不動(dòng)產(chǎn)貸款-詳細(xì)解讀

不動(dòng)產(chǎn)貸款-詳細(xì)解讀

不動(dòng)產(chǎn)貸款不動(dòng)產(chǎn)貸款(RealEstateLoan)目錄1什么是不動(dòng)產(chǎn)貸款[1]2不動(dòng)產(chǎn)貸款的特點(diǎn)[1]3不動(dòng)產(chǎn)貸款的種類[1]4不動(dòng)產(chǎn)貸款迅速發(fā)展的原因[2]5Reference什么是不動(dòng)產(chǎn)貸款[1]不動(dòng)產(chǎn)貸款是指發(fā)放給借款人用于建造房屋、開發(fā)土地或者以土地和住宅等不動(dòng)產(chǎn)作為抵押的貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款的特點(diǎn)[1](1)受宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響大。房地產(chǎn)業(yè)往往被視為一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的溫度計(jì)，當(dāng)房地產(chǎn)投資高漲的時(shí)候，往往預(yù)示著一國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展可能或者已經(jīng)過熱了。為了給經(jīng)濟(jì)發(fā)展降溫，國(guó)家往往采用各種相關(guān)的政策來限制房地產(chǎn)的發(fā)展，其中的措施之一可能就是限制銀行給房地產(chǎn)開發(fā)商融資。如果國(guó)家的宏觀調(diào)控失敗，那么房地產(chǎn)業(yè)就可能進(jìn)一步形成泡沫，當(dāng)泡沫破滅的時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)值急劇縮水，房地產(chǎn)商紛紛破產(chǎn)，銀行的貸款面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)，這已被各國(guó)的歷史事實(shí)所證明。(2)規(guī)模大，期限長(zhǎng)。與其他貸款特別是消費(fèi)者貸款和小型企業(yè)貸款相比，房地產(chǎn)貸款的平均規(guī)模要大得多，這與房地產(chǎn)價(jià)值較高緊密相關(guān)。另外，房地產(chǎn)貸款的期限通常較長(zhǎng)，一些抵押貸款如個(gè)人住房抵押貸款的期限一般都在15年以上，甚至長(zhǎng)達(dá)30年。在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，許多情況如經(jīng)濟(jì)環(huán)境、利率和借款人的財(cái)務(wù)狀況隨時(shí)可能給貸款帶來負(fù)面影響，因此，這類貸款的風(fēng)險(xiǎn)性相當(dāng)大。(3)抵押物價(jià)值的波動(dòng)性。對(duì)于其他大多數(shù)貸款來說，借款人的預(yù)期資金流動(dòng)或收入情況，是銀行決定批準(zhǔn)或拒絕貸款申請(qǐng)的重要條件。但是在房地產(chǎn)貸款中，作為貸款用途的財(cái)產(chǎn)狀況和價(jià)值幾乎與借款人的收入同等重要，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)貸款中，房產(chǎn)或土地一般被設(shè)置為抵押物。而房產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)性很大，因此，充分的財(cái)產(chǎn)評(píng)估對(duì)于銀行的貸款決策和貸后管理是非常重要的。不動(dòng)產(chǎn)貸款的種類[1]如表1所示，在美國(guó)可以把不動(dòng)產(chǎn)貸款劃分為1-4套家庭住房抵押貸款(one-fourfamilyresidences)、商業(yè)抵押貸款、公寓住房和農(nóng)業(yè)抵押貸款四種。其中前兩種是主要的形式。1-4套家庭住房抵押貸款債務(wù)占整個(gè)抵押債務(wù)余額的76％，商業(yè)抵押貸款是第二大類的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款，占抵押債務(wù)余額的16％，其余兩者合計(jì)僅為8％。下面將以美國(guó)為例，重點(diǎn)介紹住房抵押貸款和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款。(1)住房抵押貸款住房抵押貸款主要是個(gè)人借款者用來購(gòu)買家庭住房的長(zhǎng)期貸款。這種貸款都是分期付款的，每月支付的數(shù)額可以是固定的，也可以是不規(guī)則的。利率可以是固定的，也可以是變動(dòng)的。下面重點(diǎn)介紹可調(diào)整利率的住房抵押貸款。①首期付款(downpayment)。銀行通常不會(huì)按房?jī)r(jià)的100％貸給客戶，客戶必須自己在購(gòu)房時(shí)支付一定比例的款項(xiàng)，這便是首期付款。在美國(guó)，首期付款比例一般在5％-20％。如果首期付款的比例較低，那么銀行要求客戶購(gòu)買保險(xiǎn)。首期付款比例越低，貸款的總成本越高；反之，首期付款比例越高，貸款總成本越低。②合格比率。合格比率是銀行在長(zhǎng)期實(shí)踐中總結(jié)出來用于評(píng)估申請(qǐng)人償還能力和意愿的比率，包括購(gòu)房比率和債務(wù)比率。購(gòu)房比率是指月收入中用于支付房款的比例。