鳳凰物流使用權(quán)銷(xiāo)售方案匯報(bào)課件

匯報(bào)時(shí)間：2015年11月10日唐山國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案匯報(bào)時(shí)間：2015年11月10日唐山國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返唐山國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)工作匯報(bào)Contents1、使用權(quán)商鋪2、返租3、國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)方案唐山國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)工作匯報(bào)Contents1、使用權(quán)商（一）什么是使用權(quán)商鋪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓分割成不同面積單位出售，并與買(mǎi)方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱(chēng)之為“使用權(quán)商鋪”，也稱(chēng)作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，使用權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。使用權(quán)商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷(xiāo)售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是“以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買(mǎi)家投資。使用權(quán)商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷(xiāo)手法，這種營(yíng)銷(xiāo)模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長(zhǎng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營(yíng)銷(xiāo)要大。（一）什么是使用權(quán)商鋪（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷(xiāo)售額?？梢远唐趦?nèi)快速回收大量資金，賺取利潤(rùn)并且產(chǎn)權(quán)不變。投資型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，若開(kāi)發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣(mài)，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買(mǎi)斷整個(gè)項(xiàng)目也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開(kāi)發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶(hù)投資者便成為必然的選擇。利用長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷(xiāo)售模式下無(wú)法達(dá)到的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。這也是使用權(quán)商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。對(duì)于投資者而言，使用權(quán)商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)便同開(kāi)發(fā)商簽訂了返租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時(shí)間。這類(lèi)物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于分割的較小，每個(gè)單元的總價(jià)不是很高，從而降低了投資的門(mén)檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受（二）什么是返租在商鋪的銷(xiāo)售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式；為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金；然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。（二）什么是返租（二）返租的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：使用權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。優(yōu)勢(shì)二：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。優(yōu)勢(shì)三：這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。通過(guò)拆分使用權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。（二）返租的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：使用權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管（二）返租的形式虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)。

虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話(huà)說(shuō)的“羊毛出在羊身上”。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。（二）返租的形式虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。回報(bào)是真實(shí)的，依（二）返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏(yíng)，由此可見(jiàn)，返租之于商家和投資客，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。返租之商家開(kāi)發(fā)商通過(guò)返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，發(fā)展商通過(guò)返租期“放水養(yǎng)魚(yú)”。在市場(chǎng)的初期來(lái)給商戶(hù)一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，降低了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著（二）返租的正面作用及意義返租之投資客投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過(guò)市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿(mǎn)后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，通過(guò)低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚(yú)”，開(kāi)發(fā)商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。開(kāi)發(fā)商之返租返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以?xún)?yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，開(kāi)發(fā)商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人”的角色，拿投資客買(mǎi)鋪錢(qián)的一小部分用來(lái)培育市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)杠桿來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏(yíng)的目的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢(qián)的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。（二）返租的正面作用及意義返租之投資客（二）使用權(quán)商鋪返租銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)后期的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)靈魂，大家都知道，對(duì)銷(xiāo)售型的商業(yè)來(lái)說(shuō)，第一步是賣(mài)出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最終的1/3還是靠最終的運(yùn)營(yíng)管理，這為商業(yè)后期的增值起到的作用更是至關(guān)重要的。一定要有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)運(yùn)作后期的運(yùn)營(yíng)管理工作，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，要把投資運(yùn)營(yíng)管理公司從一開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候就提到臺(tái)前；運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)一定不要空架子，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，包括它的運(yùn)營(yíng)思路和整個(gè)后期的招商包括廣告位的管理、整個(gè)推廣，前期整個(gè)的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷(xiāo)售的時(shí)候就要告訴投資客在后期怎么樣運(yùn)營(yíng)推廣，怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣投資客肯定會(huì)有信心，這是運(yùn)營(yíng)管理后期的主要的思路；（二）使用權(quán)商鋪返租銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案市場(chǎng)現(xiàn)狀：唐山客戶(hù)對(duì)使用權(quán)的認(rèn)可程度不足；現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不佳，且項(xiàng)目未動(dòng)工，客戶(hù)信心不足；即便市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，前期招商工作不理想，對(duì)投資客戶(hù)吸引力不足。推售思路：

