房地產(chǎn)項目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析講座

房地產(chǎn)項目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析學科前沿講座系列舒暢2010年11月第1頁，共36頁。1.1現(xiàn)金流量及定義現(xiàn)金流量是反映主題對象在一定的期間內(nèi)所發(fā)生的現(xiàn)金流入和流出，并包含由流入流出運動相互抵減后產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額，而其產(chǎn)生則源于這期間內(nèi)的經(jīng)營活動，投資活動和籌資活動?，F(xiàn)金流量表：指把上述活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入流出，及其凈額編制成的表，一般用excel的形式體現(xiàn)。會計中的報表是對現(xiàn)金流日流出的記錄，數(shù)據(jù)來源可參考資產(chǎn)負債表和損益表，而我們所學的現(xiàn)金流量表則是對未來現(xiàn)金運動的估算。

第2頁，共36頁。1.2現(xiàn)金流量分析的運用對象一般對未來的現(xiàn)金即收益狀況有進行預測的需要的情況下，而且也有長期，穩(wěn)定的現(xiàn)金流量運動的情況下，會運用現(xiàn)金流量分析。投資活動經(jīng)營管理活動籌資活動主要針對第3頁，共36頁。1.3現(xiàn)金流量分析方法分類現(xiàn)金流量分析分為

