房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)住宅建設(shè)項目可行性研究報告第一章總論1.1概述項目名稱xx建設(shè)項目項目地理位置xx建設(shè)項目位于xx縣xx,xx,xx，周邊景觀資源非常豐富，獨特資源給廣大市民提供了難得的獨享空間，是絕佳的適居區(qū)域，地理位置極其優(yōu)越。1.2項目建設(shè)單位簡介公司名稱：xxxx法定代表人：xx注冊資金：xx公司成立日期：xx公司憑借“專業(yè)的團隊和完善的管理體系”，本著“信譽、品質(zhì)、服務(wù)、高效”的宗旨，使公司在日新月異的經(jīng)濟大潮中已逐步成長為一個品牌卓越的企業(yè)，志在房地產(chǎn)領(lǐng)域積極開拓、努力進取、長期發(fā)展。1.3報告編制的依據(jù)與范圍編制的依據(jù)1、《投資項目可行性研究指南》；342、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法和參數(shù)》（第三版）；3、《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄（2011年本）》；4、《中華人民共和國土地管理法》；5、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》；6、《中華人民共和國環(huán)境保護法》；7、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》；8、《中華人民共和國招投標(biāo)法》；9、《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃綱要》；10、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180-1993，2002年版）；11、《xx縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃（2015-2030）》；12、項目所在地有關(guān)基礎(chǔ)資料；13、項目承辦單位提供的基礎(chǔ)資料；14、項目可行性研究報告編制委托書。報告論述的范圍和內(nèi)容1、對建設(shè)項目符合國家有關(guān)政策、法規(guī)和規(guī)劃進行研究；2、滿足項目建設(shè)單位對本項目功能等投資方面的要求；3、對項目的消防、環(huán)保的評價；4、節(jié)能分析；5、項目實施計劃；6、項目招標(biāo)方案；347、投資估算與資金籌措；8、對項目進行財務(wù)評價；9、社會效益分析；10、提出結(jié)論及建議。1.4項目概況及簡要結(jié)論項目概況1、建設(shè)規(guī)模xx建設(shè)項目總規(guī)劃面積：236249血；住宅面積：164755.73血；商業(yè):11337.9血；機動車停車位：1382個本次一期項目用地41351.33nf（約62.08畝）；一期建筑面積167177.70血；其中：地上建筑面積127618.35f,地下建筑面積39559.35f；地上商業(yè)面積：637.04；住宅可售面積：126692.66；機動車停車位：927個（含子母車位、無障礙車位）。建設(shè)規(guī)模一覽表表1-1項目名稱數(shù)量單位備注總用地面積41351.33平方米62.08畝總建筑面積167177.70平方米其中地下建筑面積39559.35平方米地上建筑面積127618.35平方米其中住宅面積126692.66平方米6班幼兒園2713.59平方米物業(yè)管理面積1015.95平方米34商業(yè)便民店637.06平方米文化活動站20.49平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站19.29平方米社區(qū)服務(wù)中心22.45平方米垃圾回收點11.54平方米充電非機動車棚458.98平方米出地面風(fēng)井等其他26.39平方米建筑密度17.97%容積率2.98%綠地率36.58%建筑控高78.5米基底面積7431.47平方米戶數(shù)927戶人數(shù)2967人3.2人/戶機動車機動車停車位927個（含子母車位、無障礙車位）面積清單如下:xx工程項目名稱建筑分類總高（m）層數(shù)建筑面積（^）總建筑面積（史地上地下地上地下2#樓住宅79.6527117715.42計入地下室17715.424#樓住宅78.6527219415.54695.7220111.265#樓住宅78.652729381.26340.689721.947#樓住宅78.652729382.07340.889722.958#樓住宅78.652728836.51327.169163.6710#樓住宅78.652729980.08359.1210339.2建筑單體面積清單建設(shè)單位：xxxx3411#樓住宅78.652729379.87333.819713.6812#樓住宅67.252328512.49355.468867.9513#樓住宅58.720215150.78740.0815890.8614#樓住宅70.124216665.37668.8117334.1815#樓幼兒園13.7312713.59計入地下室2713.59地下車庫（一期）汽車庫3.9—126.3935397.63131294.7車棚車棚458.98—458.98127618.3539559.35167177.72、環(huán)境保護措施本項目投入使用后只有生活污水、生活垃圾和廚房油煙產(chǎn)生。其中，生活污水經(jīng)化糞池簡單處理后排入城鎮(zhèn)污水管網(wǎng)，生活垃圾經(jīng)統(tǒng)一收集處理后運往垃圾處理廠，廚房油煙經(jīng)過抽油煙機等簡單收集過慮處理后可達標(biāo)排放，不會對周圍環(huán)境造成污染。3、總投資及資金來源本項目計劃總投資為4.99億元，其中：土地費用7500萬元，規(guī)劃費用3559.21萬元，前期工程及檢測費用303.41萬元，建安工程費用29858.98萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施費用2524.39萬元，配套設(shè)施費用801.62萬元，銷售配套分攤費用183.99萬元，銷售費用2403.42萬元，管理費用1445.92萬元，財務(wù)費1362.67萬元。34資金籌措：本項目總投資4.99億元。其中：銀行貸款2億元，后期銷售收入滾動投資1億元，其余資金由項目單位自籌。4、項目建設(shè)期預(yù)計項目建設(shè)周期為3年，2019年8月15日開工建設(shè)，2022年8月15日工程竣工驗收、全部交付使用。5、項目主要建設(shè)條件①項目的建設(shè)符合xx縣城市發(fā)展總體規(guī)劃要求；②項目所需用地已經(jīng)落實，相關(guān)手續(xù)正在辦理中；③項目場址周邊市政設(shè)施配套條件較好;④項目所需資金已經(jīng)有所落實。6、經(jīng)濟效益分析項目建成銷售后，可實現(xiàn):利潤總額46633.45萬元，稅后利潤34975.09萬元；投資利潤率93.37%，銷售利潤率35.48%；經(jīng)濟效益良好。34第二章項目社會環(huán)境分析2.1宏觀環(huán)境分析市宏觀經(jīng)濟形勢分析2018年，全市主要經(jīng)濟指標(biāo)完成情況如下：一、生產(chǎn)總值初步核算，全年GDP完成，比上年增長8.4%，增速比全國（6.7%）、全?。?.1%）分別高出1.7個和0.3個百分點，比去年（10.1%）回落1.7個百分點。