美國(guó)銀行界認(rèn)為申請(qǐng)人的購(gòu)房比率不能超過28％，否則認(rèn)為借款人要么是為了還款而影響了日常的生活，要么是為了保證正常生活而無力償還房款。債務(wù)比率是指借款人月收入中用于該購(gòu)房支付和其他長(zhǎng)期債務(wù)的比例。長(zhǎng)期債務(wù)包括所有期限較長(zhǎng)的分期付款債務(wù)，如汽車貸款、游船貸款或類似債務(wù)。通常銀行可以接受的債務(wù)比率不超過36％。③貸款數(shù)量。從銀行角度看，確定貸款數(shù)量不是基于借款人的需要，而是基于借款人的財(cái)務(wù)狀況或者說還款能力。銀行一般用“二步法”的方法來計(jì)算貸款額。首先算出借款人每月最大債務(wù)承受力，然后用還款因子估算出貸款上限，并根據(jù)借款人的其他情況再進(jìn)行調(diào)整，如下面所示。在第一步中最重要的影響因素是債務(wù)比率，因?yàn)檫@一比率在很大程度上決定了申請(qǐng)人未來的還款能力。④點(diǎn)(points)。點(diǎn)是一種借款成本，需要在貸款到期把房屋所有權(quán)過渡到自己名下時(shí)支付給貸款人。一個(gè)點(diǎn)等于借款額的1％。利率和點(diǎn)之間有此增彼減的關(guān)系，也就是說，貸款的利率越高，點(diǎn)就越低；反之，貸款利率越低，點(diǎn)就越高，借款人可以根據(jù)自己的年齡與收入狀況來進(jìn)行搭配選擇。⑤利率。住房貸款的利率可以是固定的，也可以是可調(diào)整的?？烧{(diào)整利率抵押貸款定價(jià)一般以一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)利率為基準(zhǔn)，再加上一個(gè)利差。標(biāo)準(zhǔn)利率可以是財(cái)政部國(guó)庫(kù)券收益率或者銀行的資金成本。按照合同的規(guī)定，利率的調(diào)整期間可以是每月、每年或者其他的時(shí)間段。借款者為了防止利率急劇變化的風(fēng)險(xiǎn)，也可以與銀行商定每年或貸款期間利率或每月還款額可以變化的幅度。例如，利率每年變化不得超過2個(gè)百分點(diǎn)和整個(gè)貸款期間不得超過6個(gè)百分點(diǎn)，或者每個(gè)月還款額的增加額不得超過50元。銀行使用可調(diào)整利率抵押貸款的原意是把一部分利率風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到借款人身上。但是貸款人在降低利率風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)卻可能增加違約的風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)美國(guó)聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)(FannieMae)的一項(xiàng)報(bào)告，1998年8月可調(diào)整利率抵押貸款以及以這類貸款抵押的證券的不良率是固定利率抵押貸款的兩倍。(2)住房權(quán)益貸款住房權(quán)益是指住房的市場(chǎng)價(jià)值與抵押債務(wù)之間的差額，因此，住房權(quán)益貸款其實(shí)是住房的二次抵押貸款。比如原來房屋的市場(chǎng)售價(jià)是100000美元，且已經(jīng)設(shè)立了70000美元的抵押貸款，由于通貨膨脹和對(duì)住房需求增長(zhǎng)，目前房屋的市場(chǎng)價(jià)值上升到120000美元，那么房屋的所有者就擁有50000美元的權(quán)益，房屋所有者可以以此為基礎(chǔ)再向銀行申請(qǐng)抵押貸款。為了控制風(fēng)險(xiǎn)，銀行不會(huì)按照住房權(quán)益的凈值發(fā)放貸款，而是要對(duì)住房的當(dāng)前市價(jià)進(jìn)行一定的打折，再來計(jì)算貸款限額，如下面所示。住房權(quán)益貸款可以用于任何合法的目的，而不僅僅限于與住房有關(guān)的支出，例如用來購(gòu)買汽車，為子女接受教育提供資金等。另外，住房權(quán)益貸款的額度是可循環(huán)的，這意味著客戶可以在給定的時(shí)期內(nèi)(一般在10年以內(nèi))和限額下隨意地使用額度。由于住房權(quán)益貸款一般周期較長(zhǎng)，而且更安全，所以貸款的利率偏低，償還期限也長(zhǎng)，這樣就使借款人分期支付的金額低于傳統(tǒng)消費(fèi)者貸款需要支付的水平。(3)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款用于土地建設(shè)、不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)以及購(gòu)買商業(yè)性財(cái)產(chǎn)如購(gòu)物中心、辦公樓或倉(cāng)庫(kù)等。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款常常與商業(yè)貸款相聯(lián)系。例如，假設(shè)一家汽車運(yùn)輸公司為了擴(kuò)張業(yè)務(wù)，準(zhǔn)備購(gòu)買卡車和建設(shè)一個(gè)倉(cāng)庫(kù)。銀行在發(fā)放給該公司一筆普通貸款用于購(gòu)買卡車時(shí)，往往需要同時(shí)發(fā)放給該公司一筆建設(shè)貸款用于建造倉(cāng)庫(kù)，然后在貸款到期時(shí)用一筆抵押貸款進(jìn)行再融資。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)貸款主要可以分為建設(shè)貸款和土地開發(fā)貸款。建設(shè)貸款是向建筑商提供的貸款，用于建筑材料、勞工費(fèi)用等項(xiàng)目的支付。