先行招商，低開(kāi)高走，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后再進(jìn)行商鋪使用權(quán)銷(xiāo)售；提高返租租金，投資回報(bào)率達(dá)到最大；為刺激投資客，擬實(shí)施退出機(jī)制。銷(xiāo)售定位：

使用權(quán)旺鋪+一份租約=富養(yǎng)三代

（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案市場(chǎng)現(xiàn)狀：（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案成功案例-鳳凰花卉案例背景：鳳凰花卉由花卉區(qū)、漁區(qū)、工藝禮品區(qū)、古玩區(qū)、家具展示區(qū)組成，同屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。招商策略：項(xiàng)目2010年3月開(kāi)工，2010年9月正式啟動(dòng)招商（工程進(jìn)度達(dá)到100%），2012年11月招商工作完成85%；項(xiàng)目招商初期采用”租金不變“措施，即簽訂十年租賃合同，合同時(shí)間內(nèi)租金不變，租金分年繳納。針對(duì)散戶(hù)采取“折扣優(yōu)惠”措施，即客戶(hù)繳納租金年限給予不同的折扣優(yōu)惠；（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案成功案例-鳳凰花卉（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流擬采用的銷(xiāo)售方式：使用權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租基于上述分析，我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)采取第一種方法比較合乎我們項(xiàng)目，即：虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。方法：返租期分20年，前為5年分別為（9%、10%、11%、12%、13%）五年過(guò)后按照商鋪實(shí)際收取的租金作為業(yè)主的回報(bào)。這種方式對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)而言，既能降低入市門(mén)檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。實(shí)施分期返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣只要花十幾萬(wàn)元就可以買(mǎi)到一個(gè)商鋪。這種方法通過(guò)降低門(mén)檻，可一舉打開(kāi)高層商鋪滯銷(xiāo)難題。

（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流擬采用的銷(xiāo)售方（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流商鋪購(gòu)買(mǎi)模式購(gòu)買(mǎi)“鳳凰物流”帶租約的使用權(quán)商鋪，先簽訂《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，獲得“鳳凰物流”項(xiàng)目商鋪的使用權(quán)。同時(shí)附帶簽定20年《返租協(xié)議》，五年內(nèi)由“鳳凰物流”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保五年穩(wěn)固收益。剩余年限由實(shí)際收取的租金作為回報(bào)。后15年業(yè)主繼續(xù)委托鳳凰物流經(jīng)營(yíng)管理，則與鳳凰物流共享租金上漲的收益，按租金九一分成，投資者占租金收入的90%，鳳凰物流占10%。1-5年按照：9%、10%、11%、12%、13%的回報(bào)率計(jì)算租金。（按年返租）全款投入：即可同時(shí)獲得租金收益與商鋪增值兩大長(zhǎng)久回報(bào)，輕松實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財(cái)富夢(mèng)想。（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流商鋪購(gòu)買(mǎi)模式購(gòu)（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流使用權(quán)銷(xiāo)售收益銷(xiāo)售收益模擬：5000（均價(jià)）×27000（平米數(shù)）=1.35億（總價(jià)）1.35億（總價(jià)）×0.55（前五年返租）=7425萬(wàn)按平均1.2元每天每平計(jì)算（27000×1.2×365=1182.6萬(wàn)）7425萬(wàn)-（1182.6萬(wàn)×5=5913萬(wàn)）=1512萬(wàn)1.35億-1512萬(wàn)（前五年返租）=1.2億（開(kāi)發(fā)商收益）收益總結(jié)：一、通貨膨脹例：十年前100元等于現(xiàn)在多少錢(qián)？公式:100×(1+4%10)=148.024428元二、資金利息1.2億×0.10×19=2.28億（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流使用權(quán)銷(xiāo)售收益使用權(quán)商鋪20年回報(bào)率舉例說(shuō)明：購(gòu)買(mǎi)30平米，每平米6000元30（面積）×6000（平米價(jià)格）＝180000（總價(jià)）180000×55%＝99000（1-5年共返）5年以后按照商鋪實(shí)際的租金返還給業(yè)主（6-20年）20年使用權(quán)到期開(kāi)發(fā)商無(wú)償收回使用權(quán)。

