上海喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱32p酒店式公寓星級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議課件

致：喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱致：喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱項(xiàng)目目標(biāo)解析

∟∟項(xiàng)目目標(biāo)解析∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

項(xiàng)目全案目標(biāo)

1、項(xiàng)目主樓全面去化，實(shí)現(xiàn)資金的回籠2、項(xiàng)目附樓精細(xì)化運(yùn)作，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項(xiàng)目目標(biāo)

目標(biāo)體系回款目標(biāo)在09年全年完成2億元的銷售回款目標(biāo)形象目標(biāo)營(yíng)造高的市場(chǎng)形象，彌補(bǔ)產(chǎn)品自身的不足，充分展現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值銷售價(jià)格跟隨市場(chǎng)大市，制定以確保項(xiàng)目的順利去化為前提的售價(jià)綜合目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合效益最大化Levelofconfidentiality☆☆☆市場(chǎng)環(huán)境綜述

∟∟市場(chǎng)環(huán)境綜述∟∟附件：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析附件：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析Levelofconfidentiality☆☆☆☆

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

2008年，整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)了急劇變化。上半年整體經(jīng)濟(jì)依然保持平穩(wěn)發(fā)展，而進(jìn)入下半年后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大幅下滑，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速回落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了改革開(kāi)放以來(lái)前所未有的嚴(yán)峻局面。導(dǎo)致這一急劇變化的最主要變量是美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)散和深化，引發(fā)全球金融危機(jī)，使國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷全球金融市場(chǎng)，中國(guó)金融市場(chǎng)，受到嚴(yán)重的打擊，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了08年上半年政策調(diào)整期后已然元?dú)獯髠y抵金融危機(jī)的再次影響，市場(chǎng)需求大幅萎縮，在動(dòng)蕩和不明朗的市場(chǎng)環(huán)境中，大眾買(mǎi)家對(duì)于購(gòu)房行為普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，對(duì)于樓市走好的預(yù)期也明顯弱于07年。危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

受全球金融危機(jī)影響，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到一定程度上的沖擊，而且隨著時(shí)間的延展，作為外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)可能無(wú)明顯的回升通道，商辦需求市場(chǎng)陷入低迷階段，09年本項(xiàng)目所面臨的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆本項(xiàng)目發(fā)展方向判定

∟∟本項(xiàng)目發(fā)展方向判定∟∟本項(xiàng)目附樓發(fā)展方向研判本項(xiàng)目附樓發(fā)展方向研判本項(xiàng)目12層寫(xiě)字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開(kāi)敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部隔斷尚未分隔，戶型的可塑性強(qiáng)附樓發(fā)展方向本項(xiàng)目附樓現(xiàn)狀分析總建筑面積：16300平米主體面積：10000平米目前現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂使用年限：50年整體構(gòu)成：12層寫(xiě)字樓、3層底商裙樓裙樓：3000平米車庫(kù)：3300平米可銷售部分：12層寫(xiě)字樓實(shí)際使用率：本項(xiàng)目12層寫(xiě)字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開(kāi)敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境以及附樓本身目前的現(xiàn)狀，中原認(rèn)為，由于附樓目前，產(chǎn)品的可塑性較強(qiáng)，通過(guò)一定的產(chǎn)品上的包裝和戶型上的分隔，完全可以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)需求附樓的發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品發(fā)展方向研判主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品發(fā)展方向研判Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項(xiàng)目主樓現(xiàn)狀研究：本項(xiàng)目主樓現(xiàn)狀分析

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

總建筑面積：21820平米（不包含11層酒店）目前現(xiàn)狀：純現(xiàn)房，已使用15年裝修狀況：毛坯整體構(gòu)成：底層3層商業(yè)裙房、11層酒店、剩余樓層為酒店車位數(shù)：50個(gè)地上車位可銷售部分：15層以上寫(xiě)字樓可售總套數(shù)：106套實(shí)際使用率：50%主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆目前主樓戶型分類：本項(xiàng)目主樓現(xiàn)狀分析

目前本項(xiàng)目主樓產(chǎn)權(quán)分割均已經(jīng)完成，目前戶型可以分為8種戶型對(duì)稱分布，具體如下：戶型套數(shù)單套面積戶型總面積戶型占比A戶型15套237.5平米3562.5平米16.3%B戶型14套223.31平米3126.34平米14.3%C戶型8套147.9平米1183.2平米5.4%D戶型12套190.34平米2284.08平米10.4%E戶型14套190.34平米2664.76平米12.2%F戶型11套147.9平米1629.6平米7.4%G戶型16套223.31平米3572.96平米16.3%H戶型16套237.5平米3800平米17.45%主樓發(fā)展方向目前主樓戶型分類：本項(xiàng)目主樓現(xiàn)狀分析目前本項(xiàng)目主樓產(chǎn)權(quán)分割由本項(xiàng)目主樓在產(chǎn)品本體上的優(yōu)劣勢(shì)分析可見(jiàn)，目前本項(xiàng)目的主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品本身劣勢(shì)較多，不利于銷售本項(xiàng)目主樓現(xiàn)狀分析

結(jié)合前期對(duì)于本項(xiàng)目的調(diào)查了解，分析得出本項(xiàng)目主樓在產(chǎn)品本體上的銷售優(yōu)劣勢(shì)本體產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)本體產(chǎn)品劣勢(shì)◎地段：四平路沿線◎交通：四平路、3、4、8號(hào)線◎配套：商務(wù)聚集區(qū)◎純現(xiàn)房銷售◎產(chǎn)權(quán)狀況：僅35年產(chǎn)權(quán)，客戶難以接受◎使用率：50%的使用率，空間浪費(fèi)大◎戶型面積：140-240平米中大面積戶型，大面積為主◎外立面：外立面較為陳舊，缺乏應(yīng)有的品質(zhì)感◎戶內(nèi)空間：層高僅有2米，且內(nèi)部格局多死角，難用◎內(nèi)部配套設(shè)施：內(nèi)部配套設(shè)施較為陳舊◎內(nèi)部格局：設(shè)計(jì)手法過(guò)于老套，不符合現(xiàn)代企業(yè)辦公的需求主樓發(fā)展方向由本項(xiàng)目主樓在產(chǎn)品本體上的優(yōu)劣勢(shì)分析可見(jiàn)，目前本項(xiàng)目的主樓寫(xiě)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，以目前市場(chǎng)上常規(guī)的寫(xiě)字樓銷售模式來(lái)看，本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字間的銷售將圍繞投資和自用兩種需求方向展開(kāi)，此兩種通路的可行性究竟如何，詳見(jiàn)如下分析：主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項(xiàng)目主樓投資價(jià)值分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)合本項(xiàng)目當(dāng)前的租金水平以及本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的成本價(jià)測(cè)算本項(xiàng)目的投資回報(bào)率Levelofconfidentiality☆☆☆☆

按照本項(xiàng)目目前現(xiàn)行的3元/平米/天的租金水平，在本項(xiàng)目成本價(jià)13000元/平米的基礎(chǔ)上計(jì)算本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字間產(chǎn)品的投資回報(bào)率（3元/平米/天*365天）/13000元/平米=8.4%

本項(xiàng)目主樓投資價(jià)值分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆經(jīng)過(guò)如上分析顯而易見(jiàn)：由以上結(jié)論可明顯看出，本項(xiàng)目主樓作為投資用途的價(jià)值凸現(xiàn)本項(xiàng)目的投資價(jià)值分析主樓發(fā)展方向經(jīng)過(guò)如上分析顯而易見(jiàn)：由以上結(jié)論可明顯看出，本項(xiàng)目主樓作為投Levelofconfidentiality☆☆☆☆

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓市場(chǎng)銷售抗性分析主樓發(fā)展方向Levelofconfidentiality☆☆☆目前市場(chǎng)上中小戶型寫(xiě)字樓產(chǎn)品去化狀況良好，大面積產(chǎn)品受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響而滯銷

從上海整體寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交戶型比例來(lái)看，08年，成交主力為100-200平米之間的中小戶型；其次為100平米以內(nèi)的小戶型寫(xiě)字樓產(chǎn)品

從虹口板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交戶型比例分析來(lái)看，08年成交主力戶型在100-150平米之間，可見(jiàn)，目前中小戶型寫(xiě)字樓產(chǎn)品的去化狀況良好主樓市場(chǎng)銷售抗性分析主樓銷售可行性分析目前市場(chǎng)上中小戶型寫(xiě)字樓產(chǎn)品去化狀況良好，大面積產(chǎn)品受市場(chǎng)經(jīng)由本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的戶型面積比例來(lái)看，目前本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字間戶型均為190-250平米的大面積戶型主樓發(fā)展方向主樓市場(chǎng)銷售抗性分析由本項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的戶型面積比例來(lái)看，目前本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字間戶經(jīng)過(guò)如上分析顯而易見(jiàn)：結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境以及寫(xiě)字樓戶型去化比例分析結(jié)論和本項(xiàng)目目前普遍過(guò)大的寫(xiě)字間戶型面積，可以預(yù)測(cè)本項(xiàng)目主樓的寫(xiě)字樓產(chǎn)品除投資性需求外，均會(huì)因戶型面積過(guò)大而導(dǎo)致滯銷主樓發(fā)展方向主樓市場(chǎng)銷售抗性分析經(jīng)過(guò)如上分析顯而易見(jiàn)：結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境以及寫(xiě)字樓戶型去化比主樓發(fā)展方向分析：由以上分析可見(jiàn)目前主樓的租金較為可觀，導(dǎo)致主樓的投資價(jià)值凸現(xiàn)，按照純投資性需求方向進(jìn)行銷售較為可行，但本項(xiàng)目50%的公攤過(guò)高，影響投資客戶對(duì)于本項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)意向主樓發(fā)展方向主樓發(fā)展方向分析：由以上分析可見(jiàn)目前主樓的租金較為可觀，導(dǎo)致總體運(yùn)作思路的導(dǎo)出

