房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識40

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識一、房地產(chǎn)含義二、土地所有權(quán)與使用權(quán)三、房屋建筑結(jié)構(gòu)四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞五、房子的種類目錄第一節(jié)房地產(chǎn)含義一、房地產(chǎn)1、什么是房地產(chǎn)？房地產(chǎn)是否等于地產(chǎn)？房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是指各種建造起來和正在按投資目標建造起來的房屋；地產(chǎn)是指土地和一定土地范圍內(nèi)的地下各種設(shè)施（包括管道/道路等）。包括：a)土地b)建筑物及地上附著物c)房地產(chǎn)物權(quán)注：房地產(chǎn)物權(quán)除所有權(quán)外，還有所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、土地使用權(quán)、典當權(quán)等。房產(chǎn)對地產(chǎn)有依附關(guān)系，只有在取得了土地使用權(quán)后才能在土地上建造房屋和擁有房產(chǎn)，土地使用權(quán)和土地所有權(quán)發(fā)生變更后，房產(chǎn)也隨之發(fā)生變更。換言之，房地產(chǎn)是指土地、建筑物、以及附著于土地建筑物上不可分離的那部分建筑物的總和。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益，又稱不動產(chǎn)。是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。2、房地產(chǎn)業(yè)是否等同于建筑業(yè)？房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè)。包括：——土地開發(fā)；

——房屋建設(shè)、維修、管理；

——土地使用權(quán)的劃撥、轉(zhuǎn)讓；

——房屋所有權(quán)的買賣和租賃；

——房地產(chǎn)抵押貸款；

——房地產(chǎn)市場。它與建筑業(yè)既有聯(lián)系，又有區(qū)別。建筑業(yè)從事勘察、設(shè)計、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方，建筑業(yè)是承包方，房地產(chǎn)業(yè)歸屬為第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)歸屬第二產(chǎn)業(yè)。3、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：a)實物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；b)從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；c)從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系再一起的;4、泛地產(chǎn)的概念所謂泛地產(chǎn)，或稱廣義地產(chǎn)，是與狹義地產(chǎn)相對的概念。狹義地產(chǎn)是指人們通常所理解的房地產(chǎn)，主要指住宅、寫字樓、商鋪等商品房的開發(fā)。即蓋房子，并為房子配套一些附屬設(shè)施(如道路、停車場、綠地、小品、幼兒園、學(xué)校、泳池、大門、會所等)?？傊浜诵氖欠孔印Ｋ^泛地產(chǎn)，即將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)、教育、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，形成各種產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)，在泛地產(chǎn)中，則不局限于以房子為核心，房子可能是主體，也可能成為附屬的配套設(shè)施。泛地產(chǎn)是在某一特定概念下營造一種人性化的主題功能社區(qū)，如城郊休閑型大型住宅社區(qū)、生態(tài)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高科技園區(qū)、水世界休閑養(yǎng)生園、高爾夫生活村、觀賞型農(nóng)業(yè)旅游區(qū)，等等。這種泛地產(chǎn)開發(fā)，是與房地產(chǎn)開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌的競爭密切相關(guān)的。當開發(fā)商的實力、規(guī)模與品牌積累到一定程度，就會出現(xiàn)這種類似于區(qū)域開發(fā)的泛地產(chǎn)開發(fā)。二、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：a)居住房地產(chǎn)b)商業(yè)房地產(chǎn)c)旅游房地產(chǎn)d)工業(yè)房地產(chǎn)e)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：a)低層住宅為1-3層b)多層住宅為4-6層c)小高層住宅為7-11層d)中高層住宅為12-16層