返租收益：9.9萬(wàn)＋15年鋪位價(jià)值?。ㄈ﹪?guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案使用權(quán)商鋪20年回報(bào)率舉例說(shuō)明：（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返能否靈活進(jìn)退是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)、收益的客觀(guān)性，而最主要的是投入資金的可回收量以及靈活的進(jìn)退制度?？梢哉f(shuō)，能夠確保投入資金大幅度增值是投資的最高目標(biāo)，而能否靈活撤回投資，即是考察商鋪開(kāi)發(fā)者的實(shí)力與規(guī)范性，同時(shí)也是將投資風(fēng)險(xiǎn)降到最低的保障。（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案能否靈活進(jìn)退是考量商鋪投資的重要因素商鋪投資要清晰的判斷投資國(guó)際鳳凰物流中心擬實(shí)施退出機(jī)制：合同滿(mǎn)20年到期時(shí)，鳳凰物流以原價(jià)收回該商鋪的使用權(quán)。合同滿(mǎn)20年到期時(shí)，鳳凰物流再贈(zèng)送客戶(hù)5年商鋪的使用權(quán)。（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案國(guó)際鳳凰物流中心擬實(shí)施退出機(jī)制：（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返以上返租方案實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)：

不惜一切代價(jià)，全力招商，低開(kāi)高走

（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案目前困難:目前項(xiàng)目未動(dòng)工，正式運(yùn)營(yíng)時(shí)間不確定，對(duì)項(xiàng)目信心不足，抵觸立刻繳納認(rèn)籌金；唐山經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，鋼鐵行業(yè)不佳，導(dǎo)致物流行業(yè)萎靡，客戶(hù)對(duì)物流園租賃價(jià)格心里預(yù)期偏低，對(duì)長(zhǎng)租模式不認(rèn)可；即便鳳凰物流園區(qū)配套齊全，若租金太高，寧愿選擇現(xiàn)有園區(qū)降低成本。以上返租方案實(shí)施關(guān)鍵點(diǎn)：