∟∟總體運(yùn)作思路的導(dǎo)出∟∟

結(jié)合開(kāi)發(fā)商對(duì)于本項(xiàng)目的預(yù)期以及對(duì)于09年銷售目標(biāo)的分析，經(jīng)過(guò)如上對(duì)于主樓和附樓發(fā)展可行性的分析，得出本項(xiàng)目整體的運(yùn)作思路：附樓正常銷售可行主樓產(chǎn)品主要按照投資需求方向銷售先期針對(duì)附樓進(jìn)行適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品調(diào)整，并率先將附樓產(chǎn)品推向市場(chǎng)，通過(guò)熱銷在市場(chǎng)上營(yíng)造本項(xiàng)目較高的市場(chǎng)關(guān)注度，同時(shí)，通過(guò)一系列拔高產(chǎn)品品質(zhì)的產(chǎn)品價(jià)值提升，定位附樓銷售價(jià)格和租金水平，進(jìn)而也拉升與之相鄰的主樓的租金，通過(guò)主樓租金的攀升，吸引投資客戶的關(guān)注，屏蔽產(chǎn)品自身分?jǐn)偂a(chǎn)權(quán)方面的劣勢(shì)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售結(jié)合開(kāi)發(fā)商對(duì)于本項(xiàng)目的預(yù)期以及對(duì)于09年銷售思路框架：思路分解執(zhí)行價(jià)格定位產(chǎn)品發(fā)展建議思路的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策略分解客戶定位思路的前提產(chǎn)品定位09年?duì)I銷策略思路框架：思路分解執(zhí)行價(jià)格定位產(chǎn)品發(fā)展建議思路的實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷策略項(xiàng)目產(chǎn)品定位

∟∟項(xiàng)目產(chǎn)品定位∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

區(qū)域住宅市場(chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

08年上半年虹口板塊住宅產(chǎn)品銷售狀況較為平穩(wěn)；下半年，雖然市場(chǎng)均價(jià)有所提升，但成交量嚴(yán)重下滑區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

08年虹口區(qū)住宅市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)多集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)四平路沿線附近以及虹口濱江沿線兩個(gè)區(qū)域溧陽(yáng)華府愛(ài)家豪庭紅葉香舍帝景苑新外灘花苑濱江雅墅鴻旭豪苑區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

因資源不同而在產(chǎn)品特征、售價(jià)等方面的差別，如下重點(diǎn)針對(duì)本項(xiàng)目所在的四平路沿線區(qū)域的各項(xiàng)目的詳細(xì)情況進(jìn)行調(diào)查分析Levelofconfidentiality☆☆☆樓盤(pán)目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價(jià)格容積率愛(ài)家豪庭現(xiàn)房銷售103780高層180003.36溧陽(yáng)華府現(xiàn)房銷售110000高層\小高層250003虹葉香舍在售27013多層24000中信和平家園即將上市104896高層/小高層230002.92區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場(chǎng)總體銷售狀況調(diào)查樓盤(pán)目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價(jià)格容積樓盤(pán)目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率愛(ài)家豪庭現(xiàn)房銷售67044669557999.9%溧陽(yáng)華府現(xiàn)房銷售110000105000950095%虹葉香舍期房預(yù)售2701392121780134.1%中信和平家園即將上市104896---區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場(chǎng)供應(yīng)量狀況調(diào)查：樓盤(pán)目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率愛(ài)家豪庭現(xiàn)房銷售樓盤(pán)產(chǎn)品戶型銷售價(jià)格愛(ài)家豪庭一房：76-78；二房：95-100；三房：130-14017000溧陽(yáng)華府二房：94/114；三房：13926000虹葉香舍一房：69；二房：80-94；四房：17924000中信和平家園二房：86-88；三房：133-137；四房：14723000區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅供應(yīng)市場(chǎng)產(chǎn)品調(diào)查：樓盤(pán)產(chǎn)品戶型銷售價(jià)格愛(ài)家豪庭一房：76-78；二房：95-1樓盤(pán)租金物業(yè)費(fèi)元/平方米/天愛(ài)家豪庭3.8-5元/平米2.1-2.2溧陽(yáng)華府3.5-4元/平米2虹葉香舍4.5元/平米1.5區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域住宅產(chǎn)品租賃市場(chǎng)調(diào)查：由租金水平來(lái)看，目前四平路沿線住宅產(chǎn)品的租金狀況均集中在4000元/平米，且樓盤(pán)租金物業(yè)費(fèi)愛(ài)家豪庭3.8-5元/平米2.1-2.2溧陽(yáng)華Levelofconfidentiality☆☆☆☆

目前區(qū)域內(nèi)住宅物業(yè)分布較為密集，目前區(qū)域內(nèi)多為尾盤(pán)銷售項(xiàng)目（溧陽(yáng)華府、愛(ài)家豪庭），從區(qū)域未來(lái)的增量來(lái)看，除紅葉香舍為期房銷售之外，無(wú)其他潛在供應(yīng)項(xiàng)目，可以預(yù)見(jiàn)，在未來(lái)1-2年的時(shí)間里，區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)有限，住宅產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)層面存在機(jī)會(huì)區(qū)域內(nèi)住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析結(jié)論：區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)環(huán)境分析項(xiàng)目產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

目前虹口板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)沿四平路由北往南延伸分布，其中尤以本項(xiàng)目周邊區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目分布較為密集區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

榮振大廈復(fù)城國(guó)際駿豐國(guó)際愛(ài)家國(guó)際嘉杰國(guó)際海泰國(guó)際天辰玫瑰廣場(chǎng)Levelofconfidentiality☆☆☆樓盤(pán)目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價(jià)格駿豐國(guó)際在售52000高層20000-24000愛(ài)家國(guó)際在售33157多層+高層18000-19000嘉杰國(guó)際在售107258高層26000-30000區(qū)域住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

四平路沿線區(qū)域?qū)懽謽枪?yīng)市場(chǎng)總體銷售狀況調(diào)查樓盤(pán)目前狀態(tài)規(guī)模(總建面)產(chǎn)品類型(多層\高層)銷售價(jià)格駿豐樓盤(pán)目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率駿豐國(guó)際在售5200066033195912.7%愛(ài)家國(guó)際在售33157199561320160.2%嘉杰國(guó)際在售107258669144034462.4%區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

從寫(xiě)字樓產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，09年區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈樓盤(pán)目前狀態(tài)總建筑面積已售面積可售面積銷售率駿豐國(guó)際在售52區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

由各項(xiàng)目目前的銷售價(jià)格、裝修狀況、配套狀況以及周邊商務(wù)氛圍情況來(lái)看：發(fā)現(xiàn)目前區(qū)域內(nèi)在售的寫(xiě)字樓均為中小戶型產(chǎn)品，售價(jià)集中在元／平米；且可以看出，面積越小，銷售速度越快樓盤(pán)產(chǎn)品戶型銷售價(jià)格配套駿豐國(guó)際118.25;151.75;226.520000-24000高標(biāo)準(zhǔn)智能化+品牌物管愛(ài)家國(guó)際84-15018000-19000高標(biāo)準(zhǔn)智能化+完善物管嘉杰國(guó)際100-20026000-30000高標(biāo)準(zhǔn)智能+品牌物管區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析由各項(xiàng)目目前的區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析

從區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的租賃狀況來(lái)看：目前區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品的租賃價(jià)格普遍集中在元／平米／天，且租金受辦公樓的年代久遠(yuǎn)的影響幅度加大樓盤(pán)租金物業(yè)費(fèi)車位駿豐國(guó)際-24800愛(ài)家國(guó)際3.5-3.816.5800嘉杰國(guó)際419.3800區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境分析從區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品定位本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品定位結(jié)合附樓本體分析以及周邊市場(chǎng)環(huán)境的分析，判定本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品按照純住宅、純寫(xiě)字樓方向定位的可行性附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

純住宅方向

純寫(xiě)字樓方向

優(yōu)勢(shì)1：未來(lái)項(xiàng)目周邊小戶型住宅的缺乏優(yōu)勢(shì)2：本項(xiàng)目地處人文氛圍居住氛圍濃厚的地段優(yōu)勢(shì)3：產(chǎn)品可分隔成小戶型，迎合當(dāng)前市場(chǎng)需求劣勢(shì)1：本項(xiàng)目50年的產(chǎn)權(quán)劣勢(shì)2：在戶型、朝向、采光等方面客戶難以接受劣勢(shì)3：在規(guī)劃、戶內(nèi)配套等方面存在居住功能不足劣勢(shì)4：附樓位于兩路之間，缺乏私密性附樓發(fā)展方向判定

純住宅方向

純寫(xiě)字樓方向

優(yōu)勢(shì)1：現(xiàn)有的產(chǎn)品規(guī)劃以及戶型設(shè)計(jì)基礎(chǔ)利于規(guī)劃優(yōu)勢(shì)2：毗鄰四平路，商務(wù)氛圍濃厚，商務(wù)價(jià)值高優(yōu)勢(shì)3：隸屬喜臨門(mén)大廈，市場(chǎng)知名度高劣勢(shì)1：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈劣勢(shì)2：未來(lái)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求銳減，銷售遲緩劣勢(shì)3：停車位、配套等方面不足，難以提升品質(zhì)劣勢(shì)4：與主樓同為寫(xiě)字樓產(chǎn)品，存在自身同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)××結(jié)合本項(xiàng)目09年的銷售目標(biāo)，考慮到產(chǎn)品自身產(chǎn)權(quán)、周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等不利因素，對(duì)本項(xiàng)目的銷售可能帶來(lái)的不利影響，結(jié)合以往對(duì)于此類型物業(yè)的操作經(jīng)驗(yàn)，中原建議將本項(xiàng)目附樓定位為“酒店式公寓的產(chǎn)品性質(zhì)”結(jié)合附樓本體分析以及周邊市場(chǎng)環(huán)境的分析，判定本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品按本項(xiàng)目主樓產(chǎn)品定位本項(xiàng)目主樓產(chǎn)品定位繼續(xù)維持現(xiàn)在的產(chǎn)品狀況，按照純寫(xiě)字間的物業(yè)形態(tài)出售Levelofconfidentiality☆☆☆☆