e)16層以上為高層住宅三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)土地地的的使使用用年年限限是是如如何何確確定定的的？凡與與省省市市規(guī)規(guī)劃劃國國土土局局簽簽訂訂《土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓合合同同書書》的用用地地，，其其土土地地使使用用年年限限按按國國家家規(guī)規(guī)定定執(zhí)執(zhí)行行。即：居居住住用用地地70年；工業(yè)業(yè)用用地地50年；教育育、科科技技、、文文化化、、衛(wèi)衛(wèi)生生、、體體育育用用地地50年；商業(yè)業(yè)、旅旅游游、、娛娛樂樂用用地地40年；綜合合用地地或或者者其其他他用用地地50年。第二二節(jié)節(jié)土土地地所所有有權(quán)權(quán)與與使用用權(quán)權(quán)一、、土地地使使用用權(quán)權(quán)概概念念以以及及使用用權(quán)權(quán)出出讓讓和和轉(zhuǎn)讓讓土地地使使用用權(quán)權(quán)：土地地的的所所有有者者根根據(jù)據(jù)土土地地的的分分類類對對土土地地加加以以利利用用的的權(quán)權(quán)利利。。包包括括占占有有使使用用權(quán)權(quán)和和承承包包權(quán)權(quán)。。目目前前，，我我國國從從事事住住宅宅開開發(fā)發(fā)的的單單位位，，可可以以通通過過兩兩種種途途徑徑從從國國家家取取得得土土地地的的使使用用許許可可權(quán)權(quán)，，即即有償償取取得得、、無無償償取取得得。。有償償取取得得：：土地地出出讓讓、、土土地地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、土土地地出出租租、、土土地地入入股股（（均均指指土土地地的的使使用用權(quán)權(quán)））無償償取取得得：：國家家行行政政劃劃撥撥，，經(jīng)濟濟適適用用房房和和商商品品房房最最本本質(zhì)質(zhì)的的區(qū)區(qū)別別：：土土地地是是出出讓讓還還是是劃撥撥土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出讓讓：：國家家以以土土地地所所有有者者的的身身份份按按指指定定地地塊塊的的使使用用年年限限、、用用途途、、和和城城市市規(guī)規(guī)劃劃條條件件，，將將城城市市土土地地使使用用權(quán)權(quán)出出讓讓給給使使用用者者，，并并向向土土地地使使用用者者收收取取土土地地出出讓讓金金的的行行為為。非國有有土土地地出出讓讓：：先轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為國國有有土土地地。。法條條：：以出出讓讓的的方方式式取取得得土土地地使使用用權(quán)權(quán)進進行行房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的企企業(yè)業(yè)，，必須須按按照照出出讓讓合合同同約約定定的的用用途途、、動動工工開開發(fā)發(fā)期期限限開開發(fā)發(fā)土土地地，，超過過合合同同期期滿滿一一年年，，未未動動工工開開發(fā)發(fā)的的，，征征收收其其土土地地出出讓讓金金20％以以下下的的閑閑置置費費；；滿兩兩年年未未動動工工開開發(fā)發(fā)的的，，可可無無償償收收回回土土地地使使用用權(quán)權(quán)，，但因因人人力力不不可可抗抗力力、、政政府府行行為為或或因因辦辦理理前前期期工工作作而而延延遲遲開開發(fā)發(fā)的的除除外外。。對雖按按照照合合同同約約定定日日期期動動工工建建設(shè)設(shè)，，但但開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)面面積積不不足足1／3或已已投投資資額額不不足足1／4，且未經(jīng)經(jīng)批批準準中中止止開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)連連續(xù)續(xù)滿滿1年的的，，按按閑閑置置土土地地處處置置。