工日期。5)與已在本市注冊(cè)登記的銀行簽定了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。6)已制定房屋使用公約，并與物業(yè)管理公司簽定了前期物業(yè)管理合同。銷售已竣工商品房的，還應(yīng)當(dāng)持有商品房竣工合格證。向境外銷售商品房的，除符合前款規(guī)定條件外，還應(yīng)當(dāng)持有準(zhǔn)予外銷的批準(zhǔn)文件。66．開(kāi)發(fā)商現(xiàn)售商品房應(yīng)具備哪些條件？（依照建設(shè)部88號(hào)令）

答：應(yīng)符合：1)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)；2)取得土地使用權(quán)證書(shū)或者使用土地的批準(zhǔn)文件；3)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；4)已通過(guò)竣工驗(yàn)收；5)拆遷安置已落實(shí)；6)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；7)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)；67．商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和買(mǎi)受人訂立的書(shū)面商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確哪些內(nèi)容？

答：商品房買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；2)商品房基本狀況；3)商品房的銷售方式；4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；5)交付使用條件及日期；6)裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；7)供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；8)公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；9)面積差異的處理方式；10)辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；11)解決爭(zhēng)議的方法；12)違約責(zé)任；13)雙方約定的其它事項(xiàng)；68．購(gòu)買(mǎi)文化名園的付款方式有哪些？

答：有一次性付款、分期付款（適用于期房）、按揭付款三種。其中個(gè)人住房貸款分為住房公積金貸款、銀行個(gè)人住房（商業(yè)）貸款、組合貸款[即銀行個(gè)人住房（商業(yè)）貸款+住房公積金貸款]三種。69．什么是按揭貸款？

答：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，由銀行先行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行分期支付本息的付款方式。70．個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房按揭貸款有何區(qū)別？

答：公積金貸款和住房按揭貸款相比具有貸款利率低、減收辦理貸款相關(guān)手續(xù)費(fèi)、家庭成員公積金貸款度可合并使用等的優(yōu)惠。71．異地可以用住房公積金貸款買(mǎi)房嗎？

答：目前不可以。72.南京市對(duì)職工個(gè)人政策性住房貸款對(duì)象的要求有哪些？

答：對(duì)貸款對(duì)象的要求主要有：

1)在本市購(gòu)買(mǎi)自住住房并按月足額向"管理中心"繳存住房公積金的職工，均可申請(qǐng)貸款。

2)借款人具有南京市城鎮(zhèn)常住戶口或由南京市公安機(jī)關(guān)出具的暫住證"；市屬各縣的，須具有當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)出具的"戶籍證明"和南京市公安機(jī)關(guān)出具的"暫住證"。

3)由"管理中心"委托"市人才服務(wù)中心"代為扣繳住房公積金的職工，在申請(qǐng)貸款時(shí)須憑"市人才服務(wù)中心"出具的連續(xù)繳存半年以上的《繳存證明》，到"管理中心"辦理貸前審批業(yè)務(wù)。

4)若配偶方在江蘇省省級(jí)機(jī)關(guān)住房基金管理中心繳存公積金，在申貸時(shí)須提供由"建行江蘇省分行直屬支行"出具的配偶方《公積金繳存證明》，方可按夫妻雙方可貸額度辦理。

5)若所購(gòu)房屋為共有產(chǎn)權(quán)的，在申貸時(shí)除須正常貸款手續(xù)外，所涉及的共有產(chǎn)權(quán)人及其配偶還須辦理有關(guān)公證和抵押手續(xù)。73.南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的條件是什么？

答：貸款條件主要有：

1)具有合法有效的《買(mǎi)賣(mài)契約》，屬"公有住房"的還須提供《職工購(gòu)買(mǎi)公有住房申請(qǐng)表》和《南京市公有住房出售審批表》；屬集資建房的，借款人所在單位還須提供《工程投資進(jìn)度證明》、《房屋權(quán)屬登記備案證明》、《國(guó)有土地使用證》或《土地使用權(quán)屬證明》。

2)具有不少于購(gòu)房總價(jià)20%的《付款證明》，且購(gòu)房總價(jià)=首付款金額+貸款金額（政策性+商業(yè)性）+房款差額；首付款與房款差額須具有"付款證明"。74．南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的抵押擔(dān)保方式是什么？

答：抵押條件是：

1)用借款人所購(gòu)房產(chǎn)抵押的，開(kāi)發(fā)商須與"管理中心"簽定《南京市職工個(gè)人政策性住房貸款按揭協(xié)議書(shū)》；