鑒于本項(xiàng)目目前主樓的產(chǎn)品現(xiàn)狀結(jié)合當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合前面對(duì)于本項(xiàng)目整體發(fā)展方向的判定，定位本項(xiàng)目主樓的產(chǎn)品定位：本項(xiàng)目主樓產(chǎn)品定位

四平路沿線高投資價(jià)值的星級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品繼續(xù)維持現(xiàn)在的產(chǎn)品狀況，按照純寫(xiě)字間的物業(yè)形態(tài)出售Level本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品規(guī)劃建議本項(xiàng)目附樓產(chǎn)品規(guī)劃建議附樓5-15層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)分隔建議——按照自然柱距進(jìn)行分隔附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

目前本項(xiàng)目附樓內(nèi)部空間全部為大廳式格局，內(nèi)部空間上未做任何分割，基于目前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性以及區(qū)域住宅產(chǎn)品供應(yīng)市場(chǎng)的可變性，中原認(rèn)為，處于穩(wěn)妥考慮，為以后的銷售預(yù)留靈活的變動(dòng)空間，建議按照原有的柱距對(duì)于每層平面進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分隔，具體情況如下：附樓5-15層產(chǎn)品產(chǎn)權(quán)分隔建議——按照自然柱距進(jìn)行分隔附樓產(chǎn)各層面的功能布局建議——5-15F酒店式辦公、居家型辦公產(chǎn)品的戶型分隔建議附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

5-15層主要用途規(guī)劃為小戶型公寓，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)上區(qū)劃狀況較好的戶型面積比例，產(chǎn)品劃分如下：戶型ABCDEF面積70㎡53㎡46㎡87㎡51㎡72㎡套數(shù)1套4套1套1套6套1套比例7%29%7%7%43%7%各層面的功能布局建議——5-15F酒店式辦公、居家型辦公產(chǎn)品A戶型建筑面積70平米B戶型建筑面積53平米C戶型建筑面積46平米F戶型建筑面積72平米E戶型建筑面積51平米D戶型建筑面積87平米B戶型建筑面積53平米B戶型建筑面積53平米B戶型建筑面積53平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米E戶型建筑面積51平米A戶型B戶型C戶型F戶型E戶型D戶型B戶型B戶型B戶型E戶型附樓底層3層商業(yè)裙房的規(guī)劃思路附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

結(jié)合本項(xiàng)目附樓的具體產(chǎn)品特點(diǎn)、市場(chǎng)環(huán)境以及周邊的配套情況，建議本著“租售并舉、招商同步”的原則，先期引入專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司（五大行），對(duì)于附樓的商業(yè)裙房部分分割、部分留整，通過(guò)運(yùn)營(yíng)、招商和銷售，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化注：針對(duì)此商業(yè)裙房的規(guī)劃、分割以及相應(yīng)的銷售價(jià)格的定位，建議在招入專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司后，共同針對(duì)此裙樓提出專業(yè)的規(guī)劃意見(jiàn)附樓底層3層商業(yè)裙房的規(guī)劃思路附樓產(chǎn)品規(guī)劃發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓產(chǎn)品建議附樓產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆建筑外立面設(shè)計(jì)建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了能夠充分的體現(xiàn)本項(xiàng)目品質(zhì)感，同時(shí)將本項(xiàng)目塑造成為區(qū)域的一大亮點(diǎn)，結(jié)合附樓本體的現(xiàn)狀以及四平路沿線寫(xiě)字樓的現(xiàn)狀，針對(duì)附樓外立面的風(fēng)格提出如下建議：◎立面上，為了彰顯品質(zhì)感，建議大面積采用玻璃幕墻和干掛大理石材進(jìn)行包裝◎頂層，為了較好的起到強(qiáng)的昭示性的作用，建議設(shè)置頂層燈光照明或霓虹燈廣告位的形式◎樓下同世紀(jì)大酒店的中間區(qū)域，建議設(shè)置花壇或小型旱噴，體現(xiàn)品質(zhì)感和極強(qiáng)的商務(wù)感、時(shí)尚感◎注意高大的品質(zhì)感強(qiáng)的精神堡壘的采用建筑外立面設(shè)計(jì)建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議附樓內(nèi)部公共空間裝修建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了能夠最大化的體現(xiàn)本項(xiàng)目的品質(zhì)感和現(xiàn)代感，針對(duì)附樓大堂、電梯廳、公共走廊等公共空間，提出如下裝修建議：關(guān)鍵部位大堂電梯廳公共走廊墻面建議采用玻璃或高檔石材瓷磚/大理石/玻璃/實(shí)木鋪設(shè)壁紙/高檔彩色乳膠漆粉刷地面建議采用大理石鋪設(shè)（拼花等形式）大理石鋪設(shè)并拋光大理石鋪設(shè)并拋光頂棚建議吊頂?shù)耐瑫r(shí)，局部采用挑高處理，注意保持現(xiàn)代簡(jiǎn)約感石膏板吊頂，局部挑高，加燈槽石膏板吊頂，局部挑高，加燈槽門(mén)鋼花玻璃門(mén)、旋轉(zhuǎn)門(mén)不銹鋼鏡面玻璃門(mén)通道門(mén)建議采用鋼化玻璃門(mén)其他在大堂內(nèi)考慮設(shè)置小型綠化或水景考慮等候電梯的沙發(fā)等休憩設(shè)施的設(shè)置小型裝飾畫(huà)等墻面裝飾物

詳細(xì)的裝修建議詳見(jiàn)后續(xù)專門(mén)出具的裝修建議附樓內(nèi)部公共空間裝修建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議附樓智能化設(shè)施的添加建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

裝修建議

為了極大的提高項(xiàng)目的品質(zhì)感，提升項(xiàng)目的性價(jià)比，建議配合到位、精致的公共部位裝修之外，針對(duì)樓宇智能化提出如下添加建議：智能化項(xiàng)目具體內(nèi)容樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)對(duì)各樓公用設(shè)備進(jìn)行自動(dòng)集中控制，大廈內(nèi)的機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行自動(dòng)檢測(cè)，自動(dòng)控制，從而使設(shè)備優(yōu)質(zhì)高效的運(yùn)行。樓宇V-FAR網(wǎng)絡(luò)樓宇內(nèi)無(wú)線上網(wǎng)共享智能消防系統(tǒng)消防自動(dòng)化報(bào)警系統(tǒng)，按消防規(guī)范，消防噴淋、消火栓、煙感探測(cè)器一次到位，自動(dòng)消防、自動(dòng)報(bào)警智能安防系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；防盜報(bào)警系統(tǒng)；門(mén)禁系統(tǒng)；巡更系統(tǒng)；汽車庫(kù)管理系統(tǒng)空間新風(fēng)系統(tǒng)空間中央空調(diào)

詳細(xì)的智能化系統(tǒng)建議詳見(jiàn)后續(xù)專門(mén)出具的建議附樓智能化設(shè)施的添加建議：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議裝修建議為了極戶內(nèi)精裝修建議——菜單式裝修裝修建議

建議此產(chǎn)品全部按照精裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行銷售，為了能夠更好的適應(yīng)不同客戶群體的需求，建議此精裝修為菜單式裝修方式，裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000元/平米，具體裝修建議如下：附樓產(chǎn)品發(fā)展建議

部位材料要求電梯井式電梯品牌電梯內(nèi)嵌式冷暖空調(diào)燃?xì)鉄崴鲀?nèi)外墻保溫系統(tǒng)金線米黃等系列產(chǎn)品國(guó)際品牌整體衛(wèi)生間潔具油煙機(jī)、燃?xì)庠?、消毒柜、整體櫥柜廚具大理石窗臺(tái)地板國(guó)際品牌電氣要求材料部位戶內(nèi)精裝修建議——菜單式裝修裝修建議建議物管服務(wù)建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

基于本項(xiàng)目酒店式公寓的產(chǎn)品定位，針對(duì)物業(yè)管理方面，建議邀請(qǐng)專門(mén)的酒店式物管顧問(wèn)公司全程顧問(wèn)，同時(shí)為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的酒店式服務(wù)理念，針對(duì)管理服務(wù)提出三層服務(wù)內(nèi)容建議：

◎常規(guī)服務(wù)

◎針對(duì)性定向服務(wù)

◎有償服務(wù)附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

物管服務(wù)建議：Levelofconfidentialit針對(duì)性定向服務(wù)內(nèi)容：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎房屋管理服務(wù)；

◎房屋裝修管理服務(wù)；

◎物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)；

◎環(huán)境清潔衛(wèi)生管理服務(wù)；

◎綠化管理服務(wù)；

◎安全管理服務(wù)（包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安防范、消防管理和車輛管理三大方面）針對(duì)性定向服務(wù)內(nèi)容：Levelofconfidentia物管服務(wù)建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎會(huì)議室使用租賃；

◎法律咨詢服務(wù)；

◎代辦類服務(wù)，如代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、電話費(fèi)等；

◎高層樓宇的電梯管理，外墻清洗等；物管服務(wù)建議：Levelofconfidentialit有償服務(wù)內(nèi)容敬建議：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓物業(yè)發(fā)展建議

酒店式服務(wù)建議

◎代房屋租賃服務(wù)；

◎創(chuàng)業(yè)協(xié)助、商業(yè)融資、商業(yè)規(guī)劃及策略、商業(yè)法律咨詢等商業(yè)類服務(wù)；

◎空間設(shè)計(jì)、商務(wù)寫(xiě)作及編輯、各國(guó)語(yǔ)言翻譯、遠(yuǎn)程虛擬助理、互聯(lián)網(wǎng)資訊調(diào)研、專業(yè)調(diào)查員服務(wù)等創(chuàng)意類服務(wù)；

◎股票及債券投資顧問(wèn)、按揭及其他貸款咨詢、個(gè)人財(cái)務(wù)規(guī)劃、會(huì)計(jì)師事務(wù)所等投資理財(cái)類服務(wù)；