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值完成156.4億元，比上年增長3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3780.7億元，增長5.9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值4057.1億元，增長11.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為2.0:47.3:50.7，第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過第二產(chǎn)業(yè)3.4個百分點。二、財政收入全年地方財政總收入完成1619.5億元，比上年增長13.7%。其中地方財政一般公共預(yù)算收入完成，比上年增長14.3%，增速高于全國（增速尚未公布），比全?。?%）高出4.3個百分點，比上年提高1.2個百分點。三、規(guī)模以上工業(yè)增加值34全年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成3215億元，比上年增長6%,增速與全國（6%）持平，比全?。?%）低2個百分點，比上年回落4.2個百分點。其中七大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長7.8%，高出全市工業(yè)1.8個百分點；四大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增長9.4%，高出全市工業(yè)3.4個百分點；電子信息工業(yè)增長13.7%，高出全市工業(yè)7.7個百分點；汽車及裝備制造業(yè)增長10.3%，高出全市工業(yè)4.3個百分點。四、固定資產(chǎn)投資全年固定資產(chǎn)投資完成6998.6億元，比上年增長11.3%，增速高出全國（8.4%）3.2個百分點，低于全?。?3.7%）2.4個百分點，比上年（19.6%）回落8.3個百分點。其中第三產(chǎn)業(yè)投資完成5430億元，比上年增長14.8%，高出全市3.5個百分點，房地產(chǎn)投資完成完成2779億元，增長38.9%。五、社會消費品零售總額全年社會消費品零售總額達到3665.8億元，比上年增長11.3%，增速比全國（10.4%）高出0.9個百分點，比全?。?1.9%）低0.6個百分點，比去年（10.9%）提高0.4個百分點。六、金融機構(gòu)存、貸款截止2018年底，全市金融機構(gòu)存款余額1.90萬億元，比上年增長12.2%；金融機構(gòu)貸款余額154萬億元，比上年增長21.8%。市房地產(chǎn)市場總體運行情況342018年，是全面實施“十三五”規(guī)劃第三年，xx市主動適應(yīng)房地產(chǎn)市場新常態(tài)，因城施策，堅決抑制投資投機性購房需求，連續(xù)出臺調(diào)控政策，適時調(diào)整和制定土地、信貸、市場監(jiān)管、住房保障等系列政策措施，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出開發(fā)投資保持高位運行、銷售增速高位回落和商品房庫存持續(xù)下降的運行特點。一、開發(fā)投資整體保持高位，對全市投資增長貢獻明顯2018年以來，8樓市交易相對穩(wěn)步發(fā)展，xx商品房銷售面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資均大幅增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資本年完成2779億元，增長38.9%，高于全市投資27.6個百分點，比上年同期加快24.2個百分點，比上半年和三季度分別提高21.1和9.1個百分點，拉動全市投資增長12.4個百分點，高于全省房地產(chǎn)投資增速10.7個百分點，高于全國32個百分點。在中部六省會城市中僅比南昌低了0.1個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重由上年同期的31.8%提高到39.7%。從工程用途看，住宅投資1916.4億元，同比增長43.2%，增速較2015年提高29.5個百分點。但10月份xx限購限貸后，在2016年最后兩個月住宅投資增速有所放緩，1-12月份增速較1-10月份下降0.4個百分點。非住宅類投資增速有所提高，1-12月份，辦公樓投資146.0億元，同比下降3.1%，降幅較1-10月份減少0.3個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資290.8億元，同比增長3.8%，與1-10月份相比，增速由負增長0.5%轉(zhuǎn)正增長。二、新開工面積增速較快，非住宅類竣工增速由正轉(zhuǎn)負342018年全市房屋施工面積14230.0萬平方米，同比增長31.5%，較1-10月份下降2.4個百分點。其中，住宅施工面積9603.7萬平方米，同比增長32.4%，占房屋施工面積的比重為67.5%；辦公樓施工面積974.4萬平方米，同比增長6.3%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積1439.4萬平方米，同比增長28.6%。2018年，全市房屋新開工面積5287.2萬平方米，同比增長86.6%，較上年同期提高83.5百分點。其中，住宅新開工面積3596.3萬平方米，同比增長81.3%，占房屋新開工面積的比重為68%；辦公樓新開工面積202.8萬平方米，同比增長21.2%；商業(yè)營業(yè)用房新開工面積514.2萬平方米，同比增長80.3%。與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速一致，2016年最后兩個月受限購限貸影響，房屋新開工面積增速較之前月份有所減慢。2018年，全市房屋竣工面積1455.2萬平方米，同比增長35.2%。其中，住宅竣工面積1056.3萬平方米，同比增長57.5%，占房屋竣工面積的比重為72.6%；辦公樓竣工面積89.9萬平方米，同比下降21.8%；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積119.7萬平方米，同比下降17.1%。三、土地購置面積高位增長，待開發(fā)土地有所增加2018年xx土地市場上演“盛宴”，地王頻出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積473.7萬平方米，同比增長112.9%，較上年增速提高156.8個百分點；土地成交價款343.8億元，同比增長357.3%，較上年同期提高391.6個百分點。土地價格為484萬元/畝，同比增長115.1%。2018年，待開發(fā)土地面積510.5萬平方米，同比增長40.8%，比上年同期提高34.0個百分點。34四、商品房銷售火爆，增速大幅上漲2018年，我市新建商品房銷售面積2859.2萬平方米，比上年增長50.6%。其中，住宅銷售面積2571.4萬平方米，增長51.7%。全年商品房銷售額2333.9億元，增長63.1%。其中，住宅銷售額2081.1億元，增長70.0%；全年商品房月均銷售面積達到238萬平方米，與2017年月均銷售158萬平方米相比有較大提升。在商品住宅銷售中，剛需和高檔需求仍是商品房銷售上升的主體。2018年商品住宅銷售中，以剛需戶型為主的90平米以下住宅增長57.2%，比上年同期增長24.9個百分點，144平方米以上住宅增長51.4%，比上年同期增長23.2個百分點；別墅和高檔型公寓等高檔住宅增長88.4%。橫向?qū)Ρ?，xx市商品房銷售在中部六省會城市中增幅穩(wěn)居榜首，其增幅分別比全國、全省高28.1和18.5個百分點。