估價報告常見錯誤

目錄第一部分總述4一、估價項目名稱4二、委托估價方4三、受托估價方4四、估價對象4五、估價目的4六、估價依據(jù)4七、地價定義5八、估價期日6九、估價日期6十、估價結(jié)果6十一、需要特殊說明事項6十二、土地估價師簽名7十三、土地估價機構(gòu)蓋章7第二部分估價對象描述及地價影響因素分析8一、估價對象描述8第三部分土地估價12一、估價原則12二、估價方法與估價過程13(一)市場比較法14市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：26（二）收益還原法27收益還原法可能會出現(xiàn)的錯誤；33（三〕剩余法（假設(shè)開發(fā)法〕34剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：35（四）成本逼近法36成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：43（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法44基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法可能會出現(xiàn)的錯誤47三、地價的確定48可能出錯的地方：49第四部分附錄49可能出現(xiàn)的錯誤49修正報告應(yīng)注意要點1、是否規(guī)范：報告格式的規(guī)范、術(shù)語的規(guī)范、評估方法的規(guī)范。2、是否漏項：大漏項（如報告中的某一項內(nèi)容漏掉；某一項內(nèi)容所包含的內(nèi)容漏掉）。3、是否錯誤：表述、打印、參數(shù)的選擇、計算等錯誤。4、是否過于煩瑣或過于簡單：如原則描述過多或過少、因素描述過多或過少、評估過程描述過多或過少等。5、前后描述是否矛盾或不一致：評估過程因素描述與一般、區(qū)域及個別因素描述不一致，不同的評估方法相同的因素描述不一致，地價定義與評估過程不一致，面積、位置、四至、權(quán)利狀況、容積率、地價定義等描述前后不一致。6、描述是否得當(dāng)或恰當(dāng)：如區(qū)域因素包括區(qū)域位置、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、環(huán)境條件、產(chǎn)業(yè)聚集度、規(guī)劃條件、區(qū)域土地利用情況等描述是否恰當(dāng)，評估方法選擇是否恰當(dāng)、因素選擇、參數(shù)選擇、費用確定、因素修正、地價確定是否合理等。報告中可能出現(xiàn)的錯誤第一部分總述一、估價項目名稱：二、委托估價方：三、受托估價方：四、估價對象：包括：1、土地使用者2、土地位置3、宗地數(shù)4、面積5、用途6、權(quán)利狀況7、年限可能會出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述不規(guī)范。五、估價目的：包括：1、為什么評估2、誰委托評估的3、應(yīng)用方向可能會出現(xiàn)的錯誤：缺少應(yīng)用方向。六、估價依據(jù)：包含：1、法律、法規(guī)、政策文件依據(jù)2、技術(shù)規(guī)程及當(dāng)?shù)氐挠嘘P(guān)地價評估的文件及規(guī)定3、委托方提供資料4、評估人員調(diào)查收集的資料可能出現(xiàn)的錯誤：（1）缺少《城市土地估價規(guī)程》(1998年考題)（2）評估中采用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，依據(jù)中缺少當(dāng)?shù)氐摹痘鶞?zhǔn)地價評估報告》或政府公布的基準(zhǔn)地文件。七、地價定義：包含：1、基準(zhǔn)日；2、土地用途(設(shè)定、實際)；3、開發(fā)程度(設(shè)定、實際)；4、土地使用年期(設(shè)定、實際)；5、土地使用權(quán)價格類型(所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、抵押權(quán)價格)。價格定義敘述時要說明：①估價期日土地實際開發(fā)程度；②評估宗地外圍目前的土地開發(fā)程度；③估價期日設(shè)定土地開發(fā)程度（必要時列表說明），設(shè)定開發(fā)程度可以界定為宗地紅線內(nèi)外“幾通”和宗地內(nèi)場地平整，和宗地外“幾通”及宗地內(nèi)場地平整。④土地用途（若土地證明不標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，需重新設(shè)定時也需在此敘述）；⑤最后進行地價定義。之所以要外圍的開發(fā)程度，是因為外圍的開發(fā)程度體現(xiàn)著周圍的地價水平，體現(xiàn)著現(xiàn)狀利用狀況，反映了設(shè)定土地開發(fā)程度是否合理?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：漏項、不規(guī)范、錯誤。（1）未界定土地開發(fā)程度或界定不準(zhǔn)確、不匹配情況；（2）未說明用途或用途界定不符合用地類型劃分標(biāo)準(zhǔn)或與土地證不符；（3）使用年限有計算不準(zhǔn)，選取不當(dāng)情況；（4）價格類型描述不準(zhǔn)確（如1996年改錯“現(xiàn)實市場價格”改為估“價期日的市場價格”）；（5）漏掉基準(zhǔn)日、年限等。八、估價期日：是決定估價額的時間，是一個時點?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：（1）、寫成一個時間段；（2）缺少日、月。九、估價日期：是評估報告的起止時間?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：(1)只有起點，無截止點或相反；(2)漏寫某項，如：1998年10月—11月12日；(3)寫為一個時間點。十、估價結(jié)果：估價結(jié)果包含：(1)土地面積；(2)單位面積地價；(3)總地價；(4)大寫；(5)貨幣種類；(6)土地估價結(jié)果一覽表?？赡軙霈F(xiàn)的錯誤：漏項、術(shù)語不規(guī)范、估價結(jié)果表中有問題。十一、需要特殊說明事項包含內(nèi)容：1、估價假設(shè)條件。2、該報告使用的限制條件。3、資料來源及未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項。4、估價中未考慮的因素及一特殊處理，必要時說明這樣做的原因或依據(jù)。5、土地估價結(jié)果有效的條件和結(jié)果對外提供的限制條件、要求等。6、其它需要說明的問題?？赡艹霈F(xiàn)錯誤：漏項、與報告無關(guān)、術(shù)語不規(guī)范、錯誤。如：（1）以劃撥土地進行抵押評估，但確少相應(yīng)的限定條件和后果（在滿足抵押規(guī)定，設(shè)定為評估對象用途法定最高出讓年限條件下的土地使用權(quán)，評估價格不能作為最終的抵押額應(yīng)以銀行為準(zhǔn)等）；（2）說明中有錯誤，土地面積寫成“以規(guī)劃局核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》為準(zhǔn)”應(yīng)改為“以當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾税l(fā)的《國有土地使用證》或權(quán)屬證明為準(zhǔn)”；（3）報告有效期過長。十二、土地估價師簽名包含內(nèi)容：1、估價機構(gòu)內(nèi)的2名估價師簽字、資格證書編號。一般出錯：（1）估價師未簽署；（2）不是土地估價師。十三、土地估價機構(gòu)蓋章包含內(nèi)容：1、估價機構(gòu)名稱、公章。一般出錯：（1）、估價機構(gòu)未蓋章；（2）估價機構(gòu)資質(zhì)不符合規(guī)定。