土地貸款是用于開發(fā)土地的基礎(chǔ)設(shè)施，如道路、通水通電等。建設(shè)貸款和土地開發(fā)貸款通常是屬于中短期的臨時(shí)性貸款，即這種貸款只是在不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)階段使用。但一般在銀行提供臨時(shí)性融資之前，雙方就協(xié)議當(dāng)項(xiàng)目完工后，開發(fā)商可以獲得長(zhǎng)期貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款的支付通常是不規(guī)則的。支付的一種方法是根據(jù)建設(shè)的階段完成情況。例如，當(dāng)?shù)鼗瓿蓵r(shí)可以支付30％，當(dāng)工程封頂和管道鋪設(shè)完畢時(shí)，可以再支付30％，當(dāng)工程完工和可以交付使用時(shí)，再支付余下的款項(xiàng)。另一種方法是按照建設(shè)的進(jìn)度，根據(jù)建設(shè)商提供的供應(yīng)商和其他承包商的賬單進(jìn)行支付。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)在很大的程度上受經(jīng)濟(jì)周期的影響，風(fēng)險(xiǎn)有時(shí)很大，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，許多銀行不僅謹(jǐn)慎地挑選貸款的申請(qǐng)者，而且還努力和借款者保持密切的聯(lián)系，嚴(yán)密關(guān)注貸款項(xiàng)目的進(jìn)展和可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)要求有第三方對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，以保證工程完工后的價(jià)值足以抵償貸款。不動(dòng)產(chǎn)貸款迅速發(fā)展的原因[2]工商信貸一向是商業(yè)銀行最重要的資產(chǎn)業(yè)務(wù)，然而近年來，商業(yè)銀行發(fā)放的不動(dòng)產(chǎn)貸款數(shù)量和比重增加也非常迅速。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)貸款與投資總額占整個(gè)社會(huì)投資與信貸總額的30％以上，有的竟高達(dá)70％以上。1987年，美國(guó)商業(yè)銀行的不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款未清償?shù)挠囝~達(dá)到5630億美元。其中絕大部分是l—4戶住宅不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。商業(yè)銀行已廣泛地深入到不動(dòng)產(chǎn)貸款領(lǐng)域，不動(dòng)產(chǎn)貸款已成為商業(yè)銀行非常重要的資產(chǎn)之一，它使商業(yè)銀行資產(chǎn)多樣化并得以改善，從而有利于商業(yè)銀行走綜合經(jīng)營(yíng)的道路。不動(dòng)產(chǎn)貸款迅速發(fā)展可以由以下幾個(gè)方面得以說明。首先，由于不動(dòng)產(chǎn)業(yè)資金墊付量大，周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，其生產(chǎn)、流通和消費(fèi)各環(huán)節(jié)都需大量資金。不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的資金來源主要有：①自有資金；②發(fā)行股票和債券；③不動(dòng)產(chǎn)信貸。自有資金顯然滿足不了不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展所需的巨額資金。也許個(gè)別企業(yè)、單位和個(gè)人可以憑借自有資金從事不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)，但從整體看，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)屬資金赤字部門，需要外來資金作補(bǔ)充，以滿足不動(dòng)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大再生產(chǎn)的要求，并且不少國(guó)家采取各種措施鼓勵(lì)和吸引社會(huì)資金投入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。發(fā)行股票和債券來募集資金往往需成本大，從發(fā)行股票和債券到募集到資金，往往時(shí)間又很長(zhǎng)，并且要和銀行、證券公司等打交道以便能順利發(fā)行出去，但未必能達(dá)到預(yù)期的效果。何況利用這種方式來籌集外來資金只限于一些效益好，資信高的企業(yè)，而不少其他企業(yè)則被排斥于外，所以發(fā)行股票和債券不可能成為最主要的融資方式。而從商業(yè)銀行等獲取不動(dòng)產(chǎn)貸款則可以在滿足銀行貸款條件的情況下迅速獲得所需的資金，如果期限長(zhǎng)而且數(shù)額大，一家銀行無力或者因風(fēng)險(xiǎn)太大而不愿放款，則可由一二家銀行牽頭，聯(lián)合幾家銀行組成貸款銀團(tuán)共同承擔(dān)這筆放款。所以以上三種資金來源中，不動(dòng)產(chǎn)貸款占有非常重要的地位。