受銷售市場持續(xù)回暖推動，我市商品房待售面積持續(xù)下降。2018年，我市商品房待售面積348.9萬平方米，比2017年減少128.7萬平方米，下降26.9%。其中，住宅待售面積199.3萬平方米，比2017年減少116.0萬平方米，下降36.8%。五、企業(yè)資金到位良好，國內(nèi)貸款比重提高342018年xx房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金2988.8億元，同比增長40.9%，高于完成投資增速2.0個百分點。其中，國內(nèi)貸款350.7億元，同比增長74.8%，占比為11.7%，占比較2017年提高2.3個百分點；自籌資金1410.6億元，同比增長33.6%，占比為47.2%，占比較2015年下降2.6個百分點；其他資金來源1227.5億元，同比增長42.1%，占比為41.1%，占比較2015年提高0.3個百分點。其他資金來源中，定金及預(yù)收款,同比增長37.6%，占比為19.6%，占比較2015年略降0.5%；個人按揭貸款506.1億元，同比增長44.8%，占比為16.9%，占比較2017年提高0.5個百分點。2.2中觀環(huán)境分析縣經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r2018年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值完成288.7億元，同比增長10.1%，高于全市1.7個百分點，增速居全市各縣（市）第一位；一般公共預(yù)算收入完成41.7億元，同比增長20.9%，高于全市6.6個百分點，收入規(guī)模和增速均居全省各縣（市）第二位，稅收收入占比達到70.4%，收入質(zhì)量進一步提升；規(guī)模以上工業(yè)增加值完成107.6億元，同比增長7.5%，高于全市1.5個百分點，增速居全市各縣（市）第三位；固定資產(chǎn)投資完成396.1億元，同比增長20.9%，高于全市9.6個百分點，增速居全市各縣（市）第一位。金融機構(gòu)各項存款余額，比年初增長32.2%，增速居全市各縣（市）第二位，貸款余額253.9億元，比年初增長32.9%，增速居全市各縣（市）第一位。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)支撐作用不斷提升34路網(wǎng)體系日臻完善，依托xx市國際性現(xiàn)代化綜合交通樞紐地位，積極融入、主動對接大路網(wǎng)、大交通格局，全年新建道路194公里，11條城鄉(xiāng)、社區(qū)道路竣工通車，全縣路網(wǎng)密度提升至每百平方公里261公里。生態(tài)建設(shè)成效顯著，建成生態(tài)廊道17條、38公里，新增綠化面積2430畝，是市定任務(wù)的3倍。賈魯河生態(tài)治理一期工程竣工，二期綜合治理工程全面開工，850余畝的中央公園水系建設(shè)正快速推進。城區(qū)承載力不斷提升，老城區(qū)7家機關(guān)事業(yè)單位完成搬遷，1.3萬平方米空地改造成公共綠地和停車場，新增城區(qū)綠地面積4萬平方米、公共停車位5000個。發(fā)展活力進一步釋放創(chuàng)新能力明顯提高。全年新認定市級科技型企業(yè)9家，完成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值，xx凱雪等6家企業(yè)被認定為省級“互聯(lián)網(wǎng)+”工業(yè)創(chuàng)新示范企業(yè)。兩個園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)綜合體加快建設(shè)。招商引資成效明顯。新簽約項目56個，協(xié)議總資金720億元，其中超102265.69萬元項目11個；實際利用域外境內(nèi)資金93億元、外資5630萬美元。34堅持以項目建設(shè)帶動產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實施“156”工程，營造了“大開工、大建設(shè)、大發(fā)展”的濃厚氛圍。特別是中小學(xué)建設(shè)，僅用4個月時間就完成了7所學(xué)校建設(shè)，創(chuàng)造7“xx速度”。在“156”工程帶動下，全縣重點項目建設(shè)不斷加快，26個省市重點項目完成投資162.6億元，占年度計劃的112%，145個縣級重點項目完成投資248.3億元，占年度計劃的106%。青山變速器項目、萬邦國際農(nóng)產(chǎn)品物流城三期工程等35個項目竣工，河南國能動力電池生產(chǎn)線項目、xx汽車服務(wù)業(yè)博覽城二期等91個項目有序推進，在全市重點項目建設(shè)考核中位居第一位。民生福祉持續(xù)改善全年民生支出資金達到,占一般公共預(yù)算支出比重達到78.8%，承諾的各項民生實事全部完成。投資5.8億元實施的10所中小學(xué)建設(shè)工程全部竣工。全年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人員3610人、農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)1.6萬人，均為市定任務(wù)的1.3倍；新農(nóng)合參合人數(shù)達到44.4萬人，參合率99.98%；全年114.5萬人次享受到新型農(nóng)村合作醫(yī)療報銷補助，補助金額。醫(yī)療、體育、文化等社會事業(yè)不斷進步，安全生產(chǎn)、食品藥品安全、信訪穩(wěn)定、社會治安等工作進一步加強，社會治理和平安xx建設(shè)社會化、法治化、智能化水平不斷提高，群眾安全感、滿意度持續(xù)上升。縣房地產(chǎn)市場分析342018年1月，xx全縣商品房投放面積29.13萬平方米，同比增長108%；銷售面積21.61萬平方米，同比增長8.7%。其中，商品住房銷售19.43萬平方米，同比增長4.2%；商品房銷售均價8464元/平方米，同比增長6.2%。其中，商品住房銷售均價7860元/平方米，同比增長11%。全縣二手房銷售5.23萬平方米，同比增長55%。二手房銷售均價4046元/平方米，同比增長78%。2018年2月，全縣商品房投放面積8.42萬平方米（去年2月沒有預(yù)售）；商品房銷售面積4.62萬平方米，同比下降45.8%。其中，商品住房銷售4.27萬平方米，同比下降49%；商品房銷售均價7629元/平方米，同比下降4.8%。其中，商品住房銷售均價7291元/平方米，同比下降8.8%。全縣二手房銷售2.16萬平方米，同比增長154%；二手房銷售均價3813元/平方米，同比增長127%。商品房庫存情況截止到2018年2月底，全縣商品房庫存85.53萬平方米，其中住宅67.07萬平方米。庫存去化周期為5個月。具體來說，萬三路以東庫存64.87萬平方米，其中住宅50.85萬平方米。庫存去化周期為5.1個月。2018年xx勢必將會引發(fā)一場“綠博置業(yè)”的熱潮，也必將勢不可擋。不僅僅是因為這里未來是朝著“東方奧蘭多”的方向發(fā)展，而是這里集中8大名企扎堆，包括康橋、碧桂園、亞新、融創(chuàng)等，目前已經(jīng)打造了10個樓盤?？h房地產(chǎn)市場發(fā)展預(yù)測341、政策層面“微調(diào)”定向?qū)捤纱碳傂枧c堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時執(zhí)行隨著市場宏觀經(jīng)濟“基本面”開始好轉(zhuǎn)，開發(fā)企業(yè)資金壓力有效緩解，防止房價報復(fù)性反彈成為明年甚至更長時間段內(nèi)樓市調(diào)控的重要課題。