靜態(tài)現(xiàn)金流分析貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析

第4頁，共36頁。2.1靜態(tài)現(xiàn)金流分析見文檔文件－例：靜態(tài)現(xiàn)金流量表

房產(chǎn)項目的表有類似成本法評估的格式，但是體現(xiàn)的是對未來現(xiàn)金流的估算。第5頁，共36頁。2.2靜態(tài)現(xiàn)金流分析特點簡單，一目了然，直觀印象深刻?，F(xiàn)金數(shù)字直接和科目對應，便于現(xiàn)金流控制。缺乏更生動，更詳細的分析；數(shù)字之后所反映的財務(wù)和其他狀況，沒有及時顯示。顯示狀態(tài)處于時間序列中的某一個點（或是活動末期，或是中間的一個時點）。不能反映現(xiàn)金流的時間特性。由于簡化性，很多因素被忽略，不能對最終決策產(chǎn)生太大影響。第6頁，共36頁。2.3.1貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析貼現(xiàn)現(xiàn)金流又稱為動態(tài)現(xiàn)金流，即反映更為詳細的不同時間點的現(xiàn)金活動狀況DiscountedCashFlowStatement，DCF；是人們?yōu)榱祟A期未來現(xiàn)金流，所愿意付出的當前代價。簡而言之，DCF就是將未來現(xiàn)金流轉(zhuǎn)化成現(xiàn)值。對一個項目來說，DCF由以下估算得到：估算必須付出的現(xiàn)金以及預計收回的現(xiàn)金。同時，要考慮到付款周期（估算）。每一筆現(xiàn)金交易還必須減去收款付款這段時間的機會成本。第7頁，共36頁。2.3.2DCF釋義例1.如果通貨膨脹率是6％，你的資產(chǎn)價值每隔12年就要減半。所以，如果你有一筆資產(chǎn)將會于12年后為你提供30，000美元收益的話，那么考慮到6％的通膨率，這筆收益的現(xiàn)值就是15，000美元。對30，000美元的現(xiàn)金流進行折算，它的貼現(xiàn)值就是15，000美元。例2.在一個房地產(chǎn)投資項目當中，我們考慮是否付出一定的價款10億美元購入一個項目，目的是因為這個項目在未來若干年內(nèi)如10年，能產(chǎn)生連續(xù)的現(xiàn)金收入，或是在未來若干年后可以轉(zhuǎn)賣一個更高的價格。這時，市場上其他的類似項目的收益率為12％，我們以這個為貼現(xiàn)率計算，如果未來收益轉(zhuǎn)為貼現(xiàn)值，大于10億美元的話，可以說這個項目是有投資價值的。第8頁，共36頁。2.3.3房地產(chǎn)項目DCF示例第9頁，共36頁。2.3.4DCF的優(yōu)勢DCF常被使用作為一種估價方法，企業(yè)估價和股票估價都會使用這種方式。但是不同于評估法中的收益評估法。特點是采用了貼現(xiàn)率（DiscountedRateofReturn)，有時候采用收益率IRR，但有同樣的兩個含義：貨幣的時間價值。任何投資者都希望能夠立刻獲取現(xiàn)金。而不希望有等待的過程。所以如果需要等待的話，投資者必須得到補償。風險貼水（RiskPremium)，就是投資者對投資風險所要求的較高報酬率，以補償投資者未來現(xiàn)金流取法兌現(xiàn)的風險。貼現(xiàn)現(xiàn)金流的缺點將在講座結(jié)束前由同學來總結(jié)。第10頁，共36頁。2.4.1DCF建立要素在excel表上顯示出來的要素項目周期（如銷售計劃，租賃周期等）的估計和假設(shè)購買成本（即購買單價），包括：契稅，交易傭金續(xù)建成本，裝修成本貸款數(shù)目（gearingratio的確定，考慮到自由資金，償還能力以及項目的收益能力）稅項目空置率項目折舊率非顯示要素ExitYield一般估算方式基于經(jīng)驗，建議參考最近一年內(nèi)的租金和售價的比例。CPI指數(shù)租金調(diào)整影響因素中的一個重要原因。第11頁，共36頁。2.4.2.1DCF構(gòu)成部分－項目假設(shè)第12頁，共36頁。2.4.2.2PurchaseCost購買成本土地費用＝土地價款及地上建筑物價格停車位價款樣板房建造及裝修傭金（土地費用的1％～2％）契稅（土地費用的3%）續(xù)建成本等第13頁，共36頁。2.4.2.3前期費用，配套費用等這些通常包括：大市政配套費用（依市區(qū)和郊區(qū)而不同）前期費用（設(shè)計施工招標費，工程監(jiān)理費，工程審照費，保險費，灰線恢復費，其他）區(qū)內(nèi)配套費（供電，供水，燃氣，電訊工程費等等）不可預見費其他費用第14頁，共36頁。例－房產(chǎn)項目DCF成本費用估算表（包含成本分項計算）.1第15頁，共36頁。續(xù)表.2第16頁，共36頁。續(xù)表.3注：房產(chǎn)項目的DCF分析中，上述例子中的第二，第三，第四大點費用發(fā)生時間分散，而且其中的很多分項費用往往數(shù)量不大，對項目的分析結(jié)果（比如IRR和敏感性分析）影響不大，所以往往可以簡化。第17頁，共36頁。例－常用的房產(chǎn)項目DCF成本估算表格式第18頁，共36頁。2.4.2.4TaxFees稅費營業(yè)稅及附加（一般采用5.565%，包括營業(yè)稅，城建稅，教育費附加，堤防費等）房產(chǎn)稅所得稅（33％）第19頁，共36頁。2.4.2.5InterimExpenses間接費用間接費用包括：管理費用（按開發(fā)成本的3％～8％）銷售費用（按銷售收入的2％～5％）財務(wù)費用（根據(jù)現(xiàn)金流測算）物業(yè)維修基金第20頁，共36頁。例－簡單的DCF項目間接費用匯表第21頁，共36頁。2.4.2.6FinancialExpenses財務(wù)費用按照財務(wù)費用有否，DCF可分為ungearedcashflow和gearedcashflow。財務(wù)費用的發(fā)生通常是由于銀行貸款因債而產(chǎn)生的。財務(wù)費用一般為貸款的利息費用。貸款利率是影響財務(wù)費用最重要的因素。6個月～1年5.56％5年以上6.14％不同的償付方式，貸款方式和貸款時間將對現(xiàn)金流產(chǎn)生影響。第22頁，共36頁。例－財務(wù)費用計算a第23頁，共36頁。例－財務(wù)費用計算bFunction-Financial-PMTFunction-Financial-IPMTFunction-Financial-PPMT第24頁，共36頁。2.4.2.7RentalorSalesProgress項目租賃或銷售進度假設(shè)首先，項目是做租賃或是銷售在多種因素考慮之后作出決定。在此基礎(chǔ)上做租賃方案或是銷售方案。項目可做純租賃或純銷售，視不同的目的。部分項目從現(xiàn)金平衡管理控制的角度出發(fā)，會同時進行租賃和銷售。按項目性質(zhì)和需要（比如：大樓底層的商鋪租賃，上面的辦公樓銷售）。第25頁，共36頁。例-酒店租金周期預估第26頁，共36頁。2.4.2.8OtherAssumptions項目空置率，折舊率等假設(shè)數(shù)據(jù)項目的空置率（Voids)。折舊率針對長期出租的項目，比如說十年期的出租項目將要考慮折舊計算，往往是總投資額的3%~4%。其他的一些可參照實例excel表。第27頁，共36頁。2.5DCF的強大分析能力4個IRR項目內(nèi)部收益率投資者內(nèi)部收益率項目內(nèi)部稅后收益率投資者內(nèi)部稅后收益率投資者回收周期NPV敏感性分析SCENARIO分析期末現(xiàn)金流余額期末現(xiàn)金流等等第28頁，共36頁。IRR分析和投資回收周期見PlazaBoth的現(xiàn)金流第29頁，共36頁。Scenario分析介紹第30頁，共36頁。Scenario分析介紹見PlazaScenario第31頁，共36頁。敏感性分析介紹第32頁，共36頁。敏感性分析介紹見案例PlazaBoth的敏感性分析圖表第33頁，共36頁。期末現(xiàn)金流余額分析見PlazaAllSale現(xiàn)金流第34頁，共36頁。實例分析請參考四個實例項目分析。第35頁，共36頁。內(nèi)容梗概房地產(chǎn)項目貼現(xiàn)現(xiàn)金流分析。房產(chǎn)項目的表有類似成本法評估的格式，但是體現(xiàn)的是對未來現(xiàn)金流的估算。缺乏更生動，更詳細的分析。顯示狀態(tài)處于時間序列中的某一個點（或是活動末期，或是中間的一個時點）。由于簡化性，很多因素被忽略，不能對最終決策產(chǎn)生太大影響。貼現(xiàn)現(xiàn)金流又稱為動態(tài)現(xiàn)金流，即反映更為詳細的不同時間點的現(xiàn)金活動狀況。對一個項目來說，DCF由以下估算得到：估算必須付出的現(xiàn)金以及預計收回的現(xiàn)金。但是不同于評估法中的收益評估法。項目周期（如銷售計劃，租賃周期等）的估計和假設(shè)。購買成本（即購買單價），包括：契稅，交易傭金。續(xù)建成本，裝修成本。建議參考最近一年內(nèi)的租金和售價的比例。2.4.2.1DCF構(gòu)成部分－項目假設(shè)