◎代辦各類商務(wù)及業(yè)主、使用人委托的其他服務(wù)項(xiàng)目。這類服務(wù)項(xiàng)目一般是協(xié)商定價(jià)，也是以微利和輕利標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。

有償服務(wù)內(nèi)容敬建議：LevelofconfidentiaLevelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓產(chǎn)品發(fā)展建議附樓產(chǎn)品發(fā)展建議Levelofconfidentiality☆☆☆建議針對(duì)目前的主樓進(jìn)行一定的更新，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高品質(zhì)和高性價(jià)比，配合本身自有的高投資價(jià)值，屏蔽產(chǎn)品自身的劣勢(shì)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項(xiàng)目主樓產(chǎn)品建議

更新項(xiàng)目更新建議每層電梯廳建議仿照主樓賓館行政樓層電梯廳的裝修檔次和風(fēng)格進(jìn)行裝修每層公共通道更換原有的地磚，重新鋪設(shè)大塊地磚或石材地磚寫(xiě)字間內(nèi)部重新粉刷墻面，衛(wèi)生間地面、潔具更換主樓外立面重新粉刷外立面主樓外圍重新規(guī)劃停車位、更新停車設(shè)施、適當(dāng)加設(shè)部分綠植和水景觀設(shè)施本項(xiàng)目主樓的產(chǎn)品更新建議建議針對(duì)目前的主樓進(jìn)行一定的更新，體現(xiàn)出產(chǎn)品的高品質(zhì)和高性價(jià)附樓客戶定位研究

∟∟附樓客戶定位研究∟∟綜合分析目前四平路沿線住宅市場(chǎng)需求客戶的特征：客戶定位

小戶型公寓客戶定位

結(jié)合目前虹口板塊各項(xiàng)目的成交客戶特征的調(diào)查分析，重點(diǎn)是目前四平路沿線各住宅項(xiàng)目客戶特征的調(diào)查分析，得出目前四平路沿線住宅市場(chǎng)需求客戶的特征如下：客戶類型置業(yè)目的需求房型置業(yè)關(guān)注點(diǎn)價(jià)格承受能力區(qū)域內(nèi)常住居民改善型100平米以上的3房或復(fù)式結(jié)構(gòu)成熟社區(qū)、品質(zhì)、宜居、性價(jià)比強(qiáng)，能夠承受總價(jià)200-300萬(wàn)水平的總價(jià)市區(qū)白領(lǐng)家庭首次置業(yè)，婚房80-90平米的兩房產(chǎn)品品質(zhì)、性價(jià)比、外觀裝修狀況較強(qiáng)，能夠承受100-200萬(wàn)水平的總價(jià)市區(qū)白領(lǐng)單身個(gè)人置業(yè)、單身居住50-60平米的一房產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)、配套、外觀、裝修一般，能夠承受100萬(wàn)以內(nèi)的總價(jià)水平原有住宅拆遷后的本地的原住居民留在原地兩房/三房地段、配套、環(huán)境、舒適度較強(qiáng)，一般能夠承受200-300萬(wàn)水平的產(chǎn)品個(gè)別投資客戶抄底投資的個(gè)別需求一房、兩房性價(jià)比、地段、升值潛力較強(qiáng)，一般為多套購(gòu)買(mǎi)綜合分析目前四平路沿線住宅市場(chǎng)需求客戶的特征：客戶定位小戶本項(xiàng)目的附樓酒店式公寓客戶定位：結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以及目前項(xiàng)目周邊住宅市場(chǎng)的需求客戶分布情況，推導(dǎo)得出的主要客源構(gòu)成如下：市區(qū)白領(lǐng)家庭市區(qū)白領(lǐng)單身個(gè)別投資客戶小型公司駐滬辦事處Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

附樓酒店式公寓客戶定位居住需求家庭式辦公需求本項(xiàng)目的附樓酒店式公寓客戶定位：結(jié)合本項(xiàng)目自身特點(diǎn)，以及目前目標(biāo)客戶區(qū)域選取原因與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性置業(yè)特征市區(qū)白領(lǐng)家庭內(nèi)環(huán)內(nèi)住宅價(jià)格洼地地段、定位、交通、配套、產(chǎn)品心態(tài)普遍的年輕化；有一定的經(jīng)濟(jì)承受能力，但尚不能夠承受市中心較高的房?jī)r(jià)市區(qū)白領(lǐng)單身內(nèi)環(huán)內(nèi)、超級(jí)便利、價(jià)格洼地產(chǎn)品、地段、交通風(fēng)口浪尖的人物，喜好自由，追求時(shí)尚、另類個(gè)別投資客戶價(jià)格洼地、升值潛力產(chǎn)品、地段、潛力、性價(jià)比關(guān)注性價(jià)比和升值潛力，一般不會(huì)自己居住家庭式辦公內(nèi)環(huán)內(nèi)、商住地段佳、交通便利、配套齊全、可商可住、產(chǎn)品檔次高要求辦公功能有一定的靈活性，最好有居住功能，對(duì)辦公的環(huán)境和氛圍、交通條件有一定的要求駐滬辦事處上海的經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、虹口區(qū)獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)可商可住的靈活用途以及周邊的地段優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)具有居住功能、高生活便利、交通地段佳目標(biāo)客戶區(qū)域選取原因與本項(xiàng)目的關(guān)聯(lián)性置業(yè)特征市區(qū)白領(lǐng)家庭內(nèi)環(huán)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓客戶定位分析Levelofconfidentiality☆☆☆本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品的客戶定位：

由主樓的產(chǎn)品定位以及主樓當(dāng)前的實(shí)際狀況，判定主樓在目前的市場(chǎng)環(huán)境下的目標(biāo)客群有以下兩種：◎自用客戶◎投資客戶因目前的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，投資客戶投資能力均十分有限，因此目前主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品的主力客群將以自用客戶為主Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

主樓客戶定位本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品的客戶定位：由主樓的產(chǎn)品綜合分析目前虹口板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力行業(yè)客群分布類型：客戶定位

綜合分析目前虹口板塊寫(xiě)字樓需求市場(chǎng)的主力行業(yè)客戶，發(fā)現(xiàn)目前虹口寫(xiě)字樓自用需求較為活躍的行業(yè)客戶主要有如下幾種：

◎航運(yùn)行業(yè)、物流、貨運(yùn)行業(yè)

◎科技產(chǎn)業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎知識(shí)產(chǎn)業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎建筑、開(kāi)發(fā)行業(yè)及其服務(wù)業(yè)

◎國(guó)際貿(mào)易行業(yè)主樓客戶定位綜合分析目前虹口板塊寫(xiě)字樓市場(chǎng)的主力行業(yè)客群分布類型：客戶定本項(xiàng)目主樓客戶行業(yè)定位：結(jié)合目前本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、主樓現(xiàn)在正在租賃的客戶行業(yè)分布情況以及周邊寫(xiě)字樓項(xiàng)目的行業(yè)分布情況選取本項(xiàng)目主樓的客戶類型如下：小型投資散客Levelofconfidentiality☆☆☆☆

客戶定位

主樓客戶定位航運(yùn)、物流科技產(chǎn)業(yè)建筑開(kāi)發(fā)行業(yè)主力客群大型投資機(jī)構(gòu)重要客群偶得客群本項(xiàng)目主樓客戶行業(yè)定位：結(jié)合目前本項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)、主樓現(xiàn)在正客戶需求分析的結(jié)論：基于本項(xiàng)目的客戶定位，如何有效地吸引本項(xiàng)目足夠的目標(biāo)客戶上門(mén)，并促進(jìn)成交？Levelofconfidentiality☆☆☆☆

結(jié)論客戶需求分析的結(jié)論：基于本項(xiàng)目的客戶定位，如何有效地吸引本項(xiàng)客戶群體挖掘策略——吸納項(xiàng)目附樓首次開(kāi)盤(pán)70%的客戶量Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓酒店式公寓的挖掘策略在主樓銷售劣勢(shì)較大前提下，如何有效地在極短的時(shí)間內(nèi)挖掘足夠的客源，快速的引爆市場(chǎng)，為本項(xiàng)目主樓的入市營(yíng)造良好的市場(chǎng)聲勢(shì)，中原基于09年的目標(biāo)和宏觀環(huán)境，提出如下客戶挖掘策略：

◎目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位

◎客戶渠道拓展策略

◎中介門(mén)店的利用

◎圈層制勝的客戶長(zhǎng)久維護(hù)策略

客戶群體挖掘策略——吸納項(xiàng)目附樓首次開(kāi)盤(pán)70%的客戶量Lev客戶群體挖掘策略——目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位建議在首次開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月完成如下包裝：（重要性：項(xiàng)目附樓首次開(kāi)盤(pán)20%的客戶來(lái)源）

◎地鐵廣告的包裝：建議在項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)前包裝4號(hào)線、8號(hào)線項(xiàng)目附近站點(diǎn)的地鐵站臺(tái)廣告，同時(shí)注意1號(hào)線人民廣場(chǎng)站8號(hào)線換乘通道和站臺(tái)廣告的刊登

◎項(xiàng)目周邊主要路段包裝：項(xiàng)目周邊3公里范圍內(nèi)的四平路沿線、曲陽(yáng)路沿線以及四川北路沿線的路旗廣告

◎項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)的寫(xiě)字樓內(nèi)部廣告的包裝：樓宇電視廣告、電梯廳展架等形式

◎喜臨門(mén)大酒店高層區(qū)域戶外巨幅的展示

◎地鐵報(bào)刊的利用：時(shí)代報(bào)等的硬性廣告附樓酒店式公寓的挖掘策略客戶群體挖掘策略——目標(biāo)客戶出入?yún)^(qū)域的廣告占位建議在首次開(kāi)盤(pán)客戶群體挖掘策略——客戶渠道拓展◎派單：針對(duì)虹口區(qū)主要商務(wù)密集區(qū)的寫(xiě)字樓，在上下班高峰時(shí)間組織派單組人員進(jìn)行定向項(xiàng)目宣傳單頁(yè)派發(fā)