第二部分估價對象描述及地價影響因素分析一、估價對象描述1、土地位置狀況包含內(nèi)容：位置、用途、四至、面積、土地等級、地籍圖號、宗地號。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。2、土地權(quán)利狀況包含內(nèi)容：（1）待估宗地為國有土地；（2）估價期日的土地使用權(quán)性質(zhì)為國有劃撥土地（或出讓土地）；（3）是否設(shè)有他項權(quán)利，若有需表述；（4）出讓土地說明使用年限（起止日）和剩余年限（截止估價期日）；（5）宗地使用的特殊規(guī)定（無則不寫）；（6）權(quán)屬來源描述包括首次用地批文，初始登記，變更登記的簡單過程。宗地多時需列國有土地使用權(quán)（劃撥、出讓）一覽表。可能出現(xiàn)的錯誤：漏項、描述過于煩瑣或簡單、前后不一致、內(nèi)容不符、專業(yè)術(shù)語不規(guī)范。如：（1）未注明待估宗地現(xiàn)有的權(quán)利狀況（是國有出讓土地或國有劃撥土地）；（2）描述有錯：A、術(shù)語錯誤，“在估價期日內(nèi)未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”應(yīng)改期為“至評估基準(zhǔn)日未發(fā)現(xiàn)他項權(quán)利存在”；B、不合法，“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，使用者享有土地的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利”應(yīng)改為“待估宗地為劃撥土地使用權(quán)，至評估基準(zhǔn)日無抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、租賃權(quán)等它項權(quán)利存在”。（3）、前后不致；（4）、不該寫的盡量不寫。3、建筑物和地上附著物狀況（1）建筑物的耐用年限；（2）已使用年限；（3）建筑面積；（4）建筑結(jié)構(gòu)；（5）、建筑細部說明；（6）設(shè)備和安裝狀況；（7）建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)和各層建筑用途以及其它地上附著物狀況?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：漏項、用語不準(zhǔn)確。二、地價影響因素分析（說明影響待估宗地地價水平的因素）1、一般因素（說明稅收政策、產(chǎn)業(yè)政策、城市經(jīng)濟發(fā)展等對地價產(chǎn)生影響的一般因素）包含內(nèi)容：（1）、稅收、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策描述；（2）、自然經(jīng)濟狀況、描述區(qū)域內(nèi)的自然經(jīng)濟狀況，包括：地理位置、地勢地貌、氣候、水文地質(zhì)；區(qū)域內(nèi)城（鎮(zhèn)）經(jīng)濟狀況；（3）、城市規(guī)劃等一般因素對地價產(chǎn)生影響的分析。2、區(qū)域因素包含：(1)城市商業(yè)中心等級及其影響、道路等級及路網(wǎng)條件、公共交通狀況、對外交通狀況、基本生活設(shè)施條件；(2)環(huán)境條件；(3)產(chǎn)業(yè)集聚；(4)規(guī)劃限制；(5)相鄰區(qū)域土地利用等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的區(qū)域基準(zhǔn)地價水平等。要求描述：①城市商業(yè)中心等級，用商業(yè)繁華度、距商服中心距離、人口密度等指標(biāo)反映。②交通條件：交通優(yōu)劣，包括市內(nèi)交通和對外交通。描述交通條件的主要指標(biāo)有：A、道路通達度：交通類型（主、次干道、支路）、道路級別、寬度、長度、道路相對位置；B、公交便捷度：公交路線、站點分布、車流量及?？看螖?shù)；C、對外交通便捷度：距離對外交通設(shè)施（火車站、長途汽車站、航空站）遠近及設(shè)施狀況；D、路網(wǎng)密度③基本生活設(shè)施條件衡量設(shè)施完善度從三個方面進行：A、設(shè)施類型是否齊備，主要指：給水、排水、供電、電訊、熱力、煤氣等與生活條件有關(guān)的設(shè)施；B、設(shè)施水平，如供水設(shè)施到戶、到院、到街坊、設(shè)施水平是否同的；C、設(shè)施保證率。④環(huán)境條件：包括環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣、自然條件優(yōu)劣、文體設(shè)施優(yōu)劣、綠地覆蓋度優(yōu)劣；A、環(huán)境質(zhì)量：衡量環(huán)境質(zhì)量好壞一般是對大氣污染、水體污染、土壤污染、噪音污染等多項污染狀況的分析。目前有三類衡量指標(biāo)；a、環(huán)境質(zhì)量綜合指標(biāo)；b、大多數(shù)城市一般都有環(huán)境污染監(jiān)測和單項污染評價c、無環(huán)境質(zhì)量資料的城市，對環(huán)境狀況作定性分析，劃分優(yōu)劣。B、自然條件主要指地形、工程地質(zhì)、水文和氣候條件C、文體設(shè)施主要指圖書館、影劇院、文化館、體育場館、公園等。⑤產(chǎn)業(yè)集聚：區(qū)域內(nèi)大中型企業(yè)數(shù)量、開發(fā)區(qū)、工業(yè)區(qū)或無企業(yè)集中分布等。⑥規(guī)劃限制：查閱城市規(guī)劃資料、分析城市性質(zhì)、城市規(guī)劃區(qū)片圖等，確定評估對象所處區(qū)域的規(guī)劃限制。⑦自然災(zāi)害：描述明顯自然災(zāi)害對評估對象有影響的因素。例如：某地地震因素、黃河滯洪區(qū)等。⑧相鄰區(qū)域土地利用等對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響的因素。⑨說明區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施狀況及區(qū)域基準(zhǔn)地價水平。區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施同個別因素中的基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)有區(qū)別。以上九個方面因素并非每個因素都要寫，應(yīng)視評估對象用途而言，描述方式和描述內(nèi)容有所差異，同時還應(yīng)看評估對象所在城市地產(chǎn)市發(fā)育程度，以及掌握資料狀況來總體把握。但是，最好在每項因素描述時因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響進行簡單說明，且因素對待估宗地地價水平產(chǎn)生影響程度與估價過程一致。3、個別因素(1)規(guī)劃土地最有效使用用途或現(xiàn)狀利用條件下的土地用途；(2)宗地寬度、進深；(3)形狀；(4)面積；(5)地形；(6)、地質(zhì)；(7)容積率、覆蓋率；(8)宗地基礎(chǔ)設(shè)施等對估價對象地價水平產(chǎn)生影響的個別因素。【上述因素要求與土地估價過程涉及的有關(guān)因素分析和比較內(nèi)容相對應(yīng)。其中對地價影響大的重大因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素不應(yīng)考慮。