房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策詳細(xì)講解課件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策詳細(xì)講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅1提綱背景介紹一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理提綱背景介紹2提綱

六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理

七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理

八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除

九、征收管理

十、適用減免稅政策

十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間提綱六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理3國稅發(fā)31號文出臺背景○加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理○房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題◎缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入不能依法申報繳納企業(yè)所得稅?！騻卧旎蚋吖莱杀径嗔蓄A(yù)提費(fèi)用混淆成本對象界限國稅發(fā)31號文出臺背景○加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理4國稅發(fā)31號文的出臺背景

◎利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤◎企業(yè)之間相互利用共同偷逃稅款◎稅收征管難度大稅收制度不完善地方政府干預(yù)過多國稅發(fā)31號文的出臺背景◎利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤5一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）預(yù)售收入（二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額（三）期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加（四）計稅成本結(jié)算的時點(diǎn)一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）預(yù)售收入6一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）預(yù)征和實(shí)際征收（六）經(jīng)濟(jì)適用房

○計稅毛利率不得低于3%○必須符合建住房[2004]77號文的規(guī)定一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）預(yù)征和實(shí)際征收7一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（七）非經(jīng)濟(jì)適用房○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于20％；

○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％；

○其他地區(qū)，不得低于10％一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（七）非經(jīng)濟(jì)適用房8二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認(rèn)原則

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)9二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案○開始投入使用○取得初始產(chǎn)權(quán)證明二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn)10二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

○預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入○結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本○計算實(shí)際毛利額○差異調(diào)整注意差異調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理11二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具稅務(wù)鑒定報告其他相關(guān)資料○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理12二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（四）銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（四）銷售收入范圍13二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）銷售收入確認(rèn)原則○銷售方式

◎一次性全額收款

◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售◎先出租再出售二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）銷售收入確認(rèn)原則14二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取委托銷售方式◎手續(xù)費(fèi)◎視同買斷◎超基價分成◎包銷二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取委托銷售方式15二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取先出租再出售方式◎轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入準(zhǔn)予計提折舊二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取先出租再出售方式16二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理◎不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無需視同銷售租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計提折舊二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理◎不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)17三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)○預(yù)租：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租○預(yù)租租金（價款）確認(rèn)收入時點(diǎn)：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)○預(yù)租：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工18四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義19四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義20四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時○收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品○兩種處理方法

已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額計入應(yīng)納稅所得額未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理21四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理

○開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤

○投資方取得利潤視同取得股息、紅利

○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理22五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取23五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理○投出方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)購入開發(fā)產(chǎn)品五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取24五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn)購入土地使用權(quán)價格五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方涉及的稅務(wù)處理25五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理○投出方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)

五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)26五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方的稅務(wù)處理27（一）視同銷售的范圍（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理28（一）視同銷售的范圍○具體項(xiàng)目○視同銷售確認(rèn)時點(diǎn)◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（一）視同銷售的范圍六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理29六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法

○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格

○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率

成本利潤率不得低于15%(含15%)

具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法30七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則（二）完工百分比法（三）相關(guān)收入七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則31七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則32七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（二）完工百分比法

○定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用

○完工進(jìn)度的確定◎累計實(shí)際發(fā)生的成本占合同預(yù)計總成本的比例◎已經(jīng)完成的工作量占合同預(yù)計總工作量的比例◎測量已完成合同工作量七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（二）完工百分比法33七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（三）相關(guān)收入開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（三）相關(guān)收入34八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除的原則（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除的原則35八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除原則

○權(quán)責(zé)發(fā)生制原則○合理性原則○配比原則○真實(shí)性原則○合法性原則○及時性原則八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除原則36八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目

31號文共列舉了14個項(xiàng)目八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目37八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已實(shí)現(xiàn)可售面積×可售面積單位工程成本

○可售面積建設(shè)部有關(guān)明文規(guī)定

○單位工程成本成本對象的平均計稅成本成本對象總成本÷總可售面積八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本38八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第2項(xiàng)：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用

○項(xiàng)目前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第2項(xiàng)：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用39八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用◎直接成本直接計入◎能分清成本對象的間接成本直接計入◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計入配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用40八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次◎第2次

已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除已完工成本對象未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除未完工成本對象八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，41八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用

○憑合法憑證計算扣除外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決內(nèi)部憑證：自制憑證○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用42八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題