◎電話營(yíng)銷：購(gòu)買(mǎi)一定“動(dòng)感地帶”客戶名單，專門(mén)開(kāi)展call業(yè)務(wù)和短信群發(fā)業(yè)務(wù)

◎DM派發(fā)：對(duì)于部分通過(guò)以上方式接觸不到的目標(biāo)客戶群體，定期通過(guò)DM的形式，進(jìn)行時(shí)效性信息的宣傳

◎小型事件營(yíng)銷的多多采用：以線下目標(biāo)客戶感興趣的小型活動(dòng)代替線上推廣，配合DM邀請(qǐng)，直接增進(jìn)項(xiàng)目的直接客戶上門(mén)量附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在首次開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月開(kāi)展如下工作：（重要性：項(xiàng)目附樓首次開(kāi)盤(pán)10%的客戶來(lái)源）

客戶群體挖掘策略——客戶渠道拓展◎派單：針對(duì)虹口區(qū)客戶群體挖掘策略——中介門(mén)店的合作◎注重同項(xiàng)目周邊區(qū)域中原中介門(mén)店的合作：

◎建立中原一二手全員銷售體系：

建議09年在中介門(mén)店帶看的基礎(chǔ)上，針對(duì)中原對(duì)項(xiàng)目部在代理的項(xiàng)目和中介各重點(diǎn)門(mén)店都設(shè)定帶看和成交指標(biāo)和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，整合各方客戶資源，確保項(xiàng)目的客戶上門(mén)量

◎

全民營(yíng)銷策略:（創(chuàng)新的客帶客營(yíng)銷方式）

在本項(xiàng)目客戶積累達(dá)到一定的數(shù)量后,建議在客戶維護(hù)上面,采用一定的老帶新策略,并以此為基礎(chǔ)加以測(cè)控略創(chuàng)新，為老業(yè)主的老帶新建立梯級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)模式，即，通過(guò)不斷的發(fā)展下線，來(lái)獲取更高額度的獎(jiǎng)勵(lì)附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在首次開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月開(kāi)始如下中介合作工作：（重要性：項(xiàng)目附樓首次開(kāi)盤(pán)20%的客戶來(lái)源）

客戶群體挖掘策略——中介門(mén)店的合作◎注重同項(xiàng)目周邊區(qū)域中原客戶群體挖掘策略——中介門(mén)店的合作

建立本項(xiàng)目的客戶會(huì)：在具有一定的客戶積累以后，開(kāi)始著手組建項(xiàng)目的客戶會(huì)，并定期一客戶會(huì)的名義組織各類目標(biāo)客戶喜聞樂(lè)見(jiàn)的小型活動(dòng)，廣泛的吸引目標(biāo)客戶成為會(huì)員，通過(guò)集群效應(yīng)，增進(jìn)源源不斷地客待客產(chǎn)生附樓酒店式公寓的挖掘策略建議在具備一定的客戶積累后，開(kāi)始著手開(kāi)展如下工作：

客戶群體挖掘策略——中介門(mén)店的合作建立本項(xiàng)目的客戶會(huì)：在具本項(xiàng)目的價(jià)格定位

∟∟本項(xiàng)目的價(jià)格定位∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓酒店式公寓價(jià)格定位Levelofconfidentiality☆☆☆金字塔篩選法推出本項(xiàng)目附樓酒店式公寓的銷售價(jià)格：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由于酒店式公寓具有住宅使用功能，同時(shí)又因其僅有50年產(chǎn)權(quán)，而類似寫(xiě)字樓產(chǎn)品，因此在此物業(yè)的定價(jià)時(shí)，以住宅競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的價(jià)格參照為主，同時(shí)注意同市場(chǎng)上寫(xiě)字樓的售價(jià)的參照：市場(chǎng)比較法，推導(dǎo)出假設(shè)價(jià)格得出本項(xiàng)目初步的價(jià)格定位住宅市場(chǎng)比例參數(shù)對(duì)照經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商的價(jià)格預(yù)期目標(biāo)的評(píng)測(cè)以及住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格的參照，得出本項(xiàng)目的銷售價(jià)格本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

附樓酒店式公寓價(jià)格定位金字塔篩選法推出本項(xiàng)目附樓酒店式公寓的銷售價(jià)格：Level價(jià)格推導(dǎo)第一步：通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初步價(jià)格Levelofconfidentiality☆☆☆☆

通過(guò)市場(chǎng)比較法，參照本項(xiàng)目的三個(gè)重點(diǎn)參照項(xiàng)目，以5分制定價(jià)法，比較得出各項(xiàng)目的綜合素質(zhì)得分，通過(guò)此得分,進(jìn)而分析初步得出本項(xiàng)目的均價(jià)愛(ài)家豪庭溧陽(yáng)華府虹葉香舍本項(xiàng)目區(qū)位屬性項(xiàng)目區(qū)位3443交通便利5445居住氛圍4553升值潛力4445總分16171716產(chǎn)品屬性產(chǎn)品品質(zhì)4554產(chǎn)品規(guī)劃3543戶型優(yōu)勢(shì)3445景觀優(yōu)勢(shì)3443總分13181715外延屬性形象展示3444品牌3553附加值3443總分9131310綜合素質(zhì)得分38484741本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

附樓酒店式公寓價(jià)格定位價(jià)格推導(dǎo)第一步：通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初價(jià)格推導(dǎo)第一步：通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初步價(jià)格愛(ài)家豪庭溧陽(yáng)華府虹葉香舍當(dāng)前售價(jià)18000元/㎡25000元/㎡24000元/㎡綜合素質(zhì)384845計(jì)算得出本項(xiàng)目相對(duì)于各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手層面的均價(jià)具體項(xiàng)目綜合素質(zhì)得分計(jì)算過(guò)程計(jì)算結(jié)果愛(ài)家豪庭38（41/38）*100%*18000元/平米19421元/平米溧陽(yáng)華府48（41/48）*100%*25000元/平米21354元/平米虹葉香舍45（41/45）*100%*24000元/平米21866元/平米市場(chǎng)比較法得出的附樓在假設(shè)為純住宅性質(zhì)產(chǎn)品時(shí)初步的價(jià)格定位：（A1）=（19421+21354+21866）/3=20880元/平米本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

附樓酒店式公寓價(jià)格定位價(jià)格推導(dǎo)第一步：通過(guò)市場(chǎng)比較法推導(dǎo)出假設(shè)附樓為純住宅產(chǎn)品的初價(jià)格推導(dǎo)第二步：市場(chǎng)同類產(chǎn)品驗(yàn)證法，導(dǎo)出本項(xiàng)目酒店式公寓的售價(jià)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

附樓酒店式公寓價(jià)格定位由上海住宅市場(chǎng)各住宅項(xiàng)目項(xiàng)目和酒店式公寓項(xiàng)目的價(jià)格對(duì)比關(guān)系按照比例得出本項(xiàng)目酒店式公寓的合理銷售價(jià)格：住宅項(xiàng)目酒店式公寓項(xiàng)目區(qū)域售價(jià)項(xiàng)目區(qū)域售價(jià)青年匯黃埔陸家浜路20000元/平米獨(dú)立時(shí)代黃埔陸家浜路19000元/平米樂(lè)莫苑松江新城6500元/平米樂(lè)莫苑松江新城6900元/平米同比市場(chǎng)上其它同類型的項(xiàng)目，最終推導(dǎo)出本項(xiàng)目的酒店式公寓合理的價(jià)格水平應(yīng)在

22000元/平米價(jià)格推導(dǎo)第二步：市場(chǎng)同類產(chǎn)品驗(yàn)證法，導(dǎo)出本項(xiàng)目酒店式公寓的售Levelofconfidentiality☆☆☆☆

主樓寫(xiě)字間價(jià)格定位Levelofconfidentiality☆☆☆按照當(dāng)前的租金水平，結(jié)合目前市場(chǎng)上常規(guī)的投資回報(bào)率倒推得出本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字間的銷售價(jià)格本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位

主樓寫(xiě)字間價(jià)格定位目前上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的投資回報(bào)率水平在6—8%之間，結(jié)合目前本項(xiàng)目使用年限等不利因素的影響，建議在制定本項(xiàng)目主樓寫(xiě)字樓產(chǎn)品的銷售價(jià)格時(shí)所參照的投資回報(bào)率選取為7%左右，根據(jù)此投資回報(bào)率，結(jié)合當(dāng)前本項(xiàng)目的租金狀況倒推得出本項(xiàng)目在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下的銷售價(jià)格定位：3元/平米/天*365/7%=15500元/平米左右按照當(dāng)前的租金水平，結(jié)合目前市場(chǎng)上常規(guī)的投資回報(bào)率倒推得出本09年本項(xiàng)目營(yíng)銷策略

∟∟09年本項(xiàng)目營(yíng)銷策略∟∟由本項(xiàng)目的SWOT分析導(dǎo)出09年本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷方向：09年本項(xiàng)目營(yíng)銷策略導(dǎo)出