二、土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的出出讓讓形形式式：協(xié)議議、招招標標、、拍賣賣《土地地法法》規(guī)定定：：商商業(yè)業(yè)、、旅旅游游、、娛娛樂樂和和豪豪華華住住宅宅用用地地，，有有條條件件的的必必須須采采取取招招標標、、拍拍賣賣的的方方式式；；沒沒有有條條件件的可可以以采用用雙雙方方協(xié)協(xié)議議的的方方式式。。但但是是采采用用雙雙方方協(xié)協(xié)議議出出讓讓土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的，，出出讓讓金金不不得得低低于于國國家家最最低低土土地地出出讓讓價價格格。招標標和和拍拍賣賣具具有有公公開開性性、、競競爭爭性性，，一般般不不存存在在低低價價出出讓讓國國有有土土地地使使用用權(quán)權(quán)的的現(xiàn)現(xiàn)象象；；協(xié)議議出出讓讓由由于于沒沒有有引引入入競競爭爭機機制制，，土土地地由由誰誰使使用用，，特特別別是是土土地地出出讓讓金金的的確確定定，，具具有有主主觀觀因因素素。。三、、商商品品房房及及經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用房房：：商品房：：開發(fā)商通通過有償償出讓得得到土地地后，經(jīng)經(jīng)過綜合合開發(fā)出出售的住宅、商商業(yè)用房以及其其他建筑筑物。面向市場場公開銷銷售，以以出售為目的。。商品房房是房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商自籌籌資金建建造的，，因此它它可以在在房地產(chǎn)產(chǎn)市場上上公開銷銷售，購購房者可可以取得得房屋的的所有權(quán)權(quán)及所占占土地的的使用權(quán)權(quán)（即能能辦理房房產(chǎn)證和和土地使使用證）），購房房者還可可以在以以后對房房屋進行行轉(zhuǎn)讓、、出租、、抵押或或贈予等等。經(jīng)濟適用用房：是指根據(jù)據(jù)國家安安居工程程政策建建造的、、向符合合購房條條件的個個人定向出售的住住宅房。。它是國國家為解解決中低低收入家家庭住房房問題而而修建的普通住住房,具有社會會保障性性質(zhì)，具具有經(jīng)濟濟性和適適用性的的特點。。經(jīng)濟性：：是指住宅宅價格相相對市場場價格而而言，是是適中的的，能夠夠適應(yīng)中中低收入入家庭的隨能力力；適用性：：是指在住住房設(shè)計計（米數(shù)數(shù)及格局局方面有有一定限限制）及及其建筑筑標準上上強調(diào)住房的使使用效果果，而不不是降低低建筑標標準。這這類住宅宅因減免免了工程報建中的部部分費用用，其成成本略低低于普通通商品房房，故又又稱經(jīng)濟濟實用房房。經(jīng)濟適用用房的土地性性質(zhì)：劃撥第三節(jié)房房屋建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)常見房屋屋建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)：承重的主主要結(jié)構(gòu)構(gòu)是用鋼鋼材料建建造的，，包括懸懸索結(jié)構(gòu)構(gòu)。磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)：磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)是指建建筑物中中豎向承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)的墻、柱等等采用磚磚或者砌砌塊砌筑筑，橫向承重重的梁、樓板板、屋面面板等采采用鋼筋筋混凝土土結(jié)構(gòu)。也就是是說磚混混結(jié)構(gòu)是是以小部部分鋼筋筋混凝土土及大部部分磚墻墻承重的的結(jié)構(gòu)。。適合開間間進深較較小，房房間面積積小多層或低低層的建筑，，對于承承重墻體體不能改改動，而而框架結(jié)結(jié)構(gòu)則對對墻體大大部可以以改動。。因為穩(wěn)定定性差、、浪費資資源等原原因，我我國目前前新建的的多層、、高層建建筑已開開始逐步步淘汰磚磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)。3）框架結(jié)結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)構(gòu)是指由由梁和柱以鋼接構(gòu)構(gòu)成承重體系系的結(jié)構(gòu)構(gòu)，即由梁梁和柱組組成框架架共同抵抵抗適用用過程中中出現(xiàn)的的水平荷荷載和豎豎向荷載載?？