全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議傳遞出明確信號，2018年將繼續(xù)堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，同時繼續(xù)嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策。一方面要堅決抑制投機投資性住房需求，另一方面要支持合理自住和改善性需求。2、“懸而未決”的房產(chǎn)稅影響樓市預(yù)期持續(xù)“懸而未決”的房產(chǎn)稅擴圍政策是否會在2018年推行難有定論，但從受眾心理上對房地產(chǎn)市場投資行為產(chǎn)生抑制影響。綜合從2018年房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境及政策環(huán)境方面分析，房地產(chǎn)市場整體運行環(huán)境較2017年呈現(xiàn)出“適度寬松化”特征，但這一特征以以房價波動處于理性平穩(wěn)范圍為前提，如房價走勢超出中央預(yù)期，不排除會有更為嚴厲的調(diào)控政策推出，因此平穩(wěn)仍將是2018年樓市發(fā)展的主基調(diào)。2.3微觀環(huán)境分析縣概況及發(fā)展規(guī)劃1、xx縣概況34xx縣，河南省xx市轄縣，地處中原地區(qū)。位于河南省中部，東接古都開封，西鄰省會xx，北瀕黃河，地處黃河下游，鄭汴之間，土地總面積1416.6平方公里，總?cè)?10,568人（2012年），轄15鎮(zhèn)、1鄉(xiāng)、3個街道辦事處，419個行政村，是中原經(jīng)濟區(qū)、xx都市區(qū)、xx航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)三區(qū)疊加的中心區(qū)域，是鄭汴融城戰(zhàn)略和鄭汴產(chǎn)業(yè)帶核心區(qū)，各類交通里程近3000公里，路網(wǎng)密度200公里/百平方公里，全省縣級市位列第一。2、xx縣發(fā)展規(guī)劃XX縣中心城區(qū)范

圍為北至連霍高速公

路、南至鄭民高速公

路、東至鄭東高速公

XX縣中心城區(qū)范

圍為北至連霍高速公

路、南至鄭民高速公

路、東至鄭東高速公

路、西至新G107（萬

三公路），面積323

平方公里。本次規(guī)劃

期限為2016?2030

年，其中近期至2020

年。2020年城鄉(xiāng)總?cè)?00

萬人中牟縣城鄉(xiāng)總體規(guī)劃〔2015-2030)lli^l.hhHri日頃1HhxLMFI.koiirigtilZhcki^nuLcin:lyiff.ps￡.mk城鎮(zhèn)人81萬人，城鎮(zhèn)化水平81%342030年城鄉(xiāng)總?cè)?10萬人城鎮(zhèn)人195萬人，城鎮(zhèn)化水平93%城鄉(xiāng)居民點建設(shè)用地220.3平方公里城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)規(guī)劃城鄉(xiāng)形成“三軸、三區(qū)、多組團”的城鎮(zhèn)發(fā)展格局三軸：鄭開大道公共服務(wù)軸、萬洪公路產(chǎn)業(yè)軸、雁鳴大道縣域城鎮(zhèn)發(fā)展軸。三區(qū)：沿黃生態(tài)保育區(qū)、城市核心功能區(qū)、南部生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)。多組團：綠博組團、老城區(qū)組團、汽車城組團、官渡組團、大孟組團以及萬灘、雁鳴湖、姚家、黃店等新市鎮(zhèn)形成的多個城鎮(zhèn)組團。城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)為“兩群三區(qū)三軸帶”兩群：以綠博組團和大孟組團為核心的文化創(chuàng)意和休閑旅游產(chǎn)業(yè)集群，以汽車城組團為核心的汽車產(chǎn)業(yè)集群。三區(qū)：北部的沿黃生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)、中部的都市產(chǎn)業(yè)區(qū)和南部的現(xiàn)代都市特色產(chǎn)業(yè)區(qū)。三軸帶：先進制造業(yè)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)軸（經(jīng)開一九龍一汽車城一官渡一汴西產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)軸）和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩個產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶（鄭東一白沙一綠博一大孟一官渡一汴西產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和綠博一汽車城一航空港產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶）。城鄉(xiāng)綜合交通規(guī)劃34建立與鄭汴一體化戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)、運輸組織合理、設(shè)施網(wǎng)絡(luò)完善、高效便捷、適應(yīng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展和區(qū)域一體化發(fā)展要求的綜合交通運輸體系。規(guī)劃建設(shè)“十橫四縱”的快速通道體系，“七橫五縱”的一級主干路系統(tǒng)，加強縣域與xx主城區(qū)、實驗區(qū)、開封以及縣域內(nèi)部各個組團之間的聯(lián)系。規(guī)劃xx縣中心城區(qū)到達各鄉(xiāng)鎮(zhèn)快速通道不小于1條。東西向快速通道為S312、新龍路、科學(xué)大道、隴海快速路、萬洪路、鄭民高速輔道、G310、雙湖大道、機場至新密快速通道、迎賓大道；南北向快速通道為萬三公路（新G107）、廣惠街、雁鳴大道、S224。規(guī)劃東西向一級主干路：平安大道、金水大道、綠博大道、中原大道、航海路東延、龍中公路、春華路；南北向一級主干路有：人文路、文通路、中興路、文錦路、官渡大道。中心城區(qū)總體規(guī)劃中原經(jīng)濟區(qū)“三化”協(xié)調(diào)發(fā)展先導(dǎo)區(qū)，文化創(chuàng)意中心，旅游休閑目的地;鄭汴新區(qū)綜合服務(wù)中心，xx都市核心區(qū)重要組成部分；xx航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)功能配套區(qū)，先進制造業(yè)基地。城市職能中原經(jīng)濟區(qū)的汽車產(chǎn)業(yè)基地，文化創(chuàng)意中心、旅游休閑目的地，農(nóng)副產(chǎn)品物流中心和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)服務(wù)基地。鄭汴新區(qū)綜合服務(wù)中心，生態(tài)宜居生活區(qū)。城市規(guī)模34至2020年，中心城區(qū)人規(guī)模74萬人，建設(shè)用地規(guī)模控制在93平方公里。至2030年，中心城區(qū)人規(guī)模160萬人，建設(shè)用地規(guī)?？刂圃?60平方公里，人均建設(shè)用地100平方米。空間布局中心城區(qū)形成“一核聚力、多點聯(lián)動、五區(qū)協(xié)同、綠廊滲透”的空間布局結(jié)構(gòu)。