第4項(xiàng)：維修費(fèi)用

○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用

○零星的標(biāo)準(zhǔn)暫參照國稅發(fā)[2000]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題第4項(xiàng)：維修費(fèi)用43八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金○已計入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時扣除○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維44八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用

○按公共配套設(shè)施處理

非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位

○按建造固定資產(chǎn)處理○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用45八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理○出租的，按固定資產(chǎn)處理○無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)模苯拥挚劢ㄔO(shè)成本八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施46八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建47八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第9項(xiàng):保證金開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時再據(jù)實(shí)扣除。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第9項(xiàng):保證金48八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告49八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第11項(xiàng)：利息

○為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用：◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第11項(xiàng)：利息50八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除

○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)借集團(tuán)內(nèi)部其他企業(yè)、單位使用的借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機(jī)構(gòu)取得借款的證明文件，支付的利息準(zhǔn)予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○向金融機(jī)構(gòu)統(tǒng)一借款51八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支機(jī)構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的借入資金金額超過其注冊資本50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除；未超過部分的利息支出，準(zhǔn)予按金融機(jī)構(gòu)同類同期貸款基準(zhǔn)利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○自有資金借給全資企業(yè)（包括分支52八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除

第12項(xiàng)：土地閑置費(fèi)

因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失由開發(fā)企業(yè)按稅收規(guī)定自行在稅前扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第12項(xiàng)：土地閑置費(fèi)53八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第13項(xiàng)：成本對象報廢和毀損損失

成本對象整體報廢或毀損，其凈損失可作為非正常財產(chǎn)損失按稅收規(guī)定扣除。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第13項(xiàng)：成本對象報廢和毀損損失54八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第14項(xiàng)：折舊費(fèi)用開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，可按稅收規(guī)定扣除折舊費(fèi)用未轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，不得扣除折舊費(fèi)用八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第14項(xiàng)：折舊費(fèi)用55九、關(guān)于征收管理問題（一）稅前扣除的管理開發(fā)企業(yè)在年度申報納稅時，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機(jī)關(guān)審批或備案的稅前扣除項(xiàng)目逐筆逐項(xiàng)進(jìn)行核實(shí)。未按規(guī)定報批或備案以及手續(xù)、資料不全的（包括不提供稅務(wù)鑒定報告），要及時補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù)、資料，否則不得在稅前扣除。九、關(guān)于征收管理問題（一）稅前扣除的管理56九、關(guān)于征收管理問題（二）核定征收開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理并逐步規(guī)范。同時按《中華人民共和國稅收征收管理法》等稅收法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先規(guī)定開發(fā)企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。九、關(guān)于征收管理問題（二）核定征收57九、關(guān)于征收管理問題○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿○擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料○雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不齊，難以查賬○發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報○納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由九、關(guān)于征收管理問題○依照法律、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿58十、關(guān)于適用減免稅政策問題

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。十、關(guān)于適用減免稅政策問題根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)59十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間（一）新文件適用范圍各種經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局應(yīng)聯(lián)合制定具體實(shí)施辦法，并報國家稅務(wù)總局備案。十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間（一）新文件適用范圍60十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間

（二）新文件執(zhí)行時間自2006年1月1日起執(zhí)行，《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)［2003］83號）同時廢止。此前沒有明確規(guī)定且尚未進(jìn)行處理的稅務(wù)事項(xiàng)，按本通知執(zhí)行。十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間（二）新文件執(zhí)行時間61

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅政策詳細(xì)講解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅62提綱背景介紹一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理提綱背景介紹63提綱

六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理

七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理

八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除

九、征收管理

十、適用減免稅政策

十一、新文件適用范圍和執(zhí)行時間提綱六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理64國稅發(fā)31號文出臺背景○加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理○房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)所得稅征管主要問題◎缺乏開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時結(jié)轉(zhuǎn)為實(shí)際收入不能依法申報繳納企業(yè)所得稅。◎偽造或高估成本多列預(yù)提費(fèi)用混淆成本對象界限國稅發(fā)31號文出臺背景○加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理65國稅發(fā)31號文的出臺背景

◎利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤◎企業(yè)之間相互利用共同偷逃稅款◎稅收征管難度大稅收制度不完善地方政府干預(yù)過多國稅發(fā)31號文的出臺背景◎利用關(guān)聯(lián)關(guān)系轉(zhuǎn)移利潤66一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）預(yù)售收入（二）預(yù)計計稅毛利率和毛利額（三）期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加（四）計稅成本結(jié)算的時點(diǎn)一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）預(yù)售收入67一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）預(yù)征和實(shí)際征收（六）經(jīng)濟(jì)適用房