不惜一切代價(jià)，全力招商，低開(kāi)高走THEEND謝謝！THEEND

匯報(bào)時(shí)間：2015年11月10日唐山國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案匯報(bào)時(shí)間：2015年11月10日唐山國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返唐山國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)工作匯報(bào)Contents1、使用權(quán)商鋪2、返租3、國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)方案唐山國(guó)際鳳凰物流中心營(yíng)銷(xiāo)工作匯報(bào)Contents1、使用權(quán)商（一）什么是使用權(quán)商鋪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)、寫(xiě)字樓分割成不同面積單位出售，并與買(mǎi)方約定，在出售后的一定年限內(nèi)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以代理出租的方式進(jìn)行返租，由開(kāi)發(fā)商或委托其他物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，保證買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)商鋪后每年獲得一定的收益。這種銷(xiāo)售模式，市場(chǎng)稱(chēng)之為“使用權(quán)商鋪”，也稱(chēng)作“售后返租”、“售后回租”、“售后包租”，即所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)不變，使用權(quán)分離的房地產(chǎn)證券化。使用權(quán)商鋪有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷(xiāo)售、利潤(rùn)共享、保底分紅等，但萬(wàn)變不離其宗，總歸是“以先銷(xiāo)售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買(mǎi)家投資。使用權(quán)商鋪的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)產(chǎn)品的一種營(yíng)銷(xiāo)手法，這種營(yíng)銷(xiāo)模式因?yàn)檎{(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者甚至金融機(jī)構(gòu)等多方面的經(jīng)濟(jì)需要，故產(chǎn)業(yè)鏈得以延長(zhǎng)，對(duì)GDP的貢獻(xiàn)顯然比單純營(yíng)銷(xiāo)要大。（一）什么是使用權(quán)商鋪（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大銷(xiāo)售額?？梢远唐趦?nèi)快速回收大量資金，賺取利潤(rùn)并且產(chǎn)權(quán)不變。投資型物業(yè)多數(shù)屬于商業(yè)物業(yè)，若開(kāi)發(fā)商選擇自主經(jīng)營(yíng)或是只租不賣(mài)，其投資回收期少則十幾年，多則幾十年，這對(duì)資金實(shí)力不強(qiáng)、融資渠道較窄的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)是無(wú)法承受的。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商如要找到實(shí)力雄厚的投資者一次性買(mǎi)斷整個(gè)項(xiàng)目也非易事。所以，本著快速套現(xiàn)、緩解資金壓力以便開(kāi)發(fā)新的投資項(xiàng)目的目的，建議開(kāi)發(fā)商將其分割出售、利用售后返租吸引散戶(hù)投資者便成為必然的選擇。利用長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)為賣(mài)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商在定價(jià)時(shí)可以適當(dāng)提高單價(jià)，從而獲得在一般銷(xiāo)售模式下無(wú)法達(dá)到的銷(xiāo)售額和利潤(rùn)。這也是使用權(quán)商鋪的一大優(yōu)勢(shì)。（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：有利于開(kāi)發(fā)商快速回籠資金，擴(kuò)大（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受到投資者的追捧。對(duì)于投資者而言，使用權(quán)商鋪在包租期內(nèi)能獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而且包租期越長(zhǎng)，回報(bào)越持久，風(fēng)險(xiǎn)就越小。特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)地段的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，投資者甚至只要一次首付，每月租金回報(bào)除去銀行按揭還有剩余。這正是投資者對(duì)售后返租的物業(yè)大肆追捧的根源所在。對(duì)于售后回租的投資型物業(yè)，投資者一般都是在購(gòu)買(mǎi)時(shí)便同開(kāi)發(fā)商簽訂了返租協(xié)議，這就使得投資者不必為物業(yè)的轉(zhuǎn)手或招租而四處奔波，大傷腦筋，從而大大降低了交易成本，節(jié)省了交易時(shí)間。這類(lèi)物業(yè)可能單價(jià)相對(duì)較高，但由于分割的較小，每個(gè)單元的總價(jià)不是很高，從而降低了投資的門(mén)檻，使得有較多的投資者有能力進(jìn)行這種產(chǎn)品的投資。（一）使用權(quán)商鋪的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)二：保證了投資者的投資回報(bào)，容易受（二）什么是返租在商鋪的銷(xiāo)售中，采取所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式；為提高市場(chǎng)接納力，將商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)劃整為零，劃分為小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷(xiāo)售回收大量資金；然后通過(guò)回報(bào)租金的方法從購(gòu)房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營(yíng)權(quán)，并對(duì)購(gòu)房者有一定比率的年回報(bào)（高于銀行貸款利率才有吸引力）。（二）什么是返租（二）返租的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：使用權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理公司掌控、入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)商家擁有物業(yè)使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。優(yōu)勢(shì)二：在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的背景下，最大程度實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)價(jià)值，同時(shí)使建筑單體獲得最大的價(jià)值與租金增長(zhǎng)空間。優(yōu)勢(shì)三：這是一種高收益高風(fēng)險(xiǎn)的運(yùn)作模式，適用于大型封閉式商場(chǎng)。通過(guò)拆分使用權(quán)、銷(xiāo)售旺鋪可回收巨額資金，大大緩解困擾開(kāi)發(fā)商的資金緊張問(wèn)題。（二）返租的優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：使用權(quán)屬于投資者、經(jīng)營(yíng)權(quán)由專(zhuān)業(yè)商業(yè)管（二）返租的形式虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)。

虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話(huà)說(shuō)的“羊毛出在羊身上”。獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。（二）返租的形式虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依（二）返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著非常重要的意義，它平衡著雙方的利益關(guān)系，從而達(dá)到雙方的共贏(yíng)，由此可見(jiàn)，返租之于商家和投資客，發(fā)揮著明顯的杠桿作用。返租之商家開(kāi)發(fā)商通過(guò)返租期，實(shí)施對(duì)商家的租金優(yōu)惠，使得商家在市場(chǎng)培育期內(nèi)以較低的成本做生意。一個(gè)市場(chǎng)從最初的培育期到發(fā)展成成熟市場(chǎng)需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程，發(fā)展商通過(guò)返租期“放水養(yǎng)魚(yú)”。在市場(chǎng)的初期來(lái)給商戶(hù)一個(gè)低成本經(jīng)營(yíng)的機(jī)會(huì)，降低了商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。（二）返租的正面作用及意義商鋪的返租對(duì)于商家和投資客，都有著（二）返租的正面作用及意義返租之投資客投資客在返租期內(nèi)擁有穩(wěn)定的投資收益，同時(shí)由于經(jīng)營(yíng)成本低，商家能夠順利度過(guò)市場(chǎng)培育期的難關(guān)，返租期滿(mǎn)后投資客得到的將是一個(gè)興旺的商場(chǎng)。發(fā)展商運(yùn)用返租這個(gè)杠桿，通過(guò)低租金招商，迅速引起了搶鋪浪潮。由于“放水養(yǎng)魚(yú)”，開(kāi)發(fā)商培育了市場(chǎng)，使之與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一起成長(zhǎng)，在商鋪的培值中，最大的獲利者必然是投資客。開(kāi)發(fā)商之返租返租策略是以保障投資客較高的穩(wěn)定回報(bào)，以?xún)?yōu)惠的租金招商為基礎(chǔ)，或是真實(shí)的資金收益做支撐，開(kāi)發(fā)商只是扮演了一個(gè)“中間調(diào)解人”的角色，拿投資客買(mǎi)鋪錢(qián)的一小部分用來(lái)培育市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)杠桿來(lái)平衡雙方的利益關(guān)系，達(dá)到雙方共贏(yíng)的目的，開(kāi)發(fā)商通過(guò)這個(gè)過(guò)程實(shí)現(xiàn)小業(yè)主高回報(bào)，經(jīng)營(yíng)者能賺錢(qián)的目的，從而也實(shí)現(xiàn)自己資金快速回籠的利益，從根本上保證開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展。（二）返租的正面作用及意義返租之投資客（二）使用權(quán)商鋪返租銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)后期的運(yùn)營(yíng)管理是商業(yè)運(yùn)作的一個(gè)靈魂，大家都知道，對(duì)銷(xiāo)售型的商業(yè)來(lái)說(shuō)，第一步是賣(mài)出去只是成功了1/3，招商之后成功了另外1/3，最終的1/3還是靠最終的運(yùn)營(yíng)管理，這為商業(yè)后期的增值起到的作用更是至關(guān)重要的。一定要有一個(gè)專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理公司來(lái)運(yùn)作后期的運(yùn)營(yíng)管理工作，這是比較關(guān)鍵的一點(diǎn)，要把投資運(yùn)營(yíng)管理公司從一開(kāi)始銷(xiāo)售的時(shí)候就提到臺(tái)前；運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)一定不要空架子，整個(gè)團(tuán)隊(duì)的職責(zé)分工，包括它的運(yùn)營(yíng)思路和整個(gè)后期的招商包括廣告位的管理、整個(gè)推廣，前期整個(gè)的思路一定要非常清晰，這種清晰的思路在銷(xiāo)售的時(shí)候就要告訴投資客在后期怎么樣運(yùn)營(yíng)推廣，怎么樣進(jìn)行統(tǒng)一的管理和統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃，這樣投資客肯定會(huì)有信心，這是運(yùn)營(yíng)管理后期的主要的思路；（二）使用權(quán)商鋪返租銷(xiāo)售關(guān)鍵點(diǎn)（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案市場(chǎng)現(xiàn)狀：唐山客戶(hù)對(duì)使用權(quán)的認(rèn)可程度不足；現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不佳，且項(xiàng)目未動(dòng)工，客戶(hù)信心不足；即便市場(chǎng)扭轉(zhuǎn)，前期招商工作不理想，對(duì)投資客戶(hù)吸引力不足。推售思路：