Levelofconfidentiality☆☆☆☆

SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S）：◎本項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)◎絕佳的地段優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)知名度◎便利的交通優(yōu)勢(shì)◎項(xiàng)目周邊成熟的各類配套◎通過(guò)產(chǎn)品調(diào)整、裝修，本項(xiàng)目具有的全新的市場(chǎng)形象劣勢(shì)（W）：◎目前房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛濃重,客戶成交周期長(zhǎng)，投資需求弱◎項(xiàng)目主樓使用年限、使用率的劣勢(shì)嚴(yán)重制約主樓的銷售◎舊改項(xiàng)目，自身存在諸多不足機(jī)會(huì)（O）：◎區(qū)域內(nèi)小戶型住宅產(chǎn)品的稀缺◎09年春季房地產(chǎn)業(yè)迎來(lái)的小陽(yáng)春◎隨著國(guó)家利好政策的不斷出臺(tái)，住宅市場(chǎng)剛性需求已逐漸放量SO戰(zhàn)略：抓住當(dāng)前的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，發(fā)揮本項(xiàng)目附樓的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，引爆市場(chǎng)，帶動(dòng)主樓的去化WO戰(zhàn)略：抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，過(guò)分看重市場(chǎng)形勢(shì)的變化，產(chǎn)品劣勢(shì)置之腦后，強(qiáng)力推售威脅（T）：◎金融危機(jī)影響加劇，影響本項(xiàng)目目標(biāo)客戶的購(gòu)買(mǎi)力◎項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓存量巨大，競(jìng)爭(zhēng)激烈◎周邊諸多成熟的住宅小區(qū)的不斷推盤(pán)，一定程度上吸引了目標(biāo)客戶的關(guān)注ST戰(zhàn)略：不理會(huì)市場(chǎng)需求，單方面發(fā)揮本項(xiàng)目的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)尤其是本項(xiàng)目靈活的差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，應(yīng)對(duì)來(lái)自外界的各項(xiàng)威脅，揚(yáng)長(zhǎng)避短，配合大力的營(yíng)銷推廣，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注和購(gòu)買(mǎi)WT戰(zhàn)略：直面周邊環(huán)境的嚴(yán)重威脅，通過(guò)價(jià)格戰(zhàn)、大力推廣等方式，同各項(xiàng)威脅進(jìn)行直接抗?fàn)帲璐宿D(zhuǎn)移目標(biāo)客戶對(duì)于本項(xiàng)目劣勢(shì)的關(guān)注，并配合一定的銷售策略、促銷，達(dá)成銷售由本項(xiàng)目的SWOT分析導(dǎo)出09年本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷方向：09年09年本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略

總體營(yíng)銷策略的導(dǎo)出

SO戰(zhàn)略：在當(dāng)前嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，以及本項(xiàng)目主樓存在諸多的不利因素影響銷售的前提下，充分把握當(dāng)前區(qū)域內(nèi)中小戶型住宅產(chǎn)品、酒店式公寓產(chǎn)品緊缺的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，通過(guò)火爆的開(kāi)盤(pán)吸引市場(chǎng)的廣泛關(guān)注度，同時(shí)通過(guò)附樓酒店式公寓產(chǎn)品的價(jià)格拉升作用，進(jìn)一步拔高本項(xiàng)目主樓的租金，來(lái)屏蔽本項(xiàng)目主樓產(chǎn)品自身的諸多不足09年本項(xiàng)目的營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略的導(dǎo)出SO戰(zhàn)略：策略的分解

◎在項(xiàng)目推售方面——結(jié)合市場(chǎng)和產(chǎn)品本體，上半年主推附樓，引爆市場(chǎng)；下半年，順勢(shì)推出主樓，同時(shí)去化，完成年度目標(biāo)

◎在銷售管理方面——注重銷售能力的培訓(xùn)和提升，最大化的提高項(xiàng)目產(chǎn)品的成交率；準(zhǔn)備預(yù)備銷售方案，以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)宏觀環(huán)境再度惡化而對(duì)于本項(xiàng)目銷售的影響

◎營(yíng)銷推廣方面——一方面配合客戶挖掘和銷售節(jié)點(diǎn)，線下傳播為主，線上推廣為輔，吸引市場(chǎng)關(guān)注；另一方面，大力鋪墊宣傳主樓即將發(fā)售的信息，積聚市場(chǎng)的好奇心，為全面去化做準(zhǔn)備策略的分解◎在項(xiàng)目推售方面——結(jié)合市場(chǎng)和產(chǎn)品本體，上半年項(xiàng)目核心價(jià)值體系提煉及形象定位項(xiàng)目核心價(jià)值體系提煉及形象定位附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

1、核心賣(mài)點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)內(nèi)環(huán)內(nèi)，絕佳人文地段、區(qū)域成熟度高，◎內(nèi)環(huán)內(nèi)

◎溧陽(yáng)路，絕佳人文地段◎周邊高檔寫(xiě)字樓環(huán)布，區(qū)域成熟度高附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉1、核心賣(mài)點(diǎn)：地段優(yōu)勢(shì)附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

2、核心賣(mài)點(diǎn)：交通和配套齊全便利的交通、成熟的配套◎四平路沿線◎4#、8#地鐵線路毗鄰◎周邊多個(gè)住宅小區(qū)林立，成熟配套盡情享用附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉2、核心賣(mài)點(diǎn)：交通和配套齊全附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

3、核心賣(mài)點(diǎn)：形象優(yōu)勢(shì)全新外立面，品質(zhì)感強(qiáng)◎全新現(xiàn)代化的立面表現(xiàn)，品質(zhì)感強(qiáng)◎依托主樓巨大身高和廣大市場(chǎng)知名度，區(qū)域昭示性極強(qiáng)附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉3、核心賣(mài)點(diǎn)：形象優(yōu)勢(shì)附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

4、核心賣(mài)點(diǎn)：稀缺產(chǎn)品、絕版小戶型核心地段稀缺的酒店式公寓產(chǎn)品，內(nèi)環(huán)內(nèi)絕版小戶型住宅◎酒店式公寓市區(qū)罕跡◎內(nèi)環(huán)內(nèi)絕版小戶型居住產(chǎn)品，絕對(duì)稀罕附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉4、核心賣(mài)點(diǎn)：稀缺產(chǎn)品、絕版小戶型附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

5、核心賣(mài)點(diǎn)：高性價(jià)比、廣闊的發(fā)展“錢(qián)”景高品質(zhì)、佳地段、稀產(chǎn)品，高性價(jià)比，廣闊的升值潛力附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉5、核心賣(mài)點(diǎn)：高性價(jià)比、廣闊的發(fā)展“錢(qián)”附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉

6、核心賣(mài)點(diǎn)：用途多樣、精裝修、酒店式服務(wù)◎公寓式產(chǎn)品，多功能用途◎全部精裝修交房◎星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)，超值的享受附樓核心價(jià)值點(diǎn)提煉6、核心賣(mài)點(diǎn)：用途多樣、精裝修、酒店式服本項(xiàng)目的銷售策略本項(xiàng)目的銷售策略09年整體銷售策略：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項(xiàng)目銷售策略附樓銷售策略前期鋪墊，先聲奪人

低區(qū)先行、低價(jià)入市

多頻次開(kāi)盤(pán)、少量推出09年整體銷售策略：Levelofconfidentia09年本項(xiàng)目的推售計(jì)劃：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項(xiàng)目銷售策略附樓銷售策略4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期第一次開(kāi)盤(pán)加推第二次開(kāi)盤(pán)第二次加推推售產(chǎn)品附樓附樓附樓＋主樓附樓＋主樓09年本項(xiàng)目的推售計(jì)劃：Levelofconfident銷售策略——前期鋪墊，先聲奪人Levelofconfidentiality☆☆☆☆

附樓銷售策略為了能夠達(dá)到首次開(kāi)盤(pán)火爆熱銷，爭(zhēng)得市場(chǎng)關(guān)注度的作用，建議在項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的客戶積累期，配合針對(duì)附樓的形象、產(chǎn)品宣傳的同時(shí)，注意通過(guò)線上報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)論壇等媒體非官方的發(fā)起對(duì)于“關(guān)于酒店式公寓產(chǎn)品在市區(qū)內(nèi)的稀缺性”和“關(guān)于酒店式公寓的價(jià)值”的討論，提高市場(chǎng)對(duì)于本產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)，積累廣泛的社會(huì)關(guān)注度和意向客戶登記量銷售策略——前期鋪墊，先聲奪人Levelofconfid本項(xiàng)目銷售策略——低區(qū)先行，逐漸走高本項(xiàng)目推售策略產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)進(jìn)程項(xiàng)目?jī)r(jià)值低區(qū)產(chǎn)品，走量為主一炮打響，引爆市場(chǎng)形象趨向高端利潤(rùn)源產(chǎn)品和走量產(chǎn)品共同開(kāi)始去化形象趨向高端利潤(rùn)源產(chǎn)品為主追求項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)最大化第一階段：?jiǎn)?dòng)立勢(shì)第二階段：形象提升第三階段：利潤(rùn)最大化低區(qū)先推出，同時(shí)配合一定的銷控，第一次開(kāi)盤(pán)少量推出5-7層產(chǎn)品，少量試水，引爆市場(chǎng)；加推時(shí)，推出8-9層產(chǎn)品，配合漲價(jià)，逐步地爭(zhēng)取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；下半年，配合主推主樓，適當(dāng)減少附樓的推量，推出第10層附樓產(chǎn)品；年末加推，配合漲價(jià)，推出11-12層產(chǎn)品本項(xiàng)目銷售策略——低區(qū)先行，逐漸走高本項(xiàng)目推售策略產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)附樓低開(kāi)高走的價(jià)格走勢(shì)策略：本項(xiàng)目的價(jià)格策略首次開(kāi)盤(pán)，采用低于均價(jià)2%的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，確?？焖偃セ?，一炮走紅第一次加推時(shí)，配合漲價(jià)，恢復(fù)到原價(jià)進(jìn)行銷售第二次開(kāi)盤(pán)，為了配合主樓的推出，建議拔高售價(jià)到原價(jià)的102%的水平，側(cè)重去化主樓第二次加推，建議繼續(xù)拔高項(xiàng)目售價(jià)到原價(jià)的104%的水平當(dāng)項(xiàng)目銷售率達(dá)到80%后，再次漲價(jià)，采用高于原價(jià)5-6%的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，追求利潤(rùn)最大化的同時(shí)，平衡總體均價(jià)水平當(dāng)項(xiàng)目銷售率達(dá)到90%后，再次漲價(jià)，采用高于總價(jià)7-8%的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，最終完成項(xiàng)目的銷售首次開(kāi)盤(pán)低開(kāi)，確保高去化率，一炮走紅，引爆市場(chǎng)后續(xù)銷售，價(jià)格逐漸走高，確保開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的最大化21500元/平米22000元/平米22400元/平米22800元/平米23320元/平米23760元/平米注：此價(jià)格走勢(shì)僅是根據(jù)項(xiàng)目的推售計(jì)劃結(jié)合季節(jié)因素而推導(dǎo)而來(lái)的理想模型，具體在執(zhí)行中的價(jià)格走勢(shì)，還需要重點(diǎn)依照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境和銷售存量來(lái)確定附樓低開(kāi)高走的價(jià)格走勢(shì)策略：本項(xiàng)目的價(jià)格策略首次開(kāi)盤(pán)，采用第少量推出，多頻次開(kāi)盤(pán)的策略：本項(xiàng)目的價(jià)格策略基于本項(xiàng)目09年的“以附樓帶動(dòng)主樓共同銷售”的運(yùn)作策略，以及當(dāng)前不甚明朗的市場(chǎng)環(huán)境，中原建議：09年本項(xiàng)目的銷售過(guò)程應(yīng)采用“少量推出，多頻次推售”的策略，通過(guò)不斷的推售在市場(chǎng)形成對(duì)于本項(xiàng)目不間斷的關(guān)注度，同時(shí)也有利于在當(dāng)前不穩(wěn)定的市場(chǎng)環(huán)境中及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、及時(shí)處理少量推出，多頻次開(kāi)盤(pán)的策略：本項(xiàng)目的價(jià)格策略基于本項(xiàng)目09年本項(xiàng)目09年的推售節(jié)奏建議：本項(xiàng)目推售策略結(jié)合09年本項(xiàng)目的回款目標(biāo)，以及本項(xiàng)目09年的運(yùn)作思路，本著“少量推出，多頻次推售”的原則，按照09年本項(xiàng)目的推售時(shí)間段，提出如下“兩次開(kāi)盤(pán)兩次加推”的推售節(jié)奏，具體如下：第一次開(kāi)盤(pán)加推第二次開(kāi)盤(pán)加推時(shí)間2009年5月2009年7月2009年9月2009年11月推盤(pán)量30%20%30%30%推售產(chǎn)品主樓產(chǎn)品--12層13層附樓產(chǎn)品5-7層8-10層11層12-13層階段售價(jià)主樓售價(jià)--14000元/平米14000元/平米附樓售價(jià)21500元／平米22000元/平米22400元/平米22800元/平米本項(xiàng)目09年的推售節(jié)奏建議：本項(xiàng)目推售策略結(jié)合09年本項(xiàng)目的本項(xiàng)目09年的月度銷售計(jì)劃建議：本項(xiàng)目推售策略