而不動(dòng)產(chǎn)業(yè)作為社會(huì)生產(chǎn)和生活的基本物質(zhì)要素，是各國(guó)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。在各發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)是整個(gè)市場(chǎng)體系的重要組成部分，與不動(dòng)產(chǎn)金融市場(chǎng)相互促進(jìn)，成為吸收資金最多的產(chǎn)業(yè)之一，又有力地促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)信貸的發(fā)展。第二，不動(dòng)產(chǎn)貸款的迅速發(fā)展與不動(dòng)產(chǎn)信貸的安全性也密切相關(guān)。商業(yè)銀行最初發(fā)放的不動(dòng)產(chǎn)貸款主要采取不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的形式。不動(dòng)產(chǎn)由于空間上的固定性和價(jià)值上的增殖性以及經(jīng)過長(zhǎng)時(shí)間不易霉?fàn)€變質(zhì)，最適宜作貸款的抵押品。而且貸款額又僅為不動(dòng)產(chǎn)市價(jià)的60—70％左右，故在處理抵押品時(shí)對(duì)銀行來說相當(dāng)安全，這也是商業(yè)銀行發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款的重要原因。再加上其他各專業(yè)銀行愈來愈成為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，商業(yè)銀行與其它專業(yè)銀行尤其是不動(dòng)產(chǎn)抵押銀行無不對(duì)不動(dòng)產(chǎn)貸款趨之若鶩，從而推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)信貸的迅速發(fā)展。第三，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)貸款本身的高盈利性也是不動(dòng)產(chǎn)信貸迅速發(fā)展的原因之一。土地乃稀缺資源，而由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文明等的發(fā)展不斷增加的生產(chǎn)單位和個(gè)人對(duì)以土地為依托的不動(dòng)產(chǎn)的需求的增長(zhǎng)，使得不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格不斷趨于上漲。雖然各國(guó)現(xiàn)在普通存在通貨膨脹，然而通貨膨脹只是作為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲的一個(gè)因素，所以一般來說不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲率大于通貨膨脹率。由于不動(dòng)產(chǎn)貸款期限長(zhǎng)，在通貨膨脹情況下，一般采用浮動(dòng)利率，這樣大于通貨膨脹率的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上漲率則降低了商業(yè)銀行發(fā)放不放產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)，也使得商業(yè)銀行盈利增多，并在此基礎(chǔ)上從事不動(dòng)產(chǎn)投資活動(dòng)，則會(huì)獲利更多。第四，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)貸款還有利于吸收存款。商業(yè)銀行廣泛地參與各城市不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的融資活動(dòng)，擴(kuò)大了該銀行的知名度，樹立起公眾的信心，從而把更多的存款存入商業(yè)銀行。另外商業(yè)銀行還可通過技術(shù)創(chuàng)新辦理與不動(dòng)產(chǎn)貸款有關(guān)的儲(chǔ)蓄與存款，擴(kuò)大了其資金來源。最后，不動(dòng)產(chǎn)貸款的迅速發(fā)展還與政府的態(tài)度和某些規(guī)定有關(guān)。不少國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)融資業(yè)予以扶持。如美國(guó)1933年住宅所有者資產(chǎn)法規(guī)定了在資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)方對(duì)非抵押貸款的數(shù)量限制。這個(gè)限制的制定包含兩個(gè)相互影響的意圖。一是用禁止持有風(fēng)險(xiǎn)過大的資產(chǎn)和從事這類業(yè)務(wù)來提高金融機(jī)構(gòu)的健全性。另一個(gè)意圖是為不動(dòng)產(chǎn)業(yè)提供資金。這些限制現(xiàn)在雖已放松了，但稅法又在資產(chǎn)方面設(shè)置了另一層數(shù)量限制。稅法允許持有82％以上的合格資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)可以免稅把利潤(rùn)的一部分用于壞帳準(zhǔn)備。這種優(yōu)惠隨合格資產(chǎn)百分比的下降而減少；合格資產(chǎn)下降到60％以下后，優(yōu)惠就完全消失(合格資產(chǎn)包括抵押貸款，以房地產(chǎn)抵押為保證的債券及政府債券)。稅法的這種規(guī)定使得不動(dòng)產(chǎn)貸款的發(fā)展又得到了外部的支持