先行招商，低開(kāi)高走，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后再進(jìn)行商鋪使用權(quán)銷(xiāo)售；提高返租租金，投資回報(bào)率達(dá)到最大；為刺激投資客，擬實(shí)施退出機(jī)制。銷(xiāo)售定位：

使用權(quán)旺鋪+一份租約=富養(yǎng)三代

（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案市場(chǎng)現(xiàn)狀：（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案成功案例-鳳凰花卉案例背景：鳳凰花卉由花卉區(qū)、漁區(qū)、工藝禮品區(qū)、古玩區(qū)、家具展示區(qū)組成，同屬于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。招商策略：項(xiàng)目2010年3月開(kāi)工，2010年9月正式啟動(dòng)招商（工程進(jìn)度達(dá)到100%），2012年11月招商工作完成85%；項(xiàng)目招商初期采用”租金不變“措施，即簽訂十年租賃合同，合同時(shí)間內(nèi)租金不變，租金分年繳納。針對(duì)散戶(hù)采取“折扣優(yōu)惠”措施，即客戶(hù)繳納租金年限給予不同的折扣優(yōu)惠；（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案成功案例-鳳凰花卉（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流擬采用的銷(xiāo)售方式：使用權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租基于上述分析，我們?cè)阡N(xiāo)售時(shí)采取第一種方法比較合乎我們項(xiàng)目，即：虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。方法：返租期分20年，前為5年分別為（9%、10%、11%、12%、13%）五年過(guò)后按照商鋪實(shí)際收取的租金作為業(yè)主的回報(bào)。這種方式對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)而言，既能降低入市門(mén)檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。實(shí)施分期返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣只要花十幾萬(wàn)元就可以買(mǎi)到一個(gè)商鋪。這種方法通過(guò)降低門(mén)檻，可一舉打開(kāi)高層商鋪滯銷(xiāo)難題。

（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流擬采用的銷(xiāo)售方（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流商鋪購(gòu)買(mǎi)模式購(gòu)買(mǎi)“鳳凰物流”帶租約的使用權(quán)商鋪，先簽訂《使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，獲得“鳳凰物流”項(xiàng)目商鋪的使用權(quán)。同時(shí)附帶簽定20年《返租協(xié)議》，五年內(nèi)由“鳳凰物流”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，確保五年穩(wěn)固收益。剩余年限由實(shí)際收取的租金作為回報(bào)。后15年業(yè)主繼續(xù)委托鳳凰物流經(jīng)營(yíng)管理，則與鳳凰物流共享租金上漲的收益，按租金九一分成，投資者占租金收入的90%，鳳凰物流占10%。1-5年按照：9%、10%、11%、12%、13%的回報(bào)率計(jì)算租金。（按年返租）全款投入：即可同時(shí)獲得租金收益與商鋪增值兩大長(zhǎng)久回報(bào)，輕松實(shí)現(xiàn)“一鋪養(yǎng)三代”的財(cái)富夢(mèng)想。（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流商鋪購(gòu)買(mǎi)模式購(gòu)（三）國(guó)際鳳凰物流中心商鋪返租營(yíng)銷(xiāo)方案鳳凰物流使用權(quán)銷(xiāo)售收益銷(xiāo)售收益模擬：5000（均價(jià)）×27000（平米數(shù)）=1.35億（總價(jià)）1.35億（總價(jià)）×0.55（前五年返租）=7425萬(wàn)按平均1.2元每天每平計(jì)算（27000×1.2×365=1182.6萬(wàn)）