按照前面的推售建議，結(jié)合前面制定的具體階段性均價(jià)，推導(dǎo)出本項(xiàng)目09年全年的推售計(jì)劃；并在此月度推售計(jì)劃的基礎(chǔ)上，默認(rèn)本項(xiàng)目09年推售產(chǎn)品100%去化的前提下的，測(cè)算出09年的銷售總額，具體如下：第一次開(kāi)盤(pán)期第一次加推第二次開(kāi)盤(pán)期第二次加推5月6月7月8月9月10月11月12月銷售面積（㎡）1190119011901190397（附）397（附）793（附）793（附）799（主）799（主）799（主）799（主）銷售價(jià)格（元／平米）2150021500220002200022400（附）22800（附）14000（主）14000（主）銷售額（萬(wàn)）2588.52588.526182618889（附）889（附）1808（附）1808（附）1119（主）1119（主）1119（主）1119（主）銷售總額（萬(wàn)）2億本項(xiàng)目09年的月度銷售計(jì)劃建議：本項(xiàng)目推售策略本項(xiàng)目09年的營(yíng)銷推廣策略本項(xiàng)目09年的營(yíng)銷推廣策略配合本項(xiàng)目的形象化推廣，在市場(chǎng)上建立本項(xiàng)目的形象，廣泛的吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注持續(xù)引爆市場(chǎng)利用各階段的落地策略，配合具體的銷售節(jié)奏，逐步實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目０９年的目標(biāo)2009，先拉勢(shì)再賣(mài)實(shí)。。配合本項(xiàng)目的形象化推廣，在市場(chǎng)上建立本項(xiàng)目的形象，廣泛的吸引階段性營(yíng)銷推廣時(shí)間計(jì)劃匯總表：Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略4月5月6月7月8月9月10月11月12月籌備期第一次開(kāi)盤(pán)第一次加推第二次開(kāi)盤(pán)第二次加推附樓形象建立開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、新聞熱點(diǎn)炒作附樓產(chǎn)品價(jià)值延展＋主樓價(jià)值宣傳開(kāi)盤(pán)信息發(fā)布、炒作，同時(shí)重點(diǎn)宣傳主樓的價(jià)值項(xiàng)目整體形象成型、維護(hù)，客戶回饋、客戶會(huì)階段性營(yíng)銷推廣時(shí)間計(jì)劃匯總表：Levelofconfid09年3月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的宣傳積累客戶４月項(xiàng)目形象概念提出：結(jié)合炒作和輿論效應(yīng)在市場(chǎng)上首度提出附樓的形象和價(jià)值，吸引足夠的客戶關(guān)注度形象推廣：通過(guò)路旗、地鐵廣告、樓面巨幅、寫(xiě)字樓宣傳全面而廣泛的向目標(biāo)客群宣傳本項(xiàng)目的形象和產(chǎn)品的稀缺銷售動(dòng)作：客戶積累＋賣(mài)卡洗客重點(diǎn)開(kāi)始積累首次開(kāi)盤(pán)的客戶，并通過(guò)賣(mài)卡洗客從概念著手，預(yù)告產(chǎn)品即將上市，開(kāi)展形象宣傳，打開(kāi)知名度。09年3月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)前的宣傳積累客戶４月項(xiàng)目形象概念第一階段（3月）附樓形象推出：附樓形象推廣訴求點(diǎn)：地段、產(chǎn)品稀缺、絕版小戶型公寓第一階段（3月）附樓形象推廣訴求點(diǎn)：地段、產(chǎn)品稀缺、絕版小戶線上推廣項(xiàng)目形象+項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)告+客戶積累報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)和項(xiàng)目形象為主戶外派單DM售樓處現(xiàn)場(chǎng)中介門(mén)店地鐵廣告線上推廣項(xiàng)目形象+項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)預(yù)告+客戶積累報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)第二階段（3月）開(kāi)發(fā)商配合銷售中心裝修完畢；樣板房完成、模型、DM、樓書(shū)、戶型單頁(yè)到位第二階段（3月）銷售中心裝修完畢；樣板房完成、模型、DM、09年５－６月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)推售面積：2380平米５月６月2次活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)、春季房展會(huì)大力營(yíng)造市場(chǎng)關(guān)注熱點(diǎn)：在此次開(kāi)盤(pán)同時(shí)，通過(guò)一系列的硬廣、戶外、網(wǎng)絡(luò)等形式對(duì)于本項(xiàng)目的形象配合火爆開(kāi)盤(pán)進(jìn)行廣泛的推廣宣傳和新聞熱點(diǎn)炒作，準(zhǔn)備加推銷售動(dòng)作：項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)，火爆旺銷配合開(kāi)盤(pán)熱銷，大力推廣營(yíng)造本項(xiàng)目熱銷局面，擴(kuò)大戰(zhàn)果09年５－６月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第一次開(kāi)盤(pán)推售面積：2380平米第二階段（５－６月）此階段推廣策略：【引爆開(kāi)盤(pán)】【順利去化】