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在技術(shù)報告中說明并進一步分析】可能出現(xiàn)錯誤：（1）因素描述混亂；（2）描述不客觀；（3）用語不規(guī)范；（4）內(nèi)涵不準(zhǔn)確，該定量的不定量；（5）漏項；（6）前后不一致（區(qū)域因素和個別因素所描述的內(nèi)容就是估價時定價的依據(jù)，不管哪種方法的使用都應(yīng)同因素一一對應(yīng)，比較修正，不較修正，不能前后矛盾）。第三部分土地估價一、估價原則（明確說明此次估價所遵循的原則，應(yīng)體現(xiàn)客觀、公正、科學(xué)、合法的原則）常用的原則：1、替代原則（所有方法適宜）2、變動原則（所有方法適宜）3、需求與供求原則（所有方法適宜）4、預(yù)期收益原則（適合收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）5、協(xié)調(diào)原則(所有方法適宜)即土地效用的最有效發(fā)揮，必須以周圍各類環(huán)境適度為前提，在評價時，要充分注意周圍的環(huán)境適度性。6、收益分配原則（剩余法、成本法、收益法）7、多種方法結(jié)合原則8、最有效利用原則如設(shè)定為現(xiàn)狀利用，最好不使用最有效使用原則，很難說就是最有效使用。待開發(fā)的土地評估，且最大限度的滿足規(guī)劃要求，使用最有效使用原則?？赡艹霈F(xiàn)的錯誤：原則敘述不全、原則與所選方法無聯(lián)系（如利用的是待估宗地現(xiàn)狀條件評估而出現(xiàn)了有效利用原則；未采用收益還原法、假設(shè)開發(fā)法而出現(xiàn)了預(yù)期收益原則等）。二、估價方法與估價過程（要求說明估價方法選擇依據(jù)和每種方法的估價過程）【應(yīng)根據(jù)待估地特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》）的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足相應(yīng)要求】1、估價方法選擇：說明估價方法的選擇依據(jù)2、估價過程：詳細表述估價方法（估價測算過程）可能出現(xiàn)的錯誤：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當(dāng)、可能只選取了一種方法(表面看是兩種方法實際是一種)一)市場比較法應(yīng)用此種方法估價，要按照《規(guī)程》規(guī)定，選擇具有替代性的、估價時點近期的、市場上交易的類似比較實例，進行因素比較作適當(dāng)修正后，確定待估宗地的土地價格。要求比較實例不得少于三個。估價中，除要求選擇的實例與估價對象屬于同一供應(yīng)圈、用途一致、在地域上屬近鄰區(qū)域或類似區(qū)域外，對比較實例選擇、比較因素選擇、因素條件的比較及因素修正有以下具體要求：A、比較實例選擇。所選實例應(yīng)是實際交易實例，并說明案例的具體坐落（門牌號和宗地號）比較案例選擇（大于或等于三個）要求：①與待估宗地屬同一供應(yīng)圈（即盡量在同區(qū)域、同級別，且基礎(chǔ)設(shè)施完善程度相近。如同區(qū)域無案例，可選擇鄰近區(qū)域或同一級土地內(nèi)的類似區(qū)域的交易案例，但選擇案例的交易價格不能相差太大。根據(jù)經(jīng)驗不能超過25%）②與待估宗用途應(yīng)相同或相似（按用地類型細類）。如無用途相同案例，可選擇用途相近。例如待估宗地用為住宅可選擇商住，如工業(yè)可選擇倉儲，前提是已有1—2個與估宗地用途交易案例。用途不一致時應(yīng)設(shè)用途修正。③與待估宗地的交易類型（價格類型）相同，交易類型一般包括出讓、轉(zhuǎn)讓、股份制改造、租債、抵押等。如選擇交易案例的交易類型與待估宗地的類型不一致，應(yīng)進行易類型的修正。（除抵押評估外，一般不選擇抵押實例）④成交日與待估宗地的估價期日應(yīng)接近。A如果市場比較穩(wěn)定且交易較少，比較的有效期限可延長，即選擇幾年的交易案例用于比較(最長不超過3年)；B如市場變化比較快且交易活躍，則比較的有效期要縮短(最長不超過1—2年)，一般交易案例的有效期最長不超過3年。⑤交易案例必須為正常交易(即成交價格為正常價格或可修正為正常價格)。所謂正常交易應(yīng)是公開、平等、自愿的交易。按上述要求選擇好比較案例后，分別進行描述，描述內(nèi)容（如有可能，最好到現(xiàn)場勘查）如下：①交易實例狀況a.座落位置、形狀、地質(zhì)b.水、電、路、訊、暖等基礎(chǔ)設(shè)施c.商業(yè)繁華、交通等環(huán)境條件`d.土地利用現(xiàn)狀與規(guī)范用途e.有關(guān)地上建筑物的基本情況f.權(quán)利狀況和土地使用年限等②成交價格：包括房地總價、土地總價、房屋總價及相應(yīng)的單價和房屋租賃等內(nèi)容，同時說明價格類型、價格水平及種類。③付款方式：包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。④成交日期：一般描述包括使用單位、位置、四至、用途、面積、規(guī)劃條件(如建筑面積、容積率、建筑密度等)、土地等級、土地開發(fā)程度、期日交易、土地使用年限、交易類型、交易情況、交易價格等。區(qū)域因素及個別因素等條件按用途不同選擇見因素選擇內(nèi)容。2、因素選擇。估價時選擇的比較因素應(yīng)包括影響地價的全部主要因素，主要是區(qū)域因素和個別因素。以上因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，不得漏掉重要因素，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。選擇因素的原則：①結(jié)合待估宗地所處區(qū)位及用途選擇因素，用途不同影響地價的因素有差異，且影響程度不同。②選擇地價影響因素時要全面分析，不要漏掉重要影響因素，且選擇因素要與報告第二部分分析的地價影響因素對應(yīng)，必要時應(yīng)說明進行因素選擇的依據(jù)。影響土地價格的區(qū)域及個別因素：①區(qū)域因素主要包括：a.繁華程度b.交通便捷程度（包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度）c.環(huán)境狀況（自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量）d.城市公共基礎(chǔ)設(shè)施配套完備程度（包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施，完備程度主要有：設(shè)施水平設(shè)施的保證率和齊備程度）e.城市規(guī)范限制（包括對用途、容積率、建筑覆蓋率、建筑高度的限制）②個別因素A、位置B、面積大小C、宗地形狀D、臨街狀況E、地勢、土地平整程度F、地質(zhì)水文狀況G、規(guī)劃管制條件H、土地使用年限I、其它因素根據(jù)我們評估的經(jīng)驗，將主要4種用途的因素條件列表，見表1、表2、表3、表4。因素選擇正常情況下選如下因素，特殊情況相應(yīng)增刪因素。1：交易日期（必選）2：交易情況（必選）3：交易類型（必選）4：土地使用年限（必選）5：區(qū)域因素A、基礎(chǔ)設(shè)施狀況（用幾通一平反映）B、商業(yè)繁華度（商業(yè)用地選、用距城中心、商業(yè)中心距離遠近反映）C、對外交通便捷度（用距火車站、長途汽車站、港口碼頭距離來反映）D、道路通達度（用道路類型、寬度反映）E、公交便捷度（商業(yè)用地選用公交路線、站點分布及距離來反映）F、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度G、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）6：個別因素A、綠地覆蓋率（住宅用地選）B、產(chǎn)業(yè)集聚（工業(yè)用地選）C、規(guī)劃限制（視情況可設(shè)可不設(shè)）D、自然災(zāi)害狀況（視情況可設(shè)可不設(shè)）E、容積率（必選）F、宗地面積（必選）G、宗地形狀（必選）H、臨街狀況（商業(yè)必選）I、地質(zhì)條件（坡度、地基承載力，根據(jù)影響程度確定是否選擇和指標(biāo)表示方式）J、地形、地勢（以上因素根據(jù)土地用途和位置篩選確定。