蚣芙ㄖ闹髦饕獌?yōu)點點：空間間分隔靈靈活，自自重輕，，節(jié)省材材料；具具有可以以較靈活活地配合合建筑平平面布置置的優(yōu)點點，利于于安排需需要較大大空間的的建筑結(jié)結(jié)構(gòu)；承重墻體體框架結(jié)結(jié)構(gòu)可以以改動。?？蚣芙Y(jié)結(jié)構(gòu)住宅宅的承重重結(jié)構(gòu)是是梁、板板、柱，，而磚混混結(jié)構(gòu)的的住宅承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)是樓板板和墻體體。理論上說框架結(jié)結(jié)構(gòu)能夠夠達到的的牢固性性要大于于磚混結(jié)結(jié)構(gòu)，所所以磚混結(jié)構(gòu)構(gòu)在做建建筑設(shè)計計時，樓樓高不能能超過6層，而框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)可以做做到幾十十層。4）剪力墻結(jié)構(gòu)：：是用鋼筋筋混凝土土墻板來來代替框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)中的梁梁柱，能能承擔各各類荷載引起的內(nèi)內(nèi)力，并并能有效效控制結(jié)結(jié)構(gòu)的水水平力。指的是豎向向的鋼筋筋混凝土土墻板，，水平方方向仍然然是鋼筋筋混凝土土的大樓樓板搭載載墻上，，這樣構(gòu)構(gòu)成的一一個體系系，叫剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝凝土墻板板能承受豎向向和水平平力，空間整整體性好好，房間間內(nèi)不外外露梁、、柱楞角角，便于于室內(nèi)布布置，方方便使用用。剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)形式式是高層住住宅采用用最為廣廣泛的一一種結(jié)構(gòu)構(gòu)形式。短肢剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)應(yīng)用越越來越廣廣泛，它采用寬寬度（肢肢厚比））較小的的剪力墻墻，住戶戶可以一一定范圍圍內(nèi)改造造室內(nèi)布布局，增增加了靈靈活性；框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，是是由框架與與剪力墻墻組合而而成的結(jié)構(gòu)體系，適適用于需需要有局局部大空空間的建筑。第四節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)專業(yè)名詞五證：a.建設(shè)用地地規(guī)劃許許可證；b建設(shè)工程程規(guī)劃許許可證；c.建設(shè)工施工許許可證；d.國有土地地使用證證；e.商品房預(yù)預(yù)售許可可證；兩書：a《住宅質(zhì)量量保證書書》b《住宅使用用說明書書》房地產(chǎn)證：是房屋土土地所有有權(quán)屬合合二為一一的憑證證，是房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬的法法律憑證；房地產(chǎn)市場：主要包括括地產(chǎn)買買賣、租租賃市場場。含一一級市場場、二級級市場和和三級市市場；一級市場場：是指國家土土地管理理部門按按土地供應(yīng)計劃劃，采用用協(xié)議、、招標、、拍賣的方式，以以土地使使用合同同的形式式，將土土地使用用權(quán)以一一定的年年限、規(guī)定的用途及及一定的的價格出出讓給房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商或或其它用用土地者者的市場；；二級市場場：是指房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展商商根據(jù)土土地使用用合同的的要求將將建好的的房屋連連同相應(yīng)的土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單單位或個個人的市市場；三級市場：是指單位、、個人之之間的房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓、抵押押、租賃賃的市場場，它是二級市場場基礎(chǔ)上上的第二二次或多多次轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)交交易活動動的市場場；◆三通一平平：是指上下水通、電通通、路通通及場地地平整；◆七通一平平：是指上下水通、電通通、路通通、排水水通、排排污通、、通訊通通、煤氣通及場地平平整；◆紅線圖圖：又叫（宗宗地圖）），是按按一定比比例尺制制作的用用以標示示一宗地地的用地地位置、界線和和面積的的地形平平面圖。。