【影響力擴(kuò)大】配合附樓開(kāi)盤(pán)的火爆熱銷局面，通過(guò)線上渠道大力宣傳，持續(xù)吸引市場(chǎng)關(guān)注；線下通過(guò)客戶渠道覆蓋，最大化的引領(lǐng)客戶上門(mén)，擴(kuò)大戰(zhàn)果，準(zhǔn)備加推第二階段（５－６月）【引爆開(kāi)盤(pán)】【順利去化】【影響力擴(kuò)線上推廣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)火爆熱銷報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)火爆熱銷+客戶引進(jìn)工地現(xiàn)場(chǎng)掃街DM售樓處現(xiàn)場(chǎng)中介門(mén)店線上推廣項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)火爆熱銷報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下第二階段（５－６月）開(kāi)發(fā)商配合DM、樓書(shū)、戶型單頁(yè)、紀(jì)念品、開(kāi)盤(pán)物料第二階段（５－６月）DM、樓書(shū)、戶型單頁(yè)、紀(jì)念品、開(kāi)盤(pán)物料09年７-8月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第一次加推加推面積：2380平米７月8月２次活動(dòng)：酒店式公寓第一次加推、客戶聯(lián)誼活動(dòng)（年輕化活動(dòng)）開(kāi)始著手預(yù)告宣傳主樓產(chǎn)品通過(guò)第一次開(kāi)盤(pán)整的廣泛的關(guān)注，在項(xiàng)目附樓產(chǎn)品加推宣傳的同時(shí)，開(kāi)始發(fā)掘主樓產(chǎn)品價(jià)值，重點(diǎn)宣傳投資前景，并爭(zhēng)得市場(chǎng)的認(rèn)同銷售動(dòng)作：項(xiàng)目第一次加推結(jié)合開(kāi)盤(pán)的火爆熱銷，以及市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目的追捧，適時(shí)加推，乘勝追擊09年７-8月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第一次加推加推面積：2380平米第二階段（７-8月）此階段推廣策略：【項(xiàng)目影響力維系】【客戶維護(hù)】【主樓鋪墊宣傳】通過(guò)新聞熱點(diǎn)炒作、網(wǎng)絡(luò)論壇、線下廣告等形式，維系項(xiàng)目的市場(chǎng)影響力在項(xiàng)目宣傳的同時(shí)，開(kāi)始注重主樓的價(jià)值的挖掘和宣傳第二階段（７-8月）【項(xiàng)目影響力維系】【客戶維護(hù)】【主樓鋪線上推廣項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)+加推廣告報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線下覆蓋小型活動(dòng)+行業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)：夏日風(fēng)情美食節(jié)戶外廣告畫(huà)面更新加強(qiáng)派單和ＤＭ注重通過(guò)新聞和網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行主樓的價(jià)值宣傳線上推廣項(xiàng)目產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)+加推廣告報(bào)紙軟文報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線第二階段（７-8月）開(kāi)發(fā)商配合DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品第二階段（７-8月）DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品09年9-10月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)加推面積：2400平米9月10月2次活動(dòng)：開(kāi)盤(pán)，秋季房展會(huì)注重項(xiàng)目形象的延續(xù)和更新：因有新產(chǎn)品的推出，因此在結(jié)合此前項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目主樓產(chǎn)品形象的宣傳和火爆開(kāi)盤(pán)的熱點(diǎn)炒作銷售動(dòng)作：項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)結(jié)合金秋旺季，迅速推出新房源，快速去化09年9-10月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)加推面積：2400平第三階段（９－１０月）此階段推廣策略：【發(fā)掘新市場(chǎng)】【開(kāi)盤(pán)熱銷炒作】配合主樓新產(chǎn)品的推出，此階段的工作主要圍繞區(qū)域內(nèi)主樓目標(biāo)客群的找尋和定向推廣而展開(kāi)，同時(shí)，結(jié)合開(kāi)盤(pán)熱點(diǎn)炒作吸和主樓價(jià)值點(diǎn)的擴(kuò)大化宣傳，引目標(biāo)客戶的關(guān)注第三階段（９－１０月）【發(fā)掘新市場(chǎng)】【開(kāi)盤(pán)熱銷炒作】配合主線上推廣項(xiàng)目形象更新+開(kāi)盤(pán)熱銷報(bào)紙廣告報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣播線下覆蓋重點(diǎn)客戶層面覆蓋DM定向派單中介門(mén)店短信再次精確瞄準(zhǔn)目標(biāo)客群，重點(diǎn)通過(guò)DM、定向派單以及中介門(mén)店的大力宣傳，擴(kuò)大客戶來(lái)源，保證成交更新項(xiàng)目形象在市場(chǎng)上的宣傳，配合第二次開(kāi)盤(pán)的火爆旺銷，在市場(chǎng)上再次形成對(duì)于本項(xiàng)目的火爆關(guān)注度線上推廣項(xiàng)目形象更新+開(kāi)盤(pán)熱銷報(bào)紙廣告報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題短信廣第二階段（3月）開(kāi)發(fā)商配合DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品第二階段（3月）DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品上海喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱32p酒店式公寓星級(jí)寫(xiě)字樓產(chǎn)品規(guī)劃建議課件09年11-12月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)加推面積：4500平米11月12月2次活動(dòng)：加推、年末客戶回饋化妝舞會(huì)注重客戶維護(hù)：在相對(duì)較為空閑的冬季里，重點(diǎn)進(jìn)行客戶回饋和維護(hù)銷售動(dòng)作：項(xiàng)目第二次加推年末保障市場(chǎng)的關(guān)注熱度，回饋客戶為下一年的銷售打好基礎(chǔ)09年11-12月份營(yíng)銷計(jì)劃項(xiàng)目第二次開(kāi)盤(pán)加推面積：4500第二階段（4-5月）此階段推廣策略：【客戶維護(hù)】【項(xiàng)目形象保溫】結(jié)合年末，梳理客戶，回饋客戶，配合加推和一定的優(yōu)惠策略，加速去化也為明年的銷售打好基礎(chǔ)第二階段（4-5月）【客戶維護(hù)】【項(xiàng)目形象保溫】結(jié)合年末，線上推廣項(xiàng)目形象更新+開(kāi)盤(pán)熱銷線下客戶維護(hù)客戶維護(hù)年末客戶回饋化妝舞會(huì)以項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)重復(fù)宣傳和年末客戶維護(hù)的形式為主報(bào)紙軟文網(wǎng)絡(luò)主題戶外線上推廣項(xiàng)目形象更新+開(kāi)盤(pán)熱銷線下客戶維護(hù)客戶維護(hù)年末客戶回第二階段（3月）開(kāi)發(fā)商配合DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品第二階段（3月）DM；樓書(shū)；戶型單頁(yè)；禮品本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的各項(xiàng)花費(fèi)情況：本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略媒體所占百分比來(lái)客保障主要內(nèi)容戶外20%200組主要高架或就近高架三處報(bào)紙+雜志30%300組建議投放新聞晨報(bào)（每月2次半版）、上海樓市（每月1次整版）、理財(cái)周刊（每月1次半版）等，速遞、DM9%300組信用卡、手機(jī)帳單等定向投遞。網(wǎng)絡(luò)3%100組搜房網(wǎng)，百度搜索鏈接等展會(huì)11%300組09年5月、10月上海房展會(huì)SP活動(dòng)25%300組企業(yè)老總論壇SP活動(dòng)，產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，人氣商場(chǎng)路演商會(huì)合作、行業(yè)協(xié)會(huì)活動(dòng)等物料及其他2%日常應(yīng)用系統(tǒng)：信封、資料袋、樓盤(pán)銘牌、名片、DM、樓書(shū)、手提袋、贈(zèng)品等；現(xiàn)場(chǎng)包裝：圍墻、室內(nèi)看板、燈箱指示牌、LOGO墻、精神堡壘、戶外指示系統(tǒng)、沙盤(pán)等；多媒體廣告宣傳片、廣播、短信廣告及其他不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用總計(jì)100%本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣中的各項(xiàng)花費(fèi)情況：本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略媒體所占百本項(xiàng)目09年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算09年是本項(xiàng)目啟動(dòng)的第一年，同時(shí)也是最為關(guān)鍵的一年，因此建議在總體營(yíng)銷費(fèi)用保持不變的前提下，最大化確保項(xiàng)目前期的推廣力度，具體營(yíng)銷費(fèi)用投入詳見(jiàn)下文：建議選取本項(xiàng)目09年總銷額的１％，作為09年的營(yíng)銷推廣費(fèi)用的總體預(yù)算，即：２億元*１%=200萬(wàn)Levelofconfidentiality☆☆☆☆

本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣策略本項(xiàng)目09年?duì)I銷費(fèi)用預(yù)算09年是本項(xiàng)目啟動(dòng)的第一年，同時(shí)也是THANKS為您，我做到！THANKS為您，我做到！致：喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱致：喜臨門(mén)大廈全案營(yíng)銷總綱項(xiàng)目目標(biāo)解析

∟∟項(xiàng)目目標(biāo)解析∟∟Levelofconfidentiality☆☆☆☆

項(xiàng)目全案目標(biāo)

1、項(xiàng)目主樓全面去化，實(shí)現(xiàn)資金的回籠2、項(xiàng)目附樓精細(xì)化運(yùn)作，爭(zhēng)取利潤(rùn)最大化Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

09年項(xiàng)目目標(biāo)

目標(biāo)體系回款目標(biāo)在09年全年完成2億元的銷售回款目標(biāo)形象目標(biāo)營(yíng)造高的市場(chǎng)形象，彌補(bǔ)產(chǎn)品自身的不足，充分展現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值銷售價(jià)格跟隨市場(chǎng)大市，制定以確保項(xiàng)目的順利去化為前提的售價(jià)綜合目標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)綜合效益最大化Levelofconfidentiality☆☆☆市場(chǎng)環(huán)境綜述

∟∟市場(chǎng)環(huán)境綜述∟∟附件：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析附件：宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析Levelofconfidentiality☆☆☆☆

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

2008年，整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)出現(xiàn)了急劇變化。上半年整體經(jīng)濟(jì)依然保持平穩(wěn)發(fā)展，而進(jìn)入下半年后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度大幅下滑，多項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)快速回落，經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)了改革開(kāi)放以來(lái)前所未有的嚴(yán)峻局面。導(dǎo)致這一急劇變化的最主要變量是美國(guó)次貸危機(jī)進(jìn)一步擴(kuò)散和深化，引發(fā)全球金融危機(jī)，使國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生急劇變化。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的金融海嘯席卷全球金融市場(chǎng)，中國(guó)金融市場(chǎng)，受到嚴(yán)重的打擊，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了08年上半年政策調(diào)整期后已然元?dú)獯髠?，難抵金融危機(jī)的再次影響，市場(chǎng)需求大幅萎縮，在動(dòng)蕩和不明朗的市場(chǎng)環(huán)境中，大眾買(mǎi)家對(duì)于購(gòu)房行為普遍持謹(jǐn)慎觀望態(tài)度，對(duì)于樓市走好的預(yù)期也明顯弱于07年。危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆Levelofconfidentiality☆☆☆☆

受全球金融危機(jī)影響，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到一定程度上的沖擊，而且隨著時(shí)間的延展，作為外向型經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的中國(guó)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境在短時(shí)間內(nèi)可能無(wú)明顯的回升通道，商辦需求市場(chǎng)陷入低迷階段，09年本項(xiàng)目所面臨的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境不容樂(lè)觀危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

危機(jī)下的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)

宏觀市場(chǎng)環(huán)境

Levelofconfidentiality☆☆☆本項(xiàng)目發(fā)展方向判定

∟∟本項(xiàng)目發(fā)展方向判定∟∟本項(xiàng)目附樓發(fā)展方向研判本項(xiàng)目附樓發(fā)展方向研判本項(xiàng)目12層寫(xiě)字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開(kāi)敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)部隔斷尚未分隔，戶型的可塑性強(qiáng)附樓發(fā)展方向本項(xiàng)目附樓現(xiàn)狀分析總建筑面積：16300平米主體面積：10000平米目前現(xiàn)狀：結(jié)構(gòu)封頂使用年限：50年整體構(gòu)成：12層寫(xiě)字樓、3層底商裙樓裙樓：3000平米車庫(kù)：3300平米可銷售部分：12層寫(xiě)字樓實(shí)際使用率：本項(xiàng)目12層寫(xiě)字樓產(chǎn)品目前已經(jīng)結(jié)構(gòu)封頂，內(nèi)部為開(kāi)敞式結(jié)構(gòu)，內(nèi)Levelofconfidentiality☆☆☆☆