參考《規(guī)程》P27-28確定。）3、因素條件說明。具體說明估價對象和比較實例的各因素條件，列表表示：因素條件說明時應(yīng)注意幾點：（1）描述比較因素的具體條件，不能使用相同、較好、接近、較差等無具體含義的用語，能量化的一定量化，如距離市中心距離應(yīng)注明具體的公里、米；無法量化的指標(biāo)，也必須具體描述，如商服中心級別用市級、區(qū)級、小區(qū)級、街區(qū)級描述。道路通達度可用臨主干道（交通型主干道、混合型主干道、生活型主干道）、次干道、支路描述。基礎(chǔ)設(shè)施狀況用達到開工條件、三通一平、五通一平、七通一平來描述，（2）因素條件說明時，要實事求是，即要客觀、具體，且與評估報告第二部分個別因素描述一致，如把握不準(zhǔn)，可先列表將待估宗地的因素條件說明，最后再寫個別因素。因素條件說明，（按規(guī)范格式要求描述）注要不能同因素分析時矛盾，要一一對應(yīng)。4、編制比較因素條件指數(shù)表為在因素指標(biāo)量化的基礎(chǔ)上進行比較因素修正，必須將因素指標(biāo)轉(zhuǎn)化為因素條件指數(shù)，編制比較因素指數(shù)表。除期日、交易情況、年期及容積率外，應(yīng)以待估宗地的各因素條件為基礎(chǔ)，相應(yīng)指數(shù)確定如下：（1）用途修正指數(shù)[最好選相同用途（按細類用途）案例，可省去用途修正]可參照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價，分析不同用途地價的差別，確定修正指數(shù)。（2）土地等級修正指數(shù)（最好選用同一級別或相鄰級別的交易案例）方法與用途修正指數(shù)類似（3）交易類型一般的交易類型有買賣（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣）、租賃、抵押、作價入股等。調(diào)查不同交易類型，地價的差別，確定交易類型修正指數(shù)。最好選擇同類型的交易案例，可不進行交易類型修正。抵押案例僅作為抵押評估時選。（4）交易情況修正指數(shù)選擇正常交易下的比較案例，最好不進行交易情況修正。如確定調(diào)查的案例是非正常交易，但能夠很明確地說出各種特殊因素對正常土地價格的影響程度，及正常交易情況下地價的差異（估價人員對市場行有充分的了解），可通過修正確定交易情況因素指數(shù)。（5）交易期日價格指數(shù)確定方法：a.直接采用土地所在的地價指數(shù)或房地產(chǎn)價格指數(shù)b.調(diào)查當(dāng)?shù)亟鼛啄辏ㄗ詈檬沁x擇比較案例中和待估宗地最早交易期日至最晚交易期日之間）的與待估宗地相同用途的地產(chǎn)市場資料，分析、測算、確定地價指數(shù)。我們現(xiàn)在采用的方法如下：例地價指數(shù)如以1994年1月1日為基期，調(diào)查xx市住宅用地市場情況，地價從1994年1月1日至1996年12月31日，三年上漲幅度為9.5%。平均每月上漲0.264%，如將1994年1月1日地價指數(shù)定為100，則地價指數(shù)詳見表xx市住宅用地地價指數(shù)表年度1994.1.11995.8.11996.4.11996.12.11996.12.31地價指數(shù)（%）100105.016107.128109.240109.500(6)土地使用年限修正指數(shù)利用年期修正公式k=1-1/(1+r)n(7)區(qū)域因素條件指數(shù)A、商業(yè)繁華度條件指數(shù)a.商服中心級別條件指數(shù)將城鎮(zhèn)內(nèi)商服中心從高級到低級依次分為市級、區(qū)級、小區(qū)級和街區(qū)級四個等級，以待估宗地商服中心級別指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b.商業(yè)網(wǎng)點數(shù)將宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)定為優(yōu)（大于100）、較優(yōu)（50-100）、一般（30-10）、劣（小于10）五個級別，將待估宗地所處區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點數(shù)指數(shù)定為100，每上升或下降一級，因素修正指數(shù)一升或下降百分之幾或千分之幾。C、距商服中心距離指數(shù)將待估宗地距商服中心距離指數(shù)定為100，每增加或減少1000米，因素修正指數(shù)減少或增加百分之幾或千分之幾。B、交通條件a、交通便捷度指數(shù)：以待估宗地臨近的公交線路或公交站點數(shù)量指數(shù)為100，增加或減少一條公交線路修正指數(shù)增加或減少1％。b、道路通達度指數(shù)：將道路劃分為主干道、次干道。支路、胡同四個級別，因素指數(shù)增加或減少l％。c、對外交通便利度指數(shù)：以待估對象與火車站(或碼頭)直線距離為100，每增加或減少1公里(或幾公里),因素指數(shù)增加或減少1％。d、距市中心距離指數(shù)：以待估對象與市中心直線距離指數(shù)為100，每增加或減少1公里（或幾公里）；指數(shù)增加或減少1‰。e、路網(wǎng)密度將城鎮(zhèn)內(nèi)道路路網(wǎng)密度分為優(yōu)(密度大干××公里／平方公里)、較優(yōu)(密度在××公里／平方公里～××公里／平方公里之間)、一般(密度在××公里／平方公里～××公里／平方公里)、較劣(密度在××公里／平方公里～××公里／平方公里)、劣(密度小于××／平方公里)五個等級，以待估宗地所處區(qū)域路網(wǎng)密度指數(shù)定為100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。C、環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度指數(shù)（或環(huán)境條件）將城鎮(zhèn)內(nèi)的環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)分為無污染、輕度污染、嚴(yán)重污染三個等級，將待估宗地環(huán)境質(zhì)量指數(shù)定為100，每上升或下降一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。D、基礎(chǔ)設(shè)施狀況a、生活設(shè)施完善度指宗地所在區(qū)域的生活設(shè)施配套程度（如中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院、公園、郵局、銀行等），將生活設(shè)施完善度分為完善（設(shè)施齊備）、較完善（缺少部分設(shè)施）、不完善（無主要公用設(shè)施）三個等級，以待估宗地所在區(qū)域生活設(shè)施完善度指數(shù)定為100，每增加或減少一個等級，因素指數(shù)上升或下降百分之幾或千分之幾。b、公用設(shè)施完善度將城鎮(zhèn)公用基礎(chǔ)設(shè)施定為七通一平、六通一平、五通一平、四通一平，三通一平、二通一平、一通一平。達到開工條件等(注：結(jié)合當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施情況及所選案例的開發(fā)程度確定)，說明每增加一通或減少一通，因素指數(shù)的修正幅度。E、產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)將工業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模分為大、較大、一般、較小。