一核聚力：結(jié)合老縣城北部的賈魯河及周邊林地資源規(guī)劃鄭汴**公園，打造中心城區(qū)生態(tài)綠核，形成整個城市呼吸的“綠肺”，并以此作為整個中心城區(qū)空間布局的核心。多點聯(lián)動：圍繞規(guī)劃**公園及組團中心規(guī)劃多處區(qū)域級公共服務(wù)中心，區(qū)域級公共服務(wù)中心之外設(shè)置其他不同級別和類型的功能服務(wù)節(jié)點，整體形成聯(lián)動發(fā)展模式，共同帶動中心城區(qū)的發(fā)展。五區(qū)協(xié)同：由綠博組團、老城區(qū)組團、汽車城組團、官渡組團、大孟組團五個組團形成錯位發(fā)展、功能互補區(qū)域協(xié)同發(fā)展模式。綠廊滲透：以鄭汴**公園生態(tài)綠核為中心，向外擴展四條生態(tài)廊道，并連同隴海鐵路防護林帶的生態(tài)隔離作用，共形成五條生態(tài)隔離廊道，并通過綠廊、綠道向各個功能組團進行生態(tài)有機滲透，實現(xiàn)組團空間隔離，控制城市功能組團無序蔓延。綜合交通規(guī)劃34統(tǒng)籌區(qū)域綜合交通，優(yōu)化布局各組團間的道路網(wǎng)絡(luò)的組織銜接，建立與中心城區(qū)功能定位和空間布局相適應(yīng)的城市道路網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。重點發(fā)展公共交通系統(tǒng)，以大運量公交系統(tǒng)引導(dǎo)空間發(fā)展，實現(xiàn)公共交通漸進式發(fā)展升級。快速路中心城區(qū)形成“五橫四縱”的快速路網(wǎng)絡(luò)，“五橫”為新龍路、科學(xué)大道、隴海快速路、萬洪路、鄭民高速輔道；“四縱”為萬三公路（新G107）、雁鳴大道、廣惠街、S224。主干路中心城區(qū)形成“九橫九縱”的主干路網(wǎng)絡(luò)，“九橫”為豫興大道、平安大道、金水大道、永盛西路、綠博大道、中原大道、商都大道、航海路東延、正中大道，“九縱”為人文路、文通路、文匯路、中興路、建設(shè)路、文錦路、官渡西路、官渡大道、申厚路。軌道交通線網(wǎng)xx縣中心城區(qū)規(guī)劃建設(shè)四橫四縱共計五條軌道交通線路。海綿城市通過海綿城市建設(shè)，綜合采取“滲、滯、蓄、凈、用、排”等措施，將70%的降雨就地消納和利用。到2020年，城市建成區(qū)25%以上的面積達到目標(biāo)要求；到2030年，城市建成區(qū)80%以上的面積達到目標(biāo)要求?？h市場分析34xx位于省會xx和古都開封之間，處于中原經(jīng)濟區(qū)、xx都市區(qū)和鄭汴新區(qū)“三區(qū)”疊加以及鄭東新區(qū)、xx經(jīng)開區(qū)、xx航空港經(jīng)濟綜合實驗區(qū)、汴西新區(qū)“四區(qū)”環(huán)繞的中心區(qū)域，也是鄭汴一體化的戰(zhàn)略支點。其中，房地產(chǎn)業(yè)得到快速發(fā)展，實力房企聚集。2018年3月份xx縣在售樓盤價格行情樓盤名稱樓盤地址均價（元加②）綠都褐石街區(qū)文博路與占楊路交匯處7000長基雁月灣中國?雁鳴湖?國家農(nóng)業(yè)公約北鄰7800（洋房）5000（高層）大鄭東悅湖會商都大道與泰安街交匯處（天鵝湖畔）8500綠博景苑xx縣商都大道與人文路交匯處東南角8600晨朧華庭xx縣商都大道與文通路交匯處向南200米7200壹號公園xx縣商都大道與新圃街交匯處路南7300建業(yè)春天里xx縣鄭開大道與萬三公路交叉23000（別墅）帝華宏府xx縣第一人民醫(yī)院東側(cè)6800東方潤景xx縣商都路與經(jīng)八路交匯處7400名門紫園xx縣中央大道與人文路交匯處東南角最低728萬金地生活xx縣鄭汴路與廣惠街交匯處8300星聯(lián)灣鄭開大道與雁鳴路交會處帥500米14000正商雙湖灣xx縣雁鳴湖景觀大道國家農(nóng)業(yè)公園西北7150天怡佳苑xx縣白沙鎮(zhèn)商都大道與光陽路交匯處7000偉業(yè)巴黎印象xx縣商都大道興安街交匯處（xx縣人民醫(yī)院西側(cè)）9300恒泰華府xx縣新縣城青陽街與迅達路交叉7500森大鄭東1號xx縣鄭開大道與雁鳴路交叉帥50米路西15000（一期商墅）房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，決策層一直寄望其健康穩(wěn)定發(fā)展，即不要大起大落，但往往事與愿違。不過，從今年政府工作報告?zhèn)鬟f的信息和當(dāng)前的市場發(fā)展情況來看，促進房地產(chǎn)“穩(wěn)”的有利因素更多，這意味著今年房地產(chǎn)“穩(wěn)”的目標(biāo)有望實現(xiàn)。34房地產(chǎn)在經(jīng)濟發(fā)展中的作用舉足輕重，決策層一直寄望其健康穩(wěn)定發(fā)展，即不要大起大落，但往往事與愿違。不過，從2018年政府工作報告?zhèn)鬟f的信息和當(dāng)前的市場發(fā)展情況來看，促進房地產(chǎn)“穩(wěn)”的有利因素更多，這意味著今年房地產(chǎn)“穩(wěn)”的目標(biāo)有望實現(xiàn)。2018年xx多個樓盤發(fā)現(xiàn)，購房者們積極性大有提高，售樓部人氣明顯上漲。34第三章市場定位與競爭分析3.1項目定位消費者是市場的主導(dǎo)因素，只有與其形成良性溝通，真正滿足消費者生活的基本欲望與需求，才是樓盤的生存之本，通過對xx縣可能的消費群研究，本項目市場定位為：核心客戶群：公務(wù)員、在附近工作的中高檔收入人仕、收租保值的當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｖ攸c客戶群：XX市外溢人群以及在xx縣生活及附近產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作活的人仕價格定位：當(dāng)?shù)刂懈邫n商品住房之一戶型設(shè)計：初步以100m2為主本項目的建設(shè)正是順應(yīng)了xx縣房地產(chǎn)市場的新形勢、新需求，具有良好的開發(fā)潛力和需求空間。3.2項目SWOT分析1、優(yōu)勢（strength）（1）①區(qū)位優(yōu)勢：隨著xx縣中心區(qū)域的不斷延伸，項目位于xx縣xx，xx，xx，與綠博片區(qū)僅一河之隔將成為新的開發(fā)熱點。距xx縣人民醫(yī)院2公里，距xx縣人民政府4公里，距離方特旅游度假區(qū)5公里，距離xx綠化博覽園4公里。34（xx縣人民醫(yī)院）（xx縣人民政府）34（方特旅游度假區(qū)）（xx綠化博覽園）34②地塊現(xiàn)狀：本建筑場地地貌為黃河沖積平原，地形平坦，無崩塌，地裂。項目地塊較為方正，東面和南面臨規(guī)劃中的大面積（約600畝）城市綠地，西臨已成熟約40萬方的大型社區(qū)星城國際，北臨主干道（約有170米寬的路面）商都大道。（現(xiàn)狀圖東面）（現(xiàn)狀圖南面）34（現(xiàn)狀圖西面）（現(xiàn)狀圖北面）34（現(xiàn)狀圖北面臨街）（2）環(huán)境優(yōu)勢：xx縣嚴格執(zhí)行環(huán)保審批制，杜絕污染項目進區(qū)。本項目東面和南面圍繞著規(guī)劃中的約600畝的城市公園，區(qū)內(nèi)空氣清潔、環(huán)境宜人。（XX城市總體規(guī)劃）34交通優(yōu)勢：xx交通四通八達，鐵路、公路優(yōu)勢集于一體，地理位置極其優(yōu)越。連霍高速公路、G220線、隴海鐵路、S102線自北而南梯次排開、橫貫東西，S223線、萬三公路縱穿南北。西連京廣鐵路、G107線，東接京九鐵路、G106線?？