2)借款人用所購(gòu)房產(chǎn)作抵押，均須具有第三方提供的能夠處置抵押物時(shí)接納借款人居住的《居住、安置承諾書(shū)》。75．南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的貸款額度、期限、利率是如何規(guī)定的？

答：其額度規(guī)定為：

1)在最高可貸額度不超過(guò)購(gòu)房總價(jià)80%的前提下，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）可貸額度最高為6萬(wàn)元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工可貸額度最高為12萬(wàn)元；

2)距離法定退休年齡10年及10年以內(nèi)的職工，一方繳存住房公積金的職工（含單身職工）每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少5千元；夫妻雙方均繳存住房公積金的職工每接近退休年齡1年（不足1年的四舍五入），可貸額度減少1萬(wàn)元。

其期限規(guī)定為：

在法定退休年齡內(nèi)和每月還本付息額不得低于貸款時(shí)夫妻雙方（或單身職工）月收入15%的前提下，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)30年。

其利率規(guī)定為：

1)利率按中國(guó)人民銀行規(guī)定執(zhí)行，期限1至5年的，年利率為4.14%；期限為6至30年的，年利率為4.59%。

2)在貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，1年期的貸款仍按原《借款合同》利率執(zhí)行；1年期以上的貸款，于次年1月1日起按新的貸款利率執(zhí)行。76．南京市職工個(gè)人政策性住房貸款的貸款程序是怎樣的？

答：其貸款程序如下：

1)借款人憑"買(mǎi)賣(mài)契約"、"身份證"、住房公積金儲(chǔ)金卡或單位和職工公積金帳號(hào)以及20%首付款收據(jù)向貸款銀行提出申請(qǐng)；

2)貸款銀行查詢借款人或借款人夫妻雙方的公積金繳存情況，審閱借款人提供的貸款資料，確保擔(dān)保方式，計(jì)算實(shí)際可貸額度，商定貸款期限以及還款方式，發(fā)?quot;一本式"貸款文本；（具體所須提供和填寫(xiě)的資料詳見(jiàn)附表）

3)借款人正確填寫(xiě)有關(guān)材料后，到售房單位加蓋擔(dān)保章，并付清扣除首付款、實(shí)際貸款額后的剩余房款并在"補(bǔ)充付款證明"上加蓋售房單位公章，并將完備手續(xù)后的材料交貸款銀行；

4)貸款銀行將初審后的有關(guān)材料交"管理中心"終審；

5)貸款銀行與借款人根據(jù)所確定擔(dān)保方式辦理公證、保險(xiǎn)、抵押手續(xù)；

6)借款人將保險(xiǎn)單及抵押權(quán)憑證交貸款銀行執(zhí)管；采取質(zhì)押和保證擔(dān)保方式的有價(jià)證券和保證方《承諾書(shū)》交貸款銀行執(zhí)管后，并在貸款銀行開(kāi)具"還款帳戶"用于歸還貸款；7)貸款銀行以轉(zhuǎn)帳方式將借款人的貸款劃入售房單位帳戶。77．辦理南京市職工個(gè)人政策性住房貸款需交納哪些費(fèi)用？

答：辦理貸款有關(guān)費(fèi)率如下表:項(xiàng)目費(fèi)率

抵押登記費(fèi)（南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理處）抵押評(píng)估價(jià)10萬(wàn)元以下（含10萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之一。

抵押評(píng)估價(jià)值10萬(wàn)元以下至100萬(wàn)元（含100萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零七。抵押評(píng)估價(jià)值100萬(wàn)元以上至1000萬(wàn)元（含1000萬(wàn)元），收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為千分之零點(diǎn)三。

貸款期限為1年期以上，以上費(fèi)率上浮50%。

公證費(fèi)政策性40元/戶；組合性80元/戶

保險(xiǎn)費(fèi)

保險(xiǎn)年限房屋保險(xiǎn)

1-5年總房?jī)r(jià)×0.5‰×貸款年限

6-10年總房?jī)r(jià)×0.45‰×貸款年限

11-15年總房?jī)r(jià)×0.4‰×貸款年限

16-20年總房?jī)r(jià)×0.35‰×貸款年限

21年以上總房?jī)r(jià)×0.3‰×貸款年限

代辦服務(wù)費(fèi)（可選）每筆100至200元服務(wù)范圍:代填文本合同，代辦抵押登記等手續(xù)。

說(shuō)明：在江寧區(qū)辦抵押登記的，需另交評(píng)估費(fèi)，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)為:房款總額100萬(wàn)元以下1.5‰，房?jī)r(jià)總額100萬(wàn)元以上0.8‰。78．居民申請(qǐng)住房抵押貸款需要符合哪些條件？