小五個等級，以待估宗地產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模指數(shù)為100每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降0．5％。（8）個別因素條件指數(shù)A、容積率條件指數(shù)a、確定方法：如果宗地所在地有容積率修正系數(shù)（如西安等地），“可直接采用容積車修正系數(shù)。b、可調(diào)查不同容積率下的與待估宗地相同用途的土地價格，找出修正比率。B、臨街狀況指數(shù)將宗地臨街狀況分為四面臨街了(或路)三面臨街、二面臨街、一面臨街、不臨街五個等級，以待估宗地臨街狀況指數(shù)定為100，每增加一面或減少一面，因素指數(shù)增加或減少百分之幾或干分之幾。C、宗地面積指數(shù)將依據(jù)宗地面積大小劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級，(面積大干10000平方米為優(yōu)；面積在7000—10000平方米劃為較優(yōu)；面積在4000－7000平方米劃為一般；面積在2000－4000平方米劃為較劣，面積小于2000平方米劃為劣)，每增加或減少一個等級，地價指數(shù)上升或下降0.2%。(只適用于工業(yè)，到不同地方還應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r)(注：商業(yè)用地，住宅用地。辦公用地的面積可根據(jù)調(diào)查確定)。D、宗地形狀指數(shù)：將宗地形狀分為規(guī)則、較規(guī)則、不規(guī)則三個等級，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X‰。E、地形坡度指數(shù)：將地形坡度劃分為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：坡度在3－5%屬優(yōu)，坡度在5一10%屬較優(yōu)，坡度在10—20%屬一般，坡度在20－25%屬較劣，坡度大于25%屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X%。F、地質(zhì)條件指數(shù)：將地質(zhì)條件按地基承載力的大小分為優(yōu)。較優(yōu)、一般、較劣、劣五個等級(劃分標(biāo)準(zhǔn)：地基承載力大于25噸／平方米屬優(yōu)，在20－25噸／平方米屬較優(yōu)，在12－20噸／平方米屬一般，在8－12噸／平方米屬較劣，小于8噸／平方米屬劣)，每上升或下降一個等級，因素修正指數(shù)上升或下降X％。G、規(guī)劃條件限制指數(shù)：分為有規(guī)劃限制、無規(guī)劃限制，將無規(guī)劃限制指數(shù)定為100，有規(guī)劃限制地價指數(shù)上升或下降X%。在確定因素條件指數(shù)時，注意以下幾點：因素指數(shù)幅度要與當(dāng)?shù)毓糩或采用]的基準(zhǔn)地價報告中的宗地因素條件修正系數(shù)表中的內(nèi)容相同或相近，且修正幅度應(yīng)參考由基準(zhǔn)地價計算宗地地價的因素修正系數(shù)表中的幅度（即各影響因素的權(quán)重）。在確定修正幅度時，不同用途其地價影響因素、影響程度不同[如住宅用地，對交通便捷度的要求較高（即權(quán)重較大），修正幅度可定高些；道路通達度對住宅用地影響有，但影響程度不如交通便捷度。工業(yè)用地道路通達度的對地價影響程度大，而交通便捷度對其地價的影響程度相對較小]，應(yīng)充分考慮。6、實例修正后的地價計算經(jīng)過比較分析,求算各比較實例經(jīng)因素修正后達到估價對象條件時的地價,再依據(jù)《規(guī)程》的地價確定方法,最后確定待估土地的估價市場比較法可能會出現(xiàn)的錯誤：1、實例選擇不符合要求。案例與侍估宗地一在同一供需圈、用途不同、交易日期相差太長、價格相差太大、案例數(shù)量不夠、交易資料的可靠性等。案例條件描述不夠完善，缺土地使用者、宗地位置及門牌號交易價格類型（出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、抵押價格）、價格內(nèi)涵、交易時間描述等。2、因素選擇不合理。區(qū)域因素，個別因素選擇不合理或主次不分或混亂，因素選擇與報告中選用基準(zhǔn)地價因素不一致且相差較大。3、比較因素說明未量化，過于籠統(tǒng)；因素條件說明時與評估報告一般、區(qū)域及個別因素或其他評估方法中的描述不一致。4、確定因素條件指數(shù)中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表）不一致，可能漏項或多項；指數(shù)確定不合理（因素間權(quán)重的不合理、某個因素修正幅度不合理或修正錯誤）。5、因素條件修正系數(shù)表中可能會出現(xiàn)因素內(nèi)容與前表（因素條件說明表或因素條件指數(shù)表）不一致；可能漏項或多項，系數(shù)與前表中的指數(shù)不對應(yīng)；系數(shù)以指數(shù)出現(xiàn)。6、地價指數(shù)、容積率修正、年期修正等因素修正不合常理，且有明顯錯誤。7、計算比準(zhǔn)地價時錯誤。8、確定地價時只以其中一個比準(zhǔn)地價為結(jié)果或計算錯誤。9、計算公式錯誤（二）收益還原法應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序進行，技術(shù)報告應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明?！锞唧w說明實際總收益和客觀總收益及估價時采用的收益額和相應(yīng)的條件?！锟傎M用中涉及到的項目和各項標(biāo)準(zhǔn)，要具體說明其確定的依據(jù)、確定方法和各項參數(shù)的選取標(biāo)準(zhǔn)?！镎f明純收益的測算依據(jù)和方法?！锩鞔_說明還原利率（土地還原利率、建筑物還原利率、綜合還原利率）的確定方法、依據(jù)和具體標(biāo)準(zhǔn)?！镎f明土地使用年限、收益還原公式選取和收益價格確定。1、收益還原法的基本公式收益還原法評估地價的公式有6個，主要有4個常用：(1)土地年純收益不變。R不變且大于零，無限年期地價計算公式：p=a/r(2)土地使用年期有限且其他因素不變的土地價格計算公式：p=a/r×[1-1/（1+r）n](3)土地純收益每年按等差級數(shù)遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期的地價計算公式：p=a/r±b/r2有限年期地價計算公式：p=(a/r±b/r2)×[1-1/（1+r）n]±b/r×n/（1+r）n(4)土地純收益按一定比率遞增或遞減土地價格計算公式：無限年期地價計算公式：p=a/(r±s)有限年期地價計算公式：p=a/(r±s)×{1-[(1±s)/(1+r)]n}上述公式中：P-土地價格a-土地純收益r-土地還原利率b-純收益的等差級數(shù)遞增或遞減的數(shù)額s-純收益逐上遞增或遞減的比率（5）土地純收益在若干年內(nèi)有變化的土地價格計算公式A、土地使用年期無限當(dāng)t年以前（含t年）純收益有變化，其值為a；t年以后純收益無變化，其值為a；年不變且大于零A，使用期無限時B、土地使用年期有限當(dāng)t年以前(含t年)純收益有變化，其值為ar；t年以后純收益無變化，其值為a；每年不變且大于零，使用期無限時（6）未來若干年后的土地價格已知的條件下的計算公式當(dāng)未來某年的土地價格已知，而已知的土地價格的年份以前的純收益有變化，土地價格的計算公式為：根據(jù)評估經(jīng)驗，公式（2）是我們評估時最常用的公式。