h城北距連霍高速11公里，南距xx國際機場28公里，京珠高速、xx繞城高速、機場高速在縣域西南部交匯，鄭汴城市快速通道正在加緊建設(shè)，年底即可通車，航海東路即將動工，交通十分順暢便捷。區(qū)域占位昵海高架二Tira大道一mi大道｝是鄭帽布曜一直接貫穿東西、連掬s建路的全怪高架路；途徑火車站.朱建材、祗塔等多個至要節(jié)點r腳就業(yè)人群，并誰接京港澳高速、東三環(huán)、中悻大道等快速路.及紫荊山等地鐵線r快速達到中心城區(qū)，CBD.高鐵等商務(wù)辦富騏r為本案提供充足外溢客錯:嵬市區(qū)限號慮響」本案臨雌海高架，為居住出行節(jié)省行革擁增時間.竟鄭#1城區(qū)范圍擴展,以及市區(qū)擁堵,有軍一族將夏113看重鄭州大交通的便軻性，為項目提供先天憂勢。區(qū)域占位瞬位于朱部新城西傍，隴海大道與萬三公第交正蛀，明燭鄭注袖噂暑位罟，愉值鬲地，前景天限I34（4）發(fā)展優(yōu)勢：本項目位于xx縣xx,xx,xx,xx縣的經(jīng)濟繁榮，帶動了該區(qū)域的經(jīng)濟繁榮。項目和省內(nèi)中高端的物業(yè)管理公司合作，提升小區(qū)品牌形象。2、劣勢（weakness）項目地前期品牌宣傳不足，因此在項目策劃、建設(shè)、營銷、管理等方面有一定的劣勢。3、機會（opportunity）隨著xx縣經(jīng)濟的不斷開發(fā)建設(shè)，人民生活水平的不斷提高，經(jīng)濟條件越來越富裕，購買力逐漸增強，加上隨著xx縣知名度的逐漸提升，市場供需兩旺，空置率底，優(yōu)質(zhì)樓盤上市供不應(yīng)求。4、威脅（threat）由于xx縣目前已經(jīng)開發(fā)了較多量樓盤，而且不乏許多高品質(zhì)、大規(guī)模樓盤，這樣，給項目帶來一定的競爭壓力。通過對以上外部因素和內(nèi)部因素分別進行評價，可知項目（2.1，2.0）落在第一象限，根據(jù)項目的內(nèi)部條件和外部條件，開發(fā)中要充分利用自身的優(yōu)勢避免或減少外部環(huán)境的威脅，同時利用外部環(huán)境提供的機會克服項目內(nèi)部的劣勢，本項目具體采取的策略應(yīng)為增長型戰(zhàn)略（SO），即把握機會、避開自身弱勢：1、應(yīng)大力宣傳項目所在地良好的區(qū)位優(yōu)勢、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、以及xx縣未來的發(fā)展前景，提升項目的關(guān)注度，從而提升項目價值，增強競爭力。342、合理規(guī)劃地塊內(nèi)部的布局，通過完善項目內(nèi)部配套，彌補項目周邊配套不完善的的劣勢，突出項目規(guī)劃高尚社區(qū)定位，創(chuàng)造更具人文和生態(tài)的優(yōu)美居住環(huán)境。3、積極利用項目區(qū)臨近紡建路的有利資源，高起點規(guī)劃、高層次定位，打造xx居住標(biāo)桿品牌，從而進一步地提升產(chǎn)品的知名度、美譽度和社會認知度，加強企業(yè)品牌建設(shè)與宣傳，體現(xiàn)項目優(yōu)勢的同時還將改善區(qū)域周邊的人居環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境，推動城市文化建設(shè)。4、密切關(guān)注宏觀經(jīng)濟走勢及房地產(chǎn)調(diào)控政策的變化，多渠道進行融資，緩解項目可能面臨的資金籌措壓力?？傊?，必須重視項目的弱勢，充分利用外部的機會，以期通過此項目的開發(fā)，達到預(yù)期的目的。34第四章項目管理及進度計劃4.1項目管理為加強對項目建設(shè)工作的管理，本項目實行“項目法人制、招投標(biāo)制、合同管理制、項目監(jiān)理制”進行管理，嚴格按照建設(shè)程序進行運作。4.2項目審批情況項目取得日期證件編號土地使用證牟資地字第【2019】023號土地使用權(quán)面積：55508.51m2建設(shè)用地規(guī)劃許可證豫（2019）xx縣不動產(chǎn)權(quán)第0005254號用地面積55508.204m建設(shè)工程規(guī)劃許可證牟資建字第【2019】038號建設(shè)規(guī)模地上：127618.35m>地下：39559.35m344.3項目進度安排預(yù)計項目建設(shè)周期為3年，2019年8月15日開工建設(shè)，2022年8月15日工程竣工驗收、全部交付使用。項目完成立項手續(xù)后，應(yīng)立即著手項目的初步設(shè)計編制及施工前的準(zhǔn)備工作。初步設(shè)計批復(fù)后，設(shè)計單位立即組織施工圖設(shè)計，通過項目招標(biāo)，選定項目的施工及其他有關(guān)單位，在工程監(jiān)理公司的監(jiān)理下，保證工程進度，力求高速、優(yōu)質(zhì)地完成項目的建設(shè)。節(jié)點指標(biāo)計劃完成日期實際進度開工日期±0.00預(yù)售許可證主體封頂竣工備案交付使用34第五章投資估算和資金籌措5.1投資估算定額依據(jù)1、《河南省建筑工程消耗量定額》；2、《河南省建筑裝飾裝修工程消耗量定額》；3、《河南省安裝工程消耗量定額》；4、《河南省市政園林工程消耗量定額》；5、《河南省建筑工程措施項目計價辦法》；6、《河南省建筑工程造價計價規(guī)則》。材料及設(shè)備價格依據(jù)1、《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備價格信息》；2、《河南省建設(shè)工程材料及設(shè)備市場信息》；3、河南省建設(shè)工程造價信息網(wǎng)；4、xx縣建材當(dāng)?shù)卦儍r。其他依據(jù)1、《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）。2、建安工程投資估算采用類似工程估算指標(biāo)，并參照當(dāng)?shù)氐娜≠M標(biāo)準(zhǔn)。34投資估算說明1、土地費用：國有土地出讓價按7500.04萬元估算；2、其他費用按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行?？偼顿Y本項目計劃總投資為49943.64萬元，其中：土地費用7500.04萬元，規(guī)劃費用3559.21萬元，前期工程及檢測費用303.41萬元，建安工程費用29858.98萬元，基礎(chǔ)配套設(shè)施費用2524.39萬元，配套設(shè)施費用801.62萬元，銷售配套分攤費用183.99萬元，銷售費用2403.42萬元，管理費用1445.92萬元，財務(wù)費1362.67萬元。詳見下表。