○計稅毛利率不得低于3%○必須符合建住房[2004]77號文的規(guī)定一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）預(yù)征和實(shí)際征收68一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（七）非經(jīng)濟(jì)適用房○省會城市、直轄市、計劃單列市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于20％；

○地及地級市城區(qū)和郊區(qū)，不得低于15％；

○其他地區(qū)，不得低于10％一、未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（七）非經(jīng)濟(jì)適用房69二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理（四）銷售收入范圍（五）銷售收入確認(rèn)原則

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品完工標(biāo)準(zhǔn)70二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案○開始投入使用○取得初始產(chǎn)權(quán)證明二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）完工標(biāo)準(zhǔn)71二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理

○預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入○結(jié)轉(zhuǎn)計稅成本○計算實(shí)際毛利額○差異調(diào)整注意差異調(diào)整時點(diǎn)、口徑、方法二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理72二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理○開發(fā)企業(yè)報告開發(fā)產(chǎn)品完工情況○開發(fā)企業(yè)在年度納稅申報時出具稅務(wù)鑒定報告其他相關(guān)資料○稅務(wù)機(jī)關(guān)核定計稅成本權(quán)和稅收處罰權(quán)二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)管理73二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（四）銷售收入范圍○銷售開發(fā)產(chǎn)品取得的全部價款現(xiàn)金現(xiàn)金等價物其他經(jīng)濟(jì)利益○代收款項(xiàng)以出具發(fā)票單位為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷

二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（四）銷售收入范圍74二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）銷售收入確認(rèn)原則○銷售方式

◎一次性全額收款

◎分期收款◎銀行按揭◎委托銷售◎先出租再出售二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（五）銷售收入確認(rèn)原則75二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取委托銷售方式◎手續(xù)費(fèi)◎視同買斷◎超基價分成◎包銷二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取委托銷售方式76二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取先出租再出售方式◎轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)視同銷售租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按固定資產(chǎn)清理確認(rèn)收入準(zhǔn)予計提折舊二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○采取先出租再出售方式77二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理◎不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)無需視同銷售租賃期間取得的價款按租金確認(rèn)收入出售時按開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)不準(zhǔn)計提折舊二、完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理◎不轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)78三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)○預(yù)租：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前出租○預(yù)租租金（價款）確認(rèn)收入時點(diǎn)：自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。三、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)○預(yù)租：新建造的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工79四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義80四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，為合作建造開發(fā)產(chǎn)品。四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（一）定義81四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分配開發(fā)產(chǎn)品時○收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品○兩種處理方法

已結(jié)算計稅成本：計稅成本與投資額的差額計入應(yīng)納稅所得額未結(jié)算計稅成本：投資額轉(zhuǎn)作預(yù)售收入四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（二）分配開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理82四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理

○開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤

○投資方取得利潤視同取得股息、紅利

○開發(fā)企業(yè)接受的投資額不負(fù)擔(dān)成本費(fèi)用四、合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理（三）分配利潤的稅務(wù)處理83五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取84五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的稅務(wù)處理○投出方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次取得開發(fā)產(chǎn)品時◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)取得的開發(fā)產(chǎn)品◎經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)分解為兩部分轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)購入開發(fā)產(chǎn)品五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（一）企業(yè)、單位以換取85五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方涉及的稅務(wù)處理◎收入確認(rèn)的時點(diǎn)：首次分出開發(fā)產(chǎn)品◎收入確認(rèn)的范圍：應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品◎開發(fā)項(xiàng)目成本的確認(rèn)購入土地使用權(quán)價格五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方涉及的稅務(wù)處理86五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)形式投資的稅務(wù)處理○投出方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原則：將交易分解為銷售非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)

五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理（二）企業(yè)、單位以股權(quán)87五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方的稅務(wù)處理◎稅務(wù)處理時點(diǎn)：投資交易發(fā)生時◎稅務(wù)處理原則：按投資交易額計算土地使用權(quán)的成本，計入開發(fā)產(chǎn)品的成本五、以土地使用權(quán)投資開發(fā)項(xiàng)目的稅務(wù)處理○接受方的稅務(wù)處理88（一）視同銷售的范圍（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理89（一）視同銷售的范圍○具體項(xiàng)目○視同銷售確認(rèn)時點(diǎn)◎開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時◎?qū)嶋H取得利益權(quán)利時六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（一）視同銷售的范圍六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理90六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法