2、采用收益還原法評估土地的步驟(1)確定房地產(chǎn)總收益A、在確定總收益時，一般應(yīng)考慮以下條件：a、總收益是指客觀收益（一般情況下的正常收益），而不是待估房地收益。b、收益必須是長期可以固定取得的收益。c、收益是安全可靠的收益（即風(fēng)險小的收益）。B、確定收益的方法根據(jù)資料收集情況及土地所在地的房地產(chǎn)市場情況，收益有土地收益（單純的土地租金）、房地收益兩種。a、確定土地收益調(diào)查、收集土地所在地的與待估宗地同區(qū)域的單純的土地出租案例（土地租賃協(xié)議），結(jié)合待估宗地的區(qū)域因素、個別因素、期日等因素修正，采用市場比較法確定宗地的土地收益。b、確定房地收益調(diào)查待估宗地所處區(qū)域、同類用途、結(jié)果相似、裝修檔次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面積等情況，分析、比較確定待估房地的收益。房地年總收益=年總租金×房屋出租率×有效出租面積（有效使用面積）c、確定企業(yè)總的營業(yè)收入（2）確定房地出租總費用根據(jù)確定的收益，分以下幾種情況考慮費用A、計算土地租賃總費用一般單純的土地租賃，發(fā)生的費用主要有：a、土地稅：因使用和租賃而繳納的有關(guān)稅費，如城鎮(zhèn)土地使用稅，按有關(guān)文件規(guī)定取值。b、管理費：指管理人員的薪水及其他費用，一般以年租金的3%計算。c、維護費：維護土地使用所發(fā)生的費用。如給排水及道路的修繕費，調(diào)查或按年租金的1%—3%計算。年總支出費用＝a+b+cB、計算房地出租中的總費用房地出租中，支出的總費用有：a、管理費：對出租房屋進行的必要管理所需費用，一般按年租金的2%—5%。b、維修費：按房屋重置價的1.5%—2%。c、保險費：按房屋重置價或房屋現(xiàn)值以保險費率，我國的保險費在0.15%—0.2%。保險費＝房屋重置價×（0.15%—0.2%）＝房屋現(xiàn)值×（0.15%—0.2%）d、稅金：依據(jù)待估地所在城鎮(zhèn)房屋出租時應(yīng)繳納的有關(guān)稅費文件、規(guī)定確定，一般有房產(chǎn)稅（按年租金的12%計）、營業(yè)稅（按租金的5%）、附加城市維護建設(shè)稅0.35%、教育費附加0.05%等。e、計算房屋折舊費：年折舊費＝（房屋重置價－殘值）/耐用年限＝房屋重置價×（1－殘值率）/耐用年限注：①房屋重置價、殘值率根據(jù)宗地所在的城鎮(zhèn)建委等部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定。②耐用年限：如土地使用者可使用土地的年期小于房屋耐用年限，土地使用者可使用房產(chǎn)的年期，如鋼混結(jié)構(gòu)房屋耐用年限為60年，而建筑物占用土地使用年限為49年，考慮整個建筑物重置價必須在可使用期內(nèi)全部收回，故耐用年限按49年計。則：年折舊費＝房屋重置價/房屋可使用年限房屋可使用年限＝土地出讓前房屋已使用年限+土地出讓年限C、計算企業(yè)經(jīng)營收益中總費用企業(yè)經(jīng)營中的總費用一般包括：a、原料費b、運輸費c、折舊費d、一般管理費e、職工工資f、應(yīng)納稅金g、工廠房屋的維護、保險等費用在股份制改造土地價格評估中，企業(yè)經(jīng)營的總費用可采用資產(chǎn)評估機構(gòu)的評估結(jié)果。（3）確定房地產(chǎn)出租純收益：房地產(chǎn)出租純收益＝房地產(chǎn)出租總收益－房地產(chǎn)出租總費用（4）確定房屋出租純收益房屋純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率A、房屋現(xiàn)值的確定方法：a、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價－房屋折舊總額＝房屋重置價－年折舊費×（1－殘值率）/耐用年限×房屋已使用年限b、房屋現(xiàn)值＝房屋重置價×成新度B、房屋還原利率的確定方法：房屋還原利率一般比土地還原利率高出2—3%。（5）計算土地純收益土地純收益可依據(jù)評估對象采用的不同而計算A、土地租賃中土地純收益的計算：土地純收益＝租金－（管理費+維護費+稅金）B、房地出租中土地純收益的計算：土地純收益＝房地出租純收益－房屋出租純收益C、一般企業(yè)用房地產(chǎn)中土地純收益的計算：土地純收益＝銷售收入－原材料價格－運輸費－折舊費－工資－利潤－稅金－其它應(yīng)扣除費用的余額（6）確定土地價格根據(jù)評估設(shè)定待估宗地的年限，確定土地價格的計算公式一般采用下式：P＝土地年純收益（a）÷土地還原利率（r）×[1-1/(1+r)n]3、采用收益還原法評估地價的關(guān)鍵（1）合理、客觀、準(zhǔn)確地確定土地、房地產(chǎn)、企業(yè)的收益。（2）合理從收益中扣除有關(guān)費用。（3）合理確定方法中所涉及到的有關(guān)參數(shù)。如土地還原利率、建筑物還原利率、重置價、殘值率等參數(shù)的確定依據(jù)、方法和選取標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該具體說明。收益還原法可能會出現(xiàn)的錯誤；A、收益還原法公式選錯或計算過程漏步驟。B、收益為待估宗地的實際收益不是客觀收益；收益確定依據(jù)不充分；收益確定錯誤或不合理。C、費用確定可能漏項或多項；年折舊費計算公式錯誤（年限出錯，重置價取值錯誤）。D、術(shù)語不規(guī)范。E、建筑物還原利率、土地還原利率的確定不合理。F、地價計算中年限錯誤。G、計算過程有錯。H、計算單位不統(tǒng)一。（三〕剩余法（假設(shè)開發(fā)法〕應(yīng)用此方法估價，要依據(jù)《規(guī)程》規(guī)定程序進行，技術(shù)報告中應(yīng)對以下內(nèi)容予以明確說明?！锿ㄟ^分析待估宗地條件，考慮規(guī)劃及管理等限制條件，確定土地的最佳利用方式。應(yīng)包括確定土地的用途、建筑物容積率、土地覆蓋率、建筑高度等項內(nèi)容?！锩鞔_待估宗地開發(fā)完成后的利用方式（買賣、出租等）及依據(jù)目前市場狀況估算的不動產(chǎn)總價，并說明估算方法及依據(jù)。★對計算中所采自的建筑費、專業(yè)資用要說明其確定的方法和依據(jù)；對開發(fā)周期、利率、稅費、手續(xù)費和開發(fā)商利潤等要說明選擇依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)?！镎f明計算公式、計算規(guī)程和結(jié)果。l、剩余法計算公式地價=不動產(chǎn)總價－建筑開發(fā)費－專業(yè)費－不可預(yù)見費－利率－銷售費用－稅金－開發(fā)商利潤2、評估步驟(1)預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價A、選擇與待估房地產(chǎn)用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)的不動產(chǎn)市場交易價格，采用市場比較法確定開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價（總開發(fā)價值）；B、根據(jù)當(dāng)時市場上與房地產(chǎn)同類用途、性質(zhì)、結(jié)構(gòu)和裝修條件的不動產(chǎn)租金水平，采用收益還原法確定開發(fā)后不動產(chǎn)總價。(2)估算建筑費、專業(yè)費（按建筑費的一定比例）、不可預(yù)見費一般為建筑費和專業(yè)費之和的2％一5％〕等各項成本費用。