答：居民申請(qǐng)住房抵押貸款應(yīng)符合：

1)具有完全的民事行為能力。根據(jù)我國(guó)《民法通則》的規(guī)定，年滿18周歲的自然人或已滿16周歲未滿18周歲，但以自己的收入作為主要生活來(lái)源的自然人為完全民事行為能力人。

2)具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份。

3)具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

4)具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議。

5)在商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行開(kāi)立儲(chǔ)蓄存款戶頭，其存款余額不低于購(gòu)房款的30%，并以此作為購(gòu)房的首期款。

6)有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押。79．申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供哪些資料？

答：申請(qǐng)人在申請(qǐng)住房抵押貸款時(shí)需提供：

1)具有法律效力的借款人身份證件（指居民身份證、戶口本和其它有效居留證件）。

2)有關(guān)部門(mén)出具的借款人家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入的證明。在一般情況下，由借款人所在單位出具該證明。

3)符合規(guī)定的購(gòu)買(mǎi)住房合同意向書(shū)，協(xié)議或其它批準(zhǔn)文件。

4)抵押物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)報(bào)告、保險(xiǎn)單和有處分權(quán)人同意抵押的證明。80．個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房除房款外還應(yīng)交納哪些稅、費(fèi)？

答：應(yīng)交納的稅有：購(gòu)房款2%的契稅（別墅、商務(wù)4%），財(cái)政契稅所收。

應(yīng)交納的費(fèi)有：購(gòu)房款2%的公共設(shè)施維修基金（房產(chǎn)管理局收）。購(gòu)房款0.6%的交易過(guò)戶、產(chǎn)權(quán)登記測(cè)量費(fèi)（市房產(chǎn)管理局收）。50元土地證工本費(fèi)（土地管理局收）。80．購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房和期房各有哪些利弊？

答：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房具有較強(qiáng)的安全性和直觀性。與期房相比，價(jià)格較高。購(gòu)買(mǎi)期房就是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)尚處于建造階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目。購(gòu)買(mǎi)期房最大好處是可以以較低的價(jià)格購(gòu)房。但與購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房相比較，購(gòu)買(mǎi)者承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大一些。因期房能否按時(shí)建成、建筑質(zhì)量能否保證、小區(qū)實(shí)際生活配套是否齊全，開(kāi)發(fā)商所作出的各種承諾是否兌現(xiàn)都是未知數(shù)。81．什么是物業(yè)？

答：物業(yè)就是建成后的物業(yè)，即我們通常所說(shuō)的已建成投入使用的建筑物及其附屬設(shè)備和設(shè)施，以及相關(guān)場(chǎng)地。按照用途不同可分為居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、特殊物業(yè)四種形式。82．什么是物業(yè)管理？

答：物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司接受業(yè)主委托，依照委托合同及國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)、以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型方式對(duì)物業(yè)及物業(yè)區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕與整理，并向業(yè)主和用戶提供全方位的綜合服務(wù)。83．物業(yè)管理包括哪些內(nèi)容？

答：物業(yè)管理一般包括下列內(nèi)容：1)物業(yè)檔案資料管理。2)房屋維修與養(yǎng)護(hù)。3)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的維護(hù)管理。4)環(huán)境衛(wèi)生管理。5)園林綠化管理。6)治安管理。7)消防管理。8)車(chē)輛交通管理。9)提供便民有償服務(wù)。10)開(kāi)展社區(qū)文化服務(wù)。84．物業(yè)管理有哪些作用？

答：主要有：

1)物業(yè)管理可以延長(zhǎng)物業(yè)使用年限，確保其功能的正常發(fā)揮，使物業(yè)得到有效的保值和增值。

2)通過(guò)物業(yè)管理可實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的統(tǒng)一。

3)實(shí)行物業(yè)管理有利于建立物業(yè)管理市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

4)物業(yè)管理有利于提高城市管理的社會(huì)化和專業(yè)化程度。85.什么叫物業(yè)管理公司?

答:物業(yè)管理公司是指具備經(jīng)縣級(jí)以上物業(yè)管理主管部門(mén)核準(zhǔn)頒發(fā)的資質(zhì)證書(shū)，經(jīng)工商行政機(jī)關(guān)注冊(cè)登記，以社會(huì)化、專業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型方式從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)。86．物業(yè)管理費(fèi)用由哪幾部分構(gòu)成？

答：物業(yè)管理的收費(fèi)國(guó)家有明文規(guī)定，具體有：1)管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)。2)公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)。3)綠化管理費(fèi)。4)清潔衛(wèi)生費(fèi)。5)保安費(fèi)。6)辦公費(fèi)。7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。8)保險(xiǎn)費(fèi)。9)合理利潤(rùn)。10)法定稅費(fèi)。87.什么是住房維修基金？它的作用是什么？