○本企業(yè)近期同類開發(fā)產(chǎn)品銷售價格

○參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值

○按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率

成本利潤率不得低于15%(含15%)

具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定六、開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為稅務(wù)處理（二）視同銷售收入的確認(rèn)方法91七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則（二）完工百分比法（三）相關(guān)收入七、代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則92七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；

持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（一）收入確認(rèn)原則93七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（二）完工百分比法

○定義：根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用

○完工進(jìn)度的確定◎累計實(shí)際發(fā)生的成本占合同預(yù)計總成本的比例◎已經(jīng)完成的工作量占合同預(yù)計總工作量的比例◎測量已完成合同工作量七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（二）完工百分比法94七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（三）相關(guān)收入開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)七、代建工程和提供勞務(wù)稅務(wù)處理（三）相關(guān)收入95八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除的原則（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除的原則96八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除原則

○權(quán)責(zé)發(fā)生制原則○合理性原則○配比原則○真實(shí)性原則○合法性原則○及時性原則八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（一）成本費(fèi)用扣除原則97八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目

31號文共列舉了14個項(xiàng)目八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除（二）成本費(fèi)用扣除的主要項(xiàng)目98八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本已實(shí)現(xiàn)可售面積×可售面積單位工程成本

○可售面積建設(shè)部有關(guān)明文規(guī)定

○單位工程成本成本對象的平均計稅成本成本對象總成本÷總可售面積八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第1項(xiàng)：已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本99八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第2項(xiàng)：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用

○項(xiàng)目前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)土地征用及拆遷費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)用八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第2項(xiàng)：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用100八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用◎直接成本直接計入◎能分清成本對象的間接成本直接計入◎不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責(zé)發(fā)生的原則配比計入配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工前發(fā)生的費(fèi)用101八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，2次分?jǐn)偂虻?次◎第2次

已銷開發(fā)產(chǎn)品：當(dāng)期扣除已完工成本對象未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除未完工成本對象八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除○屬于成本對象完工后發(fā)生的費(fèi)用，102八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用

○憑合法憑證計算扣除外部憑證：發(fā)票、合同、司法部門的判決內(nèi)部憑證：自制憑證○預(yù)提費(fèi)用除稅收另有規(guī)定外，不得在稅前扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第3項(xiàng)：應(yīng)付費(fèi)用103八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題

第4項(xiàng)：維修費(fèi)用

○日常零星的維護(hù)、保養(yǎng)、修理等費(fèi)用

○零星的標(biāo)準(zhǔn)暫參照國稅發(fā)[2000]84號文第三十一的規(guī)定執(zhí)行八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的問題第4項(xiàng)：維修費(fèi)用104八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金○已計入銷售收入的維修基金于實(shí)際移交時扣除○代收代繳的維修基金和預(yù)提的維修基金不得扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第5項(xiàng)：共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維105八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用

○按公共配套設(shè)施處理

非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位

○按建造固定資產(chǎn)處理○按建造開發(fā)產(chǎn)品處理八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第6項(xiàng)：會所等配套設(shè)施建造費(fèi)用106八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施○出售的，按銷售開發(fā)產(chǎn)品處理○出租的，按固定資產(chǎn)處理○無償贈與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門的，按配套設(shè)施進(jìn)行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門，取得補(bǔ)償?shù)?，直接抵扣建設(shè)成本八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第7項(xiàng)：郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施107八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建設(shè)及裝修○能夠單獨(dú)核算成本，按建造固定資產(chǎn)處理○不能單獨(dú)核算成本，按建造開發(fā)產(chǎn)品八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第8項(xiàng)：售房部、接待處、樣板房建108八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第9項(xiàng):保證金開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔(dān)保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費(fèi)用在當(dāng)期稅前扣除，應(yīng)至實(shí)際發(fā)生損失時再據(jù)實(shí)扣除。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第9項(xiàng):保證金109八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)

其結(jié)算期限從取得實(shí)際銷售收入年度起，前后共4年。其中向后結(jié)轉(zhuǎn)期限為3年。八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第10項(xiàng)：新辦開發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告110八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第11項(xiàng)：利息

○為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費(fèi)用：◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)生的，應(yīng)配比計入成本對象◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)生的，可作為財務(wù)費(fèi)用直接扣除八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除第11項(xiàng)：利息111八、開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的