(3)計算利息A、確定開發(fā)建設(shè)周期B、投資時間，合理確定計息周期（一次性均勻投入還是分段均勻投入）C、復(fù)利計息公式：利息=[（1+r）n-1](4)計算稅金：主要指建成后不動產(chǎn)銷售的營業(yè)稅、工商統(tǒng)一稅、印花稅、契稅等；(5)銷售費用：主要指建成后不動產(chǎn)銷售或出租的中介代理費、廣告費、買賣手續(xù)費等；(6)估算開發(fā)商的合理利潤剩余法可能出現(xiàn)的錯誤：A、公式選錯或計算過程漏步驟。B、預(yù)測開發(fā)完成后不動產(chǎn)總價依據(jù)不充分或確定錯誤或不合理。C、費用確定可能漏項或多項。D、術(shù)語不規(guī)范。E、利息計算錯誤選用了單利計息公式或公式正確但計息周期錯誤。F、利潤計算時考慮了利息。G、未將地價還原至估價期日時的價格水平。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一。（四）成本逼近法★應(yīng)用此種方法估價，要求按照《規(guī)程》的規(guī)定，進行數(shù)據(jù)的調(diào)查、歸類和估算地價?！镆敿氄f明土地取得費的各組成項目及費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明其確定的依據(jù)。要有文件依據(jù)的，要指出文件的名稱及文件有關(guān)費用標(biāo)準(zhǔn)；沒有文件依據(jù)的，如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門證明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌貐^(qū)的費用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因?！锩鞔_待估宗地的開發(fā)期限、開發(fā)狀況和相應(yīng)的開發(fā)費用標(biāo)準(zhǔn)，并說明依據(jù)?！镉嘘P(guān)稅費、貸款利息及投資回報率的確定，要在技術(shù)報告中說明依據(jù)的資料及其來源、分析計算過程及結(jié)果。★說明成本價格基礎(chǔ)上的土地增值標(biāo)準(zhǔn)的確定方法和依據(jù)?！镎f明土地價格確定方法和結(jié)果。1、采用成本逼近法評估土地價格應(yīng)注意以下幾點：（1）弄清成本逼近法的運用范圍。成本逼近法適用于土地市場不發(fā)育，土地成交實例不多無法利用其它方法評估地價；適宜于新開發(fā)土地或建筑物的估價；適宜于工業(yè)用地地價評估（注：城區(qū)或市區(qū)工業(yè)用地不能采用成本逼近法評估）對商業(yè)、辦公、住宅等用地不能選擇成本逼近法。（2）選擇成本逼近法的計算公式成本逼近法的基本公式為：土地價格=土地取得費（包含相關(guān)稅費）+土地開發(fā)費+利息+利潤+土地增值收益但在采用成本逼近法進行地價評估時，應(yīng)注意：A、如土地增值收益=（土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)資+利潤）×土地增值收益率采用上述公式求得地價為無限年期土地價格，需進行年期修正：有限年期地價=無限年期地價×[1-（1+r）n]B、如土地增值收益，是以地方政府公布的出讓金代替，應(yīng)先對成本地價進行有限年期修正，然后與出讓金相加，得出有限年期地價。在利用出讓金代替上地增值收益計算地價時，一定要分析當(dāng)?shù)毓嫉某鲎尳鸷x是否為單純的政府收益，如包含其它內(nèi)容，應(yīng)扣除或?qū)嵲跓o法運用，可不取出讓金，仍用土地增值收益率公式計算。2、采用成本逼近法評估土地價格的步驟：（1）土地取得費土地取得費，該項費用是指待估宗地所在區(qū)域征用同類土地所支出的平均費用。主要包括土地補償費、勞動力安置費、青苗及地上物補償費。描述清楚待估宗地所處區(qū)域及宗地周圍或宗地在被征用前土地利用類型及本次評估待估宗地所在區(qū)域周圍土地利用類型是菜地，水田還是耕地或荒山等。A．根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》及土地所在地方人民政府關(guān)于印發(fā)《國家建設(shè)征用土地補償和安置辦法》的通知及有關(guān)文件等，按標(biāo)準(zhǔn)測算，同時并依據(jù)宗地所在區(qū)域的征地案例，分析綜合確定。B．如當(dāng)?shù)責(zé)o土地補償、安置補償、青苗及地上物補償?shù)木唧w文件規(guī)定，可依據(jù)《中華人民共和國土地管法》或省、市級人民政府頒布的《土地管理法買施條例(或辦法)》等文件，調(diào)查待估宗地所處區(qū)域或相似區(qū)域的征地案例(到當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭终鞯靥?、征地科或統(tǒng)一征地辦公室等部門，收集近期征地協(xié)議等資料。一定要弄清征地協(xié)議中土地取得費中包含內(nèi)容。)結(jié)合待估宗地所處區(qū)域及宗地周邊土地或宗地被征用前的土地利用類型；通過現(xiàn)場查勘、調(diào)查，確定土地取得費。（2）有關(guān)稅費有關(guān)稅費是指在征地時按照國家、地方政府有關(guān)文件規(guī)定必交的稅費。在確定有關(guān)稅費時，每項稅費取值都應(yīng)有文件依據(jù)，要指出又講的名稱及有關(guān)規(guī)定、稅費標(biāo)準(zhǔn)（注：①有些已取消的稅費一定有以與基準(zhǔn)日最接近的公布文件為依據(jù)；②有些不合理的稅費在取值時要認(rèn)真分析；③有些交叉稅費一定要注意不要重復(fù)計算，如西安市規(guī)定：蔬菜基地交新菜地開發(fā)建設(shè)基金，就不再交納農(nóng)田水利開發(fā)建設(shè)基金和防洪保安和重點水利建設(shè)專項資金）；如屬當(dāng)?shù)匾话阋?guī)定的，要有當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T或有關(guān)的政府部門注明，涉及到當(dāng)?shù)夭煌瑓^(qū)域的費用標(biāo)準(zhǔn)的，要在充分調(diào)查實際情況的基礎(chǔ)上，分析后進行確定，并說明原因。2、確定土地開發(fā)費土地開發(fā)費是指獲得土地后，對真開發(fā)的費用，指設(shè)定開展程度條件下的土地開發(fā)費。（1）確定土地開發(fā)費方法直接依據(jù)當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府印發(fā)的《關(guān)于征收××城市市政公用設(shè)施配套費》的通知。結(jié)合評估設(shè)定的待估宗地的開發(fā)程度，確定開發(fā)資（前提是公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費標(biāo)準(zhǔn)）。只是在采用時要弄清公布的配套費的內(nèi)容（①只是大市政配套費，還是包含了公共設(shè)施配套資和小區(qū)開發(fā)配套費；②弄清大配套費包含“幾通一平”；③弄清配套費是按單位用地面積還是單位建筑面積征收）。如當(dāng)?shù)匚垂际姓涮踪M的征收文件或公布征收的配套費標(biāo)準(zhǔn)低于實際開發(fā)費的標(biāo)準(zhǔn)，則參考當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價測算時的土地取得費；同時到城建局、新建開發(fā)區(qū)、房地產(chǎn)開發(fā)公司、公用事業(yè)局等土地開發(fā)的相關(guān)部門調(diào)查、分析、測算、設(shè)定開發(fā)程度條件下的開發(fā)費。（2）確定開發(fā)費時把握原則A、確定待估宗地開發(fā)程度，目地規(guī)模、各地具體情況的開發(fā)期限，設(shè)定開發(fā)程度。設(shè)定開發(fā)程度不同，開發(fā)期限可相同、可不相同，但開發(fā)費一定要有差別。如“五通一平”的開發(fā)周期為1年，而“二通一平”的開發(fā)周期可定為9個月。