34總投資估算表表5-1序號項目計算依據(jù)合計（萬元）分攤至建筑面積167177.70（元/皿）分攤至可售面積126692.66（元/皿）備注1、土地成本7500.04448.63591.991-1、土地成本62.09*120.793萬元/畝7500.04448.63591.99見土地轉(zhuǎn)讓合同1-2、契稅0.000.000.002、規(guī)劃3559.21212.90280.932-1、文探費用27.241.632.15見合同2-2、城市配套費167177.70*170元//2842.02170.00224.32見文件2-3、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計167177.70*20元//334.3620.0026.39見合同及增加2-4、規(guī)劃復(fù)核及圖審167177.70*(1.5+1.1)元//43.472.603.43見合同2-5、放驗線167177.70*1元//16.721.001.32見文件2-6、工程預(yù)算及招投標(biāo)167177.70*1元//16.721.001.32預(yù)估及合同2-7、監(jiān)理費（工程、人防；供電、水、氣暖等）167177.70*10+14500*15+167177.70*(0.5+0.3+0.3+0.3)212.3312.7016.76見合同及預(yù)估2-8、景觀設(shè)計62.09*666*82%*15元//50.863.044.01預(yù)估及合同2-9、土地環(huán)境評價及檢測15.500.931.22見合同及預(yù)估3、刖期工程及檢測費303.4118.1523.953-1、場地圍墻(145*8.5+12*24.8+385*3+140*2)*115元//34.102.042.69見合同及預(yù)估3-2、場地平整83.23*666*527.721.662.19預(yù)估3-3、施工用水5.5/234600*167177.73.920.230.31見合同3-4、施工用電42.5/234600*167177.730.291.812.39見合同3-5、進出開、占道22.33/234600*167177.715.910.951.26預(yù)估343-6、污水出接及頂管(45*1250+80000)/234600*167177.7(內(nèi)外頂管及接)9.710.580.77已施工按定額3-7、工程部及監(jiān)理現(xiàn)場辦公場地(350*150+35000)/234600*167177.76.240.370.49預(yù)估3-8、地質(zhì)勘探167177.70*4.00元//66.874.005.28見合同及增加3-9、樁基檢測及沉降觀測167177.70*3元//50.153.003.96見合同3-10、工程檢測費及環(huán)評167177.70*3.5元//58.513.504.62見文件預(yù)估4、建安工程29858.981786.062356.804-1、土方開挖及外運62.09*666*4.3*26元血3462.3127.6536.49見合同及市價表4-2、人防地下室（含人防設(shè)施及安裝）14500*2400元//3480.00208.16274.68按2016定額測算4-3、車庫及設(shè)備用房地下室（含門窗及安裝）(35397.63-14500)*21004388.50262.51346.39按2016定額測算4-4、主樓工程（含樁基）21528.161287.741699.244-4-1、樁基及樁間土())*75元//988.3559.1278.01結(jié)合合同，按2016定額測算并下浮2%,執(zhí)行現(xiàn)行信息價4-4-2、基礎(chǔ)、主體及初裝修(167177.70-14500-(35397.63-14500))*139618396.501100.421452.064-4-3、外門窗132830.56*0.21*330元//920.5255.0672.664-4-4、消防工程132830.56*50.5元//670.7940.1252.95同主體工程4-4-5、電梯24*230000元/部552.0033.0243.57按西子奧的斯計5、基礎(chǔ)配套設(shè)施2524.39151.00199.255-1、供水工程（含設(shè)計費）167177.70*(18+2)334.3620.0026.39估算5-2、供電工程（含設(shè)計費）167177.70*(65+2)1120.0967.0088.41估算5-3、天然氣（含設(shè)計費）167177.70*(18+2)334.3620.0026.39估算5-4、供暖工程（含設(shè)計費）167177.70*12200.6112.0015.83估算5-5、小區(qū)道路167177.70*15250.7715.0019.79參考以前項目，結(jié)合合同，按2016定額并下浮2%,執(zhí)行現(xiàn)行信息價5-6、排水167177.70*15250.7715.0019.795-7、化糞池167177.70*233.442.002.646、配套設(shè)施801.6247.9563.27346-1、景觀工程45200*0.75*220/236249*167177.70527.7531.5741.66估算6-3、地下車位劃線、標(biāo)識、直流坪及環(huán)氧地面(49871.05-3305)*(35+8)元//200.2311.9815.80估算6-4、弱電機房、消防控制室設(shè)備分攤450000/236249*167177.7031.841.902.51估算6-5、有線電視167177.70*2.541.792.503.30估算7、銷售配套分攤183.9911.0114.52估算7-1、樣板房150/236249*167177.70106.156.358.387-2、園林示范區(qū)110/236249*167177.7077.844.666.148、銷售費用2403.42143.76189.708-1、銷售擁金131446.92*0.6*0.012946.4256.6174.70估算8-2、廣告費及推介131446.92*0.6*0.0151183.0270.7693.38估算8-3、分攤廣告圍墻上發(fā)光字25/236249*167177.7013.910.831.10估算8-4、營銷策劃費用分攤35/236249*167177.7019.471.161.54估算8-5、9、售樓部運營費用分攤管理費用85*4/236249*167177.70240.6014.3918.99估算9-1、建設(shè)項目管理費（含管理人員工資、辦公等）131446.92*0.019-2、其它費用131446.9*0.1%1445.921314.47131.4586.4978.637.86114.13103.7510.38估算估算10、財務(wù)費用1362.6781.51107.5610-1、項目財務(wù)、稅務(wù)審計50/236249*167177.7035.382.122.79估算10-2、建設(shè)期利息支出銀行貸款2個億，平均貸款期限14個月1195.8371.5394.39估算10-3、財務(wù)管理費131446.92*0.1%131.457.8610.38總投資合計1+2+3+4+5+6+7+8+9+1049943.642987.463942.11345.2資金籌措本項目總投資4.99億元。其中：銀行貸款2億元，后期銷售收入滾動投資1億元，其余資金由項目單位自籌。34第六章經(jīng)濟評價6.1銷售收入在房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)快速增長發(fā)展情況下，充分考慮項目在建成后帶來的經(jīng)濟效益。本項目根據(jù)對周邊類似房地產(chǎn)項目售價的調(diào)查，確定住宅售價為9500元/血、商業(yè)售價為14000元/血、停車位售價為11萬元/個。未來項目收益情況如下：1、住宅銷售：120358.03萬元2、商業(yè)銷售：891.89萬元3、停車位銷售：10197.00萬元預(yù)計銷售計劃如下：2019年2020年第一季度2020年第二季度2020年第三季度2020年第四季度2021年第一季度2021年第二季度2021年第三季度2021年第四季度2022年第一季度2022年第二季度2022年第三季度2022年第四季度0%2.50%2.50%2.50%2.50%10.00%10.00%10.00%10.00%15.00%15.00%15.00%5.00%本項目建成后將實現(xiàn)銷售收入131446.92萬元。附表銷售收入、銷售稅金及附加估算表。6.2稅金及附加34增值稅及附加：按照國家規(guī)定，房地產(chǎn)出售應(yīng)交納增值稅及城市維護建設(shè)稅、教育費附加。