它由政政府土地地管理部部門頒發(fā)發(fā)給土地使用用權(quán)受讓者，，受讓者只只能在紅紅線范圍圍內(nèi)施工工建房；◆總用地面面積：經(jīng)城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門劃定定的用地地范圍內(nèi)內(nèi)的土地地面積；◆總建筑筑面積：：指在建設(shè)設(shè)用地范范圍內(nèi)單棟或多棟棟建筑物地地面以上上及地面以各層建建筑面積積之和；◆容積率：：是指總建建筑面積積與建設(shè)設(shè)用地面面積之比比值。（常規(guī)意意義上將將：在10萬平方米米的土地地上，有有20萬平方米米的建筑筑總面積積，其容容積率為為2.0）獨棟別墅墅為0.2~0.5,聯(lián)排別墅墅為0.4~0.7,6層以下多多層住宅宅為0.8~1.2,11層小高層層住宅為為1.5~2.0,18層高層住住宅為1.8~2.5,19層以上住住宅為2.4~4.5,住宅小區(qū)區(qū)容積率率小于1.0的，為非非普通住住宅。綠化率：建設(shè)用地地范圍內(nèi)內(nèi)所有綠綠地面積積之和與與建設(shè)用用地面積積之比率率。綠地地面積的計算不包包括屋頂頂、天臺臺和垂直直綠化；（如：在10萬平方米米的土地上有3萬平方米米的綠化化面積，，其綠化化率為30%）建筑密度度：指在一定定范圍內(nèi)內(nèi)，建筑筑物的基基底面積積總和與與總用地地面積的的比例。。是指建建筑物的的覆蓋率率，它可以反反映出一一定用地地范圍內(nèi)內(nèi)的空地地率和建建筑密集集程度。?！舴课蒌N售售面積：：房屋按套出售時，房屋屋銷售面面積為該該套的建筑筑面積，即為該該套的使用面積積與該套應(yīng)分攤攤的公用建筑筑面積之之和；◆套內(nèi)使使用面積積：指室內(nèi)實實際能使使用的面面積，不不包括墻墻體、柱柱子等結(jié)結(jié)構(gòu)面積積。◆套內(nèi)建筑筑面積：包括套內(nèi)內(nèi)的使用面面積、墻墻體面積積及陽臺臺面積；◆公攤面面積：商品房分分攤的公公用建筑筑面積主主要由兩兩部分組組成：電梯井、、樓梯間間、垃圾圾道、變變電室、、設(shè)備室室、公共共門廳和和過道等等功能上上為整樓樓建筑服服務(wù)的公公共用房房和管理理用房的的建筑面面積；各單元與與樓宇公公共建筑筑空間之之間的分分隔以及及外墻（（包括山山墻）墻墻體水平平投影面面積的50％?！舻梅柯剩海菏侵柑變?nèi)內(nèi)建筑面面積與套套建筑面面積之比比。套內(nèi)建筑筑面積=套內(nèi)使用用面積+套內(nèi)墻體體面積+陽臺建筑筑面積。。套建筑面面積=套內(nèi)建筑筑面積+分攤得公公用建筑筑面積。?！魧痈吒撸海核ǔ０ㄏ聦訉拥匕迕婷婊驑前灏迕?，到到上層樓樓板面之之間的距距離?！魞舾吒撸簝舾呤侵钢笇痈邷p減去樓板板厚度的的凈剩值值；◆玄關(guān)關(guān)：玄關(guān)就是是登堂入入室第一一步所在在的位置置，它是是一個緩緩沖過渡渡的地段段。居室是家庭的的“領(lǐng)地地”，講講究一定定的私密密性，大大門一開開，有玄玄關(guān)阻隔隔，外人對室內(nèi)就就不能一一覽無余余。玄關(guān)關(guān)一般與與廳相連連，由于于功能不不同，需需調(diào)度裝飾手段段加以分割。塔樓：以共用樓梯、電電梯為核心，布置多套住房的高高層住宅。通俗地說，塔樓以以電梯、樓梯梯為布局核心心，上到樓層層之后，向四四面走可以直接進入戶內(nèi)內(nèi)。板樓：板樓由許多單單元組成，每每個單元用自自己單獨的樓樓梯、電梯。。但從其外觀上看不一定都呈呈“一”字形形，也可以是是拐角、圍合合等形狀。板式小高層最最為普遍。◆外飄窗：：指房屋窗子呈呈矩形或梯形形向室外凸起起，窗子三面面為玻璃，從從而使人們擁有更廣闊的的視野，更大限限度地感受自自然，親近自自然，通常它它的窗臺較低低甚至為落地地窗。期房：指開發(fā)商從取取得商品房預(yù)預(yù)售許可證開開始至取得房房地產(chǎn)權(quán)證大大產(chǎn)證止，在這一期間的商商品房稱為期期房，消費者者在這一階段段購買商品房房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在在港澳地區(qū)稱稱作為買“樓花”，這是當前房房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房房屋銷售方式式。購買期房房也就是購房房者購買尚處處于建造之中的房地產(chǎn)產(chǎn)項目。預(yù)售房產(chǎn)：商品房預(yù)售是是指房地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營企業(yè)業(yè)將正在建設(shè)設(shè)中的房屋預(yù)預(yù)先出售給承購人，由承購人人支付定金或或房價款的行行為。認購期房的優(yōu)優(yōu)勢：1、可選擇余地地大。2、價格優(yōu)勢突突出，升值潛力大。認購期房的劣勢：：1、承擔開發(fā)商商的誠信風險險。2、與想象相差差較大。3、經(jīng)過長期等待，不能直直接進戶，按按期還貸?，F(xiàn)房：指開發(fā)商已辦