6個月。B、在確定開發(fā)費用時，設(shè)定開發(fā)程度均為“五通一平”，但各通中如通路，一宗地臨主干道（20～60米寬），水泥路或柏油路；而另一宗地臨土地或砂石路（3～6米寬）；同樣是“五通一平”開發(fā)費可取不一樣，但一定要描述清楚，說明原因。3、確定投資利息（1）利息率的選擇根據(jù)評估的目的和土地開發(fā)的資金來源情況，利息率可選擇存款利息率或貸款利息率。如拍賣底價、抵押評估或土地開發(fā)是投資者利用自有資金投入，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期相應(yīng)的利息率；如用于聯(lián)營、入股等目的，或投資者貸款從事土地開發(fā)，可采用評估基準(zhǔn)日中國人民銀行公布的與設(shè)定開發(fā)周期對應(yīng)的固定資產(chǎn)貸款利率；還可參照具體項目或當(dāng)?shù)赝恋亻_發(fā)投資貸款利息率。（2）投資利息的計算公式根據(jù)確定土地開發(fā)費的方法，來選擇投資利息的計算公式（注：單利計息）。？A、直接采用當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費，且公布的配套費能夠達到實際開發(fā)費際準(zhǔn)。投資利息＝（土地取得費及有關(guān)稅費十市政基礎(chǔ)設(shè)施配套資）×開發(fā)周期×利息率B、當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費未達到實際開發(fā)費標(biāo)準(zhǔn)。投資利息=(土地取得費及有關(guān)稅費十市政基礎(chǔ)設(shè)施配套資)×開發(fā)周期×利息率十(土地開發(fā)費一市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費)×0.5×開發(fā)周期×利息率4、確定投資利潤（1）投資利潤率（或投資回報率）的確定方法A、依據(jù)持信京地土地投資利潤；利用公式：投資利潤率=利潤／總投資（土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)費）B、調(diào)查同行業(yè)的近幾年的投資利潤率，并結(jié)合待估宗地所在省、市、縣的投資利潤率（可采用中國統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)）。（2）投資利潤的計算公式A、如采用年投資利潤率：投資利潤=（土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)費）×開發(fā)周期×年投資利潤率B、如采用投資利潤率或投資回報率：投資利潤=土地取得費及有關(guān)稅費×投資回報率5、確定土地增值收益（也稱土地所有權(quán)收益）土地增值收益的確定方法及計算公式：A、土地增值收益=土地成本價格×土地增值收益率=(土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)費十投資利息十投資利潤)×土地增值收益率(土地增值收益事根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋鼐痔峁┵Y料確定，經(jīng)驗在10％一30％之間)；B、土地所有權(quán)收益可以當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)代替（但要弄清出讓金的內(nèi)涵，我們是指歸政府所有的那部分地價款，稱為出讓金）6、計算土地價格計算公式：(1)如土地增值收益依據(jù)土地增值收益率確定，評后地價分別為無限年期土地價格(用Vn表示)和設(shè)定年限的土地價格(用V表示），則：Vn一土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)資十投資利息十投資利潤十土地增值收益V＝Vn×[1－１／（1＋r）n]式中：Vn一待估宗地設(shè)定年限的土地價格V一無限年期土地價格r一土地還原利率n一待估宗地設(shè)定土地使用年限（2）如土地增值收益采用當(dāng)?shù)氐兀?、縣政府公布的出讓金標(biāo)準(zhǔn)，地價計算公式為?！盇、如出讓金含土地使用年限與待估宗地土地使用年限一致V＝〔土地取得費及有關(guān)稅費十土地開發(fā)資十投資利后、十投資利潤〕×[1－1／（1＋r）n]＋出讓金或中：V一待估宗地土地價格B、如出讓全土地使導(dǎo)權(quán)年限與持估宗地土地使用權(quán)年限不一致V＝｛[土地取得費及有關(guān)稅費+土地開發(fā)費+投資利息十投資利潤]×[1－1／(1+r)n]+出讓金｝×(1－1／(1+r)n)/(1－１／(1+r)m)式中：V、Vn同前n一待估宗地土地使用年限m—出讓金規(guī)定土地使用年限r(nóng)一土地還原利率成本逼近法可能會出現(xiàn)的錯誤：A：缺少對待信宗地周邊土地利用類型的描述；取得費不是區(qū)域的客觀平均水平；稅費的確定沒有明確的法律和文件依據(jù)。B、開發(fā)費的確定與地價定義設(shè)定的開發(fā)程度不一致。開發(fā)費的取值與基準(zhǔn)地價評估中的開發(fā)費不一致。C、利息計算有誤。D、未進行年期修正或區(qū)位修正。E、費用確定可能漏項或多項。F、術(shù)語不規(guī)范G、利潤計算時考慮了利息。H、計算過程有錯。I、計算單位不統(tǒng)一（五）基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法應(yīng)用此法進行估價，按（規(guī)程》規(guī)定的程序進行。在技術(shù)報告中應(yīng)對如下事項予以明確說明：★說明宗地位置、用途及待估宗地所在級別或區(qū)域的基準(zhǔn)地價和對應(yīng)的因素修正系數(shù)表及因素條件說明表，并注明來源及依據(jù)。★說明待估宗地的各項因素具體條件，應(yīng)將因素修正系數(shù)表的內(nèi)容具體列出。具體形式參見市場比較法中因素條件說明表的形式。★確定待估宗地各因素修正系數(shù)和綜合綜合系數(shù)。★說明年期及期日差別和相應(yīng)的修正系數(shù)?！飳鶞?zhǔn)地價修正得到宗地地價。1、采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地價格應(yīng)注意的要點：（1）一定要弄清基準(zhǔn)地價的概念、內(nèi)涵基準(zhǔn)地價是政府對各城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域的商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同土地利用類型的土地分別評估的一定時間內(nèi)有限年期的土地使用權(quán)的平均價格。不同的城鎮(zhèn)，甚至同一城市的不同區(qū)域其基準(zhǔn)地價內(nèi)涵可能不一樣。（2）要弄清待估宗地所在城鎮(zhèn)地基準(zhǔn)地價制定時評估技術(shù)途徑，是先定級后估價，還是先估價后定級，明確后才能確定評估步驟（修正體系不一樣）。2、采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估土地價格步驟：（1）、簡介待估宗地所在城鎮(zhèn)的基準(zhǔn)地價成果A、介紹基準(zhǔn)地價公布如文號、公布時間或基準(zhǔn)地價報告名稱及通過省土地管理局驗收合格的時間(認(rèn)為是基準(zhǔn)日)。B、基準(zhǔn)地價的范圍、地類劃分、土地級別、地價的內(nèi)涵（年限、土地開發(fā)程度、基準(zhǔn)地價包含內(nèi)容）a、年限：基準(zhǔn)地價規(guī)定的土地使用年限，如各類用途均設(shè)定為法定最高年限。b．土地