答：住房維修基金是開(kāi)發(fā)商和每位業(yè)主按照約定的標(biāo)準(zhǔn)，拿出一定數(shù)量的資金，交給業(yè)主委托或指定的基金管理人保管，并設(shè)立專門(mén)的維修基金帳戶，?？顚Ｓ?。

維修基金的作用：建筑物是"三分建設(shè)，七分管理"。建設(shè)是管理的基礎(chǔ)，管理是建設(shè)的繼續(xù)。

從常遠(yuǎn)利益看，管理維護(hù)好物業(yè)，能使物業(yè)延長(zhǎng)壽命，發(fā)揮物業(yè)的綜合功能，體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。從這一意義上講，開(kāi)發(fā)商負(fù)有落實(shí)維修基金的責(zé)任，物業(yè)所有權(quán)人（購(gòu)房者、住戶）也有分擔(dān)維修基金的義。88．空置房能否不交或少交物業(yè)管理費(fèi)？

答：從物業(yè)管理費(fèi)的費(fèi)用構(gòu)成我們可以看出：管理費(fèi)主要用于物業(yè)公共部位、配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地和環(huán)境衛(wèi)生、綠化、交通、治安等的管理和維護(hù)，無(wú)論該房屋是否空置，物業(yè)管理費(fèi)都要發(fā)生。正因?yàn)閷?shí)施了物業(yè)管理，才使整個(gè)物業(yè)得以維持良好的運(yùn)作，空置房的產(chǎn)權(quán)人在客觀上享受了物業(yè)管理公司的服務(wù)，因而必須按時(shí)交管理費(fèi)，這也是每個(gè)產(chǎn)權(quán)人對(duì)物業(yè)管理與維護(hù)應(yīng)盡的義務(wù)。89.什么叫業(yè)主？

答：業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人。90.業(yè)主有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主擁有的權(quán)利主要有：

1)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，業(yè)主對(duì)其房屋享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利；對(duì)該房屋占用范圍內(nèi)的土地僅擁有使用權(quán)。

2)相鄰權(quán)，業(yè)主為了正當(dāng)合理的行使自己的使用權(quán)而要求毗連房屋的業(yè)主提供一定便利或接受必要限制的權(quán)利。

3)使用房屋建筑共有部分和本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的權(quán)利，業(yè)主可以依法合理使用全部業(yè)主或部分業(yè)主有權(quán)使用的部分設(shè)施，如樓房的基本構(gòu)造部分，室外停車(chē)場(chǎng)等。

4)收益權(quán)，由房屋建筑共有部分或本物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)、出租等。

5)知情權(quán)，即業(yè)主對(duì)其擁有物業(yè)的有關(guān)資料及其物業(yè)管理公司的有關(guān)情況有權(quán)了解、掌握。

6)表決權(quán)，業(yè)主參加業(yè)主大會(huì)，對(duì)大會(huì)的討論事項(xiàng)享有投票表決權(quán)。

7)參加本物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利，包括參加業(yè)主大會(huì)，享有業(yè)主委員會(huì)的選舉權(quán)和被選舉權(quán)，以及制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程等。

8)監(jiān)督檢查權(quán)，即業(yè)主有權(quán)依據(jù)委托合同對(duì)物業(yè)管理公司、管理人員及業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督檢查，提出合理的批評(píng)、建議，并可向物業(yè)管理主管部門(mén)進(jìn)行投訴或提出意見(jiàn)建議。

9)請(qǐng)求權(quán)。即業(yè)主為維護(hù)自身的合法權(quán)益，依據(jù)相關(guān)法規(guī)及管理公約，有請(qǐng)求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)、請(qǐng)求管理機(jī)構(gòu)正當(dāng)管理公共事務(wù)的權(quán)利等等。

91．業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)有哪些？

答：業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)主要有：1)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的有關(guān)決定、決議。2)遵守業(yè)主公約。3)遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定。4)依照委托合同，按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、維修費(fèi)等費(fèi)用。5)自覺(jué)維護(hù)公共場(chǎng)所（地）的整潔、通暢及物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備的完好。92．什么叫業(yè)主大會(huì)？

答：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主行使其物業(yè)管理權(quán)利的機(jī)構(gòu)。94．業(yè)主大會(huì)有哪些職權(quán)？

答：業(yè)主大會(huì)主要行使以下職權(quán)：1)選舉、撤換業(yè)主委員會(huì)委員。2)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作。3)聽(tīng)取和審察業(yè)主委員會(huì)的工作報(bào)告。4)通過(guò)業(yè)主