增值稅按9%計取，印花稅按0.05%計取，城市建設(shè)維護稅按增值稅的5%計取，教育費附加按增值稅的3%計取，地方教育費附加按增值稅的2%計取。土地使用稅：土地使用稅按12元/血.年計算。土地增值稅:對于有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額應(yīng)繳納土地增值稅。土地增值稅計算詳見下表土地增值稅計算表表6-1單位：萬元序號項目金額（萬元）備注1銷售收入131446.922扣除項目金額66177.842.1開發(fā)成本44731.64土地費用+建設(shè)費用+前期費用（含規(guī)劃）2.2開發(fā)費用3849.34銷售費用+管理費用2.3銷售稅及附加8650.542.4加扣20%8946.33開發(fā)成本x20%3增值額65269.07(1)-(2)4增值率98.63%(3)/(2)5增值稅率40.00%6增值稅26107.63增值額x30%34根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額100%超過扣除金額50%的，土地增值稅稅率按照40%計算。本項目土地增值稅26107.63萬元。經(jīng)計算，共應(yīng)交納銷售稅及附加8650.54萬元。詳見附表銷售收入、銷售稅金及附加估算表。6.3利潤計算利潤等于銷售收入減去總投資、銷售稅及附加及土地使用稅。經(jīng)計算本項目銷售利潤總額為46633.45萬元。企業(yè)所得稅=利潤總額x稅費率=11658.36（萬元）凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅=34975.09（萬元）6.4貸款償還根據(jù)項目具體情況，結(jié)合項目單位的意見，本項目計劃申請銀行貸款2億元，貸款期限2年，貸款年利率暫按6.86%（貸款利率基準(zhǔn)率是4.9%上浮40%），則貸款利息合計為2058.00萬元。還款資金來源于稅后利潤、折舊及攤銷。項目還款計劃、借款利息估算表表6-2單位：萬元序號項目合計建設(shè)運營期2020年2021年1短期借款1.1期初借款余額20000.001.2當(dāng)期借款20000.000.00341.3當(dāng)期還款20000.000.0020000.001.4當(dāng)期應(yīng)計利息2058.00686.001372.001.5當(dāng)期還息2058.00686.001372.001.6期末借款余額20000.0020000.000.001.7當(dāng)期還本付息額22058.00686.0021372.002償還借款的資金來源44419.972.1盈余資金44419.972.2自有資金686.00計算指標(biāo)利息備付率（％）32.38償債備付率（％）1.97借款償還期2年34⑴利息備付率ICR指在借款償還期內(nèi)的息稅前利潤（EBIT）與應(yīng)付利息（PI）的比值，計算公式為：EBITICR=X100%PI本項目利息備付率均高于2,表明利息償付的保障程度高。⑵償債備付率DSCR指在借款償還期內(nèi)，息稅前利潤加折舊和攤銷（EBITDA）減去企業(yè)所得稅（TAX），與應(yīng)還本付息金額（PD）的比值，計算公式為：EBITDA-TaxDSCR=X100%PD本項目償債備付率均高于1.5，表明償債的保障程度高。項目整體效益較好，能夠保證貸款本息的償還，主要還款來源為房地產(chǎn)的銷售收入。6.5財務(wù)分析1、項目利潤指標(biāo)經(jīng)過對本項目的計算分析，財務(wù)分析指標(biāo)如下：投資利潤率=銷售利潤總額/總投資X100%=93.37%銷售利潤率=凈利潤/銷售收入X100%=35.48%投資利稅率=利稅總額/總投資X100%=110.69%通過以上經(jīng)濟效益分析可以看出，本項目具有可觀的經(jīng)濟效益，抗風(fēng)險能力尚可，亦具有較好的還貸能力。因此，本項目從財務(wù)上講是可行的。342、項目投資現(xiàn)金流量分析采用本項目總投資7.5億元，作為計算項目盈利能力的指標(biāo)參數(shù)，計算財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資回收期等，通過項目投資現(xiàn)金流量分析，測算項目盈利能力分析指標(biāo)，如下表所示：項目投資現(xiàn)金流量計算結(jié)果表表6-3單位：萬元序號指標(biāo)名稱測算結(jié)果1所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率FIRR（%）35.482所得稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV（萬元）69208.713所得稅后投資回收期1.76在計算所得稅后分析的項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率時，按照國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）（發(fā)改投資[2006]1325號）的規(guī)定。分析表明，本項目盈利能力較好，項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為35.48%大于基準(zhǔn)收益率12%，說明項目在財務(wù)上是可行的。34第七章社會效益房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有基礎(chǔ)性、資源性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位，地域性很強。除帶動建筑、建材、機械加工、裝飾、家具、家電等直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)外，還將極大地促進市政基礎(chǔ)設(shè)施的完善，推動商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育、公交運輸、郵政電信等公共服務(wù)行業(yè)的發(fā)展，在解決就業(yè)、繁榮地方經(jīng)濟、刺激消費、增加財稅收入等方面也發(fā)揮著重要作用。2019年已成為相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入執(zhí)行的一年，受宏觀調(diào)控影響，行業(yè)準(zhǔn)入壁壘必將進一步提高，為優(yōu)勢企業(yè)帶來新的發(fā)展機遇。下一個調(diào)控要點將是通過稅收政策、規(guī)范土地市場、強化金融監(jiān)管、調(diào)整供求關(guān)系等措施，達到調(diào)整結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房價和加強住房保障等目的。土地和金融方面的緊縮，帶來的是房地產(chǎn)行業(yè)準(zhǔn)入壁壘的提高。這對大部分實力不強的房地產(chǎn)企業(yè)意味著市場空間的收縮，而對實力強大的房地產(chǎn)企業(yè)來說，行業(yè)整合加劇給他們帶來了難得的發(fā)展機遇。房地產(chǎn)調(diào)控政策在平抑房價的同時，將引導(dǎo)房地產(chǎn)市場向有序、健康、集約化方向發(fā)展，規(guī)范市場的結(jié)果將促進規(guī)模和實力并存的房地產(chǎn)企業(yè)加速發(fā)展。34本項目配套實施齊全，周邊教育、醫(yī)療、交通設(shè)施完善，小區(qū)配置大面積綠地，樓間空地均設(shè)置綠化帶。在各主要入兩側(cè)做集中景觀綠化，同時在小區(qū)中心進行重點景觀綠化。并配以各種建筑小品